La Vivienda: ¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?

Hace tiempo que terminó el debate de si los pisos iban a bajar o no. El abuso en el volumen de viviendas construidas, la gran cantidad de vivienda usada que ya había en el mercado por vender, el fin de las expectativas de revalorización infinita, el cierre del crédito por parte de los bancos, el fin de la llegada de inmigrantes a España y el comienzo del retorno a sus países de origen de algunos de ellos y sobretodo el desajuste que se ha producido en España entre los sueldos y el precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, ha provocado un parón tan grande en la venta de inmuebles que va a llevar con toda seguridad a un descenso de los precios a corto y medio plazo ya reconocido en varios medios por todos los agentes que participan en el mercado, a pesar de las reticencias de muchos de ellos en reconocerlo abiertamente.

Actualmente la pregunta clave es ¿hasta donde van a bajar?, y como siempre, la respuesta pasa por empezar reconociendo que la economía (también llamada la ciencia lúgubre) no es una ciencia exacta, donde 2+2 no son siempre 4. Se podrían hacer estudios econométricos sobre el precio de la vivienda y estudiar las correlaciones con distintas variables como el crecimiento del PIB, el nivel de paro, la balanza de pagos, el índice de crecimiento de los sueldos, la propensión marginal al ahorro, nivel de endeudamiento de las familias, coste de financiación, etc…, pero probablemente igual que pasó durante los años de subida, ninguna de las anteriores variables ni combinación de ellas explicaría de forma significativa los crecimientos superiores al 15% anuales.

Quizá el procedimiento menos inexacto es recurrir a los datos históricos globales para averiguar por donde deberían andar hoy por hoy los precios en función del “valor” que históricamente, en momentos donde no ha habido burbuja, el ser humano le ha dado a “su cueva”.

Como ya mencioné en un articulo anterior, segun el sr José García-Montalvo, catedrático de la UPF, normalmente el precio de la vivienda ha sido 4 veces el sueldo bruto. Recurrimos nuevamente al INE (Instituto Nacional de Estadística) para averiguar cual es sueldo medio español. Según el INE se sitúa en 22.766€ (1897.24€7 brutos al mes prorrateadas las pagas, o 1626 brutos con 14 pagas). Esto vienen a ser sobre unos 1300€ netos al mes con 14 pagas.

Tomemos estos datos como ciertos, a pesar de que deberíamos estudiar la distribución en cuartiles o percentiles de estos datos, pues existe un sueldo mínimo pero no un sueldo máximo y probablemente una media aritmética dé un resultado sensiblemente superior a la realidad en la calle.

Los resultados son los siguientes:

Los valores “teóricos” obtenidos, corresponden a un piso para una sola persona, contemos 50m² aproximadamente, por lo que nos queda un precio/m² de 1.800€ m².

Hay que tener en cuenta que el numero de m² de un piso es una variable inversamente proporcional (o proporcionalmente inversa) al precio/m², es decir si mantenemos constantes las demás variables (zona, planta, orientación, etc…) un piso con mas m² suele ser mas económico en su precio/m² que uno menor (evidentemente no en el precio total).
También podemos calcular más o menos el precio de los pisos según el criterio del % de renta neta que representa la cuota. Es un método engañoso, ya que depende de los tipos y del plazo, pero tomaremos un estándar como podrían ser 30 años (demasiado en mi opinión) y un interés del 4% (euribor + diferencial) que teóricamente correspondería a una fase no critica del ciclo económico. También haremos los cálculos aproximados para una hipoteca de 20 años, algo más deseable para todos. Contamos que se financia el 100% pero del valor del piso.

Los números de este articulo, no pretenden ser una previsión exacta de lo que puede ocurrir, sino ser un pequeño y sencillo ejercicio de calculo aproximado para dar “forma” a las teorías de aquellos expertos que han ido acertando mas o menos por donde iban a andar los tiros, pero que a veces cuando hablan, quedan las cosas un poco en el aire.

Solo hace falta entrar en cualquier portal inmobiliario y ver que los números están disparados aun, y que de seguir acertando, aun hay recorrido, a pesar de que el G-14 afirma que los pisos ya han bajado muchísimo.