Hipoteca multidivisa

Hola a todos. Soy nuevo en este fantástico foro, que me ha servido para tomar la decisión de cambiarme a la HMD. Me he “chupao” el foro entero en tres días, y para empezar, quiero agradeceros a todos vuestra participación, mencionando especialmente a Agustí y Willi por sus magníficas aportaciones.
Al grano… Sinceramente, creo que debemos “desdramatizar” el factor de riesgo existente en la HMD. Paso a exponer mi opinión.
El parámetro fundamental en todo este tinglao es el LIBOR del YEN. Es la ventaja diferencial con respecto a cualquier otra hipoteca, incluyendo la HMD en Francos. Hay que enfocar el tema como una inversión a muy largo plazo, precisamente lo que es una hipoteca, sin utilizarla para “ganar pasta” especulando con cambios de divisas, sino para conseguir tu vivienda al mejor precio posible, pagar la letra mensual de la manera más cómoda, y terminar cuanto antes mejor.
Según mi criterio, habría que aguantar en el Yen hasta que se depreciara tanto, que el cambio al Franco o al Euro supusiera la práctica cancelación de la hipoteca, el fin último que todos perseguimos. Esta situación es prácticamente utópica.
Es igual de improbable la situación contraria :una apreciación del Yen tan importante, o una subida del tipos tan espectacular, que nos resultara imposible hacer frente al pago mensual de la deuda.
Si no se producen cataclismos económicos o sociales impredecibles, las tendencias no son tan bruscas ni tan repentinas, como para sorprenderte, y no poder hacer frente al pago mensual, que es lo realmente importante.
Haciendo míos los planteamientos de Agustí en infinidad de ocasiones, hay que hacer simulaciones, cuantas más, mejor, y luego analizar de todas ellas, cuales responden a escenarios “caóticos”.

Imaginad, por último, que lo que se siga apreciando sea el Euro, que el Euribor siga aumentado, y que nuestra inflacción crezca más que los salarios… y esto durante muchos años…

Saludos a todos.

Yo de momento prefiero esperar un poco y seguir buscando mas ofertas, porque, como Jose, el sueldo de mi marido no supera los 1800€ con lo cual no podemos correr muchos riesgos.
He leido en alguna página que el interés de los yenes va a subir y no se si esto quiere decir que el yen va a subir tambien. por lo que prefiero esperar a que suba y luego embarcarme en la HMD. para que si baja deba menos dinero en €. Alguien podría decirme si hago bien o no?

En mi caso yo lo quiero hacer lo en 27 años

Hola a Todos,

Yo me he estado planteando coger una HMD y he leído las opiniones que dais en el foro. Después de eso he ido a varias entidades. Y os quiero poner las mas representativas:

Evidentemente las condiciones de la hipoteca dependen de las condiciones de cada uno, pero para que os sirva de orientación.

Yo me estoy plateando una HMD a 30 años de 120.000€ . Eso si supone un 30% de la vivienda que me voy a comprar.

Condiciones:

Caixa Catalunya : Muy buen trato. C\Guipúzcoa /Esquina Prim:

Libor/Euribor 0.75 (Trimestral)
Cambio 0.2% mínimo 5€
Cancelación Parcial 0
Cancelación Total 1
Cambio Vendedor
Vinculación : Nomina + recibos y tarjeta
Sistemas de Cálculo de intereses: Francés y Proporcional

Banco Popular: Muy mal trato. C\Mallorca al lado Sagrada Familia:

Libor/Euribor 0.60 (Trimestral)
Cambio 0.2% mínimo 5€
Cancelación Parcial 0
Cancelación Total 1
Cambio :
Vinculación : Total, con seguros, y plan de pensión.
Sistemas de Cálculo de intereses Francés

Al principio me pusieron cara de aquí no hacemos esas cosas. Explique mis números y estuve a punto de irme . El banquero no lo veía claro???? Y a regañadientes me dio condiciones abusivas de Libor 1,25% y el resto por el estilo. Le dije que distaba mucho de lo que me ofrecían en otras entidades y me llamo ayer con las condiciones que os he comentado arriba.

Barclays: Muy buen trato AV Gaudi

Libor/Euribor 0.45 (Mensual)
Cambio 0.2% mínimo6€
Cancelación Parcial 0
Cancelación Total 1
Cambio Vendedor
Vinculación : Nomina + recibos y tarjeta
Sistemas de Cálculo de intereses: Francés

He ido a otras entidades, pero nada destacable. Resumiendo las mejores condiciones en Barclays.

En el siguiente comentario os hago algunas preguntas..

Mis preguntas son las siguientes:

Duda en cuanto al sistema de amortización . Si realmente puede compensar el sistema de cálculo de intereses suponiendo alguna que otra amortización en la vida de la hipoteca Proporcional/Francés, teniendo en cuenta la diferencia de Libor 0.75 frente a 0,45?

Y la que todo el mundo se plantea Y/CHF/ o €?
Por que entiendo constituir la en € y pasarte luego a otra divisa no supone un gasto extra a constituirla en Y o CHF directamente?

Por otro lado creo que es importante tener en cuenta la posibilidad de cambio Mensual por encima de otra,, da posibilidad de reacción mas rápida, si hay un cambio de tendencia.

