Hipoteca multidivisa

Me gustaria que alguien me informara sobre la hipoteca multidivisa. Yo tengo una hipoteca de 200000 € en Caixa Catalunya.

Buenos días a todos!!
Os comentto algo intreresante respecto al fixing del Barclays
Este se marca a las 14:00 horas pero unicamente es aplicable para transacciones de valor o contravalor superior a 30.000 eur. Este fixing solo sirve para estas operaciones , no sirve para compras y ventas inferiores, unicamente es una obligacion que el BCE impuso a todas las entidades finacieras de los paises integrantes en la comunidad europea como forma de dar contravalor a todos sus activos de forma diaria.
De cualquier forma, como el mercado de divisas no es un mercado organizado ni tiene un ente regulador, el tipo lo implantan las entidades en base a la oferta y demanda del mercado, no existiendo un cambio oficial como tal, sino simples cambios meramente orientativos.
Con respecto a estar informados acerca del cambio diario que aplica Barclays, me comentan que para Tesoreria es operativamente imposible,..
Bueno, hoy me aplican mi primera cuota, ya os contaré,…
La verdad es que aplican comisiones por todo, por apunte 0.4, por mantenimiento de cuenta en disvisas, 10 E/trimestre, … bueno y a mí tb por no se que descubiertos error de ellos.
En fin, soportaremos lo soportable y nos quejaremos de lo que consideremos.
Un saludo a todos

Gracias Willy por tus comentarios que nos estan sirviendo de mucho para hacernos una idea de este mundo de tiburones financieros,te vas haciendo una idea de como juegan con el dinero de toda la gente,cuando entran los pequeños los grandes se van recogen beneficios y te dejan con el culo al aire,en fin esto es lo que hay y los dem� s matandonos para poder pagar una hipoteca para tener una casa m� s o menos digna.
Vero molestate en leer el foro y te enterar� s a fondo de lo que es una HMV,espero que no te molestes te lo digo con cariño.

Para Rufo
El fixing que cobra Barclays es mas o menos de 1,10 yo he encontrado una forma de que no me lo cobren: Cuando hice la hipoteca compre más yenes y los tengo en una cuenta en reserva por si se aprecia mucho el yen ir tirando de ellos. Los primeros meses compraba moneda y por supuesto me cobraban el tan temido fixing, hasta que me harté y decidí no comprar mes a mes y que me fueran cogiendo la letra de la cuenta de yenes y cada tres o cuatro meses ese dinero que hubiera invertido en comprar la moneda lo utilizo para amortizar y ahí al ser más alta la cantidad no me cobran fixing.

Lo de la escritura te lo tengo que mirar porque no sé si firmé con esas condiciones.

Un saludo

Para #1702, LUIS

Como verás si calculas, la diferencia es de 15€, es decir, la comisión mínima de cambio que aplica bankinter. A mi en la BBK, esa comisión me la cobran cada 3 meses y encima es de 6€ solo, así que solo en ese tipo de comisiones, me ahorro unos 150€ al año con respecto a los que tienen la HMD en Bankinter.

Saludos

No la comisión que me cobran a mi es de 9 euros, las cantidades que dí era con ella incluida, hoy estuve en el banco y no me pudieron atender, mucha gente, ya pasaré el lunes, ánimo para los que, como yo , vemos día a día con recelo el gráfico, como me dijo un entendido, tómatelo con filosofía y hacciendo siempre muchos números, y en eso estoy, pero que dificil es que no te entre el pánico, gracias a willy y otros que más o menos nos dan algo de luz, habrá que esperar a ver como abren los mercados el lunes, espero que al alza, saludos y buen finde.

PARA CELIA
gracias celia por lo del fixing de barclays. A partir de que cantidad no te lo cobran?
En cuanto a las comisiones de barclays dice ARANTXA ( #1709 )que te cobran por todo (mantenimiento de cuenta……) ¿cuales son y cuanto te cobran?

Hola a tod@s
anda con el YEN!!!
nos tiene en vilo, eh?

menos mal que compre yenes de mas y los tengo en una cuenta, asi me amortiguo un poco frente al cambio y me ahorro los 9€ mensuales que son 108€ anuales que a 30 años son 3240€….
bueno no quiero hacer mas cuentas, que si no….
Lo mejor de todo es cuando os empiecen a cobrar la comision de mantenimiento de la cuenta en yenes, esto lo teneis que negociar, asi como el 0,4 por cada apunte de la cuenta nomina. Manda narices, a pesar de todo (nomina, recibos, cuenta 10, plan pensiones, seguro hogar), se atreven a cobrarme 0,4 por apunte ?!?!?!
eso si, en cuanto lo reclamas te lo devuelven, pero me da rabia tener que estar pendiente de estas cosas, ya les vale.

Este verano no se si vamos a tener mas sobresaltos del yen o del tour. jejeje

Menos mal que no tengo red donde veraneo. Intentare no comprar prensa para no estar enganchado al cambio EUR/JPY a diario, hasta el finales de agosto no tengo la 2ª letra.

un saludo a todos y feliz verano.

PD. los que esten buscando una HMD, que se tomen vacaciones hasta septiembre, asi veran que sucede con la monedas

A ISMAEL

a que te refieres con el 0,4 por cada apunte en la cuenta nómina?
cuanto te cobran de comision por el mantenimiento de la cuenta en yenes? en qué banco?

gracias
un saludo

Hola,

Estoy a punto de firmar una HMD con Banco de Valencia.

¿alquien que la tenga con ellos puede informarme que tal le va?

Muchas gracias,

JB

JB que condiciones te han ofrecido

Hola a todos después de 1 mes ya tengo de nuevo conexión a internet y he venido corriendo a leer vuestra opinión sobre la apreciación del yen, que he seguido básicamente por el teletexto. Me hipotequé a 165 y en 3 semanas debía virtualmente 5.000 euros menos, pero una semana después debía virtualmente 7.000 euros más. Estoy bastante acojonada a pesar del rebote de hoy.

