Peligro en la Hipoteca Multidivisa

[tapahuga]

Buenos días a todos.

Gracias a un forero (Fernando) que publicó las condiciones de su hipoteca multidivisa, me acerqué a la oficina de Caja Segovia de mi ciudad (madrid), a preguntar por dichas condiciones.

Las condiciones eran muy parecidas a las de Fernando, con lo cual quedé con el director para empezar a tramitarla.

Mi sorpresa viene ahora. Me acaba de llamar, y me ha dicho, que Caja Segovia, no está recomendando hacerlas por un motivo: Me ha dicho que dada la inestabilidad del mercado, al ir a cormprar la divisa, les puede repercutir a ellos de forma negativa, esto es, que les cobren mucho más por la compra de la divisa. Dicho gasto, según una cláusula que tienen en la HMD, repercute directamente sobre el cliente, con lo cual un mes te puedes encontrar que en vez de el Libor mensual + 0, 65 ( 2,40 del franco suizo+ 0,65), te encuentres con que te han puesto uno o dos puntos más en el libor,para paliar esa supuesta pérdida del banco.

Me parece algo increible. Me he quedado alucinado. No se si a alguien le han comentado esta opción (yo lo miraría en las escrituras del préstamo), pero como sea así, es un peligro añadido. Según me ha dicho, a los clientes de Caja Segovia, les van a empezar a cobrar dichos gastos.

Un saludo a todos

 

[tagoriana]

Hola! desde mi ignorancia, creo que o alguien esta realmente despistado y no sabe de que habla o es un atraco a mano armada. Pero como va a poner el libor a su antojo un banco asi por las buenas porque les ha salido mal el negocio.???......
Estoy muy sorprendida ya nos contestara alguno de los compañeros tan entendidos que tenemos. De todas formas ves con cuidado lee bien lo que firmas o no firmes hasta que te informen bien.
un abrazo Tago

 

[cristal]

Yo he preguntado esta mañana en Caja Segovia y me han dicho mas o menos lo mismo.
Que no hay un valor de Libor publicado oficialmente y que dependiendo de la hora del dia puede variar y sobre ese valor ellos te aplican una pequeña subida (aprox 0.07) variable por gastos y comisiones mas el diferencial de 0.65. Dice que eso lo hacen todos los bancos pero que no lo dicen. En otra sucursal de Caja Segovia me han dicho directamente que las hacian pero ahora mismo les han prohibido que las hagan de momento hasta ver en que desencadena toda esta situación.
Lo mismo en DB que actualmente no las hacen.

Creeis que es ahora un buen momento? Tengo que firmar este mes y no lo tengo nada claro. Mis condiciones son importe solicitado 130.000€ y el valor de la vivienda 328.000€¿que os parece?

 

[Yokohama]

Mienten o lo que es peor, no saben.

El libor es un índice de referencia internacional que se publica oficialmente, no se puede magrear a conveniencia y mucho menos a posteriori, para cubrir una operación negativa.

El tipo de cambio tampoco.

La cuestión es que el riesgo está implícito en cualquier negocio y a ciertas entidades como las cajas les suena muy remoto... el riesgo de las multidivisa se corre por las dos partes: el cliente que decide libremente en qué divisa / libor tiene su crédito y el banco, que debe decidir cuándo compra las divisas con tus euros o viceversa, si cuando el cliente da la orden o (arriesgando) cuando sus analistas aconsejan.

Me parece muy muy muy cutre intentar defender semejante postura por parte del banco. Si no hay riesgo no hay negocio, 1er día de 1º de económicas. Qué pasada...

Salid corriendo de ahí y mirad si tenéis una mano que no es vuestra en el bolsillo.

 

[trapaga]

libor: es el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres, por lo tanto tiene que tener un valor oficial aunque varie dia a dia ( como los pares de divisas )

tu entidad bancaria, cuando te dice que te va a aplicar el libor + diferencial, tiene que decirte ( al igual que hace con el cambio para la multidivisa ) cuando y de donde sacara ese valor.

el cuando, es irrevelante ya que sera el dia que te calculen las cuotas.

el donde es muy importante por que sera lo que tu puedas exigir o reclamar.

si el donde es de la publicacion oficial, no tienes por que preocuparte.

si el donde es de una publicacion del banco o lo que se marque en el mercado a la hora que ellos calculen que te lo tinen que aplicar, entonces....

para muestra un boton, datos a fecha 22-09-2008

libor de un banco ( pulicacion reuters ) : yen 1 mes= 0,76125; yen 3 meses= 0,9000; yen 1 año= 1,1712

libor de un "broker" hipotcas : yen 1 mes= 0,550; yen 3 meses= 1,000; yen 1 año= 1,290

¿a quien creemos? yo a reuters

saludos

 

[Adrian]

Ineptos

Eso es lo mismo que si en una hipoteca normal te dicen que el euribor se lo inventa el banco, o lo suben caprichosamente un 0,07... Pero qué gente más poco profesional!!!!

