Os recordamos que en el Foro de Euribor también se pueden formular cuestiones urgentes y preguntar y responder a todo tipo de temas económicos.
Mi presentación va a ser breve, ya que los que quieran profundizar en mi trayectoria profesional pueden visitar mi curriculum virtual o mi blog de Futur Finances.
Soy un economista de provincias y del mundo 2.0, interesado en aprender y enseñar sobre temas económicos en la Red. Es para mi un verdadero placer intentar responderos y espero sepáis perdonar mis limitaciones, ya que lo de «experto» es más un objetivo que una realidad.
Dudas sobre hipotecas
Pregunta anónima: ¿Qué pasa si dejo de pagar una cuota de la hipoteca? ¿Qué ocurre después? ¿Qué hace el banco y qué debo hacer?
Dejar de pagar una cuota del préstamo hipotecario supone, en un inicio, incurrir en más gastos:
- El banco nos cobrará una comisión por reclamación de posición deudora de unos 30 euros.
- Empezarán a devengarse intereses de demora hasta que nos pongamos al día.
Si el retraso es algo puntual bastaría con hablar con el director de la sucursal y comentarle que vamos a pagar con retraso y, a poder ser, darle una breve explicación. Por otra parte, podríamos intentar que nos retroceda la comisión, si tenemos normalmente cumplimos.
Si el impago no se solventa y se acumulan más mensualidades, siempre recomiendo tener informado a la sucursal. Normalmente a las 3 cuotas vencidas y no pagadas el director puede mandar el expediente a su asesoría jurídica, que iniciará los trámites para ejecutar el inmueble y subastar la casa, y no olvidemos que si no hay subasteros que pujen el banco se puede adjudicar el bien por el 50% de su valor y seguir reclamándonos el resto de deuda.
Si nuestros ingresos han caído y vemos que no seremos capaces de cumplir con la hipoteca, recomiendo negociar con el banco una carencia de unos años (sólo pagar intereses) o una ampliación del plazo.
Pregunta de efe: ¿Si se tiene efectivo, conviene amortizar capital de la hipoteca?
La respuesta, en primer lugar, depende de nuestro perfil como inversor-consumidor. Hay gente que no sabe ahorrar o que prefiere no tener deudas; a este tipo de personas les conviene amortizar capital pendiente y, seguramente, dejar una misma cuota y acortar plazo.
Desde un punto de vista financiero, si amortizamos capital , es más rentable acortar el plazo de la hipoteca que reducir el importe de la cuota.
Por otra parte, para valorar si nos resulta más rentable amortizar hipoteca o invertir el dinero, lo primordial es que hagamos un estudio financiero de la rentabilidad de la inversión alternativa que supera el coste de la hipoteca (intereses más gastos). Si obtenemos una rentabilidad que supere el coste global de la hipoteca, financieramente nos conviene no amortizar e invertir.
Concurso de acreedores de una persona física
Pregunta de rcalber: Sobre el procedimiento de concurso de acreedores de personas físicas.
El concurso de acreedores es un procedimiento judicial que sustituye a la antigua quiebra y suspensión de pagos. Como bien dice rcalber complejo y, en muchos puntos, ambiguo.
La idea del concurso de acreedores es que un Juez tutele un proceso de reestructuración financiera de una empresa (o persona física), con la ayuda de uno o varios administradores concursales pagados con el dinero de la empresa.
Un concurso puede acabar en liquidación (ce venden los activos y se pagan las deudas que se cubran con este dinero en base a una determinada prelación de los créditos) o superarse, si se consigue un acuerdo con los acreedores que permita a la empresa volver a funcionar (por desgracia en España ocurre en muy pocas ocasiones).
