Articulos - 10 noviembre 2008

Destripando la hipoteca.

Uno de los mayores misterios sin resolver de la criminología inglesa era la identidad del famoso Jack El destripador, ya que entre los sospechosos nos encontramos con miembros de la familia real británica, al médico de la reina Victoria, a un joven abogado, a un empresario de Liverpool, a un judío psicótico y a un pintor impresionista.

Afortunadamente, hace 6 años la escritora de novelas de misterio Patricia Cornwell, no tenía otra cosa que hacer y la dió por invertir 4 millones de dólares para llegar a la conclusión  de que el famoso asesino era Walter Richard Sickert, de 28 años, un prestigioso pintor de la época.

Patricia, tuvo la paciencia de comprar hasta 30 cuadros del artista  y analizarlos en busca de restos de ADN pero se ve que la pintura no es un buen conservante. No obstante, la escritora no se dio por vencida y finalmente tras mucho buscar, lo encontró en una carta enviada por a su mujer (ya sabéis, nunca utilicéis la lengua para pegar un sobre) que coíncidía con el material genético del asesino.

Sin duda, a Jack era un tipo al que le gustaba ir por partes y aquí en el blog tenemos a nuestro destripador profesional, cuya víctima hoy, es la hipoteca. Así que doy paso al artículo escrito por Oriol.

Hoy me gustaría comentar como funcionan las cuotas de una hipoteca para tomar un poco de conciencia de los pros y los contras de la propuesta del gobierno de ayudar a los parados, aplazando durante dos años el 50% de la cuota hipotecaria.

La hipoteca es una operación de amortización de capital. Cada pago se descompone en una parte de intereses y un aparte de devolución del nominal. Hay que tener claro que en cada cuota se pagan intereses de lo que se ha debido durante el último periodo. Ni sobre lo que se paga ese mes, ni sobre la deuda inicial. La estructura de los pagos puede tener varias formas, pero me centraré en dos, la mas simple y la mas común, y para ello pondré un ejemplo con los siguientes datos:

Capital: 180.000€
Cuotas: 360 (30 años)
Interés: 5% (suponemos interés fijo, porque conceptualmente es lo mismo)
Interés mensual: 0,416667%

1.- Amortización constante de capital

Este sistema no se usa habitualmente pero es la forma mas simple y nos servirá para ver de forma clara como se devengan los intereses. En este caso, la parte que amortizamos en cada cuota es constante, por lo que al deber cada vez menos dinero, cada vez hay menos carga de intereses y la cuota es decreciente.

En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.

En el periodo “1” pagamos la primera cuota. El capital amortizado en la cuota son 500€ (180.000/360) y los intereses corresponden coste de haber debido 180.000€ durante un periodo (un mes en nuestro caso), con un tipo anual del 5% (que mensualmente seria el 0.41667%. Los intereses son entonces 750€ (180.000 x 0.0041667). Después de pagar la primer cuota de 1250€ (500+750 = capital + intereses) debo al banco 179.500€, por lo que los intereses de la siguiente cuota se calcularan sobre este nuevo importe de deuda. 747,92 (algo menos que antes porque debo menos), y entonces la cuota queda en 1247,92€ (capital + intereses) y así sucesivamente. (Ver tabla)

Observad que en las últimas cuotas, los intereses son muy bajos, ya que corresponden, por ejemplo en la última, a haber debido 500€ durante un mes. Las cuotas también son menores por este mismo motivo.

2.- Cuota constante o sistema Francés.

En primer lugar, mentar que el nombre no tienen nada que ver con la negociación del diferencial llevada a cabo debajo de la mesa. Es el sistema más habitual, donde la cuota mensual a pagar es constante, entonces, teniendo en cuenta la afirmación que he dado al principio de que “en cada periodo se pagan intereses sobre el total que se ha debido durante el último periodo”, vemos la amortización de capital deberá ser variable durante la vida de la operación para que en cada periodo, capital + interés, sea una constante. Para conocer este “número mágico” que cumple estas premisas, se aplica la siguiente formula: (Excel la tiene incorporada como función “PAGO”)

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Si aplicamos dicha formula al caso anterior, veremos que la cuota a pagar durante toda la vida de la operación, serán 966,28€

En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.