Se aceptan consejos, qué mejor puedo hacer con los ahorros mensuales de diferencial de pagar en yenes a pagar referenciado a euribor. Lo de los futuros y los warrants lo veo como de película de marcianos, pero acepto todo tipo de opiniones.

Gracias a todos, Willy no olvido tu excepcional ayuda.
P.D.: Mi cuenta de correo creo que no acaba de terminar de funcionar aún.

hola
pues en cuanto al 0,4 ahora no me acuerdo si era 0,4 % o 0,4 €, el caso es que negocie no tener esas comisiones. pero hay que estar al loro de todo. todo esto es con el barclays. aunque de momento las sorpresas que me he llevado se han solucionado al momento. Y eso que yo estaba muy convencido de que tenia todo atado. jeje, que ingenuo.

por cierto, parece que el foro vuelve a funcionar, tenia que regresar NIN y poner orden.

menos mal que el yen rebota, esoty convencido de que pasara lo mismo que en marzo. http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html

un saludo

Buf como está el patio…

Comentario de Cárpatos
La noticia en el mercado de divisas en el día de hoy es que el miedo a una crisis del crédito está provocando un fuerte cierre de posiciones de carry trade y por tanto las divisas tradicionales de endeudamiento como el yen y el franco están considerablemente al alza mientras que las monedas típicas receptoras de dinero del carry trade considerablemente a la baja.

Todas las crónicas destacan, como factor demostrativo de que empieza a crecer el nerviosismo, la fuerte subida de la volatilidad. Por ejemplo Reuters comenta que la volatilidad implícita a 1 mes en el cruce del euro frente al yen sube por encima del 10%s por primera vez en 3 años, mientras que la volatilidad implícita del cruce del dólar frente al yen se va al más alto nivel en dos años.

La subida del yen es muy fuerte tanto frente al dólar como frente al euro y además según comentan los especialistas con volumen por encima de lo normal.

Si nos fijamos en el gráfico diario del euro/yen ojo como soporte a la media de 200 que aparece en 158,90, desde el año 2005 cada vez que ha llegado a ese nivel, y han sido unas cuantas veces, en total cinco, sin excepción ha rebotado, el día que pierda puede bajar como un meteorito. Desde luego en el primer toque no parece fácil que eso suceda, y podría haber rebote.

Alta tensión igualmente en el cruce del franco suizo frente al euro. El franco sube menos pero ataca el peligroso soporte 1,64, lo que está preocupando mucho a los operadores en bolsa pues significa un corte de liquidez y además el franco tiene una alta correlación inversa con lo que hacen luego las bolsas.

El siguiente soporte estaría en 1,6260 a la altura de la media de 200.

Expertos Barclays
Según los analistas de este banco de inversiones, tras el mal cierre de los mercados americanos y los asiáticos que indica que el ajuste bursátil continúa, las divisas vuelven a las tendencias del final de la semana pasada. Las divisas refugio históricamente importantes, el Dólar, el Yen y el Franco suizo van a volver a retomar fuerza. En momentos de incertidumbre se produce el “flight to quality” que favorece a estas divisas.

Lo importante aquí no es el ajuste de los mercados bursátiles sino la causa última de dicha corrección que es básicamente la reasignación de los riesgos provocada por la crisis del subprime. Este fenómeno va a afectar a las compras corporativas apalancadas por parte de las equity firms como Blackstone, KKR, CVC, etc. Si se frena la financiación de estas operaciones esto va a quitarle la pimienta a los mercados bursátiles.

Según los analistas de este banco de inversiones, la próxima reunión de la APEC, el foro de discusión Asia-Pacífico, puede afectar a los cruces del mercado de divisas. Una anterior reunión en 2003 produjo una apreciación importante del Yen frente al Dólar. El comunicado final indicó que era necesaria una mayor flexibilidad en los tipos de cambio. Por lo tanto, debemos seguir muy de cerca esta importante reunión que cada vez tiene más relevancia internacional. Desde finales de los años ochenta la cuenca del Pacífico superó al Atlántico como la primera zona de comercio internacional. La llegada de países como China, India o Rusia a la economía de mercado ha influido mucho en el cambio del centro de gravedad de la economía mundial.

Ojo al que vaya a entrar en breve (yo esperaría). A los que ya están, tranquilidad y que sigan haciendo números, vendrán tiempos mejores seguro. Esto es así.

Las entidades más “nuevas” no se aprovechan tanto en los tipos de cambio, en Asturias la Kutxa tiene unos margenes entre compra y venta de divisa del 0,3% (fixing 0,15%) y no te piden asociar NADA al la hipoteca. Las mejores condiciones las conseguí allí, los más ladrones: Bankinter.

Tengo una multidivisa libor+0.5 con 0.25Ap 0CP 0CT
0,2 (min 3€) comision de cambio. Y la hice en Gijon con Nathanael

Si abren una oficina en tu barrio habla con ellos porque siempre pueden ofrecer mejores productos al principio.

Buenas tardes a todos, tenía pensado meterme en la HMD para finales de año viendo algunas previsiones de que bajaría para esa época, pero ahora viendo la bajada de la semana pasada creo que tal vez sería buen momento meterse a finales de agosto tras la presumible subida de tipos del yen, ya que se revalorizará un tiempo breve mucho y luego volverá a perder valor.

¿Qué os parece?

Saludos a todos,especialmente a Agustí y a Willy.

Victor.

Muy buenas a todos los del foro.

FIRMÉ UNA HIPOTECA MULTIDIVISA EL 27 DE JULIO

Empezaré diciendo que hace 10 días que controlé este foro, y me los he pasado leyendo todos los comentarios. Algunos son realmente buenos. Ayudan mucho, aunque en mi caso he llegado un poco tarde, pero por suerte pienso que no conseguí al final malas condiciones, también es cierto, que pido el préstamo para una segunda vivienda, y me he presentado en las entidades con la tasación de la que vivo libre de cargas, y para poder hipotecar, y sin tener prisa.
Intentaré aportar mi granito de arena siendo breve, utilizaré un ejemplo sobre un préstamo de 300.000 € que es mi caso.