En el caso específico de una persona física que presenta un concurso de acreedores de forma voluntaria o un acreedor lo insta (concurso forzoso), el problema lo tiene el administrador concursal. La razón es que en una sociedad con la liquidación acaba el trabajo del administrador; en el caso de una persona física, si no se supera el concurso el administrador queda vinculado al concursado hasta la muerte de éste (al menos en teoría). Y sus honorarios están tasados por ley (cobra un tanto por total de deudas y activo, no por el tiempo que sea administrador).
En cuanto al tema de la morosidad añadir que durante los 3 primeros meses eres dudoso y a partir del tercero ten conviertes en moroso y te pueden meter en un registro de morosidad tipo RAI y ASNEF (los más corrientes)
A partir del tercer mes el banco tiene que ir provisionando por las perdidas así que a ambas partes les conviene negociar antes de llegados a este punto, mediante una reestructuración de deuda (en mi opinion) antes que en una carencia (en la que se pagan intereses y no se amortiza capital).
Por tanto, el problema es del banco y del cliente y ambos les conviene superarlo. No hay que dejarse arrastrar por el miedo.
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Y ahora continuo.
En un concurso sobre personas jurídicas se puede declarar un concurso culpable o no, lo que te lleva a poder ir contra los administradores. ¿Podria darse algo similar con las personas fisicas? ¿Que casos se pueden dar para que un concurso sobre una persona fisica se de por superado y pueda empezar desde 0 sin administradores?
Partiendo de la base de que soy un ignorante en economía y que lo que se sobre hipotecas lohe aprendido en este lugar, no estoy del todo de acuerdo con lo que más conviene és reducir plazo. No creo que deba despreciarse este texto:
http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/
Particularmente, una reducción de plazo implicó un incremento de cuota mensual de manera que la siguiente amortización fué dirigida a cuota. Depende, además de tus ideas, de como vayan vairado los tipos y del capital que debas en cada momento. Yo he optado, si sigo teniendo trabajo, por hacer los dos tipos de amortización pero de entrada dando prioridad a la cuota.
Salud
Apreciado rclaber,
Muy buena la información sobre el impago de cuotas. Enriquece nuestra respuesta.
Un concurso culpable sí podría calificarse en el caso de una persona física, entiendo. Lo que pasa es que no tiene demasiado sentido, ya que la declaración de culpable tiene como objetivo principal ir contra los administradores de la empresa concursada.
Para que se supere un concurso de acreedores de una persona física se debe llegar a un acuerdo con los acreedores, normalmente con una quita y una espera, y cumplir con el acuerdo. Si el problema es no poder pagar la hipoteca, muy difícil será llegar a un acuerdo con el acreedor principal, el banco.
POM,
Escribir en este blog da gusto, ya que el nivel de los comentaristas realmente es excepcional.
Efectivamente si se introduce la variable tasa de descuento (que podría ser la inflación) y diferentes tipos de escenarios de tipos de interés, la respuesta a qué es mejor, reducir cuota o plazo, difiere. Pero he simplificado para no extenderme demasiado. En todo caso nuestra aversión al riesgo juega un papel crucial en este tipo de decisiones.
Gracias por la respuesta.
La pregunta del millón, "la dación en pago", ¿que hacemos?
Yo soy partidario de hacer algún cambio, en concreto, que se embargue la propiedad, pero que no tenga que apsar por un juzgado, para poder ahorrar las costas judiciales.
Es decir si tanto el hipotecado, como el prestamista, estan de acuerdo en embargar el piso, pues que se pueda hacer por contrato, dejando el resto de deuda que no quede saldada con la hipoteca como prestamo "pseudo-hipotecario".
Es decir al hipotecado que se le ahorren las costas judiciales por un lado y que se permita tanto a banco, como hipotecado poder dejar el resto de la deuda como una hipoteca (pasarla a prestamo personal muchas veces es irreal, ni se paga ni se cobra).
Yo es lo que veo lo más razonable en la situación actual y lo menos perjudicial para las dos partes. Y se podria aplicar a hipotecas ya constituidas.
Tranqui, no hay prisa, es mera curiosidad.
