Uno de los mayores misterios sin resolver de la criminología inglesa era la identidad del famoso Jack El destripador, ya que entre los sospechosos nos encontramos con miembros de la familia real británica, al médico de la reina Victoria, a un joven abogado, a un empresario de Liverpool, a un judío psicótico y a un pintor impresionista.
Afortunadamente, hace 6 años la escritora de novelas de misterio Patricia Cornwell, no tenía otra cosa que hacer y la dió por invertir 4 millones de dólares para llegar a la conclusión de que el famoso asesino era Walter Richard Sickert, de 28 años, un prestigioso pintor de la época.
Patricia, tuvo la paciencia de comprar hasta 30 cuadros del artista y analizarlos en busca de restos de ADN pero se ve que la pintura no es un buen conservante. No obstante, la escritora no se dio por vencida y finalmente tras mucho buscar, lo encontró en una carta enviada por a su mujer (ya sabéis, nunca utilicéis la lengua para pegar un sobre) que coíncidía con el material genético del asesino.
Sin duda, a Jack era un tipo al que le gustaba ir por partes y aquí en el blog tenemos a nuestro destripador profesional, cuya víctima hoy, es la hipoteca. Así que doy paso al artículo escrito por Oriol.
Hoy me gustaría comentar como funcionan las cuotas de una hipoteca para tomar un poco de conciencia de los pros y los contras de la propuesta del gobierno de ayudar a los parados, aplazando durante dos años el 50% de la cuota hipotecaria.
La hipoteca es una operación de amortización de capital. Cada pago se descompone en una parte de intereses y un aparte de devolución del nominal. Hay que tener claro que en cada cuota se pagan intereses de lo que se ha debido durante el último periodo. Ni sobre lo que se paga ese mes, ni sobre la deuda inicial. La estructura de los pagos puede tener varias formas, pero me centraré en dos, la mas simple y la mas común, y para ello pondré un ejemplo con los siguientes datos:
Capital: 180.000€
Cuotas: 360 (30 años)
Interés: 5% (suponemos interés fijo, porque conceptualmente es lo mismo)
Interés mensual: 0,416667%
1.- Amortización constante de capital
Este sistema no se usa habitualmente pero es la forma mas simple y nos servirá para ver de forma clara como se devengan los intereses. En este caso, la parte que amortizamos en cada cuota es constante, por lo que al deber cada vez menos dinero, cada vez hay menos carga de intereses y la cuota es decreciente.
En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.
En el periodo “1” pagamos la primera cuota. El capital amortizado en la cuota son 500€ (180.000/360) y los intereses corresponden coste de haber debido 180.000€ durante un periodo (un mes en nuestro caso), con un tipo anual del 5% (que mensualmente seria el 0.41667%. Los intereses son entonces 750€ (180.000 x 0.0041667). Después de pagar la primer cuota de 1250€ (500+750 = capital + intereses) debo al banco 179.500€, por lo que los intereses de la siguiente cuota se calcularan sobre este nuevo importe de deuda. 747,92 (algo menos que antes porque debo menos), y entonces la cuota queda en 1247,92€ (capital + intereses) y así sucesivamente. (Ver tabla)
Observad que en las últimas cuotas, los intereses son muy bajos, ya que corresponden, por ejemplo en la última, a haber debido 500€ durante un mes. Las cuotas también son menores por este mismo motivo.
2.- Cuota constante o sistema Francés.
En primer lugar, mentar que el nombre no tienen nada que ver con la negociación del diferencial llevada a cabo debajo de la mesa. Es el sistema más habitual, donde la cuota mensual a pagar es constante, entonces, teniendo en cuenta la afirmación que he dado al principio de que “en cada periodo se pagan intereses sobre el total que se ha debido durante el último periodo”, vemos la amortización de capital deberá ser variable durante la vida de la operación para que en cada periodo, capital + interés, sea una constante. Para conocer este “número mágico” que cumple estas premisas, se aplica la siguiente formula: (Excel la tiene incorporada como función “PAGO”)
Si aplicamos dicha formula al caso anterior, veremos que la cuota a pagar durante toda la vida de la operación, serán 966,28€
En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.
Al llegar el periodo “1”, lo primero que se “pagan” son los intereses, 750€ (180.000 x 0.0041667), y por diferencia, sacamos que el capital amortizado serán 216,28€ (966,28 – 750), y así sucesivamente. Se calculan los intereses devengados ese mes (lo que se debe por el interés mensual) y lo que dé, se resta de la cuota para conocer el capital que estoy amortizando en cada cuota. Al inicio queda algo como así:
Como veis, el capital amortizado es mayor en cada periodo, ya que como cada vez debo menos, cada vez pago menos intereses, y como la cuota debe ser constante, amortizaré cada vez mas capital, hasta que en las últimas cuotas es casi todo capital.
