El mercado de la vivienda en España sigue encareciéndose sin freno visible. A pesar de las advertencias sobre una posible burbuja, desde dentro del sector promotor se insiste en que el problema actual es de signo opuesto al de 2007. Entonces se construía por encima de la demanda; hoy, se construye por debajo. La falta de suelo disponible, los elevados costes de construcción y una alarmante escasez de mano de obra están provocando una caída en la producción de vivienda nueva. Todo ello empuja los precios al alza y pone a muchas familias al borde del límite de su capacidad de pago.
El desfase entre la oferta y la demanda no es coyuntural. Hay una estructura urbana cada vez más rígida, normativas dispares según el municipio, procesos burocráticos que ralentizan licencias y desarrollos, y un acceso a suelo finalista que apenas permite proyectar nuevas promociones. A esto se suma la presión de la inflación de costes en materiales y el encarecimiento de las exigencias técnicas y normativas, que lejos de simplificarse, continúan acumulando requisitos que influyen directamente en el precio final.
El resultado es un mercado polarizado. Por un lado, compradores con liquidez que adquieren viviendas al contado, especialmente en ubicaciones atractivas. Por otro, un grupo creciente de demandantes que ni siquiera pueden reunir el ahorro necesario para una entrada. En este contexto, crecen las voces (principalmente de los promotores) que ven en las hipotecas de 40, 50 o incluso 70 años una posible respuesta para mantener el acceso a la propiedad. La prolongación extrema de los plazos hipotecarios —incluso heredables entre generaciones— empieza a dejar de parecer una exageración para algunos actores del sector.
¿Tienen sentido las hipotecas tan largas?. Hagamos unos números.
Para ello calculemos la cuota mensual de una hipoteca de 300.000 euros para un interés del 3.2% (que es el interés medio de las hipotecas de estos dos últimos años), en diversos plazos, incluyendo el de 70 años.
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Intereses pagados |
|---|---|---|---|
| 25 años | 1.454,04 € | 436.211,08 € | 136.211,08 € |
| 35 años | 1.188,30 € | 499.083,93 € | 199.083,93 € |
| 50 años | 1.002,92 € | 601.750,28 € | 301.750,28 € |
| 70 años | 895,63 € | 752.331,19 € | 452.331,19 € |
Como podéis observar el ahorro mensual a partir de los 35 años es demasiado pequeño para el compromiso requerido, a 70 años se pagan solo 293€ menos al mes que con 35 años. En este caso me parece que los promotores lo único que han querido hacer es meter miedo.
La solución no está en las hipotecas, es un tema más complejo que pasa por desbloquear el desarrollo de suelo, facilitar la tramitación de proyectos, coordinar normativas a nivel nacional y regional, y recuperar mano de obra para un sector envejecido y poco atractivo para las nuevas generaciones. También por introducir medidas de industrialización que hagan más eficiente la producción, aunque su aplicación requiere inversión anticipada, compromisos logísticos y certeza en los plazos que hoy escasean. Y por último, algo de lo que no se habla nunca, la reducción de impuestos para la primera vivienda, recordemos que en algunas CCAA se paga un 10% de ITP.
Hasta que se tomen medidas en serio la vivienda sigue se seguirá alejando del centro de la vida económica de millones de ciudadanos, que ven cómo su acceso se retrasa o directamente se esfuma.
Llevo años pensando que lo mejor para permitir el acceso a la vivienda a la gente jóven y otros sectores de la población con bajos recursos es crear Parques de Viviendas Públicas en Alquiler.
Porque incluso las VPO en propiedad quedan lejos del alcance de algunos.
Y muchas terminan en el mercado libre, o siendo alquiladas, bajo cuerda, u otros usos...
Y, claro un sistema de revisión, mantenimiento y tal, para ver que son usadas "apropiadamente".
PD: Lo mismo se aceleraría un tanto el proceso si se usan las viviendas que aún tenga la SAREB
Siempre se habla de parque de vivienda pública.No es mala solución, pero de difícil aplicación. Por qué? es lenta y costosa. Aparte la solución debería venir más por la vivienda en alquiler que en propiedad, y eso es un nido de conflicto para los arrendadores (la administración pública en este caso). A qué administración le interesa tener vivienda en alquiler y tener que desahuciar a morosos? o decirle a una familia que lleva viviendo en un piso 8 años que sus condicines han mejorado y tienen que dejar la vivienda para otra con menos recursos (sería lo justo, no)?
Hay que incrementar la oferta en general, tanto la pública como la privada, y esta segunda pasa por eliminar trabas, dar seguridad y rebajar impuestos (mucho quejarse la administración de los precios pero ellos tienen gran parte de la culpa)
Pero no solo hay que actuar sobre la oferta; también está la otra parte del problema: la demanda. ¿Por qué no actuar sobre ella? ¿Dónde estan realmente los problemas de vivienda? en zonas muy concretas, en las grandes ciudades. Y sí, es posible que haya mucha gente que QUIERA vivir en Madrid, Barcelona o Málaga; pero también hay mucha gente que vive allí POR ABLIGACIÓN, porque tiene allí su trabajo. ¿Por qué no facilitar el desarrollo en otras zonas? ¿Por qué no incentivar el teletrabajo para que la gente pueda trabajar, no digo ya desde aldeas despobladas, pero seguro hay mcho interesados en vivis en ciudades como Segovia, Ciudad Real, Cáceres.... donde a fecha de hoy no hay un problema exagerado de precio de lavivienda comolo sufren en las grandes urbes.
Eso, la solución es destrozar el medio ambiente, llenando el país de edificios, con todo lo que la construcción desaforada lleva implícito: mafias, corrupciòn generalizada, poceros, urbanismo salvaje y depredador con ciudades caóticas sin planificación urbana... Viva Aznar, Zaplana y Eurovegas!
Mejor ir por donde dice el otro comentario: construcción planificada y razonable, respetando el medio ambiente, viviendas de alquiler asequible y control estricto, etc etc
A ver si me quieren hoy...
En 2006-2007 empezaba a sonar lo de las hipotecas a 50 años, que decían que en Japón se hacían de 100 y de 125 años, ahora es la misma historia, hipotecas a 70 años. Me da la impresión de que el 2008 versión 2.0 está cerca.