ING da marcha atrás en las hipotecas al 100%: qué cambia y qué queda
ING fue el banco que más dio que hablar en el mercado hipotecario español cuando, en octubre de 2024, lanzó una hipoteca al 100% del valor del inmueble sin aval y dirigida a menores de 36 años. Apenas un año después, la entidad neerlandesa ha decidido recular y limitar esa financiación al 95%. Un movimiento que merece explicación.
¿Qué ofrecía ING y qué cambia ahora?
La propuesta original era llamativa: financiación del 100% del valor de tasación, plazo máximo de 30 años, hasta 400.000 euros, y con las mismas condiciones de precio y vinculación que una hipoteca convencional al 80%. El tipo fijo rondaba el 3,66% a 20 años. Sin aval. Solo para menores de 36 años.
Ahora ese techo baja al 95%. La justificación del banco: el porcentaje de financiación más solicitado por sus clientes ha sido el 93%, por debajo incluso de la nueva oferta. En la práctica, dicen, el cambio afecta a muy poca gente.
Lo que sí mantiene ING es la financiación al 100% bajo los programas de avales de la Comunidad de Madrid y el País Vasco, a los que acaba de sumarse. Una vía alternativa para quienes necesiten ese último porcentaje cubierto.
Por qué importa, aunque el cambio parezca pequeño
Pasar del 100% al 95% puede sonar a detalle técnico, pero en el contexto actual no lo es. Con los precios de la vivienda batiendo récords mes a mes, ese 5% adicional que el comprador debe aportar de su bolsillo puede representar decenas de miles de euros en las grandes ciudades. Para un joven que ya tiene dificultades para reunir el 20% tradicional que exige la banca, cada punto porcentual cuenta.
ING se había diferenciado precisamente en esto cuando el resto de la banca competía a la baja en precios. Ahora se suma, en cierta medida, a la tendencia general.
El fondo del asunto: la banca y el supervisor están nerviosos
El movimiento de ING no ocurre en el vacío. Hay una preocupación creciente entre reguladores y algunos bancos sobre si el mercado hipotecario español está tomando demasiado riesgo. El BCE ha puesto en marcha una revisión completa de los criterios de concesión de hipotecas, y el Banco de España está estudiando introducir medidas legales que directamente prohibirían las hipotecas consideradas de alto riesgo.
Mientras tanto, las señales de alarma llegan también desde dentro del sector. La consejera delegada de Bankinter ha llegado a hablar abiertamente de la posibilidad de que se esté formando una burbuja. Los máximos responsables de Santander y BBVA han reconocido que sus entidades han reducido exposición al crédito hipotecario en España porque los precios actuales pueden no cubrir el coste real de los préstamos.
¿Qué significa esto si estás buscando hipoteca?
Si eres menor de 36 años y necesitas financiación por encima del 80%, el escenario sigue siendo más favorable que hace unos años, pero se está estrechando. Las opciones principales ahora mismo son:
- Hipoteca al 95% con ING, sin aval pero asumiendo ese 5% de entrada.
- Programas de avales públicos, tanto del ICO como de varias comunidades autónomas, que permiten llegar al 100% con respaldo institucional.
- Negociación directa con otras entidades, aunque la tendencia general apunta a mayor prudencia en la concesión.
El mercado hipotecario lleva meses tensionado entre la competencia feroz por captar clientes y la presión regulatoria para no repetir los errores del pasado. ING acaba de mover ficha en esa partida. Probablemente no será el último movimiento.