1º Considero imprescindible para la HMD, no ir justo sobre tasación ni en los ingresos, nos permitirá negociar mucho mejor; hay que intentar dar la imagen de sobrados para conseguir buenas condiciones, luego cuando nos las den, ya peleará el director del banco por la operación, que a nadie le gusta que se le escape una hipoteca, y menos de este tipo, ya veréis al final porqué.
2º Varios:
- El pelear una comisión de apertura nos puede desgastar, y un 0,2% = 600 €, y un 1%=3000 €.
- El pelear un 0,10% de diferencial en una HMD en yenes, nos supone 14€ aprox.
- Un 0% de comisión de cambio de divisa al mes, nos supone 0 €, si fuese un 1%, nos supondría 10€
- El hacer el seguro de tu casa con uno u otro, creo que no es representativo, si planteas al banco lo que te cobran en otra entidad, posiblemente te lo igualen.
3º Que es lo que me transmitieron y así lo peleé? La comisión de cambio a otra divisa, que no me costó mucho conseguir el 0% y sobre todo “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, en esta vida todo se negocia, aunque se empeñasen en más de 10 entidades en decirme que no podían, que era pequeño, que lo que les aparecía en pantalla, que el dato que les daban en tesorería, etc..
4º Un fixing de un 2% que es lo habitual de todos los bancos, supone 3300€ la primera compra, porque te la hacen al 1,1 aprox.%, (algunos comentáis esta cifra) ese día curiosamente el banco tiene el cambio comprador a cambio de referencia + 1,1% y el cambio vendedor al 0,9%, (para que sume el 2%), pero el día que te venden los yenes o la moneda que sea, para pagar tu letra, curiosamente, se invierte el tema y el cambio comprador está a 0,9% y el vendedor al 1,1%. Yo pienso que por eso en casi todos los casos, te aplican el cambio de dos días antes, porque estos c……, deben comprar divisas los días pares y vender los impares o algo así, eso no lo he descubierto, tampoco me preocupé mucho porque conseguí que no me aplicasen fixing. Pero esto te supone cada mes 11€. Sería importante que os enteraseis de esto.
Pero lo más grave del fixing, son los cambios de divisa. Si bien es cierto que la operación creo yo, nos la debemos plantear a largo plazo, y no como si fuese un casino, cuando el yen según está empiece de verdad a apreciarse, quizá no muy tarde,¿A ver quién se queda? Pasas a CHF, y un 1,1% de vendedor, + 1,1% de comprador, porque según opera la mayoría te pasan por el €, pero no porque no se pueda hacer directamente, sino porque es el doble de fixing con 1 día de diferencia, es decir 6.600 € el primer cambio de divisa, + si tienes comisión pues suma y sigue. En resumen, si cambias una vez al año de divisa de media, porque en 30 años pasará de todo, habrá años de cambiar 4 o 5 veces porque nos tiemblen las piernas a la primera que veamos que se aprecia la moneda, y alo mejor luego nos pasamos 5 años sin cambiar, o terminemos en dólares.
Haciendo una media así un poco rápida, en el año 15 deberás 150.000 €, x 2,2% de fixing=3.300€ x 30 cambios= 99.000 € para el banco, más los 11€ mensuales x 360 meses=3960, en total 102.960 €
¿CUANTO PENSABAIS AHORRAR CON LA HMD? PENSADLO BIEN EL QUE DE VERDAD GANA ES EL BANCO. Porque la otra opción es apretar el trasero y aguantar para evitar el fixing del banco, para al final tener que cambiar de moneda, que te cobren igualmente el fixing y haber palmado una pasta.
Después de todo esto, y de tener negociado el fixing, como había que firmar el papelito ese dos días antes, al ver el cambio, me la quisieron colar, y me tuve que ir a la oficina y plantear que o me lo abonaban y lo ponían por escrito en escritura o no firmaba. Conseguí una carta del banco para abonarme siempre las diferencias del cierre del BCE con lo que me cargasen en cambios de divisa durante la vida del préstamo, lo que no me podían firmar era el mes a mes después de tenerlo todo el mundo claro, pero que me compensarían esos 10 u 11€ de alguna forma. Ya veremos, pero el fixing del cambio de moneda que es el que te hunde está ok.
5º Hay más cosillas de las que no he visto que comentéis, como la responsabilidad hipotecaria, que en esa me la han metido un poco, etc, etc, otro día que me sienta inspirado os las comento para que las tengáis en cuenta. Para la primera vez que escribo a un foro, ya está bien, es más creo que me he pasado, perdonad, pero pienso que algo puede ayudar.

Recordad, según mi opinión, lo verdaderamente importante en la negociación es el fixing.

¿Os imagináis el yen en 250? ¿Soñáis con eso como yo? Es una broma, pero os recomiendo que no os paséis todos los días mirando 4 pantallas distintas en el ordenador del cambio de divisas, porque entonces es cuando nos sale caro hacer este tipo de hipotecas. Yo hace algún tiempo compraba aluminio en bruto y me despertaba alguna noche para ver como iba la cotización, aunque no comprase, menos mal que conseguí cambiar el chip. Creo que debemos estar tranquilos, a la cárcel no vamos a ir, lo más que nos puede pasar es que nos quiten la casa, entonces vendrá superZP y nos dará una, que no están nada mal.

Un abrazo a todos los del foro.

