El hilo original está en:
http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa/
y su continuación en:
http://www.euribor.com.es/2007/08/27/continuacion-del-hilo-sobre-la-hipoteca-multidivisa/
Seguimos aquí!
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1.043 comentarios
Muy buena idea la de abrir nueva página, si señor.
Rul, lo bueno de los foros es que cada uno expresa sus opiniones y así todos nos enriquecemos con las aportaciones más o menos acertadas de los demás.
Si lo mejores analistas de los mercados tienen previsiones en muchas ocasiones totalmente contrarias, como vamos a estar completamente de acuerdo nosotros.
Mira a Botín y a Amancio Ortega. Lo que para uno ya no es intersante (inmuebles) para el otro sí lo es, y ambos han demostrado a lo largo de su vida que de negocios entienden y mucho.
Hola soy Willy.
parece que el dns de la empresa tiene problemas con esta url por lo que posteo directamente a la ip 72.167.32.23.
El problema es que no puedo registrarme así :(
Bueno he probado un truquillo y por lo menos puedo postear modificando un poquito el fuente de la página.
Y ahora al turró,
El Banco de desarrollo de Japón emite bonos a 20 años denominados en Euros
Parece que el euro empieza a imponerse como moneda mundial
Los japos (al igual que la OPEP) están que trinan con el dolar, por lo que no es de extrañar esa noticia.
Con el deficit tan bestial que tiene USA, y con la poca confianza que tienen los inversores internacionales en el amigo Busch, el dolar se está yendo a pique.
Hace no mucho, los proveedores de China, Taiwan, Corea del Sur, etc. emitían sus facturas a sus clientes en Europa en dolares. Ahora es raro encontrarse con una factura que no sea en euros.
De todas formas pienso que el mayor batacazo para el dolar sería que China decida al final cambiar gran parte de sus reservas de dolares a euros.
Ojo al dato o Willy ;-).
Traduce un poco esa noticia “El Banco de desarrollo de Japón emite bonos a 20 años denominados en Euros”, eso ¿es bueno o es malo?.
Gracias.
Hola Rul,
parece que clopez a terminado de afinar el servidor, o eso espero ;)
Yo creo que eso tiene que ser bueno, significa que los japones empiezan a apostar por el euro en lugar del dolar y si esto sirve de ejemplo a otros países pues nuestro querido euro podría ser financiado en parte, tal como le pasa al dolar, por el resto de países. Ya que tendrían que comprar euros contras sus monedas para pagar, petróleo, oro, …
Lo dicho, si el euro desplaza al dolar en el mercado mundial el euro estará fuerte respecto a todas las divisas.
Ultimo informe de bankinter
Hoy: “La tarde americana puede ser mejor”
O menos mala… ya que lo más probable es que tengamos una
nueva sesión de bolsas bajistas, desde apertura europea,
principalmente debido a la apreciación de las divisas asiáticas
que se produjo anoche como consecuencia de las presiones que
diversos representantes del G20 (hay reunión este fin de
semana) están ejerciendo sobre China para que acceda a revaluar
el yuan. Aunque vemos esto último como poco probable, lo cierto
es que la apreciación del JPY introduce temores adicionales con
respecto al carry-trade y eso, a su vez, retiradas de posiciones en
bolsas, aunque sólo sea con carácter preventivo. El enfoque de
riesgos crecientes proporcionado por del informe del BoJ que deja
claro que cualquier subida de tipos queda aplazada sine die no es
nuevo, pero no ayuda en absoluto. No parece que ninguno de los
indicadores macro americanos que se publican hoy vaya a salir
bueno como para ayudar a revertir la situación. Con el bono
europeo de referencia a una TIR de 4,11% tampoco vemos
recorrido, a pesar del mal contexto de bolsas. El USD se puede
apreciar hoy de forma pasajera por unos comentarios
infundadamente animosos de Paulson, tal vez hasta 1,4615,
pero volverá a retroceder enseguida. En caso de deshacer
posiciones en bolsas hoy, mejor esperar a la tarde. En cualquier
caso, lo más adecuado sería tomar algunas posiciones cortas…
Vaya que el BoJ no esta por la labor de que es yen se aprecie para nada. Eso es lo que lo deduzco por todo lo que leo, ¿no os parece?
Por lo que la previsión del yen a 150 a finales de 2008 de Deutsche Bank creo que era, pierde peso y por contra gana la de Bankinter de 180. ¿que opinais?
Otra razón más por la que a Japón no le interesa que se el yen se aprecie:
http://actualidad.terra.es/nacional/articulo/nikkei_vuelve_caer_fortaleza_yen_2020107.htm
Con el yen fuerte es más dificil salir de esa supuesta crisis laaaarga de más de diez años (sic) en la que están, puesto que la base de su economia es la exportación, ¿no es así? (“Crisis, what crisis?”, decía Supertramp hace años)
¿Realmente Japón esta en crisis?
Alguien tiene datos de tasa de paro, renta per cápita, poder adquisitivo, etc, etc.
Digo lo mismo que otras veces, a lo mejor suena ingenuo, pero a bote pronto, para mi la gente tiene un nivel de vida mejor en general, es un pueblo más rico que nosotros, en fin, eso es lo que sabemos todos, no?
¿Que son unos rácanos que no consumen y viven de la exportación?, vale y qué? pero exportan por un tubo y por eso les interesa un yen débil…. ah! pero están en crisis!
Por favor, que alguien que sepa más explique.
JOSE08100 los datos malos de japón:
la tasa de paro en Japón es más o menos:
En Septiembre 4%
En Agosto 3,8%
El reciente repunte del paro y la estabilidad de los salarios no permiten prever que la tendencia alcista del consumo vaya a mantenerse en Japón.
Entre julio y septiembre la inversión inmobiliaria se contrajo un 7,8 por ciento, lo que supone la mayor caída sufrida por este indicador en diez años.
Como ves sube mucho el PIB, pero este parece que no se reparte entre la población.
Alguien sabe de alguna entidad que pueda llegar al 87% del valor de tasacion , me han tasado en Caixa Catalunya y lo que necesito es ese porcentaje , me dicen que estan luchando , aunque parece que todas las entidades estan endureciendo las condiciones.
Un saludo
Bueno,
una tasa de paro del 4% es en realidad muy buena. En España estamos cerca del 8% y dicen que esta muy bien. De hecho, se dice que un paro por debajo del 5% se considera pleno empleo. Ese resto sería lo que llaman paro técnico: los que cambian de trabajo, los que sencillamente no trabajan (uno de la pareja) y se encarga de la casa, los despedidos mientras encuentran otro, los que llegan a la edad de trabajar, etc.
Con lo cual un 4% está más que bien (el único que no trabaja es Chin Chan, ejejej)
Lo del la inversión inmobiliria no lo entiendo muy bien. Bueno, si no se construye tanto, será que no hay mucha demanda y el mercado inmobiliario esta digamos “completo” por el momento, ¿puede ser? Por que no será por el tipo de interés para comprar casas ni para construir.
No se Willy, de nuevo a riesgo de parecer ingenuo (o ignorante) digo que a simple vista Japón y la sociedad Japonesa no se muestra como una sociedad en crisis. En crisis estuve Argentina hace unos años con el tema corralito, que la gente verdaderamente no tenía o perdió un montón…
¿A que se llama crisis? ¿a que la banca y la empresa no ganen esas barbaridades que cada año dicen que ganan?
Una sociedad que casi no tiene paro, que tiene un estado de bienestar probablemente invidiable, desarrollada, con vivienda y trabajo digno, etc, etc… pues seré ingenuo o ignorante, pero a mi no me parece que sea una sociedad en crisis, no se que opinais vosotros.
Hola!! Aprovechando que la web va rápida, espero que no os importe que gaste dos líneas para agradecer a Willy y Ironman por todos sus comentarios, por todo lo que enseñan. ¡¡¡¡Gracias!!!!
Hoy me decían que cuando salgan a la luz en 2008 las auditorías sobre este año de Entidades Financieras, la crisis por el efecto subprime puede agravarse. ¿ sí, no? ¿ no lo están descontando ya los mercados?
hola,me gustaria saber si es a dia de hoy ariesgado el contratar una hipoteca multidivisas en yenes y si esta a la espectatiba de que baje con respecto al euro,o es mas fiable hacerlo enfranco suizos
Hola, hoy me han dado en BBVA unas condiciones para un HMD de libor + 1.25% con revisión cada 6 meses.
Que os parece?
Es buena epoca para hacer la HMD.
Gracias.
Para Aghora
las condiciones que te ha dado BBVA son las mejores… de las peores que te puedes encontrar!
Sin ánimo de ofenderte, creo y afirmo que son unas condiciones pésimas. Los bancos están endureciendo las condiciones de las HMD mayoritariamente porque los bancos o cajas que las hacen (muy pocos) están haciendo más HMD que hipotecas referenciadas al Euribor, dicho por el director de una sucursal.
Pásate por alguna sucursal que sepan de que va el producto como Bankinter, Barclays, Caixa Catalunya o BBK creo que me dejo alguno. El diferencial está en estos bancos o cajas entre el 0’65% y 0’90% y el periodo de revisión entre 1 mes a 3 meses.
Siempre es buena época si te puedes ahorrar algún euro y como te he dicho antes los bancos están endureciendo las condiciones y por lo que me han comentado van a ir a más con las HMD.
Un saludo,
Africaans
Hola a todos
Pues yo me sumo a los agradecimientos de NIN a Willy e Ironman…y a todos los demás. Y puestos a repartir no me olvido de Clopez que gracias a él podemos seguir en contacto.
Para Aghora
Como bien dice Africaans los bancos están endureciendo las condiciones y ciertamente estas no son las que había hace tan sólo unas semanas.
En mi humide opinión condiciones como las que planteas son para hacer muchos números y pensar muy bien la decisión.
Creo que tampoco se trata de contratarla “a cualquier precio” y lo que sería más coherente es “patear” lo más posible para tener la opción de poder contratar unas condiciones razonables.
Yo intentaría no “casarme con el primero” y dedicaría algo de tiempo a buscar más ofertas porque ya verás como te valdrá la pena.
En cuanto al riesgo de contratar en este momento la MD, una cosa yo tengo clara, y es que la palabra “riesgo” es una constante, que estaba cuando yo contraté la mía (ya va para cuatro años), que está ahora y que seguro que estará el año que viene.
Quizás estudiar los pros y los contras y plantear posibles escenarios te pueda servir de ayuda para ver si realmente ese riesgo es asumible.
Soy consciente de que esto no resuelve tu pregunta pero es que lo más coherente es que seas tu el que llegue a la conclusión.
Por lo menos tienes el consuelo de que aqui estamos para ayudarte en lo que podamos.
Un saludo
Agustí
Hola a todos
os paso un link interesante para aclarar conceptos, para que veais que tiene que ver el par USD/JPY, con el S&P 500, con el carry trade. y como nos afecta esto a EUR/JPY, que es lo importante para nuestra hipoteca.
http://www.lanacion.com.ar/wsj/nota.asp?nota_id=962332
un saludo
la cuestión es que para meterse hoy en dia y desde hoy en adelante en una hmd, hay que estar muy pendiente de los movimientos de esas divisas, y estudiar los cambios anteriores a tu hmd, la cuestión es dón miramos eso y como nos podemos hacer un poco más “profesionales” sobre este tema, es decir dónde podemos “empaparnos” de toda la información que necesitamos necesitaremos para nuestra hmd, es cierto que hay un seguro para ella? en caso de que pegue un subidón la divisa de tu hmd? no sé si me pudiérais redirgir un poco en este teme os lo agradezco, salu2 a todos
Para 1087#Lynxai
No había visto tu comentario. Te escribo un email con todo lo que he visto hasta ahora que básicamente es lo mismo que ya he comentado.
Un saludo.
Hola de nuevo,
sabeis de una página con charts de divisas como los de dailyfx.com o fxstreet.com pero en español. Tengo un ingles medio pero en ingles técnico me complica más, me gustaría sacarle más jugo a esos históricos. Yo no encuentro en español.
saludos
Para Silvia
Bajo mi punto de vista contratar una MD tal y como comentas requiere estar pendiente continuamente de los movimientos de las divisas (hay quien en la página de inicio tiene ya las cotizaciones en tiempo real…) vamos que es una cuestión básica.
Por lo demás yo lo primero que yo haría es “familiarizarme” con la MD y para ello buscaría toda la información posible, y para ello te recomiendo que leas los post anteriores de este foro donde vas ha encontrar una enorme cantidad de información y de opiniones referentes a cantidad de cuestiones entorno a esta hipoteca.
Para que te vayas “familirializando” aqui tienes algunas direcciones para obtener información en tiempo real:
http://www.ac-markets.es/
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/
http://www.bolsacinco.com/ficha_general.htm?tipo_ficha=divisa&ticker=TEF
Tambien encontrarás información en el bloc que creo TAMA.
Silvia yo te diría que ante todo hay que tener paciencia y “ponerse las pilas” para informarse todo lo posible. Sin prisa pero sin pausa y no te preocupes que si te surgen dudas siempre tendrás este foro para intentar solucionarlas.
Un saludo
Agustí
*mi mail :
mefagusarrobahotmail.com
Hola , estoy a punyo de firmar con barclays , pero hay algo que no me queda claro , cuando pides un cambio de moneda , la chica de barclays me dice que la hacen 2 dias antes de la revision , pero si yo pido el cambio el día 6 y la revision es el día 26 , la moneda podría cambiar mucho , no deberían mantenerme el cambio de cuando yo pido el cambio, alguien puede aclararme como va esto en realidad.
gracias.
Pere, eso depende de cada banco.
La verdad es que quitando al Banco Popular, es raro encontrar entidades que te permitan cambiar de moneda el día que tu quieras, obligándote a hacerlo al vencimiento de las cuotas.
En el caso concreto de Barclays, cuando estuve en negociaciones con ellos, y como “favor especial” me permitían cambiar de moneda en el momento, siempre y cuando estos cambios no fueran habituales, ya que operativamente para ellos, era un cristo. Por tanto, apriétales, que si podían hacer la excepción conmigo, igual la pueden hacer también contigo.
En caso contrario, tienes la posibilidad de contratar un seguro de cambio pero tendrás que negociar la comisión de éste antes de hacer nada. El coste será la suma de la comisión, que te puede salir entre un 0,05% y un 0,20%, más o menos el diferecial de tipos de interés de las monedas de referencia.
IMPORTANTE PARA LOS QUE TENGÁIS O VAYAIS A TENER HIPOTECA MD CON BANKINTER.
Para poder cambiar de divisa el día que queráis en la fecha que queráis y no tener que esperar a la fecha de vencimiento de letra, deberéis contratar con vuestro banco una “línea de seguro de tipo de cambio”, cuyo coste es bajo, pero os permitirá realizar esta operación.
¿Y por qué lo sé?, Pues porque mañana firmo esta línea de cambio y por que no pude realizar esta operación en el momento que yo quise y no pude…
WEnas Rul, yo tenog contratado una HMD tambien con Bankinter..me pùedes decir que pasos hay que seguir y que coste tiene la contratacion de ese “linea de seguro de tipo de cambio” que comentas??
Muchas gracias y aunque no soy persona de escrbir mucho en este foro si que me ha ayudado en muchos aspectos.
Un saludo
Miguel, te he respondido a tu mail con las condiciones de Caixa Catalunya Carretera de Cádiz y la idea del BBK y Kutxa, a ver si podemos hacer presión aquí en Málaga que parece que la cosa está difícil.
Por cierto cómo veríais la idea de desplazarse, en último término, a otra ciudad para pedir condiciones y que luego te traspasaran la operación a tu banco más cercano… ¿es factible?
Por último alguien me podría enviar las famosas herramientas recopiladas por TAMA ya que sus enlaces están actualmente rotos. Lo agradecería enormemente.
Un saludo,
Lynxai
hola soy nuevo en el foro y llevo unos dias leyendo vuestros comentarios , me parece muy bueno esto de la hipoteca multidivisas, yo quisiera hacerme una , actualamente tengo mi cuenta con el santander, hay alguien que la tenga echa con ellos y que me pudiese orientar de que condiciones le dieron? y si no me podeis aconsejar que entidades dan mejores condiciones? , os agradezco de antemano toda la informacion que detallais en el foro y espero ser un nuevo forero mas , un saludo.
Cachycuela.
Los pasos, son:
1.- Hablar con tu oficina.
2.- Decirles que quieres abrir una línea de seguro de cambio para tu hipoteca.
3.- Te pedirán las 3 últimas nóminas, el IRPF y los IBIs.
4.- Te citan un día y firmas el seguro ante notario.
En mi caso me han dicho que el coste será aprox… de unos 34€ y tengo una cojohipoteca ;-).
Sólo una pregunta:
Entiendo que este producto es arriesgado, y todo eso, pero, con los datos de hoy en día, hablando de hipotecar en yenes, euribor a 4.56, libor+0.75 y cambio en aprox. 162 yen/euro, la diferencia en una hipoteca de unos 130.000 a 20 años entre pagarla en yenes y en euros sería casi de 300€. Entiendo que la HMD no depende de un sólo dato (tipo de interés) sino de cuatro (tipo aquí, tipo en país de la moneda, LIBOR y sobre todo, el cambio de la moneda), y que de un día para otro éstos pueden cambiar y darse la vuelta, pero también veo que si “fijamos” los tres primeros (sólo para hacer el cálculo), sale que el cambio debería ser de 141yen/EUR para IGUALAR la cuota de una hipoteca tradicional…
A la luz de ésto, si en un año me ahorro, pongamos, unos 250×12=3000 €, y aunque luego el yen se salga de las tablas, siempre me queda la opción de saltar a otra moneda en que el problema es que me “ahorraré” menos… ¿dónde está el “superriesgo” de que tanto se habla…? Lo siento, pero no lo veo, a no ser que nos creamos que siempre hemos de ahorrar esos 300€ y dispongamos de ello con la alegría que tanto nos caracteriza, olvidándonos de que no podemos ni debemos…
No sé. Igual estoy diciendo una sarta de chorradas, porque no soy ningún experto, pero…
Un saludo.
TGG
Hola,
Acaban de hacerme la siguiente oferta para una HM en yenes:
– Libor trimestral + 1%
– Revisión: trimestral
– Amortización: trimestral, cuota constante. Cuota decreciente
– Se pueden realizar tantos cambios de una divisa a otra como se quiera
– Plazo: hasta 30 años
– Comisión apertura: 0,25%
– Comisión cambio de divisa: 0,20% (no especifican ningún mínimo)
– Comisión amortización. 0%
– Comisión cambio/amortización: 0%
– Comisión cancelación anticipada: 1,00%
– Comisión subrogación entre entidades: 0,50%
Como esta información me la han pasado por e-mail hay cosas que no sabré hasta mañana: condiciones para la HM en euros, por ej.
Agradecería mucho que me dieseis vuestra opinión acerca de estas condiciones. ¿Alguien con libor trimestral para poder comparar?
Evidentemente tiene sus pros y sus contras. Los que yo veo y me gustaría que alguien me dijera si me dejo alguno, son los siguientes:
PROS:
– Como no es previsible una bajada del libor/yen (en todo caso, es más probable una subida), durante el trimestre tienes seguro el tipo de interés.
– La amortización trimestral te permite disponer de un dinerillo que, en otro caso, tendría el banco (dinerillo que serviría para invertir, comprar yenes …)
– Al tener por delante un trimestre, se dispone de un plazo de tiempo mayor para decidir cuándo comprar yenes al mejor precio.
– Si el yen se revaloriza durante el trimestre tienes un poco “cubierta la espalda”.
CONTRAS:
– Si el libor baja, pierdes dinero (aunque no parece probable)
– Si el yen se devalúa durante el trimestre, pierdes dinero.
– Las amortizaciones trimestrales pueden ser más duras de llevar, pero esto es totalmente subjetivo
– El diferencial del 1% es un poco alto.
– ¿?
Aparte del tema del diferencial (se intentaría negociar), la cuestión que se me plantea es si, en el caso de devaluación del yen, se compensarían las posibles pérdidas con la inversión del dinerillo de la cuota que no tengo que pagar hasta el siguiente trimestre (más la “seguridad” que da el librarte de las posibles subidas del libor durante 3 meses).
POR FAVOR, espero vuestras opiniones (es que ahora mismo tengo la cabeza como el blandiblú).
Gracias y un saludo
TGG, muy fácil.
Pues que si el par EUR/JPY pasa de 162 a 141 como pones en tu ejemplo, significará que tu deuda se habrá incrementado un 13%, es decir, que en vez de deber al banco 130.000 euros, le deberás 146.900 euros. Si además cambias a una moneda como puede ser el euro donde los tipos van a ser mucho más altos que con el yen, pues significará que pasas a pagar una cuota mucho mayor que al inicio del préstamo. Haz números.
Rectificación: donde dije 141€, son en realidad 114€…
Perdón, no había leído la respuesta antes de actualizar.
Sí, eso lo entiendo y te doy la razón, Ironman. Gracias por tu pronta respuesta y disculpa mi porfía, pero…
Aún así, veo que una hipoteca tradicional sale evidentemente más caro, pues de esta forma terminas pagando casi igual de intereses que de capital, sin embargo, para que esta otra sea igual de cara, hay que pervertir demasiado los datos (si bien pudieran cambiar todos a la vez). El riesgo es que con una HMD, la deuda podría terminar con unas cuotas elevadísimas, pero para hacerlo, los datos actuales han de dispararse. Es lo mismo que si ahora subimos el euribor al 15% ó 17%, que es el tipo que había cuando yo era pequeñito… ¿qué cuota pagaríamos con una hipoteca tradicional?
Saludos.
TGG
Pues estadísticamente hablando las probabilidades de que las cuotas con un préstamo en yenes superen las de uno en euros son bajas a corto-medio plazo, pero a pesar de ser bajas tienes que tener en cuenta el riesgo, porque éste siempre estará ahí.
Para entenderlo claramente podríamos poner el ejemplo comparativo de las hipotecas a tipo fijo y variable. Más del 90% de las que se hacen en España son a interés variable, y a corto-medio plazo “parece” más rentable pedirla a interés variable que a un tipo fijo del 6-7%. Pero no nos engañemos. Las de interés variable tienen unos riesgos intrínsecos y si no, mira el ejemplo de EEUU, donde hay mucha gente que se está quedando sin sus casas.
Pues la relación entre una hipoteca en yenes y otra en euros podría ser similar al ejemplo anterior. Aparentemente es más rentable en yenes pero hay un riesgo y hay que conocerlo con claridad antes de entrar.
Hola, es la primera vez que me meto en un foro, y mas en uno de estos, tengo una hipoteca con el popular de 251.000€ a pagar en 23 años (euribor+0,65), me estaba planteando la posibilidad de hacer una HMD a yenes, pero visto los mensajes del foro, ¿seria conveniente esperar antes de cambiar? ademas tengo una hipoteca en el mismo banco de un local y esta euribor+0,75, este tipo de hipotecas no se pueden pasar a multidivisas o si?sabeis de algun otro banco que de mejores condiciones?
Me gustaria que me resolvieseis estas dudas y me informeis un poco (para ver si aprendo un poquito) de todo esto, puesto que ahora me tengo que hacer cargo de estas cosas y no se muy bien como.
Muchas Gracias
perdón pero repitro la pregunta de mi post #21
nadie sabe de una página con charts de divisas como los de dailyfx.com o fxstreet.com pero en español. En español los menus de los charts quiero decir.
Me gustaria estudairlos mejor y en ingle s técnico me cuesta mucho más.
gracias
Noticias de Forex:
aquí va las ultimas noticias de forex sobre el par USD/JPY. Los traders parecen que apuntan a una apreciación del Yen tal como se especifica a continuación….y como algunos paises de la OPEP diversifiquen sus operaciones sobre el crudo en otras divisas distintas del dolar…uf ya veremos “Cruce USD/JPY (dólar frente al yen)
“El cruce USD/JPY (dólar frente al yen) se negocia en estos momentos a 110.26 yenes por dólar.
La tendencia, tanto de corto como de largo plazo bajista. El par se encuentra buscando repetir los targets de 109.77, 109.20 y 106.00.”. Pongo este cruce por que ya se sabe que el par EUR/JPY depende de este. Saludos foro
Para #29, Rul
Hola Rul te agradecería que me explicases en que consiste una línea de seguro de cambio y como funciona. Estoy estudiando la HMD con bankinter y me gustaria ir informado antes de negociar.
un saludo y gracias anticipadas
Para Willy
Me parecio leer en un mensaje tuyo anterior cual era el cambio que tu considerabas bueno para entrar en la HMD en yenes y en francos suizos
Dado que no puedo leer los post anteriores te importaría repetirmelos
Gracias
Hola Jota,
esta es la respuesta que le di a Arsenio
Pero sobre el tema del CHF no te puedo dar ninguna opinión ya que no le sigo mucho la pista.
8)
Noticias curiosas del día:
EURO/DOLAR:
Alcanza otro nuevo máximo en 1,4766 por el escenario de tipos y la especulación
Cumbre de la ASEAN
China, Japón y Corea del Sur aprueban crear un sistema de estabilización de sus divisas en caso de crisis.
Esta decisión ha sido tomada trilateralmente en el marco de la reunión de la ASEAN en la que se ha aprobado la creación de una Unión Aduanera en 2015.
Según cárpatos: 9:37:31 h.
Se observa a grandes operadores rusos comprando fuertemente euros, no parece que el banco central ruso esté ante estas grandes operaciones.
Posiciones especuladoras CFTC
Según los datos publicados el viernes por parte de la Commodity Futures Trading Commisssion, los operadores continúan apostando claramente contra el Dólar. Lo que llama la atención es que los especuladores están cortos frente al Dólar en todos los cruces incluso en el Yen, que es la fuente de financiación de los carry trades. La creciente aversión al riesgo aumentan las posiciones largas en Francos suizos y en Yenes.
La aversión al riesgo hace que tanto las posiciones largas como cortas se reduzcan en la mayoría de ls divisas.: Como resultado la posición neta de los especuladores baja hasta 65.700 millones de dólares frente a los 80.600 de la semana anterior.
El Yen da la vuelta y por primera vez en nueve semanas que se da una posición neta corta. Se pone 20.796 largos contra los 8.897 cortos de la semana pasada.
En el Franco Suizo aumentan los largos a 15.503 desde 2.419.
El Euro reduce su saldo neto largo a 69.429 desde el 76.048.
La Libra esterlina también reduce su saldo en 16.701 a 43.625 contratos largos.
Los dólares canadienses reducen su marcha a 46.723 contratos largos desde 63.588.
Los dólares australianos también reducen su fuerza larga a 32.828 desde 50.637.
El kiwi neozelandés reduce su saldo neto largo a 10.423 desde 13.381 de la semana pasada.
Soy nueva en el foro, aunque llevo leyendolo varios meses. El año que viene quiero hacer una HMD en yenes y me gustaria que alguien me exlicase que es el fishing y como lo aplican los bancos a es las HMD.
Gracias a todos por aclararnos tantas dudas.
Para #39, JOTA:
Esta línea te permite cambiar el día que tu quieras de divisa y no ceñirte al vencimiento de tu letra. Con lo que tú decides cuando y cómo cambiar.
Para Pere:
Para asegurarte el cambio de moneda el día que tu quieras también te puedes abrir una cuenta en yenes. Así vas metiendo la moneda aquí y luego das orden a tu banco de que las cuotas te las vayan pasando mes a mes de esta cuenta. Es la forma de asegurarte el cambio, porque por lo demás todo va a ser igual ya que el fixing te lo van a seguir cobrando pero al menos compras la moneda cuando te interesa el cambio y no que si espera a los dos días antes de la cuota no sabes si te va a beneficiar o perjudicar.
Eso sí u muy importante: si piensas en abrirla negocia con el banco que no te pasen comisiones de mantenimiento ni apuntes en la cuenta nueva, que ya bastante les pagamos por todo lo demás.
Saludos. Celia
#45, celia.
Si, pero la diferencia, es que con la línea de seguro de cambio, se lo puedes aplicar a todo tu principal y no sólo a la letra.
Es decir, cambio de divisa TODA la hipoteca al cambio que yo decida.
Con lo que tú explicas (esta muy bien) pero sólo te sirve para las letras… a no ser que tengas en divisa todo el principal… en cuyo caso no se para que tener hipoteca ;-)… Pero vamos esta es la idea :-D.
Hola, después de varios meses leyendo este foro y otros, el Jueves firmo.
Hoy he dicho que entro en yenes, sin riesgo no hay gloria. Allá vamos…
Banco Valencia
L. Trimestral + 0,75
Euribor + 0,5
1×1000 apertura
2×1000 cuotas
0,5 subrogación
PARA RUL… TENGO UNA MD EN BANKINTER.. Y ME GUSTARIA QEU ME DIGAS QUE ES Y EN QUE CONSISTE.. UNA LINEA DE SEGURO DE CAMBIO……GRACIAS…
Hola a todos, entro nuevo, pero llevo leyendo mucho, mucho tiempo, …desde el comienzo…entro en HMD y en yenes, con un par…de ojos puestos en la evolución de los datos…Gracias Agustí por las herramientas, os iré informando de las vicisitudes, porque de entrada he conseguido una buena oferta en el popular nada más que preguntando sólo por este producto, tengo algo en la bbk y espero que me puedan hacer una HMD sin cambiar de banco porque las comisiones serían elevadas claro, pro lo dicho en enero y en yenes, eso lo tengo claro. Seguimos en contacto, !vaya foro!
