El portal Idealista prevé que en 2026 la tendencia se mantendrá: los precios de la vivienda continuarán al alza y la disponibilidad de casas, tanto para compra como para alauilar, seguirá disminuyendo. Esto se debe, a su juicio, a la «incertidumbre legislativa» y a la «falta de consensos básicos», lo que complica enormemente la aprobación o cambio de cualquier normativa que facilite el acceso a una casa.
Para finales de 2025, se estima un aumento en el precio de la vivienda en venta que podría superar el 15% con respecto al año anterior. Ante este panorama, Idealista tacha la situación del mercado en España de «emergencia nacional». La plataforma urge a las instituciones a no cuestionar la fiabilidad de las cifras y estudios (sobre todo cuando estos exponen la ineficacia de las políticas actuales) y a adoptar un camino diferente, fundamentado en el acuerdo político, en la opinión de especialistas y, principalmente, en decisiones respaldadas por información contrastada.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, señala que la escasez de viviendas de alquiler se explica por la creciente brecha entre dueños e inquilinos. Esta disparidad surge de leyes que buscan «proteger en exceso» a quienes ya tienen un contrato, pero que, paradójicamente, han dejado fuera del mercado a quienes intentan encontrar un nuevo hogar. Iñareta anticipa para 2026 una moderación de los precios donde ya se han aplicado límites, pero un incremento continuado en las áreas sin intervención. Este escenario mantendrá la oferta a la baja, perjudicando a los nuevos demandantes.
La realidad es que más de medio centenar de personas se disputan cada piso anunciado en la plataforma, iniciando una especie de ‘prueba de selección’ para poder alquilar. La elección recae sobre quien ofrezca mayor «garantía de pago». Esta «feroz» pelea por una casa perjudica principalmente a familias con un solo progenitor, con niños, a los mayores de 65 años o a quienes dependen de una única fuente de ingresos. Perfiles que antes de las nuevas normativas de alquiler encontraban casa sin problemas, ahora quedan «apartados» por una «selección» en el mercado de alquiler que está llevando a que grandes grupos sociales sean «rechazados de manera constante».
Respecto a la compraventa, la demanda se centra en los inmuebles de segunda mano, una oferta que, a juicio del portal, «hace tiempo que no da abasto». Por ello, hacen hincapié en dejar de «demonizar la construcción», que actualmente se mantiene en unas 100.000 casas nuevas al año. Proponen poner en marcha herramientas como la Ley del Suelo, para agilizar la edificación, o planes para atraer y formar a los profesionales que necesita el sector. La intención de comprar casa es «altísima», pero muchas familias se ven obligadas a abandonar la búsqueda por las exigencias de financiación. Los precios alcanzan cifras históricas cada mes, demandando un ahorro inicial inasumible para muchos. Se observa un fuerte incremento en urbes como Madrid y Valencia, mientras que en Barcelona, se espera que el alza sea de un solo dígito a fin de año, ya que la caída de la oferta se ha compensado con la llegada de pisos del mercado de alquiler.
Según Idealista, el encarecimiento de los precios sobrepasa con creces lo que ingresan los hogares, forzando a realizar un esfuerzo económico cada vez mayor para adquirir una propiedad. En las principales ciudades, este esfuerzo ya excede lo que aconsejan los especialistas en finanzas.
PREVISIONES DE VENTAS E HIPOTECAS
Aunque se han superado las 700.000 transacciones, un máximo histórico, se ha notado un frenazo en las ventas a finales de 2025, probablemente debido a los costes elevados y a que hay menos pisos disponibles. El portal inmobiliario ve «difícil» sostener este ritmo de crecimiento en los próximos meses, aunque cree que «es muy factible que se mantenga en este nivel a expensas de los mercados de alquiler tradicional, de temporada y turístico, lo que generará un impacto considerable en estos últimos».
A diferencia del año anterior, la firma de hipotecas ha tenido un recorrido descendente, cerrando el año con un crecimiento moderado. Esto ha ocurrido a pesar de un contexto generalmente favorable, con intereses bajos y buen nivel de empleo. Estas condiciones impulsaron una gran demanda y una fuerte competencia entre bancos, que ofrecieron préstamos incluso por debajo del coste real del dinero, llegando a tipos fijos inferiores al 2% y mixtos con tramos fijos iniciales por debajo del 1,5%. Bajo estas circunstancias, los préstamos variables han quedado «prácticamente extinguidos». Las subrogaciones también se han reducido notablemente, después del gran movimiento de cambios de entidad bancaria de 2023 y principios de 2024. Para 2026, Idealista augura estabilidad, aunque recomienda estar atentos a la subida de los precios, la marcha de la economía y la tasa de desempleo, factores que podrían poner en riesgo un año que, en principio, debería ser favorable para el sector hipotecario.