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Hipoteca multidivisa

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Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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# 1951, rentrée
27 de agosto de 2007, a las 4:33

Japanese could take time to give up on yen shorting
AFP, TOKYO
Monday, Aug 27, 2007, Page 10
“Mrs Watanabe,” the metaphorical Japanese housewife and new queen of global currency markets, may have suffered big losses in the recent credit turmoil, but she hasn’t stopped selling the yen just yet.
The sharp appreciation of the yen earlier this month prompted many observers to herald the demise of carry trades, which have exploded in popularity among Japanese betting billions on their own currency falling.
“I think the yen carry trade is pretty much over,” Mark Cutis, chief investment officer at Japan’s Shinsei Bank, told reporters.
“These are trades that everybody knew in our business were going to come unstuck at some point. And they just did,” he said.
The yen carry trade has paid off handsomely in recent years for many Japanese — from housewives to businessmen and even grey-haired pensioners — resulting in a boom in foreign exchange margin trading.
By selling low-yielding currencies such as the yen and buying high-return currencies such as the Australian and New Zealand dollars, they were able to make hefty profits to supplement their meagre bank account returns.
However, they can also be left with much bigger losses than their deposits, which appears to have been the case for many this month.
But so far reports of the death of carry trade appear to be premature, said James Gow, managing director of margin trading firm FXOnline Japan.
“Our Japanese customers are still shorting [selling] the yen,” he said.
More than two-thirds of them in fact.
“We find that customers tend to stick to their guns. Particularly because the yen had such a long period of weakening over 18 months or two years,” he said.
High-yielding currencies such as the British pound and the Australian and New Zealand dollars rebounded against the yen last week as investors regained some of their appetite for risk.
The renewed selling of the yen came despite the fact that many Japanese engaged in this high-risk pursuit appear to have been badly hit in the recent market turmoil caused by fears of a credit crunch.
“There must be people who made huge losses and it wouldn’t be a surprise if their loss was larger than the amount they had invested,” said Masaaki Saito, deputy general manager of online forex trading firm Gaitame.com.
The problem is that amid high volatility, “carry trade doesn’t work,” JP Morgan currency strategist Tohru Sasaki said.
“Profit from the carry trade is actually really small if markets are very volatile,” he said.
Yen short, or sell, positions through margin trading stood at ¥7 trillion [US$60.2 billion] just before “the collapse of the yen carry trade,” he said.
Then, as global share prices tumbled and the dollar fell from ¥118 to below ¥112, Japanese retail investors bought back ¥3.8 trillion in just one week — more than the value of Japan’s second-quarter trade surplus, he said.

# 1952, JOSE08100
27 de agosto de 2007, a las 9:48

Hola rentrée,
mi inglés no es tan bueno. No estoy seguro de entender bien todo ese texto, más con toda la terminogía económica propia.
Por qué no nos haces a little resume in more simple words pa que lo podamos entender todos mejor, please.

Seguro no re lleva demasiado trabajo. Gracias, compañero

# 1953, RosaNa
27 de agosto de 2007, a las 11:51

Para Willy, o quien pueda resolverme esta duda,

Me han ofrecido en el B.Popular unas condiciones parecidas a las de Alfonso “el espía”, así que he releído todo lo que habéis comentado sobre este banco.
Me queda claro que tengo que estar “al loro” con el cálculo de la cuota mensual, que el fixing es variable pero que siempre cuadra al 2%, pero como aun no me han mandado copia de la minuta, quería saber si, en la tuya aparecen las cláusulas abusivas de la cesión y el art. 149, del aumento de la deuda y del apoderamiento, que cité en #1916 (y que por cierto son de Caixa Catalunya, así que ojito los que estéis en negociaciones con ellos).
Mi correo es nohay_manera@hotmail.com
Mil gracias y saludos a todos
Rosa

# 1954, JoSGo
27 de agosto de 2007, a las 12:21

Buenos días a todos,

Román, estás en lo cierto, a la hora de firmar una hipoteca multidivisa lo que te interesa es que el par EUR/JPY esté lo más bajo posible porque de esta forma tu deuda incial en yenes será menor (por cada euro te darán menos yenes y eso provocará una deuda inicial menor en el primer cambio EUR-divisa).

