El mercado inmobiliario en España está cambiando de marcha de forma evidente. Después de un periodo de compras masivas que llevó al sector a registrar cifras que no se veían desde los tiempos de la burbuja en 2007, las aguas empiezan a volver a su cauce. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística confirman este giro, al reflejar una caída del 2,2% en las operaciones de compraventa durante el mes de marzo en comparación con el mismo periodo del año anterior.Aunque se firmaron más de 61.000 operaciones, el descenso en la obra nueva muestra que la velocidad de crucero de los últimos cinco años empieza a agotarse.
Este escenario responde a una combinación de factores que están enfriando el bolsillo de los compradores y limitando la actividad de los promotores. Tras un lustro de subidas constantes, el acceso a una vivienda se ha convertido en un reto insalvable para una parte importante de la población, provocando que se estabilicen las operaciones y que el sector entre en una fase de reconfiguración.
El precio del dinero y el freno de la financiación
El factor que más está pesando en la decisión de compra es el coste de los préstamos hipotecarios. Tres de cada cuatro personas que deciden adquirir un inmueble en España necesitan recurrir a financiación bancaria. Con un Euríbor que se mantiene vigilado de cerca por las decisiones del Banco Central Europeo y una inflación que sigue amenazando la estabilidad económica general, las condiciones para conseguir una hipoteca se han endurecido de manera notable.
Esta barrera invisible expulsa de forma directa a los perfiles con menores ingresos o menos ahorros previos,especialmente a los jóvenes. El encarecimiento de los tipos de interés reduce la capacidad de endeudamiento de las familias, lo que se traduce en que muchos compradores potenciales deciden posponer la búsqueda o retirarse por completo del mercado al comprobar que la cuota mensual supera sus límites financieros.
La parálisis de la obra nueva y la escasez de oferta
El desglose de los datos oficiales revela que la vivienda nueva es la que sufre el golpe más duro, con caídas de actividad que rozan los dos dígitos. Detrás de este fenómeno se encuentra el incremento en los costes de la construcción, espoleado por el precio de las materias primas y la falta de mano de obra cualificada. Para los promotores es cada vez más difícil y costoso levantar nuevas promociones, lo que estrangula la incorporación de producto fresco al mercado.
Esta falta crónica de oferta residencial es el gran desequilibrio del sistema. Mientras la demanda de vivienda sigue activa en las grandes capitales y zonas costeras, el stock de pisos disponibles disminuye. La consecuencia directa es que, a pesar de que se venden menos casas, los precios no experimentan caídas drásticas, sino que tienden a estancarse en cotas altas,ampliando la brecha de accesibilidad para el ciudadano medio.
Hacia un cambio de ciclo inmobiliario
Los analistas y las principales plataformas del sector coinciden en que no estamos ante un desplome o una crisis profunda,sino ante una estabilización necesaria del apetito comprador. La tendencia para el resto del año apunta a una moderación generalizada de las transacciones, lo que rebajará la tensión acumulada en los ejercicios anteriores.
A corto plazo, la evolución de los precios de la vivienda y el número de firmas finales dependerán por completo de las señales que emita el entorno macroeconómico internacional y de la velocidad con la que se mueva la política monetaria europea. Lo que queda claro es que el ciclo de crecimiento desbocado ha tocado a su fin, dando paso a un mercado mucho más selectivo y condicionado por la capacidad real de pago de la demanda.
No nos encontramos ante una crisis profunda o un desplome, y lo dicen los expertos, wuau, expertos, los mismos que en 2007 o esos se jubilaron? los mismos analistas que decian a zapatero que no estabamos en recesion sino en crecimiento negativo? es que me gustaria saber cuales son los expertos actuales.