Los tribunales españoles empiezan a trazar un perfil jurídico cada vez más exigente con la banca en torno a la comercialización de hipotecas inversas. Aunque este producto apenas ha alcanzado una mínima cuota de mercado —con unas 1.500 operaciones registradas en los últimos siete años—, su escasa difusión no lo ha blindado frente al escrutinio judicial, que ya detecta abusos y falta de transparencia en su comercialización.
La hipoteca inversa va dirigida a personas mayores de 65 años que, sin vender su vivienda, buscan obtener liquidez para afrontar la recta final de su vida. El banco les concede un préstamo garantizado con el propio inmueble, que se suele pagar mediante ingresos mensuales. El capital, junto con los intereses acumulados, se devuelve al fallecer el titular, bien por parte de los herederos o mediante la ejecución del inmueble por parte de la entidad.
El punto de fricción llega cuando se analiza cómo se gestionan los intereses de estos préstamos. En lugar de pagarse mes a mes, los intereses se van sumando al capital pendiente, generando más intereses sobre intereses. En términos prácticos, esto supone que un préstamo contratado al 5% acaba generando una deuda creciente, al aplicarse ese mismo tipo sobre una base que no para de aumentar. Esta fórmula, legalmente conocida como capitalización de intereses, puede acabar creando un efecto bola de nieve que incrementa de forma exponencial la deuda del cliente.
Lo que está cuestionando la justicia no es la práctica en sí —que tiene respaldo legal—, sino la falta de información clara y comprensible al consumidor sobre este funcionamiento. La Audiencia Provincial de Barcelona ha subrayado que una cláusula redactada de forma gramaticalmente correcta no es suficiente si el cliente no ha entendido cómo se aplicarán los intereses, ni cuál será el coste final del préstamo.
En el caso analizado por la Audiencia, el contrato indicaba un tipo del 6,25%, pero la forma en la que se capitalizaban los intereses hacía que, en la práctica, el coste final para el prestatario fuese mucho mayor. La sentencia deja claro que la ausencia de advertencias sobre ese efecto acumulativo supone una vulneración de las exigencias de buena fe contractual y rompe el equilibrio entre las partes.
Esta decisión no es aislada. La Audiencia Provincial de Canarias ha emitido dos sentencias en la misma línea en 2023, en las que anuló cláusulas por su ambigüedad. Una fórmula como «los intereses vencidos se capitalizan», dice el tribunal, no permite al cliente entender que esas cantidades pasarán a generar nuevos intereses. Y la Audiencia del País Vasco ya anuló por completo una hipoteca inversa en 2021 porque la cláusula sobre intereses no permitía al consumidor conocer con claridad la carga económica del contrato.
A medida que estos fallos se consolidan, crece la presión sobre las entidades financieras para mejorar no solo la redacción de sus contratos, sino también los procesos de información previa y asesoramiento, especialmente cuando el cliente es una persona mayor que busca liquidez y, muchas veces, tiene conocimientos financieros limitados.
Las consecuencias prácticas van más allá de la nulidad de una cláusula. En varios casos, los jueces han ordenado recalcular la deuda como si no se hubieran aplicado intereses sobre intereses, lo que reduce drásticamente la cantidad a devolver por los herederos. En hipotecas inversas formalizadas hace una década, la diferencia puede superar los 40.000 euros.