Al llegar el periodo “1”, lo primero que se “pagan” son los intereses, 750€ (180.000 x 0.0041667), y por diferencia, sacamos que el capital amortizado serán 216,28€  (966,28 – 750), y así sucesivamente. Se calculan los intereses devengados ese mes (lo que se debe por el interés mensual) y lo que dé, se resta de la cuota para conocer el capital que estoy amortizando en cada cuota. Al inicio queda algo como así:

Como veis, el capital amortizado es mayor en cada periodo, ya que como cada vez debo menos, cada vez pago menos intereses, y como la cuota debe ser constante, amortizaré cada vez mas capital, hasta que en las últimas cuotas es casi todo capital.

Ya que estamos, mentar que las carencias (que seria asimilable a pagar la hipoteca con infinitos plazos) en esta hipoteca consistirían en una cuota de 750, que corresponderían al pago únicamente de los intereses generados por los 180.000€ y sin amortizar nada de capital. A parte, para aquellos que creen que alargar plazos es la solución a todo, observad que por mucho que alargásemos el plazo (35, 40, 50 o infinitos años), la cuota jamás podría ser inferior a los 750€, ya que de pagar menos, estaríamos acumulando deuda nueva por no cubrir los intereses.

Y justo en este punto es en el que cojea la ayuda que propone el gobierno. Tomemos de referencia el mismo ejemplo, y que el que paga y queda en paro le pilla que lleva 24 cuotas pagadas (2 años).

Veamos lo que ocurre si el hipotecado paga la mitad de la cuota hipotecaria, y no llega a cubrir los intereses.

A) Si esta diferencia la paga el Estado pueden pasar dos cosas:

  1. Que se le mantenga el mismo plazo de la hipoteca, con lo que le quedarían 312 meses (360-48) para amortizar los 174.552,82€ que debía al inicio del periodo de aplazamiento, con lo que le quedaría una cuota de 1.000,79€
  2. Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota le seguiría quedando 966,28€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca.

B) Si esta diferencia no la asume el Estado, sino que la va acumulando como deuda, vemos que una vez terminado el aplazamiento debe mas que al principio de la hipoteca: 180.702,30

En este caso también encontramos dos posibles escenarios:

  1. Que le mantengan el plazo contratado, con lo que tiene que pagar 180.702,30€ en 312 cuotas, lo que le queda una cuota de 1.036,05 €
  2. Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota quedaría en 1000,32€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca

Entonces me vienen a la cabeza varias dudas:

  1. ¿Creéis que los miembros del gobierno que anuncian estas medidas se han planteado estas cuestiones? Me gustaría pensar que si.
  2. ¿Quien asumirá los intereses no cubiertos al pagar solo la mitad de la cuota hipotecaria? ¿Los bancos como buenos samaritanos? ¿Los hipotecados “desamortizando” capital ya amortizando? ¿El estado con el dinero de todos?
  3. Si el estado asume el coste de intereses no pagados de la gente que paga mas intereses de cuota ¿no están incurriendo en riesgo moral flagrante? ¿Que hará la siguiente generación cuando vea a quien ayuda el estado?

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Un Canario
Guest
Mi trabajo es en un observatorio astrofísico en La Palma, tiene uno de los cielos mas limpios del planeta, aquí trabajan noruegos,daneses ,holandeses, alemanes, belgas y pocos españoles, cuando nos juntamos es maravilloso ver la velocidad en que encontramos un idioma donde todos nos entendamos, porque la lengua es simplemente para eso entiendo yo. El caso es que yo estudie ingles y alemán, y he aprendido francés. Ya dije antes que no me importaría aprender catalán, un idioma siempre te aporta algo,( nos arrepentimos cuando viajamos). Pienso que no se debería unir un idioma con hacer patrias, porque al final… Leer más »
Carlos Lopez
Admin

Os rogaría dejar la discusión del fin de semana (nacionalismos, etc) para otro día y meternos en temas económicos que es más propio del Lunes.

