Todos los días publico una noticia con el valor diario del Euribor y casi siempre hay alguien que se queja de que de nada le sirven las bajadas ya que su hipoteca tiene suelo. Las reclamaciones dan mucha pereza y si son ante un banco dan pánico, pensamos que tenemos todas las de perder y así solía ser.

Si eres de los que tienes suelo en la hipoteca, por favor dedica unos minutos a leer este artículo, no te arrepentirás y si conoces a algún afectado, recomiéndaselo, te deberá una.

Primero, vamos a ponernos en antecedentes (si te los conoces, pasa directamente a vale, lo entiendo ¿Qué debo hacer?)

Tan sólo han transcurrido diez meses desde que se publicara el pasado 9 de mayo de 2013, la Sentencia del Tribunal Supremo que declaraba nulas las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y NCG. Dicha Sentencia ha provocado un cambio radical en el panorama bancario español y ha supuesto para las entidades condenadas la retirada de todas las cláusulas suelo que impedían a sus clientes poder beneficiarse de las bajadas del Euribor. Hay que recordar que esas entidades financieras, comercializaron préstamos a interés variable,  normalmente referenciados al Euribor, más un diferencial de entre 0,50 y 1,50 puntos. De manera que los clientes esperaban que el interés de su hipoteca se calcularía en función de la cotización del Euribor, más el diferencial acordado. Sin embargo muchos clientes no fueron informados que en la escritura del préstamo hipotecario, el banco había introducido una cláusula que limitaba las bajadas de los tipos de interés, de manera que por mucho que descendiera el Euribor, el cliente no podía beneficiarse de dichas bajadas, ya que siempre tendría que pagar un interés mínimo. Os adjunto un ejemplo de cláusula suelo:

“Una vez revisado el tipo de interés resultante en ningún caso podrá ser superior al catorce por ciento nominal anual ni inferior al tres por ciento nominal anual, cualquiera que sea la variación que se produzca”

A consecuencia de la anterior cláusula, en el presente caso el hipotecado siempre tenía que pagar un interés mínimo del 3% y no podía beneficiarse de las bajadas del Euribor.

La Sentencia del Tribunal Supremo ha supuesto una vía de agua en la línea de flotación de todas las entidades financieras, ya que a pesar de que sólo anulaba las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y NCG, cualquiera que tenga una cláusula suelo en su préstamo hipotecario, con independencia de si su entidad financiera es una de las condenadas o no por el TS,  puede conseguir la nulidad de dicha cláusula, dado que el TS ha establecido unos filtros de transparencia que difícilmente pueden cumplir los préstamo hipotecarios que fueron redactados antes del 9 de mayo de 2013.

Las cláusulas suelo son nulas porque el Tribunal Supremo ha establecido un doble filtro de transparencia:

  1. El primero consistente en el cumplimiento de la normativa vigente, la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Dicha normativa imponía la obligación a las entidades financieras, en préstamos inferiores a 25 millones de pesetas a entregar un documento de Oferta vinculante con una antelación mínima de 3 días hábiles previos a la firma del préstamo hipotecario. Dicha oferta vinculante debía contener todas las condiciones del préstamo hipotecario, para que el solicitante pudiera conocer cuáles eran las condiciones financieras que iba suscribir en la notaria. Además dicho documento obligaba al banco durante un plazo de no menos  de 10 días hábiles, a conceder el préstamo al solicitante, puesto que el documento vinculaba a la entidad financiera. Asimismo en la Oferta vinculante se informaba al prestatario del derecho que le asistía de poder  examinar el proyecto de escritura en la Notaria con 3 días de antelación a la firma. Por otra parte, dicha normativa obligaba también al Notario a realizar toda una serie de comprobaciones y advertencias a los prestatarios. Desgraciadamente en la mayoría de los casos ni siquiera los bancos cumplían con este requisito normativo y aún en el supuesto de que hubieran cumplido, el Tribunal Supremo exige pasar un segundo filtro de transparencia.
  2. El segundo filtro se encuentra en el apartado 225 de la Sentencia del Tribunal Supremo que establece:

225. En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:

a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el  comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Es evidentemente que todos los préstamos hipotecarios fueron redactados como si se trataba de préstamos a interés variable (Euribor + diferencial), cuando en realidad eran préstamos a interés mínimo fijo, cuyo fijo mínimo variaba según el suelo establecido en el préstamo hipotecario. Además casi siempre se incluía la cláusula suelo junto con una cláusula techo, en el ejemplo hay un suelo del 3% y un techo del 14%, a modo de contraprestación. Tampoco se informaba al cliente que en el supuesto de que el Euribor bajara del 3%, ya sea al 2%, 1% o al 0,57% como cotiza actualmente el cliente tendría que pagar siempre un interés mínimo del 3%. Y por descontado no se solía ofrecer productos alternativos como un préstamo a interés fijo o un préstamo a interés variable real, para que el cliente pudiera valorar las consecuencias y efectos que iba a tener la cláusula suelo en su préstamo y poder comparar el coste con otros productos y tomar una decisión siendo plenamente consciente de lo que estaba contratando.

Por si dichos motivos no fueran suficientes, el Tribunal Supremo aclaro su Sentencia el 3 de junio de 2013, dejando claro que los motivos de falta de transparencia no son supuestos tasados y que sería admisible cualquier otro motivo que evidenciara la falta de transparencia.

A consecuencia que la mayoría de las cláusulas suelo recogidas en los préstamos hipotecarios de todas las entidades financieras NO cumplen con los requisitos de transparencia establecidos por el Tribunal Supremo, se ha producido una avalancha de demandas de clientes de bancos y Cajas, solicitando la nulidad de su cláusula suelo.

Vale, lo entiendo ¿Qué debo hacer?

Por todo ello recomiendo a todo aquel que quiera solicitar la nulidad de su cláusula suelo presente antes de demandar  un escrito a su entidad financiera, os adjunto un modelo que deberéis rellenar con vuestros datos  solicitando la anulación de vuestra cláusula suelo, así como otro documento para solicitar copia de la oferta vinculante que os debían haber  entregado. Si a pesar de los requerimientos el banco no os elimina la cláusula suelo, os recomiendo demandar, ya que el éxito está prácticamente asegurado, para que podáis beneficiarios por fin de la cotización del Euribor.

En el foro, hemos abierto un subforo sobre la cláusula de suelo en donde responderemos a tus preguntas. Si estas cosas te siguen dando miedo o  no sabes por donde empezar, nuestro abogado Federico Wahnich (autor del 95% de este artículo) te realizará las gestiones para eliminar la cláusula de suelo