Durante más de dos décadas, la hipoteca variable fue prácticamente la única opción disponible para quien compraba una vivienda en España. En 2007, el 98,1% de los nuevos préstamos se firmaban referenciados al euríbor. En 2025, esa cifra ha caído hasta el 35%, y buena parte de ese porcentaje ni siquiera es variable pura, sino mixta. La transformación es una de las más profundas que ha vivido el mercado hipotecario español en su historia reciente.
Un dominio que nació del miedo bancario
El origen de la hegemonía variable no fue la preferencia de los clientes, sino la prudencia —o la autoprotección— de las entidades financieras. En los años noventa, los bancos y cajas no disponían de instrumentos adecuados para cubrirse ante subidas bruscas de los tipos del Banco de España. Ofrecer hipotecas fijas suponía asumir un riesgo que no estaban dispuestos a gestionar, de modo que trasladaron ese riesgo a los prestatarios y comercializaron casi en exclusiva préstamos variables, inicialmente referenciados al IRPH de cajas o bancos y posteriormente al euríbor a un año.
Con la llegada del euro, las coberturas mejoraron, pero su coste seguía siendo elevado. Las hipotecas fijas existían, pero no podían competir: entre 2003 y 2010, su tipo medio fue del 5%, frente al 4,1% de las variables. Y los clientes, tras años de tipos en caída libre —el tipo principal del BCE pasó del 13,75% en 1992 al 2% en 2005—, veían pocas razones para pagar la prima de seguridad que ofrecía el tipo fijo.
El giro que lo cambió todo
El punto de inflexión llegó entre julio de 2022 y septiembre de 2023. En apenas catorce meses, el BCE elevó sus tipos del 0% al 4,5% y el euríbor a un año pasó del 0,99% al 4,15%. Para una hipoteca de 200.000 euros con diferencial de 0,5 puntos y 20 años de plazo restante, eso se tradujo en un incremento de la cuota mensual de alrededor del 30%. El golpe fue suficiente para reconfigurar por completo las preferencias de una generación entera de compradores.
Desde entonces, la hipoteca fija no solo dejó de ser cara en términos relativos, sino que se convirtió en la opción mayoritaria. En 2025, el 65% de las nuevas hipotecas se firma a tipo fijo, con un interés medio del 2,91% según el INE —que no recoge las bonificaciones por vinculación, con lo que el tipo real es algo inferior—. En diciembre de ese año, un bróker como Trioteca cerró hipotecas fijas a una media del 2,23%. Para contextualizarlo: el swap de tipos a 15 años, que mide el coste de cobertura del riesgo de tipos para los bancos, se situaba en el 3,1%. En teoría, los bancos deberían cobrar más. Que no lo hagan tiene su explicación.
La guerra hipotecaria que abarató el crédito
El tercer motor del cambio ha sido la competencia. A pesar de la desaparición de casi todas las cajas de ahorro, el sector bancario español sigue siendo intensamente competitivo en el segmento hipotecario. El resultado es elocuente: según el BCE, España tenía en diciembre de 2025 las hipotecas más baratas del área del euro después de Malta, con un tipo medio del 2,62% frente al 3,32% de la eurozona, el 2,99% de Francia, el 3,4% de Italia o el 3,71% de Alemania.
Esta presión ha obligado a algunas entidades a revisar su estrategia. El Santander, que durante un tiempo priorizó el margen unitario sobre el volumen, perdió cuota de mercado y tuvo que rectificar en el cuarto trimestre de 2025. Kutxabank, por su parte, detectó antes que sus competidores que los clientes preferían el fijo al mixto y ajustó sus tipos en consecuencia.
¿Tiene futuro la hipoteca variable?
En el tercer trimestre de 2025, las hipotecas variables puras apenas representaron el 7% del total concedido. Trioteca, uno de los tres mayores brókeres digitales del país, formalizó ese año una sola operación de este tipo. La cifra habla por sí sola.
Sin embargo, la historia del mercado hipotecario español enseña que nada es permanente. Las variables podrían recuperar protagonismo si el coste de las coberturas sube sustancialmente —encareciendo las fijas—, si el BCE vuelve a elevar los tipos de forma significativa y si los compradores, ante la disyuntiva entre una hipoteca barata con riesgo y una cara sin incertidumbre, vuelven a apostar por lo primero. Ocurrió durante décadas. No hay razón estructural para que no pueda volver a ocurrir.