Hipoteca multidivisa

Hola a todos
Terma estos son tus datos:
130.000 + 5.000 de gastos (por poner algo): 135000.
135.000 x 160.54 (cambio comprador de hoy del Popular):mill. de yenes a 30 años y a un tipo del 1.53125 (0.78125-libor anual-+ 0.75 hipotetico del banco): 75.122 yenes.

75.122/157.37 (cambio vendedor del Popular hoy): 477.35 euros

692 – 477: 195 euros x 12: 2.340 euros menos.
Para llegar a los 692 (manteniendo el tipo de interés) necesitas un yen a
109 aproximadamente.

Cualquier cosa me lo dices que te ayudo encantado.

Un saludo

Agustí

Mi email: mefagus@hotmail.com

Tempra perdona el lapsus
135.000 x 160.54: 21. 672.900 mill de yenes

Un saludo

Para Lilian
¿donde has conseguido esas condiciones de BBK?
Porque yo he ido a la única que hay en Barcelona y no me ofrecían eso
Gracias

Los PHM no son la panacea.
Hay que tener una situación económica muy buena para asumir los riesgos que conlleva.
Y no la utiliceis para endeudaros más que si la hicieseis en una tradicional.
saludos

Manu intentaré el lunes apretar las clavijas al bk a ver que pasa,como dices, el no por delante,nada que perder y algo que ganar…Y también como apuntas,la gente debe entender lo que concretas en tu comentario,el hacer una hipoteca de este tipo es asumir el reto y riesgo,te puede salir muy bien,sobre todo si aquello que ahorras,lo ahorras, y no lo malgastas en otros préstamos personales y tarjetas de crédito, al ver que te sientes bollante,como decimos aquí, guardar para las vacas flacas…y si el yen se pone a 200,bueno un caprichito,si acaso,no??…pero si se pone a 100,que según todos los análisis que he leido, cosa improbable de momento,por lo menos tener algo en la saca,en fin,que yo sigo pa lante,tengo el presentimiento que saldrá bien el cambio,ahora el euribor sigue subiendo…y quien puede pagar una hipoteca a 1000 ó 1200??, y lo que es peor,cuanto de esos 1200 amortizan nuestra deuda y cuanto se mama el banco???, al final, aún con el yen a 100,para cuando llegue habré amortizado muchísimo más que con el euribor,aunque teniendo bien claro que la deuda puede aumentar…apartir del próximo mes seré japonés,jajajajaja,un saludo a todos del chicha y que siga la fiebre del cambio.

Hola José que tengas suerte en la negociación.
Para nada pretendo ser aguafiestas; pero creo que es muy importante valorar tambienén los inconvenientes que tiene este tipo de hipotecas, desde el mayor gasto inicial, los porcentajes en comisiones y la posibilidad de que se revalorice la divisa.

Por otro lado, decirte que dentro de cuatro meses me entregan la nueva vivienda y no descarto hacer una PHM, así que dentro de dos meses me acercaré a preguntar a alguna oficina a ver que condiciones me dan, sobre todo diferencial y comisiones.

saludos

muchas gracias muchachos, me parece increible que un desconocido se moleste a las 7.40 en mirar mis numeros, gracias, pero Agustí podrias revisar los numeros, no me salen las cuentas, me parece que estan mal………
Oscar, he utilizado el simulador de Broker Hipotecario, y para un neofito en la materia, asusta ver la diferencia avismal entre una hipoteca normal y una HMD,
Lanzo una pregunta al Aire, que opinais de la Libra Chipriota, es una moneda utilizable, he revisado historicos de cambios y en los ultimos 5 años no ha fluctuado nada siempre a 0.57 y en el simulador da un tipo de interes 0, de todas formas la diferencia en dinero contante y sonante a final de mes es de unos 40 euros con respecto al yen.

Hola, queria haceros una consulta respecto a mi actual hipoteca multidivisa. Ahora mismo la tengo en francos suizos y en el banco me han explicado que se puede contratar una cobertura que es gratuita y que fija el cambio de la divisa al valor que este el dia que lo solicitas para el siguiente trimestre. Me gustaria saber que opinais de esta opción y también saber como calculan el valor del cambio cuando llega el día del cálculo. Lo que me han dicho es que consulte esta página :
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-chf.en.html

y que al valor que aparezca ese día le sume un 1% aproximadamente para saber el valor que me han aplicado al cambio al comprar los francos suizos.
Lo he hecho así pero no me cuadra el valor del día en cuestión con el que realmente me han aplicado, ¿como lo calculo correctamente?

Graciasa todos por vuestras contestaciones.

Hola Luis, no lo tengo muy claro, me lo ofrecieron cuando firmé mi primera HMD en CHFen Bk, es asegurarte el cambio, pero tiene el inconveniente de que es caro y lo que te ganas con la diferencia de tipo y posibles fluctuaciones a favor, te lo comes en el seguro…. en realidad es un seguro de cambio si no lo entendí mal…. yo no lo firmé…

por lo que respecta al cambio lo mire y no interesa.se come la mitad de las ganancias y es por un corto plazo.no es que sepa mucho pero me asesoro el director.mi decision fue tomada por mi y en cierto modo avalada por mucha gente en la administracion publica que tiene este tipo de hipoteca.
con respecto a la libra chipriota en mi caso,no recuerdo tenerla como divisa en mi producto,es decir bk te ofrece el cambio en ciertas divisas
con la aplicacion de un diferencial y comision determinadas,pero hay otras que las excluye o cambia las condiciones.todo seria dar un repaso a mis escrituras .