Todavía me queda mucho analizar…

Saludos y felicides por el foro

No has puesto la comisión de apertura.
En las escrituras el euro figura como una divisa más, si eliges está divisa (el euro), pues no tienes que hacer cambios de divisa, se suponte que es una opción temporal a la espera de una situación “más favorable”.
Saludos

¿Alguno tiene el e-mail de Barclays Avda Gaudí? Es que por teléfono no he podido contactar, y veo que a varios os ofrecen “buenas” condiciones allí.

Muchas gracias, un saludo

Para Dani:

Yo no tengo el email pero te puedo facilitar varios teléfonos con los que yo llamo habitualmente y nunca dan comunicando y que ellos te den el email que pides o directamente te pasen a la sucursal porque pueden hacerlo. De hecho cuando mi sucursal me comunica llamo a uno de los dos teléfonos que a continuación te pongo y ellos me pasan con la Sucursal o me dicen si comunica o le envían ellos un email para que me llamen a mí.

Siempre son muy amables e intentan ayudar en todo lo que pueden.

Para Madrid: 91/3361414
Desde el resto de España: 901/14 14 14

Espero que esto pueda ayudarte.

Mnyman para djmillan y Yusi
- En mi caso son 30 años, djmillan
- Yusi, puedes decirnos como se llama la empresa que te asesora y cuanto te cuesta al año, si tu estas contenta quiza sea interesante la opción de pagar algo y despreocuparte como tu bien dices…

Un saludo

Javi@lleida.net

CME por si puede servirte de ayuda y no me equivoco haciendo números:

No sumes el fixing + libor + diferencial

1º) Esto quiere decir que si compras moneda ( a día de hoy 161.71 )— El banco aplicándote el fixing (1,10%) te daría por cada Euro 159.93 yenes.

2º) Libor a día de hoy 0.63125—- 0.63125+0.45=1.06 (la diferencia con el euribor como verás es mucha)

3º) Desconozco el capital que tu pides pero por poner un ejemplo y hacer una simulación supón que es de 200000 euros a 30 años. Pues le aplicas a ese capital el 1.06% y la cuota resultante de este mes serían 648.81 euros de los cuales 176.67 son de intereses y 472.14 lo que amortizas en esa cuota de capital.
A esos 648.81 x 0.2% cambio moneda (1.36€)= 650.11€ ESTA ES LA CUOTA DE ESE MES SI NO TE COBRAN MÍNIMOS (A mi Barclays no me los cobra).
Al finalizar tu hipoteca pagarías 233.570 Euros (solo 33.570 € de intereses, NO LLEGA A 6 MILLONES)

4ª) Si ese mismo capital lo haces en una hipoteca normal a un euribor de 4.5 la cuota a pagar sería de 1013.37 Euros de los cuales 750 son de intereses y solo amortizarías 263 de capital. Si te das cuenta y comparas amortizas mucho mas capital que lo que te cobran de intereses, es decir desde la primera cuota estás amortizando y sin embargo en las hipotecas normales con euribor te pasas años pagando intereses y apenas baja el capital que debes.
En este caso al final de la hipoteca pagarías 364.813 Euros (164.813 € 27 MILLONES DE INTERESES).

Yo al principio me hacía un lío con tanto número y tantas variaciones pero una vez entendido no es tan complicado. De todas formas pregunta todas las dudas que tengas porque gracias al foro todos aprendemos.

Hola de nuevo, sigue el foro de lo más interesante. No recuerdo quién inició el debate sobre que la verdadera comisión a tener en cuenta es el FIXING. Yo estoy de acuerdo. He estado estudiando los fixin aplicados en dos bancos ,Bankinter y Popular, durante algunos días las diferencias en el fixing son bastante altas (el Popular mucho más bajo que bankinter). Estos dos bancos son los unicos que publican el fixing que aplican a diario por eso he podido hacer el estudio.
Estoy apunto de firmar una HMD con Barclays y me empeño en descubrir cual es el margen de fixing que aplican. Si alguién tiene información no dudeis en mandarla. Gracias a todos.
avutarda00@mixmail.com

Hola Avutarda:

Esa pregunta ya la he respondido varias veces, concretamente ayer lo dije dos veces (687 y 688), hoy en el 717 justo el anterior post al tuyo. No me importa ponerlo las veces que os haga falta pero mi consejo es que tenemos que leer un poco mas porque sino el foro termina resultando muy pesado si se repiten continuamente las mismas cosas.

Además conviene que los leas porque yo no solo respondí a esa misma pregunta que tu haces sino que además expliqué lo que a mi me pasó y es bueno saber para que a vosotros no os pase lo mismo puesto que todavía no habeis firmado. Anteriormente a estos post he dado mas información de como he resuelto ciertos temas con Barclays (temas de mínimos en cambios de moneda por no venir en escrituras, etc).

Bueno respondiendo a tu pregunta: A mi Barclays aunque no lo tiene publicado y no me dicen el %, como me lo han cobrado ya en varias cuotas te puedo decir que anda sobre un 1,10%.

Si necesitas alguna información más ya hasta el lunes no voy a poder contestarte.

Para Dani en el 714

El mail de la oficina de AV Gaudi de BCN es el oficina0133.es@barclays.com
el contacte es Antoni Planas.