Llave
Guest

A mi también me gustaría pensar que han planteado todas esas cosas antes de sacar la medida de aplazar parte de la hipoteca para los desempleados…aunque ahora que he leido el post me da a mi que no…

Porra del día : 4.521%

Buenos días a todos!

droblo
Guest

Gran artículo muy útil para todo el que tiene hipotecas y que además demsonta la supuesta “acción social” de la prórroga de la hipoteca, que yo veo beneficia más a los bancos que a los hipotecados.

Por cierto, el SANTANDER ampliará capital, algo que ya se preveía hace semanas cuando optó por comprar el SOVEREIGN y entonces negó…sigue sin haber TRANSPARENCIA

Purificación
Guest

# 2 , Un Canario

Creo que ya ha sido suficiente el fin de semana para debates estériles sobre inmigración y nacionalismos. No creo que tenga nada que ver con el foro.

Un Canario
Guest

ok, sorry

ruina solbes zp sindicatos
Guest
ruina solbes zp sindicatos

muy bueno el comentario de oriol de hoy.
se habra parado este gobierno a pensar en los numeros???

ya q hay unos 700asesores, podrian pagerle 1 dia de sueldo a oriol para q se los explique a todos estos700y pco y a los ministros y zp???
un saludo.

4,50% porra euribor

Murdok
Guest
Creo que el gobierno deberia de haber impuesto a los bancos la “congelacion” de las hipotecas de aquellos que se queden en paro, es decir, que no paguen esos dos años y su hipoteca se amplie en 2 años con las mismas condiciones, como si esos dos años no hubiesen existido. Eso a cambio de todas las ayudas que se les estan dando a los bancos, como por ejemplo la de los 100000 que garantiza el estado durante dos años que va a hacer que mucha gente no saque su dinero del banco y puedan seguir teniendo ganancias con el.… Leer más »
Pobrecito Hablador
Guest
Esto ya lo comenté hace unos días cuando salió la noticia del descuento del 50% de la cuota. Si lo pagara el estado perjudicará a los demás ciudadanos, si lo paga el hipotecado parado le perjudicará a él puesto que tendrá que pagar más intereses. Creo que la solución óptima es que lo pague el hipotecado puesto que es su deuda, pero que no tenga que pagar intereses extra. La idea que planteé es financiar ese 50% que no paga con un préstamo ICO a 0%+ subida de IPC de interés al cabo de 2 años, con lo que al… Leer más »
moho-jojo
Guest

Por supuestísimo que los bancos van a cobrar los intereses por SU dinero.
Por supuestísimo que los vamos a pagar los hipotecados.
Por supuestísimo que el Gobierno calla, da dinero a los bancos y a ver si en tres semanitas, o mesecitos o añitos (como mucho) escampa.

otelo
Guest
No me cabe ninguna duda de que los asesores del presi, Solbes, Miguel Sebastián y cualquiera con algunos conocimientos económicos conocen el alcance de estas medidas y sus consecuencias, pero siguiendo en la línea populista de este gobierno nos venden “medidas para el pueblo” esperando que las masas se queden contentas en su ignorancia. Lo mejor de todo es que las masas creen que hacen algo por ellos, cuando sólo tratan de salvar a la banca para que no tengan que aprovisionar impagados. Por su puesto la factura la vuelven a pagar las clases trabajadoras (e hipotecadas en este caso).… Leer más »
Kane
Guest
Creo recordar, que cuando lei la noticia de que solo pagarian 500 euros durante los 2 siguentes años, era con la condición de que cuando se cumplieran los 2 años tenian que hacer frente al gasto. Osea que al pasar los 2 años el hipotecado tendrá que pagar a tocateja todo lo que dejo de pagar (más lo intereses generados por lo que dejo de pagar). Lo que no se es como se hara esto. Puesto que si el tio no podia pagar y por eso bajo a los 500 euros, luego como cojones va a pagar todo de golpe.… Leer más »
roger
Guest

Si queréis ahorrar:
Conducid a 110 km/h en lugar de a 130 km/h: ahorraréis hasta 3 € por depósito, y además contaminaréis un 20% menos.
Saludos!

