La Vivienda: ¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?
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La Vivienda: ¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?

images12Hace tiempo que terminó el debate de si los pisos iban a bajar o no. El abuso en el volumen de viviendas construidas, la gran cantidad de vivienda usada que ya había en el mercado por vender, el fin de las expectativas de revalorización infinita, el cierre del crédito por parte de los bancos, el fin de la llegada de inmigrantes a España y el comienzo del retorno a sus países de origen de algunos de ellos y sobretodo el desajuste que se ha producido en España entre los sueldos y el precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, ha provocado un parón tan grande en la venta de inmuebles que va a llevar con toda seguridad a un descenso de los precios a corto y medio plazo ya reconocido en varios medios por todos los agentes que participan en el mercado, a pesar de las reticencias de muchos de ellos en reconocerlo abiertamente.

Actualmente la pregunta clave es ¿hasta donde van a bajar?, y como siempre, la respuesta pasa por empezar reconociendo que la economía (también llamada la ciencia lúgubre) no es una ciencia exacta, donde 2+2 no son siempre 4. Se podrían hacer estudios econométricos sobre el precio de la vivienda y estudiar las correlaciones con distintas variables como el crecimiento del PIB, el nivel de paro, la balanza de pagos, el índice de crecimiento de los sueldos, la propensión marginal al ahorro, nivel de endeudamiento de las familias, coste de financiación, etc…, pero probablemente igual que pasó durante los años de subida, ninguna de las anteriores variables ni combinación de ellas explicaría de forma significativa los crecimientos superiores al 15% anuales.

Quizá el procedimiento menos inexacto es recurrir a los datos históricos globales para averiguar por donde deberían andar hoy por hoy los precios en función del “valor” que históricamente, en momentos donde no ha habido burbuja, el ser humano le ha dado a “su cueva”.

Como ya mencioné en un articulo anterior, segun el sr José García-Montalvo, catedrático de la UPF, normalmente el precio de la vivienda ha sido 4 veces el sueldo bruto. Recurrimos nuevamente al INE (Instituto Nacional de Estadística) para averiguar cual es sueldo medio español. Según el INE se sitúa en 22.766€ (1897.24€7 brutos al mes prorrateadas las pagas, o 1626 brutos con 14 pagas). Esto vienen a ser sobre unos 1300€ netos al mes con 14 pagas.

Tomemos estos datos como ciertos, a pesar de que deberíamos estudiar la distribución en cuartiles o percentiles de estos datos, pues existe un sueldo mínimo pero no un sueldo máximo y probablemente una media aritmética dé un resultado sensiblemente superior a la realidad en la calle.

Los resultados son los siguientes:

4T 2008 B. ANUAL VIV 1 Pers €/m²
Nacional 1897,24 22.766,88 91.067,52 1.821,35
País Vasco 2.247,28 26.967,36 107.869,44 2.157,39
Madrid (Comunidad) 2.223,28 26.679,36 106.717,44 2.134,35
Navarra 2.085,92 25.031,04 100.124,16 2.002,48
Cataluña 2.049,21 24.590,52 98.362,08 1.967,24
Aragón 1.882,09 22.585,08 90.340,32 1.806,81
Asturias 1.871,37 22.456,44 89.825,76 1.796,52
Baleares 1.865,81 22.389,72 89.558,88 1.791,18
Castilla y León 1.776,41 21.316,92 85.267,68 1.705,35
Rioja (La) 1.761,03 21.132,36 84.529,44 1.690,59
Cantabria 1.724,62 20.695,44 82.781,76 1.655,64
Andalucía 1.685,69 20.228,28 80.913,12 1.618,26
Ctat. Valenciana 1.684,45 20.213,40 80.853,60 1.617,07
Castilla – La Mancha 1.671,80 20.061,60 80.246,40 1.604,93
Galicia 1.646,68 19.760,16 79.040,64 1.580,81
Murcia 1.634,18 19.610,16 78.440,64 1.568,81
Canarias 1.557,66 18.691,92 74.767,68 1.495,35
Extremadura 1.555,78 18.669,36 74.677,44 1.493,55

Los valores “teóricos” obtenidos, corresponden a un piso para una sola persona, contemos 50m² aproximadamente, por lo que nos queda un precio/m² de 1.800€ m².

