La fiebre por comprar vivienda en España ha alcanzado cotas inéditas. Cerca de 322.000 familias han solicitado una hipoteca este año, lo que supone 60.000 más que el año pasado en el mismo periodo (hasta agosto). Un dato que por sí solo basta para entender el nivel de ebullición del mercado inmobiliario. Pero, ¿cuál es la consecuencia de esta avalancha de solicitudes? Sencillo: los bancos están rechazando cada vez más hipotecas.
Y no solo eso. España es el país del euro en el que más se han incrementado los rechazos hipotecarios, según datos del Banco Central Europeo. Uno de cada cinco bancos admite haber endurecido su filtro. No es que hayan cambiado los criterios oficiales de concesión —como ocurre en Alemania—, sino que simplemente hay tanta demanda que ahora pueden permitirse ser más selectivos.
En paralelo, los precios de la vivienda siguen en ascenso. Una casa de 90 m² cuesta ya, de media, más de 182.000 euros, rozando máximos históricos según la tasadora Tinsa. En muchas ciudades, incluso se han superado los niveles de la burbuja de hace dos décadas. Este encarecimiento, lejos de frenar la demanda, la alimenta: muchos corren a comprar “antes de que suba más”.
Hipotecas baratas, guerra de precios y tipos de interés en mínimos
En este entorno de tensión, hay algo que llama especialmente la atención: las hipotecas españolas están entre las más baratas de Europa. El tipo medio se sitúa en el 2,66%, muy por debajo del 3,3% de la zona euro, y solo superado por Malta. Este fenómeno tiene nombre: guerra hipotecaria, una competición feroz entre bancos para captar clientes, que ha llevado incluso a ofrecer préstamos fijos a 30 años por debajo del 1,7%.
Pero esa batalla de precios parece estar llegando a su fin. Santander, CaixaBank y otras entidades empiezan a recuperar márgenes, tras meses de precios “irracionales”, en palabras de la CEO de Bankinter. Ahora, el foco está en conceder préstamos más rentables, lo que se traduce en tipos algo más altos. Por ejemplo, Bankinter ya ha subido su hipoteca fija a 25 años al 3,46%, incluyendo bonificaciones.
Déficit de vivienda y presión demográfica: el cóctel perfecto
Más allá del precio y de los tipos, hay un factor estructural que alimenta la situación: el déficit de vivienda. En España llegan cada año alrededor de medio millón de personas nuevas, mientras que solo se construyen unas 100.000 viviendas anuales. Esta brecha entre oferta y demanda no hace más que alimentar la tensión del mercado.
A ello se suma la estabilidad de los tipos oficiales del BCE, que se mantienen en el entorno del 2% tras la última rebaja en junio, y el hecho de que cada vez más compradores prefieren hipotecas a tipo fijo, que dan mayor seguridad en los pagos mensuales. En bancos como CaixaBank o Santander, más del 90% de las hipotecas nuevas ya son fijas.
La banca se reorganiza: ¿quién lidera la nueva etapa hipotecaria?
Los movimientos dentro del sector son reveladores. CaixaBank sigue siendo líder, con un 25,6% del mercado, aunque reconoce haber perdido algo de fuerza. Santander ha vuelto al ruedo con fuerza tras una pausa estratégica, y Bankinter sigue creciendo, aunque con un perfil de cliente más selectivo. Por otro lado, BBVA ha decidido no entrar en la guerra de precios y ha perdido cuota (hasta el 14,19%) para preservar su rentabilidad.
Unicaja y Kutxabank, en cambio, pisan el acelerador, con crecimientos del 25% y 36,5% respectivamente en nueva producción hipotecaria.
Un mercado hipotecario que se convierte en ancla estratégica
Más allá de la rentabilidad inmediata, una hipoteca fija es una herramienta de fidelización. El cliente se queda con el banco durante décadas, lo que permite ofrecerle otros productos como seguros, tarjetas o préstamos personales. Esta es una de las razones por las que los bancos están dispuestos a asumir ciertos riesgos: el cliente hipotecado es un cliente que se queda.
De cara a los próximos meses, las previsiones del sector son claras: la cartera de crédito seguirá creciendo, aunque con menores márgenes e ingresos por intereses, debido a la estabilidad en los tipos oficiales. En otras palabras, la demanda se mantiene, pero los beneficios se ajustan.