Ya que estamos, mentar que las carencias (que seria asimilable a pagar la hipoteca con infinitos plazos) en esta hipoteca consistirían en una cuota de 750, que corresponderían al pago únicamente de los intereses generados por los 180.000€ y sin amortizar nada de capital. A parte, para aquellos que creen que alargar plazos es la solución a todo, observad que por mucho que alargásemos el plazo (35, 40, 50 o infinitos años), la cuota jamás podría ser inferior a los 750€, ya que de pagar menos, estaríamos acumulando deuda nueva por no cubrir los intereses.
Y justo en este punto es en el que cojea la ayuda que propone el gobierno. Tomemos de referencia el mismo ejemplo, y que el que paga y queda en paro le pilla que lleva 24 cuotas pagadas (2 años).
Veamos lo que ocurre si el hipotecado paga la mitad de la cuota hipotecaria, y no llega a cubrir los intereses.
A) Si esta diferencia la paga el Estado pueden pasar dos cosas:
- Que se le mantenga el mismo plazo de la hipoteca, con lo que le quedarían 312 meses (360-48) para amortizar los 174.552,82€ que debía al inicio del periodo de aplazamiento, con lo que le quedaría una cuota de 1.000,79€
- Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota le seguiría quedando 966,28€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca.
B) Si esta diferencia no la asume el Estado, sino que la va acumulando como deuda, vemos que una vez terminado el aplazamiento debe mas que al principio de la hipoteca: 180.702,30
En este caso también encontramos dos posibles escenarios:
- Que le mantengan el plazo contratado, con lo que tiene que pagar 180.702,30€ en 312 cuotas, lo que le queda una cuota de 1.036,05 €
- Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota quedaría en 1000,32€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca
Entonces me vienen a la cabeza varias dudas:
- ¿Creéis que los miembros del gobierno que anuncian estas medidas se han planteado estas cuestiones? Me gustaría pensar que si.
- ¿Quien asumirá los intereses no cubiertos al pagar solo la mitad de la cuota hipotecaria? ¿Los bancos como buenos samaritanos? ¿Los hipotecados “desamortizando” capital ya amortizando? ¿El estado con el dinero de todos?
- Si el estado asume el coste de intereses no pagados de la gente que paga mas intereses de cuota ¿no están incurriendo en riesgo moral flagrante? ¿Que hará la siguiente generación cuando vea a quien ayuda el estado?
¡Comenta!
Resumen de prensa:
– Santander amplia capital en 7.194,65 millones con prima del 46% para accionistas
– Bancos y cajas estudian acudir en bloque al fondo de liquidez para evitar un deterioro de su imagen
– Zapatero anuncia medidas para las pymes y señala que “no valen paños calientes”
– ‘Sin ayudar a las inmobiliarias no se saldrá de la crisis’
– China aprueba un macroplan de rescate: 600.000 millones de dólares
– El cambio que España necesita
– Perspectiva negativa: hasta ocho cajas de ahorros se aproximan al rating del bono basura
– Los fondos soberanos pierden 553.000 millones en inversiones fallidas
Os rogaría dejar la discusión del fin de semana (nacionalismos, etc) para otro día y meternos en temas económicos que es más propio del Lunes.
A mi también me gustaría pensar que han planteado todas esas cosas antes de sacar la medida de aplazar parte de la hipoteca para los desempleados…aunque ahora que he leido el post me da a mi que no…
Porra del día : 4.521%
Buenos días a todos!
Gran artículo muy útil para todo el que tiene hipotecas y que además demsonta la supuesta “acción social” de la prórroga de la hipoteca, que yo veo beneficia más a los bancos que a los hipotecados.
Por cierto, el SANTANDER ampliará capital, algo que ya se preveía hace semanas cuando optó por comprar el SOVEREIGN y entonces negó…sigue sin haber TRANSPARENCIA
# 2 , Un Canario
Creo que ya ha sido suficiente el fin de semana para debates estériles sobre inmigración y nacionalismos. No creo que tenga nada que ver con el foro.
ok, sorry
muy bueno el comentario de oriol de hoy.
se habra parado este gobierno a pensar en los numeros???
ya q hay unos 700asesores, podrian pagerle 1 dia de sueldo a oriol para q se los explique a todos estos700y pco y a los ministros y zp???
un saludo.
4,50% porra euribor
Por supuestísimo que los bancos van a cobrar los intereses por SU dinero.
Por supuestísimo que los vamos a pagar los hipotecados.
Por supuestísimo que el Gobierno calla, da dinero a los bancos y a ver si en tres semanitas, o mesecitos o añitos (como mucho) escampa.
Si queréis ahorrar:
Conducid a 110 km/h en lugar de a 130 km/h: ahorraréis hasta 3 € por depósito, y además contaminaréis un 20% menos.
Saludos!
# 8 , ruina solbes zp sindicatos
O directamente si no se lo han planteado, que despidan a esas 700 personas, porque vaya tela.
buenos dias
En los ultimos tiempos las operaciones inmobiliarias se han quedado reducidas,segun nos dicen, a solo un 60% de las realizadas en ejercicios anteriores. Pero, ¿quien compra?
