Amortizar la hipoteca durante los primeros años del préstamo puede suponer un ahorro notable en intereses, especialmente cuando se opta por reducir el plazo en lugar de la cuota mensual. Esta estrategia cobra más sentido si tenemos en cuenta cómo se estructura la devolución de una hipoteca bajo el sistema francés, el más común en España.

Con este sistema, el importe de las cuotas es constante, pero la proporción destinada a intereses es muy superior en los primeros años. Como el interés se aplica sobre el capital pendiente, cuanto mayor es ese capital, más se paga en intereses. Por eso, en los primeros diez o quince años, buena parte de lo que se abona mes a mes se destina casi exclusivamente al banco y no a reducir la deuda real.

Un ejemplo concreto lo ilustra bien: una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al 2,5% fijo genera una cuota de unos 790 euros. Si no se amortiza nada, el coste total en intereses ronda los 84.000 euros. Pero si se amortizan 25.000 euros al cabo de un año y se elige acortar el plazo, el ahorro en intereses supera los 23.000 euros. En cambio, si se espera al año 10 para hacer esa misma amortización, el ahorro cae hasta poco más de 14.000 euros. Y si se aplaza hasta el año 20, el ahorro baja drásticamente a menos de 6.000 euros.

Este escalón descendente en el ahorro demuestra lo importante que es el momento. Amortizar en la segunda mitad de la vida del préstamo tiene un impacto mucho más limitado, porque a esas alturas ya se ha pagado buena parte de los intereses del total del préstamo, que suelen concentrarse en los primeros años. Algunos cálculos estiman que hasta el 70% de los intereses de una hipoteca a 30 años se abonan en los primeros 15 años.

Por tanto, quien tenga liquidez y esté valorando amortizar, debería hacerlo lo antes posible. Y si se tiene que elegir entre reducir el plazo o la cuota mensual, la primera opción genera más ahorro en intereses, ya que el banco dispone de menos tiempo para aplicar intereses sobre el capital pendiente. Reducir cuota puede tener sentido si la mensualidad supone un esfuerzo financiero elevado, pero es menos eficiente desde el punto de vista del ahorro total.

Otro aspecto a considerar es la existencia de comisiones por amortización anticipada. Aunque estas comisiones están limitadas por ley y son pequeñas en comparación con el ahorro en intereses, pueden restar atractivo a amortizaciones parciales y frecuentes de bajo importe. En esos casos, lo más conveniente es esperar a acumular una suma mayor y hacer un único pago, maximizando así la rentabilidad del movimiento.

Además, es recomendable revisar el contrato hipotecario para conocer las condiciones exactas de penalización por amortización anticipada. También conviene utilizar simuladores que permiten comparar cuánto se ahorra amortizando una cantidad determinada hoy frente a hacerlo más adelante.

En un entorno donde el Euríbor se mantiene en el entorno del 2% y los tipos de interés podrían volver a subir, adelantar pagos puede ser una herramienta eficaz para reducir la carga financiera a largo plazo.