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Hoy tiro de comodín.
En la historia, la carta extra o comodín se conoce con el nombre de “Jolly Joker”. Se cree que la carta extra “Joker” fue inventada por el jugador de cartas estadounidense Euchare que al modificarse las normas en algun momento durante la década de 1860, decidió que una baza adicional era necessaria. Originalmente fue llamado “The Best Bower” y luego “The Jolly Joker” (el bromista alegre). Estos comodines o tarjetas adicionales se introdujeron por primera vez en las barajas americanas entorno al 1863, pero fueron más aceptados al llegar los paquetes de cartas de fabricación inglesa en torno a 1880. El fabricante británico Chas Goodall empezó a distribuir barajas con comodines para el mercado americano en la década de 1870.
Hoy juega España la semifinal en el mundial y contra eso no puedo competir, así que tiro de comodín, concretamente de la carta “Compra vs Alquiler” y para ello os traígo el “Manifiesto del alquilado” que publicaron el otro día en Mint.com. Veamos que nos cuenta.
Manifiesto del alquilado
Deje de desperdiciar su dinero en alquileres.
Tendrá oportunidad de ver esta frase en la propaganda postal de los agentes inmobiliarios, y de escucharla entre los que se han comprado una casa y se encuentran inmersos en la pesadilla del papeleo o la hipoteca.
La lógica es sencilla: pagar un alquiler es como tirar dinero por el WC. Comprar una casa implica tener algo propio. Se gana el valor líquido de la vivienda y se acaba teniendo algo tangible que transmitir a los futuros herederos, para venderlo o refinanciarlo cuando uno se jubila.
Hay algo de verdad en todo ello. Pero es en su gran mayoría una estupidez. He vivido de alquiler toda mi vida adulta, y he tenido mucho valor líquido derivado de mi vivienda. El valor líquido de mi vivienda se llama «efectivo», y es la diferencia acumulada entre lo que pago de alquiler y lo que un propietario de una vivienda paga por su hipoteca, mantenimiento, impuestos sobre la propiedad y suministros. (Por supuesto, pago todas esas cosas de forma indirecta, pero ahí reside la cuestión: van a mi renta no a su hipoteca.)
A diferencia de un propietario, puedo elegir invertir mi valor líquido en otra cosa que no sea un bien inmueble. Puedo gastar mi valor líquido sin solicitar una línea de crédito. Puedo despilfarrar mi valor líquido, pero nunca estaré «ahogado» como consecuencia de los caprichos del mercado. Y acumulo el valor líquido de mi vivienda de forma más rápida que un propietario.
Sí, dentro de treinta años, cuando haya pagado su hipoteca, será propietario de su vivienda, libre de cargas. ¿Sabe lo que tendré yo? El dinero suficiente para comprarle su vivienda en efectivo.
Por supuesto, estoy haciendo una enorme asunción: asumo que el valor de su vivienda no subirá mucho más deprisa que la inflación (o, al menos, no mucho más rápido que el rendimiento de mis inversiones). El profesor de Harvard, Ed Glaeser, que escribe en el blog Economix del New York Times, considera que esta asunción es una asunción magnífica:
Las viviendas son activos, también, pero es un error esperar que tengan una subida de precio regular. Las viviendas proporcionan dividendos considerables a sus propietarios en forma de espacio para vivir, que es el verdadero rendimiento de la inversión en vivienda, y la economía básica de las viviendas no indica que haya un crecimiento perpetuo de los precios.
De hecho, el índice Case-Shiller (ojo, hablamos del caso americano), la medida más respetada sobre los precios de las viviendas, muestra que raramente han superado la inflación desde 1890.
También asumo que soy disciplinado para seguir ahorrando dinero. Hasta el momento todo bien. Comprar una vivienda es con frecuencia alabado como un «plan de ahorro obligatorio». Creo que es cierto: es un plan que te obliga a invertir una gran parte de tu dinero en bienes inmuebles. ¿Cómo es posible que sea mejor que las aportaciones a un plan de ahorro para la jubilación?
Dos tipos de arrendatarios
Un propietario cualquiera, llamémosle Pepe, y yo no somos tan distintos. Yo le alquilo la casa a su propietario y él alquila el dinero a un banco.
Todos los meses envío un cheque a mi casero, que destina el dinero a pagar la ortodoncia de sus hijos y yo nunca más volveré a ver ese dinero.