Hola a todos

TEMPRA . Qué es lo que no te cuadra de los números?. Los he repasado y son correctos.
Por lo que respecta a libra chipriota yo tampoco la tengo en mi contrato con lo cual no puedo aportar nada en este tema y en cuanto al seguro de cambio yo tampoco lo tengo y realmente es que ni me lo miré.

MANU estoy absolutamente contigo en el hecho de no aprovechar la multidivisa para “engordarla” yo creo que este es un grave error que no sería tanto si cogieramos el yen por ejemplo a 130 pero en estos niveles es mejor ser sensatos y amortizar primero para que no nos pase lo que le está ocurriendo a más de cuatro que con el euribor a 2.08 metieron coche nuevo, viajes… y todos los caprichos, y hoy están más que temblando.
Manu lo que si cambiaría yo es lo de tener “un situación económica muy buena” para poder contratar la multidivisa. Si haces números te darás cuenta de que incluso incluyendo gastos te sale mucho más rentable que la de euribor.
Piensa que al igual que me pasó a mi (me parecía una barbaridad la cuota y los intereses que iba a pagar) le está pasando a la mayoría de las personas que las están contratando en estos momentos que además son de un poder adquisitivo muy normal como es el mio.

Un saludo

Agustí

Hola de nuevo a todos.
He estado unos días sin poder entrar en el foro, no se a que ha podido ser debido.
Para dopass, estas condiciones me las dieron en el BBK de Benidorm, posteriormente las volví a consultar en Torrevieja y me dieron las mismas, ya que me comentaron que son las mismas en todas la entidades. Te Explico: ellos salen de partida con Libor + 0’80 y Euribor + 0,80, si domicilias la nomina te rebajan un 15 % el diferencial, si contratas una tarjeta que todos tenemos el 5% menos, si contratas con ellos el seguro de vivienda que estamos obligados, el 10% menos y así sucesivamente. Te hacen subrogación de tu hipoteca actual y en cuanto al fixing, según me dijeron sobre el cambio publicado por el Banco de España te aplican un 0’15%.
Personalmente creo que las condiciones estan bastante bien; aunque como comenté lo que más me preocupa son las revisiones trimestrales, en Bankinter son mensuales

hola a todos es la primera vez que entro en el foro, me parece muy interesante pero ero hay cosas que no entiendo bien,haber si me hechis una mano con unas dudillas que tengo, eso si porfa hacerlo como si estuvieseis hablando con un bebe por que sinosi me pierdo.
si no he entendido mal yo contrto en yenes me interesa que este este lo mas alto o lo o lo mas bajo posible, yo creia que era algo asi, si 1eur= 157,32 yen(1-04-07)lo que te interesa es que luego baje ¿no? o que suba???? menudo lio por favor esplicarmelo ya que estoy super interesada en cambiar mi hipoteca en multi-divisas, ya que la mia esta creciendo, creciendo y no hay manera de mantenerla. muchas gracias a todospa

Necesito que me envies informacion de las hipotecas multidivisas. Estoy pensando
en contratar pero me da un poco de miedo meter la pata.
Me podeis mandar info.Gracias desebastian@mac.com

Paloma, te interesa que la divisa que elijas (el yen ) se devalue frente al euro, así a la hora de hacer los pagos (mensuales o trimestrales) necesitarás menos euros para comprar la misma cantidad de yenes; y si en un fúturo decides cambiar de divisa, por ejmplo al Euro o al Franco Suizo, verás que la deuda total a disminuido debido al cambio. Uno de los inconvenientes que tiene actualmente el yen es que está en mínimos, y es muy díficil predecir si va a seguir devaluandose, mantenerse o cambiar de tendencia.
De hecho hace meses he leído en varios comentarios que se esperaba el cambio de tendencia para marzo/abril y que recomendaban hacerlo en francos suizos. De momento sigue entorno a los 158, 159.

saludos

Hola Agustí
Al utilizar la expresión “situación económica muy buena” tal vez me pasé, pues si la situación económica es así, tal vez no se necesiten hipotecas. Pero creo que hay que tener capacidad de ahorro, es decir, que los ingresos menos el total de los gastos no tienda a CERO. Que no se vea este tipo de hipoteca como una opción para gastar más, pues no es algo para un par de meses.
En el pasado casi nadie cumplia el plazo de la hipoteca, contratabas una hipoteca a 25 años y en 10 ya la pagabas (es un decir), en la actualidad se están pidiendo cantidades al límite de endeudamiento, la capacidad de ahorro disminuye. Será más díficil disminuir la duración de la hipoteca.
Si estás hipotecas tienen riesgo, al aumentar el endeudamiento, aumentas el riesgo.

Igual que no es lo mismo una hipoteca al euro + 04 que una al euro + 1.

Con las multidivisas pasa lo mismo, sólo que de forma exagerada.