Un saludo

David

Muchas gracias por tu respuesta Celia, dudas aclaradas. Ahora buscaré a ver si alguien me hace una hipoteca puente.

!!! Enhorabuena por el foro!!!!
Saludos.

Muchas gracias por vuestra opinión, con respecto a lo del fixing, cuando yo firmé mi hipoteca me dijeron que el cambio trimestral a otra moneda es gratuito ¿Es esto el fixing ?

Saludos y gracias de nuevo

Hola a todos
Estoy relamente impresionado por la actividad del foro. Cualquiera que quiera informarse sobre la multidivisa no tiene más que “pasearse” un rato y casi seguro que ya sabe más que muchas de las personas que están detrás del mostrador…

Se está dando una gran cantidad de información pero creo que como bien dice Celia hay que fijarse un poco para no ser repetitivos. No obstante quisiera aportar algunos temas básicos para “aclarar ideas”.

Lo primero es para aquellos que están contemplando la posibilidad de contratar la multidivisa. Yo les aconsejo que miren el post 622 de Djmillan : “Y por muchos calculos que hagamos alguien sabe realmente como va a variar el yen de aqui a 30 años, y el euribor, y el libor, y mi nomina, y el calentamiento global, y….
Lo que no puedo pedir es tener una hipoteca 680 euros más barata que una hipoteca cualquiera en euros y que además sea igual de segura……”

A partir de aqui hemos de saber lo que supone contratar la multidivisa.

Lo segundo: ejemplos prácticos.
Tenemos a Celia que en Diciembre contrató en Yen a 156.35 (aprox). Si calculamos (a grosso modo) que se está ahorrando una media pongamos de 250 euros x 4 meses: 1.000 euros menos. Además tiene una cuenta en yenes con lo cual el precio de cambio lo marca ella y para más “Inri” va y amortiza 4.000 euros porque cree que comprar el yen ha estos niveles está bien. Con lo cual a bajado su principal, su cuota, su exposición al cambio y hacienda el año próximo le devolverá más dinero.
Ella cuando contrató la HMD tenía sus dudas como tambien las tenia yo pero lo que hizo fue plantear escenarios, hacer números y finalmente tomar la decisión.

Lo tercero: Ser coherente.
La hipoteca es ya de por si un tema importante y si pasamos a HMD aún hay que tomarlo con más “cariño”.
En mi modesta opinión hay que ser coherentes con nuestra situación económica, plantearnos diferentes escenarios (lo cual nos ayudará a escoger una moneda u otra) y tener claros todos los puntos importantes de este tipo de hipoteca. Porque no creo aconsejable contratarla si esto no es así.

Cuarto: tenerlo todo bien “atado”.
Por experiencia propia os cuento que todo os debería quedar por escrito porque luego todo son historias.
Aqui hay que incluir: si hay comisión inicial, el diferencial en las diferentes monedas, comisiones de apertura, de amortización, de cambio, la fidelización…

Sexto: Cuestiones “difíciles.”
Saber si podemos hacer subrogación, novación…lo mejor es ir directamente al Notario y preguntar, porque para muchas oficinas estas cuestiones son “difíciles” y al final no acabamos de tenerlo claro.
El fixing. Normalmente es un tema casi tabú pero hay que pedir que nos lo enseñen pero tenerlo claro, porque hay entidades que no te dan la posibilidad de verlo.

Séptimo: las mejores condiciones.
Tener claro que las cajas nos dan un mejor fixing. Que no debemos contratar comisones de cambio abusivas porque aqui se nos va mucho dinero. Que el diferencial actualmente lo podemos contratar en una orquilla de 0.45 a 0.75. Que tengamos claro que a veces no es sólo el precio y que la profesionalidad también cuenta.

Octavo…

Espero que haya más aportaciones porque así nos iremos ayudando a aclarar ideas.

Perdonad por “el rollo”

Un saludo
Agustí

No. Lo del fixing es que, en términos normales, porque yo no soy una entendida en el tema, pero por lo que he leído aquí, es que si , por ejemplo, el yen está añ cambio a 161 a ti te vale comprarlo, por ejemplo, a 159, ¿entiendes?, pero no te combran comisióm por ese cambio.
Por ejemplo, si tienes que pagar una letra de 100.000 yenes, tendrías que pagar:
100.000 x 161( que es acambio a que está el yen ) y ya está por que no tienes comision por cambio, pero sin embargo la operación que te hacen por el fixing es 100.000 x 159( o a la cantidad del fixing que te apliquen) , con lo cual la letra en euros es un poco más cara.
Creo que lo he explicado bien, si alguien que esté más entendido en esto que me corriga.
UN SALUDO

Hola a todos.
Estoy viendo HMD en varias entidades y con ofertas bastante diferentes. Pero lo que me podria llevar a decidirme por una de eelas es el tipo de fixing que apliquen. He visto en algun comentario de algun forero que las cajas y los bancos pueden aplicar distintos diferenciales maximos en el fixing. ¿ Me podriais decir cuales son los maximos en bancos y cajas?

Para Avutarda

Podrías aclararme lo del fixing ” a diario”? es que cada día pueden aplicar uno diferente?
Por otro lado también me gustaría saber donde publican el popular y bankinter su fixing.

Gracias y un saludo.