Hay que tener en cuenta que el numero de m² de un piso es una variable inversamente proporcional (o proporcionalmente inversa) al precio/m², es decir si mantenemos constantes las demás variables (zona, planta, orientación, etc…) un piso con mas m² suele ser mas económico en su precio/m² que uno menor (evidentemente no en el precio total).
También podemos calcular más o menos el precio de los pisos según el criterio del % de renta neta que representa la cuota. Es un método engañoso, ya que depende de los tipos y del plazo, pero tomaremos un estándar como podrían ser 30 años (demasiado en mi opinión) y un interés del 4% (euribor + diferencial) que teóricamente correspondería a una fase no critica del ciclo económico. También haremos los cálculos aproximados para una hipoteca de 20 años, algo más deseable para todos. Contamos que se financia el 100% pero del valor del piso.

4T 2008 NETO 14 % sueldo PISO 30 a. PISO 20 a.
Nacional 1897,24 1.268,44 443,95 93.000,00 70.000,00
País Vasco 2.247,28 1.521,73 532,61 112.000,00 84.000,00
Madrid (Comunidad) 2.223,28 1.505,48 526,92 110.000,00 82.500,00
Navarra 2.085,92 1.412,47 494,36 104.000,00 78.000,00
Cataluña 2.049,21 1.387,61 485,66 102.000,00 76.500,00
Aragón 1.882,09 1.258,31 440,41 94.000,00 70.500,00
Asturias 1.871,37 1.251,14 437,90 91.000,00 68.250,00
Baleares 1.865,81 1.247,43 436,60 91.000,00 68.250,00
Castilla y León 1.776,41 1.187,66 415,68 92.000,00 69.000,00
Rioja (La) 1.761,03 1.177,37 412,08 92.000,00 69.000,00
Cantabria 1.724,62 1.153,03 403,56 85.000,00 63.750,00
Andalucía 1.685,69 1.127,00 394,45 83.000,00 62.250,00
Ctat. Valenciana 1.684,45 1.132,05 396,22 83.000,00 62.250,00
Castilla – La Mancha 1.671,80 1.126,18 394,16 83.000,00 62.250,00
Galicia 1.646,68 1.129,15 395,20 83.000,00 62.250,00
Murcia 1.634,18 1.120,58 392,20 81.000,00 60.750,00
Canarias 1.557,66 1.068,11 373,84 79.000,00 59.250,00
Extremadura 1.555,78 1.066,82 373,39 79.000,00 59.250,00

Los números de este articulo, no pretenden ser una previsión exacta de lo que puede ocurrir, sino ser un pequeño y sencillo ejercicio de calculo aproximado para dar “forma” a las teorías de aquellos expertos que han ido acertando mas o menos por donde iban a andar los tiros, pero que a veces cuando hablan, quedan las cosas un poco en el aire.

Solo hace falta entrar en cualquier portal inmobiliario y ver que los números están disparados aun, y que de seguir acertando, aun hay recorrido, a pesar de que el G-14 afirma que los pisos ya han bajado muchísimo.

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Escrito por Oriolrc el 26 de marzo de 2009 con 316 comentarios.

316 comentarios

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# 301, y esto es todo
27 de marzo de 2009, a las 0:01

Kokito creo recordar el trabajo que comente (no solo he trabajado en un sitio) estaba “bajo tierra” je,je,je Si llevas tiempo (principio de los 90) igual hasta nos conocemos je,je,je

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# 302, Anónimo
27 de marzo de 2009, a las 2:07

Joer, otra vez las 2:00 pm….
Almenos mañana tengo diana a las 7:00

No puedo leerme todos los comentarios, me voy a convertir en un loco de mirada perdida que despotrica contra bancos, politicos y todo lo que se ponga por medio, creo que la gente empieza a apartarse de mi lado cuando preguntan ¿que tal? y les digo con mirada perdida: bien gracias, pero no nos salva ni la Macarena.

