Don Pimpon y demás compis... os necesito!

[sinoal]

Perdonad que sea pesado, pero tengo la esperanza de que me podais ayudar:

Firmé el contrato de compraventa con el constructor en el que decia que optaba por subrogarme al préstamo hipotecario de él. (en realidad me dijeron que no podia elegir el no subrogarme, la crucecita ya estaba marcada).(Banco Santander)

La cosa es que me interesa hacerlo con dicho banco, pero no a las condiciones pactadas con la constructora (euribor + 0,75), sino a un acuerdo que tiene el Santander con MUFACE (a la cual pertenezco) mucho más beneficioso (euribor + 0,47)

¿Qué puedo hacer? Aconsejadme por favor.

Por cierto, me preocupa una frase que de la hipoteca:
"ascendiendo la comisión por amortización anticipada al 1%, calculada sobre el capital pendiente de amortizar"

¿se refiere a amortización parcial o total, o a las dos?
Y lo que es peor, tenia entendido que el 1% era sobre lo que amortizabas (si amortizabas 5000 la comisión era de 50€), y aqui me da la sensación que habla del total de la hipoteca, ¿me podeis aclarar esto?

MIL GRACIAS

 

[Badraul]

Perdonad que sea pesado, pero tengo la esperanza de que me podais ayudar:

Firmé el contrato de compraventa con el constructor en el que decia que optaba por subrogarme al préstamo hipotecario de él. (en realidad me dijeron que no podia elegir el no subrogarme, la crucecita ya estaba marcada).(Banco Santander)

La cosa es que me interesa hacerlo con dicho banco, pero no a las condiciones pactadas con la constructora (euribor + 0,75), sino a un acuerdo que tiene el Santander con MUFACE (a la cual pertenezco) mucho más beneficioso (euribor + 0,47)

¿Qué puedo hacer? Aconsejadme por favor.

Por cierto, me preocupa una frase que de la hipoteca:
"ascendiendo la comisión por amortización anticipada al 1%, calculada sobre el capital pendiente de amortizar"

¿se refiere a amortización parcial o total, o a las dos?
Y lo que es peor, tenia entendido que el 1% era sobre lo que amortizabas (si amortizabas 5000 la comisión era de 50€), y aqui me da la sensación que habla del total de la hipoteca, ¿me podeis aclarar esto?

MIL GRACIAS

Sinoal, sobre la comision de cancelacion, eso ponga lo que ponga el contrato, viene regulado por ley, asi que no hagas caso del 1% ese, y si pone un 25% tampoco. la comision es 0,50% los primeros 5 años de vida de la hipoteca, y 0,25% el resto.
sobre la subrogacion, lo mismo, por muchas cruces que ponga el contrato, la subrogacion es libre, y por su puesto no te pueden obligar a hacerlo con uno u otro banco. Habla directamente con la sucursal, y dile que tu te subrogas, pero con las condiciones de MUFACE, o te vas a cualquier otro banco tipo banesto, que ademas tiene mejores condiciones que santander con tu convenio. Ibercaja tambien tiene unas condiciones similares o mejores al ser funcionario, que es Euribor + 0,30 los 3 pirmeros meses, y resto E+0,45 sin vinculacion en escritura, aunque te pediran el seguro de hogar 1 año...el segundo ya haces lo que te convenga mas.

saludos, y espero serte un poco de ayuda.

 

[Krampo]

Respecto a las comisiones por amortización anticipada que comenta Badraul, hay que tener en cuenta que son las que establece la ley 41/2007 y que el artículo 7 de esa Ley restringe la aplicación del nuevo sistema de compensaciones por amortización anticipada a "contratos ... formalizados CON POSTERIORIDAD a la entrada en vigor de esta Ley...".

Por tanto, habrá que ver la fecha en la que el promotor formalizó ese préstamo.

 

[ArsNatura]

Respecto a la crucecita que figura en el contrato y que te compromete a subrogarte a la hipoteca del promotor no tiene ninguna validez legal, se trata de una claúsula a todas luces abusiva que vulnera tus derechos y por tanto ningún juez la tomaría por válida.