HOla Iván,
Las condiciones del Banco Popular que menciones en el post 638 son EXCELENTES!!!….¿en que entidad las has conseguido?…Mil gracias por la información. Saludos.

Lee el comentario 670 de Yolanda, dice que pertenece a un colectivo que tiene un convenio con el popular y por eso le mejores condiciones.
Parece que con el paso de los meses están dando mejores condiciones.

Saludos

Hola a todos,

Gracias Yolanda por aclarar las condiciones que le hacen a Ivan (sindicato TCP, oficina Banco Popular Gijón)

Para Paopl, el banco Popular NO publica su fixing, lo que publica es el cambio Vendedor/Comprador…lo encontrarás en su web Popular Broker

Para Javi, el fixing para cajas 0.3% y el de bancos 2%

Para Avutarda, el Banco Sabadell también publica su finxing en valor comprador/vendedor en su web broker (empresas)

Para la gente que vais a firmar HMD en euros, disculpad mi ignorancia pero NO lo entiendo:

a) pagareis un euribor de aprox 4.5, comparado con el libor 3.5 (CHF) o libor 1.5 (Yen)

b) Los foristas que ya la han hecho en euros, no ven el momento de cambiar…yo creo que la HMD hay que verla como un fondo de inversión a LARGO PLAZO…NO es una herramienta para sacar beneficios a corto plazo con un cambio idóneo de divisa, amortizando una gran cantidad de capital…quién desee “ganar dinero” creo que debe invertir en bolsa…hay gente que está esperando el momento idóneo desde el 2005 y mientras pagando las subidas del euribor, a no ser que tengas un seguro a la subida de interés (suerte quién lo contrató en su día!)

Creo que es más favorable, estar en una divisa pagando menos intereses y si surge una situación favorable a largo plazo, hacer un cambio de divisa…en 30 años imaginad si pueden haber subidas y bajadas de divisas!!…

c) Por otro lado, por parte de los bancos hay bastante “ignorancia” de manera que asesoran como quieren (o como les beneficia?)…yo creo que mejor que uno mismo, nadie administra su dinero, pero se agradece estar respaldado por un broker o por los foros (fuentes de verdadera/correcta información)…En el foro hay varios casos de gente que se lamenta de haber seguido el consejo del banco!!

Saludos.

Sobre lo que comentas de hacer un PHM, en euros y pagar un 3 % de interes más es una opción “temporal de refugio” y tomar la decisión de elegir el yen dentro de unos meses, en lugar de abrirla en francos como opción temporal. Te ahorras el 0,2 % del cambio de divisa inicial (y tb el fixing si se aplica). En la actualidad tenemos tanto al yen como al franco en mínimos.

Igual que algunos esperan para hacer el cambio a finales de año, pues hay previsiones que dicen que a finales de año el yen estará a 140. Si esto se cumple tanto los que la abren en euros como los que se han esperado a cambiar su hipoteca tradicional a multidivisa en yenes tendrán una deuda un 15% menor (en yenes).
Este 15% hablando de hipotecas de 200.000 es una cantidad importante.

Sobre lo que comentas en el apartado b), mi visión personal es la siguiente:
Si hago una PHM, es para intentar que mi piso me salga lo más barato posible, es decir, dedicar el mínimo de dinero para pagar el prestamo. Está es una decisión que no tiene por que salir bien; pero si estás convencido de la revalorización del yen en los proximos meses supongo que es la decisión más acertada.

Claro que en la vida de una hipoteca hay subidas y bajadas, pero para el que entra en mínimos NO hay tantas bajadas como para el que entra en máximos o en un valor intermedio como puede ser 130 para el yen. Y dado que se corre un mayor riesgo es importante entrar con el mejor cambio posible.

saludos

Hola a todos. Lanzo una pregunta al aire: ¿a alguien le ha dicho algún banco por qué en algunos casos el diferencial del Libor para cualquier divisa menos el Euro es mayor que el diferencial referenciado al Euribor o Libor al Euro?
Saludos.

Supongo que será porque si escoges el euro como divisa, los riesgos disminuyen, es como si tuvieras una hipoteca tradicional.

saludos

Hola a todos,

La verdad es que impresiona la actividad del foro… una semana sin conectarme y más de 150 mensajes nuevos!!! Así da gusto!! No recuerdo quién lo comentaba hace poco pero es cierto que crea adicción… La cantidad de horas de sueño que me habéis quitado!! ;-)

Pues yo, como la mayoría de vosotros, sigo dándole vueltas al tema (aunque la verdad es que lo tengo bastante claro). Estoy de acuerdo con Olga en cuanto a que este tipo de operación debe plantearse a largo plazo, es algo que también planteaba en mi post #532, pero siempre solemos especular sobre la apreciación o depreciación de la divisa y parece que la fluctuación de los tipos de interés queda relegada a un segundo plano, cuando realmente es el principal motivo (que me corrijan los expertos si me equivoco) por el que este tipo de hipotecas resulta tan rentable.

A la hora de plantearme la operación, en lo que respecta al valor de la moneda, estoy más o menos “tranquilo” pues a largo plazo cabe esperar que Yen se mantenga en una media razonable, teniendo sus temporadas de fuerte depreciación (¿170? ¿180? ¿190?) como la que vivimos actualmente y temporadas de fuerte apreciación (¿90? ¿100? ¿110?) como ya ocurrió en 2000-2001.