 

[hec]

Y con razon a algunos banqueros les llaman ladrones.

Tipos OFICIALES del libor

http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=11948

H.-

 

[Fernando]

Efectivamente, aquí teneis el apartado de mi escritura del préstamo hipotecario del que hablais:

"TERCERA BIS.- TIPO DE INTERES VARIABLE.-
1) Para los "periodos de interés" siguientes al inicial se pac-ta que el tipo de interés nominal aplicable al préstamo en cada uno de ellos se determinará al inicio de los mismos, mediante la aplicación del "INDICE DE REFERENCIA" al que se incre-mentará un MARGEN O DIFERENCIAL. A estos efectos se considerará como “INDICE DE REFERENCIA”:

a) Cuando la deuda se cifre en divisas:
El tipo de interés que obtenga la Caja del Mercado Interban-cario de Londres (LIBOR) para un depósito de igual cantidad y plazo (un mes) y en la misma divisa en que esté cifrada la deuda, dos días hábiles antes de la fecha de comienzo de cada periodo de interés. A este tipo “LIBOR” se le añadirá, expresados en térmi-nos porcentuales, los gastos, comisiones y tributos que deba sa-tisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.
El margen o diferencial que se adicionará será de cincuenta y cinco centésimas de punto (0,55) porcentual"

El director de mi sucursal me avisó de ello, y´lo confirmé cuando me mandó el borrador de mi escritura, pero, a pesar de ello, sigue mereciendo la pena. Para que os hagais una idea yo firmé el 27 de Agosto y el "Libor+gastos" que me aplicaron fue el 0,73, así que me sumaron un 0.13 más aproximadamente, pero bueno, eso, frente al 5,treintaytantos del euribor, es perfectamente asumible, ¿no?.

Un saludo.

 

[tapahuga]

Efectivamente, aquí teneis el apartado de mi escritura del préstamo hipotecario del que hablais:

"TERCERA BIS.- TIPO DE INTERES VARIABLE.-
1) Para los "periodos de interés" siguientes al inicial se pac-ta que el tipo de interés nominal aplicable al préstamo en cada uno de ellos se determinará al inicio de los mismos, mediante la aplicación del "INDICE DE REFERENCIA" al que se incre-mentará un MARGEN O DIFERENCIAL. A estos efectos se considerará como “INDICE DE REFERENCIA”:

a) Cuando la deuda se cifre en divisas:
El tipo de interés que obtenga la Caja del Mercado Interban-cario de Londres (LIBOR) para un depósito de igual cantidad y plazo (un mes) y en la misma divisa en que esté cifrada la deuda, dos días hábiles antes de la fecha de comienzo de cada periodo de interés. A este tipo “LIBOR” se le añadirá, expresados en térmi-nos porcentuales, los gastos, comisiones y tributos que deba sa-tisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.
El margen o diferencial que se adicionará será de cincuenta y cinco centésimas de punto (0,55) porcentual"

El director de mi sucursal me avisó de ello, y´lo confirmé cuando me mandó el borrador de mi escritura, pero, a pesar de ello, sigue mereciendo la pena. Para que os hagais una idea yo firmé el 27 de Agosto y el "Libor+gastos" que me aplicaron fue el 0,73, así que me sumaron un 0.13 más aproximadamente, pero bueno, eso, frente al 5,treintaytantos del euribor, es perfectamente asumible, ¿no?.

Un saludo.

Muchas gracias Fernando por tu valiosa ayuda.
Queda confirmado por tanto, lo que me contó el director de la oficina en cuanto a esos gastos y comisiones extras que te suman al libor. Como bien dices Fernando, si solo te han sumado un 0.13 es muy poco, pero el problema es que un día te vengan con que te han sumado un 2 o 3%. Vigila tu siguiente cuota, a ver que tanto % de más te han aplicado, porque según mi director de caja segovia, iba a ser considerable.

Por otra parte, sería bueno saber si los foreros que tienen sus HMD en Barclays, Bankinter, Caixa Cataluña, etc.... tienen este tipo de clausula.

