La compra de vivienda en España podría vivir un momento clave en 2025. Tras años de tipos elevados, la caída del euríbor al 2,4% ha reactivado el mercado hipotecario, impulsando una competencia entre bancos que promete hipotecas con tipos por debajo del 2% TAE en los próximos meses.

Esta situación era impensable hace un año, cuando el euríbor alcanzaba el 4,16% en octubre de 2023. Sin embargo, la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE) ha cambiado, y los mercados prevén que el índice cierre el año en torno al 1,75%, facilitando aún más la bajada en los precios de las hipotecas.

Los bancos aún no reflejan toda la bajada

Pese a esta caída del euríbor, las hipotecas aún no han reflejado todo su impacto en los precios. Actualmente, las ofertas fijas más atractivas están por encima del 3% TAE, con entidades como Santander (3,07% TAE), Openbank (3,12%) o MyInvestor (3,38%). Las mixtas tampoco bajan demasiado del 2,5%, aunque Ibercaja ya ofrece un 2,2% en el tramo fijo con bonificaciones.

En cuanto a las hipotecas variables, aunque los diferenciales son bajos, la suma del euríbor sigue dejando los tipos en niveles cercanos al 3% o superiores, lo que las hace menos atractivas que en años anteriores.

Los expertos explican que esta lentitud en la bajada de precios responde a una cuestión estacional. A comienzos de año, los bancos no suelen lanzar grandes ofertas porque aún tienen margen para cumplir sus objetivos comerciales. Sin embargo, se espera que en los próximos cuatro o cinco meses la competencia se intensifique, con hipotecas por debajo del 2% TAE.

¿Qué perfil buscan los bancos para ofrecer mejores condiciones?

Aunque los bancos publican ofertas estándar, cada cliente recibe una propuesta personalizada. La solvencia del comprador es clave, y se valoran aspectos como:
• Ingresos mensuales (por encima de 2.500 euros, en muchos casos).
• Nivel de endeudamiento (idealmente, no superar el 30% del sueldo en la cuota).
• Importe de la hipoteca (a mayor cantidad, mejores condiciones pueden conseguirse).
• Porcentaje de financiación (lo habitual es que cubran hasta el 80% del valor de la vivienda).

Según Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, los bancos buscan clientes con buena capacidad de pago y estabilidad laboral. Además, los compradores pueden negociar condiciones mejores en la oficina o a través de la web, logrando incluso tipos más bajos que los anunciados.

Cuánto se ahorra con una hipoteca más barata

Para entender el impacto de esta bajada de tipos, basta con hacer números. Supongamos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años:
• Con un tipo fijo del 3%, la cuota mensual sería de 629 euros.
• Si el tipo baja al 2%, la cuota se reduciría a 553 euros.
• Esto supondría un ahorro total de 27.261 euros en intereses a lo largo de la vida del préstamo.

Además, esta bajada de tipos permite acceder a viviendas más caras. Con un sueldo de 1.700 euros mensuales, un comprador con hipoteca al 3% podría aspirar a una casa de 150.000 euros. Si los tipos bajan al 2%, su capacidad de compra aumentaría hasta los 172.500 euros.

España, entre los países con hipotecas más baratas de Europa

Pese a los años de tipos altos, los bancos españoles han mantenido precios más bajos que en otros países europeos. Según datos del BCE, el tipo medio de las hipotecas en España es del 2,9% TAE, el segundo más bajo de la zona euro, solo por detrás de Malta (1,89%).

En los años previos a la subida de tipos del BCE, las hipotecas en España se concedían a un 1,8% de media. En octubre de 2023, con el euríbor disparado, alcanzaron su pico del 3,94%, pero ahora el mercado está girando de nuevo hacia un escenario de tipos bajos.

Jorge González-Iglesias, CEO del portal hipotecario Gibobs, confirma que ya están recibiendo ofertas de bancos por debajo del 2% a tipo fijo, e incluso desde el 1% TIN en la parte fija de las hipotecas mixtas a tres años.

El auge de las hipotecas fijas y mixtas

El INE ha publicado que en 2024 se firmaron 423.761 hipotecas, un 11,2% más que el año anterior. Este repunte se debe, en parte, a la recuperación de las hipotecas fijas, que ahora representan el 59% del total.

Los compradores buscan seguridad ante posibles fluctuaciones futuras del euríbor. En este contexto, las hipotecas fijas y mixtas están ganando terreno. Las mixtas ofrecen un tipo fijo atractivo durante los primeros años, pasando después a una variable referenciada al euríbor, lo que permite aprovechar la actual bajada de tipos sin asumir riesgos inmediatos.

¿Conviene esperar o es mejor comprar ya?

Los precios de la vivienda siguen subiendo, y según proyecciones del sector, continuarán al alza en 2025. Esto hace que esperar una bajada aún mayor del euríbor pueda no ser la mejor estrategia, ya que el encarecimiento del inmueble podría anular el ahorro en intereses.

Ricard Garriga, director general de Trioteca, recomienda no postergar la compra:

“Si el euríbor baja del 2,4% y hay hipotecas fijas más baratas, el mercado se volverá aún más atractivo y la demanda crecerá. Quien esté esperando a que los tipos sigan bajando, puede encontrarse con viviendas más caras.”

Además, para quienes firmaron hipotecas con tipos altos en los últimos dos años, siempre está la opción de negociar una mejora con el banco o cambiar de entidad. Refinanciar un préstamo en un momento de bajada de tipos puede suponer un ahorro importante a largo plazo.

Con una posible guerra de precios entre bancos, tipos en mínimos históricos y un euríbor en caída, 2025 podría ser un momento idóneo para comprar vivienda. Eso sí, los expertos recomiendan comparar ofertas, negociar con las entidades y elegir bien entre fija, variable o mixta en función del perfil de cada comprador.