El mercado inmobiliario español se prepara para una sacudida, y no precisamente a la baja. Las previsiones de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona y habitual analista del sector, no podrían ser más claras: 2025 será un año de prisas para quien quiera comprar vivienda. En su opinión, estamos entrando en una fase donde la oferta escasa, la financiación más laxa y la presión de la demanda se combinarán para disparar los precios.
La escasez estructural de vivienda nueva en España ha sido durante años uno de los elementos que más distorsionan el acceso a la propiedad. El parque inmobiliario envejece, y aunque se anuncian nuevos desarrollos, los tiempos de ejecución siguen siendo lentos. Según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2023 se visaron apenas 115.000 viviendas nuevas, una cifra similar a la de 2022 y todavía muy lejos del promedio anual de más de 600.000 unidades que se alcanzaba antes de la burbuja de 2008.
En paralelo, el alquiler ya no es un refugio. Según Idealista, el precio medio del alquiler en España creció un 10,2% interanual en abril de 2024, con ciudades como Madrid y Barcelona marcando máximos históricos. Este encarecimiento ha desplazado el discurso que defendía el arrendamiento como una opción más flexible: muchos hogares vuelven a mirar hacia la compra como una forma de fijar costes y construir patrimonio, siempre que puedan acceder al crédito.
Y aquí entra en juego otro factor clave: la financiación. Después de años de restricciones tras la crisis financiera, varias entidades han comenzado a ofrecer hipotecas que cubren hasta el 90 o 95% del valor de la vivienda. Esto no solo facilita el acceso a quienes cuentan con pocos ahorros iniciales, sino que también empuja la demanda de forma inmediata. Según Bernardos, es probable que se produzca una auténtica avalancha de compraventas durante los próximos trimestres, alimentada por esta disponibilidad crediticia y la expectativa de subidas de precios.
Los datos del Banco de España refuerzan esta tesis. En su informe trimestral, la institución reconoce un cambio de tono en la política monetaria del BCE, que podría comenzar a recortar tipos ya en junio. Si esto ocurre, el euríbor —principal referencia para las hipotecas a tipo variable— podría iniciar una senda de moderación, haciendo aún más atractiva la compra de vivienda frente al alquiler. Aunque actualmente el euríbor a 12 meses se sitúa en torno al 3,65%, algunas previsiones de analistas como ING o Bankinter apuntan a niveles en torno al 3% a finales de año.
Pero el que quiera aprovechar esta ventana, tendrá que moverse rápido. La combinación de menos oferta, tipos más bajos, financiación más accesible y precios aún no disparados puede no durar mucho. Como recuerda Bernardos, lo que hoy parece caro, mañana lo será más.