Decirte que pienso que existan este tipo de hipotecas es muy positivo, aunque sólo sea por ser otra opción a valorar.

saludos

Hola PALOMA

Yo tengo la multidivisa desde hace casi tres años y la verdad es que me va muy bien. Ya sé que con esto no te digo nada pero cualquier cosa que necesites este es mi mi email:

mefagus@hotmail.com

Un saludo
Agustí

Hola MANU

Estoy absolutamente de cuerdo contigo. Estas hipotecas evidentemente tienen un riesgo y lo que no se puede hacer, en mi modesta opinión, es aumentar el endeudamiento sino todo lo contrario.

Vamos MANU que te doy la razón y además considero al igual que tu, que está bien que exista la multidivisa y que al menos estudiemos la posibilidad de contratarla.
Pero no olvidemos como tu muy bien dices que se ha de vigilar la capacidad de endeudamiento porque luego más de uno puede “pillarse los dedos”.

Un saludo

Agustí

Hola a todos,
Agustí, creo que el error esta en la resta entre los 692 e de la convencional y los 477 dela HMD, a mi me sale 215 euros de diferencia lo que x 12 meses da 2580 al mes, no se si es correcto.
En otro orden de cosas, si no te he entendido mal me dices que en los niveles actuales no estaria pagando en una HMD 692 euros hasta que el yen estuviese a 109, lo que si tendria en ese caso es mucho mas capital pendiente de amortizar, en ese caso que moneda seria la mas recomendable en estos momentos teniendo en cuenta relacción interes/estado actual de apreciación o depreciacion de la moneda,
Gracias anticipadas.

Para Lilian
Gracias por la informacion, ahora ire a pelearme con ellos para ver que consiguo, Ya informaré

Hola a todos de nuevo,estoy apunto de firmar la HMD con Bankinter y tengo una duda que aún me tiene mosqueado,y es que ,firmo por 220000€ que al pasarlos a yenes,a un cambio por ejemplo de 1-158,se trasnforman en 34760000 millones de yenes,vale?…bien,si el yen sube de cotización,por ejemplo en un año,pongamos en el mal del caso y llega a 100,cuantos euros habré amortizado y cuanto debería entonces??,soy nulo total aún en calcular cuanto amortizo y cuanto debo,podría alguien contestarme?,gracias

gracias agustí, me vas a ser de mucha ayuda, jose a planteado muy bien mi duda si es como creo ahora seria interesante esperarse por que el yen esta subiendo …no? lo bueno seria contratar la HMD cuando el yen este mas alto no? para que cuando baje nos baje la HMD mas o menos no?.
Jose yo necesitaria un pokito menos que tu, dime como se te queda la letra y las condiciones que te dan para hacerme una idea. Gracias

Hola José lo que tú comentas espero que no pase ni en un año ni en 5 pues la deuda total en euros sería muy alta, es cerca de un 40% de revalorización aproximadamente. Así que si eso ocurre tendrías una deuda total un 35, 40 % superior al inicio (son datos muy aproximados). Es el gran problema de estás hipoteca, aunque mensualmente pagas menos, al final del año puedes tener una deuda igual o superior. Tb se puede dar el caso contrario y al cabo de un año estar el cambio de 1€ a 200 yenes, esto sería genial.

Saludos

Si a eso me refiero…Hombre,espero que no suceda,aunque estuve hablando con un amigo que es director del Santander en una oficina de Santa Cruz Tfe y me aconseja que empiece con el franco suizo, aunque ellos no las hacen por ahora,según me dijo,no sé…y Paloma,las condiciones varían según que bancos,a mi en Bankinter me sale, haciéndola en yenes para un importe de 220000€,809€ de cuota y sobre 970€ si es en francos suizos,hay diferencia entre ambas,pero es que en euros si la hiciese con el euribor,de salida pagaría 1100€ de cuota e hiría aumentando tras la revisión,osea que calcula…Y en cuanto a hacerla ahora o esperar,depende de tus necesidades,ten en cuenta que según los analístas que he leido por internet,hablan que el yen está en sus máximos y que tienda a normalizarse en torno a los 140-150,que sería lo normal al cambio con el euro,pero te entiendo,yo estoy igual,tengo miedo que como manu dice, la deuda se incremente y que 220000€ pasen a ser 300000€,aunque la cuota no suba mucho…deberías más al banco y amortizarías menos,supongo.Y en relación a las condiciones libor+0,90,euribor+0,50,comisión de cambio 2×1000 mínimo 15e,30 años y el 80% de la tasación.Un saludo

Hola a todos,

En relación a la duda de Jose, y en mi humilde opinión (no soy ningún experto), creo que lo interesante es plantear este tipo de operaciones a largo plazo. De esta manera, y siempre que no se produzca una catástrofe, la apreciación del YEN en un momento dado se compensaría con una posterior depreciación del mismo transcurridos X años, por lo que al final del préstamo (al cabo de 20 o 30 años) la “media” no sería ni tan ventajosa ni tan desastrosa como seguramente cabría haber pensado durante el préstamo.

Por otra parte, y dejando un poco al margen el ahorro mensual en la cuota resultante, lo más interesante de la operación es la amortización que se obtiene pues, según lo que he podido comprobar en varios de los simuladores que he utilizado, es muchísimo más elevada que en un préstamo “normal” en euros. Esto nos permitiría asumir una apreciación del YEN “sin temor” a perder dinero, aún cuando el total de nuestra hipoteca se hubiera podido incrementar en X mil euros.

