El conflicto en Oriente Medio ha actuado como un acelerador inesperado para el euríbor. Tras dos meses de ligeras bajadas, el índice se sitúa actualmente en el 2.8%, un repunte que reaviva el temor entre los titulares de hipotecas variables. El paralelismo con los primeros compases de la invasión rusa de Ucrania es inevitable: la incertidumbre geopolítica se traslada con rapidez a los mercados financieros y, desde ahí, a las cuotas mensuales.

Los expertos insisten en que la clave es no esperar. «Cuanto más nos demoremos en mover ficha, peor será la posición de partida para negociar», advierte Miquel Riera, analista de HelpMyCash. Las opciones disponibles van desde ajustes menores hasta cambios estructurales en el préstamo, y cada una responde a un perfil económico distinto.

Amortizar capital para reducir la base del cálculo

La amortización anticipada es la medida más directa: se devuelve parte del principal por adelantado, lo que reduce el importe sobre el que se aplica el euríbor. El efecto puede orientarse a bajar la cuota mensual o a acortar el plazo, reduciendo el coste total de intereses. La comisión por amortización anticipada en hipotecas variables está limitada desde la Ley 5/2019, aunque puede llegar al 1% durante los primeros años. El requisito evidente es disponer de ahorros suficientes sin comprometer la liquidez del hogar.

Negociar un diferencial más bajo

Quienes quieran seguir con un tipo variable pero amortiguar futuras subidas pueden intentar reducir el diferencial, el margen fijo que se suma al euríbor para calcular el interés. Esta reducción puede lograrse mediante una novación con el propio banco, una subrogación a otra entidad o la firma de un nuevo préstamo.

El impacto es estructural y permanente durante toda la vida del préstamo, según Francisco Javier Peláez Barcos, socio fundador de Expertos en Hipotecas. Para optar a ello se requiere un historial de pagos limpio, capacidad de vinculación —domiciliación de nómina, seguros, planes de pensiones— y que el saldo pendiente no supere el 80% del valor del inmueble. Los más beneficiados serán quienes firmaron entre 2016 y 2022, cuando los diferenciales rondaban el 1% o más, frente al 0,50%-0,60% que ofrecen hoy los bancos.

Pasar a tipo fijo antes de que suba más

Para quienes prefieran eliminar por completo la exposición al euríbor, la conversión a tipo fijo es la opción más radical y, en este contexto, posiblemente la más urgente. Puede hacerse mediante pacto con el banco actual, subrogación o cancelación y apertura de una nueva hipoteca. Los costes varían: en los dos primeros casos hay que asumir tasación (unos 300 euros) y una comisión máxima del 0,05% aplicable solo en los tres primeros años; en el tercero se añaden la comisión por amortización anticipada (hasta el 1%) y los gastos de cancelación registral (aproximadamente 1.000 euros).

El factor tiempo importa aquí más que en cualquier otra opción. El BCE ha revisado al alza su previsión de inflación para 2026 hasta el 2,6% y ha rebajado la de crecimiento al 0,9%, en buena parte por el shock energético derivado del conflicto en Oriente Medio. Los mercados de derivados ya descuentan una probabilidad del 60% de que el banco central suba tipos antes del verano, con una segunda subida potencial que elevaría el tipo de depósito del 2% al 2,5%. Si eso ocurre, los bancos encarecerán sus hipotecas fijas antes incluso de que el euríbor lo refleje del todo.

Ampliar el plazo como alivio de emergencia

Para quienes no disponen de ahorros ni de margen para renegociar el diferencial, ampliar el plazo de devolución reduce la cuota mensual de forma inmediata. El coste es significativo a largo plazo: extender cinco años una hipoteca de 150.000 euros al 3% puede suponer entre 10.000 y 15.000 euros adicionales en intereses. Requiere el acuerdo del banco y el pago de los costes de novación. Una variante más extrema es la carencia total o parcial, que reduce la cuota al mínimo durante un periodo determinado, aunque el capital apenas se amortiza y la deuda puede crecer. Los expertos la reservan para situaciones de dificultad económica puntual, no como herramienta de optimización.

El Código de Buenas Prácticas para los más vulnerables

Los hipotecados con menor capacidad económica pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias, un conjunto de medidas de aplicación obligatoria cuando se cumplen ciertos requisitos: ingresos familiares brutos inferiores a 25.200 euros anuales, cuota hipotecaria superior al 50% del salario mensual y un deterioro económico significativo en los últimos cuatro años. Las medidas incluyen una carencia de capital de cinco años, la reducción del interés hasta euríbor menos 0,10% y la ampliación del plazo hasta los 40 años. Quienes no sepan cómo activar esta vía pueden acudir a las oficinas de intermediación hipotecaria que ofrecen de forma gratuita ayuntamientos y comunidades autónomas.