Es decir, olvídate de esa cláusula y busca banco (o condiciones) a tu antojo. Si no están de acuerdo que te denuncien por incumplimiento de contrato. No tienen nada que hacer por esa vía.

Un saludo.

 

[Don Pimpon]

Como te decía (creo) ayer, NO,repito, NO se puede incluir una cláusula de obligación de subrogación en el contrato de compraventa, y si aparece se considera automáticamente como no escrita, como se recoge en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículo 83:
"1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas"
y artículo 89:
"3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad."
El espabilao del promotor pretende ahorrarse el 1% de comisión de cancelación de la hipoteca largándote a ti un truño de condiciones financieras, y te casca esa cláusula en el contrato por su cuela. Ni caso.
Te sacas en papel la ley que cito más arriba (y que voy a colgar en PDF en breve), subrayas con fosforito los artículos que te he dicho y te vas al promotor a decirle que ya está cambiando el contrato y que su hipoteca se la va a quedar su prima.

Un saludo

 

[Jose2]

Voy a armar el lio

Respecto a la crucecita que figura en el contrato y que te compromete a subrogarte a la hipoteca del promotor no tiene ninguna validez legal, se trata de una claúsula a todas luces abusiva que vulnera tus derechos y por tanto ningún juez la tomaría por válida.

Es decir, olvídate de esa cláusula y busca banco (o condiciones) a tu antojo. Si no están de acuerdo que te denuncien por incumplimiento de contrato. No tienen nada que hacer por esa vía.

Un saludo.

Antes de que me comais os dire que voy a hacer de abogado del diablo/promotor, y no quiero decir que esto esté bien hecho ni que sea legal.

Yo defendería esto ante un juez o quien fuese de la siguiente manera:

Promotor.- "Yo le envié a usted un contrato en el que se daba a elegir si usted quería subrogarse a mi hipoteca o quería buscarla por su cuenta, y usted señaló que quería subrogarse a mi hipoteca y lo firmó. Yo en ningun momento le obligué a que tachase esa casilla y fue usted quien la tachó.
Por otro lado, si usted dice que fui yo quien la tachó demuestrelo"



Y viendolo así la verdad es que creo que va a ser dificil demostrar lo contrario.

 

[Krampo]

Promotor.- "Yo le envié a usted un contrato en el que se daba a elegir si usted quería subrogarse a mi hipoteca o quería buscarla por su cuenta, y usted señaló que quería subrogarse a mi hipoteca y lo firmó. Yo en ningun momento le obligué a que tachase esa casilla y fue usted quien la tachó.
Por otro lado, si usted dice que fui yo quien la tachó demuestrelo"

Requisito para poder hacer esa argumentación: que la crucecita esté hecha a mano. Si viene preimpresa en el contrato (y no me extrañaría nada que así fuese), será difícil decir que la marcaste tu voluntariamente en el momento de firmar.

 

[Don Pimpon]

Pero da igual, como digo, ponga lo que ponga el contrato esa cláusula es nula

 

[Gonzalo]

Pues yo estoy con Jose.

Los contratos están para cumplirlos y si firmaste eso en su día,libremente y con consentimiento pleno y sin mediar engaño,has de cumplir con lo pactado.

Luego nos quejamos de que nos hacen perrerías y nos intentan engañar en los contratos que firmamos con los bancos,no cumpliendo ésto o aquéllo,pero cuando nos toca cumplir a nosotros y nos duele,vienen las lamentaciones y pretendemos obviar lo que en su día aceptamos.No me parece de recibo.

Hay que estudiar muy bien lo que te ofrecen y si te interesa lo firmas,pero con todas las consecuencias presentes y futuras.

Ahora bien,si lo que has firmado es contrario a Derecho,adquiere la condición de nulo de pleno derecho y es susceptible de dirimirse ante los Tribunales.


Un saludo.

 

[ArsNatura]

Pero da igual, como digo, ponga lo que ponga el contrato esa cláusula es nula

Efectivamente. Una cláusula abusiva se toma como no escrita y da igual si la has firmado libremente y con plena consciencia.