Esto del foro….
Tengo que dejarlo.
Tengo que dejarlo.
Tengo que dejarlo.
Tengo que dejarlo.

Jo esto me recuerda al resplandor
No por mucho amanecer tempranece mas madruga.
No por mucho despertar resplandece mas temprano.
No por mucho arrimarme buena sombra me cobija.

:( :( :(

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# 303, Kano
27 de marzo de 2009, a las 8:33

Seguro que “Mrc”, seria capaz de darte Juana, una disertación completa de lo equivocado de tu concepto de “Fe”. No es de extrañar, pues los de su “gremio”, en su “libro gordo”, puedes encontrar respuestas a todo, y para todos los gustos,…incluso contradictorios, para que asi, no haya situación real o ficiticia de esta vida, que no tenga un pasaje que la defienda o que la denigre a la vez. Cosas de las “sectas”, no has de dar mayor importancia,.es lo que tienen los “sectarios”, ellos tienen “la verdad” y tu no, pobre infeliz,..y como tienen “la verdad”, tiene derecho ( divino, claro) a “venderla” ( ritos), “propagarla”( evangelizar) y tambien, a “demonizar” a los que no “tiene Fe” ( llamarles blasfemos, llamarles sacrilegos, etc,etc), solo porque no ven la verdad que solo ellos tienen. Pero ni caso,….el que tenga vendas en los ojos y en el cerebro,….poco puede hacer mas que eso.

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# 304, andreu
27 de marzo de 2009, a las 10:28

Es sintomático el hecho de que , desde que ha bajado de una forma tan rápida el típo euribor, en los portales inmobiliarios algunas propiedades que se ponen a la venta, han subido , en algunos casos , sustancialmente, su precio de oferta, esto pone de manifiesto, como, bien se me ha aclarado desde un foro de economía, que el valor de liquidación de un activo guarda una relación inversa con el tipo de interés al que se financia, dado que el tipo de interés fluctua como elemento regulador del ciclo económico el valor del activo debe reflejar las variaciones del mismo, por lo menos en el medio plazo. ¿ Estaremos ante un punto de inflexión en los precios de la vivienda?

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# 305, JJ
27 de marzo de 2009, a las 11:33

#40 totalmente de acuerdo
Pude comprar en el 2004 un apartamento de 41m2 construidos para mi solo, despues de descartar por resultar más caro en la zona la opción del alquiler. Aclarar que soy militante “single” y del alquiler para poder aceptar movilidad laboral si surge. Me parece muy buena opinion #26 MRC.
Si vendo por ejemplo en 2014 y saco lo que me costó e incluso un 20% menos (la burbuja ya estaba medio hinchada) consideraría que he hecho buen negocio, ya que durante 10 años he hecho un gasto a cambio de tener un techo ¿es que la gente no tiene conciencia de que “consumir” aunque sea un bien inmueble, un techo, tiene un coste?
Pensamos que va a subir hasta el infinito sin hacer nada, pero el crecimiento natural de la población lleva decadas estancado y la migración puede cambiar a destinos con mejor situación económica, habrá todavía más oferta en un futuro

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# 306, pasaba por aqui
27 de marzo de 2009, a las 13:31

El problema es el de siempre …..la codicia….

y en verdad hay ciertas cosas en las que no se deberia permitir pegar el pelotazo…..

o acaso esta bien lucrase a costa de otros en cuestiones como:

la salud
la educacion
la alimentacion
o la vivienda…… que es de lo que aqui se habla…..

lo malo es que los que somos masa solo podemos aguantar y tirar para adelante…

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# 307, JJ
27 de marzo de 2009, a las 13:54

# 220 Emilio, por dios o por tu iglesia… no confundamos anticonceptivos con aborto, que esto no es el 3er mundo
http://es.wikipedia.org/wiki/DIU
Nota: el problema es considerar la biblia, el coran, etc… fuente unica de conocimiento pues eso lleva a los fundamentalismos

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# 308, pepitanuncabaja
28 de marzo de 2009, a las 16:22

Cuidado con los bajos tipos de interes y la falsa recuperación económica que estamos viviendo estos dias. Esto puede provocar un false bottom y hacer que mucha gente se suba ahora al carro de la compra de vivienda, seguramente se arrepentirán mucho de la decisión de hayan tomado. A dia de hoy aun no hay nada que vaya a sustituir al que ha sido esta última década el principal motor de nuestra economia, el ladrillo. Y tampoco se están poniendo las bases para que asi sea. En todo caso, si la economia mundial y europea se recupera aquí seguiremos teniendo el mismo problema estructural y como mucho creceremos con unas tasas tan ridículas que seguiremos generando paro.