Hola, buenos días.En unos 15 días firmo una hipoteca multidivisas y creo que de momento la hare en yenes ¿ como lo veis?, estoy un poco asustada.
Saludos
Hola Willy, una pregunta, bueno dos.
Creo que le comentaste a alguien que pensaba hacer una hmd en yenes para febrero que era una pena si no podía esperar a marzo, que era mucho mejor momento al ser el cierre de año fiscal en Japón. He estado revisando años anteriores y, efectivamente, siempre hay apreciaciones importantes entre Febrero y Marzo, pero precisamente eso: unos años a mediados-finales de Febrero ( con depreciación posterior en Marzo), y otros años la apreciación es en Marzo como tú decías. En 2007 por ejemplo la tendencia bajista comienza el 23/2 y alcanza hasta el 5/3, cambiando nuevamente la tendencia a partir de ese día ¿ Tienes algún dato que nos pueda dar a entender que la apreciación fuerte este año será más en el mismo Marzo o a finales de Marzo?
La 2ª: ya que yo entré en yenes en Junio a 165 y los próximos vencimientos son a finales de Diciembre y a finales de Marzo…¿ me podría interesar un cambio en diciembre a CHF, con idea de volver a yenes “as soon as posible”, incluso aprovechar el momento del vencimiento a finales de Marzo?
Me gustaría mucho saber tu opinión, y la de cualquier otr@ forero. Gracias.
Hola NIN, la verdad es que no se cuando será cuando más se aprecie el yen exactamente, porque me imagino que eso dependerá de como este justo antes, es decir, si las empresas japonesas tienen invertidos fuera de su país unos cuantos millones de yenes, (me imagino que en usa), si el dólar comienza a caer, seguro que repatrían los yenes antes, porque ese total serán los beneficios obtenidos, pero si ven que se va a devaluar porque hay carry trade esperará para conseguir el máximo beneficio, lo mismo pasará con las bolsas de usa.
Respecto a lo de Diciembre, si el yen está a 165 yo volvería seguramente al euro para volver al yen en Marzo, porque si el yen está a 165 el franco también va a estar muy devaluado.
Cuando yo entre en yenes a 155,16 el Franco estaba a unos 1,627xx.
Ahora el yen está a 162,67 y el CHF a 1,64042, es decir, el yen se ha devaluado un 4,84% y el CHF un 0,83%.
Por tanto, si el yen se pone a unos 165 el CHF se pondrá en unos 1,6627 según los datos del BCE.
Gracias Willy, disculpa mi ignorancia y perdona el atrevimiento, y ya sé que nadie es adivino, pero tengo que pedirte que te mojes algo más…si el yen no estuviese a 165 sino, vamos a suponer, al nivel actual ( 162,7 p.ej.) o dicho de otro modo, en qué nivel me podría plantear perder en diciembre para luego ganar, si es que esto no es mucho especular?
Para Montse
Me temo que poco ayuda se te puede ofrecer porque, bajo mi punto de vista, el tema quien deber verlo eres tú después de haber barajado escenarios y partiendo siempre de tu situación, ya que por mucho que te digamos vas a ser tú quien pague cada mes. Piensa además que tenemos absoluto desconocimiento de tus condiciones.
Lo único que se me ocurre es que primero plantees escenarios y una estrategia a seguir, como puede ser amortizar lo máximo posible al menos los primeros años. Abrir una cuenta en yenes y asi marcar tú el precio de cambio…
Realmente no sé que nivel de información tienes sobre la MD pero en verdad que a 15 días de firmar uno no debería “estar asustada” (ojo que aún recuerdo yo los nervios que pasé cuando firmé la mia) pero si “atenta” a la evolución de los cambios y de los tipos.
Un saludo
Agustí
Mañana firmo mi hipoteca en CHF con BBK.
Las condiciones son las que ya expuse en este foro.
Interesantísimas las aportaciones tanto de Willy como de Rul. Nos podrías comentar como funciona lo del seguro de cambio y su coste. BBK también lo ofrece y aunque me lo explicaron por encima no lo tengo del todo claro.
Nin la verdad es que no se que haría.
Si la deuda pendiente en euros fuese la misma que con una referencia al euribor, me iría al euro, pero si debo más pasta que una constituida en euros lo más seguro es que aguantaría porque aunque deba más las cuotas serán menores.
Esto es lo único que te puedo decir.
Creo que es algo muy personal y sólo tu puedes decidirlo, suerte con la decisión y que duermas bien ;)
Firmo este viernes con Barclays,
Las condiciones iniciales, que me dieron en septiembre fueron libor a 1 mes + 0,50 por ser bombero una de las partes, un día antes de la firma (que iba a ser el jueves pasado) me entero que es + 0,65 y no me avisaron, al final me sigue convenciendo el diferencial, ya que no me piden aval y solicito más del 100% de la tasación ( es un cambio de hipoteca de Caja Navarra a Barclays). El caso que el banco no se implica mucho, tengo que estar detrás de ellos y este foro me ha ayudado mucho a entender en lo que me estoy metiendo. Me imagino que cogerán el valor de mañana sobre las 12 h, 2 días antes y veo que la cosa va empeorando en relación a la semana pasada, ¿cómo creeis que estará mañana? Son 256.000 € a 30 años. A lo que voy, que sí que han endurecido las condiciones, no se bajan del 0,65.
SEGURO DE CAMBIO:
Para todos los que lo preguntáis ;-) :-D:
1.- Es sólo para gente de BANKINTER, otras entidades lo tienen por defecto (B. Popular es un ejemplo según Willy :-)).
2.- Sirve para poder cambiar de divisa el día que tu quieras y no esperar al vencimiento de la misma. Supongamos que el YEN se pone a 300 de hoy para mañana y mi letra vence dentro de 20 días. Pues yo como cliente de Bankinter me tengo que J**** y aguantar hasta dentro de veinte días a ver si ese día el YEN sigue a 300 o lo más probable es que esté en 160 de nuevo.
3.-Los pasos, son:
* Hablar con tu oficina.
* Decirles que quieres abrir una línea de seguro de cambio para tu hipoteca.
* Te pedirán las 3 últimas nóminas, el IRPF y los IBIs.
* Te citan un día y firmas el seguro ante notario.
4.- Es muy importante para todos aquellos que vayáis a contratar una MD que podáis hacer el cambio de divisa el día que queráis, por que si no ESTÁS UN POCO MÁS VENDIDO. Y la frase “es una hipoteca que debes seguir día a día” ES FALSA si no puedes cambiar el día que te convenga….
5.- Si decides hacerlo efectivo:
* Llamas a tu banco el día que quieres cambiar.
* Te dicen en 5 min la cotización
* Si aceptas, pues cambias en ese momento y se te hace efectiva el día que vence tu letra PERO CON EL CAMBIO QUE HAS CONTRATADO EN ESE MOMENTO.
6.- A mi me ha costado 27,90€ para cubrir una hipoteca menor a 500.000€.
Notica de ACMARKETS:
Finalmente ocurrió lo que veníamos anunciando Alerta tras Alerta: el euro se ha despertado de su letargo y no ha parado de superar máximos en lo que va de la sesión. ¿Qué provocó este movimiento? Es que el Mercado ya descuenta que los datos de vivienda a publicarse esta tarde en los Estados Unidos serán, no sólo decepcionantes, sino los peores en 14 años.
Ante esta situación, ya se habla de una desaceleración del sector inmobiliario, la ralentización de la economía norteamericana y una inevitable bajada de tipos por parte de la FED. El Mercado de los futuros del dólar (termómetro del billete verde) otorga un 96% de probabilidades a un recorte de 25 puntos básicos y muchos comienzan a pensar en que se repetirá una bajada de 50 puntos.
Desde el viejo continente la situación es diametralmente opuesta, con la inflación como principal preocupación. Las últimas cifras del IPC alcanzaron el 2,6%, cuando el objetivo del Banco Central Europeo era de 2%. Además, los datos conocidos hoy en Alemania empujan en la misma dirección (ver sección de noticias), mostrando que las presiones inflacionistas por el lado de la oferta son crecientes y que se podrían trasladar a la demanda de consumo próximamente. Todo esto llevaría a Trichet y compañía a tener que subir sus tipos de interés.
La combinación de ambas situaciones está provocando la impresionante escalada de la moneda europea, y el rumbo hacia el nivel psicológico de los 1,50 es cada vez más claro.
Pero no solo de EUR/USD vive el hombre. El dólar ha protagonizado esta mañana un desplome generalizado contra 13 de las 16 divisas más activas, logrando nuevos mínimos en el par USD/CHF (dólar frente al franco suizo), que como ya hemos visto, refleja de forma inversa lo que ocurre en el cruce del euro.
En lo que va del año, el billete verde se ha depreciado un 9.9% (990 pips) contra el euro y un 7.8% (780 pips) contra el yen.
Mientras tanto, desde el Medio Oriente siguen llegando las noticias de una posible diversificación de las reservas en Arabia Saudita y los Emiratos Árabes, donde ya es oficial que el mes próximo el tema será tratado.
Además del mencionado dato de viviendas de esta tarde, se deberá estar atentos a la publicación, a las 20:00 (CET), de las minutas del FOMC, donde conoceremos las previsiones económicas de los hombres de Bernanke, y si primará la preocupación por el crecimiento o la amenaza de la inflación.
Fuente: http://www.ac-markets.es/noticias-forex/alertas-noticias-divisas.aspx
Porqué se mantiene la económia con un Dólar tan bajito:
Tras hablar con una persona que sabe bastante de finanzas su opinión es la siguiente (y creo que tiene bastante lógica):
A la par que el dolar se deprecia respecto a todos sus pares, el barril de petróleo aumenta el precio. Está claro que si el barril de petróleo sube, la inflación en el resto del mundo sube, con lo que los gobiernos deberían subir los tipos para poder contrarestar la inflación.
Pero, ¿porqué no está sucediendo esto?, por que el barril se paga en dólares y al estar depreciándose continuamente se contraresta su subida, pues al final no se nota tanto esa subida…
¿Qué sucede? ¿Porqué está subiendo entonces la inflación?, porque los empresarios están aprovechando el tirón, como el crudo sube, pues nosotrso subimos los precios “por que si” y esta es una subida no debida al crecimiento económico, sino a la oportunidad de aprovecharse unos de la conyutura económica para ganar dinero.
¿Subirá Trichet el tipo de interés?…. Buena pregunta ¿verdad?… Ahí no me mojo…
¿hasta cuanto bajará el dolar?…. Buena pregunta ¿verdad?. Alguien que se anime.
¿Qué hará el YEN y el CHF?… jajaja. Pues venga opiniones. Yo creo que este el el quiz.
Tipos de cambio a futuro del Euro/Dólar hoy
1 mes 1,479120
3 meses 1,480140
6 meses 1,480490
1 año 1,478950
Tipos de cambio a futuro del Euro/Dólar ayer
1 mes 1,466396
3 meses 1,467345
6 meses 1,467720
1 año 1,466100
y me pregunto yo.
¿quien se cree los cambios a futuro?
en 24 horas los expertos han recapitulado y resulta que:
a 1mes: lo sube un 0,87%
a 3 meses: lo sube un 0,87%
a 6 meses: lo sube un 0,87%
a 1 año: lo sube un 0,88%
Que curioso.
Willy, olvídate de los cambio a futuro como previsión de lo que puede ocurrir.
Lo único que reflejan es el cambio spot de la divisa retocado por las diferencias entre los repectivos tipos intercambiarios.
Así en el caso que planteas del Euro/Dolar verás que el par aumenta hasta los 6 meses y luego en los 12 baja. La razón es que el libor del dolar a 1-3-6 meses es superior al del euro, pero a un año el libor del euro sobrepasa al del dolar.
Esta pregunta es para Rul sobre su comentario #58 SEGURO DE CAMBIO:
Ayer estuve en el Populary entre otras la comisión por cambiar de divisa la hipoteca era del 0,20% sobre el capital pendiente. Si en ese momento el capital que tengo es de 240.000 debería de pagar 480 leuros.
No creo que me interese andar cambiando de divisa muy a menudo.
¿O es que el seguro de cambio del que hablas es otra cosa?. Les pregunté si tenían algún tipo de producto para blindar un fuerte subida de la divisa (en el yen estaba pensando) y me dijeron que no. ¿Es a ese blindaje al que te refieres cuando dices “seguro de cambio”?
ALGUINE QUE TENGA UNA HMD EN EL SANTANDER, ESPAR SABER CONDICIONES…GRACIAS
Para Rul,
Respecto a ese seguro de tipo de cambio que hablas me gustaría aclarar algunas cosas: con Bankinter puedes cambiarte de moneda cada vez que quieras, como si lo quieres hacer todos los meses, simplemente tienes que dar la orden al banco 3 días antes de que te pasen tu cuota, simplemente pagas la comisión de cambio que está sobre el 0’20
Si debo en euros 219400 en yenes son 35.308.261 si aplico fixing (1.0253) y 438 euros de comision de apertura estos son 36.201.650 yenes.
Si al dia siguiento cambio a euros se aplica de nuevo el fixing y la comision??? es decir deberia 231.080 euros
Me equivoco?????
Se puede negociar el fixing, la comision que siempre seran 9euros en mi caso y/o gastos de apunte de la cuenta en divisas???
a cuando podria podria caer el yen en 1 o 2 años??? es factible 130
saludos
Para #58, Rul
Perdona que insista nuevamente en lo del seguro de cambio, tengo que hacerte alguna preguntilla mas, ya que según tu post anterior pregunte en el banco y me dijeron que no lo hacian
1.- Alguien dijo aquí, que si no era lo mismo que abrir una cuenta en divisa, si la abres puedes comprar la divisa cuando quieras y encima no te cobran el mínimo de 15 euros de cambio de divisa. Estoy en lo cierto? ¿Que diferencia hay entonces?
2.- El importe de 27,90 euros, lo tienes que abonar una vez en la vida del prestamo, cada mes o cada vez que hagas uso de esa opción, porque entiendo que puede que se haga unos meses si y otros no
3.- Esa línea de seguro de cambio se hace a la vez de contratar la hipoteca, antes o incluso despues
4.- Por ultimo que si no tienes inconveniente me podrias decir algun dato de la oficina donde lo has contratado, porque he preguntado en mi sucursal y dice que no se hace, quizas así se pueda sacar los colores a algun director
5.- Me han dicho tambien que el año que viene probablemente iban a incluir el broker en las mutidivisas. No se si alguien me puede explicar en que consiste
Gracias por adelantado a todos por los consejos
jotapeyenARROBAhotmail.com
yo tambien he mirado cambiar mi hipoteca .
y mis numeros ha sido :
-que me ahorraba 12ooo € en total
-y que tardaba 3 años y medio en compesar todos los gastos que generaba el nuevo credito .
conclusion prefiero hacer amortizaciones anticipadas y acabo antes.he calculado que amortizando 300€todos los meses,convierto mi prestamo en 15 años cuando me quedaban 24 .
y ademas mi cuota es de 1o90 x288meses =313.920 total
ya se que las oficinas te ponen pegas para las amortizaciones pero si insistes te sales con la tuya , a mi me esperan todos los meses por norma.
( 300+1090)x180meses=250.200 total
Hola a todos,
os adjunto un link con el precio del petroleo.
http://www.oil-price.net/index.php?lang=es
Por cierto si os interesa poner el indicador en el foro tambien se puede añadir.
para JOSE08100 en el post 21
Puedes traducir cualquier pagina desde http://world.altavista.com/, a veces no es del exacto, pero es una traducción suficiente, para entenderla.
Solo tienes que poner la URL(dirección de la pagina ) en “Translate a Web page” y elegir el idioma , ingles –> Español
Unas reflexiones desde Australia, sobre los intereses en Japon y la economia con US.
Ya que el dinero de carry trade va , entre otras a la Moneda Australiana, no esta mal ver lo que piensan desde alli.
http://www.theaustralian.news.com.au/story/0,,22770951-36375,00.html
Gracias por la info DVD, ya la he puesto en la barra lateral :)
hola, me gustaria que alguien me mandara la hoja de excel que hizo willy, porque no consigo bajarla de ningun sitio.
mi email es [email protected]
muchas gracias y un saludo a todos.
Hola a todos,
Me sumo a la petición a Rul que informe de la comisión de cambio de 27,90 €, si es al mes (es lo que supongo) o es cuando lo utilizas…
Por otra parte, quería saber si alguien ha negociado con su banco un diferencial distinto según sea libor o euribor, me explico, en el libor va desde el 0,65 al 1, pero si quisieras volver a euros en algún momento es muy alto con respecto a las hipotecas normales variables.
Gracias una vez mas.
SEGURO DE CAMBIO:
A ver… que ya me estoy poniendo nervioso ;-):
1.- EL coste es función del capital que tengas, en mi caso para una hipoteca
!Por fin os he encontrado! Seguimos… Pues bien, ayer dije que entro en enero, seguro en Yenes y os preguntáis que algo no marcha en la economía en Japón con las previsiones del Yen a 180 paradiciembre segun algunas previsiones bancarias…Yo pienso en algo que no he visto en el blog, ¿no os estáis olvidando de que vivimos en la otra parte del mundo? me explico, Japón está al lado de China e India que hoy día on las locomotoras futuras del crcimiento mundial ¿quien va a pensar en una disminución de la exportación japonesa con lo que estos dos gigantes tienen de recorrido y la millonada de personas que hay para consumir y con ganas , lógicas, de mejorar su vida? Entro en yenes, pero está claro que cada uno es cada uno. Mi estrategia la tengo definida de la siguiente manera, confeccionar unos gráficos con el yen a varios valores para establecer unos segmentos de ahorro-riesgo. Estos gráficos no valen si no son actualizados cada cierto tiempo pero me vale el que me confeccione para entrar en la hipoteca. Estoy en ello. Os lo comunicaré. Gracias Agustí por tus herramientas y por la de Willy. Pienso que el € va a bajar, pero no mucho durante el 2008, los europeos somos de otra pasta y el BCE tiene en el dinero una especie de recurso (su recurso) que sólo muy lentamente va a modificar porque se quedría sin armas, otra cosa es la RF, ahi ya hablamos de otro mundo. Lo dicho, se me viene a la cabeza China y la India, no aran y Japón al lado y con su potencial les va proveer de muchos productos no lo dudéis. Es una variable por considerar. Cuando tenga esos gráficos os comento algo, pero debo darme prisa porque ntero en !enero! …por cierto en o de “Demuestra que no eres un robot cuánto es 6+6” escribi “una docena” (de coña) y no pude entrar para enviar el comentario claro… toal que al final, como el robot: “12”
que os como planteo la deuda enteriormente
es correcta??
ejeje, Rul
… en mi caso para una hipoteca…. queé?
jua jua jua :-)
(Soy al que Willy le explico como funcionaba el carry trade)
Después de mirarlo muy mucho con Barclays al final me he rajado.
Entre seguros y comisiones se me iban 22 K€ aprox.
Como habeís comentado en vez del libor a 1 mes + 0,45 que ofrecían al principio en la oficina de la av gaudi en bcn se han puesto en 0,75 y no se bajan del burro.
Por otra parte los diágnosticos de crisis mundial empiezan a ser evidentes. Todas las sociedades desinteresadas (excluyendo brokers y gobiernos) están alertando y los indicadores (precio del cobre, acero etc) indican claramente el pinchazo global que es ya muy difícil de esconder en EEUU.
Esto quiere decir que el Euro/Yen ha tocado techo y que después de las turbulencías (170/150) empezará a bajar. Primero por la salida en desbandada de los carry trade en EEUU una vez se hayan cobrado la primas de final de año y después por la bajada de tipos obligada en EEUU y en la UE arrastrada por la crisis en EEUU.
Yo pensaba aprovechar las oscilaciones para cambiarme al Euro cuando se confirmará el inicio de la caída pero con estas condiciones actuales no me sale a cuenta. Así que me quedo con mi 0,35 en ING y volveré a plantearmelo cuando pase el chaparrón.
Ojalá me equivoque pero después de seguiros durante estos meses no me parecía bien irme sin más.
No espereís demasiado a saliros del YEN¡¡¡
El mensaje de “Sovereign Society” la semana pasada a sus socios fue:
In 2008 go long Yen¡¡¡
Gracias DVD por la web altavista para traducir.
Ya la conocía pero la verdad lo había olvidado.
De todas formas la he provado y con los charts no me ha funcionado, no se.
Por cierto que bienvenido de nuevo, estabas desaparecido. Ya no recuerdo si estas dentro o estas fuera (de la hmd quiero decir), eres como el pero del hortelano :-)
jolin que pone ahi arriba,…
que os parece mi opinion sobre el incremento de la deuda con el fixing, es correcto?
si se aprecia el yen apartir de julio del año que viene, tendria un problema grave al volverme al franco, por ejemplo ya que deberia mas que lo que tengo actualmente, no?
si abro una cuenta divisas que mantenimiento y apuntes tiene normalmente?
me evito con esto pagar la comision de 9 euros cada mes?
saludos
sobre el yen y el dolar: http://spanish.fxstreet.com/noticias/noticias-forex/articulo.aspx?StoryId=a45f679e-11ab-48b8-b708-0b0159374028
ahora resulta que un yen fuerte también le va bien a Japón, pero enseguida que se levanta interviene el BoJ, ¿quién lo entiende?
¿Cómo le va a ir bien un yen fuerte a Japon? si es un pais que vive de la exportación…nadie puede adivinar el futuro, pero calcular el coste TOTAL de la hipoteca con intereses, ése es el dato coño. Es cuestión de plantearse los diversos escenarios posibles futuros y marcar momentos para actuar, pero aunque el yen se revalorizara (cosa que no sabemos) aún así, el yen tendría que subir muchísimo para que nos tuvieramos que pasar a otra moneda. Hay margen, bastante. Eso sí, cada uno tiene que hacer sus números. Incluso con mis cálculos, un yen a 100 € sigue siendo rentable pues amortizas capital (con el € actual claro)
Para Obsesionado
Siempre se te va aplicar el fixing con lo cual hay que mirarlo bien antes de cambiar de moneda.
Un ejemplo de cierta rentabilidad sería entrar en yenes a 155 y salir a 168 para luego volver a entrar otra vez en 155…(a que sería genial si cada tres meses fuera así?)
Te doy este margen porque a no ser que tu banco se “ágil” o te permita hacer el cambio “ya” te puedes encontrar con que si pasa un cierto tiempo la compra o venta se hagan a un precio que no es el que tu querías dada la volotalidad del yen.
Ciertamente “sobre el papel” el cambiar de moneda puede resultar fácil pero tiene “su historia” con lo cual hay que tener mucho cuidado no sea que te acabes endeudando aún más y encima pagando comisiones.
Por lógica si tienes una cuenta en divisas no deben cobrarte la comisón de cambio.
Y en cuanto a las comisiones de manteniemiento no sé yo si invitando a un café al director de la oficina lo conseguirias, pero si haces un plan de pensiones date por seguro que lo consigues.
Bromas a parte, este tema es cuestión de negociarlo, sin más.
Un saludo
Agustí
Para Rul
Estamos en ascuas… esa cuota de seguro es mensual? Es para siempre? Es sólo para ti? ;)
Primer contacto con el popular (soy de nómina media, que quede claro) preguntando por una HMD. Me pasan un teléfono (de una oficina de Cantabria) y las condicones son:
Libor a 1 año + 0.39
c.apertura 0.25%
c.cambio de moneda 0.15 (mensual, claro al convertir para el pago)
c.cambio de divisa: 0,15 % del capital pendiente pero puedo cambiar cuando quiera, en cuaquier momento…
80% máximo del valor del inmueble
c.cancelación parcial: 0%
c.cancelación total: 0%
c.estudio: 0%
monedas incluidas: todas las que hablamos, yen, €, $USA,… Franco suizo
pero claro…¿el fixing?…voy a llamar para preguntarle, ya os dire´¿qué opinaís de estas condiciones?…Agustí, como ves encontré el foro, si a alguien le interesa, tengo nombe y telf…Lo dicho ¿ cómo veis estas condiciones? El diferencial con el €uribor es el mismo, 0,39…y mi entidad actual me lo pone al..!0,35! ..Agustí, como ves, lo encontré (el foro) gracias por todo… por cierto mi mujer me ha dicho quese me están poniendo los ojos ajaponesados je,je,je… Si es cierto algunas entidades están endureciendo las condicones, pero otras las estánmejorando, o sea chicos: comienza la competencia entre bancos en el tereno de las HMD…¿o no?
Para “Obsesionado”
no sólo tienes que controlar el cambio yen/€, (o la moneda en que tegas la hmd) sino también el precio del dinero, tanto en Japón(en su caso) , como en Europa (siempre), son las dos variables esenciales. Imagina que el € se te plante en dos años en el 2.0 ¿qué haces? pues eso, sacar tus números.
Para Willy: OK, gracias. Y disculpa por el aprieto, sé que lo que te pregunté es poner a cualquiera en un brete. Pero es que le doy bastantes vueltas, a pesar de que al tipo de interés actual podría pagar sin apuros con el yen a 110. Pero eso, tipo actual. De momento, tras el respiro de Octubre, el Libor vuelve a crecer como en Agosto-Septiembre.
Estas MD tienen fundamentalmente varias cabronadas: 1ª y principal: La falta de info y oscurantismo por parte de los Bancos ( p.ej. respecto al seguro de cambio); 2º el no poder pasar a otra divisa en el momento que desees sino al vencimiento de las cuotas; 3º La enigmática y ( una vez más) mal explicada por la entidades cláusula del 10%, cómo la aplicarían, etc.
Respecto a la cláusula de marras, vamos a ver, si yo entré a 165 y si cuando llega el momento del pago de una cuota el yen está a menos de 149, entonces la deuda pendiente con el cambio actual es un 10% superior a la deuda pendiente calculada con el cambio el día de constitución de la HMD, entonces el Banco me puede exigir una amortización obligatoria…¿ por qué importe? ¿ por ese 10%? ¿ por menos, pero la cantidad que ellos consideren oportuna? Bien, imaginemos que me piden amortice la cantidad X y lo amortizo, y al siguiente vencimiento trimestral el yen sigue estando un 10% apreciado respecto al día de constitución de la MD…¿ pueden pedir otra amortización obligatoria sobre el capital pendiente por otro 10% o por la cantidad que el Banco estime oportuna hasta ese 10%? PORQUE eso es lo que yo entiendo que pone en la escritura, Y ESO PUEDE OCURRIR: el yen se aprecia hasta algo más de un 10% y se queda ahí una buena temporada…Vale, son tan guarros que te piden una amortización anticipada obligatoria, y tú la haces. Reduces la deuda, pero a efectos de la cláusula da igual. Al siguiente trimestre el yen sigue estando apreciado más de un 10% respecto al inicio, y qué pasa…¿ otra amortización anticipada, y al siguiente trimestre otra, y luego otra…????
Para Willy: OK, gracias. Y disculpa por el aprieto, sé que lo que te pregunté es poner a cualquiera en un brete. Pero es que le doy bastantes vueltas, a pesar de que al tipo de interés actual podría pagar sin apuros con el yen a 110. Pero eso, tipo actual. De momento, tras el respiro de Octubre, el Libor vuelve a crecer como en Agosto-Septiembre.
Estas MD tienen fundamentalmente varias “faenas”: 1ª y principal: La falta de info y oscurantismo por parte de los Bancos; 2º el no poder pasar a otra divisa en el momento que desees sino al vencimiento de las cuotas; 3º La enigmática y ( una vez más) mal explicada por la entidades cláusula del 10%, cómo la aplicarían, etc.
Respecto a la cláusula de marras, vamos a ver, si yo entré a 165 y cuando llega el momento del pago de una cuota el yen está a menos de 149, entonces la deuda pendiente con el cambio actual es un 10% superior a la deuda pendiente calculada con el cambio el día de constitución de la HMD, entonces el Banco me puede exigir una amortización obligatoria…¿ por qué importe? ¿ por ese 10%? ¿ por menos, pero la cantidad que ellos consideren oportuna? Bien, imaginemos que me piden amortice la cantidad X y lo amortizo, y al siguiente vencimiento trimestral el yen sigue estando un 10% apreciado respecto al día de constitución de la MD…¿ pueden pedir otra amortización obligatoria sobre el capital pendiente por otro 10% o por la cantidad que el Banco estime oportuna hasta ese 10%? PORQUE eso es lo que yo entiendo que pone en la escritura, Y ESO PUEDE OCURRIR: el yen se aprecia algo más de un 10% y se queda ahí una buena temporada…Vale, son tan “majos” que te piden una amortización anticipada obligatoria, y tú la haces. Reduces la deuda, pero a efectos de la cláusula da igual. Al siguiente trimestre el yen sigue estando apreciado más de un 10% respecto al inicio, y qué pasa…¿ otra amortización anticipada, y al siguiente trimestre otra, y luego otra…????