Kane
Guest

# 8 , ruina solbes zp sindicatos

O directamente si no se lo han planteado, que despidan a esas 700 personas, porque vaya tela.

americano
Guest

buenos dias
En los ultimos tiempos las operaciones inmobiliarias se han quedado reducidas,segun nos dicen, a solo un 60% de las realizadas en ejercicios anteriores. Pero, ¿quien compra?
Parece ser que lo hacen los fondo de inversion inmobiliarios……os dejo una noticia aparecida hoy en la Vanguardia:

http://www.lavanguardia.es/lv24h/20081110/53575798953.html

parece que el movimiento en el sector va a sufrir otro parón.
Un saludo

suina solbess zp sindicatos
Guest
suina solbess zp sindicatos

pues si, y seguro q tienen sueldos millonarios. si los despiden se podran utilizar para pagar parte de esos intereses q chuparan los vampiros, q digo los bancos.

Murdok
Guest

# 14 , roger

Si quereis ahorrar no cojais el coche, ahorrareis todo el deposito y ademas contaminareis un 100% menos ;-)

roger
Guest

100% de acuerdo Murdok! ;-)

Mr. T
Guest

# 18 , Murdok

Por que no te callas loco?

Italiano
Guest

Tenia entendido que la ayuda del gobierno iba para ipotecas de hasta 170.000 Euros. En vuestro ejemplo se estima sobre 174900 Euros de capital residuo…

Murdok
Guest

# 20 , Mr. T

Jajaja, tenias que haber puesto M.A.

Anuska
Guest
El problema de las hipotecas es que no puedes juzgar a uno solo. Cada caso de hipoteca impagada es distinto. Hay la tipica pareja que se compró un piso con toda la ilusión del mundo y calculandolo bien y luego cuando uno se quedo en paro le vinieron los problemas, otros que después de pedir una hipoteca por encima de sus posibilidades ahora no puede hacerle frente o aquellos que han querido tener una casa según sus posibilidades pero que han vivido como “ricos” (viajes, joyas, ir a restaurantes todos los fines de semana…) y ahora entre que les ha… Leer más »
droblo
Guest
Según J.L.M. Campuzano (estratega de Citigroup que publica en la web de Cárpatos), estas son las medidas que tomó China este fin de semana y que han gustado mucho a las bolsas: Un Paquete de estímulo económico en dos años por más de 600 bn.$, lo que supone un 13 % del crecimiento previsto para China en 2009. Y son cifras del Gobierno, que baraja un crecimiento de entre el 8-9 % el próximo año. ¿Cómo hubiera sido sin esta inyección económica? el Paquete se estructura en 10 áreas: * Construcción de viviendas para rentas bajas * Estructura de servicios… Leer más »
Purificación
Guest

# 13 , Kane

No tendrá que pagar a los dos años todo de una vez, sino que se le prorrateará en 10 años.

A mí me parece una medida un poco coja, pero sí creo que será válida en muchos casos. Lógicamente, esto no debería tener coste para el Estado, los intereses los debe asumir el hipotecado. Que al final de los dos años, el importe no pagado (capital + intereses) se sumen al principal pendiente.

Sobre las ayudas a los bancos, ¿preferís que quiebre el sistema financiero? ¿nos imaginamos lo que supondría para nuestra economía?

Mr T
Guest

Si,…jeje y tu Murdock….(creo….)

pitumadefaca@gmail.com
Guest
Yo creo que no ha tenido en cuenta las consecuencias económicas de aplazar durante dos años los pagos de hipoteca de los parados. Por otra parte si el estado sufragara estos intereses generados, se incrementaría el núemro de parados de manera artificial, porque sería una ventaja improtante. Porque si una persona va al paro, se le mantiene la base de cotización durante estos dos años y hay mucha gente que no tendría problemas en mantener los ingresos de manera “informal” durante este tiempo. Supongamos que el coste empresa de un trabajador es de 40.000€ de salario bruto + 11.000€ coste… Leer más »
Murdok
Guest

# 23 , Anuska

Completamente deacuerdo, es mas, tengo una compañera que metio el todoterreno en la hipoteca y hace un par de meses se fue a punta cana o por ahi cuando 3 meses antes se habia ido al caribe de luna de miel, por supuesto bodorrio por todo lo alto, de momento puede pagar sus 1300€ de hipoteca, pero si un dia no puede lo siento, que hubiese pensado con la cabeza.

