En España, cada vez son más los compradores de vivienda que optan por prescindir del préstamo hipotecario. Aunque pueda parecer contraintuitivo en un país donde el acceso a la vivienda está marcado por los altos precios y la dificultad de financiación, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que en 2024 un 34% de las compraventas se cerraron al contado.
Esta dinámica no es nueva. Al cruzar las estadísticas de compraventas y de hipotecas firmadas, se observa que desde 2011 el número de viviendas adquiridas sin necesidad de financiación bancaria supera sistemáticamente al de operaciones hipotecadas. Solo durante los peores años de la Gran Crisis Financiera —cuando proliferaron los préstamos hipotecarios destinados a refinanciaciones empresariales o familiares— se invirtió esta relación.
En paralelo, el precio de la vivienda ha seguido subiendo. Según el Consejo General del Notariado, el precio medio aumentó un 7% en 2024 respecto al año anterior, mientras el número de transacciones creció un 11,5%. Un fenómeno que, lejos de enfriar el mercado, está estrechamente relacionado con el pago al contado.
Según explican expertos como Alejandra Jacinto, abogada especializada en vivienda, este tipo de operaciones no solo refleja capacidad económica, sino que también alimenta las tensiones en los precios. “Los compradores que no necesitan financiación compiten directamente con quienes sí dependen de hipotecas, presionando al alza los precios”, afirma. Así, se refuerzan las dinámicas especulativas en el mercado, especialmente en zonas turísticas o en ciudades tensionadas.
La influencia extranjera también es clave. De las 92.989 viviendas adquiridas por compradores internacionales en 2024, más de 60.000 fueron pagadas sin hipoteca, según datos de CaixaBank Research. Esto supone que un 64% de las operaciones realizadas por no residentes se cerraron al contado. Además, estos compradores suelen pagar mucho más: estadounidenses, suecos y alemanes alcanzan precios medios de 3.300 euros por metro cuadrado, bastante por encima de los 2.265 euros de la vivienda nueva nacional, según el Consejo General del Notariado.
El think tank Funcas subraya en su último informe que las compras de extranjeros y de inversores mayoristas están teniendo un peso determinante en el mercado residencial. Al tratarse de perfiles que manejan mayores rentas o que buscan segundas residencias, su presencia contribuye a alimentar la escalada de precios, desplazando en muchos casos a la demanda local.
Aun así, no toda compra al contado proviene de grandes patrimonios o inversores. También existen particulares que, tras heredar, vender un inmueble anterior o apoyarse en la ayuda familiar, consiguen comprar sin necesidad de hipoteca. Según el informe “Perfil del hipotecado español 2024” elaborado por Fotocasa, las dificultades de acceso al crédito en un entorno de tipos de interés altos han acentuado esta tendencia.
Así lo explica Miguel (nombre ficticio), de 33 años, que recientemente adquirió junto a su pareja una vivienda sin financiación externa. En su caso, la suma de una herencia, el respaldo económico familiar y el ahorro previo hicieron posible una operación que, según reconoce, habría sido impensable de otro modo.
En cuanto al arranque de 2025, los datos mensuales confirman la continuidad del fenómeno: en enero, el 37,2% de las compraventas se hicieron sin hipoteca, y en febrero el porcentaje se situó en el 34,5%. Mientras tanto, el mercado inmobiliario sigue tensionado, sin señales claras de moderación en los precios ni en la presión de la demanda.