P.D.: Webmaster, espero que ahora pase la censura. Gracias!!
SEGURO BANKINTER:
Vaya me ha jugado una mala pasada la web jeje ;-).
El coste es sólo una vez de por vida.
Esro sirve para cambiar de divisa EN EL MOMENTO QUE TU QUIERAS, no es lo mismo que abrir una cuenta en divisa.
Juanjo, no creo que vayas a conseguir ninguna oferta mejor que la que te han dado en el popular.
Por cierto, creo que es muy buena.
El fixing del popular es un 2%.
si lo quieres verificar mira en su web:
https://www2.bancopopular.es/AppBrkOn/esp/pop_broker/pc/pweb/jsp/popularbroker.jsp
Luego selecciona Mercado del menú principal (2º opción)
Luego en el de la derecha “Divisas” y te muestra los cambio vendedores y compradores de todas las monedas.
Si quieres saber el cambio de un día en concreto lo puedes hacer introduciendo la fecha en la parte superior.
La fórmula para saber el fixing total, es decir, el del cambio comprador y el del cambio vendedor es:
((Cambio vendedor/Cambio comprador) – 1) * 100.
Ejemplo: Cambio Comprador del yen 162,3575 y Cambio Vendedor del yen 159,1425.
((159,1425/162,3575)-1)*100=1,98%
Hola a todos.
Para #74, draka
Sí, Bankinter y BBK que yo sepa dan distintos diferenciales.
Ejemplo Bankinter: Libor + 0,9 / Euribor + 0,4.
Ejemplo BBK Libor + 0,6-0,7 / Euribor + 0,5.
Para #86, Juanjo
Ojalá me equivoque pero esas condiciones no se las creen ni ellos. O no saben de lo que hablan….porque son casi iguales que las del colectivo del SEPLA. En mi casa entran dos nóminas de funcionario grupo A y el Popular me daba diferencial del 0,9. Sí trabajan con multidicisa pero en unos colectivos realmente privilegiados para ofrecerte buenas condiciones. Si realmente no se han equivocado di que te hagan una oferta vinculante lo antes posible porque no vas a encontrar mejores condiciones. De todas formas sigo pensando que es imposible.
TAMA
Gracias Rul,
o sea que has pagado 27.90€ para un seguro de cambio que cubre 500.000 eur.
Y lo pagas UNA SOLA VEZ en la vida de la hipoteca!, joder! eso es muy barato, no?
Y funciona tal como dice s en tu post #58
Joder, entonces para mi con 100 mil euros, que serán 15 ó 20 euros.
Si es tan barato, es como que obligado hacerse uno, en realidad
Muhcas gracias amigo.
Para Willy (y todos claro, je, je..)
Si Willy eso creo yo y repito: de nómina media, no soy del SEPLA (…siempre he ido un poco por libre…) no obstante, todavia no voy a firmar, porque esta tarde tengo cita con el director de mi actual entidad bancaria y he quedado con él con un único punto en el orden del dia: HMD. Las condicones del Popular las tenga “bajo cuerda”, pero como tengo tiempo hasta enero, voy a seguir pateando oficinas porque una vez firmada va a ser todo más sedantario (portatil y a hacer seguimiento, que os voy a contar…) Lo dicho, con un par…de ojos puestos en las condiciones , en el cambio y en los tipos. Ya os contaré. Agustí me ha mandado tu hoja, estoy tratando de elaborar una herramienta única que incluya todos las variables que afectan a estos créditos…es un poco trabajoso, si queremos unificar todo, pero en cuanto lo tanga os lo pondré en el blog. Sigo con mi idea de entrar en yenes en enero, aunque si se apreciara para entonces hacia los 140 sería acojonante…otra opción es entrar en Francos suizos, esperar a una apreciación hasta ese nivel y entrar… el histórico del yen va de los 0.90 € hasta los 160.00 e aprox, hay mucha banda. Si entráramos a 1€=1Y sería fácil controlar los cambios, pero eso no va a suceder a corto ni a largo plazo, asi que tengo dos meses como mucho de espera. ¿Alguien ha entrado con el yen a 150-155€?
Para Willy…
Se me olvidaba:
Estás puesto de co…
¿que hace el popular que no te contrata?
Gracias Willy.
¿Sabéis si la nueva Ley Hipotecaria nos puede beneficiar a los que vamos a cambiar la Hipo a HMD en cuanto a los gastos de modificación, cancelación??
Gracias
Para Juanjo #86
Enterate bien en el popular el tipo de multidivisa que tienen, porque a mi me dijeron que hacían hipotecas en otra divisa con un diferencial bajo, pero que NO ERAN MULTIDIVISA, osea, que eliges una divisa extranjera y no puedes cambiar, míralo.
Gracias TAMA, aunque creo que he llegado tarde porque en mi escritura con el B.Valencia me refleja solamente el diferencial del 0,75, así que creo que me han metido un gol, aunque lo voy a consultar con ellos.
Hola a todos, como dicen en la radio, hace varios meses que os sigo; estoy como muchos de vosotros negociando con bankinter y Barclays la HMD, sé que se ha comentado varias vecese el tema del fixing, pro si no os importa, podeis volver a explicarlo?
Y abusando un poco de vuestra amabilidad, ¿podeis pasarme el excel de Willy ? mi dirección de e-mail es rodriguez.m arroba rittal.es
Otra cosita, he leido un post donde se informaba de las condiciones que el bancopopular ofrecia, son realmente excepcionales, expongo las que me ofrecen a mi:
Bankinter:
80 % de la tasación de la vivienda.
libor + 0,9 %
libor a 1 mes
1% apertura.
0,5 % cancelación parcial o Total.
0,2 % cambio de divisa (15 € mín.)
Euribor +0,4
Barclays
Importe mínimo 200.000,00 € (65 % de la tasación de la vivienda)
libor + 0,75
libor a 1 mes
0,5% apertura.
0 % cancelación parcial
1 % cancelación Total.
0,2 % cambio de divisa (15 € mín.)
ya me direis que os parece, supongo que estan regular.
Hola otra vez.
Para #94, Juanjo
Sigo pensando que mo me salen las cuentas, pero por si acaso ¿podrías decirme en qué sucursal y qué persona te ha ofrecido esas condiciones?. Yo si no lo veo no lo creo así que si me las das saldré de dudas. Estoy más con lo que dice #97, draka, una hipoteca EN DIVISAS, no MULTIDIVISAS.
Para #98, muypreocupado
Las condiciones que te han dado son casi lo mínimo que te van a dar esas entidades. Los diferenciales no los bajarás, las comisiones de apertura, parcial y total sí te las podrían retocar.
BBK de momento sé que baja a 0,6-0,7 de diferencial, fixing 1%, comisiones bastante aceptables. Prueba.
Saludos.
Yo tb llevo tiempo leyendo aqui y creo que al final me animo. Me puede pasar alguien las famosas excel de willy, creo que son la…
Mi correo es [email protected]
A mi lo que mas me preocupa es el fixing
si compro por encima de 128 el YEN la cago seguro
aunque el libor yen se ponga a 3.5% que el maximo historico (reciente)
a ese valor el euro estaba al 5.5% con lo cual eso no es lo que mas preocupa (aunque algo si).
pero el fixing, .. me acongoja.
Un 2.2% nada mas entrar de golpe (euro-yen) y si intento salir otro 2.2% (yen-franco) es decir si pasa un dia tendria casi un 5% mas.
Si a esto le sumo la clausula del 10% diria que con que se aprecie el yen un 5% (muy facil de aqui a la primavera sino es el 15%) el banco me haria una jugarreta gorda y tendria me amortizar (IMPOSIBLE DE TODAS TODAS).
Yo el mayor problema lo veo en el fixing a corto plazo (dos años ya que a partir de 2-3 años lo compensaria por la amortizacion) y por tanto en el margen de 5% del yen-euro lo cual no es que sea probable,… ES QUE ES SEGURO y mas si en la canasta energetica empezamos a meter muchos euros y algunos yenes; como esta en estudio y se acaba haciendo (2008-2009).
Que opinais?
Saludos foro.
He visto que hay unos cuantos que echáis en falta el paquete de herramientas multidivisas. El link está actualizado y podéis bajarlo aquí:
http://www.megaupload.com/es/?d=W57USNZQ
Gracias NIN por tu simulador, específico para HMD BBK, aunque todavía no he tenido tiempo de corregir el error que me comentaste, si tú lo has hecho ruego me lo reenvíes. No está todavía incluído en el paquete pero espero que lo esté pronto.
Sigo recordando que todo aquello que creías de interés para incluir en el archivo me lo enviéis a alopsor arroba gmail punto com, para que todos podamos tenerlo.
Gracias.
si no lo entiendo mal todo esto entonces
Ahora es buen momento para comprar yenes y guardarlos en el calcetin
El verano que viene tras el bajon cambiar la hipoteca de yenes a euros y amortizar con lo ahorrado
me equivoco en este planteamiento.
Seria incluso conveniente pedir un credito en euros para comprar yenes y liquidar deuda a la hora de abrir la nueva, no?
Para Juanjo 94:
Bueno hace tiempo que no estoy por aquí (saludos TAMA, Agustí, Willy en fin a todos…). Yo pregunté en Popular y creenos enterate bien por que esas condiciones (las mejores que he visto hasta ahora) no me las ofreció ni por asomo (entérate por que va a ser Divisa no Multidivisa).
Alguien preguntaba sobre condiciones en Santander. Yo todavia sigo esperando sentado. Cuando cambie de banco ya se preocuparan y será tarde (creo vaya…).
En cuanto a las noticias sobre mercados todo apunta a que 25 puntos de bajada en la FED se espera en diciembre (probabilidad altisima del 80-90% no me acuerdo). En cuanto a Trichet para el 3 trimestre los futuros esperan una bajada de un cuartillo.
En cuanto a las divisas esto ya es un lio. Mientras los mercados continúen asi de volatiles no nos vamos a enterar de lo que pasa. Yo sigo pensando que tal como están los datos macro se producirá una apreciación del Yen y Franco (pero son mi opinión). saludos a todos
Según he visto en las graficas del Yen en los años anteriores, se aprecia que en Diciembre-Enero se produce sistematicamente una depreciación del Yen, supongo que motivado por las fechas para alentar las exportaciones, por lo que es de suponer que el Yen empezará a apreciarse a partir de estas fechas, pero claro, la situación actual es un poco incierta, por lo que mi primera pregunta es:
– ¿creeis que como en años anteriores empezará a apreciarse el Yen en estas fechas ?
Por otra parte los estudios del bankinter indican que el Yen estará a 165 en dic. del 2007 y a 180 en dic. del 2008 frente al estudio del Barclays que dicen que en 2008 el Yen estará a 150. Son puntos realmente dispares, por lo que la pregunta es:
-¿creeis que la tendencia del Yen es bajar a 150 o al contrario ir hacia los 180?
Actualmente tengo una HMD en Yenes y estoy pensando en cambiar a Euros para volver a cambiar al Yen cuando esté depreciado suficientemente, pero claro, como la tendencia sea a la contra la fastidio.
Perdon, donde pregunto si en diciembre-enero se apreciará el Yen quiero decir se depreciará, es decir, la tendencia en los 5 años anteriores es a depreciarse en diciembre-enero y la pregunta es:
-¿creeis que como en años anteriores empezará a depreciarse el Yen en estas fechas ?
Yo no veo el Yen en 180. En cuanto a lo que tu dices es por el cierre del año fiscal en Japón.
El cierre del año fiscal es para febrero marzo y lo que produce es una apreciacion no una depreciacion por lo que si seria interesante salir para enero a euros y volver a entrar en marzo con la apreciacion del yen.
Saludos.
amendez.
A mi me huele que de aquí a fin de año el Yen confiemos en que se mueva en la franja de los 155-160.
Hay una cosa curiosa. El dolar se está depreciando una barbaridad, le queda un suspiro para tocar el 1,50 (record histórico) y el USDYEN ahora mismo está en 108 (niveles vividos entre el año 2004 y 2005), es decir bastante bajito…
El Yen se está apreciando respecto al dolar debido al precio del barril de petróleo, éste está subiendo mucho y si no se aprecia el yen entonces a Japón le costaría una barbaridad el petróleo y entonces esto sería malo para los japoneses, que romperián su balanza comercial.
¿Hasta cuanto puede llegar el USDYEN?. Pues lleva una caida desde junio 2007 de cargarse por la patilla, esperemos que rebote pronto…
Ahora bien, si el Yen se está revalorizando respecto de todos sus pares, esto hará que los tipos no los suban puesto que se apreciaría mucho más su divisa y quizá no sea tan bueno para su economía.
En fin… que vida esta…
Bueno pues ya estoy dentro.
Yenes, ayer firmé, con un cambio de 161,19.
Como cuando he comprado acciones, nada mas comprar baja y palmo pasta, pero no pienso darle muchas vueltas: mi cuota va a ser de unos 630 € para 200.000 €
Felicidades gnz, pero mira tu simulador que creo que será un poco más si tus condiciones son las que posteaste más arriba. A mí me salen unos 680 y pico (a 30 años) + las comisiones del cambio que tengas pactadas. Aún así, nada que ver con los casi 1100eur que pagarías con la hipoteca en Euros y además amortizando casi el doble. Y si por otra parte has conseguido mejorar las condiciones iniciales que publicaste, por favor coméntalo con el resto.
Yo firmé en yenes la semana pasada con Barclays, por suerte me respetaron las condiciones siguientes:
Libor y Euribor 1mes + 0,65%
C. Apertura: 0,5%
C. Cambio 0,2% (min. 9eur)
C. Total: 0,5%
C. Parcial: 0%
70% de la tasación
Cambio aplicado a 14-11-07: 163,30 (firmé 2 dias después)
Capital: casi 199.000eur
Ya iré contando sobre las vicisitudes de trabajar con Barclays y sobre el como y cuando se realizan los cambios, etc. De alguna forma tengo que devolveros el favor por toda la información, herramientas y ayuda que me habéis aportado.
Para Tama y para gorgijasp ( y todos claro…)
Las condiciones que me dió este hombre fueron por teléfono pero tomé nota cuidadosamente (como para no…) Hoy le he llamado y le he ejado recado en la oficina para que me pase por mail lo mismo que me dijo por teléfono. Si mañana no me llama o me envia algo le volveré a llamar y en cuento lo tenga escrito os lo mando. Pienso que no me equivoqué y me remito a lo ya dicho. ¿Dije que el Libor + 0.39 era el primer año…?
Para los que están pensándose en meter en una HMD o lo es tán considerando seriamente: tengo una tabla que me está sirviendo para comparar las distintas comisiones y variables según entidades. Si alguien quiere la tabla se la paso es sencilla y he incluido algunos datos de Agustí y otros que he puesto yo. Es un instrumento que puede servir para tomar la siguiente decisión ¿con qué entidad me quedo? Abajo os pongo mi mail para quien la quiera se la mando encantado.
El paso más importante , desde mi punto de vista es la moneda y el cambio con el €, este es el punto esencial. Yo estoy dudando entre
1- entrar en yenes (entro en enero) lo cual seriá aproximadamente tal como van las cosas con un cambio de 140-150 yenes/€. .. esto permitiría rápidas amortizaciones de capìtal y una cuota muya asequible durante el período inicial del préstamo, pero tiene el riesgo de que si el yen se revaloriza, habría que medir bien el momento del cambio de moneda para amortizar la pérdida de capital…calculo, o
2-entrar en francos suizos y cambiar al yen cuando este esté a 110, 120 , 130€ , para entonces fijarme en esa moneda y operar desde ahí.
¿Qué opinais de estas dos alternativas? Las otras monedas no merecen consideración, el dolar USA tiene los tipos muy altos.
yo opino como arriba mejor comprar yenes y entrar mas adelante
ademas lo del fixing me parece preocupante si se aplica cada cambio de moneda a demas de la comision de cambio (0.5+0.2=0.7% en cada cambio de mas)
Juanjo #112,
no, si tu estrategia es buena… pero no nueva, compañero. Ya se ha dicho por aquí en más de una ocasión más o menos igual, yo mismo y otros foreros. En realidad es LA estrategia.
Pero Juanjo, dices que en enero “tal como van las cosas” el yen a 140-150… bueno, no es precisamente lo que se anda diciendo por aqui.
?de donde sacas esa previsión?
Y todavía más, hablas en entrar en francos y cambiar a yenes cuando este a 110-130, Dios mio!! CIENTO DIEZ!!
No se donde miras las previsiones, ¿pero de verdad crees que el yen se va a revalorizar sobre los 110? hay quién dice que seria una catastrofe para Japón. Repito, ¿de donde sacas esas previsiones?
saludos
Buenas a todos
Es la primera vez que escribo en este foro aunque lo sigo desde el primer link.
Puedo contar que he visitado unos cuantos bancos y ya me han eliminado BBK, Barclays(me pide hacer una nueva tasacion o aval), me falta que me respondan BBVA y Popular, por favor si alguien ha contratado alguna hmd en Vizcaya que me diga en que sucursal, para presentarme alli con mis papeles.
En cuanto Juanjo dijo que escribiria su correo para pasar la hoja de calculo y parece que se le olvido, aqui va la mia y por favor enviamela.
muchas gracias a todo esa gente que han aportado su granito de arena para que cada vez mas estemos un poco mas claro de las hmd.
ortegaw61Arroba.hotmail.com
hola ha todos!! el b. andalucía me hace novación de la hipoteca a multidivisas por lo que supuestamente me ahorro biaje gastos. las condiciones normales lib o.75 euribor 0.75 etc. alguien me puede aconsejar si yenes o francos ,dar larga al banco o hacerlo ya??? o esperar a enero a ya a marzo…Gracias, Saludos a Paco yen!
!Mi correo!
para los que quieran una hoja de doble entrada que sirve para establecer una comparativa entre las diversas entidades, peo no tiene los valores de las mismas, porque a cada uno veo que le dicen una cosa diferente; es una tabla virgen que contiene en las filas todas las variables que debemos aclarar con cada entidad y en las columnas las entidades. Una vez completada tras conocer las diversas condiciones, yo coloreo en verde las mejores, en rojo las peores y dejo en blanco las iguales, los valores equivalentes, es una tabla que puede valer para quien comience en esto (como yo) y esté a un paso de tener que firmar la hipoteca. Mi mail es [email protected]
quien quiera la tabla se la envio, no es nada del otro mundo pero ayuda integrar toda la información de un golpe de vista. Es minuciosa, creo que no se deja nada pues he ido tomando todas las variables de las que estamos hablando hace tiempo. Perdonar, con esto de la hipoteca, uno se emociona y se le olvidan cosas, por eso es también importante el foro, se ve que no sólo uno está en este fregao.
Para Jose 8100 (y todos claro…)
José,
tú lo dices, son “previsiones” pero a muchos años si tenemos en cuenta las curvas de valor del yen, a muchos años, quizás ni lo veamos, ¿no ha estado el yen a 0.90 € en su máximo histórico? Compañero, me pongo en lo peor, una vez puesto en lo peor saco cuentas a ver qué pasa. Lo que sucede, (quizás lo debí incluir también) es que yo por mi parte (que todavía no he entrado, la tengo para enero, repito) he hecho mis cuentas y mis cuentas me dicen lo siguiente:
aún cuando el yen estuviera a 110 (igual ni lo vemos, pero vamos a ponernos en lo peor para quien como yo pensamos entrar en enero a 150-155 pongamos por caso…), incluso en ese valor(110€/yen), todavía no pagaría la cuota de € que tendría que pagar con el diferencial que me ofrece mi banco, repito, aún con ese valor…o por ahí le andaría (suponiendo un Libor de 1.7 para el yen y un 4.5 para el €).¿Qué te parece el dato? Por eso, aún con valores entre 160 y 130 (que son valores para años…)la multidivisa sigue siendo favorable si lo comparamos con una hipoteca en €+ 0.50 El problema sería no la cuota, sino que nuestros yenes valdrían menos si hubieramos entrado en 155-160 como quizás pueda estar la cosa para enero. O sea, en valores de máximos, estaríamos pagando más o menos lo que ahora en una hipoteca media en € y sabemos que las monedas se mueven en ciclos, así que una vez pasado ese ciclo, sería continuar con la moneda. Hablo a 30 años, que eso va a durar lo mío…y en 30 años el yen va a variar, pero creo que el dato anterior es importante.
para Hosculto (o algo así). Ya sé que eal año fiscal se cierra en marzo, pero segun comenta los efectos del cierre se pueden notar antes. De todas formas pienso que esta revalorizacion suave se debe a la aversion al riesgo que existe ante la situacion economica existente (el dinero sale de las bolsas y ya se sabe que divisas y bolsas siguen caminos opuestos).
¿El yen a 110 ? sería ruinoso para Japón. Yo casi no veo el yen ni a 140 cuanto más a 110….
Para samuel ¿banco andalucia hace MD? En fin saludos a todos. A ver que dicen los de forex. Buenas noches.-
Para todos:
Al cambiar la divisa durante la vida del préstamo…¿hay que pasar por el notario?…si es asi ¿entre cuánto estaría el mordisco?…(hay nueva ley hipotecaria que algo nos va a abaratar las cosas, aunque sea poco) Por favor, si alguien tiene el dato por el que pregunto ¿lo podría poner a disposición de todos?
Gracias
Alguien sabe si la nueva ley hipotecaria nos puede facilitar el cambio de Hipo normal a HMD. Yo ya tengo los papeles en marcha, con el correspondiente coste, y me gustaría saberlo.
Gracias por responder.
Hola a tod@s,despuer de leerr toooooodos los post se me han aclarado bastante las idea,gracias para Agus,Willi,Nin,celia,Tama ….en fin para todos.He estado hoy en el B.Pdonde firmare mi hmd y todavia no tienen ni pajotera de los cambios q va a traer la nueva ley,como estoy de baja esta semana ire a ver q me cuentan en el ministerio,ya os informare a todos.Creo q como a todos lo q mas nos preocupa es la posible apreciacion de la moneda,piesso q es algo q nunca sabremos l q pasars,pero lo bueno es la cantidad de intereses q nos estamos ehorrando con respaeto al euro,hay q ser pacientes y tomarlo como es ,a largo plazo no? esa es mi filosofia sino voy a acabar con los lexsatines de la farmacia (JA JA). Aki teneis a una multidivisera mas.firmo con el BP por mi sindicato,estoy pensando hacerlo en eur y en marzo viendo q en yen se aprecia cambiarme a ests ,Q opinais?el del banco me dice q no merece la pena un besito familia(creo q voy a pasar muxxo rato con vostr)
La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en el “primer trimestre del año próximo 2007”, pero como en marzo (¿9?) hay elecciones, pienso que nos podremos aprovechar de la misma. Abarata bastante los costes con los cambios de hipoteca.
Para EMI:
¿Que no merece al pena? hazte las cuentas EMI, déjate de opniones.
Repito las condiciones que me ofrece el Banco Popular (no es broma y repito soy de nómina media; me las han confirmado y espero su entrega por mail):
Libor + 0.39 a 1 año
€+0.39
c.apertura: 0.25%
c.amortización parcial: 0%
subrogación: no se puede
c.cancelación: 0%
c. cambio: 0.15%
fixing: no me sabe aclarar, me habla de “disuk” (?) que pienso que es lo mismo pero debe andar en torno al 2% (según se ha dicho en el foro y para el Banco popular)
seguro de cambio: va a consultarlo tb
cuenta en divisas: si se puede, sin comisión (la del cambio, ya dicha del 0.15)
plazo: 25 años… máximo 30, depende
formalización (esto quizás interese a muchos que están en esto…) : en dos semanas más o menos de aprobarse y llegar a un acuerdo con el banco.
¿Qué os parecen estas condiciones? Eso sí, me dijo el del banco en cuestión que para estas hipotecas pedían más “seguridad”; se refiere claro a que quieren atar las cosas y si tienes acciones, planes de pensiones, propiedades, las van a considerar en el préstamo y las van a asociar al mismo. Yo como no tengo nada, salvo la nómina…¿no está ya bien que hipotequen la vivienda y cuenten con dos nóminas para el pago…?
Estas son mis condiciones, creo que buenas, aunque no me duermo en los laureles: con ellas me voy a ir a Barclays y a Bankinter y si me dan mejores condiciones me voy con ellos. Como no firmo hasta enero, seguiré con los paseos…os cuento.
Por cierto, repito la pregunta: ¿alquien sabe si los costes de notaría se bajan al firmar la hipoteca con la nueva ley? Gracias compis, seguimos en contacto
a cuanto se puede quedar el yen en vuestra opinion.
Los expertos dicen que esta devaluado un 40-45%
Segun leo por aqui en vuestra opinion un buen dato seria sobre 140
Pero yo creo que esto seria optimista a 1-2 años vista y se quedaria a 120-125 ya que no creo que caiga a valores de 90-110 ya que japon no lo resistiria, sin embargo este seria un ajuste realista para subir hasta 140 poco a poco y nunca a valores actuales de 160.
En HMD para amortizar todos los gastos, una deuda de 200.000 en yenes tienen que pasar 4 años, si tenemos en cuenta la mayoria de las variables, por lo que me gustaria saber vuestra opinion dentro de lo posible en ese periodo.
gracias
Hola a todos,
hace un par de semanas que no leo el foro, me es complicado hacerlo,…..muchas gracias a todos por vuestras aportaciones
…. hace casi un mes, en la última depreciación del Yen, estaba en torno a 166… las previsiones y la coyuntura eran parecidas, y ahora estoy leyendo que, en general, pensais que el Yen se va a ir por debajo de 150…. incluso hablais de 140 o menos….. ¿ no hay un poco de nerviosismo?…. ¿o soy yo que no me entero de nada?….
Alguien preguntaba si alguien había entrado en 150-155… yo entré en Marzo en 153.
Estuve a punto de salir hace poco a euro me quitaba casi 12.000 euros, no lo hice, compre Yenes a 164, para tres o cuatro meses, ya que tengo más de antes de verano….. pero si se pone a 168-170… salgo volando tal y como lo estáis pintando…..
Mil gracias,
para Juanjo
Podias darnos en que sucursal has conseguido esos valores, yo tambien estoy negociando con BP, y quedaron en llamarme la proxima semana y asi tengo algo para tenerlos un poco atado.
gracias
caja mar me ofrece euribor+0.49 sin vinculaciones. 0% apertura,0%cancelacion parcia¿como veis esto?
Una de las características del foro, es que es eso, un foro y las ansiedades también afloran aunque estemos unos de otros a cientos de kilómetros. No obstante, pensar en el futuro y en apreciaciones ràpidas del yen, lo único que va a hacer es aumentar el nerviosismo y considerar peor los datos de lo que en realidad son. Entiendo que el foro es para un rato…y hasta mañana. Veamos. Las apreciaciones y depreciaciones de las monedas vienen dadas en tendencias, es decir, en ciclos; esto es lo que siempre ha pasado y va a suceder (salvo cataclismo mundial, pero aún asi también pasaría…) Lo que hay que hacer es manejarse entre estas oscilaciones con los datos de cada uno. Si el yen se pone (con el tiempo…!coño es que está a 160! y lo está porque la economía lo determina) en 140 y uno ha entrado a 160, hay dos opciones:
-haber acumulado yenes a buen precio (al pagar menor cuota), o
-seguir pagando en ese cambio, sabiendo que aún asi la cuota es más favorable que si hubiérams hecho el crédito en € y …esperar a ver la tendencia…para tomar en su caso otra decisión:
-si el yen se apreciara más, salir y entrar de nuevo al poco, pero valorando la pérdida por ello, que siempre va a ser menor que el interés que al final del préstamo hubiéramos pagado en €. Pero luego está la cuestión de ¿a qué moneda me voy? porque puede suceder que dentro de , pongamos tres o cuatro años me salga bien irme al dolar USA y no al €… o sea, que entonces, y hoy por hoy, si estoy en una HMD y en yenes, hay que hacer dos cosas, es mi opinión:
1ª- seguir en yenes, aprovecharme a tope de mi interés y mi moneda
2ª-comprar los yenes que pueda cada mes al ahorrar dinero en €
3ª.- seguir vigilando el cambio y el tipo de interés, que ES LA VARIABLE ESENCIAL , LA VARIABLE QUE HACE QUE AUNQUE SE MODIFIQUE EL CAMBIO LA HIPOTECA SALGA MEJOR.
4ª.- si cada dos meses ahorro para pagar una cuota (1 mes), en dos años habré comprado los yenes necesarios para pagar un año más la hipoteca y ya pasarían 3 años…repito es mi opinión, si YO ESTUVIERA DENTRO DE UNA HMD EN YENES A DIA DE HOY: aprovechar el máximo posible la situación actual, es lo único que puedo hacer , por eso la HMD. La posibilidad del cambio de moneda no es sólo algo negativo, sino una herramienta que utilizada adecuadamente nos permite ahorrar AL FINAL DE LOS 30 AÑOS , MUCHO DINERO.
