Conseguir una hipoteca al 100% sigue siendo posible en España, aunque se ha convertido en una excepción más que en una norma. Durante los años de bonanza previos a la crisis financiera, era habitual ver hipotecas que no solo cubrían el valor total del inmueble, sino que a veces incluso financiaban los gastos de compra. Aquella barra libre terminó con la crisis de 2008, cuando las entidades financieras cerraron el grifo y se estableció una especie de consenso no escrito: no más del 80% del valor de tasación o compra.
Ese criterio sigue vigente hoy en la mayoría de los casos, pero hay situaciones en las que los bancos están dispuestos a ir más allá. Conceder el 100% no es descabellado si el perfil del cliente lo justifica o si el inmueble en cuestión pertenece a la cartera del banco. Y es que, tras años acumulando viviendas ejecutadas o embargadas, muchas entidades aún tienen ladrillo en sus balances. Para deshacerse de él, no dudan en ofrecer condiciones atractivas de financiación, a veces muy por encima del estándar.
La ventaja más clara de una hipoteca al 100% es que elimina la necesidad de aportar una entrada, algo que puede marcar la diferencia para quienes no tienen ahorros suficientes pero sí estabilidad laboral. Esa entrada, que suele rondar el 20% del precio del piso, es precisamente el mayor obstáculo para muchos jóvenes compradores. Pero no es oro todo lo que reluce: financiar más significa también pagar más. Las cuotas mensuales serán más elevadas y los intereses aplicados, habitualmente, menos competitivos.
Además, hay un riesgo que no conviene pasar por alto. Si se produce una caída en los precios del mercado inmobiliario, el cliente puede acabar debiendo más dinero del que vale su vivienda, una situación conocida como “estar en negativo”. Esto fue común durante la crisis inmobiliaria, cuando miles de familias se vieron atrapadas con hipotecas superiores al valor real de su casa. En estos escenarios, vender el piso para saldar la deuda se convierte en una misión imposible.
Las entidades que se abren a conceder este tipo de hipotecas suelen imponer condiciones adicionales. No solo se exigen ingresos estables y un nivel bajo de endeudamiento, sino que en muchas ocasiones se pide un avalista o se enfoca el producto a compradores jóvenes, especialmente menores de 35 años y que estén adquiriendo su primera vivienda. También puede ser requisito que el comprador contrate otros productos vinculados con el banco: seguros, tarjetas o planes de pensiones.
Otra vía para obtener financiación al 100% es recurrir al respaldo público. Algunos programas de avales, como los promovidos por el ICO, permiten a determinados colectivos acceder a préstamos hipotecarios sin tener que aportar entrada. En este caso, el aval lo pone el Estado, lo que reduce el riesgo para la entidad y facilita la concesión del préstamo.
El caso más sencillo sigue siendo el de los pisos propiedad del banco. Aquí las entidades están más dispuestas a estirar los límites del préstamo, a veces incluso superando el 100% si se incluyen los gastos de compraventa. Y en ocasiones, lo hacen con condiciones muy competitivas: tipos fijos bajos, periodos de carencia o plazos de amortización que superan los 30 años.