En silencio y casi sin hacer ruido, el Euríbor ha dejado de ser el rey absoluto de las hipotecas en España. Durante años, su influencia fue tan hegemónica que nadie imaginaba un mercado hipotecario sin él en el centro. Pero los datos del cierre de 2024, publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), marcan un hito: por primera vez en la historia reciente, más de la mitad del saldo hipotecario vivo ya no depende de esta referencia, y eso lo cambia todo.

El retroceso del Euríbor se explica por dos grandes fuerzas que han confluido en la última década: el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo y la evolución en la cultura financiera de los hogares españoles. En 2015, el 90% de las hipotecas estaban ligadas a este índice a 12 meses. Hoy, solo el 49% lo están. La transición no ha sido rápida, pero sí imparable. La combinación de hipotecas a tipo fijo (36%) y mixto (15%) ya supera en peso a las de tipo variable, desmontando una estructura de financiación que parecía consolidada por décadas.

Esta metamorfosis tiene su punto de arranque en 2016, cuando el BCE situó los tipos de interés en mínimos históricos para reactivar la economía. Aquel contexto, con un Euríbor en negativo, incentivó el lanzamiento de hipotecas a tipo fijo. En un principio eran más caras, pero ofrecían algo que la sociedad empezaba a valorar más: previsibilidad. La estabilidad se convirtió en un activo, sobre todo tras el repunte inflacionario de 2022 y la agresiva subida de tipos del BCE entre ese año y 2023. En paralelo, la vida media de las hipotecas variables —alrededor de 8 años— ha hecho que muchas de ellas desaparecieran por amortización.

En el mercado de nuevas operaciones la transformación es todavía más acusada: casi el 70% de las hipotecas firmadas en 2024 fueron a tipo fijo, según confirma la AHE. Y el motivo ya no es solo la volatilidad del Euríbor. También tiene que ver con el comportamiento de los bancos, que han empujado con fuerza este producto desde que los tipos negativos estrecharon sus márgenes de beneficio. Con un Euríbor moviéndose por debajo del 0% durante años, las hipotecas tradicionales dejaron de ser rentables para las entidades, que vieron en los préstamos a tipo fijo una manera de blindar su rentabilidad futura.

Este giro también ha afectado a los mecanismos de financiación del propio sistema financiero. Las hipotecas se usan cada vez menos como activo para titulizar. El informe de la AHE refleja una caída del 4,3% en el saldo total de instrumentos ligados a hipotecas utilizados como fuente de liquidez, hasta los 262.375 millones de euros. La caída es aún más fuerte en las titulizaciones (-12,3%), aunque más contenida en las cédulas hipotecarias (-0,7%), que siguen siendo la opción preferida por los bancos por su mayor respaldo.

Un 65% del saldo hipotecario vivo podría usarse como colateral para emitir cédulas, según la patronal bancaria, y de ese total —unos 391.000 millones de euros— el 80% ya está efectivamente empaquetado en estos instrumentos. Aun así, la abundante liquidez del sistema y el cambio de reglas contables y regulatorias en la eurozona han enfriado este canal.

El nuevo mapa hipotecario español tiene efectos de largo alcance. Para las familias, reduce la exposición al riesgo de tipos. Para los bancos, permite una planificación financiera más estable. Y para el sistema en su conjunto, refuerza la resistencia ante ciclos monetarios adversos. La tasa de morosidad hipotecaria, situada en el 3,2% a cierre de 2024, se mantiene controlada incluso tras los episodios más tensos en el coste del dinero, confirmando que el cambio de paradigma ha sido absorbido sin sobresaltos.