El Banco de España ha dejado caer, con cierta cautela, que podría llegar a limitar el acceso a las hipotecas para ciertos hogares, especialmente aquellos con ingresos bajos o un nivel de deuda ya elevado. La idea aún no está sobre la mesa de forma oficial, pero sí se estudia el marco teórico y jurídico que permitiría activar estas medidas si la situación lo requiere. ¿El objetivo? Evitar que una nueva crisis económica provoque una oleada de impagos que sacuda el sistema financiero como ocurrió en 2008.
Por ahora, insisten en que no se detecta una relajación en los criterios de concesión de hipotecas, a pesar de que hay mucha competencia entre bancos. El crédito se está expandiendo, sí, pero de forma moderada y prudente, según el propio organismo. En cifras, el crédito crece a un ritmo del 2,7% respecto al año anterior, principalmente impulsado por las familias. Nada que ver con lo que pasó antes de la burbuja.
Lo que sí preocupa es que los precios de la vivienda vuelven a marcar récords en algunas zonas y, aunque el crecimiento no es uniforme en todo el país, el esfuerzo que hacen los hogares para comprar una vivienda está empezando a tensarse. Actualmente, el esfuerzo medio se sitúa cerca del 30% de la renta, un nivel similar al de 2001. Aun así, la diferencia entre el crecimiento de precios y el de los ingresos ya es de 9 puntos, un dato que empieza a incomodar.
¿Qué tipo de medidas se barajan?
Lo que estudia el Banco de España son las llamadas BBM (Borrower-Based Measures), que ya están en marcha en otros países europeos. Estas herramientas permiten poner límites al préstamo hipotecario en función de ciertos criterios:
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Loan to value (LTV): limitar la proporción entre el valor del préstamo y el precio de la vivienda. En España ya se suele exigir un 20% de entrada, pero esta regla podría reforzarse o aplicarse de forma más estricta a ciertos perfiles.
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Ratio deuda-ingresos: restringir hipotecas cuya cuota mensual supere un porcentaje determinado sobre la renta del comprador.
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Plazo máximo de amortización: poner un tope más bajo a los años que se puede tardar en devolver el préstamo, actualmente en torno a 35 años.
Además, algunos países exigen a los bancos un colchón adicional para cubrir riesgos sistémicos asociados al mercado hipotecario. Este tipo de previsiones podrían proteger a las entidades en caso de una caída brusca del mercado.
¿Quién se vería afectado?
Este tipo de restricciones afectarían directamente a las rentas más bajas, que tendrían más difícil el acceso a la compra de vivienda con financiación. El Banco de España reconoce que estas medidas podrían hacer caer los precios de la vivienda, pero a la vez encarecer el alquiler, al expulsar del mercado de compra a parte de la demanda. Un efecto colateral que podría perjudicar a los jóvenes y a las clases medias.
El propio organismo es consciente de este riesgo, pero defiende que en caso de crisis, estos hogares no tendrían que enfrentarse a impagos porque, directamente, no habrían podido asumir una deuda difícil de sostener. En otras palabras: evitar el problema desde el principio, aunque eso suponga limitar las opciones de acceso a la vivienda.
¿Hay burbuja otra vez?
A pesar del repunte de precios, el Banco de España descarta que estemos ante una burbuja inmobiliaria como la de principios de siglo. Las condiciones crediticias siguen siendo exigentes, la actividad no es tan intensa como entonces, y la situación financiera de los hogares es más sólida. Además, el sector promotor no presenta el nivel de exposición y riesgo de la anterior crisis.
De momento, todo esto son escenarios. El Banco de España no tiene fecha para activar ninguna medida, ni hay obligación por parte de la UE para hacerlo. Pero el simple hecho de abrir el debate indica que no quieren volver a improvisar cuando ya sea demasiado tarde.