Para que os hagáis una idea, y yendo un poco al extremo, he realizado una simulación sobre una cantidad de 280.000 euros a 30 años teniendo en cuenta un cambio de ¡¡ 110 YEN por 1 EURO !! durante todo el periodo de la hipoteca, aún así veréis que la operación resultaría rentable habiendo desembolsado algo menos de 2 millones de las antiguas pesetas.

Os indico detalle de estas cuentas:

En euros (euribor + 0,75 sin variaciones -4.75% de interés final-):
Capital solicitado: 280.000 €
Importe final hipoteca: 280.000 €
Intereses finales: 245.820,52 €
Importe cuota mensual: 1460,61 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 525.820 €

En YENs (110 yens/euro y LIBOR + 1 sin variaciones -1,7% de interés final-):
Capital solicitado: 280.000 € (280.000 € x 1,58 = 44.240.000 Y)
Importe final hipoteca: 402.181,82 (debido a la hipotética bajada de 158 a 110 yens/euro durante toda la vida de la hipoteca, este importe es el que nos da tanto miedo pero seguid leyendo…)
Intereses finales: 111.514,82 (aquí está el “negocio” de la operación)
Importe cuota mensual: 1426,94 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 513.696,54 €

En definitiva, que debido a la apreciación del YEN forzada para la simulación hemos pasado de tener una cuota de 993,54 € (158 yens/euro inicial) a otra de 1426,94 € (un poco inferior a la cuota en euros de una hipoteca “normal”). Pero aún así, y aunque nuestra hipoteca ha aumentado en 122.181,82 € (esto es lo que nos da pánico a todos) finalmente observamos que hemos gastado 12.123,88 € menos que con una hipoteca “normal” referenciada al “euribor”.

He querido poner este ejemplo para mostraros que aunque el importe de la hipoteca aumente debido a la apreciación de la moneda elegida, esto “no debe” (je, je… ¿a quién no?) preocuparnos, pues es un incremento que sin duda estamos compensando con los bajos intereses de la moneda. Debéis tener en cuenta que también existe otro factor de riesgo como es el tipo de interés, que para ésta simulación lo he fijado en 0,75 para toda la vida del préstamo (y es un valor que, aunque poco, suele variar en el tiempo).

Ahora, la misma simulación que he puesto arriba pero con una previsión un poco más optimista (y creo que realista) con una hipotética fluctuación del YEN entre 130 y 160 durante la vida de la hipoteca:

En euros:
Capital solicitado: 280.000 €
Importe final hipoteca: 280.000 €
Intereses finales: 245.820,52 €
Importe cuota mensual: 1460,61 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 525.820 €

En YENs:
Capital solicitado: 280.000 € (280.000 € x 1,58 = 44.240.000 Y)
Importe final hipoteca: 306.165,00 €
Intereses finales: 84.794,22 €
Importe cuota mensual: desde 981,02 € (160) hasta 1.207,41 (130)
TOTAL ABONADO AL BANCO: 390.959,22 €

Como veréis, en este caso hemos pagado una media de 300 euros menos al mes por nuestra hipoteca y finalmente hemos ahorrado un total de 134.861,29 €, que en las antiguas pesetas supone MÁS DE 22 MILLONES DE PESETAS!!

Siento el “ladrillo” para aquellos que domináis el tema, pero supongo que a más de uno le vendrá bien para hacerse una idea de los posibles escenarios que se puede encontrar.

Un saludo y gracias a todos por vuestras aportaciones (después de leer los 531 mensajes de este foro y otros tantos que he encontrado por ahí creo haber aprendido lo suficiente sobre este tipo de hipotecas).

Simulador utilizado:

Sabía yo que no saldría el enlace… probemos de nuevo:

Simulador utilizado: Simulador abanfin.com

Saludos!

Ahora que lo veo, el simulador que he utilizado no parece contemplar las comisiones del banco para la compra mensual de los Yenes.
Bueno, la verdad es que la cifra es muy pequeña comparada con el total de la hipoteca y no afecta mucho para lo que quería exponeros, pero hay que tenerlo en cuenta, claro (15€ x 360 meses = 5.400 euros).

Como os decía en el mensaje anterior creo que a estas alturas más o menos conozco los entresijos de este tipo de hipotecas y (también creo) que soy consciente del riesgo que tienen. ¿Alguno de los expertos del foro puede indicarme si se me ha pasado algo por alto? La verdad es que viendo las ventajas que ofrecen este tipo de hipotecas creo que finalmente voy a armarme de valor y voy a intentar cambiar mi sangrante hipoteca “euribor + 0,75″ por otra en ¿yenes? ¿francos suizos? (la eterna duda… creo que finalmente lo haré en yenes por el bajo interés y la rápida amortización que ofrece, aunque no parece ser el mejor momento ¿?).

A día de hoy, la única cosa que me frena y me tiene preocupado es la cláusula que comentáis algunos que nos obligaría a saldar el exceso de deuda con el banco cuando la fluctuación de los tipos y la moneda aumentase en más de un 10% la deuda contraída. A largo plazo no me preocupa, porque es muy probable que la situación se equilibre posteriormente pero no veo salida si el banco decide aplicar la cláusula y cobrarnos la diferencia en momentos de “vacas flacas” del Euro frente al Yen. ¿Qué hacer si esto se llega a producir? ¿Conocéis alguna alternativa para sobrellevar esta situación?

