La caída de los tipos hipotecarios continúa marcando el pulso del mercado de la vivienda. En abril, el coste medio de las nuevas hipotecas firmadas en España bajó por octavo mes consecutivo y rompió la barrera del 2,8% por primera vez desde finales de 2022. El tipo medio se situó en el 2,74%, según el Banco de España, en una tendencia que está revitalizando el apetito por la financiación inmobiliaria. Solo ese mes se firmaron préstamos por valor de 7.102 millones de euros, la segunda cifra más alta del año.
El dinamismo del crédito hipotecario empieza a ser visible en los agregados: en los cuatro primeros meses de 2025, los bancos han concedido 26.546 millones en nuevas hipotecas, un 23% más que en el mismo período del año anterior. La reactivación llega tras un año 2023 marcado por la contracción del mercado, el endurecimiento monetario y la contención del consumo.
Lo que ocurre ahora es un reflejo de la distensión progresiva que vive el mercado interbancario. El euríbor a 12 meses —índice clave que sirve de referencia para las hipotecas variables y también influye en el precio de las nuevas operaciones— cerró abril en el 2,143%, frente al 2,398% de marzo. Y en mayo siguió bajando, hasta el 2,08%. Al término de la primera semana de junio, ya se situaba en el 2,05%, reflejo de un mercado que anticipó con semanas de antelación la primera bajada de tipos del Banco Central Europeo.
El BCE confirmó este jueves la esperada rebaja del precio oficial del dinero: 25 puntos básicos menos, hasta el 4,25% para la facilidad marginal de crédito y el 2% para la facilidad de depósito. El euríbor apenas reaccionó porque ese movimiento ya estaba descontado. Ahora, el interrogante es qué pasará a partir de aquí. El mercado ya no espera una secuencia fluida de recortes. De hecho, tras una bajada acumulada de 200 puntos básicos en los últimos doce meses, la institución que preside Christine Lagarde podría adoptar un tono más prudente, sobre todo si resurgen las presiones inflacionistas o se mantienen las tensiones comerciales.
Desde Ebury advierten que, aunque el euríbor podría aún perforar el 2% durante junio, su margen de bajada es cada vez más limitado. Esto influye de lleno en la estrategia de los hogares que están pensando en endeudarse. Las hipotecas fijas, que durante 2023 perdieron peso frente a las variables, vuelven a captar la atención. Con un entorno de tipos que se acerca a suelo firme, las ofertas más competitivas se están viendo en los préstamos a tipo fijo.
Las mejores condiciones publicadas se sitúan por debajo del 3% TAE, según entidades como Coinc o Banca March. Pero los acuerdos cerrados a través de brókeres son aún más bajos. Ricard Garriga, CEO de Trioteca, afirma que su plataforma ha intermediado hipotecas fijas al 2,18%: «Son niveles muy atractivos. Es difícil que nadie se arriesgue a contratar en otra modalidad teniendo en cuenta que la bajada de tipos de interés está muy próxima a su fin».
La elección entre tipo fijo y variable vuelve a depender del horizonte de tipos y del apetito por el riesgo. Pero lo cierto es que el mercado hipotecario se ha activado y que muchos compradores están viendo una oportunidad que llevaba tiempo sin aparecer.