El precio de los pisos no da tregua. Pese a que el coste de financiar una hipoteca empieza a descender debido a la caída del Euríbor, el esfuerzo de las familias para comprar vivienda no se ha relajado. Más bien lo contrario: se endeudan más y durante más tiempo. El plazo medio de los préstamos firmados para adquirir casa alcanzó los 25,3 años a finales de 2024, la duración más alta jamás registrada, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Hace un año, la media apenas superaba los 24 años.
El dato resulta llamativo no solo por el récord en sí, sino por el momento en el que se produce: con los tipos de interés a la baja y una TAE hipotecaria que ya ha retrocedido desde el máximo del 4,1% marcado en septiembre de 2023 hasta el 2,87% en marzo de 2025. Aun así, el alargamiento de plazos responde a un fenómeno más estructural: el precio de la vivienda sigue encareciéndose y los bancos han relajado criterios para mantener el ritmo de concesión.
Durante el último año, el importe medio de las hipotecas firmadas en España subió más de 10.000 euros, hasta los 152.041 euros. Paralelamente, la proporción del valor de tasación que cubren los préstamos –el llamado loan to value– ha escalado al 64,1%. En otras palabras, no solo se piden hipotecas más grandes, sino que cubren un porcentaje mayor del precio de la vivienda. En algunos casos, incluso demasiado: en el 8,6% de las operaciones, el préstamo supera el 80% del valor de tasación, el umbral a partir del cual el Banco de España advierte de riesgo elevado.
Este repunte de hipotecas consideradas de “alto riesgo” se produce tras dos años de retroceso, coincidiendo con un giro en la política del BCE. Al comenzar la bajada de tipos, los bancos perciben un menor riesgo de morosidad y se vuelven algo más laxos en la concesión. Aun así, los estándares actuales siguen lejos del boom inmobiliario de mediados de los 2000, cuando estas hipotecas rozaban el 17% del total y era habitual pedir más del valor del piso para amueblarlo o afrontar reformas.
Pero si hay un indicador que refleja el sobreesfuerzo de los hogares es este: a finales de 2024, una familia media debía dedicar íntegramente el sueldo bruto de 7,3 años para pagar su casa. El dato supera el nivel de principios del año, aunque aún no alcanza los 7,4 años registrados en 2022, en plena escalada del euríbor. Las regiones con mayor presión son las de siempre: Baleares (13,5 años de salario), Madrid (12,2), Málaga (10,6) o Barcelona (9,1). En el extremo opuesto, provincias como Ciudad Real, Jaén o Zamora requieren menos de 4 años.
La paradoja es evidente. A pesar de que la financiación se abarata, el acceso a la vivienda no mejora. Porque los precios suben más rápido que baja el euríbor y porque, ante el encarecimiento de los inmuebles, las familias no tienen otra salida que estirar los plazos y asumir más deuda. En el papel, la cuota mensual puede parecer razonable. Pero el coste real es una hipoteca que se alarga casi hasta la jubilación.
Bienvenidos a las hipotecas de 40 años.
J O E R
¿Es el 2008 otra vez?
¡Qué pedazo de «Déjà vu»!
En fin, salvo lotería o herencias de por medio, me jubilaré y aún me quedará hipoteca por pagar…
Lo más curioso, que mis vecinos ya han terminado de pagar las suyas, al comprar sobre plano pidieron hipotecas a 15 años. Yo compré mucho más tarde, y mucho más caro, y, en fin…
En 2006 hice una Hipoteca a 40 años sin vinculaciones a E+0.65% y la acabé de pagar en 2020
Teniendo en cuenta que se contratan con 30 años o más, pues para toda la vidaaaaa… Como reza la canción.
Yo firmé mi hipoteca por el 100% y 35 años, allá por el 2006, eran otros tiempos, todavía me queda un rato. Pero, alto riesgo? Depende de quién la pida y de la coyuntura económica.