# 5, y esto es todo
Yo apuesto por la quiebra de las familias y que puedan partir de 0. Lo que pasa es que vería bien discernir entre el concurso culpable, por circunstancias sobrevenidas y el no culpable, por ejemplo, si tienes un accidente y te quedas minusválido y tu mujer pierde la vida.
Esta sociedad de gananciales estaría en quiebra por circunstancias externas no predecibles y creo que habría que darles el derecho a empezar de 0 una nueva vida.
Yo estoy por la opción de que los bancos no den hipotecas superiores al 70% del valor de compra y que el plazo máximo sea de 25 años, esto incentivaria el ahorro previo a la compra de la vivienda y aseguraria a la entidad que concede el prestamo un "colchon" del 30% del valor del bien hipotecado.
# 7, Pasaba por aquí
Eso ya existe. Puedes pactar con el banco la dación en pago o que el bien avale la hipoteca. Claro que en lugar de darte el euribor+0.4, te dan el euribor+2, y te piden la entrada y alguna nómina fija y cosillas así.
Aquí los yonatans son más listos que nadie, y qué es eso de comprar con entrada...financiado 100% y baratico hoyga, a euribor+0,4 porque soy muy listo, eso de que haya que pagar tarjetas, hacerse planes de pensiones, tener las nóminas de por vida pues como que no les hacen caso, y si tienes que avalar con tus bienes PRESENTES Y FUTUROS pues como que no va con ellos. Barato hoyga, sin entrada y métame el coche, la boda, las vacaciones y la caseta del perro.
También existe, aunque no te lo creas, la hipoteca a interés fijo. Claro que los yonatans son más listos que nadie y prefieren lo del uribor+0,4 que hoy sale más barato que el tipo fijo del 5%...luego sube el euribor del 5% y a llorar.
Y es que al final, lo barato puede salir caro.
Un cordial saludo.
Copero, no voy por ese camino.
Me refiero que una vez se ha demostrado que el hipotecado no va pagar la hipoteca ¿por qué hacer un juicio?
Es decir el hipotecado quiere darle el piso el banco, se cancela el 50 % del valor de tasación (como hasta ahora), pero ahorrandose las costas judiciales 8que es muchisiam pasta).
Por otro lado, la deuda que se queda ¿qué se peude hacer con ella? Si no se puede pagar una cuota de 800 € menos podra pagar unos cuantos kilos, evidentemente ningun banco le daria un prestamo personal.
Imagimante que han quedado 60.000 € de deuda, con intereses entre el 8-10 % (con el historial se irian cerca del 15 %) en un prestamo personal supera los 900 € de cuota a unos 5-6 años, evidentemente no la podria pagar, pero ¿y si se mantiene las condiciones de la hipoteca, pongamos 60.000 € a Euribor +1 o 2 % y a 30 años?,
Igual 900-1000 € no puede, pero a lomejor 250-300 €.
A las Cajas se les estan dando facilidades, a las grandes empresas también, ¿por qué a las familias hay que hundirlas y despues pisarles la cabeza para que no se vuelvan a levantar?.
No hablo de condonar la deuda con el piso, hablo de que no te quedes sin piso y con una deuda impagable (las costas judiciales suman un pastón). No tiene sentido. Se le quita el piso, se queda con deuda si no cubre y se le facilita el pago.
El Jonathan y la Jenny pierden, el banco o la caja tienen también su perdida, ojo, tampoco nadie les obligo a dar la hipoteca y en esas condiciones (del 100 % para arriba) menos.
"Los pisos nunca bajan", "Si dan las hipotecas, es porque los Españoles las pueden pagar" (JOSE MARIA AZNAR DIXIT)
Y de aquellos polvos... estos lodos. DSK
http://www.elpais.com/vineta/?d_date=20051003&autor=El%20Roto&anchor=elpporopivin&xref=20051003elpepivin_5&type=Tes&k=Roto
Genial pero falta una cosa que pueden hacer: Amenazarlos con meterles en la cárcel.
