Hay un dicho que se aplica de maravilla a lo que está pasando estos días en los despachos del supervisor bancario español: «cuidado con lo que deseas, porque se puede cumplir». Durante meses, el Banco de España ha estado dando vueltas a la idea de apretar las tuercas al mercado hipotecario para evitar que se repitan los excesos de la burbuja de 2008. El problema es que, cuando se ha puesto a hacer números, se ha dado cuenta de que la medicina podría ser peor que la enfermedad. Y ahora, en lugar de un torniquete generalizado, lo que se dibuja es una regulación con matices, pensada para no dejar a los más jóvenes definitivamente fuera del mercado de la vivienda.
Menos hipoteca para todos, salvo excepciones
La propuesta que maneja el supervisor, liderado por José Luis Escrivá, pasa por endurecer los tres pilares clásicos de la concesión hipotecaria en España: el porcentaje máximo financiado sobre el valor de tasación (hoy en el 80%), la proporción de ingresos que puede destinarse a la cuota mensual (un tercio, como norma no escrita) y el plazo máximo, generalmente atado a la edad de jubilación.
Sobre el papel, suena razonable. Es la fórmula clásica para prevenir sobreendeudamiento y blindar la estabilidad financiera, algo que el FMI lleva reclamando a España desde hace más de un año, aunque el propio organismo internacional reconozca que no hay indicios de una burbuja inminente. Pero el diablo está en los detalles, y el Banco de España se ha topado con uno bastante incómodo: si aplica el mismo rasero a todo el mundo, quienes más van a sufrir son precisamente los que menos margen tienen para adaptarse.
El drama silencioso de los jóvenes españoles
Los datos son tozudos. La edad media de emancipación en España supera los 30 años, la más alta de toda la Unión Europea. El salario medio de un joven ronda los 1.372 euros brutos mensuales, según el INE. Ahorrar el 20% del valor de una vivienda —más los gastos de notaría, registro e impuestos, que en España no son precisamente simbólicos— se convierte en una carrera de obstáculos que puede durar años.
Si a ese escenario ya de por sí complicado se le suma una banca más restrictiva a la hora de prestar, el resultado es previsible: menos jóvenes con acceso a una hipoteca para su primera vivienda. Por eso el supervisor estudia ahora excluir a determinados colectivos de la futura normativa, para no cerrar del todo la puerta a quienes buscan comprar su vivienda habitual, diferenciándolos de quienes adquieren una segunda residencia o un inmueble como inversión.
Menos pisos vendidos, alquileres más caros
Aquí es donde el debate se pone interesante. El sector financiero ya da por hecho que una restricción hipotecaria tendría un efecto dominó: si se limita el crédito, baja la demanda solvente, y si baja la demanda, el precio de la vivienda debería contenerse. Hasta aquí, la teoría económica de manual.
El problema es lo que viene después. La tasa de propietarios en España ya ha caído al 72%, según el propio informe de estabilidad financiera del Banco de España, y todo apunta a que seguiría bajando. Quienes no puedan optar a una hipoteca no van a desaparecer del mapa: se van a ir al mercado del alquiler, un mercado que en las grandes ciudades españolas ya está al límite de su capacidad. Más demanda de alquiler con la misma oferta solo puede significar una cosa: precios de arrendamiento todavía más altos. Es la pescadilla que se muerde la cola de siempre en el mercado inmobiliario español.
Escrivá pisa el freno antes de acelerar
Consciente de este riesgo, el propio gobernador ha rebajado las expectativas de una reforma inminente y drástica. En su última comparecencia ante el Congreso de los Diputados, Escrivá fue claro: el Banco de España está «evaluando si realmente puede tener efectos indeseados» y necesita «asegurarse de que no está creando efectos adversos». Traducido del lenguaje institucional al castellano de la calle: no quieren cargarse el mercado de la vivienda por intentar prevenir un problema que, de momento, no existe.
Y es que el propio supervisor lo reconoce en privado: hoy no hay ni rastro de la burbuja de 2008. No se conceden hipotecas al 100% del valor de tasación, ni existe el endeudamiento desbocado que llevó a España al colapso hace casi dos décadas. La banca española está sana, los niveles de morosidad son bajos y las condiciones actuales —tipos por debajo del 3% de media tanto en fijas como en variables— están entre las más competitivas de toda Europa.
Lo que dicen los expertos: cuidado con pasarse de frenada
Mariano Lasarte, socio de Sector Financiero de KPMG España, avisa de que un exceso de celo regulatorio podría frenar en seco las compraventas, especialmente entre quienes adquieren vivienda como inversión para revenderla más adelante. Su pronóstico, si el Banco de España se excede: primero un parón brusco de operaciones, después una corrección gradual de precios que podría extenderse entre dos y tres años hasta que el mercado encuentre un nuevo equilibrio.
Ricard Garriga, cofundador de Trioteca, lo resume con una fórmula sencilla: a más restricción hipotecaria, menos facilidad de las familias para acceder a un préstamo. Y pone cifras sobre la mesa: si el tipo medio de una hipoteca subiera un punto porcentual —por ejemplo, del 2% al 3%—, la cuota mensual de un préstamo de 200.000 euros aumentaría en torno a 100 euros al mes. En un país donde comprar vivienda ya es un esfuerzo considerable para buena parte de la población, ese margen adicional podría ser la diferencia entre acceder al mercado o quedarse fuera de él.
La cuadratura del círculo
El Banco de España se enfrenta a un ejercicio de equilibrismo poco envidiable: blindar la estabilidad financiera sin ahogar el acceso a la vivienda, y contener un hipotético riesgo futuro sin generar un daño real e inmediato. El marco definitivo, que previsiblemente llegará después del verano, no se aplicará de forma inmediata ni indiscriminada. Todo apunta a una regulación con matices, exenciones para primeras viviendas y sensibilidad especial hacia los colectivos más vulnerables del mercado, empezando por los jóvenes.
La pregunta que queda en el aire es si esa cuadratura del círculo es realmente posible, o si cualquier restricción, por matizada que sea, acabará teniendo el mismo efecto: menos hipotecas, menos compraventas y un mercado del alquiler todavía más tensionado del que ya tenemos hoy.