Parece ser que lo hacen los fondo de inversion inmobiliarios……os dejo una noticia aparecida hoy en la Vanguardia:
http://www.lavanguardia.es/lv24h/20081110/53575798953.html
parece que el movimiento en el sector va a sufrir otro parón.
Un saludo
pues si, y seguro q tienen sueldos millonarios. si los despiden se podran utilizar para pagar parte de esos intereses q chuparan los vampiros, q digo los bancos.
# 14 , roger
Si quereis ahorrar no cojais el coche, ahorrareis todo el deposito y ademas contaminareis un 100% menos ;-)
100% de acuerdo Murdok! ;-)
# 18 , Murdok
Por que no te callas loco?
Tenia entendido que la ayuda del gobierno iba para ipotecas de hasta 170.000 Euros. En vuestro ejemplo se estima sobre 174900 Euros de capital residuo…
# 20 , Mr. T
Jajaja, tenias que haber puesto M.A.
# 13 , Kane
No tendrá que pagar a los dos años todo de una vez, sino que se le prorrateará en 10 años.
A mí me parece una medida un poco coja, pero sí creo que será válida en muchos casos. Lógicamente, esto no debería tener coste para el Estado, los intereses los debe asumir el hipotecado. Que al final de los dos años, el importe no pagado (capital + intereses) se sumen al principal pendiente.
Sobre las ayudas a los bancos, ¿preferís que quiebre el sistema financiero? ¿nos imaginamos lo que supondría para nuestra economía?
Si,…jeje y tu Murdock….(creo….)
# 23 , Anuska
Completamente deacuerdo, es mas, tengo una compañera que metio el todoterreno en la hipoteca y hace un par de meses se fue a punta cana o por ahi cuando 3 meses antes se habia ido al caribe de luna de miel, por supuesto bodorrio por todo lo alto, de momento puede pagar sus 1300€ de hipoteca, pero si un dia no puede lo siento, que hubiese pensado con la cabeza.
# 26 , Mr T
Si, es con Ck, pero yo soy un loco unico ( ya hay muchos Murdock, por eso le quite la c, por eso y pq con la c me gusta menos, jeje).
Hola a todos:
Hay una cosa que no entiendo. La mayoría de las hipotecas son con el sistema francés, explicais que la cuota es cte. pero entonces ¿por qué se mueve en cada revision euribor?, ya no es cte. ¿Cómo afecta al capital no amortizado?. Hablando sumergido en mi pozo de ignorancia creo que esa explicación es incorrecta.No sé. se me escapa algo.
Un saludo a todos
# 31 , Anónimo
No te olvides de la “dación en pago”, aunque poco, tambien existe.
# 30 , Murdok
Pues a mi me parece mas loca la del todoterreno….
Tambien queria decir que la crisis no ha venido todavia, porque ahora la gente se está quedando en paro pero la mayoria van a cobrar un par de años, el problema vendrá cuando se termine el paro y no tengamos trabajo porque no haya nada, las galletas van a venir de punta.
Se van a repartir o.s.t.i.a.s. hasta en el infierno. Al tiempo.
Pirdi,
El punto de partida de la exposición era que el tipo era fijo al 5%, si es variable con el Euribor, entonces la columna de los intereses se recalcula en función del tipo que te apliquen según tus revisiones La exposición quedaría menos clara, pero conceptualmente sería lo mismo.
Me ha gustado eso de “…la negociación del diferencial llevada a cabo debajo de la mesa”. Cuando negocias el diferencial con el banco da la sensación de que te estás prostituyendo por bajar una miserable décima ese diferencial. Y encima parece que te están haciendo un favor.
Pues yo miro a mi alrededor y ni una sola persona de mi entorno (Madrid) tiene una hipoteca de menos de 170.000 euros…
porra…4,492
Pues yo creo que, como hasta ahora, hasta que no pongan en práctica todo lo que han prometido puede pasar una eternidad (o dos crisis más!!)
Así que estoy seguro que no se han mirado una leche, como cuando alargaron plazos como solución mágica al problema…
Mucho ruido y pocas pelas!!!
# 39 , droblo
Yo hace años que pienso que los gobiernos (no sólo el de España) no gobiernan para los ciudadanos.
Este Gobierno, como casi todos los Gobiernos, no se ha parado a hacer números.
Es evidente.
Se trata simplemente de empujar el problema hasta las próximas elecciones con buenas palabras y pocas (y malas) acciones.
a mi sinceramente, me parece mucho mas inteligente la solucion planteada por #29 Fran Díaz, que las planteadas por ZP & Co.
# 32 , pirdi
Es cuota constante si el interés es fijo.
Si es variable, la cuota es constante sólo en cada periodo de revisión.
41 Purificación,
que algo sea muy común no exime para que protestemos si es injusto…también lo es la corrupción, el derroche etc. pero no debemos conformarnos, ¿no crees?
# 47 , droblo
No creo que haga falta decirte que estoy de acuerdo contigo, simplemente expresaba lo que siento.