No es extraño que las condiciones que ofrezca la hipoteca del promotor chirríen un poco, ya que se aprovechan de una serie de ventajas que el resto de bancos no tienen:
- No hay que pagar IAJD sobre la hipoteca, que vienen a ser unos 1500€ po cada 100.000€ que pidas de préstamo.
- No hace falta tasación, ya que el banco conoce de sobra el valor de los pisos (entre otras cosas porque en función de éste se ha hecho el reparto de responsabilidad hipotecaria de la hipo del promotor)
- La comisión por subrogación suele ser menor que las comisiones de apertura de otros bancos, con lo que saben que eso que te ahorras
-Suelen ser más flexibles con a quien le conceden la hipoteca, pues con la que está cayendo casi cualquiera es más solvente a medio plazo que un promotor, y ellos la pasta ya la tienen en danza
- Te pueden colar los goles que te dejes, porque la responsabilidad de informar sobre el préstamo recae sobre el promotor (con lo que tienen las espaldas cubiertas)
Total, que al final te encuentras con que para irte a otro banco tienes que poner 8 o 10 billetes de 500€ por delante, y eso tira para atrás a muchos, que no se paran a echar la cuenta de en cuanto tiempo recuperarían esa inversión...
Otra cosa es que vayas a distintos bancos a preguntar que condiciones dan (si es que las dan) para subrogaciones con antiguedad inferior a un año, ya que subrogarse es infinitamente más barato que abrir una hipoteca de nuevas.
Ejemplo práctico:
Capital 200.000€
comisión por subrogación CajaMar 0,5% 1000€
Intereses pagados el primer año al 3,25% 6500€
Intereses pagados el segundo año al 3,25% 6400€
comisión de apertura Banco Jones 0,5% (esto es un valor medio razonable) 1000€
IAJD nueva apertura 1,5% 3000€
Gastos de notario, registrador, etc. 1000€ (más o menos)
Tasación para Banco Jones 350€
Condiciones Banco Jones: 3% 6 meses y luego Euribor+0.75 sin suelo
Intereses pagados el primer año con Banco Jones: 5000€
Intereses pagados el segundo año con Banco Jones:3960€
Conclusión:
Con Cajamar: 13900€ a fondo perdido en 2 años
Con Banco Jones (hipoteca nueva): 14310€
Con Banco Jones (subrogación):13000€ (suponiendo que la subrogación tarda unos 3-4 meses)
La pega de este asunto: que el Banco Jones te tiene que dar el visto bueno a la operación, para lo cual la tasación tiene que ser buena, o tienes que necesitar menos del 80% del valor de compraventa/tasación, y que todos los bancos te intentan colar algún producto superfluo (seguro de protección de pagos, de vida, de tipos de interés, de meteoritos, de tornados...)