Acceder a una vivienda es, cada vez más, un reto financiero para las familias españolas. No solo por el precio medio de los inmuebles, que según datos del INE, ha encadenado varios años de subidas continuadas, sino también por las condiciones de financiación que exigen los bancos. La mayoría de entidades siguen pidiendo al comprador al menos el 20% del precio del inmueble como entrada, además de otros gastos asociados. Y eso sin contar con el endurecimiento de los tipos de interés, que ha encarecido notablemente las hipotecas durante los últimos dos años.
Ante este escenario, la banca ha optado por reinventarse para seguir siendo competitiva y fidelizar clientes. Al fin y al cabo, una hipoteca sigue siendo uno de los productos más rentables para cualquier entidad: asegura un vínculo a largo plazo, permite la venta cruzada de otros servicios financieros y garantiza ingresos estables a lo largo de décadas.
“Las entidades financieras están intentando inventar nuevos productos para ayudar a los clientes a conseguir una hipoteca más adaptada a sus necesidades financieras”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. El concepto clave es el de hipotecas hiperpersonalizadas, es decir, soluciones hechas a medida según el perfil financiero del solicitante.
Hipotecas flexibles y a la carta
Entre las propuestas que han lanzado los bancos en los últimos meses destaca la llamada hipoteca dual de Bankinter. Se trata de un producto que combina lo mejor (o lo peor, según el momento del mercado) de dos mundos: una parte del préstamo tiene un tipo de interés fijo, mientras que la otra se calcula con interés variable. La particularidad es que el cliente decide qué proporción de la hipoteca va a cada modalidad y esa distribución se mantiene durante toda la vida del préstamo. A diferencia de las hipotecas mixtas tradicionales, donde primero se aplica un tipo fijo durante un tiempo y después uno variable, en este caso ambas conviven desde el principio hasta el final.
Otra innovación llega de la mano de Banco Mediolanum y su hipoteca Freedom Variable, que incluye la opción de aplazar hasta seis cuotas de la hipoteca a lo largo del préstamo. Esto supone un respiro para los clientes en momentos complicados, como una pérdida de empleo o un gasto inesperado. El cliente puede «saltar la cuota» hasta dos veces al año, sin coste ni necesidad de justificación, aunque deberá devolver esos pagos al final del préstamo y estarán sujetos a los intereses del momento.
Hipotecas al 100% y financiación para reformas
Uno de los mayores obstáculos para quienes buscan comprar una vivienda es reunir el dinero necesario para la entrada. Algunas entidades han dado un paso más allá y han empezado a financiar el 100% del valor del inmueble. Es el caso de MyInvestor, que comercializa a través de intermediarios una hipoteca estructurada en dos tramos: el tradicional 80% que financian la mayoría de bancos y un segundo préstamo para cubrir el 20% restante. Aunque este tipo de hipotecas no son habituales y suelen ir destinadas a perfiles muy solventes, suponen una puerta de entrada para quienes tienen dificultades en el ahorro inicial.
En el mercado de la segunda mano, otro de los problemas frecuentes es la necesidad de reformar la vivienda. Hasta ahora, eso obligaba a muchos compradores a contratar un préstamo personal adicional, encareciendo la operación y complicando su tramitación. La respuesta a este problema viene de la mano de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que ha lanzado la hipoteca Suma. Este producto permite financiar la compra y la reforma en un único préstamo, sin necesidad de acudir a otros productos financieros. La condición es que el importe de la reforma no supere el 30% del precio de compraventa, con un mínimo de 15.000 euros, y que la vivienda tenga un valor superior a 150.000 euros.
Además, el cliente puede elegir entre tipo fijo, variable o mixto, y contar con plazos de amortización de hasta 30 años.
La hipoteca, cada vez más personalizada
Con estas medidas, las entidades buscan ofrecer soluciones más flexibles y adaptadas a la realidad económica de sus clientes. Un movimiento que, además de intentar suavizar el impacto de la subida de precios y tipos, les permite captar nuevos clientes en un mercado cada vez más competitivo.
Los expertos apuntan que veremos más productos personalizados en los próximos meses, en la línea de estas hipotecas «a la carta», donde el cliente elige tanto las condiciones financieras como el nivel de flexibilidad que necesita.