La semana que viene intentaré acercarme a unas cuantas sucursales para ver qué condiciones me ofrecen, tengo un pequeño resumen sobre de las sucursales de Madrid que han indicado algunos compañeros del foro y si me es posible os lo pondré en breve por si alguno está en plena búsqueda y le puede servir de ayuda.

Creo que estaría muy bien poder hacer entre todos una especie de “ranking” de las mejores sucursales por provincias (en cuanto a condiciones HMD). ¿Qué os parece la idea?

Un saludo a todos y de nuevo muchas gracias a todos los que nos habéis abierto los ojos sobre este tema (desde que lo conozco cada vencimiento de mi “super-cuota” mensual lo llevo peor!)

P.D: Por cierto Agustí, recibí tu correo y estoy “procesándolo”. Muchísimas gracias por tu ayuda desinteresada. ;-)

Josgo
——
Sólo falta añadir la posibilidad de que al cabo de unos años quieras vender el piso, (muchas personas cambian de piso en 30 años). ´
En este caso Sí es muy importante la Deuda Total, y si ha aumentado puedes tener un pequeño problema para cancelarla.

Saludos

Hola a todos,

Perdon JOSGO, ha sido magistral y muy aclaradora tu teoria que comparto a pies juntillas, solo hay otro pero, el cambio del fixing mas la comision del banco!!!

Aqui puede reducir los beneficios pero igualmente es beneficioso, solo que es mejor comentarlo para que todos tengan su informacion exacta!!!

De todas formas muchas gracias JOSGO y a todos los foristas que nos iluminan por este camino de las HMD

Ricard
ketal44@ya.com

Bueno,parece que todo va quedando más claro,lo que veo es que la barrera de cada uno es el límite en el que se firma la escritura,quiero decir,si en el momento de la firma el yen está a 155 por ejemplo,mientras se mantenga de 155 hacia arriba la deuda en euros no se incrementa y la amortización es mayor,por el contrario,si baja de esos 155,empezaremos a incrementar esa deuda,no??,a pesar de seguir pagando cuotas inferiores…la conclusión que saco entonces es que no interesa coger el yen tan devaluado,ya que si está en sus máximos,habría que esperar ahora un poco a que se aprecie y que luego vuelva a caer…nada por eso me comentaban lo de los francos suizos ahora y luego el yen,nada,que todo es un poco lioso,eso de cierta cultura financiera que dicen en los textos es cierto,por lo menos en mi caso,hay que estudiarlo y poco a poco ir cogiendo el tranquillo…saludos

HOla a todos,

Willy…Respecto a tu post del pasado 8/03/07 sobre el Carry Trade como fondo de inversión. Creo que es una buena estrategia “con los ingresos mensuales del prestamo que tu has concedido pagas tu deuda en yenes”…¿tienes uno contratado?

Josgo…Excelente ejercicio de cálculo y razonamiento!! Felicidades!

Respecto al Ranking de las mejores sucursales por provincias, creo puede ser útil pero sólo orientativo porque como ya sabes, el banco hace un estudio particular para cada cliente (saliendo más beneficiados los que pertenecen al SEPLA o si tu empresa tiene un convenio especial con la entidad a quién solicitas la HMD).

Te expongo a continuación “mi ránking” (Sabadell – Barcelona)

1º Banco Popular: Plazo 30 años, 100% valor tasación, libor +0.75%, revisión anual, amortización mensual, fixing 2%, comisión apertura 0.85%, comisión cancelación 0%, subrogación 0.5%, comisión cambio divisa 0.15% (con mín 8 euros), euribor 0.75%

2º Bankinter: Plazo 30 años, 80% valor tasación, revisión anual, libor+ 0.90%, amortización mensual/trimestral, comisión cambio divisa 0.2% mín 15 euros, euribor 0.65%, comisión apertura 0.4%, comisión de cancelación total/parcial 1%, comisión subrogación 0.5%, otras comisiones: comisión de modificación 1%

3º Banco Sabadell (siendo cliente): Plazo 25 años, 80% valor tasación, libor anual, libor + 1.25%, amortización trimestral, comisión cambio divisa 0.15%, comisión apertura 1%, comisión cancelación total/parcial 1%, otras comisiones: comisión amortización 0.5%, comisión disposición 0.25%

4º Caixa Catalunya: Plazo 25 años
5º Barclays: Plazo 15 años
6º Banco Valencia: No hacen este tipo hipotecas

Respecto al fixing (cambio comprador-cambio vendedor): en los bancos no debe sobrepasar el 2% y para las cajas el 0.3%.

Esta semana firmaré mi HMD en Yenes con el Banco Popular. Revisaré si está la cláusula que decís.

Saludos.

Hola de nuevo José, opino igual que tú, si crees que el yen se va a revalorizar y ponerse a niveles de 130, creo que lo mejor es que lo hagas en francos como divisa refugio y dentro de un tiempo cuando el yen se revalorice y alcance el máximo estimado cambiar de divisa.

Hola de nuevo
Vengo ahora de hacer otra ronda por los bancos (no pensé que contratar una hipoteca iba a ser tan interesante).

Barclays me dicen que ellos ya no hacen hipotecas de este tipo.