Un saludo

 

[pepo]

BBK también pone esa cláusula de ese modo:
"...tomándose como referencia para la determinación del tipo de interés nominal anual aplicable en cada periodo de interés, el tipo para operaciones a TRES MESES correspondiente al segundo día hábil anterior a aquel en el que corresponda realizar la modificación, al que se adicionará el porcentaje que representen la totalidad de los gastos e impuestos que graven o puedan gravar en el futuro la obtención de fondos en dicho mercado."

En concreto adicionan un 0,025% al libor correspondiente al segundo día hábil anterior a aquel en el que corresponda realizar la modificación ( excepto en la primera cuota, que aplican el que se refleje en la escritura como tipo de interés inicial). Y en la minuta de Barclays, TAMBIÉN pone esto mismo. Lo que ya no sé es si lo aplican o no.

En cualquier caso, conviene usar el simulador y ver qué representa un 0,025% anual. Realmente un peligro pues como que no lo veo... otra cosa es que digas "vaya morro que tienen", pero es que en las multidivisa tienen que pillar por todos lados...

 

[Invitada81]

Hola, tengo el borrador de la escritura con DB pero lo tengo sin rellenar. Sin embargo si que hay espacio para indicar lo que decis:

TERCERA BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE
1.- DEFINICIÓN:
1 a).- EN DIVISAS: Para cada uno de los ......... (meses, trimestres, semestres, años )............... naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable, estando el préstamo cifrado en divisa, será el resultante de añadir .............. puntos al tipo de interés LIBOR de la divisa en la que se encuentre cifrado el préstamo en ese momento, sin redondeo.
1 b).- EN EUROS: Para cada uno de los ......... ( meses, trimestres, semestres, años )............... naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable, estando el préstamo cifrado en euros, será el resultante de añadir .............. puntos al tipo de interés EURIBOR, sin redondeo.

Pero como veis, en Euros tambien aparece.

Un saludo,

 

[tapahuga]

BBK también pone esa cláusula de ese modo:
"...tomándose como referencia para la determinación del tipo de interés nominal anual aplicable en cada periodo de interés, el tipo para operaciones a TRES MESES correspondiente al segundo día hábil anterior a aquel en el que corresponda realizar la modificación, al que se adicionará el porcentaje que representen la totalidad de los gastos e impuestos que graven o puedan gravar en el futuro la obtención de fondos en dicho mercado."

En concreto adicionan un 0,025% al libor correspondiente al segundo día hábil anterior a aquel en el que corresponda realizar la modificación ( excepto en la primera cuota, que aplican el que se refleje en la escritura como tipo de interés inicial). Y en la minuta de Barclays, TAMBIÉN pone esto mismo. Lo que ya no sé es si lo aplican o no.

En cualquier caso, conviene usar el simulador y ver qué representa un 0,025% anual. Realmente un peligro pues como que no lo veo... otra cosa es que digas "vaya morro que tienen", pero es que en las multidivisa tienen que pillar por todos lados...

Buenos días Peppo.

Esos porcentajes adicionales (0,025),son perfectamente asumibles. En caja segovia, al compañero Fernando, le han aplicado un 0,18. Imagínate que un mes debido a la actual situación del mercado de divisas,se desmarca el banco con unos gastos adicionales del 2 o el 3%. Ahí si que habría un problema.
Lo que desconozco es que si se puede dar el caso de dichos porcentales.
Un saludo.

 

[tapahuga]

Hola, tengo el borrador de la escritura con DB pero lo tengo sin rellenar. Sin embargo si que hay espacio para indicar lo que decis:

TERCERA BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE
1.- DEFINICIÓN:
1 a).- EN DIVISAS: Para cada uno de los ......... (meses, trimestres, semestres, años )............... naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable, estando el préstamo cifrado en divisa, será el resultante de añadir .............. puntos al tipo de interés LIBOR de la divisa en la que se encuentre cifrado el préstamo en ese momento, sin redondeo.
1 b).- EN EUROS: Para cada uno de los ......... ( meses, trimestres, semestres, años )............... naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable, estando el préstamo cifrado en euros, será el resultante de añadir .............. puntos al tipo de interés EURIBOR, sin redondeo.

Pero como veis, en Euros tambien aparece.

Un saludo,

Buenos días Invitada81.
Mirando lo que pone en el borrador de tu HMD, no veo el concepto del que estamos hablando, me refiero a algo del estilo y que como hemos visto, aparece en caja segovia, bbk, y barclays
al libor oficial en ese momento, habrá que sumarle los gastos, comisiones y tributos que deba sa-tisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.

En la tuya,solo habla de que se aplicará un diferencial al libor correspondiente en ese momento, pero nada más.

