El mercado de la vivienda en España está viviendo una situación casi contradictoria. Mientras el euríbor —el indicador que suele marcar cuánto pagamos por nuestra casa— encadenó en diciembre su quinto mes al alza, el precio real de las hipotecas nuevas ha tomado el camino opuesto. Al cierre de noviembre, el interés medio se situó en el 2,63%, igualando el mínimo del pasado verano y regresando a niveles que no se veían desde hace más de tres años.

Esta resistencia de los precios llama la atención porque ocurre en un momento de máxima presión. Lo normal sería que, si el coste del dinero sube para los bancos, estos lo trasladasen inmediatamente a los clientes. Sin embargo, los datos oficiales del Banco de España confirman que pedir un préstamo hoy es, de media, más barato que hace unos meses.

El doble juego de la banca: escaparates caros, despachos baratos

Para entender lo que está pasando hay que mirar más allá de la publicidad. Si entramos en las webs de los principales bancos, como el Sabadell, Santander o BBVA, veremos que han subido los intereses de sus hipotecas fijas (algunas ya rozan o superan el 3,5% TAE). Pero esta es solo la «oferta de escaparate».

La realidad es que existe una brecha importante entre lo que el banco anuncia y lo que finalmente firma el cliente. Los analistas coinciden en que la competencia es tan feroz que las entidades están haciendo rebajas considerables en el «cara a cara». Si el cliente tiene un buen perfil económico o llega de la mano de un bróker hipotecario, los bancos están dispuestos a sacrificar su margen de beneficio para no perder la operación.

¿Por qué le interesa al banco bajar el precio?

La estrategia es clara: la hipoteca es el «gancho» perfecto. Aunque el préstamo en sí no les dé mucha rentabilidad inmediata, les sirve para atraer a clientes solventes a los que esperan retener durante 20 o 30 años. Una vez que el cliente firma la hipoteca, es muy probable que también contrate el seguro del hogar, el de vida, domicilie la nómina o incluso abra un plan de pensiones. Al final, el banco compensa el bajo interés de la vivienda con el resto de productos.

Además, se nota un cambio de tendencia en las hipotecas variables. Algunas entidades están mejorando estas condiciones porque, con un euríbor alto y las previsiones de que los tipos sigan estables o suban en la segunda mitad de 2026, les resulta un producto mucho más atractivo para su balance que una hipoteca fija a bajo interés.

Cifras que recuerdan a la época del ‘bum’ inmobiliario

Este abaratamiento «por lo bajo» ha servido de gasolina para el mercado. Entre enero y noviembre de 2025, la banca española ha concedido préstamos por valor de casi 75.000 millones de euros, pulverizando las cifras de todo el año anterior.

De hecho, el mes de noviembre ha sido el más activo desde 2007, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Si la tendencia sigue así, el año 2025 podría cerrar por encima de los 81.000 millones de euros concedidos, marcando un récord que no se veía en los últimos 16 años. Pese a que el acceso a la vivienda sigue siendo complicado para las familias con ingresos medios, la maquinaria del crédito parece estar más engrasada que nunca.