¿Si el promotor hubiera puesto una cláusula en la que obliga al comprador, en caso de incumplimiento de contrato, a resarcirle con la sangre de su primer hijo varón? Pues esto es igual de ilegal: No te pueden obligar a firmar con una entidad concreta ni a subrogarte a ningún préstamo.

Un saludo.

 

[Don Pimpon]

Pues a eso voy, que según lo expuesto en la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios (recientemente colgada en el foro por un vengador enmascarado) esa cláusula no se ajusta a derecho, por estar recogida en la lista de cláusulas declaradas abusivas (como el redondeo, por ejemplo).
No es tanto una cuestión de no cumplir con lo firmado, como una cuesión de no pretender colarle goles al comprador (que compra muy de tarde en tarde) sólo porque el vendedor sabe latín y griego (porque vende, o le gustaría vender, mucho y muy a menudo).
La libertad de elegir hipoteca o quedarte con la del promotor no puede estar vinculada por un contrato entre las partes, y punto. Del mismo modo, no se puede penalizar al comprador de forma alguna por no quedarse con la deuda del vendedor. Esto no está sujeto a vaguedades, sino que viene recogido de forma expresa y literal en la ley antes citada, junto con otras púas típicas de vendedor marrullero como obligar al comprador a cargar con los impuestos que corresponden a la parte vendedora.
Para una vez que la ley es clara en algo...

 

[Gonzalo]

Sin duda tenéis razón en el caso particular que ocupa este tema;mi post iba más encaminado hacia la generalidad,a aquellos que firman sin mirar y saber lo que firman y luego se lamentan de tal hecho,pretendiendo no cumplir lo firmado y criticando que el otro firmante quiera hacer valer sus derechos,adquiridos tras la firma de dicho contrato.

Es claro que la Ley está para cumplirla y los contratos que se ajustan a derecho son Ley y hay que cumplirlos.

saludos

 

[ArsNatura]

...
Es claro que la Ley está para cumplirla y los contratos que se ajustan a derecho son Ley y hay que cumplirlos.
...

En esto también tú tienes toda la razón del mundo. El caso que nos atañe es muy claro; pero hay otros muchos en los que los consumidores somos imbéciles y firmamos lo que nos ponen delante de las narices... y luego vienen los lloros.

Saludos!

 

[Jose2]

Sabía yo que este hilo se animaba

Requisito para poder hacer esa argumentación: que la crucecita esté hecha a mano. Si viene preimpresa en el contrato (y no me extrañaría nada que así fuese), será difícil decir que la marcaste tu voluntariamente en el momento de firmar.

Imagino que si el promotor es tan listo como para hacer el contrato dandote a elegir una cosa u otra, habrá hecho la crucecita a mano. Si no es así, por supuesto que nuestro compi lo tiene ganado, y el promotor queda segundo en el ranking de tontos (segundo por tonto, que si no hubiese sido primero)

Pues yo estoy con Jose.

Que susto, pensaba que estabas detrás mia !!!

Efectivamente. Una cláusula abusiva se toma como no escrita y da igual si la has firmado libremente y con plena consciencia.

¿Si el promotor hubiera puesto una cláusula en la que obliga al comprador, en caso de incumplimiento de contrato, a resarcirle con la sangre de su primer hijo varón? Pues esto es igual de ilegal: No te pueden obligar a firmar con una entidad concreta ni a subrogarte a ningún préstamo.

Recuerda que si la crucecita está hecha a mano del promotor, será ilegal, pero a ver quien lo demuestra.