Sabadell Atlantico lo tienen pero con una clausula interesante/estraño que dice: si cambias en algun momento la hipoteca a € ya se queda cancelada la condicion de multidivisa, o sea que ya no puedes volver a cambiar a ningun otra moneda!

Banco Popular me ofrecen lo siguiente:

Com. apertura: 0,70%
cancelacion parcial o total: 0%
posibilidad de cambio de divisa: 4 dias laborales (creo que esto es MUY importante.
Euribor + 0,75% negociable (creo que podria llegar a 0,65%)
Libor + 0,75% (creo que también podria llegar a 0,65%)
Si eres piloto te ofrecen 0,25%!!! lo vi en una hoja que tenia en la mesa!
com. cambio mensual: 0,15% (minimo 6€)
com. cambio a otra divisa 0,15% sobre el capital restante.

Voy a tener que volver a Bankinter a apretar las tuercas!

Una conclusion de que voy sacando despues de hablar con unos cuantos banqueros (si escriba asi??) es que los que hacemos estas hipotecas, más vale que estemos MUY MUY al loro de los condiciones que se va produciendo en el mundo porque los de los bancos no se enteren de mucho. Este hipoteca no es como los misiles “fire & forget” disparar y olvidar, habra que estar comprobando las tendencias de cambio de moneda todos los dias ademas de las noticias economicos que nos puede interesar. Si no, podemos acabar teniendo una sopresita muy desagradable.

Saludos

Mike

Hola a todos,

Olga, yo en Mataró he encontrado un Banco de Valencia y si que me hacen la HMD!!!

Mis condiciones son:

80% capital
30 años
0,5 apertura
0,6 libor trimestral
0,5 euribor
cambio de moneda 3 euros maximo al 2/1000
cambio de divisa gratuito
fixing me lo han de decir exactamente

y eso es de lo que me acuerdo!!!

no se como te han dicho que no la hacen!!

bueno, seguimos en contacto!!!

ricard

Hola a todos,

Mike,
Te confirmo que esta hipoteca requiere “estar alerta” pero no te preocupes… en el foro: te mantendremos informado!!!…eso sí…revísalo de vez en cuando…Banco Sabadell, El economista, ACM, etc…te envían boletines informativos por e-mail, suscríbete (es gratis)…Por otro lado, de las grandes “catástrofes” te enterarás por TV!!…Respecto a las entidades que has mirado: lo del Banco Sabadell NO me asombra…se sacan “comisiones por el morro”, yo tenía una de disposición y otra de amortización (imagina por pagar cada mes, ellos se cobraban algo!!…flipante). Lo de Bankinter se resume en ABUSIVO…Intentar mirar en: Banco Valencia.

Ricard,
Pués si…tuve mala suerte con el Banco Valencia…pero estoy contenta con las condiciones de Banco Popular. Me he dado cuenta, que más o menos son las mismas independientemente de la comunidad autónoma…(ver el post de Mike del 9/04/07 y de otros foristas más arriba)…Recuerda comparar con más entidades que hagan este tipo de hipotecas…puedes sorprenderte!!!

Comentas que te hacen un libor trimestral al 0.60%, ten en cuenta que: el libor trimestral es más barato que el libor anual aunque a la larga sale más caro (ver post willy del 23/01/07). Por otro lado, pregunta si la amortización también es trimestral, según foristas, interesa que sea mensual, por si tienes que cambiar de divisa. El resto de condiciones son muy buenas!!!

Cuando comparas las condiciones entre bancos, realmente te das cuenta de que siempre acaban “clavándote” en algún concepto, ya sea: comisión apertura, diferencial, “Otras comisiones”, fixings, etc…

Saludos.

Gracias Olga,

la verdad es que es verdad que todos te clavan por algun sitio, eso es verdad! En el tema de los diferenciales tiene todo su pros y contra, el mensual recoge los movimientos mas rapidamente pero te deja cambiar de divisa tambien asi de rapido, el trimestral pues eso, cada 3 meses y el anual cada 12. Ya se que esto lo sabeis, pero si la divisa oscila muy rapidamente el mensual es mas bueno, pero si es mas lento quizas el trimestral es mejor, para mi el anual me parece demasiado largo y ademas cuando mas corto mas bajo el tipo de interes normalmente.

La amortizacion es trimestral, es asi. Y el fixing veremos como sale. De todas formas he de mirar en el Popular de Mataró a ver las condiciones.

En fin, seguimos comentandolo por aqui!

Por cierto, puedes decir que paginas son esas que comentas de los boletines, el economista, ACM, etc.?

Gracias y nos vemos por aqui!!!!