Lo que realmente me preocupa es la subida de los tipos de interés pues esto podría, en temporadas de apreciación de la divisa, aumentar considerablemente el importe mensual de la hipoteca pudiendo ser incluso muy superior al de una hipoteca referenciada al euribor. El problema en este caso, y en un escenario de subida de los tipos de interés, sería aguantar el tirón hasta que la moneda alcanzara un valor similar al del momento de la contratación, pues de otra manera podríamos perder mucho dinero en el cambio de moneda. Y es que… el libor japonés ha llegado a estar casi al 9% (cierto es que hace muchos años de eso). Os paso una direción donde podéis ver su evolución: http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/libor/day-jp12m+1990+2007+0+0+0+290+545++0

Bueno… pues aquí os dejo mis reflexiones, por si a alguien le puede ayudar o queréis debatir sobre ello.

Para terminar una duda en relación a la cláusula del famoso 10% de exceso de deuda por la que el banco podría obligarnos a regularizar (yo sigo “erre que erre” con este tema)… ¿Éste 10% de aumento de deuda se calcula sobre el total contratado inicialmente? (si esto fuera así sólo debería preocuparnos durante los primeros años de nuestra hipoteca, pues a medida que fuéramos amortizando el importe inicial solicitado estaría más “lejos” de la deuda actual).

De nuevo gracias a todos los que colaboráis en el foro, creo que sin vosotros nunca me habría planteado esta posibilidad.

Un saludo a todos y estamos en contacto.

Hola todos/as

Llevo bastante tiempo leyendo el foro y dando vueltas a este tipo de hipotca y no me quito lo del “fixing” de la cabeza.
Creo que una hipoteca multidivisa debe ser justo eso multidivisa. Quiero decir que debemos poder cambiar sin “miedo” la moneda. Con lo que estoy pensndo pedir 240.000€ el fixing que me apliquen los bancos es una ruina (hasta un 2%) o sea 4.800€!
Lo de las cajas/caixas/kutxas es un gasto más razonable y asumible 720€ como mucho en este casa. A ambos habra que sumar el porcentaje adicional de la entidad (0,15 a 0,3, cifras que me han ofrecido).
Claro si me estoy ahorrando 350€ al mes con la cuota más el hecho que estoy quitando mucho más capital que intereses pues entonce si compensa.
A todos nos preocupa el cambia de divisa, y como se han dicho en este foro NADIE sabe realamente si se va a subir o bajar.
Me veo la situación con los bancos imagino – he hecho la HMD en Yenes empieza a subir y a subir ¿Que hago? ¿Cambio?, pero claro 4.800€ más lo del banco es que es mucho dinero; espero, sigue subiendo (mi deuda tambíen…)
En cambio si lo hago con una Caja – 720€ (el beneficio de un par de meses), pues como tengo multidivisa, cambio la moneda y otra vez “tranquilo” 8)

Saludos
Mike

Os sigo desde hace poco y le estoy dando vueltas. Mis cálculos van a todas partes, me vuelvo loco. Pero estos son mis números. Si pido 200.000 y los pago de forma que me salga una mensualidad de 1500 Euros (tengo un piso alquilado que me lo permite con su renta) me sale lo siguiente.

En €, pago en 21 años (1515/mes) en total 381.780
En Yen, solo 12 años (1509), en total 217.296; AHORRO: 164484 !!!
En CHF, unos 13 años(1555), en total 242580; AHORRO: 139200

Sin comisiones, claro. En cualquier caso el ahorro es monumental, más del 85% de los intereses (en yenes). Pero tambien me llama la atención que en francos suizos, con mucho menor riesgo, el ahorro no es mucho más fuerte, unos 25000 euros (aunque no deja de ser casi medio kilo al año…)

Esto no sé si es una gran oportunidad, el cuento de la lechera, un juego o buscar la ruina a la familia.

¡¡¡ ERROR DE CÁLCULOS !!!! He usado sin darme cuento un euribor+0.75 como diferencial, ahora he rehecho los números ocn un diferencial más razonable, +0.45

Os sigo desde hace poco y le estoy dando vueltas. Mis cálculos van a todas partes, me vuelvo loco. Pero estos son mis números. Si pido 200.000 y los pago de forma que me salga una mensualidad de 1500 Euros (tengo un piso alquilado que me lo permite con su renta) me sale lo siguiente.

En €, pago en 16 años (1515/mes) en total 290.880
En Yen, solo 12 años (1509), en total 217.296; AHORRO: 73584
En CHF, unos 13 años(1555), en total 242580; AHORRO: 48330
Sin comisiones, claro. En cualquier caso el ahorro es importante. Pero tambien me llama la atención que en francos suizos, con menor riesgo, el ahorro no es mucho peor, unos 25000 euros (aunque no deja de ser casi medio kilo al año…)

Esto no sé si es una gran oportunidad, el cuento de la lechera, un juego o buscar la ruina a la familia.