Todos los meses Pepe envía un cheque a su banquero. La parte correspondiente a los intereses, que para Pepe es bastante más que la mitad del pago que realiza, más de lo que yo destino al alquiler por una casa parecida, se destina a pulir el yate del banquero y Pepe no volverá a ver ese dinero nunca más.
Debo esta analogía a David Crook del Wall Street Journal, que escribió una columna destacable en 2007 sobre este asunto:
Los intereses de las hipotecas son rentas que pagas a tu prestamista por el uso de su dinero en lugar de pagárselo al propietario de la vivienda por utilizarla. La mayor parte de tu pago mensual ni genera valor líquido ni es deducible. Simplemente va al mismo agujero negro que absorbe el dinero de cualquier otro arrendatario. Y además son necesarios 20 años para pagar más parte del principal que de los intereses al mes.
Atrapado en el armario
Se ha dicho desde hace mucho tiempo que ser propietario de una vivienda da lugar a la estabilidad financiera y de la comunidad. Durante los últimos tres años todo el mundo debería haber aprendido que ser propietario» (es decir, financiar) una vivienda no supone protección alguna contra la crisis financiera.
Respecto a la estabilidad de la comunidad, hay que tener cuidado con lo que se desea. Si se pierde el trabajo, el peor sitio en el que estar es atrapado en una casa sumergida. Yo puedo mudarme con un preaviso de dos semanas y recuperar mi fianza.
No se trata solo de una anécdota. Como dijo Tim Harfor en Slate:
El economista inglés Andrew Oswald ha demostrado que en los países europeos, y en EE.UU., niveles altos de propiedad de inmuebles están relacionados con niveles altos de desempleo. Vivir de alquiler y ser flexible obra maravillas en las opciones para encontrar siempre un trabajo interesante.
Respecto a que los niveles altos de propiedad de inmuebles permitan la creación de una comunidad, no estoy seguro de cómo se podría medir eso. Todo lo que sé es que mi familia vive en una de las secciones censales más deseables de Seattle, que tenía un censo de un 85% de arrendatarios en el 2000.
¿Por qué comprar?
¿Estoy diciendo que nadie debería comprarse una vivienda? Por supuesto que no. Hay muchas situaciones en las que se podría querer hacerlo:
- Vive en un sitio en el que el coste mensual total del alquiler es parecido al de solicitar un préstamo. Esta situación se produce en muchos lugares en los que no ha habido burbuja inmobiliaria, fuera de las grandes ciudades y de las zonas de costa. En tales casos, por supuesto, ¿por qué no?
- Quiere reformar la vivienda. Sí, esta situación exige ser propietario. Pero cuidado: los gastos de reforma casi nunca se recuperan cuando se vende la casa. Además, la gente habla de la capacidad para adaptar la casa a los gustos de cada uno, como si esto fuera importante para todo el mundo. Simplemente no me importa ensuciarme las manos.
- El tipo de vivienda que desea está en un vecindario en el que no se puede alquilar. (Improbable en el mercado actual, no obstante.)
- Desea una vivienda en concreto y se puede permitir comprarla con pagando una entrada considerable y una hipoteca aburrida a tipo fijo a 15 o 30 años.
Solo porque una vivienda no sea una buena inversión, en la mayoría de los casos, no significa que no se deba comprar una. Un bistec tampoco es una buena inversión. El problema reside en que una vivienda cuesta más que un bistec, y mucha gente está convencida de que todo el mundo debería tener una en propiedad, puedan permitírselo o no. Si no puedes permitírtelo, o no quieres, no lo hagas. No pasa nada. Sigues siendo una persona madura.
¿Yo? No hay nada en mi situación financiera, social o familiar que me obligue a ser propietario de una vivienda. Por ese motivo vivo de alquiler.
¿Cuál es vuestra opinión?
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Escrito por Carlos Lopez el 7 de julio de 2010 con
221 comentarios.
#199 Escipión
La madre del cordero está en el valor de la vivienda en el momento de finalización de pago de hipoteca….. y sin perder de vista el factor inflación (normalmente superior al rendimiento de tus ahorros, que por esto los bancos ganan dinero) que en el alquiler afecta y en la amortizaciónde la hipoteca no… y a más inflación más tipo de interés…la subida del euribor podríamos correcionarla con el IPC y en una cuota de alquiler si el IPC ha sido alto, ya no lo recuperas…
Claro que si compras un piso alto standing a precio de alto standing y de aquí 40 años ha caído en desgracia….. pero la incertidumbre es la base de la vida……. y si no la contemplas te quedas calvado en el inmovilismo y que la culpa siempre es de los otros..