Ricard

Quisiera aportar un dato, aunque me parece obvio, quiza se pueda pasar por alto..
Segun lo entiendo yo, y corregirme sin ningun pudor si me equivoco, la estrategia que voy a seguir yo, que es la de firmar con Francos Suizos y esperar a que el yen se aprecie para luego cambiarme a el( Aún con los sabios comentarios de Agustí, Josgo y demás foreros, me puede la prudencia, je je ) pasa por lo siguientes puntos:
- Pueden pasar meses o dos o tres años antes que el yen llegue a valores de entre 130-140 ( es correcto pensar así ? )
- No basta el hecho de que el yen se situe en torno a esos valores si no que además para el cambio de moneda de francos a yenes, el franco deberia tener un valor igual o superior que el dia que firmaste tu hipoteca (actualmente un euro=1,62 francos) para que el recálculo total de tu hipoteca te sea favorable y no a la inversa, ya que si tuviera en el momento del cambio un valor sustancialmente mas bajo , aumentaria la cantidad total y no se si saldria a cuenta cambiarse al yen por apreciado que estuviera.
Supongo que hay que calcular muy bien el cambio a otra moneda, el valor de la que vas y tambien el valor de la que vienes en relación a cuando iniciaste tu hipoteca.
No se si me he explicado bien y como siempre agradecere vuestros comentarios para seguir aprendiendo. Un saludo, majos…

Hola de nuevo

No hago más de dar vueltas con el tema del “fixing”.

Si yo pido 100.000€ de hipoteca (por poner un ejemplo) y el cambio esta 160 Yen = 1€ ¿Cuanto me pondran de hipoteca? 16.000.000 de Yen?
Y si el dia siguiente decido cambiarlo de nuevo a Euros, (supongamos que el cambio sigue egual 160 Yen = 1 €) ¿Tendre 100.150€ de dueda? (Esto es aplicando el 0,15% que me han ofrecido en B. Popular, 100.000€ + 150€)

¿O es con el siguiente baremo?

160Y x 2% = 3,2Y
160Y + 3,2Y = 163,2Y
100.000€ x 163,2Y = 16.320.000Y

160 – 3,2 = 156,8
16.320.000Y / 156,8 = 104.081,63€
104.081€ + 150€ = 104.231€

Si es asi pues el cambio ha costado 4.231€. Mi hipoteca va a ser por 220.000€ con lo cual me clavaran casi 10.000€ el cambio de moneda.

No se si he hecho bien los calculos ESPERO QUE VO!

Saludos
Mike

Hola , yo estoy empezando a preguntarlo por telefono a los bancos ,vosotros como lo haceis ¿ vais a la oficina personalmente?

Si lo haceis por telefono podriais exponerlos aqui .

Gracias.

Hoy estuve de nuevo en Bankinter y me explicaron el tema del cambio que es algo que veo que nos preocupa,y fue lo siguiente…yo pido 220000€ a un cambio de 1€=159Y,vale, si mañana,entiéndase tal vez dentro de un par de meses,el yen se pone a 1€=165Y (ESPERO!!!!!) ,si me paso a euros de nuevo, mi deuda en euros,una vez pagada una comisión de 620€+cuota,pasaría a ser de unos 215000€ de resto,es decir, hubiese bajado en un par de meses unos 5000€,puede ser???…osea que los números, si la banquera lo hizo bien…dan un resultado de amortizar en menos tiempo, tanto???…no me lo puedo creer!!!!…claro que, por contra ,me explicó también lo otro…es decir, si es a la inversa,y el euro cae, mi deuda en euros aumenta…Otra cosa que me dijo lo mismo que a otro forista por allá arriba,el SEPLA se beneficia de un convenio que al paracer tienen con dicho banco Bk,cuando estuve intentando que me rebajase algo,lo único que conseguí fue comisión mínima de cambio 12€ de 15 que tenía…mañana iré al Popular a ver que me dicen allí,ya que veo que es de lo mejor según Olga…otra cosa,conseguí copia de una escritura de este tipo de hipotecas,me la empollo esta noche y ya comento si hay algo que interese…saludos del chicha.

Yo tengo un fondo de inversion con unos 30.000€ que pensaba cancelar al contratar mi hipoteca para que asi pagaria menos (me pagan al 3,5% de intereses creo). Pero claro, si al fin pido la hipoteca en Yenes no interesa cancelarlo. Interesa pedir el maximo que me dan en Yenes, que son 240.000€ pagar la quota que me piden y ahorrar todo lo que puedo en el fondo de inversion. Asi hago como el “carry trade” ¿no? Yo pago 1,5% por los Yenes prestado y a mi me dan 3,5% por los €uros que voy ahorrando (asi gano un 2% a mayores). Solo interesa quitar el fondo cuando tengo suficiente para cancelar la hipoteca o si tengo que cambiar de moneda porque si revaloriza el Yen.

¿Esto tiene sentido chicos/as o estoy deliriando?

Saludos
Mike

P.D.

Si alguien me puede aclarar sobre lo que escribí del “fixing” en mi post anterior estaré muy agradecido.

Hoy me siento inspirado!

A partir de una cantidad que tienes ahorrado (no he hecho los numeros, es muy tarde) las cuotas de la hipoteca te salen “gratis”. Si alguien quiere hacer los calculos (Agustí) ;) en mi caso lo que me dejarian seria 240.000€ a 30 años.

Saludos
Mike

Hola Mike.
Lo que comentas del fondo, en principio tienes un 2 % a tu favor, bajo mi punto de vista es una opción muy consevadora para alguien que asume el riesgo de una multidivisa. Una opción agresiva sería
invertir en bolsa, en 2 ó 3 empresas del IBEX que reparten dividendos (un 5 % anual), un buen mes para invertir en bolsa suele ser Septiembre, el último trimestre y el primero suelen ser positivos para la bolsa.

