Comprar una casa cada vez pesa más en el bolsillo. Según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la cuota de las nuevas hipotecas se está comiendo ya el 36,1% de la renta disponible de quienes las contratan. Hace un año, ese porcentaje era del 34%. El salto no es cualquier cosa: estamos hablando de un punto que el propio Banco de España marca como línea roja, ya que considera imprudente destinar más del 35% de los ingresos al pago mensual de la vivienda.

Detrás de esta subida está el precio de los pisos, que no para de encarecerse, y con él, el importe que los bancos tienen que prestar. El importe medio financiado ya ronda los 172.300 euros, una cifra que empuja hacia arriba tanto la cuota como el esfuerzo que cada familia tiene que hacer para llegar a fin de mes. En poco más de un año, ese esfuerzo se ha incrementado en más de seis puntos.

No es la primera vez que se toca este techo. En 2023, con los tipos de interés disparados por la guerra de Ucrania, el esfuerzo hipotecario llegó a rozar el 38%. La diferencia es que, en aquel momento, la culpa era casi exclusivamente del euríbor. Ahora el problema viene más bien del precio de la vivienda, que sigue subiendo pese a que los tipos se han moderado.

Y ojo, porque estos datos ni siquiera recogen la subida reciente del euríbor provocada por la tensión en Oriente Próximo. Es decir, si firmas una hipoteca hoy mismo, es probable que el esfuerzo real sea todavía mayor que el que reflejan estas estadísticas.

Hipoteca variable o fija: quién paga más

Las hipotecas variables siguen siendo las más caras, aunque cada vez las contrata menos gente. Solo un 7% de las operaciones se firman a tipo variable, con revisiones cada seis o doce meses. Quienes optan por esta modalidad pagan de media 797 euros al mes, unos 50 euros más que hace un año.

El grueso del mercado se decanta por el tipo fijo, que sigue siendo la opción mayoritaria entre los compradores. Aquí la cuota media se sitúa en 767 euros, frente a los 600 euros de marzo de 2025. Un salto notable en solo doce meses que confirma que, fija o variable, la hipoteca sale más cara sea cual sea el camino que elijas.

Tipos estables, pero el mercado no frena

Pese a este contexto, la AHE señala que en el primer trimestre de 2026 las condiciones de los préstamos para vivienda se mantuvieron bastante estables. El tipo medio ponderado se quedó en el 2,72%, ligeramente por debajo del 2,80% de hace un año, aunque algo por encima del 2,60% del trimestre anterior.

Lo curioso es que, aunque las compraventas de pisos han empezado a desacelerarse, el negocio hipotecario sigue con buen pulso. El número de nuevas hipotecas creció un 10% y el importe total concedido subió un 22%. Son ya siete trimestres consecutivos de crecimiento, algo que confirma que la banca sigue encontrando en las hipotecas un filón, aunque los compradores lo tengan cada vez más difícil.

Navarra, a la cabeza del aumento de hipotecas

Si miramos el mapa, Navarra se lleva la palma con un incremento del 36% en el número de operaciones firmadas. Le siguen Ceuta y Melilla, con subidas cercanas al 30%, y después Madrid y Castilla-La Mancha, ambas rondando el 20%. Curiosamente, estas comunidades, junto con los archipiélagos, son las que menos han crecido desde que el mercado empezó a reactivarse en 2024, así que el margen de recuperación todavía es amplio.

En cifras totales, entre enero y marzo se firmaron 168.264 hipotecas en España. Aunque en tasa interanual la cifra sigue creciendo, es algo inferior a las 171.993 del último trimestre de 2025, lo que confirma que las compraventas están perdiendo fuelle poco a poco.

Menos demanda, pero no en todos los bancos

La mayoría de entidades detectan una caída en la demanda de hipotecas en los últimos meses. Sin embargo, no todos notan lo mismo: el Santander, por ejemplo, ha reconocido esta semana que su actividad se mantiene sin cambios, con un crecimiento del 8% interanual en el saldo de nuevos préstamos.

Todo esto ocurre en un momento delicado para el sector, con la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) investigando a las seis grandes entidades por posible concertación de precios. A mediados de junio, el organismo abrió expediente sancionador contra CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter y Unicaja. Habrá que ver cómo evoluciona esta investigación y si tiene algún efecto en las condiciones que ofrecen los bancos a partir de ahora.