Ya lo están haciendo.
De mis tiempos en la banca recuerdo que al tercer impago consecutivo de una hipoteca, el expediente se enviaba directamente a empresas subcontratadas que ya empezaban a reclamar al deudor (por ejemplo Sercresa) y los gastos, reclamaciones, costas, intereses etc., se empiezan a disparar.
Lo que es cierto es que ante dificultades para pagar la hipoteca lo primero que hay que hacer es ponerse en contacto con el banco/caja y hablar con el director para ver posibles soluciones. Lo que nunca hay que hacer es dejar pasar el tiempo para evitar que la deuda vaya creciendo como la espuma.
En caso de que la deuda sea muy grande y no haya solución a pactar con el banco/caja, yo soy de la opinión de que es mejor vender la casa cuanto antes, aunque sea por menos de lo que te costó, para disminuir la deuda al máximo posible. Será mejor deberle al banco 50.000 que 300.000 euros.
El problema es que con la coyuntura actual, y sin financiación, es prácticamente imposible vender la vivienda (ni aún malvendiéndola)
"En cuanto al tema de la morosidad añadir que durante los 3 primeros meses eres dudoso y a partir del tercero ten conviertes en moroso y te pueden meter en un registro de morosidad tipo RAI y ASNEF (los más corrientes)"
La primera parte no es correcta. Dudoso y moroso es lo mismo, por lo menos en cuanto a operaciones o derechios crediticios se refiere (no a las personas).
No lo digo yo, son las normas de calificacion de creditos del Banco de España impuestas por los acuerdos de Basilea. Un derechod e crédito vencido pasa a ser dudoso a los 90 dias de su vencimiento (los 3 meses que indicaba nuestro amigo). A los 120 días pasa a ser dudoso consoslidado.
Como bien decía Sergio_, hasta que se califica de dudoso (pasan esos 3 meses) lo normal es que se ocupen empresas externas (aunque a veces lo hace la propia entidad financiera) y una vez consolidado el dudoso, sin arreglo extrajudicial, las entidades pasan a gestiones "más duras" con participacion de lso departamentos de recuperaciones de la propia entidad acreedora y si tras un último itnento de arreglo no se consigue arreglo como el pago, refinanciacion, dacion en pago, etc (recordemos que estamos en los 120 - 150 dias del impago (5 cuotas impagadas en caso de una hipoteca), lo mas probable es que el expediente se envíe a reclamar judicialmente.
He trabajado durante 5 años en 3 entidades financieras (en deptos de riesgos y recuperaciones) y creedme que cuando un expediente acaba en el juzgado, se traduce en el fracaso de la gestion del Banco o Caja de turno.
Con esto, lo que quiero decir, al menos en las entidades que he trabajdo, es que siempre se intentan buscar soluciones de todo tipo de cara a un cliente deudor.
Saludos
"En caso de que la deuda sea muy grande y no haya solución a pactar con el banco/caja, yo soy de la opinión de que es mejor vender la casa cuanto antes, aunque sea por menos de lo que te costó, para disminuir la deuda al máximo posible. Será mejor deberle al banco 50.000 que 300.000 euros.
El problema es que con la coyuntura actual, y sin financiación, es prácticamente imposible vender la vivienda (ni aún malvendiéndola)"
El problema es que nadie va a querer comprar tu casa con hipoteca.
Me explico:
Si tienes una hipoteca de 300.000 eur y quieres malvender tu casa por 200.000 eur, nadie va querer tu casa con una hipoteca de 100.000 eur. Y, en el rerisimo caso de que asi lo quieran los compradore (locos), tu seguirias siendo el deudor de la hipoteca, pero los compradores seguirian expuestos a un impago por tu parte y por tanto expuestos a la ejecucion hipotecaria.
