El 7 de octubre, decenas de propietarios se reunieron en la oficina de ventas de una nueva urbanización de Nanyang para exigir la devolución de su dinero. El valor de sus viviendas se había desplomado más de un 30% en menos de un año desde su compra. El precio medio de las viviendas de un proyecto vecino del mismo promotor bajó más del 40%.
Nanyang es una ciudad de casi 10 millones de habitantes en la provincia central china de Henan, es un microcosmos del mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel de China. En los últimos años, con la gran afluencia de inmigrantes de las zonas rurales a ciudades más pequeñas como Nanyang, promotores como China Evergrande Group y Country Garden Holdings Co. Ltd. se apresuraron a construir viviendas.
Desde que el presidente Xi Jinping declaró en 2017 que “las casas son para vivir en ellas, no para especular”, los responsables políticos han impuesto una serie de medidas para limitar el endeudamiento desenfrenado de los promotores y endurecer las normas para los préstamos hipotecarios. El escalofrío del sector inmobiliario refleja esas políticas, ya que la nación más poblada del mundo sigue enfrentándose a una escasez de viviendas, según los expertos del sector.
Desde que el gobierno frenó su capacidad de endeudamiento el año pasado, los promotores están experimentando una fuerte caída en las ventas de viviendas, lo que aumenta su carga financiera. La crisis de la deuda está llevando al colapso de Evergrande, uno de los mayores promotores del país.
Como consecuencia, los promotores han perdido el apetito por el sector inmobiliario, lo que supondrá una presión fiscal sobre los gobiernos locales que dependen en gran medida de la venta de terrenos. Esta presión, a su vez, limitará la financiación de las infraestructuras y pesará sobre el crecimiento económico. Una peligrosa bola de nieve que crece y cae sin control.
El sector está sufriendo las consecuencias de los mecanismos de precios de referencia establecidos por los gobiernos municipales, que limitan las cantidades que las instituciones financieras pueden prestar a los compradores de viviendas. En febrero, Shenzhen fijó precios de referencia para las viviendas de segunda mano en 3.595 complejos residenciales y prohibió a los bancos tramitar préstamos por importes superiores a los precios de referencia. Desde entonces, las ventas de viviendas de segunda mano en la ciudad han disminuido cada mes hasta alcanzar las 1.765 unidades en septiembre, desde las casi 8.000 de hace pocos meses.
Los precios de referencia de la mayoría de las viviendas de segunda mano que se incluirán en el sistema de Guangzhou se redujeron entre un 30% y un 50% respecto a los precios de mercado. Muchos vendedores consideraron que los precios de referencia eran “inaceptables” y han adoptado una “actitud de espera”, lo que ha provocado un fuerte descenso de las transacciones, según Huang Tao, director de la agencia inmobiliaria Centaline de Guangdong.
En un nuevo proyecto reciente en el centro de Guangzhou, donde las nuevas unidades se venden habitualmente en cuestión de minutos, el promotor ofrece ahora a los agentes comisiones de hasta 100.000 yuanes (15.500 dólares) por unidad.
Las comisiones de los agentes son un indicador clave para el mercado inmobiliario, ya que un aumento de las comisiones indica que los promotores no pueden vender proyectos por sí mismos.
Los 100 principales promotores registraron un total de 759.600 millones de yuanes (118.000 millones de dólares) en ventas en septiembre. Esta cifra supuso un descenso del 36,2% interanual.
Mientras tanto, las subastas de terrenos de los gobiernos locales también están en secano. Algunas ciudades, como Shanghai y Hangzhou, en la provincia oriental china de Zhejiang, han suspendido recientemente varias subastas de terrenos previstas. En la ciudad de Guangzhou se vendió menos de la mitad de los terrenos en las últimas subastas, y muy pocos lotes superaron el precio solicitado.
Varias ciudades han suspendido recientemente las subastas de terrenos previstas, ya que los promotores han perdido el apetito por el suelo.