Repito la pregunta que hice en otro momento ¿Alguien sabe si al cambiar la divisa hay que pasar por el notario y pagar? Si fuera asi ¿de cuanto sería el mordisco? Si alguien lo sabe por favor, que lo ponga a dispoición de todos, ya sé que este foro es de HMD, pero es una duda que quizás a todos nos convenga deespejar.
La semana que viene me llegará la oferta del popular por mail, en cuanto la tenga la pongo a vuestra disposición. Mi mail es [email protected]
escribirme para hacérosla llegar.
Para previsor:
¿Cuatro años para amortizar todos los gastos en una hipoteca de 200.000€ (pasada a yenes)?…Me interesan esos datos, ¿cómo los has hecho, podrías ponerlo a la vista? Gracias
base 220.000
gastos 10.000
Fixing 5819
Total 235.819 euros nada mas firmar esta es mi deuda
La letra mensual a 160 yenes/eur y libor 0.86%+0.75 es: 1055 euros que con el fixing y con los 9 euros se me van a 1091 euros.
La hipoteca actual que pago son 1410
1410-1091=319€ donde se incluyen los gastos
15819 / 319 =49 meses
TODO ESTO SIEMPRE QUE EL YEN ESTE A 160 y SIN HACER AMORTIZACIONES.
como baje a 153 malo y si baja de 129 la cague del todo pero bien.
si sube a 177 cambio del yen al euro y amortizo.
Estas son mis cuentas, cuidadito con la HMD, pero mucho mucho. que el yen se va a apreciar seguro en 2008(finales).
hola a todos tengo una hmd en caixa cataluya en chf lo en 1,67
pero luego haciendo cuentas era a 1,689 eso pienso que es el fixing lo que yo ignoraba por que el director no me informo nada de el fixing cuando lo llame ni el sabia lo que era.voy a reclamar que os parece ? y encima me dijo que el canbio de divisa lo tenian a coste cero..que me contestais amigos
gracias a todos
saludos a samuel yen
hola a todos. os comento: la legislación nueva va para abaratar los costes de la hipoteca cuando la vayais a cambiar a otro acreedor(Banco distinto),pero sólo para las nuevas hechas a partir de enero. algo bajaran los impuestos ,pero a los notarios ni que le nombren bajar las minutas! se nos pondrían en huelga…ya sería hora ,puesto que en otros países las hipotecas se firman en la sucursal del banco y ya está,sin notario por medio que diga que esa es nuestra firma .ABSURdo Y RETRASADO MEDIAVAL. por otro lado ,foreros ,lo de la apreciacion del yen NI DECOÑA. pensad en un pais que vive de las exportaciones,(como ya bien dicen por ahí arriba) Y MUY IMPORTANTE: wili SALUDOS, ,sabrás un taco de economía ,pero atiende como yo TAMBIÉN a que Japan tiembla 2000 veces al año ,alguna de importancia(ver como cae el yen cada vez que descarrilan trenes por eso. ).eres un fenómeno.gracias.No se levantarán en la vida, antes acabarán sumerjidos bajo el agua o cualquier otra catástrofe.(invasion chia…). Paco yen RECLAMA JD.!
no se si saldrá repetido…HOLA A TODOS!!. comentaba que la legislación es para las nuevas hipotecs y si quieres luego pasarla a otro banco…ahorro 1000 euros en una hp de 130.000 euros. Saludos a WILLY,eres un CRACK!!. que te parece lo de los terremotos en las isliTAS yapan. CADA VEZQUE TIEMBLAM YEN A TOMAR POR C. y lo hacen muy a menudo. Con china dando guerra no es posible que aprecie yen.es más ..lo esperamos a 180..animo a los noctambulos..dejad lexas y maris dormir tranquilos( yo claro aún no estoy dentro…). Paco YEN RECLAMA JD!!
Hola chicos y chicas.
“El Congreso dio luz verde ayer a la reforma de la ley que abarata el cambio de hipoteca, que entrará en vigor a principios de diciembre, una vez publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE)” Extraído de:
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/11/23/172219.php
El que quiera acceder al texto de la Ley, lo tiene aquí:
http://www.ahe.es/bocms/sites/ahe/pages/MenuOK.jsp?mID=98
Según parece los que escrituren una hipoteca nueva se beneficiarán de las ventajas, pero en realidad en la formalización no se ahorrarán dinero, sino que conseguirán mejores “penalizaciones” o comisiones de las que estamos aconstumbrados. Para novaciones y subrogaciones además los gastos notariales y registrales disminuyen hasta en un 85%.
Lo gordo es que el IAJD y el ITP por supuesto no se modifican, que constituyen la práctica totalidad de los gastos en una compraventa. Es decir que realmente no se gana gran cosa, lo que ya sabíamos porque nadie quiere desprenderse del gran pastel.
Saludos
Tama.
mensaje para:
#116, samuel
estas seguro de lo que te hacen es una novacion??
supongo que te refieres a una novacion dentro de la misma entidad de una hipoteca variable norma a una HMD?
tengo entendido que no es posible novar. la opcion para los que ya tenemos hipoteca es cancelar y hacer nueva. pero claro cada uno dice una cosa y hasta el martes no esta la directora de bbv.
otra cosa, tambien alguien comenta que bbv hace hmd.
el otro dia estube en el bbv y uno de la oficina me dijo: la tenemos pero no la hacemos.
desde la central de bbv por e-mail me contestaron ayer que no hacian hmd.
ahora leo en el foro que si que las hacen.
al final uno se vuelve loco.
diferencia entre poder novar o no=8000 euros de nada.
para Murdock,
Yo también he cambiado la hipoteca de banco recientemente ( el mes pasado) y me han cobrado el 1% de cancelación anticipada que me recomiendas que haga? todavía estoy a tiempo de reclamarle al banco? Por favor, me sería de gran ayuda que me contestaras.
Gracias.
Hola a todos, he visto durante todo el verano a mi marido muy interesado en este foro. Al final me he convertido en una fiel lectoras, sobretodo, porque si no fuera por ustedes no me enteraria de nada. En diciembre firmamos la HMD, con Barclays y espero hacerlo, en yenes, a ver si hay suerte.
He leído que hay un programa que te ayuda a decicir cuando es rentable salir y cuando no. ¿Alguien lo tiene?.
Por otra parte, muchas gracias a todos y sobretodo a Willy que con sus explicaciones me he podido enterar de algo.
Un Saludo
Hola a todos
No hay duda de que los “multidivseros”, o futuros, nos “pasamos la vida” intentando “adivinar” lo que harán los tipos en un futuro y por supuesto los cambios.
Yo lo que hago es intentar, y digo sólo intentar, analizar lo que tenemos y a partir de aquí me planteo lo siguiente:
Vivo en España y resulta que tengo el euribor sobre el 4.60 después de haber subido en dos años (aprox) desde el 2.10 y resulta que en los niveles actuales más de cuatro están planteándose vender su piso porque no les llega para pagar la hipoteca. Otros tienen verdaderos problemas para poder pagar, y a todo esto las ventas de viviendas ha caido considerablemente puesto que pocos pueden asumir las cuotas (bueno si es a 40 ó 50 años quizás pueda). Además la vivienda de segunda mano tambien ha caido y ahora para vender un piso resulta que se tarda una media de 9 meses y a un precio mucho más bajo.
Ante esto, es factible que puedan subir mucho más los tipos?
Ahora resulta que soy japonés, y veo que vivo en un país donde hemos exportado las hipotecas a 40 y 50 años y que todo y los bajos tipos de interés seguimos sin acabar de salir del todo de la deflación y para más “inri” resulta que si no vendemos nuestros productos (cosa nada fácil porque en U.S.A. no van muy bien que digamos y en Europa tampoco el consumo está para “tirar cohetes” por culpa de los tipos) entonces no sé cómo vamos a “tirar palante”.
Qué pasaría si nuestra moneda estuviera fuerte y encima nos subieran los tipos?
Ahora resulta que soy Suizo y pienso que vivo en uno de los paises donde el coste de la vida es de los más caros, pago un “mogollón”de impuestos y es cierto que cobro un sueldo más elevado en comparación con otros, pero resulta que al final “lo comido por lo servido”.
Si me suben los tipos tendré dificultades para pagar mi hipoteca?
Esto de reflexionar a mi me gusta por varias razones. De entrada porque asumo que es más que probable que sean incorrectas, pero resulta que son gratis, que me ahorro la consola para entrenar el cerebro y además resulta que viajo sin pagar ni un duro.
Realmente esto es genial.
Un saludo
Agustí
Pues para ser un entrenamiento, los razonamientos son acertados…. desde mi punto de vista, por eso digo más arriba que quizá estamos un poco nerviosos…. aunque sabemos que todo puede pasar….
muchas gracias Agustí….
Un saludo
Hola a todos,
Joer, que bajada…
espectacular… de 115 a 107 del USD/JPY
flipante !
parece excesiva !
Saludos
Hola a todos,
Precisamente por todo eso que dice Agusti, es por lo que los bancos ya están “haciendo” HMD, ya vréis lo que va a tardar el BBVA en hacerlas.
Agustí,
en Europa el problema es que somos un puzzle acojonante y cada país es un mundo, pero el dinero, su precio, no lo va a marcar España, sino Alemania, Francia…sobre todo Alemania. Si este país tiene la inflacción un poco subidita, a nosostros que nos parta un rayo y a aguantar el tirón.
En cuanto a Japón, tienes razón en todo lo que dices, pero como ya he comentado anteriormente, este país, tiene dos gigantes al lado que están “despertando”: China y la India…en cuanto estos empiecen a ganar algo de pasta y a sumarse al consumo a Japón le va a venir muy bien, ya no digamos si quieren crear una estabilidad monetaria en la zona. Pienso que Japón va a seguir con una moneda devaluada respecto del €, y tardara tiempo en apreciarse, al menos el necesario para que vayamos tomendo todos las decisiones que a cada uno le convengan.
Yo sigo con mi duda, entro en enero y barajo dos opciones: entrar en yenes y vigilar,,, o entrar en fracos suizos y.. vigilar. He hecho unas cuentas no sé si a alguien le pueden venir bien, pero ahí van. Es un poco largo pero a veces el tema tiene que alargarse (hablo de la HMD, je, je)…
Para una HMD de 200.000 € con un cambio de €=160 yens.
Vamos a ponernos en lo peor (dejo lo mejor para el final, ¿ok?) : imaginemos que el yen se aprecia a un ritmo anual del 3, 125%, eso significaría que cada año perdemos al cambio 5 yens/€, o sea:
1º año: 1€ =160 Y
2º año: 1€ = 155 Y
3º año: 1€ = 150 Y
4º año: 1 € =145 Y
5º año: 1 € = 140 Y
6º año: 1 € = 135 Y…
ese sería nuestro cambio ¿vale? bien. Esto significaría que perderíamos el valor de aproxiamdamente 6000€ al año por esta apreciación, o sea, 36.000€ en total. Todo lo que pagemos por encima de este valor sería valor amortizado o intereses, pero si la moneda se estabilizra en estos niveles, para el resto de los años, aún así saldríamos ganando, porque los intereses de 200.000€ a 30 años son…pues eso¨: !!!!otros 200.000€ aproximadamente!!!!, es decir aún así tendríamos una diferencia a nuestro favor de 160.000 € aprox.Ya no digamos si a partir de 135 si el Yen vuelve a devaluarse a partir de estos niveles, entonces la deuda iría en disminución progresiva inversamente al cálculo anterior. Claro todo esto con eL Libor bajo, que, eso si que parec claro, siempre va a ser mucho menor que en Europa.
Sigo pensando que el Yen va a estar en los niveles actuales el año próximo. Pero claro, son futuros.
Bueno, ¿están bien estos datos? ¿Cómo los véis?
mensaje para #130, previsor.
un saludo. a mi no me salen los mismos numeros que a ti, te explico:
aparte de ese dinero que te ahorras en la letra mensual, y siempre siendo neutros y pensando que durante 3 años el yen estara fijo al 160 (cosa imposible).
mira otro punto de vista:
si te ahorras 300 euros mensuales tienes 3600 en un año, pero tienes que tener en cuenta que con el sistema de amortizacion de la hmd tu en un año amortizas desde el primer recibo muchisimo mas capital que intereses, com lo cual tu deuda despues del primer año es mucho menor que con la hipoteca en euros.( todo el mundo sabe que los primeros años de una hipoteca en euros solo pagas intereses)
en este tipo de hipotecas yo he hecho los mismos numeros que tu, ya que tb me planteo pasarme a hmd y salvo que mi banco bbva( que unos dicen que tiene hmd y otros que no) ( unos dicen que se puede novar y otros que no).
si las dos respuestas son no cancelare hipoteca y constituire hipoteca nueva. con esos gastos que dices de 10000 e o mas, ya que mi hipot. es de 240.000.
mis numeros son que entre lo que me ahorro de letra, y el capital de mas que amortizo con el sistema de amortizacion en un año esta cubierto el exceso de gasto de cambiarse hipoteca.
pero…
como saque hmd a 150 y el yen llegue a 165 ya ni te lo cuento.
un saludo a todos.
mensaje para #130, previsor.
un saludo previsor, a mi los numeros no me salen como a ti.
si te ahorras 319 euros al mes de letra te ahorras 3800 euros al año, pero tienes que tener en cuenta la cantidad de capital que amortizas de tu hipoteca, ya que con la hipoteca en euros como ya sabes los primeros 10 años no amortizas mucho, y desde luego los primeros 3 nada o casi nada.
si tienes en cuenta lo que te ahorras en letra y lo que amortizas de capital de tu piso veras que en aprox un año tienes amortizados esos 10.000 e de gastos de cambiarte de hipoteca.
encima si el euribos sigue subiendo, que creo que lo hara te ahorras mas, si encima haces tu hmd en 155 y el yen se coloca en 164 como ha estado estos dias te ahorras aun mas, pero eso de que suba el euribos y el yen este a 164 son solo hipotesis, valora solo la primera parte de mi esposicion.
un año amortizado,(ahorro de cuota mas amortizacion de capital) haz numero asi y me lo confirmas.
el tema que comentais del 10% no creo que sea preocupante y me explico por que.
cuando el banco dice que esa clausula es para cubrirdse las espaldas y que no la ejecutan lo creo, ¿por que?
cuando habeis firmado una hipoteca en euros tb hay clausulas de este estilo, lo unico que dicen que el banco en cualquier momento puede solicitar al deudor la deuda, pero, no conoceis a nadie que le haya pasado. cuando hay impagados el banco pasa meses y meses llamando a un cliente para llegar a un acuerdo a ver si pueden cobrar, y como sabeis para llegar a un envargo pasan años.
opino que el banco lo que quiere siempre es cobrar, y si te reclaman esa cantidad y no la tienes , pero cada mes pagas tu recibo religiosamente por mucho que este firmado no haran nada contra ti. es solo mi opinion, de la que estoy firmemente convencido.
no me preocupa.
un saludo a todos.
Cuando cambias de divisa no pagas notario, sólo el porcentaje de principal que acordaste en la escritura (1 por mil, 2 por mil, o lo que firmes).
agradecere si alguien me puede contestar a mi mensaje #135.
un saludo a todos, sois la caña con el tema.
Wenas, haber querria que me resolvierais la duda..como puedo saber en cuanto se me va a quedar la letra de mi hipoteca en HMD cuando ahora le esta dando por bajar a los yenes y yo tuve que firmar en su momento..por desgracia, a yenes estando este a 168? siendo mi hipoteca de 195.000 euros…es apra yo poder saber cuanto me subira la letra en la proxima cuota.
Un saludo
divide tu cuota mensual por el precio del yen y tendras el importe en euros.
Tengo condiciones de varios bancos (Las Palmas de GC),entre ellos BBVA,por si alguien dice que éstos no las hacen(también me han ofrecido novación);Hay diferencias de criterios entre ellos,por si alguien quiere conocer las mías o puede ofrecerme las que haya conseguido, para comparar.No las publico aquí porque no tienen nada que ver con las que se ofrecen en península (aquí son peores).
Una cuestión: ¿Será preferible esperar hasta pricipios de año en previsión de una revalorización del yen y firmar en ese momento?¿No se encuentra ahora muy devaluado como para entrar en este momento?
Acepto consejos y opiniones,please
Para #123, Juanjo
Me he puesto en contacto con el Popular y me h an comentado que las únicas MD que dan son al colectivo SEPLA y para no residentes en España. Rogaría más rigor a la hora de dejar condiciones porque pueden confundir a todos los foreros.
Para Mena
Yo tb estoy negociando con BBVA y espero para estos dias oferta, te importaria pasarmelas? Gracias
Mi correo [email protected]
Para # 150 Helidoro Martin,
yo no formo parte del colectivo SEPLA y a mi en el popular me dieron condiciones de una HMD, que por cierto no me interesan.
Para Willy, o quien lo sepa
Mi banco me ofrece una HMD pero con sistema de amortización alemán (cuota decreciente); me podrías decir, por encima, los pros y contras de este sistema de amortización??.
gracias
PARA MENA:
mañana llega de vacaciones la directora de mi banco(bbva) y a medio dia sabre que oferta me hacen, tengo mi hipoteca con ellos por lo que me gustaria que te pusieras en contacto conmigo para ver condiciones que te dan y tema novacion. mi correo es [email protected].
unos dicen que bbva hace, otros que no, unos dicen que es imposible novar otros que no.
estamos en contacto y vamos comparando con el fin de veneficiarnos los dos.mandame correo y hablamos.
para heliodoro martin.
yo he estado esta mañana en popular en barcelona, y si que las hacen para todos, pero me han dado una condiciones de esas de decir, es igual dejalo.pero no es cierto que solo las hagan para SEPLA.
para todos.
esta mañana he estado de bancos, os contare mi periplo.
cajamar: alguien decia que hacian, hoy ya no hacen
banco valencia: les han pasado una circular reciente en las que endurecen nivel de tasacion y encarecen diferencial.
barclays: dan libertad a las oficinas que quieran trabajarlas y las que no. la oficina donde he ido decide no hacer.
pero he estado mas de una hora hablando con el director (que no sabia lo que era carry trade)
me ha comentado que han recibido circular de endurecimiento de condiciones, ahora solo hasta 65% de tasacion libor ma 0,75 (libor a un mes)
el hombre tb me ha dicho que barclys a la hora de conceder hipotecas es muy estricto, en el sentido que se haceptan 65% de tasacion y tu necesitas 70 te la deniegan directamente, a no ser con doble garantia y esta libre de cargas.
en el popular ya ni os cuento, libor +1,25 a 12 meses.
plan de pension, seguro de vida, 3 targetas, seguro del piso, vaya de todo.
sabadell atlantico: las chicas que llevan el tema hipotecario le han preguntado al director. respuesta no hacemos hmd.
he llegado a la conclusion que no depende de la entidad bancaria, si no de la oficina.
mañana me toca hablar con mi banco bbva. espero que me digan que si y que puedo novar.
el directos de barclays me ha enseñado el informe economico que les pasan a ellos y situa el yen entre 158 y 164 en el 2008. con lo cual mi pregunta a sido: y donde esta ese riesgo excesivo que tiene la hmd si valorais que el yen se movera en esas cifras??
esto es una historia, cada uno dice una cosa, cada oficina te atiende o no en funcion de que el director se haya levantado con el pie derecho izquierdo.
nada paciencia y a moverse entre este mundo de tiburones, compraremos un arpon.
LO DICHO MENA. MANDAME UN MAIL.
un saludo a todos.
PARA #152, paola.
el sistema de amortizacion aleman amortizas mas capital, que en el tradicional frances.
en una hipoteca a 20 años por ejemplo cuando has pagado 10 años llevas pagado realemnte la mitad de piso. en el sistema frances(tipico de las hipotecas españolas) cuando has pagado 10 años has pagado mogollon de intereses y un poco de capital de tu piso.
mejor sistema el eleman, amortizas mas dinero desde el primer dia.
Para Heliodoro Martín,
tienes razón, hay que tener que tener más rigor a la hora de exponer las cosas en el foro, asi que aplicatelo.
Que a mi me hayan ofertado unas condiciones no quiere decir que a ti te vayan a dar las mismas y en el foro ha quedado claro que las condiciones varían no sólo por entidades, sino también por sucursales.
He expuesto unas condiciones que a mí me han ofrecido por dos veces, las mismas; en cuanto tenga el mail del banco te diré oficina, teléfono y persona de contacto. Eso sí he pateado bastante. Y repito, no soy del SEPLA.
Ojala consigas las mejores condiciones.
Para Rul #145,
gracias Rul, estaba esperando una respuesta y no sólo me has atendido sino que la respuesta es la que deseaba oir: al cambiar de divisa sólo se paga la cuota en el banco, !nada de notarios! dato muy importante.
Para Heliodoro Martín #150
tienes razón: hay que tener cuidado con las cosas que se ponen en el foro, así que aplicate el cuento. Me a mi UNA oficina del popular me haya ofrecido unas condiciones no significa que OTRA oficina del popular te vayan a dar las mismas.¿OK?
Que consigas las mejores condiciones posibles, seguiré en el foro y si puedo serte de ayuda me lo dices.
Para Heliodoro
Tómatelo con calma y pide rigor, pero no este foro (donde todos ayudan con sus conocimientos de forma altruista), pide rigor a las entidades, porque son ellos en muchos casos los que hablan sin saber y te marean.
Si lees con detenimiento los post (más de 3000) te puedo asegurar que despejarás muchas dudas y lo mejor, captarás el magnífico espíritu de los participantes y los muchos conocimientos de algunos de ellos.
Aprovecho pues para agradecer a todos este buen clima,y a los más sabios su paciencia y apoyo al solucionar nuestras dudas, permitiéndonos aprender con sus comentarios.
Saludos
Rosa
Para #142, robertols
La cuenta es que en un año tengo que sumar a los 220000 los gastos y ademas el fixing de la vuelta al euro y su comision es decir GASTOS DE CONSTITUCION+ 2.5% de fixing + comision +
con lo cual deberia al cabo de un año el cambio al euro me costaria 232000€ incluidos todos los gastos, asi que perderia dinero.
Hecha bien la cuenta por que a mi no me sale y eso que ahorro mas de 300€ al mes pero mi hipoteca de 22000€ valdria 37.000.000 yenes y de vuelta al euro 240.000. (Lo que ahorro es de 240.000 a 232.000)
Ten en cuenta que en cada movimiendo de divisa hay fixing y de una cantidad muy alta. Esa es la realidad de la HMD
saludos
Hola a todos!! …
mensa para ROBERTOLS: R, trabajo en una inmobiliaria desde hace rato ,y se con quienes toreo. Unos son terneros ,otros vacas ,otros toros ,novillos…pero todos con cuernos.Lo que propongo a todos es novaciones,A MI ME LA HACEN ,así aue a torear ,que es tela lo que se ahorra uno.AMENAZAD con llevaros la hipoteca que hace efecto ,pero dejad claro que dejais una puerta abierta que si te hicieran una novación y… Cuando a un director le cancelan una hipoteca los de arriba le tiran de la oreja.ESTO ES TAN IMPORTANTE COMO LAS CONDICIONES QUE TE PUEDADN DAR EN OTRO BANCO. (ENSEÑÁRSELAS).sALUDOS DESDE SEVILLA
Hola, estoy negociando con el bbva, si aceptan novacion y las condiciones son las siguientes:
LIBOR+0,75-1 (sigo negociando)
trimestral
comision de cambio 0%
comision cambio divisa 0%
comision apertura 0%
Importante: Cambio de divisa y amortizazion parcial solo cuando la cuota.
solo tengo que pagar unos 700 euros de la novacion
La unica pega es el cambio comprador-vendedor. compra:165,8195 venta:158,6805.
– ¿con estos cambios cual es el fixing?
– con el prestamo de 225.000 euros, al formalizar el prestamo ¿cuanto me costaria el cambio a yenes?
Gracias.
PARA JUL.
Hola a todos, esta pregunta va dirigida a JUL. Tengo mi hipoteca MD firmada con Bankinter, en una oficina de Madrid, pero antes de llamarles para informarme sobre el seguro de cambio que tan bien nos ha venido que nos informes, me gustaría saber en que sucursal lo has contratado tú, no sea que me vengan con el cuento de que no existe, y para poder tapar alguna boca si llega el caso, tanto yo como otros que estén en mi misma situación, nos tenemos que agarrar a informaciones más concretas. No he leido todos los mensajes, aunque he hechado un vistazo y no me ha parecido que hayas informado de la sucursal concreta donde lo has firmado. En todo caso, y si no quieres publicarlo en el foro, te dejo mi correo para que me envies la información alli, de lo cual te estaría muy agradecido.
UN SALUDO. MI CORREO [email protected]
PERDÓN, MI MENSAJE ANTERIOR IBA DIRIGIDO A RUL…DISCULPA RUL. UN SALUDO.
DISCULPA RUL, MI MENSAJE ANTERIOR IBA DIRIGIDO PARA TI…PARA RUL, HA SIDO UN ERROR. UN SALUDO Y GRACIAS ANTICIPADAS.
DISCULPA RUL, MI MENSAJE IBA DIRIGIDO A TI RUL, NO JUL COMO PUSE POR ERROR. GRACIAS ANTICIPADAS Y UN SALUDO.
USDJPY en 107 ya….
¿Esto va a rebotar o qué?.
Alguien que sepa el porqué de la caida o que ha encontrado información al respecto…
Hola a todos
Estoy absolutamente de acuerdo con Rosa:
“pide rigor a las entidades, porque son ellos en muchos casos los que hablan sin saber y te marean”.
En mi opinión aquí está la “madre del cordero”, y ello conlleva que contratar una MD puede llegar a ser todo un “periplo” en el que poco a poco te vas confundiendo y hasta agobiando.
Bajo mi humilde opinión creo que el problema es que las MD no es un producto que “dominen” en muchas oficinas, y de hecho cuantos de vosotros no sabía más que el director?. Además no hay que olvidar que muchas entidades son reacias a hacerlas y por tanto te ponen todas las dificultades posibles.
Sin duda un panorama poco alentador.
En base a esto casi que las condiciones van a pasar a un segundo plano (si hacemos números la diferencia entre unas y otras ofertas -de las razonables claro- no es tanto) y lo que realmente va a premiar es el hecho de encontrar un “profesional” que controle el tema.
Alguien se imagina entrar en un oficina y que te digan que si las hacen, que te expliquen las condiciones de manera transparente y encima que puedas “departir tranquilamente” sobre la posible evolución de los mercados?. Sin duda es una “gran experiencia” y dificil de encontrar (los que yo conozco justo me llegan a los dedos de una mano).
Vamos que lo de siempre: paciencia, paciencia y por si acaso… un poco más de paciencia.
Un último apunte: yo siempre he tenido claro que no podría tener las condiciones de otro y aunque a mi me parece genial que las pueda tener, cuanto más mejor, entiendo que si ese otro las dijera “abiertamente” podría provocar “ciertas susceptibilidades”.
Un saludo
Agustí
Mac, estas condiciones no están mal, aprieta algo más con el diferencial y a ver qué pasa.
Para todos los que empezamos en esto he encontrado en la red dos enlaces muy interesantes y además con unas hojas de calculo sencillas y que pueden arrojar mucha luz porque podemos calcular las cuotas en función de las variaciones del cambio:
http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html
http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html
visitarlas, creo que merecen la pena, pero ojo con las decisiones, esas ya son personales, todos somos mayorcitos, lo que se pretende es aclarar ideas y conceptos para tener elementos de juicio.
Algunos datos: vamos a suponer una hipoteca de 200.000€ a 30 años con un interés del 5,00%. La cuota en € es de 1.060e. ¿vale? Bien.
Con un cambio de 1€=162 yenes, la hipoteca se va a transformar en 32.400.000 Y a un interés del 1%, pongamos por caso. Entonces la cuota mensual pasa a ser de 643€.
El dato por considerar es que no solo la cuota es mucho menor (de 1.060 a 643 €) sino que en el primer caso, pagando en €1060, amortizamos de capital 245 €, mientras que en la hipoteca en yenes, pagando (al cambio) 643 €, amortizamos 477€: el doble. Este es el asunto. Esto está claro y parece que por ahi, todo es muy bonito.
Supongamos (me enrrollo como las persianas…) que la evolución del yen es a apreciarse (según he leído en el foro ultimamente, aunque esto, en realidad !NADIE LO SABE!). Bueno, supongamos que se aprecia el yen respecto del €.¿Qué habría que hacer? Calcular la repercusión de la TENDENCIA, A TENDENCIA en nuestra hipoteca que sigue siendo en yenes. Lo calculo. Me da lo siguiente:
1-si el yen se aprecia un 10% (en un año, muy dificil si miramos los históricos) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €.
2-en otras ocasiones he hablado de que casi tiene que apreciarse el yen un 50% para pagar la misma cuota que en €, si. Pero es que si el yen se apreciara un 50% en este ejemplo (pasarlo a las hipotecas respectivas) la deuda, también habría aumentado en un 50%: debería al banco casi 400.000€. ¿Me seguis? Si , claro…
Esta deuda (con el yen sobrevalorado un 50% respecto del valor de entrada) es la misma que al final pagaríamos en la hipoteca convencional en €, no os asustéis, calcular la cuantía final de una hipoteca ordinaria de 200.000€ a 30 años y al 5%…¿no?