Soca

Y por cierto, se pueden subrogar. Debe aparecer en la escritura. En la mía aparece previo pago de un 0,5%

por cierto JUANJO, de sacas toda esa información, parece coherente. a mi traducido a idioma de más andar por casa, me transmiten que la debilidad del yen es en un 95% por el tipo de producto que se exporta desde Japón, y que tiene que competir en precios con similares que exporta China, Thailandia, India, etc. Japón invierte mucho en I+D, y los demás lo copian generalmente, por lo que tiene mayores costes de productividad y tiene que abaratar la moneda para poder exportar, ya que el consumo interno es de risa, parece que no compran ni pipas para pasear por el parque, ¿si es que hay parques allí?

comentame por favor eso en idioma de andar por casa como digo yo.

un abrazo.

soca

Hola de nuevo

Al final decidí por HMD en Yenes. El otro dia me puso a mirar http://www.ac-markets.com/es/forex_news.forex_charts.asp y me puso un poco malo. ¿Que pasa con el Yen? Nada más firmar yo, y empiece a apreciarse!! Primero pensé, ya debo más, tengo que cambiar de moneda, y ya he perdido 12.000 Euros (o más). Luego pensé, tranquilo Mike, tu hipoteca es de treinta años, y tu deuda no ha subido, sigues debiendo 39.000.000 de Yenes. Solo ha subido un poco más la quota, pero como pagas muchos menos intereses, no hay problema.
Creo que esto es la unica manera de convivir con la HMD, si no queremos volvernos locos.

Un saludo

Mike

Hola Soca,
bienvenido al foro.
Estoy totalmente de acuerdo contigo en la importancia que tiene el FIXING en este tipo de hipos, en lo que discrepo es en el tema del cambio de divisa una o x veces al año.
Yo creo que lo importante en este tipo de hipos es el total de la cuota mensual. Si las sumas de todas la cuotas mensuales me salen mas bajas que con otra moneda (aunque deba más de capital pendiente de amortizar).
¿Que mas da?, el resultado es que aún debiendo mas capital, al final el importe total de toda la hipo es menor.
Yo sólo veo útil el cambio de divisa si la moneda en la que la tienes se devalúa un por ejemplo 20%.
En ese momento es cuando hay que volver al €. No a otra moneda, porque evidentemente el resto de monedas disponibles también se habrán devaluado un barbaridad ya que eso es porque el € estará muy fuerte.
Si tienes la hipo de 300.000 €. Unos años mas tarde serán unos 200.000 € y un 20% de 200.000 € son 40.000 €.
¿sabes cuantas letras puedes pagar con eso en €?, muchos meses o años. Es decir, letras gratis.
Si durante ese tiempo, que estás en €. Hay alguna moneda que baja mucho. Es el momento de volver a entrar.
Para mi lo importante no es plantearse estas hipos para ganar dinero, sino para pagar lo menos posible.

El planteamiento que tienes de la economía japonesa es + o – el mismo que tengo yo, pero hay que añadir algo que se te ha escapado. Japón es el país del mundo mas viejo y con menos natalidad. Si eso sigue así dentro de unos años van a tener unos gastos gigantescos para cuidar a todos sus viejitos, y por tanto, su economía no va a ir tan bien como hasta ahora. Habrá que quitar parte de I+D y pasarlo a sanidad, pensiones….

Sobre el tema de los Futuros en Divisa, a modo de seguro de cambio. Bueno, Bonito y Barato.
Después de lo que comento el forero Angelet y anteriormente Ivan e estado buscando información sobre el tema y os comento mis conclusiones.
Resulta que donde más se habla de esto en el foros de inversión en bolsa. Os comento el caso de un “inversor” que opera a través de bankinter, según sus cuentas había ganado 400$ después de descontar comisiones, cánones y demás invirtiendo en USA, lo que se le olvido (cosa que a nosotros no nos pasaría) era el tema de la cotización €/$ y cuando miró sus ganancias en € en su cuenta vio que eran de -20 €.
En estos foros se habla de hacerse una cobertura contra las fluctuaciones de las monedas a la hora de invertir en bolsas fuera de la zona euro, utilizando como productos los warrants y los futuros.
Os pego los comentarios:
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En principio, por las divisas pueden “clavar” por dos frentes: por la horquilla, y por la comisión.

* La horquilla es la diferencia que hay entre el precio de compra y el precio de venta de la divisa que nos aplican. Por ejemplo, si el euro/dolar está alrededor del 1.38, un banco malo nos puede aplicar un cambio de 1.37 para comprar y un cambio de 1.39 para vender, lo que supone una “clavada” de un 1.5% que nos estropea bastante la inversión… esto está justificado cuando hay que entregar billetes de dicha divisa, pues ahí sí que hay un coste de distribución para el banco que es justo que nos lo repercuta; pero cuando hablamos de una transacción electrónica, una horquilla del 0,1% es más que razonable, lo que supondría un cambio de de compra de 1,3793 y un cambio de venta de 1.3807.

* Y luego está la comisión de cambio, que es lo único que conocen algunos. Aquí es aplicable todo lo anterior, pero hay además otro detalle: ojo con el mínimo, porque los dividendos son cantidades pequeñas que vamos a tener que cambiar a euros cuatro veces al año, con lo que si el mínimo es alto, cuatro veces que nos clavarán…

Aunque el principal problema de la inversión en divisas no es tanto los gastos que genera, sino la propia fluctuación de las divisas: Si compras la acción con el cambio a 1.24, y luego lo encuentras a 1.38, resulta que has palmado más de un 10%!! obviamente, si la cotización ha subido un 40%, pues aun te sale a cuenta… pero en todo caso, es un importante descalabro para la inversión. Así que uno puede pensar en hacer algunas coberturas del cambio de divisa, con idea de no perder por ahí lo ganado en revalorización.

El problema es que lo de la cobertura del cambio de divisas no es tan sencillo como pudiera parecer. Con acciones españolas, tenemos un montón de opciones para cubrirnos: futuros, CFDs, opciones, warrants… pero para las divisas, sólo tenemos dos opciones: futuros y warrants. Y ninguna de ellas es buena.

