En pleno 2025, la sombra de una nueva burbuja inmobiliaria empieza a proyectarse con fuerza sobre el mercado español. Así lo perciben también los ciudadanos: según una encuesta de La Vanguardia, el 84% de los participantes cree que España va camino de repetir los errores del pasado en materia de vivienda.
Los datos invitan a la reflexión. La inversión en activos inmobiliarios ha aumentado a un ritmo que contrasta con la moderación observada en otros países europeos. Mientras en mercados como Alemania o Francia los precios tienden a estabilizarse, en España el precio medio de la vivienda creció un 7,8% interanual en el primer trimestre de 2025, según cifras recientes del INE. Este avance está muy por encima de la inflación, que en marzo se situó en el 3,2%.
Los factores detrás de esta escalada son múltiples. Por un lado, la falta de nueva oferta, acentuada tras años de parálisis en la promoción residencial. Según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), en 2024 apenas se iniciaron 75.000 viviendas nuevas, lejos de las 150.000 que, según estimaciones del Banco de España, serían necesarias anualmente para equilibrar el mercado. A ello se suma el fuerte tirón de la demanda extranjera, que representó cerca del 15% de las compraventas registradas en el último año, según los registradores de la propiedad.
El escenario de tipos de interés también ha jugado un papel clave. Aunque el Banco Central Europeo ha mantenido tipos elevados para controlar la inflación, las expectativas de recortes a partir de la segunda mitad del año han animado a muchos compradores a anticipar decisiones de inversión, temiendo nuevas subidas de precios.
A nivel regional, las tensiones son especialmente intensas en zonas de alta demanda turística como Baleares, Málaga y determinadas áreas de Madrid y Barcelona, donde los precios han superado ya los máximos de la burbuja anterior, la de 2008. Según Idealista, el precio medio por metro cuadrado en Baleares ronda actualmente los 4.200 euros, récord absoluto.
El propio Banco de España, en su último informe de estabilidad financiera publicado en abril, alertaba de ciertos «signos de sobrevaloración» en el mercado residencial, aunque descartaba, por ahora, una burbuja generalizada. La institución destaca diferencias notables respecto al boom de principios de siglo: en esta ocasión, la concesión de hipotecas es más prudente y los niveles de endeudamiento de las familias son sensiblemente menores.
Pese a ello, los riesgos no son menores. La consultora EY advertía la semana pasada que el acceso a la vivienda para los jóvenes es ya «extremadamente complicado», con una tasa de esfuerzo hipotecario que en ciudades como Barcelona supera el 40% de los ingresos medios, muy por encima del umbral recomendado del 30%.
El debate sobre si estamos o no ante una burbuja se intensifica. Pero más allá de las etiquetas, el mercado inmobiliario español parece haber entrado de nuevo en una dinámica difícil de sostener a largo plazo.