El Banco nunca et va a cambiar el prestamo con garantia hipotecaria por una garantia personal. Y no por que sean malos, si no por que el Banco de España les metería un puro de cojones. (Basilea I, II, Partenón)
La hipoteca es un derecho real, o de realización de valor, según la cátedra que cada uno siga, que nace tras un contrato que, como no podía ser de otro modo, vincula a mabas partes, y que, como no podía ser de otro modo, no impide, en forma alguna, a los contratantes volver a suscribir un nuevo contrato que varíe el primero (siempre y cuando no afecte a terceros, a los que al amparo de la fé pública registral hayan adquirido algún derecho sobre el bien hipotecado), con lo que dación en pago o cualquier otro contrato posterior es posible sin necesidad de acudir a juzgado alguno.
La clave aquí no es el veto de la ley, el cual no existe, sino la resistencia del particular, el hipotecado, a perder su casa, su local de negocio o todo lo que tiene y encima continuar siendo deudor.
La solución pasa por la dación en pago por disposición legal, lo que implica una reforma legislativa, sin efectos retroactivos obviamente.
El problema es que lejos de enfocar las reformas en esa dirección, el querido ZP ha ido en dirección contraria y el 2-05-09 se publicó en el B.O.E. una reforma, con entrada en vigor al día siguiente, en virtud de la cual si un hipotecado paga pero su deuda es mayor que el valor del bien hipotecado en un 20% el banco puede exigir un aval, por tanto, no es que se deba reformar la ley para establecer imperativamente la dación en pago, es que antes hay que reformar la ley para eliminar la última reforma que acabo de mencionar.
Dicho de otro modo, los ciudadanos van en una dirección, pidiendo oxigeno y el gobierno, sin que nadie haya dicho nada, contamina más el aire y a vivir que nadie le ha tosido.
Ah! bueno, se me olvidaba aclarar:
Efectivamente dudoso y moroso es lo mismo, cuando hablamos de dudosos y no de morosos.
Me vuelvo a explicar:
Todo dudoso es moroso, pero no todos los morosos son dudosos.
La morosididad empieza al dia siguiente de su vencimiento y no por eso el crédito vencido es calificado dudoso.
Lo será a los 90 días (día 91) de su vecimiento. Es entonces cuando el credito se califica de dudoso y el banco (entidad) debe provisionar al Banco de España.
Abrazos
Que cantidad se provisiona frente al Banco de España, de un bien hipotecado, en el momento de constar como moroso en la entidad banco o caja de turno.
Una vez ejecutada la hipoteca y habiendo llegado el bien a la subasta y no presentandose ninguna oferta, el banco se la adjudica por el 50% del valor hipotecado, ¿debe el banco o caja provisionar más dinero frente al Banco de España?
Tenia entendido que amortizar cuota o plazo era finqncieramente equivalente. De hecho hay un articulo de este blog en el que se explica esto, no?
Hola tengo hipoteca multidivisa, actualmente e n yenes japoneses m interesaria saber si puedo hacer algo o si alguien sabe si va a revalorarse mucho mas el yen, esttoy asustada.
esta es ,soy segundo aval de una hipoteca contraida por mi hija y mi ex yerno y yo desaparezco de segundo aval osease que como mis ex suegros mas o,menos no nos llebamos supuestamente cubren el total de pretamo pero al ceder tambien mi hija gratuitamente su parte a la nueba mujer de mi ex yerno hay ba la pregunta ¿quedamos mi mujer y yo exsentos de pagar nada por cancelar ,desaparecer , nuestra mision de ser avales? posdata soy jubilado osea de la ss en el B.O.E 2012 hay algun decreto o ley nueba sobre el ajuste etc de regulacion avalistica gracias señores vanqueros.
como decian en mi pueblo las gallinas que entran por las que salen .y si no llamamos alos hermanos correa e esos estan preparaos tesnolgica miente pa hacer que perde la presencia de espiritu ar mas pintao, pero sii eto es sencillotenemo er corra trenemos la caseta de las gayina