* Los futuros serían la herramienta idónea para hacer una cobertura, pues lo que se pierde con el cambio de divisa se gana con el futuro sobre el cambio (o viceversa), resultando una suma cero, que es lo que se pretende con la cobertura. El problema es el tamaño: los futuros euro/dolar son demasiado grandes para la mayoría de la gente. Un futuro €/$ equivale a 125.000€, e incluso el mini es demasiado grande, pues son 62.500€. Si mi cartera llegara a esa cantidad, sería la cobertura perfecta; pero cubrir una cartera de 15.000€ con un futuro de 62.500€ no sería ni cobertura ni inversión, sino una arriesgada especulación en contra del dólar…

* Y respecto a los warrants, no son como los futuros una “suma cero”. Si yo compro unos warrants para cubrirme de caídas del dólar, y efectivamente el dólar cae, yo no me quedo igual: habré perdido lo que me han costado los warrants (la prima). Incluso si el cambio no varía, yo acabaré perdiendo la prima. Y si por el contrario, el dólar se revaloriza, tampoco será suma cero: puedo ganar con la revalorización menos de lo pagado por la prima… o puedo ganar mucho más y hacer negocio!! En resumen, que es una operativa que me limita las pérdidas, pero con un coste… y un coste excesivo, pues como ya comenté al explicar las diferencias entre warrants y opciones, los warrants son mucho más caros que las opciones… es el precio que cobran los emisores a cambio de garantizar la liquidez, y no es malo si se va a operar a muy corto plazo, pero como cobertura de una inversión a largo plazo supone pagar un seguro demasiado caro.

—————FIN COMENTARIOS————————–

Me puse en contacto con la gente de renta 4 (muy majos por cierto) y los datos que me han dado sobre futuros en divisas son:
Para el YEN:
Importe minimo –> 1.300 € más el 35% de garantías adicionales = 1755 euros. Comisión 4.000 YENES

Para el DOLAR:
MINI EURO-DÓLAR : Importe mínimo –> 700 euros más el 35% de garantías adicionales = 945 euros. Comisión 25 $

EURO-DÓLAR : Importe mínimo –> 1.400 euros más el 35% de garantías adicionales = 1.890 euros. Comisión 35 $

Como veis son bastante mejores que las de los futuros que comentan arriba, pero….. NO OPERAN CON CUENTAS EN DIVISAS POR TANTO FIXING AL CANTO.
Eso sí su fixing no es tan elevado como el que nos clavan a nosotros sólo el 0,20% sobre el valor del cierre, es decir, que palmamos un 0,20% y los 4.000 yenes, suponiendo que nuestra letra sea de 1755€.
El valor de cierre es el que tenga el marcado aprox. a la 00:00 y sus clientes tienen acceso a unas tablas en las que rigen los valores de cambio comprador y vendedor vigentes para todas las operaciones del dÍa.

Mi conclusión, es que no veo la utilidad de estos productos para nosotros, pero cada uno que saque sus propias conclusiones.

Hola Willy, llevas razón, una HMD no es para plantearse estar cambiando, y valorarla a lo largo de la vida del prestamo. Creo que también hacía referencia a esto. Pero ¿quién se queda quieto ante una apreciación importante? ¿y cuando lo combinemos con subidas de tipos? yo creo que al final nos moveremos todos de divisa varias veces intentando no perder lo ya ganado. ¿No crees? Porque yo sinceramente firmaba ahora mismo por un € a 150 yenes y libor mensual 1%.

Por otro lado también pienso que llevas razón en lo de que Japón es el país más anciano, y que nacen pocos niños, y que eso les puede llevar a invertir menos en I+D y más en fines sociales, pero 2 cosas: en i+d invierten normalmente las empresas y el gasto social para el estado. Si sube el gasto social, implicará más impuestos, efectivamente esto ´podría hacer bajar la inversión en i+d, por lo que la calidad de los productos japoneses bajaría, por lo que los tendrían que vender más baratos, entonces, ¿no les seguiría interesando una moneda depreciada para facilitar sus exportaciones?

Venga gracias por tu respuesta. Al final me engancha esto del foro.

Un abrazo a todos.

Ese es el tema soca, para que su moneda siga por los suelos se tienen que dar dos premisas a mi modo de ver.
a) tipos bajos
b) bolsas en subidas.
Si una de estas dos premisas no se cumple el yen se fortalece, porque nadie se va a financiar a japón. Si un país pone sus tipos mas bajos que japón se convertirá automáticamente en el BANCO DEL MUNDO, todo el mundo se financiará al menor tipo de interés posible.
Por otra parte, desde que el yen a comenzado a apreciarse los tipos del mercado a 12 meses (LIBOR a 12 meses) han comenzado a bajar, por lo que no veo yo mucho margen para muchas subidas de tipos en Japón.
Incluso tengo dudas que el próximo mes los suban algo, porque el consumo interno no existe y lo único que tienen para tirar de la economía son las exportaciones pero con un yen fuerte y subidas de tipos…
las cuentas me salen IPC negativo. Y eso por allí ya saben lo que significa.
Por otra parte, la Crisis de crédito es un hecho real.
Según informa hoy el Wall Street Jounal se han aplazado por este motivo 46 operaciones de fusiones y adquisiciones desde el 22 de junio, por importe de 60.000 millones en demanda de financiación, así que como vemos con razón o sin ella, la crisis de crédito es una realidad.

Mucho nerviosismo es lo que se ve últimamente ….

Desde luego que hay nerviosismo, Willy. Aparte de en los mercados, también por parte de algunos foreros, y me incluyo. Comprendo a Mike porque dice lo mismo que yo dije, y le ha pasado lo que a mí. Está claro que la HMD es una hipoteca dinámica y en la que influyen tantas variables, que cada uno lo verá según esté su guerra particular.