Pues a eso voy, que según lo expuesto en la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios (recientemente colgada en el foro por un vengador enmascarado) esa cláusula no se ajusta a derecho, por estar recogida en la lista de cláusulas declaradas abusivas (como el redondeo, por ejemplo).
No es tanto una cuestión de no cumplir con lo firmado, como una cuesión de no pretender colarle goles al comprador (que compra muy de tarde en tarde) sólo porque el vendedor sabe latín y griego (porque vende, o le gustaría vender, mucho y muy a menudo).
La libertad de elegir hipoteca o quedarte con la del promotor no puede estar vinculada por un contrato entre las partes, y punto. Del mismo modo, no se puede penalizar al comprador de forma alguna por no quedarse con la deuda del vendedor. Esto no está sujeto a vaguedades, sino que viene recogido de forma expresa y literal en la ley antes citada, junto con otras púas típicas de vendedor marrullero como obligar al comprador a cargar con los impuestos que corresponden a la parte vendedora.
Para una vez que la ley es clara en algo...

Creo que en este caso (y siempre hablando de la crucecita a boli) no está vinculada, ya que no te han obligado a firmar nada. El promotor puede decir que solo te estan consultando, porque el estudio de la operación por parte del banco conlleva unos gastos y un tiempo que se pueden ahorrar en caso de que te vayas a otra entidad (por poner un ejemplo, que seguro que un buen abogado dará mil razones más para argumentarlo) y ahora esos gastos ¿quien los paga?.

 

[Don Pimpon]

Pues precisamente, si no está vinculada, si no te han obligado, si quieres coges y te vas a otro banco.
¿Quien paga los gastos del estudio?
Vamos a ver.
¿Yo he pedido un estudio? No, yo he mostrado mi interés por la hipoteca del promotor.
El promotor, que tiene bastante más interés que yo en endosarme su hipoteca (porque se ahorra el 1% de cancelación, o el 0,5% si es reciente) pide el estudio por la cuenta que le trae. Si yo luego me voy a otro lado, lo que el promotor tenga con el banco es cosa suya.
O visto de otro modo: si yo voy buscando una buena hipoteca y entrego mis datos para el estudio a media docena de sucursales ¿pago los gastos que genera ese estudio en cada banco?¿o si acaso los pago en la comisión de apertura del banco con el que firme?

 

[Jose2]

Es a lo que vamos. Que no sabemos hasta que punto un juez diría que le han obligado a quedarse con la hipo del promotor

 

[sinoal]

Compañeros, gracias por vuestro apoyo. Deciros que la crucecita está NO está hecha a mano. Viene ya impresa. Pero me da un poco de miedo meterme en rollos judiciales.


Y, en cuanto a lo de la frase:
"ascendiendo la comisión por amortización anticipada al 1%, calculada sobre el capital pendiente de amortizar" ¿No creeis que habla del 1% de todo el dinero que deba en ese momento?

Y ¿me podria dirigir a cualquier sucursal del santander, o tiene que ser a una en concreto?

Gracias, gracias y gracias.

 

[Jose2]

Viene ya impresa.

Lo que yo digo, ese promotor no sirve ni para esconderse, porque se asoma

Y, en cuanto a lo de la frase:
"ascendiendo la comisión por amortización anticipada al 1%, calculada sobre el capital pendiente de amortizar" ¿No creeis que habla del 1% de todo el dinero que deba en ese momento?

Pues si, tiene toda la pinta.

Y ¿me podria dirigir a cualquier sucursal del santander, o tiene que ser a una en concreto?

Gracias, gracias y gracias.

Creo que a esa en concreto

 

[sinoal]

Lo que yo digo, ese promotor no sirve ni para esconderse, porque se asoma



Pues si, tiene toda la pinta.



Creo que a esa en concreto

¿Y eso no es más que abusivo?
Es decir, si yo pago un dinero para amortizar (pongamos 2000€) y me queda todavia por pagarle al banco 100.000€ ¿Deberia pagar de comision 1000€?!!!

 

[Krampo]

¿Y eso no es más que abusivo?
Es decir, si yo pago un dinero para amortizar (pongamos 2000€) y me queda todavia por pagarle al banco 100.000€ ¿Deberia pagar de comision 1000€?!!!

O lo estás interpretando mal o está muy mal redactado. La normativa que regula las comisiones máximas por amortización anticipada siempre habla de % sobre "capital amortizado". Posiblemente ese párrafo esté hablando de (o pensando en) una cancelación anticipada TOTAL del préstamo.