¿Que quiero decir con esto? Voy sacando algunas conclusiones:
1ª.- la HMD es la mejor opción para pagar una casa y cualquier cosa, sólo por el hecho de que tienes diversas opciones durante la vida del préstamo, eso te exige estar atento.
2ª.- es bueno entrar en una divisa con intere´s por debajo del €uribor y
3ª.- que la divisa esté no muy devaluada respecto del €, sino en valores “normales” desde un punto de vista histórico. Esto porque con movimientos suaves la HMD es imbatible.
4ª.- Según todos estos razonamientos, una opción posible sería entrar en Francos suizos, cuyo interés es más bajo que el €uribor y tiene una paridad más o menos similar. Esperar valores más altos del yen en uno, dos , tres, cuatro años (si se aprecia claro que esa es otra) y entrar con valores más cercanos a 140,(se supone que el dinero en Japan va a seguir estando más barato que en Europa) y situarse ya en esta moneda. Como la hipoteca va a ser a 30 años….
5ª.- Si alguien tiene esta misma opinión para entrar por favor que me lo diga.
Mi correo es [email protected]
Agustí, Willy ¿cómo veís esta opción?
PD: iré mandando la tabla excell y la mía de doble entrada a todos los que me la habéis pedido ¿ok?
Me voy a dormir, felices sueños chicos.
Para #160, mac
Con los cambios que te dan, el cambio medio sería (165,8195+158,6805)/2= 162,25. La diferencia entre los cambios comprador y vendedor respecto el valor medio sería 165,8195-162,25= 3,5695. Hayamos el % de 3,5695 respecto al valor medio de 162,25 que es 3,5695×100/162,25=2,2%.
Eso significa que tus 225.000 euros se verán incrementados en un 2,2% haciendo un total de 225.000×1,022=229.950, es decir 4.950 euros de más.
Para tod@os
¿A alguien a parte de la supuesta oferta del Popular, que no pertenezca a ningún colectivo privilegiado, le han ofrecido algo mejor de Libor + 0,6?
Si es así por favor que indique entidad, sucursal y punto de contacto.
Saludos y gracias.
Para Mac
220.000 x 165,8195: 36.480.290 millones de yenes
El tema está en que no sabemos la fecha de ese cambio.
Si tomaramos el cierre de hoy (160.96) e iniciaras tu hipoteca con una entidad que no te cobrara fixing :
220.000 x 160.96: 35.411.200 mill de yenes.
Un saludo
Agustí
Una cosa más y que añadir a todo lo anterior, que no se me quede:
si el yen se apreciara dnetro de 6, 7, 8 años un 50%, sí la deuda pasaría a ser de 400.000€… pero restándole claro lo que se haya amortizado hasta esa fecha, que puede ser:
6360 € el primer año (9.000€ si hemos ahorrado 3.000 mas por ej)
…
11436€ el quinto año (ya con cuota de 1285€)
entonces más o menos habríamos amortizado en 5 años unos 40.000€, y la deuda sería entonces de 360.000€ aproximadamente.
Estos son más o menos los números, y con esto surge la pregunta de nuevo : ¿yens o €uros?
Ahora sí: me voy a la cama. “Hata mañana”
Sayonara
Para emi: me alegro si en algo humildemente te ayudé, bienvenida.
Para ROBERTOLS, #144, supongo que llevas parte de razón, y yo también opino eso: a ningún Banco que decide dedicarse a hmd le interesa ejecutar una cláusula del 10% así por las buenas, sino que les interesa pagues religiosamente suculentos intereses y comisiones, y a ser posible de por vida. Pero es una cláusula que está ahí y firmas. Uno de los problemas es que en los Bancos cambian los que mandan de vez en cuando, y cada uno que llegue puede tener sus ideas aperturistas o restrictivos respecto al riesgo en un tema tan complejo como las hmd. Otro problema, una apreciación rapidísima de la divisa y sin visos de fin, sobre todo al principio de la vida del préstamo, que pudiera hacer que la deuda superase el 80% de tasación…no sé, no sé, ojalá no ocurra nunca, pero creo que cada Banco tendrá delimitado su riesgo.
¿Alguien ha conseguido pactar fixing con alguna oficina del Bankinter? ¿Y contratar seguro de cambio para día que se quiera como explicó Rul?.
Gracias.
Para juanjo
1-si el yen se aprecia un 10% (en un año, muy dificil si miramos los históricos) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €. No estoy deacuerdo contigo en este razonamiento.
Segun lo que dices entiendo que pagas el cambio por duplicado. Pero mientras mantengas tu hipoteca en yenes es lo que debes, cierto es que con los mismos euros compraras menos yenes. Vamos eso creo yo…
Hola a tod@s .
Despues de patearme barios bancos, he encontrado 3( barclays,b popular y bbk ) que me hagan subrarogación + novación .
Pero el problema viene ahora, mi difencial es Euribor + 0.4, y a la hora de hacer una oferta vinculante, en el libor + diferencial seguramente no lo superara ni igualara.
He hablado con mi banco y me dice que la ley dice que hay que igular o superar la oferta.
¿ es cierto que la ley obligue?
¿como se puede mejorar si el diferncial no es mejor?
¿no se considera mejor si la quota mensual es inferior , o solo se valora el diferencial ?
A ver si alguien puede aydarme, Gracias .
Ah es cieto lo que dice Juanjo, que en oficinas del mismo banco te ofrecen unas condiciones difenrentes y que te aseguran que no que novar a md no se puede y en la otra que si , y los diferenciales lo mismo, un desastre.
Yo tambien he negociado con el popular pero las condiciones de Juanjo ni de coña , tendre que llamarles ota vez a ver.
UN SALUDO.
PARA #158, Anónimo.
mis numeros siguen siendo diferentes a los tuyos.
si tu me dices que el tipo de cambio es de 160 durante 3 años y asi te pongo el ejemplo y luego me metes la variante de el cambio de divisa nunca te cuadraran los numeros.
¿para que querrias cambiar de divisa y pagar esos gastos si la divisa no se mueve de 160 yenes por euro?
es como si me dices que si cambias de divisa cada mes al cabo de 10 años debes una porrada de millones. claro, el tema es que no debes cambiar de divisa si la divisa esta estable.
por lo tanto en tu primer ejemplo decias que estaba a 160 y en tu contestacion me dices que al hacer cambio de divisa generas mas gastos. creo que te estas liando un poco. la hipoteca multidivisa te da la opcion de cambiar, pero esta claro que la responsabilidad de cambiar cuando te favorezca es tuya.
hacer un cambio de divisa cuando la divisa esta fija en 160 no es favorable para ti ni para nadie, sigues en yenes y amortizas una porrada de capital durante 3 años.
un saludo.
Bueno, pues al lorito con el cambio de moneda y Hacienda!! Ayer salio publicado esta notician en el diario NEGOCIOS (http://www.neg-ocio.com/sitefiles/pdf/261107.pdf pagina 16 )
La multifactura fiscal oculta detrás de la hipoteca multidivisas.
Máximo Suchowolski
Un avezado ciudadano llega al banco de confianza para socilitar un préstamo hipotecario. El comercial le sorprende con la oferta de una hipoteca multidivisas (sorpresa relativa, dado que el producto se está extendiendo como la espuma, ahora que el euro está fuerte y el euribor disparado). El préstamo quedará ligado a la moneda de un país -pongamos Japón- en el que los tipos de interés están mucho más bajos que los de la eurozona, con lo que se logra una hipoteca sensiblemente más barata. Dado que la cuota se abona en yenes, no en euros, si la moneda nipona se revaloriza la ventaja de esta fórmula de ahorro económico empieza a menguar, igual que si se encarece el precio del dinero en la región.
Pero aquí -explica el comercial- llega la gran virtualidad de la hipoteca multidivisas. Cuando toque la revisión periódica de tipos, o antes, si se paga por esa prerrogativapodrá cambiarse fácilmente de moneda. Eso sí, con la consiguiente comisión.
El ciudadano de nuestro ejemplo echa sus cuentas y la oferta le convence, pero quizá no ha calculado el gran mazazo que le va a asestar Hacienda si al poco tiempo de firmar la hipoteca reclama un cambio de divisa. Sacudida tributaria La Dirección General de Tributos ya ha creado doctrina a través de sus respuestas a consultas vinculantes. Da igual que se trate de cambios de euros a divisas, a la inversa, o entre una moneda extranjera y otra. Tributos considera que el cliente y su banco están modificando “el objeto de la obligación” (la moneda de referencia), y no las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, aunque, en definitiva, sea esto lo que quiere revisar el hipotecado.
Se trata de una diferenciación trascendental. El legislador obliga a tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros casos, cuando se produce una ‘novación modificativa’, una revisión de las características de la hipoteca, pero exime de factura fiscal las situaciones más comunes: pactar un tipo de interés o un plazo distintos. El problema es que la doctrina de Hacienda no mete en el mismo saco la variación de la divisa.
¿La consecuencia? El tipo de AJD por novaciones es el
1% de la ‘responsabilidad hipotecaria’, es decir, de todo el capital y los intereses que aún no se han abonado. Calculen si se cambia de moneda varias veces. La hipoteca multidivisa bien puede seguir siendo una gran opción, pero teniendo en cuenta que no habrá magia que valga si el Fisco encuentra motivos para cobrar.
Bueno como al final del articulo biene el mail para contactar con el autor, me puse en contacto con el y muy amablemente, Maxi, y rapido, me aclaro un poco mas con esto:
Hacienda cobra por AJD cada vez que usted cambie de divisa, o pase de euros a divisas su hipoteca, o de divisas a euros. Un cambio de moneda no se considera motivo para poder aplicarse la exención en AJD, a diferencia de lo que sucede con una ampliación de plazo o una rebaja (por ejemplo) del tipo de interés pactado. Esto lo podía hacer Hacienda hasta ahora, y lo seguirá haciendo, al menos que se sepa. El problema es que los bancos no suelen informar (lo mismo usted tiene suerte y yo me equivoco en esta ocasión) de esta factura fiscal, y luego llegan las sorpresas. Avisan de las comisiones, pero no de la parte fiscal. El caso que yo planteo es ficticio, pero le aseguro que muy cercano a la realidad.
Bueno chic@s creo que es hora de que preguntemos por esto en nuestros bancos haber que dicen…
Saludos!
Alvaro.
Centremonos, jeje
1º Yo pido 200.000 euros
2º Eso despues de gastos y fixing son unos 212.000 asi sin mas y por que porque si (a no ser que los pages sin incluir en la hipoteca que entonces tendran que asumirlos como gastos al final, te guste o no)
3º Sobre eso se calcula mi cuota (que ya es un pico mensual)
4º Eso hace que sea mensualmente unos 160000 yenes = 1000€
5ºAhora cuando restemos amortizacion hay que restarsela a 212.000 y si antes en euros amortizaba 500€ sobre 200.000 ahora amortizo 750€ sobre 212000 es decir unos 250€ limpios mensuales(pero sobre mas capital)
6º Ahora divide los 12000/250 = 48 meses.
7º A mi cuota mensual le tengo que poner el fixing todos los meses (parte de intereses)
8º A esa cantidad le debo sumar nueve euro, bien?
Total me quedan 1035€ mensuales (con el euro pagaba 1300€)
9º Asi que en realidad gasto unos 35€ en comisiones todos lo meses que en 300 meses son unos 10500 (que algo son) lo cual hace que aumente mi tiempo de amortizacion hasta segun mi calculadora 75 meses.
Y TODO ESE DINERO POCO A POCO LO PAGO si o si y sin hacer ningun cambio y suponiendo el Yen estabilisimo.
Ademas antes o despues el Yen se apreciara y digamos que en una media de 20 años se quedara como valor medio 140 (y aun asi esta depreciado con ese valor a dia de hoy)
ADEMAS …. y si baja el Euribor (cosa dificil) … pues que mi cuota original de 1300€ volveria a quedarse en 1000€ y claro el yen se iria a 900, lo cual hace que ….. mejor no pensarlo
Conclusion no amortizo tan rapido como dicen por aqui a no ser que tenga mucho dinero y haga amortizaciones anticipadas aprovechando las devaluaciones del Yen , y claro ….
SI TENGO MUCHO DINERO PARA QUE QUIERO UNA HIPOTECA
Lo que si es cierto es que en este caso ahorro mucho(si tengo para anticipar), pero eso es para que uno gane 6000€ al mes y pague 1000€ de hipoteca, que claro seran ….. 4(y qencima ahorradores)
HACIENDA TAMBIEN SE METE?????
TE COBRAN AJD SI CAMBIAS DE DIVISA???
a alguien le ha pasado estos 4 ultimos años?
En que articulo de la ley viene eso, si la cantidad es la misma, solo que como no hay paridad, pues claro, se gana o se pierde, pero la cantidad teorica es la misma
1000 euros a yenes 160000 yenes
160000 yenes a euros 1000 euros
y como no se cambia la cantidad pues como conclusion no se pagan AJD, jiji.
Salu2
Siguiendo una de las preguntas de #172, amg
¿Alguien ha conseguido contratar seguro de cambio para realizar el cambio a otra divisa el día que se quiera como explicó Raul?.
Porque el seguro de cambio que me indicaron en el banco es relativo a asegurar el valor del cambio, suba o baje se aplica el pactado, pero los tipos de intereses suben tanto que no compensa con respecto a la hipoteca tradicional.
Gracias.
Hola
Para #179 amendez: Yo tambiuen estoy interesado en saber lo del seguro de Bankinter, ya que estoy apunto de contratar una HMD y no me aclaran este tema. ¿Alguien ha podido disfrutar de ese seguro? ¿Donde les informaron?
Gracias a todos..
para #177 anonimo:
Para un crédito de 212000eur a 30años (no pones el tiempo) me sale a pagar sin añadir los 9eur del cambio y con las condiciones que tengo de Barclays 0,65% apróx. lo siguiente:
– divisa en Euros: 1120eur (de los que amortizas 264eur -no 500- y regalas al banco más de 850eur)
– divisa en FCH: 882,41
– divisa en JPY: 720EUR -no1000eur- (de los que amortizas 482 -no750- y regalas al banco unos 228 + 9eur según condiciones mías con barclays).
En resumen, creo que tus cuentas no son correctas por mucho. Usa los simuladores que circulan por el foro.
Hola paola,
las cuotas mensuales que se pagan son la suma de Cuota de Interés + Cuota de Amortización de Principal.
En el sistema alemán la Cuota de Amortización de Principal permanece constante a lo largo de toda la vida del préstamo, es decir, se amortiza la misma cantidad en cada cuota mensual y la que varia es sólo la parte de Cuota de Interés, por lo que si el tipo de interés no varia las cuotas mensuales decrecen, es decir, el importe de la primera cuota mensual es la mayor y la última cuota es la menor.
De ahí el nombre de sistema alemán o de cuota de amortización constante.
Con el sistema alemán se pagan menos intereses que con el francés al final del préstamo.
Por ejemplo, 200.000 € al 4% a 7 años:
Sistema Francés: Unos 229.656 €
Sistema Alemán: Unos 228.333,33 €
Es decir, con el francés pagas unos 1.322,67 € más de interés que con el alemán
Cuanto mayor es la duración del préstamo mayor es la cantidad de interés que se paga con el sistema francés.
Para el ejemplo anterior a 1 año:
Sistema Francés: Unos 204.360€
Sistema Alemán: Unos 204.333,33€
Hola Juanjo,
esto va para ti y todos los que piensan en la panacea de entrar en CHF y luego cambiar a JPY.
ir a http://spanish.fxstreet.com/graficos/forex-tiempo-real/
1) En Instruments seleccionais EUR/JPY y le dais a new
2) En Chart type seleccionais Line Chart y el color que queráis
3) En Instruments seleccionais EUR/CHF y le dais a overlay
4) En Time Scale Monthly
Ya veis la evolución del euro con respecto al yen y al franco durante un mes
¿Todavía creéis que el yen se aprecia y el franco no?
pues probar cambiando la duración del Time Scale a 1 minuto y veréis lo poquito que cambian
Pues si, efectivamente si cambias de divisa pringas con Hacienda.
Confirmado en Bankinter :-P: (copio de un documento de ellos).
En el IRPF, ¿cuándo se pueden imputar variaciones patrimoniales por diferencias de cambio?
a) En cada liquidación, por la diferencia entre el cambio al euro de esa divisa del día en el que se abrió el préstamo, o el del día q se cambió a esa divisa, y el cambio al euro del día de la amortización * nominal amortizado.
b) En cada cambio de moneda en el préstamo, por el importe de la reducción o incremento de la deuda.
Vaya tela,definitivamente se informa francamente MAL sobre este producto en los bancos…
No me explico bien
Con numeros exactos:
200.000 euros a 22 años
Hipoteca de 34268806 yenes en los cuales incluyo los gasto (unos 10000€) y el fixing del cambio
La cuota actual en euribor+0.39 = 1252 euros (amortizo 416€ mes)
La cuota en divisas seria 154.235 yenes que con el fixing +9€ = 997€
De ella la amortizacion mensual es de 674€
Diferencia exacta entre hipot. en euros y yenes 254.33€ mes
El ahorro NETO acumulado (incluyendo los gastos) es de 67144€ en 22 años y empizo a amortizar la HMD a los 86 meses (es decir cantidad pendiente en euros > cantidad pendiente en Yenes).
Todo estos son datos exactos al que no le coincida que revise su calculadora(las normales no incluyen los gastos)
Datos:
euribor 4.62
libor a 0.86
Yen a 160
Plazo 22 años
Cantidad hipot. 200.000
Por cierto he ido a varias entidades para pedir el sistema Aleman y ni siquiera lo conocen y dicen que no se puede pedir.
Alguien de Madrid que me indique alguna sucursal buena (da igual la entidad) para hacerla al libor+0.5 y sistema aleman?
salu2
Hola a tod@s
Encontré este foro hace unos meses porque estaba interesado en hacer una HMD.
Despues de empaparme de toda la información vi en el post 837 que ofrecian la posibilidad de ofertar buenas condiciones para HMD.Envié mis datos y me consiguieron unas condiciones que yo no pude conseguir en ninguna entidad por mas que lo intenté.
Parece ser que los bancos no están por la labor de negociar condiciones porque creo que van a endurecer todavía mas la concesión de HMD,igual que están haciendo con las hipotecas tracdicionales.La verdad que es supercómodo porque yo no he tenido que hacer nada.Me han echo todas las gestiones y lo único que tendré que hacer es ir a firmar.De haberlo sabido antes me hubiese ahorrado todas las gestiones que hice para nada.
Como veo que hay gente buscando condiciones os dejo la dirección de e-mail por si os parece interesante([email protected]).
Un saludo a todos .
Para Raul,
Con respecto al seguro de cambio para poder cambiar de divisas el día que quiera que comentas que tienes con Bankinter, yo tengo una HMD con Bankinter y se lo he comentado al director de la sucursal con el cual tengo muy buen trato y conoce la multidivisa, se quedo extrañado y con prudencia no descarto que existiera por lo que me aconsejó que consultara en atención telefónica a la par que él lo investigaba.
En atencion telefónica me comentan que no tienen un producto parecido y a la sucursal de Bankinter se desplaza un asesor que investigó tambien este “producto”, concluyendo que no existe tal producto y que, por favor, remita los datos del mismo o el nombre de la persona que lo tiene en Bankinter para averiguar el producto y hacerme uno similar.
Es por tanto que agradecería al que lo tuviera nos diera información mas precisa de ese producto para poder contratarlo con Bankinter o bien, si ha sido un error, se indique como tal porque se está creando una gran confusión.
Gracias de antemano.
A ver.
Vamos a ver, a mi también me ha dado mogollón de dolores de cabeza este tema, pero al final yo tengo firmada una póliza en la cual puedo cambiar de divisa el día que quiera con el cambio de ese mismo día.
Has de abrir una “línea de seguro de cambio”, este producto parece ser que es muy normal en el caso de empresas y nada normal en el caso de particulares….
POR FAVOR, QUE EL DIRECTOR DE SUCURSAL DE VUESTRA OFICINA DE BANKINTER HABLE CON EL RESPONSABLE DE NEGOCIO INTERNACIONAL. Ellos son los que conocen el producto.
Haced esta pregunta: ¿Puedo cambiar el día que yo quiera de divisa con el cambio que aparece ese día?, si os dicen que no, entonces decid ¿no tenéis líneas de seguro de cambio?.
En cualquier caso, me creo TODO lo que me digáis, cuando yo fuí a contratar esta hipoteca el comercial que me atendió me dijo (sic): “qué te importa tu principal si la letra que pagas cada mes en menor de la que pagarías en €…” Evidentemente y como se está comentando hace más bien poco, las oficinas no conocen este producto, ciertamente complejo.
El mensaje 188 es de Rul ;-) (usease mio)… vaya despite…
para #176, alvaroBT
yo creo que ese articulo refleja que cuando haces una novacion de una hipoteca nueva a una hmd aunque sea novacion pagas AJD, ya que cambias condiciones.
eso no quiere decir que cuando cambies de divisa en una hmd te cobren ajd, ya que de hecho ni tan siquiera pasas por el notario. en la escritura de hipoteca tuya ya especifica la posibilidad de cambiar de divisa, con lo cual cuando tom as esta decision no vas a notario.
creo que si leeis bien el texto lo entendereis asi.
por lo tanto entiendo que si ya tienes hmd y vas variando de divisa no pagas ajd, cuando te pasa de una hipoteca normal a una hmd esta claro y ya es sabido que si que los pagas.
por el contrario cuando pasas de una hipoteca normal a otra normal haciendo una novacion con tu entidad tampoco pagas ajd.
IMPORTANTE PARA #160, mac.
me gustaria que te pusieras en contacto conmigo [email protected].
esta mañana he estado en bbv y me dicen que las unicas condiciones en las que hacen hmd son haciendo una poliza de seguro de cambio durante todo el tiempo del credito.
esa poliza hay que pagarla del tiron, son 40.000 euros para 240.000 de hipoteca.
CONTINUACION, SE ME CORTO RESTO DEL MENSAJE PARA MAC.
me dice que hay muchas oficinas que no lo dicen ya que la letra te sube solo 25 e al mes en 30 años, pero que la incluyen en el credito, con lo cual tu deuda aumenta 40.000(una burrada).
me dice la directora que es obligatoria y que si no no la aprueban.(de hecho me ha desaconsejado hacerla)
me gustaria que te lo miraras, no vaya a ser que te la hayan colado, y te pusieras en contacto conmigo para decirme por mail tus condiciones y tu numero de oficina, ya que si tu no tienes esa poliza quiza ella tb pueda conseguir sacarme la hmd con lo cual me ahorrare pudiendo novar 10.000 e al no tener que cancelar .
espero tu correo un saludo.
gracias por todo. un saludo a todos.
Hola a todos,
He encontrado este foro por casualidad y la verdad es que es super interesante leer todos los consejos y opiniones. Yo llevó 4.5 años con un HMD en francos suizos con Bankinter y llevo varios meses en duda si debo de cambiarlo o no a yenes.
¿Hay otros en la misma posición que yo- que lo tiene en francos suizos y estáis pensando en cambiarlo a yenes? Me gustaría ver vuestros opiniones. La condiciones que tengo son :
capital pendiente €67,000 y estoy pagando Libor + 1 %. Comisión de cambio de moneda 0% ó €6 minimo. La verdad que me asusto un poco al leer el mensaje sobre ajd de hacienda ………
Gracias por todo la información que se encuentra aqui….
hch
otra idea sobre los AJD.
cuando tu haces la hipoteca ya pagas los ajd por el total del importe.
otro motivo por el que sigo creyendo que no se paga ajd al cambiar de divisa es:
tu ya has pagado por el total del importe, cuando tu tienes una himpoteca normal y haces una cancelacion anticipada no pagas ajd por haber cambiado el capital pendiente.
no se mirarlo un poco y debatamoslo, ya que asi evitaremos crear confusiones en el foro.
un saludo a todos.
Con respecto a lo de los ADJ:
Yo me puse en contacto con el autor del articulo, Maxi Suchowolski, que es un experto en fiscalidad, y me comento eso. Si quereis podeis preguntarle alguna duda o comentarle algo a su direccion de correo :
[email protected]
Pero creo que hay que pagarlos..
Saludos!
Sobre al ADJ,
me parece que lo de pagar impuestos por hacer un cambio de divisa no está claro.
El tal Maxi Suchowolski, será un experto en fiscalidad, pero su artículo tiene un error garrafal, y es que para pagar ADJ, hay que ir al notario y como no se va al notario no se paga ADJ.
Otro cosa, es que hacienda considera que hay un incremento de patrimonio por diferencias de cambio, y esto no me que del todo claro, porque el incremento de patrimonio se considera sobre un venta, es decir, tiene algo que te costo X lo vendes por Z, entonces Z-X es el incremento de patrimonio sobre el que hay que pagar un 18%.
Digo que no me queda claro, porque aunque hay beneficio, lo que realmente se hace es REDUCIR UNA DEUDA,
Se puede considerar que has ganado, por ejemplo, 6.000 €. Pero resulta que esos 6.000 € no te los dan sino que se auto-amortizan anticipadamente en cuota, por tanto si hacienda me hace pagar un 18% de los 6.000 €, también me tiene que permitir desgravarme un 18% de esos 6.000 € porque son amortización.
Por otra parte, este beneficio obtenido por el tipos de cambio podría ser considerado como “PERCEPCIÓN DE UN CAPITAL DIFERIDO”, es decir, El rendimiento del capital mobiliario viene determinado por la diferencia entre el capital percibido y el sumatorio de las primas satisfechas.
Es decir, nos dejaron inicialmente 100.000 € (capital percibido) y hemos pagado entre amortización e intereses 20.000 € ( primas satisfechas).
Si le debiese por ejemplo 86.000 € con el cambio inicial que me aplican a la hora de constituir la hipoteca pero al volver al euro por el beneficio a mi favor del cambio de divisa la deuda es de 80.000 €, sigo debiendo 80.000 €, por tanto beneficio 0. Aunque por temas de cambio, realmente haya ganado 6.000 €.
No se creo que es algo muy complicado y hece falta un verdadero experto en tributos
hola a tod@s, tengo una hmd con bankinter y con la asesora que me lleva .al preguntarle por la línea de seguro de cambio… que entiendo qeu no es póliza…me ha dicho que ese producto..todavia no lo tienen operativo… pero ..que si sabe que se hace… en mi caso es desde vitoria…..imagino qeu es por tiempo… es emocionante.. este foro..
cuidaros…..
Para Willy #183, Gabricula y para todos:
Tomo nota Willy, gracias. Está claro que el € es una moneda fuerte para las demás divisas y marca tendencia, pero ¿por qué se ha comentado en el foro que el yen tiene menos oscilaciones que el franco suizo? ¿Se referirán en un histórico más amplio, no?
Para todos:
alguien ya ha comentado anteriormente que para cambio de divisa no hay que ir al notario. Lo pregunté en el foro y me dieron esa alegria, si no hay notario, tampoco AJD entiendo yo.
También para todos:
¿Para cambiar de divisa hay que “pasar” por el €? Me explico, mucho hablamos de yen, y del franco suizo, pero ¿y si a mí me interesara pasar del yen al dolar USA dentro de 5 años, por ejemplo? ¿Cómo sería la operación? ¿Con el cambio YEN/USDOLAR únicamente? Pienso que este dato puede ser de interés para los foreros. Gracias
Para Gabricula#173
no entiendo muy bien lo que me comentas,…¿qué pago el cambio por duplicado?…no sé , lee mi mensaje #170. O lo repito aqui abajo:
Ejemplo:
Vamos a suponer una hipoteca de 200.000€ a 30 años con un interés del 5,00%. La cuota en € es de 1.060€. ¿vale? Bien. Al final voy a pagar”más menos” unos 400.000€ del ala.
Con un cambio de 1€=162 yenes, la hipoteca se va a transformar en 32.400.000 Y a un interés del 1%, pongamos por caso. Entonces la cuota mensual pasa a ser de 643€.
El dato por considerar es que no solo la cuota es mucho menor (de 1.060€ a 643 €) sino que en el primer caso, pagando en €1060, amortizamos de capital 245 €, mientras que en la hipoteca en yenes, pagando (al cambio) 643 €, amortizamos 477€: el doble.
Supongamos que se aprecia el yen respecto del €.¿Qué habría que hacer? Calcular la repercusión de la TENDENCIA, Lo calculo. Me da lo siguiente:
Si el yen se aprecia un 10% (en un período de tiempo…. vamos a poner algo muy, muy, muy improbable, en… un año) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €. CLARO, MENOS LO AMORTIZADO DURANTE ESE AÑO EN QUE HE IDO PAGANDO (¿es eso a lo que te refieres Gabricula?) Si tomamos como valor medio de amortización (DEL CAPITAL PRINCIPAL) mensual 500€ durante ese año, ENTONCES LA AMORTIZACIÓN HABRÍA SIDO DE 500€ X 12 = 6000€
SI HUBIERA AHORRADO 3000€ MÁS POR TENER MENOR CUOTA, AMORTIZARÍA EN UN AÑO 6000€+3000€=9000€
Gabricula, ¿te refieres a eso? ¿Dónde he pagado el cambio dos veces o por duplicado? No lo entiendo. Ccontéstame por favor.