El mayor riesgo creo que está al principio, porque es cuando más capital debes y una fuerte apreciación puede ser una gran pesadilla. Espero que los movimientos laterales de esta semana duren mucho tiempo, me conformo con eso. Puestos a pedir, pues que se depreciase el yen en 3 años hasta los 180 ( así tendría la TRANQUILIDAD que tienen los que contrataron hace 3 años sobre los 140…, jopete es que no es lo mismo)

Yo lo del fixing lo veo muy importante, y por eso lo hice con BBK, que me aplicó en el inicio un 0,2% y espero que en las cuotas se cumpla el 0,3% ( 0,15% + 0,15%). Pero no perdáis de vista otras muchas cosas: Cálculo de cuotas ( a mí me salen más yenes de hipoteca que con la fórmula de cálculo francés de amortización en base a año bancario de 360 días, y aún no entiendo porqué), ojo con los Seguros obligatorios ( normalmente un 20 ó 30% más caros que los seguros de “ventanilla”), comisiones de mantenimiento, etc. Es un suma y sigue, y si no te lo quitan por un lado te lo quitan por otro, o por la suma de varios… El fixing, importante, sí. La comisión de apertura quizá es lo de menos. Pero ojo al resto.

Salu2

Hola Agustí,

se que son varios quienes te han pedido tus herramientas. Yo tambien, si tienes un momento y no te molesto mucho.

Gracias y un saludo

Perdona Agustí, olvidé dejarte mi mail: jr.leo@terra.es

Soca, estoy de acuerdo contigo en que lo mejor es negociar el Fixing, e igualmente, en procurar realizar la subrogación, pero realmente resulta difícil de conseguir que el banco pase por el aro. ¿Tú donde has conseguido convencerles? Porque yo tanto en Bankinter como en B. de Valencia no he podido con ellos (de momento, pero sigo insistiendo). Y sólo pido el 50% de la tasación.

hola a todos y como siempre gracias por vuestrea ayuda.
Al final firme con Barclays con las siguientes condiciones:

Libor mensual + o,55
C apertura: 0,45%
C. Cancelacion parcial 0%
C. Cancelacion total 1%
Cambio Divisa: 0,2%
minimo 9 euros
lo hize con la oficina de Arroyomolinos (Madrid), con un trato super agradable y muy rápido, incluso me valio la tasación que tenian de Bankinter con quien lo pensaba hacer primero, si le interesa a alguien de la zona sur de Madrid que lo mire.(9168998.87)

Mi pregunta es que como estaba un poco liado con tantos números entre en euros a la espera de tipos de cambio más favorables en Yenes o francos, veo que los tipos estan mejor para entrar, pero no se seguir esperando o pasarlo ya alguna de estas monedas,
muchas gracias

Perdonad por la pregunta, pero es que tengo un lio ya que en según que paginas Web pone una cosa u otra.
¿Me gustaría saber si alguien lo sabe si el BBV ofrece hipotecas multidivisas?, ya que en algunos post pone que no y en algunos que si.
Siento la pregunta, pero es que tengo un lio como ya os he dicho.
Saludos y buen verano

Para Soca ,

Cuando en el post 1724 comentas que se pueden subrogar , te refieres a que desde una hipoteca normal nos podemos subrogar a una multidisa , yo he estado mirando y en las entidades que he mirado me dicen que no y en alguna página web que leído buscando esa información también dicen que no.

Muchas gracias

Para Olga.

Yo no lo sé si te puedes subrogar desde una hipoteca normal. Entiendo que el banco te dirá que no para ponerteló difícil, pero estamos en lo de siempre, pienso que todo será negociable y habrá que hacer números. No obstante, mira las condiciones en la escritura de hipoteca que tienes a ver si te lo niega.

Yo a lo que me refería con subrogarse, es a deudor y/o acreedor. Si vendo mi casa hipotecada con HMD se pueden subrogar los compradores y si me cambio de hipoteca, a la que sea no tengo problema, por supuesto como dije previo pago de 0,5%. Así figura en escrituras.

Un abrazo.

Para Simon mas.

Pregunta en BSCH. Pero aseguraté de que el director de la oficina sepa algo de HMD, que yo casi se la tuve que explicar; a los dos días me llamó con las condiciones, luego negociarlas. Con ese porcentaje no tendrás problemas.

Un saludo.

Buenas tardes a todos, acabo de ver en la página de Bankinter que de aqui a diciembre de 2008 el yen puede llegar a 180, ¿qué veracidad suelen tener estas previsiones? ¿suelen acertar?

Como lo veis?

Saludos a todos, en especial a Agustí y a Willy y Richard

Hola Victor, a ver si puedes poner el enlace de la página de bankinter.

Yo creo que en general la credibilidad de esas predicciones son bastante bajas o bajas-medias, porque nadie conoce a ciencia qué va a ocurrir ni siquiera en el corto plazo…La previsión de BS Markets a 1 año es el yen en 159, y por lo que he leído se viene diciendo desde hace más de 2 años que no es natural un yen tan depreciado, y siempre hay riesgo, y más riesgo que con el franco suizo, ya que éste nunca se ha apreciado de forma contínua más de un 10%, y en cambio el yen lo ha hecho en más de un 25% en algún momento de su historia.

Pero con el yen pagas menos y amortizas más. Es una elección personal. El que acierte o se equivoque, que lo haga por sí mismo. Yo eso lo tengo claro.

UNA CUESTION QUE PLANTEO AL FORO. PARECE SER QUE EL BOOM INMOBILIARIO LLEGA AL FINAL Y SEGUN MUCHOS EXPERTOS LA COSA SE VA A PONER FEA. LOS QUE PENSAMOS METERNOS EN UN HMD Y TENEMOS QUE TASAR LA VIVIENDA, IMAGINO, QUE TODA ESTA INCERTIDUMBRE PESARA A LO HORA DE TASAR ¿NO? LUEGO MI CUESTION QUE PLANTEO ES: CUANTO ANTES CONTRATAR LA HMD MEJOR ¿NO? SABEIS ALGUIEN COMO SE ESTAN MOVIENDO EL TEMA DE LAS TASACIONES? A PROPOSITO EL YEN SE DEPRECIA CON RESPECTO AL EURO: MALO PARA LOS QUE NOS PENSAMOS METER EN HMD Y BUENO PARA LOS QUE CONTRATARON HACE TIEMPO. ESTO ES ASI…

Las predicciones…. ah … bonito tema. TODAS ACIERTAN Y TODAS FALLAN. Sólo es cuestión del plazo de tiempo. Ahora mismo está depreciandose el yen (tiempo real) y sin embargo sale el FMI y suelta:

Japón: El FMI prevé una apreciación progresiva del yen

El Fondo Monetario Internacional(FMI) estimó probable una apreciación progresiva del yen, en su informe anual publicado este lunes sobre la economía japonesa

‘Los administradores estimaron que una apreciación del yen es previsible en perspectiva, sostenida por reformas destinadas a impulsar la demanda interna’, afirma el documento.

