Un reciente estudio realizado por Funcas arroja luz sobre la situación actual del mercado inmobiliario en España, con el objetivo de determinar si existe una burbuja inmobiliaria generalizada similar a la que desencadenó la crisis de 2008. El informe, titulado ‘¿Existe una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español?: El papel de las expectativas del precio de la vivienda en España’, concluye que, si bien se observa una «fuerte tensión de precios» en varios mercados locales, no hay evidencia macroeconómica de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional comparable a la de hace más de una década.
José García Montalvo, autor del análisis, señala que el rápido aumento del precio de la vivienda en 2024 y 2025 ha generado preocupación sobre la posibilidad de que el sector inmobiliario esté entrando en una nueva fase de burbuja. Sin embargo, los datos macroeconómicos sugieren que el crecimiento actual se basa en factores reales como el aumento del Producto Interior Bruto (PIB), la creación de empleo, el incremento de la población y los tipos de interés relativamente bajos. Además, la tasa de construcción se mantiene por debajo de la formación de nuevos hogares, y el crédito al sector inmobiliario y a los hogares se encuentra en niveles moderados, muy lejos de los observados antes de la crisis de 2008.
El estudio destaca que la parte del aumento de los precios que no se explica por estos factores fundamentales es «limitada», a diferencia de lo que ocurrió antes de 2008, cuando una gran proporción del aumento de los precios no tenía justificación aparente. La salud financiera de las familias también es considerablemente mejor que en el período anterior, y el crédito destinado a actividades inmobiliarias y de construcción representa una proporción menor del PIB, con indicadores de calidad crediticia superiores a los de entonces.
Percepciones vs. Realidad: Las Expectativas de los Precios
Un hallazgo interesante del estudio es que las percepciones de inflación inmobiliaria son sistemáticamente superiores a los incrementos reales de precios, lo que recuerda a patrones psicológicos observados en 2005. Las personas que perciben mayores subidas recientes también anticipan revalorizaciones más intensas a corto y largo plazo.
Según la Encuesta sobre Expectativas del Precio de la Vivienda en España 2025, el 89% de los encuestados considera que existe una sobrevaloración en el precio de la vivienda, un porcentaje ligeramente inferior al 94,5% registrado en 2005. Alrededor del 30% cree que la sobrevaloración supera el 50%, mientras que en 2005 esta proporción era del 40%. Además, la percepción del incremento del precio de la vivienda en su ciudad duplica el valor del incremento según las estadísticas oficiales, mientras que en 2005 era 1,5 veces mayor. A nivel nacional, el incremento percibido del precio es del 26,1%, mientras que el incremento oficial es del 12,8%.
Sin embargo, el estudio también señala que, en comparación con 2005, la vivienda ha perdido atractivo como inversión principal, aumenta la proporción de hogares que no consideran la inversión como un factor importante al comprar una vivienda, y se observa una mayor percepción del riesgo asociado a la adquisición, especialmente en ciertos grupos de población. Desde Funcas, se subraya la importancia de tener en cuenta las expectativas de precios de la vivienda en el seguimiento del mercado residencial y en el diseño de políticas monetarias, macroprudenciales y de vivienda.