Un saludo

 

[Invitada81]

Buenos días Invitada81.
Mirando lo que pone en el borrador de tu HMD, no veo el concepto del que estamos hablando, me refiero a algo del estilo y que como hemos visto, aparece en caja segovia, bbk, y barclays
al libor oficial en ese momento, habrá que sumarle los gastos, comisiones y tributos que deba sa-tisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.

En la tuya,solo habla de que se aplicará un diferencial al libor correspondiente en ese momento, pero nada más.

Un saludo

Quizas lo haya entendido mal, pero yo entiendo que en este parrafo van a a poner el porcentaje de mas:

1 a).- EN DIVISAS: Para cada uno de los ......... (meses, trimestres, semestres, años )............... naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable, estando el préstamo cifrado en divisa, será el resultante de añadir .............. puntos al tipo de interés LIBOR de la divisa en la que se encuentre cifrado el préstamo en ese momento, sin redondeo.

 

[trapaga]

Invitada81

a lo que se refiere lo tuyo, es al libor + diferencial ( lo que a acasi todos )

a lo que se refieren los otros es al libor + diferencial + gastos, comisiones y tributos que deba satisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.

al final, lo uno y lo otro es casi lo mismo, y en todo caso para hacerte creer que unos diferenciales son mas altos que otros y asi tendrias un " ahorro".

supon que el libor es el mismo en ambos, que tu diferencial es 0,7 ( y siempre te aplicaran este ) y el otro es de 0,65. en principio parece mejor el de 0,65, pero a este te aplicaran otro porcentaje (que no lo reflejan y es que es variable en el tiempo por condiciones de mercado) y suponte que un mes es 0,025, pues le saldra un diferencial de 0,675 o suponte que oto mes es de 0,18, pues saldra un diferencial de 0,83.

como ves tu siempre serias libor + 0,7 y el otro 0,675 o 0,83 o....

esto no quiere decir que a ti no te apliquen esos "gastos, comisiones, etc" sino que ya lo incluyen en tu diferencial.

espero habertelo aclarado

saludos

 

[Cp-tokyo]

Hola, mi respuesta es mas de lo mismo. Es sorprendente que diga que te suben como si fueese algo aleatorio, lo que sea debe estar en la escritura y firmado, no puede ser "porque me viene bien"....
EL libor está referenciado a algo, en mi caso (que es bankinter) al publicado por reuters a las 11 de la mañana. Mi escritura dice textualmente:

"El tipo de referencia será el tipo de interés en el Mercado Interbancario de Londres LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters "LIBOR01" a las once de la mañana, dos días hábiles antes de la fecha en que deba de iniciarse un nuevo periodo de interés"

Aparte estaría el diferencial , en mi caso +0,9 si es en divisa y +0,4 si es euribor.....

 

[Doctore]

Buenos días a todos.

Gracias a un forero (Fernando) que publicó las condiciones de su hipoteca multidivisa, me acerqué a la oficina de Caja Segovia de mi ciudad (madrid), a preguntar por dichas condiciones.

Las condiciones eran muy parecidas a las de Fernando, con lo cual quedé con el director para empezar a tramitarla.

Mi sorpresa viene ahora. Me acaba de llamar, y me ha dicho, que Caja Segovia, no está recomendando hacerlas por un motivo: Me ha dicho que dada la inestabilidad del mercado, al ir a cormprar la divisa, les puede repercutir a ellos de forma negativa, esto es, que les cobren mucho más por la compra de la divisa. Dicho gasto, según una cláusula que tienen en la HMD, repercute directamente sobre el cliente, con lo cual un mes te puedes encontrar que en vez de el Libor mensual + 0, 65 ( 2,40 del franco suizo+ 0,65), te encuentres con que te han puesto uno o dos puntos más en el libor,para paliar esa supuesta pérdida del banco.

Me parece algo increible. Me he quedado alucinado. No se si a alguien le han comentado esta opción (yo lo miraría en las escrituras del préstamo), pero como sea así, es un peligro añadido. Según me ha dicho, a los clientes de Caja Segovia, les van a empezar a cobrar dichos gastos.

Un saludo a todos

Francamente y sin pretender herir sensibilidades, creo que el director de esa sucursal estaría mejor trabajando en otro lugar porque esta claro que su trabajo no sabe ni de que va.


Al banco no le repercute en NADA el cambio de divisa y se sabe exactamente y con CRISTALINA CLARIDAD el coste del LIBOR que tiene la divisa y que es lo que le cuesta al banco. Recordemos que el libor es el LONDON INTER-BANK OFERED RATE o tasa interbancaria que se aplica en la plaza de Londres, información PÚBLICA que sale en registros de entidades OFICIALES.

Lógicamente, lo que el banco gana con la hipoteca es el diferencial y todas las comisiones que cobra por el cambio de divisas.