Sin embargo, el proceso de ajuste podría ser desacelerado por el flujo de capitales hacia el exterior, advierte el Fondo.

Altos funcionarios del FMI consideran sin embargo que ‘las bajas tasas de interés de Japón contribuyen al flujo de capitales hacia el exterior, incluidas las prácticas especulativas de ‘carry trade’, que complican la puesta en práctica de la política (monetaria) en ciertos países’ que reciben ese flujo de capitales.

Por otro lado sale bankinter y dice lo contrario según leo… Y BSMARKETS lo contrario de este contrario (por cierto estas estimaciones varían casi cada día). Queda claro ¿no?

Si alguien supiera de verdad como se va a comportar una divisa de aquí a un año o dos estaría en la playa tomando mojitos sin preocuparse por los datos. Con la volatilidad que hay ahora mismo en el mercado me parece “pelín” arriesgado plantearse yenes ahora ¿no?

¿Qué ocurre si el 23 de agosto (creo que ese día es la fecha) el BoJ sube un cuartito los tipos? ¿Cómo se va a comportar el yen? ¿Y la economía japonesa?

Lo mismo ocurre con el franco. Ya he leido en varios sitios que se da por descontado que los suizos subirán tipos en breve. ¿Qué pasará?

Y sin embargo el dólar y la economía de EEUU sufren y ya se oyen ecos de bajadas de tipos (parece que las hipotecas subprimes los van a machacar)… Veremos como evoluciona el tema.

Pues eso… sólo ofrezco preguntas, lo siento.

Para Nin -> el enlace de la página de bankinter

Otra cosa Nin, lo que tu comentas como “La previsión de BS Markets” realmente es el famoso producto “Futuros en Divisa”, los datos que da bankinter si que son previsiones de cambio futuras pero como ya has comentado la fiabilidad de las mismas es muy discutible tanto para el YEN como para el Franco Suizo, porque son monedas que están muy ligadas a las fluctuaciones de las bolsas, es decir, sus cotizaciones se basan más en el estado de las bolsas que en el llamado “Análisis de los datos Fundamentales”, lease IPC, creación de empleo, pedidos a fábrica …

Hola a todos, estoy de acuerdo con el último comentario de Juanjo76. Todas las previsiones aciertan tarde o temprano :-) El caso es que yo me centraría mas en los tipos de interes de una HMD que en la cotización del par que se elija (siempre vigilando claro). Aunque suba el BoJ un cuarto de punto los tipos, para mi seguirá siendo mucho mas rentable (900€ menos cada trimestre respecto mi antigua hipoteca) que estar con el Euribor.

Además, estamos todos hablando de prestamos de 15, 20, 30 años, en los que estad seguros que las cosas serán favorables unas veces y otras desfaborables….

Saludos y animo a todos los que estais a puntito..

tengo una hipoteca desde hace dos años, con revision semestral y en este tiempo se a dupilcado el tipo de interes, por lo que casi ni puedo pagarla, estoy pensando en pasar a multidivisa, pero veo que esta un poco feo, podriais orientarme un poco, la tengo a 30 años y me quedan 262000, una tela, tambien me podrias aconsejar algun banco.
gracias

Hola a todos
Me acaban de pasar las condiciones para una HMD en la compañia “Multihipoteca.com”. Alguien conoce a esta empresa de tutelaje de HMD???
Las condiciones que me han pasado son:

Apertura 2
Cancelación total 0
Cancelación parcial 0
Comisión por cambio de divisa 0,1 % capital pendiente
Máximo valor de tasación 70 %
Revisión mensual
Libor + 0,75
en caso de cambio a euros, euribor + 0,45

Qué os parece???
Son fiables este tipo de empresas???

Muchas gracias por anticipado a todos

Hola tensionarterial,
por lo que comentas “casi ni puedo pagarla” y “la tengo a 30 años” he de decirte que la HMD no te conviene.
Este tipo de hipotecas tienen como perfil el de alguien que si puede pagar sus cuotas referenciadas al EURIBOR pero prefiere, “INTENTAR” pagar menos con un HMD a unos 20 años.
Cuanto mayor es el número de años, las posibilidades de que salga mas cara también se incrementan, porque la economía es cíclica, es decir, baja y sube.
Por ejemplo, Japón lleva desde 10 años con tipos muy bajos, pero a lo mejor dentro de 15 años los tipos en Japón están mas altos que aquí.
Si te lo juegas a 20 años, puede que tengas 15 años de tipos bajos y 5 años de tipos altos, pero a 30 años…
:(

Hola alimaring,
la compañia “Multihipoteca.com” realmente es sólo un intermediario, es decir, encarecedor de un producto.
Las condiciones que te ofrecen te las puede dar cualquier entidad, con la diferencia de que la comisión de apertura suele ir del 0,35% al 1% y ellos te clavan el 2%.
¿Ya sabes porque su comisión de apertura es un 2%?
pues eso, por “Gestionarte la HMD” te cobran un 1,x % de comisión,.

