Los bancos españoles han pisado el freno en la guerra de precios hipotecarios. Tras meses de rebajas continuadas en sus ofertas, ahora optan por la cautela. ¿La razón? Donald Trump. O, más bien, la amenaza de una nueva ofensiva comercial de Estados Unidos que, aunque aún no se ha materializado del todo, ya está sembrando incertidumbre en los mercados y paralizando decisiones en sectores tan sensibles como el hipotecario.
Hasta hace poco, todo apuntaba a que la banca seguiría abaratando sus hipotecas, anticipando un escenario de tipos más bajos tras los primeros gestos del BCE en esa dirección. Pero en los últimos días, las entidades han detenido ese movimiento. No hay nuevas ofertas ni rebajas en los catálogos. Todo está en pausa. Y no se trata solo del efecto Semana Santa: las negociaciones entre Europa y Estados Unidos para evitar un choque arancelario están marcando el paso.
El BCE baja tipos, pero no despeja todas las dudas
La reciente decisión del Banco Central Europeo de recortar los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta dejar el tipo de depósito en el 2,25%, fue recibida con interés… pero también con cautela. Aunque la medida va en la línea de lo esperado, el mensaje que la acompañó fue claro: el BCE solo se moverá en función de los datos. Nada está escrito.
Esto ha reforzado la idea de que los bancos no tienen prisa. Prefieren ver cómo se comporta el euríbor, que podría cerrar abril cerca del 2%, antes de lanzar nuevas campañas hipotecarias. Mientras tanto, las rebajas más agresivas quedan reservadas para quienes se sientan a negociar o acceden a través de brókeres. Para los buenos perfiles, sigue habiendo margen.
Las hipotecas fijas se toman un respiro
Después de meses de caídas pronunciadas en los intereses de las hipotecas a tipo fijo —que son las preferidas por los compradores—, abril ha traído un pequeño repunte. Según Kelisto, el TIN medio en plazos fijos de 25 años ha subido ligeramente del 2,768% al 2,773%. Puede parecer anecdótico, pero rompe una dinámica que se mantenía desde finales del año pasado.
Desde diciembre de 2023, la mayoría de entidades habían ajustado a la baja sus precios. Se pasó de tipos cercanos al 3,25% a ofertas que rondaban el 2% o incluso menos si el cliente presentaba un perfil financiero sólido. En las hipotecas variables, se generalizó un diferencial sobre el euríbor de entre el 0,50% y el 0,60%, aunque negociando se llegaba al 0,25%. Algunas ofertas destacadas siguen vigentes: Kutxabank, Sabadell y Unicaja compiten en ese rango.
Pero ahora el mercado se ha estancado. Las entidades están a la espera del desenlace de las conversaciones entre Bruselas y Washington. El plazo de 90 días para pactar una salida al conflicto arancelario marcará, en buena medida, lo que suceda después. Si fracasan y llegan los aranceles, los efectos sobre la inflación y el crecimiento europeo podrían ser imprevisibles.
Un mercado hipotecario en pausa… pero no muerto
Lo curioso es que, a pesar de este parón en la ofensiva comercial de las entidades, la demanda de hipotecas sigue viva. En 2023, la firma de nuevas hipotecas cayó un 13,5%, pero desde entonces ha remontado y crece por encima del 22% en lo que va de año. La clave está en los precios: mientras los bancos ofrecieron condiciones atractivas, los clientes volvieron a moverse.
Ahora, sin embargo, el margen de mejora se estrecha. La TAE media ronda el 3%, según el Banco de España, y el diferencial con el euríbor sigue elevado. En algunos momentos, los bancos llegaron a ofrecer precios por debajo del euríbor para atraer negocio, algo poco habitual y que refleja hasta qué punto necesitaban prestar dinero. Hoy, la situación es menos clara.
Los depósitos también recogen velas
La otra cara del mercado bancario son los depósitos. Aquí, el movimiento ha sido similar: tras alcanzar rentabilidades TAE cercanas al 4% el año pasado, ahora es raro ver ofertas por encima del 2,5%. La gran banca ha optado por no competir en este terreno, centrando sus esfuerzos en fondos de inversión y otros productos con mayor margen.
Las ofertas más atractivas en depósitos provienen de entidades extranjeras, especialmente bancos italianos y bálticos. PayRay Bank (2,61%), Fjord Bank (2,55%) o CA Auto Bank (2,5%) lideran el ranking. Incluso Deutsche Bank ofrece hasta un 3%, aunque con condiciones que obligan a contratar productos adicionales como fondos.
Los expertos creen que, si los tipos del BCE siguen bajando, los depósitos seguirán el mismo camino. La única duda es si habrá algún parón en ese descenso si el BCE se ve obligado a frenar su hoja de ruta por culpa del ruido comercial.
A la espera de Trump y del euríbor
Todo indica que las próximas semanas seguirán marcadas por la prudencia. Hasta que no se aclare el futuro del pulso arancelario con Estados Unidos y se vea cómo reacciona el euríbor al nuevo entorno, los bancos preferirán no mover ficha. Si finalmente hay acuerdo entre Bruselas y Washington, el BCE tendrá más margen para seguir bajando tipos y las hipotecas podrían seguir abaratándose. Pero si el enfrentamiento escala, la situación podría cambiar radicalmente.