Las hipotecas han tocado suelo, al menos por ahora. La banca ha bajado el precio de los préstamos para la compra de vivienda hasta niveles no vistos desde hace casi tres años, empujada por una combinación de tipos más bajos y una guerra comercial por ganar clientes. Pero este ciclo de rebajas parece agotarse. Con el euríbor en torno al 2,08% y los tipos oficiales detenidos en el 2%, el consenso entre los grandes bancos es que el precio del dinero se quedará anclado en este entorno durante años.
Sabadell, CaixaBank y BBVA ya anticipan que los tipos no caerán por debajo del 1,9%–2,1% hasta al menos 2027. Incluso Unicaja, algo más optimista, no baja del 1,75%. La expectativa de nuevas rebajas ha perdido fuerza desde que Christine Lagarde enfrió la posibilidad de más movimientos a la baja en septiembre. Aunque el mercado aún contempla un 50% de probabilidad de recorte, la pausa en julio tras siete bajadas consecutivas ha dejado claro que el BCE ha pisado el freno.
Pese al estancamiento, el euríbor sigue abaratando las cuotas de las hipotecas variables si se compara con los picos de hace un año. Para un préstamo de 150.000 euros a 25 años con euríbor +1%, el ahorro mensual ronda los 118 euros respecto a la revisión anterior. En un préstamo de 300.000 euros, el ahorro sube a 237 euros al mes, más de 2.800 euros al año. Pero este alivio puede estar viviendo sus últimos coletazos si se confirma que los tipos no caerán más allá de lo que ya han hecho.
El movimiento más llamativo se ha producido en la TAE media de las nuevas hipotecas, que ha bajado al 2,78% en junio, el nivel más bajo desde octubre de 2022. Esta caída ha desencadenado una auténtica guerra hipotecaria entre bancos. CaixaBank y Sabadell han disparado su volumen de concesión más de un 40% y están recortando terreno a BBVA y Santander. Las entidades más agresivas están lanzando ofertas con tipos incluso por debajo del 1,65% para los perfiles más solventes.
Pero no todos están dispuestos a jugar esa partida. Santander ha decidido mantenerse al margen de esta “irracionalidad”, según palabras de su consejero delegado, y se está enfocando en segmentos menos sensibles al precio, como el crédito al consumo o la financiación de empresas. BBVA también ha rebajado su exposición en hipotecas mientras las condiciones rozan mínimos.
Con una política monetaria en pausa y un euríbor que ha dejado de caer, el margen para seguir recortando precios hipotecarios se estrecha. Si el tipo oficial se consolida en el 2%, como recomienda el FMI, los bancos deberán ajustar sus ofertas sin poner en riesgo la rentabilidad. El juego cambia de ritmo.