Muchas gracias Willy.
Estoy concertando citas con algunos bancos.
Ya os iré informando de lo que me cuenta.
Sldos

Gracias Willy por tu aclaracion.
ahora mi pregunta es ¿segun me comentaron es que puedes cambiar al euro si no te combiene por subir los tipos de interes cada 3 meses? es cierto?

tensionarterial sólo te han contado la letra del ANUNCIO, pero la letra pequeña no. Es decir, los costos de volver al euro.
Lo que has de tener en cuanta, es que en 3 meses los tipos no se van a disparar pero el cambio de la moneda en la que te endeudes si puede.
Es decir, si la moneda en la que te endeudas se aprecia en 3 meses un 5%, lo que significa es que DEBERÁS un 5% mas que hace 3 meses.
Por lo que comentas, la entidad sólo te deja cambiar de divisa cada 3 meses, por lo que habrás pagado una cuota trimestral.
Piensa, debes 262.000 € y al cabo de 3 meses (después de pagar 1 letra trimestral) tu deuda final en € es 275.100 €, es decir, unos kilitos de las antiguas pesetas más.
Ese es el riesgo de la HMD.

Hola,
he ido al bankinter:
Libor mensual + 0,9%
0% de comsiones de cancelacion y apertura
0,1% de cambio de divisa
seguro de cambio sin coste
euribor +0,4% para la vuelta al euro
No me supieron explicar lo del fixing….
He visto muchas ofertas en el foro del Libor +0,35% creeis que el bankinter puede bajar ? que otra entidad me recomendais (vivo en madrid, Aravaca)?
gracias

Hola a todos. Me he pasado la mañana de bancos intentando conseguir condiciones buenas para mi HMD y la verdad es que vuelvo un poco decepcionado.

En la Kutxa me han dado el susto del día, me han dicho que no me aconsejaban para nada la HMD ya que si mi moneda se apreciaba y mi deuda aumentaba, tenía que hacer frente en el momento al aumento de esa deuda. Imaginaros si se aprecia el yen y en vez de deber 270000 euros, debo 275000, tendría que hacer frente a esa cantidad (5000 euritos de nada). Esto en el BBK me lo han confirmado, pero aqui ponen un tanto por cierto de aumento de la deuda. Por ejemplo si palmo mas de un 10% de la deuda inicial tengo que hacer frente a toda la deuda. Aqui puede que me den buenas condiciones (L+0.45, Aper 0.20) pero tengo que vincularme un montón, casi me ha pedido que me case con él.

Tambien he estado en el Banco de Valencia y las condiciones no son tan buenas como comentaban (L+0.75, aper 0.75) Aqui me ha dicho la comercial que esta mañana han dado un toque a Japón para que aprecie su moneda ya que está demasiado devaluada, si sabeis algo de esto confirmarlo porque yo pensaba entrar en yenes , pero si se va a apreciar…..

Las mejores condiciones las tengo en Barclays L+0.50 Aper 0.50 cambio 0.10, pero creo que aqui el fixing es muy elevado.

Bueno de todas formas no he desistido y voy a ir a otras oficinas de la Kutxa para ver si me cambian las condiciones y sobre todo lo de el exceso de deuda… que miedo.

Saludos para todos

Hola de nuevo,
he visto que hablabais de la pagina bsmarkets y en concreto de “futuros en divisas”. Bueno, en realidad creo que el mercado de futuros es otro muy distinto y lo que aparece allí es un “seguro de divisas” o divisas a plazo.
Evidentemente el yen a plazo está más bajo que la cotización actual y eso es debido al diferencial de tipos de interés. Si hoy hacemos una HMD y matemáticamente hacemos un seguro de divisa, pues perdemos todo ese diferencial de tipos, ya que el seguro de divisa es en lo único que se basa.
Si miráis los seguro de divisas de USD pues a plazo son superiores que el spot y eso es porque el tipo de interés del USD está por encima del EUR.
Los seguros de divisa se utilizan si eres importador/exportador para asegurarte un tipo de cambio y no tener sorpresas a la hora de pagar (si tienes un plazo de pago). Ah, los seguros de divisa también se pueden utilizar si quieres especular (si no tienes ninguna posición abierta).
Por lo tanto, no creo que a nadie que tenga una HMD le interese hacer un seguro que divisa. Vamos a hacer un supuesto, hoy comprar yenes al contado está en 163,48 y a un año a 157,67, pues ellos te están dando la misma “cotización” tan solo aplicándole el diferencial de tipos de interés, es lo mismo comprarlos hoy a 163,48 y no beneficiarte de tipos de interés, que comprarlos dentro de un año a 157,67 y beneficiarte del diferencial de tipos.
Ah, los mercados de futuros creo que tienen más que ver con las expectativas de futuro y aquí supongo que podemos encontrar tanto futuros de divisa, ibex, trigo, acero…por decir algunos.

Un saludo,

Gracias Willy por la aclaración en 1744.

Benito, lo del exceso de deuda es así. Yo lo hice hace mes y pico con BBK, estuve a punto de comprar yenes cuando estaban altos ( a casi 169) y mientras me lo pensaba, en menos de 1 semana a partir del 19 de julio, cayeron a 161, unos 4 yenes por euro menos que cuando constituí la HMD. Ahora estoy sin yenes de más, esperando que se devalúe un poco para comprarlos, y como ya dije creo que el mayor riesgo está al principio, los primeros años, porque tu deuda se puede agrandar porcentualmente desde la deuda inicial o casi inicial. Si puedes, compra yenes de sobra según constituyas la hipoteca. Esta es una opción que puedes barajar, consulta con algún especialista.

Parece que los datos sobre Japón que se han conocido esta madrugada no afectan por suerte o por desgracia (según en el lado en el que esté cada uno) al €/¥ que cotiza a 164,00.
¿será que las bolsas están subiendo?
;)
Os pego los datos y el comentario final
Los pedidos de maquinaria de julio progresan a un 18,2% en tasa anual frente al 3% de junio y un 5,7% de mayo. Se trata del séptimo mes de subidas consecutivas de los pedidos. Estos datos están dopados por el espectacular avance de los pedidos procedentes del extranjero que progresan en un 37% en tasa anual.(¿será porque estaba muy devaluado el yen?)

En cuanto al crecimiento del agregado M2 este crece al 2% anual frente al 1,9% que esperaba el consenso del mercado.

Todos estos datos son un argumento más para que el Banco de Japón suba tipos en su próxima reunión del 22-23 de agosto. Medida que daría fuerza al Yen.