España es un país de propietarios. A diferencia de lo que ocurre en el centro de Europa, aquí el ahorro de toda una vida no suele estar en fondos de inversión ni en depósitos, sino en los ladrillos de la vivienda habitual. Según los datos más recientes del Banco de España, cerca del 75% de los hogares tiene su vivienda en propiedad, una cifra que se dispara en el segmento de mayores de 65 años. Sin embargo, tener un piso pagado no garantiza una vejez cómoda si la pensión es ajustada y el coste de una residencia privada sigue subiendo.
En este escenario, muchos jubilados se encuentran en una situación de riqueza inmobiliaria pero pobreza de liquidez. Para solucionar este desajuste, existen dos herramientas financieras que permiten transformar el valor de la casa en dinero mensual sin tener que abandonarla de inmediato: la hipoteca inversa y la renta vitalicia. Aunque ambas sirven para financiar los cuidados de larga duración, funcionan de maneras radicalmente opuestas y tienen consecuencias muy distintas para el patrimonio familiar.
La hipoteca inversa: un crédito que crece con el tiempo
La hipoteca inversa es un producto diseñado para quienes quieren obtener ingresos extra sin dejar de ser dueños de su casa. Técnicamente, es un préstamo. El banco o la entidad financiera entrega una cantidad mensual al propietario, pero a diferencia de una hipoteca convencional, el cliente no devuelve nada mes a mes. La deuda se va acumulando y los intereses se capitalizan.
El gran valor de este modelo es la titularidad. El mayor sigue siendo el dueño legal de la vivienda. Esto permite que, si en algún momento decide dejar la residencia y volver a su casa, pueda hacerlo sin problemas. Además, desde el punto de vista fiscal, el dinero que se recibe cada mes no cuenta como ingreso en la declaración de la renta. Hacienda lo considera la disposición de un crédito, por lo que no tributa en el IRPF.
Sin embargo, hay que mirar la letra pequeña de los intereses. En el mercado actual, con tipos que se han estabilizado tras las subidas de los últimos años, la deuda puede crecer de forma exponencial. Si el titular vive muchos años, es posible que al fallecer la deuda acumulada represente una parte muy sustancial del valor de la casa. En ese momento, los herederos reciben la propiedad, pero también la carga. Tienen tres opciones: vender la casa para pagar al banco y quedarse con el resto, liquidar la deuda con ahorros propios o pedir un préstamo nuevo para conservar el inmueble.
La renta vitalicia: vender la nuda propiedad
La renta vitalicia inmobiliaria no es un préstamo, sino una venta. Aquí el propietario vende la nuda propiedad de su casa pero se reserva el derecho de uso y disfrute (el usufructo) de por vida. A cambio, recibe una pensión mensual para siempre. Como se trata de una transmisión de propiedad, las cuotas suelen ser bastante más elevadas que las de una hipoteca inversa.
Una ventaja inmediata para el mayor es el ahorro de costes fijos. Al dejar de ser el propietario total, ya no tiene que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni las derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos, que pasan a ser responsabilidad del comprador. Además, la fiscalidad para mayores de 65 años es muy favorable: la venta de la vivienda habitual está exenta de tributar por la ganancia patrimonial, y la renta mensual goza de exenciones que pueden llegar al 92% si el contrato se firma después de los 70 años.
El inconveniente es obvio: la casa sale del patrimonio familiar. Los hijos no podrán heredar el inmueble bajo ninguna circunstancia, ya que al fallecer el usufructuario, el comprador adquiere el pleno dominio de la vivienda automáticamente. Es una opción drástica pero muy eficaz cuando no hay herederos o cuando estos están de acuerdo en que el bienestar del mayor es la prioridad absoluta.
Cómo decidir según el plan de vida
Si el objetivo es cubrir el coste de una residencia de mayores, la elección suele depender de si existe el deseo de volver al hogar o de proteger la herencia. Para quien tiene claro que la residencia será su hogar definitivo y busca la mayor cantidad de dinero posible cada mes, la venta de la nuda propiedad o la renta vitalicia suele salir más a cuenta. Se elimina el riesgo de que la deuda se coma el valor de la casa y se maximiza la liquidez inmediata.
Por el contrario, si la estancia en la residencia se plantea como algo temporal o si existe un interés familiar fuerte por conservar la casa, la hipoteca inversa es el camino. Es una forma de alquilarse dinero a uno mismo usando la casa como garantía, dejando la decisión final sobre la propiedad en manos de la siguiente generación.