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# 309, Gonz
30 de marzo de 2009, a las 1:51

# 308 , pepitanuncabaja, la verdad es que no creo que con el panorama que tenemos, por mucho que bajen los tipos de interés, no habrá mucha gente que quiera comprarse un piso, y no por falta de ganas.
Pero el hecho es que no saber si mañana estarás en la calle, que en mayor o menor medida los pisos tienen que seguir bajando, que los bancos ya no prestan dinero tan alegremente y etc, etc la gente tiene el miedo en el cuerpo y con razón.
Y la verdad es que con un futuro incierto en el que no sabes si dentro de 6 meses podrás pagar las cuotas de la hipoteca porque estes en el paro no te compras un piso por mucho que baje el euribor si no vas “sobrao”

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# 310, Mikel
1 de abril de 2009, a las 13:17

Aquí hay varios temas. En cuanto a lo de tener 2 sueldos o ninguno, yo pienso que ahora mismo muy pocas familias llevan 2 sueldos a casa, y si nos fijamos en jóvenes de 20 años como lo eran cuando se emancipaban nuestros padres, si es que uno de los 2 llega a tener un sueldo, éste será pobrísimo.
Pero el problema no está en lo que uno pueda pagar o no. Está en que los bancos no quieren dar dinero y han cerrado el grifo. Muchos piensan que lo han cerrado para no arriesgarse, pero eso no es así, es porque quieren aparentar no tener dinero y recibir las ayudas del Estado.

Si pensáis que es porque no quieren arriesgarse explicadme a mí, un ingeniero de los primeros de mi promoción, que he empezado a trabajar hace 2 años cobrando 2 veces la media, que tengo unos números envidiables, ya que he estado viviendo antes de ser ingeniero pagando un 80% lo que cobraba en el alquiler del piso, y aún así ahorrando dinero, a ver por qué no me ofrecen una hipoteca si no tengo 50000 euros en el banco.
Y aunque trabajara mi pareja la cosa no iba a cambiar, tendría que tener ese dinero.

Es cierto que antes la sociedad era de una manera y ahora de otra, pero no sólo hay que analizar que trabajen dos o uno. Aunque ahora trabajasen siempre 2, incluso así el ratio de 4 veces el sueldo debería estar más cercano a la realidad, puesto que ahora es muy difícil conseguir una hipoteca, y eso baja el precio muchísimo, los intereses están por las nubes, que también lo baja, ya no hay contratos fijos como antes, y ahora mismo salvo 3 o 4 niños de papá los jóvenes nos tenemos que sacar las castañas del fuego para reunir esos 50000 euros. Antes cuando nuestros padres querían comprar su piso eran nuestros abuelos los que les ayudaban para ello, pero ahora la situación es diferente. Precisamente por eso que decís, nuestros padres llevan un sueldo a casa y no pueden ayudarnos como antaño.

La única razón para que no bajen los pisos es que la gente es muy avariciosa y no quiere perder dinero en la “inversión de su vida”, pero cuando se les acabe los dos años de paro empezarán a bajar y bien.
Aparte de que la gente está harta ya, y no va a volver a comprar pisos como antes por miedo a que vuelva a pasar lo mismo.

lo único que puede impulsar a la gente a comprar ahora es la impaciencia. Yo lo veo claro, si la gente tiene dos dedos de frente, aún queda mucho camino por recorrer, y muchos miles de euros que bajar, así que a esperar a que estén en 100000 euros.