Quien del foro es el más antiguo y cuenta con más experiencia en cuanto a tener contratada una HMD??,su evolución a lo largo de la vida del préstamo nos daría una gran información…comisiones que ha pagado,cambios que ha hecho…no sé,a mi de oidas me han dicho lo típico,que un amigo de una amiga la hizo hace 5 años por 60 kilos y paga ahora 800 euros,y también lo contrario,que otro la hizo un día y se arruinó…y otra cosa porfa,me pueden explicar bien lo del fixing dichoso,no lo cojo,gracias

El pequeño problema es que esos números son sólo validos para una sola cuota, cada mes hay que hacer las cuentas de nuevo con los datos en ese preciso momento y puede haber variaciones importantes tanto a favor como en contra.

saludos

Lee los comentarios 590,679,687,688.
SALUDOS

Muchas gracias Celia y DVD.

También al foro en general y sobre todo a Agustí ( y Celia), que nos ayudan a todos cuando ya tienen su HMD y no tendrían por qué estar perdiendo su tiempo con nosotros. Sólo espero que sigamos su gran ejemplo y cuando tengamos nuestras HMD estemos regularmente aquí para ayudar a futuros hipotecados o hablar de las dudas propias, tendencias de las divisas, temas interesantes de estas hipotecas,etc.

Paso a contaros mi caso particular y mis conclusiones:

Hasta dentro de aproximadamente 8-9 meses no me llegará la hora de firmar la hipoteca, pero prefiero ir mirando todo y preguntando en cada banco que me encuentre, ya que si encuentro un banco(o caja) con el que me ahorro 5€ al mes con respecto a otro, al final de la hipoteca me habría ahorrado por esta “tontería” 1800€ (30años).

Hace 4 meses que vengo estudiando estas hipotecas, y paseándome por sucursales, y lo que he podido observar es que está cambiando la tendencia de los bancos ante la demanda de HMD. Por ejemplo, antes te decían que tenían un diferencial, y era fijo, sin posibilidad de negociarlo, pero ahora lo están equiparando a las hipotecas clásicas, donde si contratas una tarjeta, un seguro de vivienda, domicilas nómina, etc. te van reduciendo progresivamente el diferencial. CREO RECORDAR como ejemplo que BBK(Benidorm) empieza sobre el 0.80% y si domicilias nómina te baja un 0.10%, si contratas seguro de hogar otro 0.10%, tarjeta de crédito otro 0.5%, etc. Es decir, por hacer algo que casi todo el mundo hace cuando firma una hipoteca( seguro vivienda, nómina y tarjeta de crédito), te puede salir cerca del 0.55%.

El otro tema es el famoso Fixing. Término que desconoce el 90% del personal de las sucursales. Tengo bastante claro que en igualdad de condiciones entre un Banco y una Caja cogería siempre una Caja, ya que según he leido varias veces, como mucho te pueden aplicar un 0.3%, mientras que en un Banco te pueden llegar a aplicar el 2%. Esto sería así siempre y cuando no tengan mínimos mensuales por cambio de divisa como por ejemplo en el siguiente caso: 15€/mes de una entidad contra 3€/mes de otra posible entidad sería un ahorro a 30 años de 4320€.

Os iré comentando cuando tenga los datos que condiciones me ofrecen y que sucursales son. Aunque siempre me queda la misma duda: CAMBIO TRIMESTRAL O MENSUAL (se admiten sugerencias).

un saludo y gracias de nuevo

Hola a todos,
me he bajado una hoja de Excel que calcula las cuotas en una hipoteca normal con euribor y la otra con Y. Comparando las cuotas el tema de la amortización es brutal.

He hecho el siguiente calculo 120.700 € (con gastos) a 30 años con diferencial 0.45 sobre euribor y Libor.

En euros desde el primer mes : amortizas el 25%
calculada a
Hipoteca en €
Interés Pendiente Amortización Intereses Total Cuotas

1 4,650% 120.720,00 € 154,69 € 467,79 € 622,48 €
2 4,650% 120.565,31 € 155,29 € 467,19 € 622,48 €
3 4,650% 120.410,03 € 155,89 € 466,59 € 622,48 €
4 4,650% 120.254,14 € 156,49 € 465,98 € 622,48 €

en cambio en Y desde el primes amortizas alrededor del 70%

Hipoteca en Y

Interés Pendiente Amortización Intereses Total Cuotas cuota
1 1,121% ¥19.549.260,00 ¥45.706,52 ¥18.266,34 ¥63.972,86 –>394,65 €
2 1,121% ¥19.503.553,48 ¥45.749,23 ¥18.223,63 ¥63.972,86
3 1,121% ¥19.457.804,25 ¥45.791,98 ¥18.180,89 ¥63.972,86
4 1,121% ¥19.412.012,27 ¥45.834,76 ¥18.138,10 ¥63.972,86

Mis dudas son :
¿El sistema de amortización es el que se utiliza en las hipotecas normales, el Francés?
¿La diferencia viene por un diferencial en Y 1,12 1(libor+dif) y € 4.650 (euribor + dif)?

¿Que opinais?

Hola a todos:

Deciros que cuando yo empecé con la HMD me surgieron muchas dudas, al principio estaba asustada cada día que abría el ordenador y veía que el yen se apreciaba con respecto al Euro (¿te acuerdas Agustí, los malos días que pasé hasta que firmé?).

Ahora ya me he mentalizado y estudiadas todas las posibilidades y creo que como lo que yo quiero no es negociar con mi hipoteca sino pagarla lo antes posible y ahorrarme un dinero pues he hecho lo que me ha parecido mas interesante.