Finalmente 221.693-9.000=212.693€ de deuda.¿En qué hipoteca en € amortizas esta cantidad el primer año de la misma?
Lo que veo es que en caso de apreciación del yen, no estaríamos sino ante un préstamo de “cuota creciente” como dicen los bancos, claro también suben los sueldos (no lo que debieran, eso está claro) no se gana igual ahora que dentro de cinco años. La diferencia es que la amortización es mayor,más rápida.
Y si el yen se vuelve a depreciar, ya ni te cuento.
Vamos a ver si acabo de entender lo que Willy nos dice en su post #183.
He descargado el gráfico en cuestión, en gran tamaño y calidad, lo podéis descargar aquí:
http://www.megaupload.com/es/?d=PLADU92F
Aunque la tendencia general es la misma (alcista o bajista), yo sí veo que en 1988, en 1991, 1992, 1995, 2001-2002 y un poco también en 2004, se pueden encontrar tramos en los que hay recorrido opuesto entre los pares EUR/CHF y EUR/JPY (en estos casos fortalecimiento del CHF y debilitamiento del JPY, pero lo inverso también ocurre) Si bien es cierto que por lo general estos tramos son cortos y no se prolongan mucho en el tiempo, son suficientemente largos como para poder realizar alguna operación. También es cierto que desde 2004 ambos pares corren un gran paralelismo.
¿Ventajas del JPY? Las conocidas por todos.
¿Ventajas del CHF?
1.- Sigues ahorrándote algo de cuota, unos dos puntos menos que con el Euribor. Se amortiza más que con el Euribor pero menos que con el Yen.
2.- Economía Suiza saneada y ligada a la europea. Tipos Libor franco y Euribor paralelos.
3.- Si las cosas se ponen muy mal y hay que volver al Euro, los márgenes de fluctuación y la volatilidad del CHF son inferiores a los del JPY, es más estable. (Ganamos menos dinero pero también perdemos menos)
Juzgad vosotros mismos, por cierto, todavía no estoy en HMD, pero espero estarlo en diciembre…..y sigue la incógnita ¿CHF o JPY?
TAMA
Willy,
muchas gracias por tu explicación. Creo entender entonces que si con una HMD amortizas más (supongo que por el método francés), con el sistema alemán, como siempre amortizas lo mismo, realmente vale la pena hacer una HMD con este sistema de amortización?.
Para # 185 anonimo. Por si te sirve, a mi mi banco que hace una HMD con sistema alemán. Es Caixa Terrassa (no estoy segura de que haya alguna sucursal en Madrid). Una pregunta: porque quieres hacer una HMD con este tipo de amortización?.
gracias
para #199, paola
no se si lo entendiste bien paola. amortizas mas con el sistema aleman, que es el sistema de las hmd.
el sistema que amortizas menos y que es el tipico de las hipotecas normales es el frances.
si es asi como lo habias entendido disculpa por la puntualizacion.
un saludo a todos.
¿Alguien me puede explicar que es el fixing? no llego a entenderlo, lo siento
Entre el sistema aleman y el frances, a los bancos les tendria que dar verguenza aplicar el sintema frances, sangrar de intereses los primeros años de la hipoteca, si por cualquier circunstancia te ves obligado a cancelar en la primera mitad de la vidad el prestamo, te sale cara la broma
PERDONAR, HA SALIDO DUPLICADO
En primer lugar daros las gracias a todos los que colaboráis en este foro, tras seguir el hilo durante un tiempo, he comprobado que se aprende mas aquí que visitando sucursales de bancos.
Os comento que estoy en pleno proceso de cambio a HMD con Barclays con unas condiciones que considero son aceptables:
Libor 0.65 mensual
0,50% apertura
0,20% cambio
cancelación parcial 0%
cancelación total 1%
No me dejan hacer una subrogación, por lo que debo cancelar mi hipoteca actual (218000 a 1% de penalización) y firmar una nueva asumiendo un gasto total de /- 8000 pero aun así merece la pena.
Ya entrado en faena; abriendo cuentas, contratando tarjetas, banca online, etc., trasteando un poco en su web he descubierto que existen dos valores de cambio: cambio compra y cambio venta, siendo este último 3 puntos superior al de compra. ¿Que influencia tienen estos valores a la hora de cambiar € a JPY?, ¿se aplica el cambio compra si adquiero JPY y el cambio venta si paso los yenes a €?
Otro chasco ha sido descubrir que no puedo ordenar el cambio de moneda directamente desde internet, ha de ser en la sucursal o vía telefónica, con la facil que sería cambiar divisas sin molestar a nadie.. UN SALUDO A TODOS
Para a Anonimo
Cada dia el BCE da un precio de cierre a cada cruce de monedas:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
A este precio cada entidad le aplica un % de comisión o fixing del cual salen dos precios : cambio comprador y cambio vendedor.
Entra aqui:
https://www2.bancopopular.es/AppBrkOn/esp/pop_broker/pc/pweb/jsp/popularbroker.jsp
Mercados: divisas.
El cambio comprador te lo aplicarán al iniciar la hipoteca:
Ejemplo: 200.000 x 162: 32.400.000 mill de yenes.
Y ahora para calcular tu cuota mensual se coge el cambio vendedor y se divide por la cantidad de cuota en divisa:
Ejemplo: Si tu cuota en yenes es de 100.000/158.79: 629.7 euros.
Lo ves ahora?
Un saludo
Agustí
FISCALIDAD DE HMD.
A ver por parte. En cuanto a la fiscalidad de los prestamos en MD no es cierto que esté sujeto a ninguna modalidad de las del ITPyAJD (si alguien necesita una explicacion mas extensa se la daré encantado).
Si es cierto sin embargo, que ante los cambios en divisas se produzca una ganancia patrimonial sujeta al IRPF. No existe todavía consultas vinculantes al respecto de la Dirección General de Tributos para este producto específico pero si se recoge en la normativa del IRPF. Cuando se produce una ganancia patrimonial por cambio de divisa es considera como regular o irregular dependiendo del periodo de generación.
EJEMPLO: Contrato 100.000 € en Yenes el dia 28/11/2007 al cambio de 150 Y/€. Se deprecia el dia 30/06/2009 a 180 Y/€ y decido hacer un cambio de divisa para hacer “cash”. Por la diferencia existe una ganancia patrimonial sujeta y no exenta en el IRPF de caracter irregular (periodo de generación mayor del año). ¿Que es lo que no se ha dicho hasta ahora?. Pues que al ser una ganancia patrimonial derivada de un prestamo para adquisicion de vivienda habitual TE PUEDES DEDUCIR COMO INVERSION EN VIVIENDA HABITUAL (deducción en cuota) la ganancia declarada. Con esto el efecto fiscal practicamente se compensa .
Espero que sirva esto para resolver algunas dudas al respecto. Saludos foro.-
Fiscalidad de HMD.
Muchas gracias gorgijasp ;-). Ahora si que queda claro.
Os copio y pego lo que me ha dicho el director de mi surcursal de Bankinter:
“…por un lado, os beneficiais de tipos de interés mas bajos, por otro, os arriesgais a la evolución del tipo de cambio, y claro, esa evolución, lo que lleva aparejada, es la fiscalidad de las plusvalias/minusvalías a las que todo ciudadano estamos sujetos, sean de la naturaleza que sea, aunque de todas formas, es un 18% sobre el beneficio que puedas obtener, en un préstamo en euros, no habrías tenido opción a ese beneficio, ni a los tipos a los que ahora pagais, por lo que sigue siendo un excelente producto, aunque en el fondo, sea una deuda.”.
#200 Robertols
gracias por tu aclaración. Entiendo la diferencia entre los dos sistemas, lo que yo creía era que en las HMD el sistema de amortización también era el francés y no el alemán, por eso andaba preguntando, porque es el sistema que me aplicarán a mi en enero/febrero cuando firme mi hipoteca HDM.
Aunque no este relacionado con la HMD os pongo comentario sobre los datos de la masa monetaria en la eurozona (parece que vamos hacia un entorno de estanflacion (estancamiento con inflacion)).
“Crecimiento anual de la M3 12,3% frente al 11,50% esperado. La variable fuera de control para el BCE, se va a incrementar el miedo a la inflación. “. Segun esto el BCE parece que cuando pueda subirá tipos con la apreciacion del euro sobre dolar, etc, etc. hay que estar atentos al mercado de divisas. Por otra parte el viernes habla Bernake ¿y si baja la FED los tipos 100 puntos?. El dolar sustituirá cada vez con mayor fuerza al Yen como moneda de carry trade con la consiguiente apreciacion del Yen (hay cada vez más expertos que aseguran que el Yen está infravalorado). Fuente carpatos.com
Saludos foro.-
Fiscalidad de HMD.
Ayer le mandé un e-milio a Maxi Suchowolski y esto fue lo que me contesto:
NUM-CONSULTA V1136-07
ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA-SALIDA 30/05/2007
NORMATIVA Ley 2/1994, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2
DESCRIPCION-HECHOS
En una escritura pública de préstamo hipotecario se sustituye el euro como moneda de pago inicialmente pactada por el franco suizo o cualquier otra divisa.
CUESTION-PLANTEADA
Tributación de la escritura en el ITP y AJD.
CONTESTACION-COMPLETA
El artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad , Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que “Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios”.
El primer párrafo del artículo 9 de la citada Ley 2/1994 (BOE de 4 de abril de 1994), en la redacción dada por el artículo decimoséptimo.tres de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE de 12 de noviembre de 2003), dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas”.
Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no a las condiciones del tipo de interés, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación de adaptación de un préstamo hipotecario ordinario en euros a un préstamo en divisas. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Creo que la madre del cordero es que para hacienda el EURO no es una divisa, y entonces yo me pregunto ¿que es el EURO para HACIENDA?, porque que yo sepa el EURO cotiza en el FOREX como una divisa mas.
Me parece que visto lo visto, el tema se acabará resolviendo en un contencioso administrativo, porque si se considera que el EURO es una divisa, el razonamiento de hacienda no es válido.
#207, Paola
estate tranquila entonces, mucho mejor el aleman.
recibe un saludo.
para willy.
con eso yo entiendo que si me paso de una hipot. a una hmd pago ajd. si dentro de la hmd paso de una divisa a otra no, puesto que no hay acta notarial por medio.
es asi?
Buenos días,
como os comenté en otro post, firmaba el viernes 23 con Barclays. La operación se ha caido porque no se estudiaron el expediente y se dieron cuenta que pedía el 108% 2 horas despues de estar en el notario. Ahora tengo que poner aval y pedir más, ya que hay más gastos, pero bueno sigo adelante para firmar la semana que viene si dios quiere. El caso que estuve 1 hora y media leyendo las escrituras y os comento cosas. Utilizan el cambio de 2 días antes a las 11 HORAS DE LONDRES. El caso que llamo a un conocido en Bankinter y me dicen que el cambio fue 159,30 el día miercoles 21, pero sorprendidos me aplican el 162,01. Preguntando en la sucursal (todo esto por teléfono, ya que el apoderado tardó casi 2 horas en llegar) indican que al ser cantidades grandes se compran en las “mesas de Tesorería” y no se aplica el cambio que conocemos y que se tomará para las letras. Sabiendo que no hay fixing en la cantidad inicial, cuidado con eso, ya que son unos 2 puntos más de lo que uno imagina. Bueno en la escritura no refleja en cambio del yen pero sí el libor, no hay clausulas “raras” y no es muy compleja.
Bueno que en mi oficina son unos chapuzas porque no se miran las cosas y te dicen a todo que sí, que no hay problemas, y luego te sorprenden. Bueno, con aval puedo pedir casi la cantidad que quiera, aunque cosa que no me han dicho, responderán por el exceso del 65%.
Como decían por ahí, se aprende más en este foro que preguntando en cualquier banco.
Buenos dias,
Hace días que no escribía aunque si os leo todos los dias.
En referencia al último mensaje de Willy, decir que estoy totalmente de acuerdo con robertols, esto es, unicamente se paga AJD cuando se hace el cambio de una hipo normal a otra multidivisa por el simple hecho de que hay una escritura notarial que se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad y el cambio que se produce en la escritura es tanto de interes, como de moneda (aquí está el quit de la cuestión).
Cuando se cambia de moneda una vez dentro de la multidivisa entiendo que no cabe gravámen de AJD.
Saludos,
Susana
Gracias Agustí.
Vista y entendida tu explicación compruebo que los bancos no pierden nunca, sobre tu ejemplo:
Si el día 20/12/2007 firmo la hipoteca de 200.000€ a 162 tengo una deuda de 32.400.000JPY, pero si el día 23/12/2007 la cancelo, me han pasado dos cosas; que me habría tocado la lotería y que tendría que pagar 204.043€ por la misma cantidad de yenes. Fixing es una palabra muy fina para denominar a 4.043€ que se pierden en el camino.
para #212, susana.
ademas aportare un dato mas que me comento un forero y hoy he confirmado con mi banco.
si haces una novacion de hipoteca sin ampliar capital tampoco pagas ajd.
siempre que noves o subrrogues pero no aumentes capital ni plazo no pagas ajd.
Hola robertols y susana,
vamos a ver si nos aclaramos, Maxi Suchowolski, me respondió al e-mail que le envié adjuntándome la consulta vinculante que se le hizo a Tributos, pero no incluí todo el mensaje para no cargar el foro, el comienzo del mismo es este resumido:
“…Pretendo hablar siempre de novaciones, y en hipotecas multidivisas, como sabe usted, esto significa pasar de una moneda a otra. Sin ir más lejos, en la consulta de Tributos que le incluyo a continuación verá que se trata de una novación, y que se plantea el paso de euros a una divisa (hay otras consultas en las que se expone el caso inverso). Tributos habla de novación modificativa sujeta a AJD…”
Como podéis leer, el tema era sobre una HMD que se tomo como divisa inicial el EURO, pero según comenta, si la tienes en YENES o en FRANCOS y queremos hacer caja (volver al EURO) el resultado va a ser la misma respuesta por parte de hacienda. Cosa que como indiqué al final del post 209 me parece inaudita porque ¿no es el euro una divisa que está involucrada en casi el 37% de las transacciones que se realizan en el FOREX? y … ¿no es FOREX el mercado de las DIVISAS?
El impuesto de AJD es difícil de averiguar por parte de la Comunidad si el contribuyente tiene obligación de pagar o no cuando no hemos pasado por el notario, me imagino que cuando cambias de divisa es interno entre el banco y el prestatario, por lo que la Comunidad de Madrid no tiene constancia ya que no le llega esa información. Otra cosa es al confeccionar la declaración de la renta: si vemos los borradores que nos envía la AEAT, el banco solo facilita el capital y los intereses pagados en el año, ni gastos, ni refleja cambios de divisa. Haciéndolo mal, yo no tributaría AJD porque es muy difícil que me pillen, si que tendría más cuidado con la renta, pero si lo que declaro coincide con lo del borrador, estoy libre de paralelas porque no tienen medios para comprobar las que supuestamente están correctas (bueno salvo muy mala suerte). Si es en mi beneficio tributaré en IRPF como comentábais más arriba, sino también me lo callo y os aseguro que la trampa es difícil de ver por los funcionarios de la Renta. (Lo digo porque trabajo haciendo declaraciones de renta en una asesoría).
Para marieta:
Por experiencia personal con Barclays lo que si te puedo decir es que cuando en diciembre de 2006 para hacer la HMD tuve que hacer el cambio de moneda estaba a 156,10 y a mi me lo pusieron a 156,20 (lo compraron 2 días antes de firmar) por lo que la diferencia me pareció bien.
Antes de la compra me llamaron y me dijeron el cambio que me iban a aplicar para ver si estaba de acuerdo.
Yo ya tenía abierto el ordenador en la página en la que se actualiza continúamente en mi caso el yen y por eso les dije a los del banco que adelante porque el cambio me pareció bien.
A todos:
Como teníamos poco ahora solo nos faltaba tenernos que preocupar también por hacienda. Veremos cuando llegue la hora de hacer la 1ª declaración con esta hipoteca como actuar, porque supongo que el banco nos liquidará en yenes y nosotros tendremos que pasarlo a euros. Bueno quizás alguien que ya haya hecho su declaración puede decirnos como se hace.
Un saludo, Celia
hola a todos, me parece un foro super interesante, sobre todo teniendo en cuenta que a principios del mes que viene firmo una MD en yenes con BK. Como aun no he pasado por el notario, le comenté a la subdirectora de la oficina lo del seguro de cambio (para cambiar de moneda el dia que quiera)no tenia idea de lo que le estaba diciendo, me dijo que lo miraria. Al dia siguiente me llamó y me dijo que la linea de seguro de cambio ,es una cuota de unos 50 € a pagar cada mes junto con la letra.Estoy sorprendida porque no es eso lo que yo he entendido según vuestros comentarios. ¿alguien que tenga una MD con BK me lo podria explicar?????????
mi mail es [email protected]
Gracias de antemano.
curioso tema el cambio de divisa.
estoy peleando para pasarme a hmd y rezando que entre enero y marzo se situ el cambio a 1e=145/155 y.
nunca llueve a gusto de todos y eso es lo curioso, que los que ya la teneis firmada estais rezando para que siga mejorando, el viernes rondo los 159 y hoy esta a 162.
curioso dato todos estamos metidos o metiendonos en el mismo barco pero sin embargo cada uno reza para que el cambio se posicione hacia un lado distinto. jeje
no es mas que una reflexion en voz alta, algo curioso.
un saludo a todos.
Para #218, pgf2112.
De verdad, YO LO FLIPO estos de BK hacen lo que les sale de ********.
Estás en Madrid?. Diles que te llevas las posiciones a otra oficina a ver si de repente ya no cuesta lo que cuesta y mucho menos al mes…
Hola a todos
Interesantes comentarios en Ac-markets:
http://www.ac-markets.es/noticias-forex/alertas-noticias-divisas-2007-11-28.aspx#Alerta%20-%2016:00%20(CET)%20-%20EE.UU.:%20caen%20las%20ventas%20de%20viviendas%20existentes
Por cierto, el euro/yen cerró ayer a 160.11 y hoy a 162.02.
Y el CHF a 1.6326 y hoy a 1.6463.
Un saludo
Agustí
estoy interesado en que toda la gente que este contratando, mirando, novando o lo que sea con BBVA se ponga en contacto conmigo en [email protected]
de este for estamos 3 personas en contacto para intentar salir todos veneficiados.
gracias a todos.
Hola,
Para Willy,
He visto la consulta y la descripcion del hecho es “En una escritura pública de préstamo hipotecario se sustituye el euro como moneda de pago inicialmente pactada por el franco suizo o cualquier otra divisa”.
En el enunciado no se habla de hipoteca multidivisa. Entiendo que de lo que se habla es de una novación con lo cual hay una nueva escritura, que seria la multidivisa, que es la que si esta gravada por el AJD.
Fijate “la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no a las condiciones del tipo de interés, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación de adaptación de un préstamo hipotecario ordinario en euros a un préstamo en divisas. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos”
Esta hablando de la existencia de una escritura notarial y de una primera copia, esto es, cuando se escritura la hipoteca multidivisa, porque una vez dentro cuando hay cambios de moneda no hay escritura de por medio, es un trámite interno entre banco y cliente.
Sigo pensando lo mismo, no hay gravamen una vez estas dentro de la multidivisa, y si lo hay cuando haces del paso de una hipo norma o otra multidivisa.
Saludos,
saludos,alguien que sepa ,que es mejor el libor a 1 mes o a 6 meses,pagar cuotas al mes o trimestralmente en multidivisa…gracias por todo,ah necesito pronto la respuesta,,salut
PARA #224, canarion
son cosas distintas las que preguntas. te explico libor a 1 mes a 6 meses sera el indice de referencia que te apliquen suele estar mas bajo a un mes (sobre 0,6%) que a 6 ( el 0,98 )
si lo coges a un mes cada mes revisaran tu hipoteca y a 6 la revisaran cada 6.
otra cosa son las cuotas. eso ya es diferente si a ti te interesa pagar al mes o cada 3 meses, pero el hecho de que sea libor a 1 o 6 meses no tiene nada que ver con que la cuaota la pages a 1 o 3 meses.
yo personalmente si te dejan elegir elegiria libor a un mes y cuotas tb a un mes.
el libor esta mas bajo a un mes y si la revision es a un mes puedes hacer un cambuio de divisa mas rapido si la cosa se pusiera fea.
un saludo.
BUENAS NOCHES!.
PARA roBERTOLS:
cuando se hace una novación a este tipo de operativa md ,para el banco es una operación con más riesgo ,por lo que AJD va sobre la RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA,en la que cada banco tiene su baremo (va normalmente desde el 1,5 (una vez y media) al 2 (doble de la cantidad hipotecada)sobre la que tributas AJD.Cuando novas a MD ,al existir más riesgo esa responsabilidad hipotecaria aumenta ,por lo que tributas por la diferencia del riesgo “nuevo” al que te sometes. Esto es así. no es tampoco mucho.Saludos a Paco yen ,que lo animo a que intervenga! por cierto ,yapan tedrá terremoto dentro de muy poco. aprovechad.
a mi bbva pendiente a falta de confirmacion me ha dado 700 euros de gastos por tema notaria al novar mi hipoteca variable a una hmd y a dos foreros mas de distintos puntos de españa tb.
a su vez me han confirmado que si no pido mas dinero que el que me queda en mi hipoteca no pago ajd.
pèro como se sabe que incluso la mayoria de los bancos no estan muy puestos en el tema ya estoy preparado para que algun gasto al final me toque pagar.
a mi me interesa novar con bbva siempre que las condiciones sean medianamente aceptables, por que me ahorro muchisimo dinero en relacion a cancelar y constituir nueva hipoteca.
para apretar a mi banco le he dicho que me da igual, que si no me lo hacen me voy y pago 10.000 euros para hacerme la hmd, y posiblemente lo haga, pero espero sacarla en bbva para ahorrarmelo.
un saludo a todos.
Hola a tod@s, qué gusto, qué animación…lástima que no tenga tiempo de leer ahora todo esto, en especial a cerca del tema Hacienda…me lo voy a meter en un word y a ver, que está interesante lo que contáis…
Hoy parece día de GRAN FIESTA en las Bolsas y el Forex, pero rebuscando en Bolsamania me encuentro esto de esta mañana en el análisis técnico de divisas:
“El Euro/Yen corrige ligeramente a la baja y en estos momentos se cruza en niveles de 160, 860 cuando en el cierre de ayer se situó en 161,140.
La volatilidad sigue siendo muy alta, lo que hace ser muy prudente a aquellos que quieran entrar en posiciones de carry trade. Ayer JP Morgan alertaba que el Yen puede apreciarse hasta los máximos de los últimos 12 años. Lo que a su vez puede hacer que la apreciación sea más rápida al cerrarse operaciones abiertas en carry trade.”
Me reconforta pensar que el comentario de JP Morgan pueda ser NO MÁS QUE un globo sonda de esos que se lanzan para que ocurra lo que quieren que ocurra pero que no debe ocurrir…Si alguien localiza el comentario completo de JP Morgan por favor nos lo ponga. ¿ a qué plazo y en qué plazo esa apreciación? ¿ hay algo racional en ese comentario? ¿ quién sería beneficiario de semejante desastre? pienso en voz alta…quizá pueda estar equivocada…
Otra cosa: Os habéis fijado en el LIBOR 3 meses de hoy?
USD 3 Meses 5.08125 -> ¡¡ pero esto que es? si el 11 de diciembre habrá un nuevo recorte de tipos!!
GBP 3 Meses 6.59063 -> ¡¡ como para arriesgar apostando en hmd por la devaluación de la Libra!!
EUR 4.74563 –> otiá!! ( cómo para volver al euro)
JPY 0.96469 –> volvemos a pasos de gigante a niveles de final de septiembre…brrrrrr
CHF 2.75000 –> el único que permanece casi invariable…
Si ni los expertos entienden los mercados, como para entenderlos yo… lo que sí tengo claro es que el precio del petróleo es la variable que más pesa en los 2 últimos meses…hoy anunciaron que se va a incrementar la producción en diciembre…
Para robertols,
siguiendo con el tema de la amortización sistema alemán, sabes donde podría encontrar una tabla para hacer simulaciones con este tipo de amortización??.
gracias.
Para todos:
estoy recibiendo mensajes en mi mail, responderé a todos en dos días ¿vale chicos? también necesito de vuestras aportaciones.
Para Willy:
Willy, el tema de entrar en francos suizos tiene varios inconvenientes, como el menor ahorro respecto del yen, pero la estrategia podría ser entrar en francos suizos y esperar una apreciación del yen, porque si entrara en moneda japonesa y ésta se depreciara…entonces seria la bomba. Entiendo que estas operaciones son a largo plazo y vamos a tener tiempo de maniobrar en uno u otro sentido.
Por cierto una forera me ha enviado un mail en el que me pone que su banco la permite laHMD pero con una condición: si vuelve al € ya no puede cambiar de divisa. La he dicho que presione ¿si no puede cambiarse de divisa, para que quiere la HMD? Porque aquino nos acordamos nada más que de dos o tres divisas, pero me da que al mismo tiempo de la apreciación del yen (si se da, que no lo sé) pudiera darse unas buenas condicones para pasar al…. DOLAR USA. Intuiciones, que quizás no sean más que eso. Por eso pregunté una duda que nadie me ha contestado. Para pasar de una divisa a otra, hay que pasar por el €? O sea, si yo abro la HMD en yens y dentro de tres años me interesara pasarme al DOLAR USA ¿tendría que pasar por €? entiendo que no, y que el canje se haría con el cambio yen/DOLAR y eso sí, pasando por caja (comisión de cambio de divisa más revisión de la cuantía del préstamo según cambio… y precio del dolar, ¿o no?) por favor si alquien ha hecho alguna operación de este tipo o sabe algo, ¿lo podría poner a dispoición de todos? porque entiendo que este es un tema muy importante.
Para TAMA y para hch:
Estoy como vosotros, entre el yen y el franco suizo, pero como no entraré hasta enero, pues esperaré lo que pueda. Si de aqui a enero se ve una cierta tendencia de apreciación del yen, entonces franco suizo, pero tiene que ser clara. Si se mantiene (como espero que va a hacer), entonces lo tengo claro: yen. Se amortiza mucho dinero desde el principio y puedo ahorrar con esa cuota hasta 200e mensuales, al final del año….Eso si, si entro en yenes, procuraría manteneme aunque se apreciara: pagaría más, pero amortizaría más, como una hipoteca de cuota creciente…..y a mantenerme (a no ser cambios en las divisas que aconsejaran un cambio a otra tercera…) esperando una nueva devaluación (si es que la voy a tener laa HMD a 30 años…voy a terminar de pagarla… !cuando me jubile!) y si esta se produce… entonces ya…… la pera.
Pero lo dicho, esperaré la tendencia del yen en diciembre y enero. Mientras tanto de banco en banco y “tilo pol que me toca”
Para Gabricula:
Gabri, cuandotengas un ratin me contestas ¿vale?
Mañana más.
para #230, Paola
en esta web tienes hojas de claculo para calcular las hipotecas en los dos sitemas de amortizacion
http://www.abcbolsa.com/calculo_de_un_prestamo_excel.htm
recibe un saludo.
Aupa Juanjo. Igual lio mas de lo que aclaro.
Este es tu comentario:
1-si el yen se aprecia un 10% (en un año, muy dificil si miramos los históricos) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €.
Veamos… si se aprecia el yen, tu pagas la misma cuota pero necesitas mas euros, hasta aqui estoy contigo.
Pero mientras no pases tu hipoteca a euros, tu sigues debiendo los mismos yenes (mas caros). Con lo que no estoy deacuerdo es con el “ademas” porque parece que sumas el nuevo cambio de la cuota a un cambio del capital total, un cambio que realmente no realizas porque sigues en yenes.
En definitiva, tu deuda no aumenta pero te cuesta mas pagar, es parecido pero no es lo mismo.
No se si me he explicado.
Un saludo.
Para Juanjo: mensaje 231
En tu mensaje dices:
Si de aqui a enero se ve una cierta tendencia de apreciación del yen, entonces franco suizo, pero tiene que ser clara. Si se mantiene (como espero que va a hacer), entonces lo tengo claro: yen.
Pero ¿si se ve una cierta tendencia de apreciación del yen no seria mejor entra en yenes ya que tu prestamo va a ser menos…(con 100,000€ a 150yens/€ debes menos que a 160yens/€ y después esperas que depreciar otra vez?
hch
Buenos días;
Alguien ha hecho alguna subrogación-novación con BK o Bclays??. Me ha parecido leerlo en los “ypicomil” comentarios pero ahora no lo encuentro, ni en esta continuación ni en anteriores.
