Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas ha alcanzado los 169.650 euros, lo que representa un incremento del 15,5% interanual. Solo en los primeros ocho meses de 2025, la subida ha sido del 11,4%, una aceleración que expertos como Ricard Garriga (Trioteca) califican de “alarmante”.
Lo más inquietante es que este aumento supera con creces el encarecimiento del precio medio de la vivienda, que ronda el 12,7%. Es decir, las hipotecas están creciendo un 30% por encima del ritmo que justificaría el mercado inmobiliario, mientras los salarios apenas avanzan un 4% anual. Un cóctel preocupante.
¿Estamos forzando la máquina hipotecaria?
Expertos como Ricardo Gulias (RN Tu Solución Hipotecaria) o Pedro Ruiz (Kelisto) advierten que se está forzando el sistema más allá de su equilibrio natural. Las familias estarían accediendo a préstamos cada vez más altos, no tanto porque las casas cuesten mucho más, sino porque cada vez hay menos margen para acceder a una vivienda con recursos propios.
Y hay otro dato que no pasa desapercibido: el 11,7% de las nuevas hipotecas superan el 80% del valor de tasación. Durante años, este porcentaje se había mantenido en el 6%-7%, muy por debajo del 18% que se alcanzó en plena burbuja de 2008. Aunque aún no se han cruzado líneas rojas, la tendencia genera inquietud.
Como señala Raymond Torres (Funcas), “el valor de equilibrio de la vivienda es menor que el de mercado”, lo que significa que si se produce una corrección de precios y una familia no puede pagar la hipoteca, ni siquiera vendiendo el piso podrá saldar la deuda.
No es 2008, pero tampoco es un entorno estable
Los expertos insisten en que no estamos repitiendo el escenario de 2008, cuando la burbuja se alimentaba de un crédito fácil tanto para particulares como para promotores. Hoy el crédito es más contenido, y el apalancamiento de los hogaresestá relativamente controlado: un 43,5% del PIB, según el Banco de España.
Además, la mayoría de las hipotecas actuales son a tipo fijo, lo que reduce la exposición a subidas del euríbor —uno de los grandes detonantes de la crisis de 2008—. También son razonables el índice de esfuerzo teórico (35%) y la ratio hipotecas/compraventas (65%), según explica Santiago Martínez, de Ibercaja. Es decir, en principio, no se están concediendo más hipotecas que viviendas se venden.
Una burbuja de expectativas, más que de crédito
El verdadero riesgo, según algunos economistas, no está en el crédito, sino en las expectativas. Se teme que el mercado esté inflado no tanto por la demanda real como por la anticipación de futuros incrementos de precio. Es lo que Raymond Torres define como una “burbuja de expectativas”: inversores o particulares compran ahora por miedo a que mañana sea todavía más caro.
Este comportamiento alimenta el ciclo alcista, hasta que la demanda se agota o la economía se resiente. Entonces llega la corrección. Y ahí está el peligro: no hace falta una crisis como la de 2008 para que muchas familias se vean atrapadas.
¿Puede una crisis hipotecaria arrastrar a la economía?
Aunque los expertos coinciden en que no estamos al borde del colapso, sí reconocen que existe un riesgo latente: la creciente fragilidad de muchas economías domésticas. La cuota de una hipoteca media firmada en agosto de 2025 representa ya el 50% de la prestación máxima por desempleo para una persona con dos hijos. Una cifra que no deja mucho margen si las cosas se tuercen.
Como advierte Pedro Ruiz, no hace falta una gran crisis como la de 2008 para que se produzca una recesión que deje a muchas familias vulnerables frente al pago de sus hipotecas. El problema no es solo el precio de la vivienda, sino el desfase entre los niveles de endeudamiento y los ingresos reales.