Me permite pagar una letra mas asequible, con ello también me permite ir ahorrando todos los meses y cuando vea que el yen se deprecia con respecto a lo que yo compré y dentro de mis posibilidades ir haciendo pequeñas amortizaciones como he hecho ahora para ir bajando el capital inicial.

Con todo esto quiero daros ánimo a que no os agobieis demasiado como a mi me pasó los 1º días. Cuando yo firmé se preveía que en marzo se apreciaría el yen hasta los 140 y aunque si se apreció ahora a vuelto a depreciarse, asi que nunca sabremos con seguridad lo que hará a lo largo de varios años. De todas formas en mis cálculos podría llegar a 110 sin que me afectara con respecto a lo que pagaría con el Euro.

Gracias a los ánimos y ayuda de Agustí salí de esta situación tan preocupante y he aprendido muchas cosas sobre HMD que ahora me resultan normales cuando antes no me dejaban dormir.

Suerte y saludos al foro

Hola a todos,

A pesar de llevar tiempo leyendo información sobre este tipo de hipoteca, me ha surgido una duda importante, por lo que os escribo estas líneas para ver si me podéis ayudar.

La divisa que nos interesa es el franco suizo. En cuanto al préstamo, queremos pedir 180.000 a 30 años.

* El Barclays nos ofrece Libor + 0,70 y nos aplica el tipo de interés MENSUAL (el viernes 20 de abril estaba a 2,21). La cuota con ellos se nos queda en 750,18 euros + 0,2% comisión. Total 751,68 euros

* El BSCH nos ofrece el Libor + 0,60, pero nos aplica el tipo de interés A DOCE MESES, que a viernes 20 de abril estaba a 2,61, por lo que la cuota nos sale mayor.

La duda que me surge es si hay una regla escrita sobre esto o si cada banco “es un mundo”… A pesar de que el diferencial que nos aplica el BSCH es más bajo, con el Barclays nos sale una cuota mejor. ¿Nos está haciendo bien el cálculo el Barclays?

Os agradezco la ayuda.

Hola amigos estoy planteandome solicitar una hipoteca multidivisas, y me gustaría me indicárais que banco ofrece las mejores condiciones, ya que no quiero hacerlo a través de ninguna financiera.

Un saludo

Hola, es la 1ª vez q envío un comentario, yo también estoy a punto de hacer una HMD y creo que con buenas condiciones en barklays apertura 0.5, c.parcial 0, c.total 1, libor+0.5, cambio del capital total 0,2,el cambio se hará mensualmente con un 0.2 de la cuota (con un mínimo de 9 euros para lo que puedes hacer el cambio para 3 meses) esto a 30 años, pero tengo muchas dudas ya que ing ha aceptado mi hipoteca de 210000 a 35 años con su famoso todo a cero y euribor mas 0,33 .Además en ese caso haría una subrogación y con la HMD sería novación(bastante mas caro) pero la cuota en yenes ahora mismo sería de unos 690 y con euribor casi 1000.
Tengo entendido que si decido cambiar a euros dentro de la HMD sale incluso mejor q en la hipoteca tradicional por el cambio…¿como puede ser esto?
Q os parecen las condiciones que me han ofrecido?
Un saludo

Buenos días,
los del Barclays te están haciendo bien los cálculos.
has de tener en cuenta que cuanto menor sea el plazo de revisión de intereses menor va a ser este.
ayer los tipos para el CHF eran:
A 1 mes: 2,21%
A 2 meses: 2,2625%
A 3 meses: 2,33083%
A 6 meses: 2,45%
A 12 meses:2,625%

Para el Barclays el interés total es 2,21 + 0,70 =2,91%.
Para el BSCH el interés total es 2,625 + 0,60 = 3,225%

como puedes ver el BSCH pese a tener un diferencial menor al final te cobra un 0,315% más de intereses.

La ventaja es que si suben los tipos.
Que subirán. En el BSCH esto te afectará 1 vez al año. mientras que en el Barclays los tipos te los revisarán todos los meses.

El que te apliquen un libor u otro depende de como trabaje el banco.
Algunos piden un préstamo mensual, cada mes lo renuevan (por eso el libor mensual). Y no se pillan los dedos si hace amortizaciones anticipadas.

Salu2. Willy.

Para Aqua pregunta en otras oficinas de barclays pues a varios de los que estamos en el foro nos han ofrecido un libor + 0,5.
saludos

Para Roberto Osuna:

Está bien que preguntemos nuestras dudas, pero por favor como ya he dicho otras veces: hay que leer un poco más, todas estas preguntas están contestadas muchas veces y si no nos molestamos en leer lo anterior estaremos siempre repitiendo lo mismo y los foreros que normalmente entran se aburrirán de leer siempre lo mismo y abandonaran el foro.

Al parecer Barclays es uno de los bancos que mejores condiciones está ofreciendo, pero como siempre decimos estas condiciones dependen mucho de cada uno.

Saludos.

Son las mismas que me han dado a mí hace una semana tb. en barclays.
Sobre lo que comentas de si con el PHM, si eliges el euro como divisas, sale mejor que con la hipoteca tradicional, es debido a que en la tradicional se utiliza el euribor a un año como referencia y en la multidivisa dependiendo de las condiciones particulares de cada una, puede utilizarse euribor a un mes, a tres meses, etc. que son más bajos.