Fran Díaz
Guest
A mí esto me parece un intento para sdólo unos pocos, que no tendrá resultados. No creo que lo correcto sea que el Estado avale parte de la hipoteca frente a un banco deudor. Lo que creo correcto es que el Estado se convierta en el banco deudor, en condiciones excepcionales, y que le pague el capital pendiente al actual banco, aportándole así liquidez y volviendo a funcionar el sistema. Y el ciudadano tan contento, con una hipoteca contra un “Instituto Hipotecario Oficial” (como el ICO), en mejores condiciones. Total, los activos de “máxima calidad” que se van a adquirir… Leer más »
Murdok
Guest

# 26 , Mr T

Si, es con Ck, pero yo soy un loco unico ( ya hay muchos Murdock, por eso le quite la c, por eso y pq con la c me gusta menos, jeje).

Anonymous
Guest
Buenos dias a todos, queria decir desde hace tiempo que últimamente se oye mucho un tópico bulo que corre por ahi y es aquello de, ” como no puede pagar la hipoteca fué al banco y le dejó las llaves…” Vamos a ver, al banco le puedes dejar las llaves, el periquito o los calcetines sucios, porque el banco te dejó DINERO y quiere DINERO no las llaves. Tienes una deuda contraida por x tiempo con el con una cuota mensual por tanto eso es lo que le debes, el banco sacará tu casa a embargo y si cubre con… Leer más »
pirdi
Guest

Hola a todos:
Hay una cosa que no entiendo. La mayoría de las hipotecas son con el sistema francés, explicais que la cuota es cte. pero entonces ¿por qué se mueve en cada revision euribor?, ya no es cte. ¿Cómo afecta al capital no amortizado?. Hablando sumergido en mi pozo de ignorancia creo que esa explicación es incorrecta.No sé. se me escapa algo.

Un saludo a todos

JAC
Guest

# 31 , Anónimo

No te olvides de la “dación en pago”, aunque poco, tambien existe.

Mr T
Guest

# 30 , Murdok

Pues a mi me parece mas loca la del todoterreno….

sogoben@terra.es
Guest

Tambien queria decir que la crisis no ha venido todavia, porque ahora la gente se está quedando en paro pero la mayoria van a cobrar un par de años, el problema vendrá cuando se termine el paro y no tengamos trabajo porque no haya nada, las galletas van a venir de punta.
Se van a repartir o.s.t.i.a.s. hasta en el infierno. Al tiempo.

otelo
Guest

Pirdi,
El punto de partida de la exposición era que el tipo era fijo al 5%, si es variable con el Euribor, entonces la columna de los intereses se recalcula en función del tipo que te apliquen según tus revisiones La exposición quedaría menos clara, pero conceptualmente sería lo mismo.

Uno más
Guest

Me ha gustado eso de “…la negociación del diferencial llevada a cabo debajo de la mesa”. Cuando negocias el diferencial con el banco da la sensación de que te estás prostituyendo por bajar una miserable décima ese diferencial. Y encima parece que te están haciendo un favor.

Anonymous
Guest

Pues yo miro a mi alrededor y ni una sola persona de mi entorno (Madrid) tiene una hipoteca de menos de 170.000 euros…

droblo
Guest
25 purificación, yo estoy de acuerdo conque el sistema financiero reciba ayudas pero se ha hecho muy mal: -Primero se ha ayudado a los bancos antes que a los ciudadanos. Mal hecho. -Segundo no se les ha exigido nada a cambio de la ayuda, ayuda que si tenemos que hacer caso a sus resultados no necesitan en absoluto, luego o es absurdo dársela o los bancos y cajas en sus resultados mienten… -Tercero, algunas de las medidas son tan absurdas como comprarles deuda de buena calidad, si esa no hay problema de colocarla. -Cuarto, lo que es abssurdo es ofrecerle… Leer más »
curioso
Guest

porra…4,492

Pues yo creo que, como hasta ahora, hasta que no pongan en práctica todo lo que han prometido puede pasar una eternidad (o dos crisis más!!)

