El mercado de la vivienda ha comenzado 2025 con un notable impulso en la concesión de hipotecas. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero se firmaron 38.058 préstamos para la compra de vivienda, un 11% más que en el mismo mes del año pasado. Este dato no solo refleja un repunte interanual significativo, sino que marca el mejor mes de enero en los últimos cinco años.

Uno de los aspectos más llamativos del informe es el descenso en el tipo de interés medio de estas hipotecas. Tras varios meses por encima del 3,2%, el interés medio se relajó hasta el 3,08% en enero, igualando el nivel más bajo desde abril de 2023. A pesar de esta leve tregua, los tipos siguen en zona elevada si se comparan con los años de dinero barato: encadenan ya 21 meses seguidos por encima del 3%.

Hipotecas más caras, pero más cuantiosas

El importe medio de los préstamos constituidos también dio un salto considerable. De media, los nuevos hipotecados solicitaron 152.233 euros, lo que supone un aumento del 11,9% en comparación con el año anterior. En total, el capital prestado por las entidades financieras ascendió hasta los 5.793,6 millones de euros, lo que representa un crecimiento del 24,3% respecto a enero de 2024.

Este aumento del capital prestado indica que, pese a los tipos elevados y la pérdida de poder adquisitivo acumulada por muchas familias, quienes compran lo hacen solicitando mayores cantidades. Algo que podría deberse a una combinación de factores: el encarecimiento del precio de la vivienda en determinadas zonas, la búsqueda de mejores ubicaciones o viviendas de más calidad, y el temor a que los tipos no bajen de manera sustancial en los próximos meses.

Siete meses seguidos al alza

Con el avance de enero, la firma de hipotecas encadena ya siete meses consecutivos de incrementos, aunque el ritmo se ha moderado respecto a diciembre, cuando se disparó un 30%. La estabilización de los tipos podría estar detrás de esta racha positiva, en un contexto donde el mercado parece haber asumido que los préstamos seguirán siendo más caros que en la década pasada.

Fijo o variable: el debate sigue abierto

En cuanto a las condiciones, el 64,2% de las hipotecas se formalizó a tipo fijo, el mayor porcentaje desde marzo de 2023. Los préstamos a tipo variable representaron el 35,8%. Curiosamente, el tipo de interés inicial fue más bajo para quienes optaron por el variable (2,94%) que para los que eligieron el fijo (3,17%). Sin embargo, en un entorno donde las expectativas sobre los tipos futuros son inciertas, muchos compradores siguen apostando por la seguridad del fijo.

Suben las hipotecas… salvo en Madrid y Galicia

Si ponemos el foco en las comunidades autónomas, Andalucía (7.474 hipotecas) y Cataluña (6.936) lideraron la firma de préstamos hipotecarios en enero. Madrid, sin embargo, registró un retroceso del 29,1% respecto al año pasado, algo que podría responder al enfriamiento de su mercado residencial tras varios años de subidas intensas de precios.

Las regiones donde más creció el número de hipotecas fueron La Rioja (+65,9%), Canarias (+43,3%), Aragón (+41,3%) y Murcia (+39,6%). Por el contrario, Galicia (-2,3%) y Madrid fueron las únicas donde descendió la actividad hipotecaria.

También suben las hipotecas sobre otras fincas

Si ampliamos la lupa más allá de la vivienda, el número total de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas y rústicas (incluidas las viviendas) se elevó un 11,4%, hasta alcanzar los 48.619 préstamos. El capital prestado en este caso rozó los 8.353 millones de euros, lo que supone un incremento del 18,4%.

El importe medio de estos préstamos se situó en 171.804 euros, un 6,4% más que un año antes.

Más cambios en las condiciones de las hipotecas

Un dato interesante es el aumento de las hipotecas que modificaron sus condiciones. En enero se registraron 14.168 cambios, un 19,2% más que el año pasado. La gran mayoría de ellos (10.105) fueron novaciones, es decir, modificaciones pactadas con la misma entidad financiera.

Destaca también el desplome de las subrogaciones al acreedor (cambios de banco), que se redujeron en un 62,8%, probablemente porque las condiciones que ofrecen las nuevas entidades no compensan los costes de trasladar la deuda. Sin embargo, los cambios de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) se dispararon, multiplicándose por siete respecto a enero de 2024. Esto suele reflejar operaciones de compraventa donde el nuevo propietario asume el préstamo existente.

La mayoría de las modificaciones (el 78,3%) se centraron en los tipos de interés, buscando rebajar el coste financiero en un momento de cierta estabilidad en los tipos.