Hola a todos, tengo una pregunta q le hice al del banco pastor y me contó una batalla q ni le entendí, yo le comenté lo de cambiar mi hipoteca a multidivisas, y despues de q él me dijera q ahora mismo no era buen momento por lo fuerte q estaba el Euro, yo le dije q si yo compraba yenes , en caso q esta moneda subiera ,tendria unos cuantos en una cuenta con lo cual tambien me subirian al cambio y podria ir tirando de esa cuenta para pagar las cuotas, tengo claro q tambien subiria mi deuda, pero a largo plazo no estaria mal, creo?. (No se si me he explicado bien ).Alguien me puede decir si estoy equivocada o no? .Muchas gracias

ya esta contestado hay que leer y después preguntar (como dice celia).
por esta vez, pase pero….
Lee este post -> #629, Willy

Hola estefania, sobre lo que te comentaron en el Pastor, intentaré explicartelo: El euro lleva varios años de revalorización continua con otras monedas como el dolar, libra, yen, franco suizo.
El yen se ha depreciado más de un 50% en pocos años. En el 2000 estaba el cambio 1 euro = entre 90 y 100 yenes y en la actualidad el cambio está 1 euro = 161, 162 yenes.
A la hora de hacer una multidivisa se debe escoger una divisa cuyo Libor sea menor que el nuestro y que se haya revalorizado bastante con el Euro, pues así será menor nuestra deuda en esa divisa:

si tienen una deuda de 200.000 € y la pasamos a yenes a diferentes cambios de los últimos 6 años:

a 100 = 20.000.000 yenes
a 110 = 22.000.000 yenes
a 120 = 24.000.000 yenes
a 130 = 26.000.000 yenes
a 140 = 28.000.000 yenes
a 150 = 30.000.000 yenes
a 160 = 32.000.000 yenes
a 170 = 34.000.000 yenes

Hay muchas previsiones de cambio de tendencia este año, aunque tb las había años pasados y no se cumplieron, Pero la verdad es que algún día va a suceder pues ese es el comportamiento habitual, unos años hacía arriba y otros hacía abajo. Como los prestamos son a 20, 25, 30 años podemos escoger un valor medio de referencia aproximado, es decir, el valor medio de la divisa durante la vida de nuestro prestamo; si esperamos que el cambio euro yen se mueva durante la vida de nuestra hipoteca entre los 110 y los 170 yenes, pues el cambio medio podría ser 1€ = 135 yenes.

Para devolver los 32 millones de yenes necesitarias 237.000 €, es decir, 37.000 € más, si esto lo repartes entre las 300 cuotas te puede suponer 120 € menos de ahorro; aún en estás condiciones no muy faborables si la diferencias de tipos se mantienes, en europa el euribor al 4 % y en japon el precio del dinero al 1% seguiría siendo rentable; pero esto también es variable.

Si se produce el cambio de tendecia y en un par de años vemos el cabio euro/yen a 120 por ejemplo y nos endeudamos con la misma cantidad los números serían los siguientes:

Tendríamos una deuda de 24. millones de yenes y si el cambio medio es 135 necesitariamos 177.777 € (22.222 €) menos que el prestamo inicial.

Estos datos son válidos para este escenario.
Todo depende si se cumplen las previsiones y cuando.

Sobre lo de comprar yenes, no creo que sea interesante, creo que es más interesante endeudarse menos, o utilizar ese dinero para aprovechar las desgravaciones fiscales al máximo sobre todo cuando el cambio este en la zona baja de nuestro escenario de cambio.

De hecho hay foristas que se están planteando hacerla en euros como divisa, y esperar un tiempo a ver si se produce el cambio de tendencia. Es una decisión dificil de tomar, puede salir bien , regular y mal.

saludos

gracia Willy, ya lo entendí. Saludos.

menos mal q exite este foro, y gente como ustedes q aclaran las dudas, mañana me reuno con Bankinter (pero en una sucursal de Las Palmas) a ver q condiciones ofrecen, por lo menos ya voy mas informada. Gracias

Hola a todos,
Estoy intentando definir con Barclays cual es el fixing que aplican,y me dicen que ninguno,aún asi les he pedido que me den el valor del cambio euro/franco a dia de hoy y tambien el Libor franco a 1 mes.
Según ellos el cambio a 24/4/07 es de 1,6415 y el libor a 1 mes es de 2,21.
Con estos datos ¿sabe alguien calcular si tienen o no aplicada la comisión por fixing?
Muchas gracias a todos.

Hola Frank

El cambio euro/franco del banco central europeo es de 1,6387.
Lo puedes ver en la siguiente direccion:

https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=23

En esa página puedes ver tambien el tipo de interes del franco y otras monedas.

Saludos,

Hola Frank, según la Web que puso Willy en el 677
el franco tiene como máximo del día 1,6417. Es decir en algún momento del día fue ese su cambio. Me extraña que tengan un cambio fijo para todo un día, es como si las acciones de una empresa que cotiza en bolsa tuvieran un precio fijo cada día.

Tal vez no apliquen ningún porcentaje, nos lo han dicho a varios en diferentes ciudades.

Saludos