Durante años, en España fue relativamente común conseguir una hipoteca que cubriera el 100% del valor del inmueble, e incluso más, incorporando los gastos. Era el auge de un modelo hipotecario que se tambaleó con la crisis financiera de 2008. Desde entonces, la banca endureció sus condiciones, y el estándar del sector se fijó en el 80% del valor de compra o tasación. Aportar el 20% restante, además de los gastos e impuestos, se convirtió en requisito imprescindible. Hasta ahora.

El mercado hipotecario ha comenzado a dar señales de flexibilización, al menos para ciertos perfiles. Varios bancos vuelven a plantearse la financiación total de la vivienda, con productos específicos dirigidos sobre todo a jóvenes y funcionarios. El motivo no es altruista: el acceso a la vivienda es cada vez más difícil, y atraer a perfiles solventes que carecen de ahorro previo es una oportunidad de negocio.

En ciudades como Barcelona o Madrid, donde el metro cuadrado supera los 4.700 euros según Idealista, un piso de apenas 50 metros puede rondar los 235.000 euros. Eso obliga al comprador a disponer de unos 70.000 u 80.000 euros solo para cubrir entrada y gastos si quiere una hipoteca estándar. Una cifra fuera del alcance de muchos menores de 35 años, incluso con buenos sueldos.

Ahí entran las nuevas hipotecas al 100%. ING, por ejemplo, ofrece un producto mixto para jóvenes con un tipo fijo inicial del 2,20% TIN durante cinco años (3,47% TAE), y después variable referenciado al euríbor más 0,75%. A cambio, exige la domiciliación de ingresos y seguros. Si no se cumplen estas condiciones, el tipo fijo sube al 2,70% (3,37% TAE) y el diferencial aumenta.

Santander también juega en este terreno con una hipoteca joven fija al 95%, con un interés del 3,58% TIN (4,19% TAE), aunque con requisitos más estrictos, como una calificación energética mínima de clase B. Si no se contratan productos vinculados, el interés puede escalar al 4,89% TAE.

Además, los funcionarios siguen siendo el cliente favorito de la banca para este tipo de operaciones. Entidades como BBVA o Pibank ofrecen en algunos casos hasta el 100% de financiación, aprovechando la estabilidad laboral y la seguridad de ingresos de este colectivo.

Más allá de la oferta directa, la figura del bróker hipotecario ha ganado protagonismo. Estos intermediarios pueden acceder a condiciones más ventajosas o productos no publicitados, y suelen negociar con bancos que podrían asumir hasta el 100% si el perfil del cliente lo permite. La comisión suele estar en torno al 1% del importe, aunque en muchos casos la paga la entidad si el acuerdo se cierra.

Y para quienes no tienen ahorros, pero sí una propiedad libre de cargas en su entorno, existe una fórmula aún más arriesgada: la doble garantía hipotecaria. Consiste en ofrecer otra vivienda como respaldo adicional, ya sea del propio solicitante o de un familiar. El banco gana seguridad, pero el cliente asume un riesgo elevado: si no paga, la entidad puede ejecutar ambas propiedades.

Este tipo de operaciones no es para todo el mundo. Exigen perfiles muy solventes, estabilidad laboral demostrada y, en el caso de garantías adicionales, disponer de una segunda propiedad libre de cargas. Pero reflejan un cambio de actitud en parte del sector financiero, que empieza a adaptar sus productos a una realidad en la que ahorrar decenas de miles de euros antes de comprar una casa no siempre es viable.