Así que estoy seguro que no se han mirado una leche, como cuando alargaron plazos como solución mágica al problema…

Mucho ruido y pocas pelas!!!

Purificación
Guest

# 39 , droblo

Yo hace años que pienso que los gobiernos (no sólo el de España) no gobiernan para los ciudadanos.

Alvy
Guest

Este Gobierno, como casi todos los Gobiernos, no se ha parado a hacer números.
Es evidente.
Se trata simplemente de empujar el problema hasta las próximas elecciones con buenas palabras y pocas (y malas) acciones.

hipotecaohastalamedula
Guest
Los partidos politicos se suben el sueldo un 4.2 %. Seguro que esta gente mira por el bien de la economia?? Planifican austeridad de sueldos, congelar salarios a funcionarios, y de 3.600 enmiendas a los presupuestos generales del estado, a nadie se le ocurrió no subirse el sueldo un 4,2%, 1,5% más que el IPC?? Y esto no tiene que ver con PP,PSOE o IU, TODOS están de acuerdo en esto, manda cojones… Mientras tanto el paro de 90.000 en 90.000 cada mes, no podíamos mandar a alguno de estos al paro?? Aqui os dejo el enlace a la noticia,… Leer más »
mercu3
Guest

a mi sinceramente, me parece mucho mas inteligente la solucion planteada por #29 Fran Díaz, que las planteadas por ZP & Co.

Alvy
Guest

# 32 , pirdi

Es cuota constante si el interés es fijo.
Si es variable, la cuota es constante sólo en cada periodo de revisión.

Pablo
Guest
# 38 , Anónimo Completamente de acuerdo contigo. Y esto me hece exponer una reflexión… La mayoría de la gente que está quedándose parada es gente joven, que en caso de tener hipoteca la tienen reciente. ¿Cuanta gente de esta tiene una hipoteca por debajo de 170.000 €? No creo sinceramente que llegue al 10%. Me parece que todas las posturas anti-crisis de este gobierno es pura demagogia. Nos quieren engañar como bobos. Lo que dice ZP de que los 170.000 € está por debajo de la hipoteca media me parece sectario, es una basura, porque esta hipoteca media está… Leer más »
droblo
Guest

41 Purificación,
que algo sea muy común no exime para que protestemos si es injusto…también lo es la corrupción, el derroche etc. pero no debemos conformarnos, ¿no crees?

BGVC
Guest
Estaba viendo esta mañana a3 tv, en la cual salía una estrevista de la ministra de vivienda que me dejo boquiabierta. Os preguntareis porque..me dió la sensación en todo momento que se sabía 100% lo que le iban a preguntar y lo que tenía que responder..nos metió el rollo de que las viviendas habían bajado un porcentaje muy alto..MENTIRA. De que ahora los alquileres estaban mucho más adsequibles que hace unos años..MENTIRA..Que no se que de las ayudas y facilidades para ello..MENTIRA..Que las constructoras tenían que ganar menos dinero y que ya estaban en ello..MENTIRA..siguen ganado más o igual y… Leer más »
Purificación
Guest

# 47 , droblo

No creo que haga falta decirte que estoy de acuerdo contigo, simplemente expresaba lo que siento.

Davide
Guest
Hola a todos, Pienso que dar datos reales de situaciones concretas cercanas y verídicas nos ayudan a ver mejor la realidad que nos rodea. Tengo un amigo que es director de una sucursal en la costa de un gran banco español, pues bien tenía ganas de hacerle dos preguntas concretas, y esto fué lo que me respondío: 1-¿Qué le pasa a uno mismo si no puede pagar y decide entregar las llaves? Me habló de tres casos en los últimos meses en los que tres familias entregaron las llaves y él se las cogió, (bajo su creterio y responsabilidad) gente… Leer más »
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