Por otra parte, si el par EUR/JPY baja en relación a cuando firmaste la hipoteca “virtualmente” estarás perdiendo dinero porque tu deuda en euros (ojo, ¡sólo si cambiases a euros!) sería mayor. Además, en este caso tu mensualidad también sería mayor ya que para pagar la misma cuota en yenes necesitarías aportar más euros. Lógicamente, si el par EUR/JPY subiese con respecto al valor que tenía en la fecha de firma de la hipoteca estarías “virtualmente” ganando dinero, pues tu deuda en euros (siempre si hicieses el cambio) sería menor y, además, tendrías una cuota mensual menor al tener que pagar menos euros para cubrir los yenes de la mensualidad.

De todas formas, y a la vista de la duda que planteas, mi humilde consejo es que si realmente estás interesado en este tipo de hipotecas te leas todos los mensajes del foro. De esta forma afianzarás conocimientos y aprenderás todos los riesgos que conlleva el producto y los cambios de divisa (muy peligrosos si no se hacen en el momento y la moneda apropiada). Creo que esta es la mejor forma para que puedas evaluar si en tu situación económico-familiar te compensa el riesgo. De todas formas no olvides que también existen otras monedas que aunque sean menos “golosas” que el Yen, también suponen un ahorro con respecto al euro y son menos peligrosas (por ejemplo el franco suizo).

Espero haberte ayudado a aclararte un poco.

Un saludo.

P.D: Tiempo real EUR/JPY a 158.91 (y subiendo…)

# 1955, Willy
27 de agosto de 2007, a las 13:58

Hola RosaNa,
lo del art.149 no se si lo pone pero vamos da lo mismo.
Este artículo viene a decir que tu les debes la pasta a ellos pero que ellos pueden vender tu deuda a quien quieran (eso es lo que han hecho los yankis con las hipotecas supreme).
Que más te da deber a pepe o a juan. Este caso siempre se contempla cuando un banco quiebra, todos los deudores del banco que quiebra pasan a ser deudores de la entidad que lo compra.
¿O pensabas que si debías pasta a un banco y este quebraba quedabas libre de la deuda?
Sobre el tema de que la moneda se aprecie, en el popular es del 10% del importe solicitado, no tiene nada que ver el inmueble.
Tu puede comprar una casa de 200.000 € y pedir sólo 50.000 €, es sobre los 50.000 € sobre los se aplica el tema.
El periodo que tienes para subsanarlo, si ellos lo reclaman es de 30 días, por tanto con que un sólo día el yen se devalúe lo justo para que tu deuda sea 1 céntimo de € menos del 10%, tendría automáticamente otros 30 días.

# 1956, RosaNa
27 de agosto de 2007, a las 15:13

Gracias Willy
Yo no termino de ver tan claro lo de rechazar los derechos que vienen en el art. 149:
“El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.”

Según yo entiendo esto garantiza que en caso de cesión las condiciones que firmaste son las que prevalecen, al renunciar a este derecho ya no hay garantía de que se mantengan. si no,¿por qué meter una cláusula explicita de renuncia?
Como no soy entendida en leyes es posible que mi interpretación sea errónea, pero es que tengo la máxima de desconfiar de quien me pide la renuncia a mis derechos. En cualquier caso consultaré con un amigo abogado, a ver qué me cuenta y salimos de dudas.
Saludos
Rosa

# 1957, Clemente
27 de agosto de 2007, a las 15:14

¡¡¡ Virgen Santa !!!!!Casi 2000 mensajes….pensaba leerme todos y estoy en ello… pero necito un empujon en breve por que tengo que decidir la financiación YA para escriturar. Y la pregunta?….La de todos o casi todos ¿es interesante solicitar una HMD? y ¿que entidad es la “mejor”? luego me empollare los mensajes y me estudiare los por menores y demás informaciones necesarias para apechugar con una HMD pero ahora necesitaria una ayudita.
Muchas Gracias

# 1958, clopez
27 de agosto de 2007, a las 16:41

IMPORTANTE!
Dado lo largo e inmanejable que se ha hecho este hilo, continuamos aquí:

http://www.euribor.com.es/2007/08/27/continuacion-del-hilo-sobre-la-hipoteca-multidivisa/