El riesgo asumido no es otro que el posible impago de la cuota por parte del hipotecado como cualquier otra hipoteca.

Además, el sistema hipotercario está perfectamente REGULADO y la ley es muy clara al respecto sobre las obligaciones y derechos de ambas partes para cubrir cualquier indefensión, como esta que estás planteando.

El coste de compras de divisas también debe ser claro al respecto y los bancos tienen CLARA inoformación sobre el COSTE que le cobra sus Brokers por los servicios prestados. EN NINGÚN MOMENTO EL TIPO DE CAMBIO CRUZADO DEBE INCIDIR SOBRE EL COSTE APLICAR EN LA COMPRA-VENTA DE DIVISAS y mucho menos repercutir este coste puntual sobre un volumen determinado de divisas al tipo de interés sobre el global de la deuda.

Vamos que es como mezclar las churras con las merinas.

Ya me gustaría encontrarme con un Director de Sucursal como el que me comentas, que además de ponerle de vuelta y media se iba a ir con un informe muy clarito al Banco de España.

Por favor, informaros bien, desconfiad siempre y no dejéis que os tomen el pelo.


Un saludo.

 

[pepo]

¡ Olé, doctore! Qué razón llevas... es que es así. Ese director le ha contado una milonga.

En mi caso cuando firmé la escritura con bbk sabía que algo iban a representar esos "gastos y tributos" y no sabía cuanto. Estuve a punto de firmar con Barclays, y también ponía lo mismo en el borrador de la escritura ( yo creo que hay gente en barclays que ni ha reparado en que le cobran un 0,025% más). Como dije, en bbk en la primera cuota no adicionaron nada, pero en las siguientes han sumado 0,025 al libor publicado de BBA. Como dice tapahuga, un 0,025% es asumible, "un gasto de broker". Si algún día intentan cobrar más, no voy a pasar por ahí.
Saludos.

 

[pepo]

Por cierto, lo olvidaba, ya que hablamos de tener en cuenta gastos o costes adicionales, tened en cuenta que no todos los bancos y cajas utilizan la misma fórmula del carrete --> I = C x R x T, ( es decir, Interés a pagar es igual a Capital pendiente x Rédito -tipo de interés- x Tiempo)

El TIEMPO no es igual para todas las entidades. Unos te lo calculan normal, y otros respecto a "los días efectivamente transcurridos sobre la base del año bancario". Esto en la práctica supone que te calculan los intereses sobre 365 días naturales al año ( ó 366 en bisiestos) sobre 360 días del año bancario. Un pellizquito, "una nimiedad", pero un suma y sigue. Leeros bien el borrador de la escritura. Estamos de acuerdo en que es poco dinero, pero sienta mal no contar previamente con ello, que no te salgan las cuentas.

También es cierto que dice un dicho popular que el más feliz no es el que más sabe... Al fin y al cabo el gran ahorro de pasta está por otro lado, y si no te enteras de estas triquiñuelas tú tan feliz. Bueno, sí. Pero mientras vienen bien dadas; cuando vienen mal dadas, nadie te va a recortar por donde te la clavan.

 

[Invitada81]

Invitada81

a lo que se refiere lo tuyo, es al libor + diferencial ( lo que a acasi todos )

a lo que se refieren los otros es al libor + diferencial + gastos, comisiones y tributos que deba satisfacer la Caja para la obtención de dichos depósitos.

al final, lo uno y lo otro es casi lo mismo, y en todo caso para hacerte creer que unos diferenciales son mas altos que otros y asi tendrias un " ahorro".

supon que el libor es el mismo en ambos, que tu diferencial es 0,7 ( y siempre te aplicaran este ) y el otro es de 0,65. en principio parece mejor el de 0,65, pero a este te aplicaran otro porcentaje (que no lo reflejan y es que es variable en el tiempo por condiciones de mercado) y suponte que un mes es 0,025, pues le saldra un diferencial de 0,675 o suponte que oto mes es de 0,18, pues saldra un diferencial de 0,83.

como ves tu siempre serias libor + 0,7 y el otro 0,675 o 0,83 o....

esto no quiere decir que a ti no te apliquen esos "gastos, comisiones, etc" sino que ya lo incluyen en tu diferencial.

espero habertelo aclarado

saludos

Muchas gracias por la aclaracion.
Lo que me ha pasado que estoy intentando buscar la minima cosa en la escritura para reclamar y muchas veces veo cosas donde no son, jejeje.

A ver si firmo ya de una vez y me quito de tanto leer y mirar informacion.

Muchas gracias de nuevo.

Un saludo a todos.