La advertencia del Banco de España sobre los primeros síntomas de una burbuja inmobiliaria vuelve a poner el foco en el mercado de la vivienda. Aunque no se espera una réplica de la crisis financiera de 2008, los ingredientes que están alimentando esta situación generan inquietud. El encarecimiento de los pisos, la escasez de oferta y las dificultades crecientes para acceder a una hipoteca dibujan un escenario tenso que podría desembocar en restricciones al crédito.
El perfil de esta posible burbuja es distinto al de hace casi dos décadas. Esta vez no hay un endeudamiento masivo del sistema financiero ni hipotecas concedidas sin apenas control. Tras el desplome del ladrillo en 2008, las entidades endurecieron los criterios de concesión de préstamos. Hoy exigen ahorros previos, estabilidad laboral y límites de endeudamiento mucho más estrictos, lo que mantiene a raya el riesgo bancario. Esa contención evita por ahora que una corrección del mercado acabe contagiando al sistema financiero.
Pero eso no impide que el acceso a la vivienda se haya convertido en un muro cada vez más difícil de escalar. En muchos puntos del país, los precios se han disparado a ritmos que superan con creces la evolución de los salarios. Esto hace que, aun con tipos de interés moderados, la cuota hipotecaria supere en algunos casos el 40% de los ingresos mensuales de una familia media, muy por encima del umbral considerado saludable.
El cuello de botella más evidente es la falta de oferta. La construcción de vivienda nueva no cubre ni de lejos la demanda, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras. La situación se agrava por la escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa en la concesión de licencias. Los promotores alertan desde hace tiempo de esta situación, pero la respuesta institucional ha sido escasa o fragmentada.
La vivienda pública brilla por su ausencia y no se han puesto en marcha políticas ambiciosas que aumenten de forma estructural el parque disponible. Mientras tanto, los compradores siguen compitiendo por una oferta escasa, lo que alimenta nuevas subidas. En este contexto, no es extraño que el Banco de España empiece a plantearse limitar el crédito hipotecario, ya sea reduciendo el porcentaje máximo de financiación o endureciendo los criterios de solvencia.
A esto se suma otro factor: la mentalidad de compra profundamente arraigada en la sociedad española. A diferencia de otros países europeos, donde el alquiler tiene más peso, en España la mayoría de la población aspira a tener vivienda en propiedad. Esta preferencia, combinada con el bajo atractivo del mercado de alquiler, dispara la demanda de compra incluso entre quienes tienen que asumir cuotas al límite de su capacidad financiera.
Los expertos del sector coinciden en que sin una actuación decidida desde las administraciones, la situación se mantendrá bloqueada. Más vivienda pública, una nueva Ley del Suelo que agilice el desarrollo urbanístico y ayudas dirigidas tanto a compradores como a pequeños promotores son algunas de las medidas que reclaman. Mientras no se equilibren la oferta y la demanda, los precios seguirán fuera del alcance de buena parte de la población.