Comprar una casa en España se ha convertido en una gesta épica, casi mitológica. Un sueño cada vez más inalcanzable para buena parte de la población, sobre todo jóvenes y familias con ingresos medios, que ven cómo los precios se disparan mientras sus salarios siguen atascados. ¿Qué está pasando con el mercado de la vivienda? ¿Van a seguir subiendo los precios o empezamos a ver una desaceleración? Cuatro voces del sector, desde plataformas inmobiliarias hasta patronales y startups de hipotecas, analizan la situación con crudeza. Y la respuesta no es tranquilizadora: el mercado está más tensionado que nunca, y la cuerda podría romperse por el lado de la capacidad adquisitiva.

¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda?

En palabras de María Matos, portavoz de Fotocasa, el precio medio de una vivienda en España ha subido un 40% en solo cinco años, pasando de unos 150.000 € a más de 210.000 €. Y lo más preocupante: el ritmo de encarecimiento no se desacelera. En la actualidad, el incremento interanual alcanza el 17%, la mayor cifra registrada por esta plataforma en dos décadas. Ciudades como Madrid, Málaga, San Sebastián o Palma ya han batido todos sus récords.

¿Qué hay detrás de este fenómeno? La clave está en el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. Según Fotocasa, la demanda cuadruplica a la oferta disponible. Y esa brecha no solo no se cierra, sino que se amplía por factores sociales, económicos y políticos.

Una demanda que no deja de crecer

Uno de los factores que más ha empujado la demanda fue la pandemia. El confinamiento cambió nuestras prioridades: más espacio, más luz, mejor ubicación. Ese cambio de hábitos desató una ola de compraventas que todavía arrastramos. Hoy, se firman más de 60.000 operaciones al mes. A eso se suman hipotecas al alza (casi un 25% más que el año pasado), un crecimiento demográfico impulsado por la inmigración (medio millón de personas en 2024) y un auge de los hogares unipersonales.

También hay una motivación emocional: el famoso FOMO (miedo a quedarse fuera). El mensaje es claro: “todo el mundo está comprando, yo también debo hacerlo”.

El contexto hipotecario favorece esta actitud. España cuenta ahora con las hipotecas fijas más baratas de Europa, lo que contrasta con los elevados impuestos a la compra. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) —que puede alcanzar el 10%— es, para muchos expertos, una barrera insalvable, sobre todo para los jóvenes que compran por primera vez.

Una oferta paralizada por miedo, regulación y costes

En el lado de la oferta, el panorama tampoco es halagüeño. Los expertos denuncian un clima de inseguridad jurídica que frena a los pequeños propietarios. Las restricciones de la Ley de Vivienda, el temor a impagos o a la ocupación ilegal han hecho que muchos propietarios decidan vender antes que alquilar.

Además, la construcción está en mínimos históricos. La vivienda protegida —clave para contener los precios— casi ha desaparecido del mapa: de las 60.000 unidades anuales que se construían en 2010, hemos pasado a poco más de 14.000 en 2024. Y eso, con una población que crece y que, según previsiones, aumentará en 2 millones de personas en los próximos cinco años.

El resultado es un déficit estructural de vivienda: hacen falta entre 500.000 y 700.000 unidades nuevas. Pero con el ritmo actual (unas 100.000 viviendas al año), necesitaríamos entre 5 y 7 años para cubrir esa demanda, si todo fuera bien. Y no lo está.

¿Van a bajar los precios?

Aquí llega la pregunta del millón. ¿Bajarán los precios? Los expertos coinciden: no veremos una caída brusca. Ni pisos 100.000 € más baratos ni descuentos masivos. Lo que sí pronostican es una ralentización progresiva. Si ahora el ritmo de subida es del 17%, es posible que bajemos a un 15%, luego a un 12% y así hasta estabilizarnos por debajo del 10%.

María Matos lo resume así: “La capacidad adquisitiva de los españoles no da más de sí. Eso no hará que los precios bajen, pero sí que suban más despacio”.

Otros expertos, como Ricard Garriga (Trioteca), apuntan a que no será hasta finales de 2026 o incluso 2027 cuando podamos empezar a ver signos reales de estabilización. Todo dependerá de si se reactiva la construcción, se flexibiliza el acceso al suelo o se modifican los impuestos a la compraventa.

Lo que está claro es que, mientras no haya un plan coordinado que afronte todos estos factores —demanda, oferta, regulación, fiscalidad y vivienda pública—, la crisis habitacional en España está lejos de resolverse.