Mutua Madrileña ha dado un paso más en su estrategia de diversificación patrimonial con el lanzamiento de Mutuafondo Vivienda Premium, un fondo de inversión inmobiliaria orientado a mayores de 65 años propietarios de vivienda. A diferencia de la hipoteca inversa, el nuevo producto no implica deuda, sino la venta directa del inmueble al fondo, que permite a los antiguos propietarios seguir residiendo en él hasta su fallecimiento sin pagar alquiler.
La operación se estructura a través de Mutuactivos, la gestora de fondos del grupo, y adopta el formato Filpe, un vehículo europeo pensado para inversiones a largo plazo y con baja liquidez, diseñado especialmente para canalizar capital hacia activos reales como la vivienda.
La mecánica del producto es sencilla: los mayores de 65 años pueden vender su vivienda habitual al fondo, recibiendo un importe determinado por una tasadora independiente inscrita en el Banco de España. A ese precio se le aplicará un descuento, que será mayor cuanto más joven sea el vendedor, ya que el fondo no podrá disponer de la vivienda hasta su fallecimiento. Es decir, el descuento funciona como una suerte de alquiler anticipado descontado del precio de venta.
El vendedor no tendrá que pagar renta por seguir viviendo en el inmueble, pero sí asumirá los gastos ordinarios, contribuciones e impuestos, así como los costes de mantenimiento. La transmisión, además, no genera tributación sobre la ganancia patrimonial si se cumplen los requisitos de edad y uso del inmueble como residencia habitual.
Este modelo responde a una necesidad que no deja de crecer: muchos jubilados tienen una pensión limitada —más del 65% cobra menos de 1.300 euros mensuales— pero poseen una vivienda en propiedad que representa su principal fuente de ahorro. Según los datos manejados por Mutua, el 95% de los mayores de 65 años son propietarios de vivienda, lo que abre un campo de oportunidades para productos como este.
Desde el punto de vista del inversor, el fondo busca captar capital con un mínimo de entrada de 25.000 euros, y ofrecer una rentabilidad superior a la renta fija tradicional. La cartera del fondo estará compuesta por viviendas diversificadas a nivel geográfico que, una vez queden libres, podrán ser rehabilitadas y vendidas. El objetivo es obtener plusvalías gracias a la revalorización a largo plazo del parque residencial.
El movimiento sitúa a Mutua Madrileña en competencia directa con entidades como Santander-Mapfre, CaixaBank, Caser o EBN, que han apostado por la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad. En esos casos, el cliente conserva la titularidad (en la hipoteca inversa) o renuncia a ella (en la nuda propiedad), pero siempre mantiene el uso de la vivienda. En el caso de la hipoteca inversa, los herederos deben asumir la deuda si quieren conservar el piso, mientras que con el fondo de Mutuactivos no existe ese problema: la vivienda ya ha sido vendida.
Los tipos aplicados en la hipoteca inversa, como el 5,99% ofrecido por Santander-Mapfre, y la necesidad de que la vivienda esté en zonas con alta liquidez, dejan fuera a muchos propietarios que sí podrían encajar en el modelo del fondo de Mutua. Además, el producto elimina la carga financiera asociada al préstamo, lo que puede resultar más atractivo para personas que no quieren dejar deudas a sus herederos.