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# 311, Mikel
1 de abril de 2009, a las 13:26

por cierto, otra razón por la que no conceden los bancos hipotecas es porque saben perfectamente que el precio va a bajar, y el precio de la vivienda dentro de poco tiempo no cubrirá el 80% del valor actual. Cuando dentro de unos años vuelvan a subir los precios ya veréis como los bancos se lanzan a ofrecer hipotecas

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# 312, Anónimo
3 de abril de 2009, a las 17:47

el mercado fructua en todos los tiempos de la historia, la vivienda es un bien de primera necesidad, no es un movil que pasa de moda, la maquinaria pesada de la construcción la han dormido profundamente, cuando quieran despertarla nuevamente pasaran 3 o 4 años lo suficiente para que llos precios suban como nunca

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# 313, andreu
14 de abril de 2009, a las 13:48

Al precio de la vivienda le quedan dos meses de caida, despues todo será distinto

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# 314, Nombre
17 de junio de 2009, a las 21:54

Razones por las cuales no se debe comprar pisos nuevos ni con ¿rebajas? del 30%:
– Existen de 4 a 5 millones de parados que no podrán comprar, siendo el total de familias que no podrán comprar todavía mayor que esa cifra.
– En este mísero país el 77% de trabajadores están por debajo de los 1.000 euros, de momento, ya que la tendencia va a ser bajar todavía más los sueldos. Si contamos el caso de una hipoteca a compartir por dos mileuristas siendo de 150.000 euros pagando la recomendable cantidad del 35% de los ingresos a un promedio de euribor a 3% (optimista) supone ¡¡¡ 37 años !!!. O sea la esclavitud del siglo XXI. Si hay divorcios, defunciones, etc etc o el euribor tiene otro valor … mejor no hablar del resultado. No podemos ni hablar de que solo afronte un único sueldo mileurista la hipoteca.
– Existe mucha gente que ya no puede pagar sus hipotecas y otro tanto ocurre con los alquileres morosos. Si hubiese cifras oficiales y reales y no maquilladas alguno se daría cuenta de la magnitud del problema.
– En breve nos subirán los impuestos, nos freirán a multas, etc etc para pagar los desmanes de los distintos desgobiernos: estatales, comunidades autónomas y hayuntamientos.
– Ya se amenaza con bajar los sueldos ya que baja el IPC. Eso quiere decir que en los años siguientes no habrá subidas salariales, con lo cual habremos perdido poder adquisitivo.
– El precio de los pisos de segunda mano tiene mayores descuentos.

Razones para no comprar el millón de pisos nuevos con las ¿rebajas? del 20% o más que ofrecen y esperar a que se reanude la construcción en algunos años:
– El precio del suelo ha bajado. Con lo cual el valor repercutido a cada piso será inferior al aplicado en tiempos pasados.
– El valor de los materiales de construcción ha descendido muchísimo respecto a los valores de los que se están acabando ahora.
– El valor aplicable de la mano de obra de los currantes que lo levanten será inferior, ya que serán nuevamente contratados por salarios más bajos. Adios a la antigüedad que tenían y debido a la sobreoferta de trabajadores cualificados menores sueldos.

Si alguien tiene razones para decir que los precios deben seguir igual o subir que lo razone con explicaciones objetivas. Gracias.

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# 315, Anónimo
22 de junio de 2009, a las 18:06

Buenas tardes ,
El mejor método para no salir de la crisis , es no consumir, si queremos ir de mal a peor podemos seguir guardando el poco o mucho dinero que tengamos  de miedo a  quedarnos sin trabajo , .Es la mejor manera de quedarnos sin trabajo si todos guardamos la cartera y no gastamos un euro haber quien es el autonomo u o empresario (generadores de empleo )que aguante  pagando sus impuestos al estado para que el gobierno.
Consejo para empresarios y autonomos, hasta que la gente no consuma  cerramos las persianas y a esperar a que baje todo , todo absolutamente todo hasta el punto que nada tenga valor .
Un saludo  

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# 316, kano
27 de abril de 2010, a las 22:19

Yo soy kano..un puto amargado. Esa es la realidad

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