Impacto más amplio en la economía
La preocupación por el impacto del enfriamiento del sector inmobiliario en la economía en general ha suscitado el debate sobre si Pekín flexibilizará sus políticas para evitar un duro golpe a la economía. Hay temores de que la desaceleración del sector inmobiliario residencial arrastrará el crecimiento económico de China en el cuarto trimestre al 3,6% interanual desde el 5% estimado anteriormente.
Para estabilizar el rápido enfriamiento de los mercados inmobiliarios, algunos gobiernos locales han empezado a tomar medidas para aliviar la presión de liquidez sobre los promotores y apuntalar la demanda. Algunos gobiernos locales ordenaron a los promotores que no redujeran demasiado los precios. Los reguladores financieros han dicho a algunos de los principales bancos que aceleren la aprobación de hipotecas.
Muy mal pinta esto y ya sabemos como suele acabar el pinchazo de una burbuja inmobiliaria.
6 comentarios
Vaya… sí que están mal los chinos…. me estoy preocupando mucho… voy a vender todo lo que gestiono y a bancolchón, que este sí que no falla nunca…
Que ya sabemos que los chinos nos están engañando desde hace 25 años….
Bueno, no se si nos engañan o nos espian o si directamente nos ignoran pero se han generado ellos solitos una especie de
En china el terreno, la propiedad y los bancos es todo del estado, y las viviendas (de momento) no son propiedad del que vive en ellas, tienen derecho a uso durante 70 años si la ley no ha cambiado. Asi pues no se incentiva ni se tiene la cultura de reformar ni de mucho mantenimiento en las casas ni los pisos
Si se viaja por china, en algun trayecto de 200 o 300 Km por autopista, se van viendo zonas donde no hay nada y a lo lejos se ve un complejo de 7 o 8 mamotetros de hormigon de 50 o 60 pisos de altura, que estan inacabados en muchos casos
Cuando pregunto por ello a mis compañeros me dicen que la mayoria ni estan ni estaran habitados ni siquiera vendidos, Pero eso si me comentan los precios y son desorbitantes
En zona proximas a Shanghai o de Shenzen los precios de Barcelona o de Madrid parecen chistes, y no son pisos muy grandes que digamos
No se a ver como de ocurrente va a ser el gobierno chino en esta situacion, si hara tabla rasa y asume las perdidas, total al final como he dicho todo es suyo y saben hasta de color es la m.ie… que ha echado por la mañana cada uno de los 1300millones de chinos y de parte del resto del mundo seguramente, pero internamente el germen de la inestabilidad lo tienen ahí
Entonces, y teniendo en cuenta especialmente la última frase del artículo, ¿es mejor no tomar medidas para desinflar la burbuja o dejarla y que explote finalmente cual supernova más adelante?
Personalmente ya me hubiera gustado que se hubieran tomado medidas de estas por aquí hace ya más de 20 años. Esto entronca directamente con los inicios de esta página y aquellos debates que tenían muchas decenas de foreros y centenares de comentarios.
Un saludo
Los chinos trabajan duro… eso marca la diferencia…
Mientras no nos pongamos las pilas, para nosotros será: A perro flaco todo son pulgas… y para ellos aunque explote la burbuja, será un ligero resfriado o ni eso…
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No tendré ya mucho tiempo de pasar por aqui…
Me han embaucado en convertirnos en una cosa algo mayor… aumentar el producto 3 veces… Y como he dicho que si, pues, ahora toca currar bastante…
No se pa qué he accedido, será que no me puedo estar quieto…
Por otro lado hemos creado un modelo competitivo y rentable, seria una lastima no dejarlo crecer…
Así que nada, a estar bien por aquí :-)
Suerte… y cuando seas un Elon Musk de la vida, acuérdate de tus pobres compañeros del foro que aquí seguimos sobreviviendo.
Creo que el gran debate en la evolución económico social es el de siempre: Orden Vs Libertad. China está claramente centrada en el orden y eso la hace super poderosa, son muchos y ordenados. Europa claramente está centrada en la libertad, eso nos hace perder fuerza pero nos da gusto, nos hace sentir bien. El problema es que con la actitud que tomemos estamos sembrando hoy lo que recogeremos en el futuro y el gusto de hoy no da de comer mañana.