Como he dicho en otros comentarios yo tengo la Hipo “normal” en BK pero se niegan a hacerme la novación “ya que no existe esa posibilidad”. Yo ya se que es incierto y quiero documentarme para rebatirselo, pero si se pone muy tonto me voy del banco.
Solución si no aceptan, quiero intentar una subrogación a Barcl y luego novar, por eso necesito que si alguien ha hecho alguna de estas operaciones con BK o Barcl me lo haga saber.
Dejo mi email por si me queréis responder particularmente, es importante gracias
[email protected]
Respecto a los costes de AJD en hmd…
Si no es una novación, es decir, si es primera hipoteca, el AJD que me han pasado (firmo el próximo día 10/12 con Bankinter, orad por mi…) corresponde al 1% (como es preceptivo por ley) pero lo que hacen es incluir TODA la responsabilidad hipotecaria para calcular ese 1%. Incluyendo intereses por lo que la panoja a desembolsar es superior. Y en euros!!
Hola susana,
lo que comentas en el post 223, ya lo había pensado y se lo comenté al que hasta ahora es la única persona que conozco que ha investigado un poco el tema, me refiero a Maxi Suchowolski.
Su respuesta creo que no tiene desperdicio ya que me remitió el resultado de otra consulta que no deja lugar a dudas sobre su planteamiento inicial. Pero por lo que se deduce de la misma, hacienda sólo cobrará AJD si se va al notario para dar fe del cambio de divisa, es decir, para Tributos si cambias escrituras hay que pagar AJD, porque se produce novación.
definición de novación: Sustituir con una obligación otra otorgada anteriormente, la cual queda anulada en este acto.
Como podéis observar en eso hacienda tiene razón, la obligación original (deuda en yenes) se sustituye por una nueva obligación (deuda en euros).
El resultado de la nueva consulta que me remitió es:
Nº. CONSULTA 1013-03
ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA 18/07/2003
NORMATIVA Ley 2/1994, art. 9, RD 828/1995 art. 40, RDL 1/1993 arts. 4, 30, 31-2 y 45-I-C)-24ª
DESCRIPCION Operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas: ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas. En opinión de la entidad consultante, se producen dos convenciones susceptibles de tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, considera que sólo debe estar sujeta la primera, ya que el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente.
CUESTION Tributación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de novación de préstamos hipotecarios en las que se producen dos modificaciones simultáneas, consistentes en la ampliación del límite inicial y en el cambio de la moneda designada para la amortización del capital, que pasa a divisas.
CONTESTACION
En relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, el artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad , Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que “Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios”.
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción dada por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo), dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas”.
De acuerdo con dichos preceptos, en lo que se refiere a la escritura pública que documente una modificación consistente en el cambio de divisa, cabe indicar que la adaptación de un préstamo hipotecario para cuya amortización se modifica la divisa en que debe ser realizada debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sobre esta cuestión, no se comparte el criterio manifestado por la entidad consultante, que considera que dicha escritura pública no debe estar sujeta a la cuota gradual porque el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente. A este respecto, el apartado 3 del artículo 30 del Texto Refundido del impuesto establece que “Se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada”. En este sentido, la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario, modificando la divisa, sí tiene por objeto cantidad o cosa valuable: siendo la hipoteca el acto que motiva la inscripción registral, el acto de contenido valuable estará constituido por el importe en divisas de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 30 del Texto Refundido y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valores fijados en moneda extranjera.
De los artículos citados, el párrafo primero del apartado 1 de artículo 30 del Texto Refundido establece que “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses”. A su vez, el artículo 40 del Reglamento dispone lo siguiente:
“1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.
2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.
3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado.”
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el transcrito artículo 9 de la Ley 2/1994, establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación.
Por otra parte, en lo que se refiere a la escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario, vale lo dicho anteriormente. Tan solo precisar que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994.
Por último, en el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el que la operación de novación del préstamo hipotecario integra dos modificaciones –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– podría resultar de aplicación el artículo 4 del Texto Refundido, al que se refiere la entidad consultante, que dispone que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”. Sin embargo, la aplicación de este precepto requiere la concurrencia de dos convenciones independientes, lo que no parece suceder en el supuesto planteado.
En el supuesto analizado, se produce una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa; es decir, las modificaciones son simultáneas, por lo que debe entenderse que se origina una sola novación. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario, cuya base imponible será el valor en euros que corresponda (aplicando las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera) a la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas y determinada según lo dispuesto en el artículo 30 del Texto Refundido del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– constituye una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario.
Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera al importe de la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.
Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando ampliado el capital y modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
Hola robertols,
creo que deberías leer el último post en el que respondía a susana para que veas que el banco te dice que no, pero Tributos te va a decir que si hay que pasar por caja.
Eso sí te vas a ahorrar el 1% de cancelación (QUE SE LLEVA EL BANCO) por cancelar la antigua y abrir la nueva
Hola Juanjo,
si estás en CHF y el yen se aprecia, no te quede la menor duda que el CHF también se apreciará, es decir, tu deuda en CHF tendrá un contravalor en EUROS mucho más alto.
Sobre lo que comentas de pasar por el € depende de cada entidad, en el popular SI SE PASA POR EL EURO, y me imagino que como no te lo den por escrito el resto de entidades también lo harán.
El pasar por el euro no se traduce en un doble cambio de divisa (según ellos), pero a efectos prácticos sí.
El proceso para cambiar de divisa el el popular es:
imagina que quieres pasar de CHF al YEN.
(deuda total en CHF/Cambio vendedor del CHF)*Cambio Comprador del Yen.
Es decir, convierten tu deuda en CHF a su contravalor en euros y luego ven cuantos yenes son ese contravalor en euros.
Hola a tod@s.
Para #230, Paola
Descárgate el archivo de herramientas HMD, en él hay varios simuladores, uno de ellos del sistema de amortización alemán, además de otra mucha información interesante.
http://www.megaupload.com/es/?d=W57USNZ
Para #231, Juanjo y #234, hch
Juanjo yo estoy con hch, si el JPY de apreciara a 150-155 consideraría seriamente entrar en JPY, aunque siguiera revalorizándose. Lo considero un valor lo suficientemente atractivo, aunque mi deuda “virtual” (contravalor de la deuda en EUR) siguiera incrementándose. El EUR/JPY ha estado cerca de 170 y desde 150-155 habría un recorrido jugoso.
Pero en esto cada uno tiene su punto de vista y su estrategia…
Por cierto Juanjo, ¿qué fue de esa oferta del Popular a Libor + 0,39? Seguimos esperando más detalles.
Suerte a todos.
TAMA.
Queridos amigos,
Tengo una hipoteca bastante potente, sobre 620.000 euros, con Barclays creo que con condiciones bastante aceptables. Entré con el euro/yen a 166. Qué nivel de depreciación considerariais adecuado para cambiar de divisa y sacarse algo del capital? 170, 175, 180? Esperar más?
Gracias a todos.
Hola a todos,
gracias robertols y gracias Tama por vuestros enlaces. Este fin de semana mi marido y yo tenemos “operación HMD”, vamos a hacer números.
Gracias a todos los que colaborais en este foro, del qual se aprende muchos más que preguntando en los bancos.
Saludos a todos
saludos : para robertols,gracias por tu respuesta tan rapida,te dire que seguire tu consejo de hacer los pagos de la cuota mensuales,en cuanto si es mejor el libor a 1 mes que a 6 meses ,podrias ponerme un ejemplo numerico,,no se si a la larga tanto uno como otro llega a ser lo mismo,,,dentro de poco hare una multidivisa en yenes por 300000 euros,a mitad de diciembre segun me sale los calculos,,no creo que el yen vaya a bajar mas de 158,,,al terminar el año,es solo una opinion,,,si tienen algun consejo que dar lo tendria en cuenta,saludos desde canarias a todos los foreros,seguid asi.
El 217 no es de anónimo sino mío (Celia) pero no sé por qué ha salido así. Lo aclaro por si alguien tiene alguna pregunta al respecto y mi contestación era para Marieta.
Un Saludo. Celia.
Bankinter actualiza sus previsiones del YEN:
EURYEN Dic07: 165
EURYEN Dic08: 175
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker binarios?secc=ASE3&subs=3DIV&nombre=euroyen 27-11-07.pdf
Un saludo a todos.
En la simulación del préstamo sistema alemán ¿ que valor se asigna al campo B13 [REDITO%], el libor+ comisión? no consigo cuadrar los valores con los obtenidos con el simulador de la web de brokerhipotecario.com
para #243, canarion
para el ejemplo numerico que me pides solo tienes que coger cualquier calculadora de hipotecas y meter el importe al 0.6mas tu diferencia(eso es el mensual) o al 0.98mas tu difernecial (eso es libor a 6 meses) y veras la diferencia de cuota.
es evidente que pagaras un interesa de un 0.3%menos.
aemas si miras graficos te resultara imposible encontrar periodos en los que el libor a un mes se haya igualado con el libor a 6, y en cualquier caso veras que solo es eso, se han igualado y durante un corto periodo de tiempo.
con lo cual cogiendo el libor mensual casi siempre pagaras un 0.3%menos.
luego tb tienes bancos en los que solo te dejan cambiar de divisa a la revision. si es mensual y la cosa se pone fea a final de mes podras cambiar de divisa(en algunos bancos coincidiendo con la revision totalemnte gratis)
si por contra fuera libor a 6 meses podras cambiar de divisa a los 6 meses o pagando un 0,2 de comision cuando quieras, pero esto ultimo depende de cada entidad, algunos te exigen un seguro de cambio para poder elegir cambiar de divisa cuando quieras, otros solo te dejan en el momento de la revision.
un saludo.
os pego noticia:
El dólar gana frente al yen al esperarse una subida de tipos
El dólar extendía ganancias frente al yen por la tarde en Asia mientras los inversores apuestan por que el Banco de Japón decidirá no subir los tipos de interés el próximo mes.
AFX
27/11/2007 (08:13h.)
El banco central nipón tendrá que considerar los riesgos a largo plazo de la economía doméstica cuando decida sobre la dirección que deben tomar los tipos, según dijo el gobernador del BoJ, Toshihiko Fuku, durante un foro en Tokio.
‘El gobernador del Banco de Japón, en efecto, está diciendo que no tiene intención de subir los tipos de interés porque no quiere que el yen esté muy fuerte’, dijo Daniel Chan de DBS Bank.
Unos tipos de interés más elevados podrían atraer a los fondos especulativos, impulsando el yen. Mientras que un yen fuerte sería una dificultad para las exportaciones japonesas, amenazando el crecimiento económico. Japón confía en que las exportaciones no se ralenticen en un momento en el que el consumo doméstico sigue siendo débil.
BoJ se reunirán los próximos 19 y 20 de diciembre, su última reunión antes de fin de año, para evaluar la economía y decidir sobre los tipos de interés. El tipo de referencia actual está en los 0,5%, el nivel más bajo de los países desarrollado y se mantiene sin cambios desde febrero.
Mensaje para Rul , mi oficina BK es en Mataró, y solo hay una o sea que me tengo que quedar con esta, no puedo ir a otra, el dia 5 /12 firmo la MD, me gustaría a ver si tú o alguien del foro me puediera decir donde puedo informarme del Seguro de Cambio, pero que no sea en mi oficina porque ya me ha dicho la tipa esta de Bk lo que hay. No sé si en la Banca Telefónica habrá alguien que me lo pueda decir con seguridad, si es que lo tengo que pagar una vez en la vida del préstamo, o cada mes con la cuota, porque claro, necesito “pruebas” para poder demostrarle a los de BK de mi oficina que están equivocados. ¿o no?
#249, pgf2112
Te he respondido por mail. Yo que tú buscaba otra oficina de BK en BArcelona o alrededores… o en Madrid ;-).
¿sabe alguien cuando entrará en vigor la Nueva Ley Hipotecaria?.
Saludos a todos.
Hola a todos,
Bueno pues he firmado esta tarde. Al final he entrado en yenes. El cambio: 161.33 del martes día 27.
A las once de la mañana, el ultimo cambio ofcial del BCE era del día anterior en 160,96, o sea me han hecho un fixing del 0,229%. Creo que no esta mal. Con Barclays.
Pero otro día os cuento todos los detalles. Mañana viernes y el fin de semana, despues de 6 meses me he prometido tomar un respiro y una vez firmado no quiero saber nada hasta el lunes. No es mucho en realidad. Es solo para soltar la tensión acumulada durante todo este tiempo y respirar hondo, seguro que me entendeis.
(Mi mujer me dice que me iba a costar el matrimonio)
Sayonara
(me he apuntado a un curso de japones :-)
Hola a todos.
Como ha subido en un dia el libor a un mes del 0.65 al 1%?
Es esto logico?
Para Frank#251
el gobierno dice que “en el primer trimestre del año próximo”, pero como el 9 de marzo hay elecciones, que no te quepa duda que será en enero. Eso pienso yo.
Para Gabricula#233
Gabri, gracias por el “aupa” porque me viene muy bien. No olvides seguir animándome (no, si yo de por sí lo soy, pero repito, me viene bien)
A ver. Si los yenes valen más caros (al apreciarse) y calculo su coste en €, – en ESE MOMENTO-, sale eso para todo el préstamo.
No me cambio al €, ok, y sigo en yenes.
Pero SI DURANTE TODA la vida que restara del préstamo, se mantuviera el yen en ese valor, al final ésa sería la deuda que habría pagado. ¿No?
sI YO PIDO 215.000 € CON EL YEN A 160y/€
VAMOS A IMAGINAR QUE EL YEN SE REVALORIZA UN 50% RESPECTO DEL € (SI, YA LO SÉ, COSA IMPOSIBLE, PERO PONGAMOS QUE DENTRO DE 7 AÑOS las cosas son así)
EN ESE MOMENTO, SÓLO EN ESE MOMENTO, MI DEUDA HABRÍA AUMENTADO UN 50% y debería 400.000€ (en yenes pero al final en € porque yo cobro en €) menos lo que huviera amortizado hasta ese momento. Eso si:
Si el yen luego, a partir de ese momento, se devaluara de nuevo, la deuda se iría disminuyendo progresivamente. Con la moneda pasa como con las acciones.
Lo que entiendo que quieres decirme es que vale la pena permanecer en una moneda esperando el momento de salir de ella cuando esté muy devaluada respecto del valor en que hayamos entrado ¿no? asi amortizamos deuda de un golpe pero ¿no es eso lo que yo te digo, pero al revés? o sea, la otra cara de la moneda, que siempre tiene dos…
Espero no aburrirte ¿ahora estamos de acuerdo?
Para Willy #239 y para hch #234
mañana os contesto ¿vale?, quiero comentaros un gráfico que me ha enviado Alfonso.
Hoy he llamado al Popular pero no trabajaban por la atrde asi que el sábado espero ir y tener la oferta “en papel”, os la cuelgo.
Willy muy importante el dato que comentas de que hay que pasar por el € para el cambio de divisa, si pueso introduciré una claúsula para no tener que hacerlo, me gusta la libertad de movimientos. Tener opciones.
Me voy a dolmil.
Quizás cambie mi nick : “Shin Chan”… ya veremos.
Hola a todos, como veo que hay mucha gente que entiende de economia, quisiera hacer una pregunta.
Qué es mejor ( o peor ), que suba la inflación un poco con los tipos algo más bajos o que estén los tipos altos y se arruinen las familias con las hipotecas, para así controlar la inflación.
Yo creo que si pago menos de hipoteca tendre más para gastar, si la gente gasta, más se fabrica, si más se fabrica, se crea empleo la gente tiene dinero se lo gasta y a fabricar más, los gobiernos cobran más impuestos y mejor para todos, no? Tan difícil es?
A quién benefician los tipos altos?
es una buena lógica……
Hola a tod@s.
Wily en tu post 239 , respondes a juanjo y le dices que el B popular pasa por el Euro el cambio de divisa . Yo estoy en negociaciones con ellos y me informaron ( sin preguntarles ) que ellos no pasaban por el euro .
¿Estas seguro ?, dde todas formas mañana les pregunto
Para luison . A mi en bk me han dicho lo mismo que a ti, ya hace dias he decido que me largo. El tema de subrogacion + novacion en barclays, a mi me lo aceptaron pero no me interesa por el diferencial ( demasido alto) 0.75 .
Si pateas un poco puedes econtrar 0.6 o 0.65 y tambien aceptan subrogacion, bbk y popular.
Juanjo a ver si te dan por escrito el 0.39, seguro que habra cola en la ofcina , todos en el popuar de “cantabria” esto sera peor que las colas de la loteria de Sort ” la bruixa d’ or “
Iepaaa Juanjo
Asi es, si en la vida de tu hipoteca no cambias, ese X seria tu total de € pagado. Si ya sabia yo que estabamos pensando lo mismo.
Lo de cambiar de divisa pues cada uno lo que crea mejor, asi de facil.
Y sobre todo animo. Un abrazo.
Estoy un poco contrariado con mi intención de contratar una HMD.
Mi caso ya lo he explicado anteriormente: 150.000 € a 30 años, 60% sobre el valor de compra (250.000 €). Mis ingresos anuales están a buen nivel en relación a la cantidad que pido (sobre 40.000 €) y mi única pega puede ser que tengo un piso de mi propiedad, sobre el que recae una hipoteca, pero del que pienso desprenderme, vendiéndolo o alquilándolo y en cualquier caso la hipoteca sólo representa el 33% de su valor de tasación.
Este hecho de contar ya con una vivienda, me imagino que será bastante común entre la mayoría; como también entiendo que debe ser habitual, esperar a venderla cuando se recibe la nueva vivienda.
Pues bien, con todos estos antecendentes, Barclays me niega la hipoteca porque las condiciones han cambiado y ahora no firman HMD por menos de 200.000 € (o sea tasación mínima 307.000 €).
Al menos en mi ciudad (Málaga):
Bankinter: si hace HMD pero a intereses leoninos.
Santander: sólo a pilotos del Sepla.
BBVA: no hace.
BBK: no hace.
Popular: no hace.
Sabadell: no hace.
Deutsche: no hace.
Me queda la opción del Banco de Valencia, que si me la hacen (con 0,75% de apertura, libor a 3 meses + 0.75% y un seguro de vida carísimo) o seguir preguntando en Caixa Catalunya o Kutxa, que aún no he pasado.
Resumiendo: condiciones realmente infames.
Realmente las condiciones que exponéis son realmente buenas en comparación con las que consigo en Málaga y eso que por otra parte esta provincia es una de las que tiene más sucursales bancarias por habitante de toda España, lo que me parece contradictorio. ¿Ocurre esto porque la mayoría de las entidades están centrando las HMD en Madrid, Barcelona y el País Vasco o es que simplemente se la ofrecen a los clientes que ellos quieren?.
Por cierto con respecto a Caixa Catalunya, ¡ojo con lo que se firma!, porque según parece esta entidad firma créditos hipotecarios y no préstamos hipotecarios y lo que parece tan solo, una simple cuestión semántica tiene otras implicaciones, como la imposibilidad de subrogar sus hipotecas con otra entidad financiera, al no ser exactamente el mismo producto. Si alguien puede confirmar o desmentir esto, creo que sería un comentario bienvenido.
Un saludo
Estoy en negociacion con barclays, han endurecido sus condiciones…, lo de subrogar y novar: ni de coña…, al menos en Gran Canaria
Seguro de vida: 12000 euros para 130000 de prestamo
Seguro de provision de cambio de divisa: 1500 euros para lo mismo
65% de valor de tasacion
dierencial al 0.75
0,2% de comision por camibio de divisa
bueno y demas historias que mas o menos todas se parecen…
Una reflexion: seguramente el yen no vaya a subir por ahora, sino miren en rastrillazo que se llevo la bolsa ninpona por valolrar su moneda….me paso a yenes, estoy un año mas o menos, segun previsiones en diciembre del 2008 estara a 180 el euro en yenes, no creo que baje mas asi que me paso a euros, pago el ajd, pago los seguros, las comisones , hago cash, y aun asi me sale rentable….
jejeje, siempre y cuando no le de al yen ni a la economia japonesa por levantarse como Lazaro y dejarnos con la boca abierta…
Saludos… a todos, este blog es la bomba..
Pero bueno, ¿que pasa?. ¿A nadie le sorprende lo que pregunta Juanda el de #252?.
Pues eso:
AYER EL LIBOR 1MES DEL YEN ESTABA A 0,65%
HOY ESTA AL 1%
¿Alguien sabe por qué?. Me parece un subidón y una variable muy a tener en cuenta. Con alguna sorpresita de estas más puede no merecer la pena el riesgo.
Para os que tienen dudas sobre la operativa del cambio de divisa en el popular.
el director de la sucursal te puede contar lo que quiera, pero cuando estés delante del notario encontraras un hojita que habla de como se efectúa el cambio de divisa y dice algo como:
“El plazo límite para solicitar un cambio de divisa será de 4 días hábiles de anteriores al cargo de la cuota de amortización. Se valora la divisa que se sustituye al cambio vendedor y la que se introduce al cambio comprador el día que se solicita realizar el cambio de divisa. La efectividad del cambio de divisa se producirá 2 días hábiles posteriores a la fecha de solicitud. El día que se haga efectivo el banco hace una liquidación extraordinaria de intereses que va desde la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud del cambio de divisa y el día hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de divisa.”
Si se valora la divisa que se sustituye al cambio vendedor, eso significa cuanto vale en €, por tanto se pasa al euro.
Hola puchi1278,
en más de una ocasión he comentado que la elección de la revisión de intereses depende sobre todo de la posible evolución de los tipos de esa divisa.
En Japón los tipos son un chiste, y por tanto sólo pueden subir, pero de bajar hay que olvidarse, por tanto, cuanto mayor sea el plazo de revisión de intereses (anual), más tardarán en aplicarnos la subida.
Cuando entre en enero el LIBOR a 12 meses del yen era 0,781% y resulta que hoy el LIBOR a 1 mes está al 1%.
¿todavía seguís pensando que es mejor un LIBOR a 1 mes que a 12 para el yen?
Los LIBOR del Yen de ayer
1 Week 0.62625
1 Month 1.00375
2 Months 0.95625
3 Months 0.97875
4 Months 1.00000
5 Months 1.01500
6 Months 1.03000
7 Months 1.04250
8 Months 1.05375
9 Months 1.06875
10 Months 1.07750
11 Months 1.08875
12 Months 1.10000
Lo que resulta curioso, es que el caso del yen no es el único:
LIBOR EUR a 1 mes:4.80938 y LIBOR EUR a 12 meses 4.68375 ¿curioso?
LIBOR USA a 1 mes:5.22500 y LIBOR USA a 12 meses 4.4887 ¿curioso?
LIBOR CAD a 1 mes: 4.98167 y LIBOR CAD a 12 meses 4.70000 ¿curioso?
LIBOR DKK a 1 mes:5.04000 y LIBOR DKK a 12 meses 4.85250¿curioso?
Es decir, de las 9 monedas que más mueven el FOREX 5 han disparado los tipos a 1 mes ¿curioso?
Me parece que esto indica tensiones de liquidez, ya veremos como se comportan las bolsas estos días.
Por cierto, JAPÓN registra en oct inflación positiva por primera vez en 10 meses por crudo ¿curioso?
Creo que me han salido muchas cosas curiosas
;)
Para Willy y todos ;-), ya me dirás que panorama nos espera…
Japón tiene inflación.
Los tipos se disparan en un día.
La FED quiere bajar los tipos drásticamente.
BCE quiere subirlos pero no sabe cuando…
Vaya fin de año que nos espera…
Hola Rul,
la FED los quiere bajar porque sus tipos de mercado están disparados, y eso se soluciona sólo de dos modos, o se bajan tipos o se inyectan toneladas y toneladas de dólares al mercado.
Los índices que indican falta de liquidez son sobre todo los de 1mes, 2 meses y el que mas a 3 meses.
Los libor de USA ayer
1 Week 4.86750
1 Month 5.22500
2 Months 5.13750
3 Months 5.12375
4 Months 5.01625
5 Months 4.95750
Sin embargo, el TIPO OFICIAL EN USA es 4,5%.
Según se han disparado los tipos en mercado en Japón no creo que al BoJ le de por subir tipos el 22 de Diciembre (creo que es esa fecha),
Lo bueno seria que sacase toneladas y toneladas de yenes al marcado y eso creo que nos beneficiaria a todos los multidiviseros. VUELTA AL CARRY TRADE.
;)
Pues viendo el histórico de movimientos del Libor Yen en BROCKERHIPOTECARIO.COM, me parece también curioso que esas diferencias de subida importantes se han dado algunos años casi siempre por estas fechas. ¿Estarán buscando los bancos centrales una inyección final de intereses para regalar la cesta de navidad a sus empleados?.
En fin sea como fuere, históricamente siempre se ha relajado la cosa pasado un corto periodo, aguantaremos a ver que pasa a ver si en esta ocasión también sucede así. Aunque lo que me jo… es que ocurra 3 semanas después de firmar mi HMD.
Creo que van a ser 30 años emocioantes de jugar con tu casa siguiendo los vaivenes de la economía mundial y los caprichos de los que mandan. Pero ¿quien quiere una hipoteca convencional?. Ya me parecen de lo más aburridas. Y si la cosa se pone muy mal y tengo que pagar más… ¿y que?, ¿y lo que estoy aprendiendo?, también vale dinero. Además, en el peor de los casos que se queden la casa y me hago ocupa, con mis rastas, mis timbales, mi perrito y mi brik de vino. Nos podrán quitar la casa, pero como diría William Wallace… “Jamás nos quitarán LA LIBERTAAAD”. Claro, que hasta que a alguien se le ocurra hacer una reforma de la ley y el ser moroso se convierta en delito con pena de prisión, aunque por lo menos ahí no tendrás que pagar hipoteca.
Que asco de vida.
Puchi,
prefiero mi dúplex de 120 mts (por pagar, entro en enero), quedarías invitado.
No problem.
Muy bueno puchi1278 !!
Yo firmo el proximo dia 10. Con BK. Los cuellos de las camisas ya no me los abrocho… Y encima el LIBOR Yen pa´arriba. Ya me traereis tabaco y revistas al trullo.
Feliz weekend.
Buenas el miercoles firmo mi hmd con barclays en yenes, pero hay hay que ver que mala suerte que despues de toda la semana cambiandose a unos 160- 161 vaya ahora y se ponga a devaluarse vamos a ver como acaba el lunes que cuando me compran la moneda y encima el libor a un mes en 1, pero bueno es lo que tienen estas hipotecas.
Un saludo y gracias por todo lo que he aprendido gracias a vosotros continuaremos en contacto.
Estimados todos,
He entrado por casualidad en el foro y veo muy interesante la posibilidad de cambiar mi hipoteca a HMD. Me podéis enviar los simuladores para poder empezar a estudiar el asunto. Mi dirección es fjmorenoguerra1 arroba terra.es.
Y si alguien conoce un banco competitivo en Sevilla para poder hacer el cambio.
Anda que no pido nada para ser mi primer post…..
Gracias por vuestra ayuda.
Para fjmg.: ¿En Sevilla? Olvidate de conseguir buenas condiciones. Todo es una m….. yo preguntaba en sucursales de otras provincias e “intentar” montar la operacion alli (es lo que me estoy planteando yo”). ¿Habeis visto los comentarios de Bernake?. Va a poner en marcha de nuevo el helicoptero….no sería mala opcion de evaluar entrar en dolares. Hago las simulaciones y a ver que me da. saludos foro
para fjmg y todo el que necesite simuladores y + info:
Busca más arriba en el post #240 TAMA (que hace un trabajo estupendo) pone un enlace para que quien quiera se descargue un paquete de herramientas con simulaciones, condiciones de bancos, escrituras de HMD y más cositas. Seguro que ahí tienes todo lo que necesitas para plantearte tus supuestos.
Salu2
Os pego una noticia que explica la subidita de tipos de mercado, lease LIBOR.
FRANCFORT, Alemania (Thomson Financial) – El Banco Central Europeo (BCE) anunció este viernes que prolongará dos semanas la duración de una operación de refinanciamiento semanal para cubrir el fin de año, mientras que las tensiones son muy fuertes en el mercado monetario.
Su operación de refinanciamiento de rutina que será anunciada el 19 de diciembre llegará a su fin el 4 de enero de 2008 en lugar del 28 de diciembre de 2007, según un comunicado difundido por el BCE.
“Con esta operación, el BCE apunta a satisfacer las necesidades de liquidez del sector bancario para todo el período de dos semanas que cubre el fin de las vacaciones de Navidad y fin de año”, precisó el texto.
La semana pasada, el instituto con sede en Francfort anunció su intención de alimentar generosamente el mercado monetario de la zona euro con liquidez para calmar las tensiones reaparecidas recientemente.
Sacudidos por la debacle del sector de créditos hipotecarios de riesgo en Estados Unidos, los bancos -algunos de los cuales tienen dificultades para evalaur precisamente su exposición a la crisis financiera- se resisten a prestarse dinero entre ellos para asegurar sus obligaciones mínimas de reserva, y obligan al BCE a inyectar masivamente liquidez en el mercado monetario.
para TAMA
por favor puedes volver a subir tu paquete a megaupload, porque ya no esta disponible
muchas gracias
Willy, ¿puedes definir “operación de refinamiento”?. A lo mejor nos interesa que de paso se lleven a la ministra de fomento a ver si la “refinan” un poco.