Y siempre intentaría disminuir el tiempo de la hipoteca haciendo una aportación extraordinaria en diciembre para desgravar el máximo (18.000 € – para dos personas).

saludos

Gracias Manu por tus ideas, la verdad es que no se mucho de la bolsa y hasta hace un mes tampoco habia oido hablar de las hipotecas multidivisas, asi que mi idea inicial era de haber quitado el capital directamente de la hipoteca “normal”. Lo del capital para degrabar es algo que tengo que mirar tambien. 18.000€ es la misma cantidad que te dejaban con las cuentas de viviendo ¿verdad?

Un saludo

Mike

Hola otra vez Mike.
Sobre el fixing, decirte que por lo que he leído en este y en otro foro, los más bajos los tienen las cajas de ahorros, pues por ley no puede exceder de 0,3 %, mientras que los bancos pueden aplicar un 2%, es una diferencia importante a tener en cuenta.

Sobre el ejemplo que pones de los 100.000 € lo que yo entiendo es lo siguiente:
pides 100.000 €
cambio 1 = 160 Y

te pasan la deuda a yenes, es decir, te aplican la comisión de 0,2% más el fixing del 2 % , y ya tienes una deuda inicial de 16.320.000 por fixing + la comisión del 0,2 % que entiendo que te la cobran en euros (200 €), si al cabo de un tiempo cambias otra vez de divisa, otra vez la operación del fixing y todos los meses tb.

saludos

hola mike,
Si es lo máximo con derecho a desgravación.
Yo soy de los que pienso que la hipoteca cuando antes te la quites de encima mejor.

saludos

Mike, si destinas anualmente 18.000 €, con las cuotas mensuales y la aportación extraoridinaria, un prestamo de 120.000 € al 4,5 % te saldría gratis en lo que se refiere a intereses, lo que pagas de intereses (25.000 €) lo recuperas en las declaraciones y utilizarias un poco más de 8 años para cancelarla.

Si lo haces en yenes, sin tener en cuenta las comisiones ni revalorizaciones de divisas, y un interes de 1,5 % en intereses pagarías algo más de 7.000 € y recuperarias en las declaraciones 22.000 €, es decir, ganarías 15.000 euros de los que habría que restar las comisiones y fixing (la cancelarias en 7 años ).

si lo haces en francos, al 3 % anual, en intereses pagarias 16.000 €
y recuperarias 24.000 € en las declaraciones, ganarias 8.000 € de los que habría que restar las comisiones y fixing. (la cancelarias en 7 años y medio).
Estas cifras no son exactas; pero creo que se puede utilizar este ejemplo para comparar la hipoteca tradicional en euros al 4.5% con la multidivisa en francos suizos (3 %).
La ventaja de hacer la multidivisa en francos es que tienes la posibilidad de cambiar al yen y beneficiarte del bajo interes.

saludos

Hola a todos
En primer lugar felicitar a todos ya que con las aportaciones que se están dando TODOS estamos aprendiendo cada dia un poco más que es de lo que se trata.
Mirar el post 48 de Miguel que me parece de lo más interesante ya que habla de su experiencia personal y refleja de manera clara las repercusiones del cambio de moneda.
JosGo tu post no es un ladrillazo es simplemente una genial aportación para ver con claridad los “números” y el detalle, Manu, sobre si en un momento dado queremos vender la vivienda no tiene desperdicio puesto como bien dices habría que mirar el cambio a la hora de hacer la venta.
Mike por lo que respecta al fixing Manu ya lo ha expuesto con claridad pero para que puedas verlo más claro te explico.
Los 240.000 serán + ó – yenes dependiendo del fixing que aplique la entidad.
Si por ejemplo tenemos un cierre del BCE de 159.50 una caja le aplicará el 0.30 y serán 159.97 (cambio comprador) y entonces tu deuda inicial serian 240.000 x 159.97: 38.392.800 mill. de yenes
Si fuera en Popular que suelen aplicar un fixing del 1% serían 161.09.
240.000 x 161.09: 38.661.600 .
Si fuera BK que dicen aplica un 1.50 (no lo sé seguro) serían 161.89 .
240.000 x 161.89: 38.853.600.

Ahora a 30 años y en todos los casos al 1.50%.

Caja: 132.501 yenes al mes ahora le aplicas el cambio vendedor 159.02: 833.2 euros.
Popular: 133.429 /157.90: 845 euros
BK: 134.091/157.10: 853.5 euros
Ahora tendrías que aplicar a cada caso la comisión de cambio y entonces tendrías la cuota definitiva.

Espero haberte ayudado

Un saludo
Agustí

Hola a todos,

Leer la alerta 1 euro= 160 yenes que se publica en:
http://www.ac-markets.com/es/

Saludos a todos.

Buenas tardes:

Llevo dos días leyendo el foro ¡¡desde el principio!!, y aunque creía que sabía mucho sobre la HMD me he dado cuenta de que aún me falta mucho más por aprender.

Ante todo muchas gracias a todos los que preguntan, pq lo que hacen es demostrar nuestras propias dudas, y por supuesto a los que responden aclarando las mismas.

Agustí, ¿podrías pasarme herramientas de simulación que utilizas?. Mi dirección de correo es: corojipa@hotmail.com

Muchas gracias y voy a ver si cierro los ojos durantge un par de días pq sólo veo yenes y tantos por ciento.

Un saludo a todos.