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¿Qué es una hipoteca? Conceptos básicos

Una hipoteca es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (principal del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista), a cambio de un compromiso de reembolso de dicha cantidad, junto con los intereses, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otros tipos de préstamos es que tiene una garantía adicional: la propiedad adquirida.

En cualquier préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de préstamo, que detalla las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo de amortización, las cuotas y el sistema de amortización. El segundo elemento es la garantía hipotecaria, lo que significa que en caso de impago, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad hipotecada.

Para obtener una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial y los ingresos netos antes de endeudarse.

Haciendo números:
Hay dos factores que determinarán los límites del importe del préstamo, pero también el plazo de amortización y la cuota resultante:

  • El valor de tasación de la propiedad, que no debe confundirse con el valor de compra de la propiedad. Las Sociedades de Tasación Autorizadas son las sociedades que valoran la tasación y están acreditadas e inscritas en un registro del Banco de España. El préstamo hipotecario máximo no superará el 100% del valor de tasación, aunque algunas entidades pueden reducir esta cantidad al 80% o incluso al 60%.
  • La capacidad de endeudamiento del solicitante. Las instituciones financieras realizan un estudio de los ingresos y gastos del solicitante con el fin de evaluar la cantidad de dinero disponible para realizar los pagos mensuales de la hipoteca. Lo ideal es que el pago mensual de la unidad familiar no supere el 30-35% de los ingresos mensuales una vez deducidos los gastos. Además, se recomienda haber ahorrado al menos el 20-25% del valor total de la vivienda y el 10% de los gastos asociados.

¿Cuáles son los costes a los que se enfrenta una persona cuando contrata una hipoteca?

Tipo de interés

Es importante conocer las modalidades que existen. Principalmente hay tres:

  • Préstamos hipotecarios de interés fijo en los que la cuota mensual y el tipo de interés aplicado no varían durante el plazo del préstamo. La ventaja es que cada mes pagará la misma cuota, incluso si los tipos de interés del mercado suben o bajan. Pero al principio suele ser una tasa más alta y un plazo de amortización más corto que la tasa variable.
  • A tipo de interés variable, compuesto por el valor del índice de referencia (Euribor por ejemplo) más un diferencial fijo. El importe de la cuota se actualiza en cada revisión al valor del índice de referencia. Las revisiones más comunes son anuales o semestrales. Por ejemplo, si el Euribor referenciado a 1 año se sitúa en el 0,60% y el diferencial es del 2%, el tipo de interés anual del 2,60% se pagaría hasta la próxima revisión. Con esta modalidad, la cuota será mayor cuando las tarifas suben y menor cuando bajan.
  • Los préstamos hipotecarios mixtos, aplican una tasa fija durante parte del plazo y una tasa de interés variable para el resto.

Gastos asociados
Los préstamos hipotecarios conllevan una serie de costes asociados. Estos gastos son:

  • Gastos de Notario y Registro de la Propiedad
  • Impuesto derivado de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria
  • Gastos de tasación del inmueble
  • Tasas de tramitación de la agencia
  • En la actualidad, estos costes suelen representar alrededor del 3% del importe financiado. En otras palabras, para una hipoteca de 150.000€ tendrás que añadir unos 4.500€ en gastos no recuperables.
  • Y finalmente, están las comisiones. Por lo general, hay una comisión de apertura que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada. Además, también existen indemnizaciones por abandono total o parcial en caso de devolución, es decir, de pago de la deuda antes de que finalice el plazo.