Durante décadas, las hipotecas variables dominaron el mercado español, y el euríbor dictaba el destino financiero de millones de familias. Hoy, ese vínculo se ha debilitado notablemente. Los datos más recientes de la Asociación Hipotecaria Española revelan que, por primera vez en mucho tiempo, las hipotecas variables han dejado de ser mayoría: su peso en la cartera total ha caído por debajo del 50%.
Este viraje no es casual ni improvisado. Los bancos llevan años promoviendo hipotecas a tipo fijo o mixto, en parte para blindarse ante episodios de volatilidad como los vividos desde 2022, cuando el BCE inició su ciclo más agresivo de subidas de tipos desde la creación del euro. Al trasladar el riesgo de tipos al cliente en las hipotecas variables, las entidades sufrían directamente cuando los hogares empezaban a tener problemas para pagar. Con los tipos fijos, el panorama cambia: se estabilizan ingresos, se reduce la morosidad y se gana previsibilidad.
El giro se ha acentuado en los últimos cinco años. En 2019, casi tres de cada cuatro hipotecas eran variables. A cierre de 2024, su peso ha caído al 49%. Las hipotecas fijas, que apenas suponían un 13% del saldo en 2019, ya alcanzan el 36%. Las mixtas, más recientes en la oferta comercial, representan el 14%. Aunque su cuota apenas ha variado desde 2019, su presencia en las nuevas contrataciones es cada vez más frecuente como fórmula de equilibrio entre coste y certidumbre.
El repliegue del euríbor en las nuevas operaciones es aún más drástico. A comienzos de 2023, solo un 14% de las nuevas hipotecas eran variables. Hoy, apenas suponen el 10%. La caída del índice —actualmente ligeramente por encima del 2% tras haber superado el 4% en 2023— no ha sido suficiente para revertir esta tendencia. Las familias prefieren certidumbre, y la banca se siente cómoda con esa elección.
La subida de tipos también incentivó el trasvase de antiguos créditos: entre 2022 y 2023, muchos titulares aprovecharon las ventanas legales o renegociaron con sus bancos para pasar a tipos fijos, asumiendo en muchos casos un coste inicial a cambio de estabilidad futura.
Todo esto ocurre en un contexto de fuerte dinamismo en el sector inmobiliario. En marzo de 2025 se alcanzó un récord de contratación hipotecaria mensual no visto en 15 años, y el saldo vivo de préstamos hipotecarios superó de nuevo el medio billón de euros, una cifra que no se veía desde 2006. El abaratamiento del crédito, impulsado por la política del BCE, ha vuelto a disparar la demanda. En marzo, el tipo medio aplicado a nuevas hipotecas fue del 2,87%, por debajo del 3% por primera vez desde mediados de 2022.
Pero el entorno sigue siendo incierto. Las tensiones comerciales desatadas por la administración Trump, con amenazas arancelarias a productos europeos, introducen nuevas dudas sobre la evolución económica y los tipos de interés. El BCE ha iniciado el camino a la baja, y el euríbor podría cerrar 2025 en torno al 1,5%, si no se disparan los riesgos externos. Los bancos, mientras tanto, prefieren mantenerse cautos: han frenado el abaratamiento de sus ofertas hasta ver con más claridad el panorama global.