Que en España faltan viviendas no es noticia. Lo es, quizás, que por primera vez en mucho tiempo los datos sugieren que la situación podría estar empezando a cambiar —al menos parcialmente— en los mercados que más preocupan. El último informe trimestral de idealista sobre el stock de viviendas en venta muestra que la oferta nacional cayó un 11% en el cuarto trimestre de 2025 respecto al mismo periodo de 2024. La cifra es mala, pero menos mala que el 20% de desplome que se registró en el segundo trimestre del año, que fue la mayor caída jamás registrada desde que el portal tiene datos.
Y el matiz relevante está en la letra pequeña: seis capitales de provincia no solo no perdieron stock, sino que lo aumentaron. Y todas ellas son grandes ciudades.
Las seis excepciones
Madrid y Málaga lideraron las subidas con un incremento del 10% cada una. Les siguieron Valencia (+8%), Sevilla (+6%), Barcelona y Santa Cruz de Tenerife (ambas con un +2%). Se trata de los mercados más dinámicos del país, precisamente los que más subidas de precios han acumulado y donde la crisis de acceso a la vivienda es más aguda.
¿Cómo se explica que donde más caro es comprar aparezcan más pisos a la venta? Francisco Iñareta, portavoz de idealista, apunta a una hipótesis que tiene sentido económico: los elevados precios alcanzados en estas ciudades podrían estar dejando fuera a una parte de la demanda. Compradores que sencillamente ya no pueden permitirse comprar y se retiran del mercado. Eso reduce la presión sobre la oferta existente y permite que el stock se acumule en lugar de evaporarse al ritmo al que lo ha hecho en los últimos años.
Es un mecanismo clásico de autorregulación: cuando los precios suben tanto que expulsan a los compradores, la demanda se enfría y la oferta deja de desaparecer. Pero Iñareta advierte de que es pronto para confirmar que estemos ante un verdadero cambio de tendencia.
El desierto en el resto de España
Fuera de esas seis ciudades, el panorama es desolador. Zamora sufrió un desplome de la oferta del 46%, seguida de Huesca (-39%), Segovia (-38%), Palencia (-35%), Ourense (-34%) y Burgos (-32%). Melilla y Oviedo perdieron un 29% de su stock cada una, Ávila un 28%, Ceuta un 27% y Valladolid un 26%.
Son ciudades pequeñas y medianas, en muchos casos de la llamada España vaciada, donde la oferta ya era escasa de partida y donde la dinámica demográfica no ayuda. Pero el problema no se limita a la periferia: entre los grandes mercados, Bilbao redujo su oferta un 24%, San Sebastián un 15%, Palma un 9% y Alicante un 6%.
A nivel provincial, solo la Comunidad de Madrid (+3%) y Santa Cruz de Tenerife (+2%) registraron incrementos. En el resto, caídas generalizadas. Los mayores retrocesos: Zamora (-34%), Segovia (-29%), Palencia (-27%), Lleida (-25%) y Vizcaya (-25%).
Un problema estructural que no se resuelve
Para poner estos datos en perspectiva, conviene recordar el cuadro completo. Según el propio idealista, el nivel de oferta en el segundo trimestre de 2025 estaba solo un 9% por encima del mínimo histórico registrado en 2014. Treinta y cinco capitales se encontraban ya en mínimos de stock residencial. Y desde los máximos de 2019, la oferta nacional se ha desplomado un 39%.
Los precios, como es lógico, han respondido al alza. La vivienda en venta se encareció un 16,4% en 2025, según idealista, y las compraventas superaron las 700.000 unidades, en máximos. Las previsiones para 2026, antes del shock de la guerra en Irán, apuntaban a nuevas subidas de entre el 5% y el 7%, según BBVA Research y Bankinter.
La construcción de obra nueva, que debería ser la válvula de escape, no da abasto. Según el informe Euroconstruct, España está en disposición de levantar unas 420.000 viviendas en el próximo trienio, todavía muy lejos de las 700.000 que el Banco de España estima como déficit estructural. La falta de suelo finalista, la lentitud en la concesión de licencias urbanísticas y los elevados costes de construcción siguen siendo los tres grandes cuellos de botella.
¿Qué puede cambiar en 2026?
La lectura optimista de estos datos es que el mercado podría estar empezando a autorregularse en los grandes núcleos urbanos. Si los precios han llegado a un punto en el que una parte de los compradores ya no puede acceder, la demanda se modera, la oferta deja de evaporarse y, eventualmente, los precios podrían estabilizarse o al menos ralentizar su crecimiento.
Pero hay un matiz importante que Iñareta subraya: la diferencia entre oferta y demanda es tan marcada que la retirada de parte de los compradores no traerá caídas de precios, sino como mucho una moderación del ritmo de subida. Idealista no anticipa bajadas para 2026 en ningún escenario.
Y ahora hay un factor nuevo que nadie tenía en cuenta hace un mes: la guerra en Irán y su impacto sobre los tipos de interés y las hipotecas. Si el BCE termina subiendo tipos como descuenta el mercado, el euríbor seguirá al alza y las condiciones de financiación se endurecerán. Eso podría acentuar la salida de compradores del mercado y aumentar la oferta disponible, pero también encarecerá las hipotecas para quienes sí puedan comprar. De hecho, entidades como Openbank, ING y BBVA ya han empezado a subir el precio de sus hipotecas fijas.
El resultado más probable para 2026 es un mercado inmobiliario en el que la oferta sigue siendo insuficiente a nivel nacional, los precios continúan subiendo (aunque con menos fuerza), y el acceso a la vivienda sigue siendo el principal problema de una generación entera de españoles. Lo que sí ha cambiado es que, por primera vez en mucho tiempo, los datos de las grandes ciudades sugieren que los precios tienen un techo. La cuestión es si ese techo está donde debería estar o si ya queda demasiado lejos para la mayoría.
Artículo publicado el 20 de marzo de 2026