Entonces, por esta operación que durará un par de semanas ¿nos van a crugir con el tipo de interés a un mes?.
hola buenas a todos
soy nuevo en esto
alguien ha negociado con alguna entidad en la provincia de Jaen?
el lunes quiero empezar yo
A Paco 257, yo sé muy poco de economía pero la lógica me dice que si sin tocar tipos ya se habla de un 4% en zona euro, si bajan tipos se puede ir al 8%, y luego es muy difícil bajarla…es una pescadilla que se muerde la cola. En el año 86 se pagaba un 22% de interés por un préstamo personal, y la razón más importante fue el incremento de la inflación con el cambio de régimen…Duranten los gobiernos de la UCD la patronal del comercio llevaba a cabo campañas publicitarias del tipo “Aquí, precio estable”…justo lo contrario de lo que realmente hacían, practicar precios inestabilísimos, y siempre al alza… En fin, que no vuelvan esos tiempos, no te digo más. La inflación si entra en espiral es muy peligrosa.
PARA JOSE08100: ENHORABUENA, CHAVAL!!! QUE SEA PARA BIEN.
nadie sabe sobre lo que digo en 228 de la noticia de JP Morgan
Saludos.
Hoy por fin acabo de firmar con Barclays en yenes y la cosa no ha podido empezar mejor.
Primero me han hecho el cambio a 160,74 que era como estaba el miercoles por la mañana, el mismo día se puso a 162.
Segundo el tipo ha sido 0,60 más 0,65 de diferencial, osea 1,25, por poco no me han aplicado 1% más 0,65. El mes que viene ya hablaremos.
Pero, sorpresa, como barclays te dice las condiciones pero no hace ofertas vinculantes ni nada, en la firma de la hipoteca me he enterado que la responsabilidad hipotecaria me la han subido un 25% del principal para cubrirse las revalorizaciones bestiales de la moneda contratada. Por ello he pagado más impuestos a hacienda, pero el dinero es suyo y si quieres lo cojes y sino a hipotecarse en euros.
De todas formas estoy contento porque me ha costado más de ocho meses y dos tasaciones para conseguir firmar.
Salud2.
PAQUETE HERRAMIENTAS MULTIDIVISA
http://www.megaupload.com/es/?d=W57USNZQ
Sigo abierto a que me enviéis más información interesante para incluir.
NIN, si has corregido el simulador para BBK, por favor envíamelo cuando puedas para incluirlo en el paquete. Gracias.
Saludos a todos.
TAMA.
Hola a tod@s,
En los últimos días he estado visitando varias entidades de Valladolid y al final creo que me decidiré por el Barclays.
Sin duda he encontrado muchas diferencias entre el Bankinter y el Barclays, pero en concreto hay una que tal vez podáis aclararme.
Resulta que en las simulaciones que ambos bancos me han entregado hay una diferencia muy notable en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Mientras que en el Bankinter me calculan el 1% (3860 €) en el Barclays el porcentaje es de 1,40% (5355 €).
¿Es posible que exista esta diferencia? ¿A qué se debe?
En Barclays me comentan que es algo que no puedo negociar y que con toda seguridad la cantidad que me ha dado Bankinter no puede ser correcta ¿Puede ser cierto?
Para quien pueda ayudarme os diré que mi vivienda cuesta 345.000€ + IVA y yo he solicitado la cantidad de 278.000€.
Muchas gracias
Buenas noches a todos,
Tama,
me he bajado tu paquete de HMD y es la hostia!!!!. De donde has sacado las escrituras de Caixa Terrassa.¿ Sabes de alguien que tenga una HMD con esta entidad?.
Mi hipoteca actual está en esta caixa y estoy negociando con ellos el cambio a HMD. Me gustaría saber si alguien tiene una contratada y qué condiciones tiene.
gracias
Para canarión y Koty
Estoy pensando en hacer la multidivisa pero todavía no he ido por los bancos. Me pueden contar su experiencia con los bancos en Gran Canaria, cuáles la tienen y que condiciones ofrecen.
Muchas gracias y Arriba d’ellos.
Raquel,
Que yo sepa el AJD es algo que estipula en nuestro caso la Junta de Castilla y León ( yo tmb soy de Valladolid ), y que yo sepa no es el 1,40 % ..
Un saludo
Para Raquel #282
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados representa entre el 0,5 % y el 1% del importe de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la comunidad autónoma.
La responsabilidad hipotecaria es una cifra expresada en Euros en la escritura de préstamo hipotecario, que representa la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada en caso de impago del préstamo, es el resultado de sumar las siguientes cifras:
– El capital del préstamo.
– Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.
– Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.
Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización y de la cancelación de una hipoteca.
Los aranceles notariales y registrales tienen como base imponible la responsabilidad hipotecaria. Aunque creo que esto último cambia con la nueva ley.
Es posible que exista esa diferencia, porque la responsabilidad hipotecaria puede variar bastante de una entidad a otra, pero esto nunca te lo cuentan. No puedo creerme que en Barclays no sepan eso, más bien ocultan ese tipo de información (así de paso dejan a los otros de marrulleros). Pero si fuera verdad que no lo saben es para pensarse firmar con ellos, te las pueden liar de “tutti i colori”. Pregúntales sobre el tema y mira a ver si ponen cara de póquer.
Saludos
Para Raquel
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados representa entre el 0,5 % y el 1% del importe de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la comunidad autónoma.
La responsabilidad hipotecaria representa la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada en caso de impago del préstamo, es el resultado de sumar las siguientes cifras:
– El capital del préstamo.
– Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.
– Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.
Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización y de la cancelación de una hipoteca.
Los aranceles notariales y registrales tienen como base imponible la responsabilidad hipotecaria. Aunque esto último creo que cambia con la nueva ley.
La diferencia es posible porque cada entidad establece una responsabilidad hipotecaria diferente, y en el caso de HM suele ser más alta que en la convencional. Este dato lo suelen “despistar” con frecuencia, porque no creo ellos no lo sepan, no te lo cuentan y así dejan mal a la competencia. Y si lo ignoran mejor no firmar, a saber las que pueden llegar a liar con su desinformación, teniendo en cuenta que curiosamente jamás se equivocan a tu favor…
Saludos
Para Raquel, Rosana y Amontes:
Ayer, como conté en 280, firmé con Barclays. Se paga más AJD con ellos porque te ponen como responsabilidad hipotecaria el 125% del principal del prestamo para cubrirse de posibles apreciaciones de la moneda elegida. Tengo un compañero que tiene la HMD con Bankinter y a él le pusieron una clausula en la hipoteca por la que si la moneda elegida se aprecia más de un 10% tiene que hacer una ampliación del principal de la hipoteca teniendo que acudir de nuevo al notario a firmar, etc, etc.
Por tanto si no se produce esa apreciación es más barato Bankinter, si se produce es más barato Barclays. Ni que decir tiene que ninguno de los dos bancos permiten negociar estas condiciones particulares.
salud2
Raquel, yo también he firmado con Barclays en Valladolid hace dos semanas, y efectivamente me han aplicado el 1% del IAJD tanto para el contrato de compraventa como para el de la hipoteca (te provisiona la gestoría de Barclays esos gastos en un talón que te cargan junto a la hipoteca, además de los demás gastos de notario, gestoría, registro). Lo que sí que es cierto es que te aplican el 125% de responsabilidad hipotecaria, por el tema de la posible apreciación de la moneda extranjera frente al euro.
El resto de condiciones son las normales (0,5% de comisión de apertura, 0% amortización parcial y 1% total, 0,2% comisión de cambio). Lo que sí que es muy importante que dejes zanjado es el tema del fixing: cada mes te aplican una diferencia del 1,1% entre el cambio oficial y el que te aplican para comprar la moneda, pero cuando hagas alguna amortización parcial (al menos 6.000€ por ejemplo) o cuando decidas cambiar de moneda tienes que pactar por escrito que te apliquen el cambio oficial, que ahí si que estamos hablando de mucho dinero (un cambio de moneda al año por 25 años * 1,1%= 27,5% del capital prestado= 75.000€ para un capital de 280.000€)
buenas tardes
alquien consiguio firmar con barcklais a libord un año ‘?
si es asi porfavor enviarme un email indicandome la sucursal muchas gracias
boncasiv @ hotmail.com sin espacios
Hola a todos,
Llevo poco tiempo leyendo vuestros mensajes y la verdad es que me parecen muy interesantes.
En estos días he aprendido muchas cosas, algunas buenas, otras por mucho que lo intente creo que no llegare a entender nunca.
Resulta que el miercoles firmo con Caixa Catalunya en yenes. Quizas no sean las mejores condiciones comparando lo que hay escrito por aqui. Pero es la única que me daba el 80 %, ya que en Barclays o Bankinter solo me daba hasta el 70 %.
Me pregunto varias cosas:
¿Es ahora el mejor momento para entrar, viendo un poco las situaciones o predicciones que se avecinan?
¿Que herramientas (paginas web) utilizais para tenerlo todo mas o menos controlado?
¿En caso de ponerse las cosas negras? ¿Puedo solicitar vuestros consejos?
Muchas gracias a todos por vuestra atención y con vuestro permiso me uno a vuestro foro poniendolo en favoritos para entrar mas rápido.
Si alguno de vosotros quiere ponerse en contacto conmigo mi mail es delfin_ac arroba hotmail.com
Alex
Para Álex #291
Álex,
yo también llevo tiempo en el foro y me beneficio de él.Voy aportando lo que aprendo, el foro lo hacemos entre todos, ya que todos estamos en el mismo saco. Desde luego sería el lugar perfecto para estar durante la vida de la HMD ¿eh? eso nos facilitaría el conseguir dos cosas:
1-“apoyo” a nivel anímico (sobre todo en momentos de apuro, incertidumbre, pérdidas respecto de los valores de salida…), y
2-tener más datos y criterios para la toma de decisiones, que es lo importante
pero ojo. Ambas cosas van unidas, no lo dudéis. Y ambos puntos son importantes.
Juntos, sobre todo en estas cosas, se está mejor. Aunque todos seámos mayorcitos y, parece, que con algo de sentido común.
A ello, añadir que cada uno tiene UNA situación peculiar y diferente, no hay dos forerors en las mismas condiciones, esa es una de las primeras cosas que yo, al menos, he aprendido. No me comparo, pero tomo de la experiencia ajena, AQUELLO QUE PUEDE SERVIRME A MI y aporto MI PROPIA EXPERIENCIA por si a alguien pudiera servirle. Hay foreros que destacan por su desinterés y aportan datos que nos conviene conocer A TODOS.
Las decisiones SON PERSONALES, pero cuanta más información manejemos mejor. O peor. Al final las DECISIONES SON DE UNA PERSONA Y DE SU EXCLUSIVA RESPONSABILIDAD. Unos foreros serán más “conservadores” otros no. Unos tendrán la HMD en yenes, otros en francos, otros en….; uno habrá entrado en un valor, otros en otros…
Bueno, ¿para qué me lío si ya lo sabes? Bienvenido y que nos omuniquemos todo lo necesario
Para lo que quieras: Mi mail es [email protected]
Hace tiempo que hice una pregunta al foro. La vuelvo a realizar ¿Sabeis si es posible comprar directamente la cantidad de divisas al banco de España? Es decir voy con 6000 € y compro por ejemplo los francos que sean a la cotización del banco de España del momento. Con esto me evito el famoso fixing aplicado por los bancos. Yo creo que no se puede pero si alguien lo sabe seguro que me conteste. hay gente nueva en el foro (es impresionante…) asi que saludos a todos.
A cerca del mensaje de raquel #282, del AJD, y las respuestas de RosaNa, CFC, y rammir, por favor RosaNa que se ve conoce este tema, o alguno me contestéis.
Si raquel dice en #282 que va a pedir un préstamo de 278.000…el 1% que dice le aplica Bankinter es 3.860 € y el 1,40% de Barclays es 5.355, pero yo veo que el 1% de 278.000 es 2.780 y el 1,40% serían 3.892… dicho de otra forma: habláis de que Barclays impone el 125% como garantía hipotecaria…¿ de dónde sale ese 125%? por lo que dice RosaNa, la garantía hipotecaria es la suma de:
– El capital del préstamo.
– Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.
– Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.
Y sobre eso, se paga el 1% de AJD ¿ no es así?
El 125% ese de Barclays, qué cifra es respecto a qué cantidad…no sé si me explico…es que BBK me puso unos importes que representan los siguientes porcentajes, y me gustaría saber si es correcto:
– El capital del préstamo. ( 120% del pricipal)
– Los intereses ordinarios ( 10% del principal)
– Los de demora asegurados con la hipoteca ( 30% del principal)
– Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca. ( 6% del principal)
Por tanto, 120% más 10% más 30% más 6% = 166%. Esos son los porcentajes de las cifras que pone en la minuta. ¿ está esto bien?
Pero curiosamente, en la liquidación del impuesto de AJD, el importe que sirve de base imponible es aún un 10% más del principal del préstamo, es decir pago un 1% del 176% del principal del préstamo. Ese 10% más no sé en concepto de qué… ¿ puede ser correcto esto?
Por otro lado, algo que le dije a los de la Gestoría y me dijeron que no me preocupase, que “no pasa nada”, que “no hay Bonificación y como pago de AJD un 1% igual, pues es igual”: En el modelo 601 de la autoliquidación, en “Concepto” pone “PRESTAMOS HIPOTECARIOS ( NO ADQUISICIÓN VIVIENDAS)”…y lo que yo les dije, cómo que “NO VIVIENDAS”, entonces qué he comprado con el préstamo, un churro, o un platillo volante??? ¿ debo preocuparme? ¿ Es esto normal?
rammir, hola.
Yo tambien soy de Valladolid, podriamos contactar de alguna manera para saber en que sucursal y que opciones has mirado por aqui?
El mi es naitronet arroba gmail.com
En otro orden de cosas, que pasó al final con aquella base de datos que ibamos a hacer de las ofertas de la gente? Está eso funcionando , o al final nadie tuvimos tiempo para hacerlo?
Saludos
Que opinais de esto??
“La volatilidad sigue siendo elevada, lo que hace ser muy prudente a aquellos que quieran entrar en posiciones de carry trade. Muchos analistas apuestan por la apreciación del Yen en los próximos meses. No hay nada mejor que ver los futuros de los cruces del Yen que vemos diariamente sobre las 16:40. Este cruce se estima que se situará en 106,04 dentro de un año.” Es una opinion que he leído en Bolsamanía.
Joder que susto.
QUE OPINION OS MERECE ESTO QUE HE ENCONTRADO EN BOLSAMANIA…..
“La volatilidad sigue siendo elevada, lo que hace ser muy prudente a aquellos que quieran entrar en posiciones de carry trade. Muchos analistas apuestan por la apreciación del Yen en los próximos meses. No hay nada mejor que ver los futuros de los cruces del Yen que vemos diariamente sobre las 16:40. Este cruce se estima que se situará en 106,04 dentro de un año.”
QUE SUSTO
Perdón por la duplicidad.
Sobre el AJD.
Dejo mi aportación al tema del AJD: yo firmo este prox lunes 10 con BK. Ya detallé mis condiciones pero las pego de nuevo por si a alguien le siven:
Entro en Yenes.
Capital 225.000 eurones
plazo 30 calendas
apertura: 400 eurones
AP, AT: 0%
subrogación: 0,5 %
cambio divisa: 2 x mil
cambio mensual: 3 eurones fijos
El AJD de la constitución de préstamo hipotecario es del 1% SOBRE EL TOTAL DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA (efetivamente aqui lo inlcuyen todo: principal, intereses y posibles fluctuaciones divisarias). Es decir que yo pido 225k eurones y la responsabilidad hipotecaria total, en mi caso, es de 360k, por tanto tiraré a la basura 3.600 eurones para el AJD.
PD. ‘k’ = x1000
BASE DATOS CONDICIONES HMD
Yo me erigí como recopilador de datos, están todos en el archivo de herramientas que cuelgo periódicamente en megaupload. Como llevo repitiendo hasta la saciedad, será tan bueno como los datos que aportemos todos, y la verdad es que en cuestión de condiciones nadie me envía datos. En el archivo de herramientas está el template de condiciones en formato excel, para enviarlo o entregarlo en la sucursal para que lo rellenen. Los últimos datos incluidos son de hace un par de meses o más creo recordar, y dado que las condiciones se están endureciendo a pasos de gigante no son muy realistas.
Esa es la situación actual Amontes.
Hpla a tod@s,gracias juanjo por el consejo ,creo q entrare en euros y esperare hasta febr-marz a la apreciacion q hhace el yen x el cierre del año fiscal,por cierto donde te ofrecen el 0,25 de apertura en q BPxq a mi no me lo bajan del0.50.
Hoy he estado hablando con el del banco (BP)y me dice q al costituir la hmd te ahorras mas pasta ya q el% de los intereses de demora es menor????? alguien q ya lo haya echo me podria decir si es asi o es q no tienE NI IDEA Y LUEGO….zassss 1000eurazos mas.por lo q veo el yen no para de darnos quebraderos no???? un besazo a tod@s
¿Alguien puede decirme como visualizar el PAQUETE HERRAMIENTAS MULTIDIVISA
http://www.megaupload.com/es/?d=W57USNZQ
Una vez en la pagina que tengo que hacer ?.
Gracias
Buenas tardes.
¿Sabe alguien si Barclays aplica un 2% de fixing?, me estoy calentando la cabeza con esta historia. He realizado un ingreso de 12000€ el día 28 de diciembre con el cambio a 162,02 y me han aplicado un cambio de compra de 158.84, si mis cuenta no fallan, de los 1944140 yenes solo tengo 1906060. Otra pregunta, si ahora quiero cambiar los yenes a euros ¿me dividen los yenes entre el cambio compra o el cambio venta?
Para Nin:
Este verano en BBK de Albacete me comentaron que la responsabilidad hipotecaria rondaba el 140%, pero parece que no estaban muy informados.
Esa información sobre AJD es general para hipotecas, no se si para multidivisa lleva además algún otro gravamen, aunque no lo creo. Aún no he firmado nada, con lo cual no puedo serte de ayuda en este tema, pero es un dato que preguntaré la semana que viene cuando (pasado el puente) retome la conversación con el BP. Por cierto, me han dicho que sí puedo subrogar y novar, siempre que la responsabilidad de marras no exceda en la HM a la primera hipoteca, precisamente por AJD.
Entre tanto, esperemos que algún forero nos saque de dudas.
Saludos
Para Luisón #296 #297
Luisón,
las previsiones para el yen para el año próximo en diciembre están entre 170 y 180 yenes/€. Para situar las cosas en su sitio: el yen sólo ha estado al valor de cambio que citas (106, 04 yens/€) en
-año 2000-2001 en toda su historia, es decir, desde el año 1984 hasta el año 2007 (23 años)
Otro dato. En esa fecha , el yen tardó en alcanzar esa revalorización desde el año 1.999, (en que alcanzó los 161, 10) o sea, que la moneda cayó en uno-dos años Y ESTAMOS HABLANDO DE UNA CAÍDA BRUSCA EN PICADO.
Conclusiones:
1ª,- lo que dices es poco probable (ver gráficos históricos)
2ª,- si se produjera, lo haría en un tiempo de límite de al menos un año o año y medio
3ª.- hay que controlar la moneda y sus cambios para ver la tendencia que va predominando y esas tendencias se dan no en meses, sino en períodos más largos de tiempo, mínimo un año
4ª.- tienes que tener en cuenta el valor de entrada que hiciste en yenes, este es un dato importante. Si puedes comprar yenes por debajo de ese valor (o sea si has entrado a 160Y/€, comprar ahora que está a 163 y esperar)
5ª.- si el yen se pusiera a 105 DENTRO DE UNO O DOS AÑOS pagar entonces con los yenes que hubiera ido comprando durante ese tiempo y esperar la nueva devaluación QUE TAMBIÉN SE PRODUJO INMEDIATAMENTE TRAS LA REVALORIZACIÓN DEL 2000-2001. Si capeas esa etapa de uno-dos años con los yenes baratos, pues el bache sería mucho menor y a seguir en yenes.
Yo, creo que eso es lo que haría si estuviera en yenes y hubiea entrado, por ejemplo a 150.
No sé si te sirve lo que te he dicho. Y como se dice tras una opinión: Tú mismo, para lo bueno y para lo malo.
Para emi #301
de nada Emi, si lo haces espero que te salga bien, ¿entras en marzo? pues hay tiempo, no digamos para tomar una decisión. Yo espero entrar en enero y dudo qué hacer. He analizado los históricos completos, desde 1998 en que comenzó el cambio y :
1-por encima de 161 zona alta, este número es la media (el yen ha fluctuado entre 225 y 95)
2-entre 160 y 145, zona media de cambio si fluctúa aqui, valores medios: habria que trabajarse la hipoteca comprando yenes próximos o por encima de 160
3-por debajo de 145 hasta 110, buena zona, zona de apreciación,
4-valor de 110 o menos, con suerte, liquidas la hipoteca de un plumazo
Todo interpretaciones mías, ojo.
El foro es la pera.
Agustí ¿andas por ahí? te he enviado un mail , cuando puedas me respondes ¿vale?
Gracias
Para Frank #302
Para descargar de Megaupload:
– A la derecha de la palabra “Megauolad” en la parte superior de la página, hay tres letras, tecléalas en el rectángulo naranja y pincha en “download”
– Ahora verás dos tipos de descarga, premium (de pago) y gratis. Para esta última, que es la que usamos todos, tienes que esperar que el contador de tiempo finalice. Entonces aparece “Free download”, lo pinchas y te saldrá la ventana de descarga.
Para todos: ¿”BP” significa Banco Pastor?, es el único que me cuadra
Un saludo
Para DARANMI:
¿Podrías decirme oficina y ciudad de tu BKT? A mí, no se me apean de los 15 € de cambio mensual?. ¿Conseguiste linea de seguro de cambio? ¿Fixing?
[email protected]
Para el foro en general, agradecería detalles de los que hayáis firmado recientemente o estéis a punto de hacerlo: en mi oficina, no se creen las comisiones que les comento de Bankinter de otras ciudades.
Gracias.
MIguel:
BP en mi caso significa B. Popular. Pregunté en el B. Pastor y me dijeron que no hacían HM, pero no se si hay alguien que haya firmado con ellos, como depende de las oficinas y no de entidades…
Despues de haberos leido tanto, mañana firmo con barclays y queria comentaros mis condidicones ya que ultimamente se estan endureciendo yo he tenido suerte debido a que me han respetado las condiciones iniciales os cuento:
libor + 0.65
C.A. 0.5 %
A.P. 0 %
Cancelacion 1 %
Cambio de divisa 2*1000
Cambio moneda 0.2% minimo 9 Euros
Revision Mensual, Cambio de moneda hasta dos dias antes de la cuota
70% Tasacion
Seguro de vida y casa.
Al primer cambio no me han cobrado ni el 0.2% por el cambio de moneda, ni el fixing. En los siguientes ya si pero bueno creo que me he ahorrado bastante solo con esto.
Un saludo y espero seguir en contacto.
Hoskulto
Yo tengo las mismas condiciones y firmo el viernes. Dos cosas: ¿A cuánto te han hecho el cambio (ayer a las 12 estaba en 161,99)? y si amortizas parcialmente, ¿te cobran fixing? Lo digo porque a Rammir (post 289) no se lo cobran a partir de 6000€.
para #307, arturo
Es la oficina del BK en Terrassa, en Barcelona. Lo de los 3 € fue a base de insistir e insistir. Y asaves “quien no llora…” Lo del seguro de cambio aún no me han contestado (supongo que les cogería sin info..). Ya contaré..
Me lo han hecho a 161.88. Si firmas el viernes hoy te compraran la moneda segun me han dicho ellos cogen el valor a las 9 de la mañana. En cuanto a la amortizacion les he dicho que queria comprar 6000 euros en yenes para mantenerlos en la cuanta por si acaso y me han dicho que no me cobrarian el fixing, por lo que para amortizaciones sobre ese dinero me imagino que no me lo cobraran, pero es un a cosa que tengo que hablar. Los apuntes en la cuenta de divisas me los quitan tambien. Por lo que he visto en la cotizacion de hoy tu cambio sera un poco menor al mio pero bien.
Bueno espero que tengamos suerte con todo esto. Saludos
Hola a todos
Quisiera realmente estar equivocado pero por los mails que últimamente estoy recibiendo el tema no pinta nada bien
Me da la impresión de que “unos cuantos bastantes” han contratado la MD sin tener “demasiada” información y se han basado únicamente en el ahorro que desde el mismo momento supone respecto a la hipoteca “tradicional” de euribor.
Un ejemplo?:
En estos momentos que tenemos un yen en zona de 161 – 162 hay quien pregunta: “debo más que hace unos meses y estoy muy preocupado. Debo cambiar de moneda? Qué hago?
Supongo que el precio de entrada estaba sobre 166 – 168 y claro en un par de meses al bajar a 161 – 162 si hicieramos el cambio a euros lógicamente nuestra deuda es mayor.
Una de las cuestiones básicas ( a mi entender) que deberíamos asumir es el hecho de que nuestra deuda no es euros sino en una moneda determinada y si cada día estamos calculando lo que equivale en euros…Mal rollo.
Aunque sea repetitivo, en mi humilde opinión lo primero que deberíamos hacer es buscar toda la información posible para intentar aprender el funcionamiento de la MD. A continuación conseguir las condiciones y en base a éstas plantear escenarios.
Finalmente tomar la decisión de contratarla… o no.
MI humilde consejo es no dejarse llevar simplemente por el ahorro y que por contra la MD suponga toda una preocupación y angustia diaria.
Un abrazo
Agustí
*Mis felicitaciones a todos. Como dice Juanjo “el foro es la pera”.
Por cierto Juanjo: estoy por aquí pero ahora ya con un poco más de tiempo.
para #311, daranmi
un saludo. vivo en barbera del valles y estoy peleando una hmd.
te agradecere me pasas tu correo para estar en contacto contigo.
[email protected]
Noticia de AC MARKETS:
Estos parecen ser buenos tiempos para el dólar. Como veníamos anunciando en nuestros Alertas, el billete verde se encontraba en “jaque” ante la posibilidad que los países del Medio Oriente diversificaran sus reservas en dólares. Finalmente, esta mañana hemos conocido lo que se resolvió en la cumbre de Doha. ¿Qué se decidió? No se abandonará al dólar como patrón de referencia, ni se revaluarán las monedas de ninguno de lo países que asistieron a la cumbre (al menos en lo inmediato).
“La divisa americana rebotará en los próximos 18 meses, así que, por qué apurarnos a hacer algo de lo que nos podamos arrepentir en el futuro”, dijo el ministro de economía de Qatar, Yousuf Hussain Kamal.
La caída del dólar en un 12% en lo que va del año contra el euro y la creciente inflación provocada en los países de dicha región alimentaban la posibilidad de una diversificación de sus reservas a una canasta de divisas. Esto implicaba una masiva venta de dólares, y un golpe letal para el billete verde.
Sigue así en marcha el plan de los países del Medio Oriente de unificar sus divisas para el 2010, sin abandonar el peg actual con el dólar. De todos modos, alguno de los estados del Golfo podría evaluar próximamente la reevaluación de su moneda.
Otra noticia que trae tranquilidad han sido las palabras del secretario del tesoro norteamericano, Henry Paulson, quién anunció que lanzará un plan hipotecario para hacer frente a la preocupante crisis subprime. Paulson, aseguró además que la economía estadounidense es sólida, sana y que continuará creciendo.
Quienes no comparten ese optimismo son el presidente de la Fed de Boston, Eric Rosengren y Gary Becker, premio Nóbel de economía en 2002. Para el primero, la economía crecerá menos de lo previsto y la crisis hipotecaría se agudizará, mientras que para el segundo, Estados Unidos no corre riesgo de entrar en recesión, puesto que “ya esta en recesión económica”.
Con las declaraciones de Rosengren, el mercado del futuro del dólar ha aumentado la probabilidad a un 40 % que el recorte de tipos sea de 50 puntos básicos. Otra pista de lo que puede hacer la FED el 11 de diciembre, la vemos en el mercado de las Treasuries. Ayer los bonos del gobierno americano cayeron, debido a la alta anticipación del mercado a los recortes de Bernanke.
Debemos prestar atención, ya que en caso que las expectativas por un recorte de 50 puntos básicos se exacerben, el rally al 1.50 podría recobrar vida.
para tara: de varios bancos que visite en las palmas,quizas las mejores ofertas fueron el barclay de triana,y el de 7 palmas,asi como el popular de l.d.s.,y la caixa catalunya si te da con el 70 % de la tasacion,y el banco aleman,,,,te dire que donde se quieren poner las botas son con los seguros que te quieren imponer,,,debes negarte o hacerlo maxime a un año,,,ahora el diferencial esta alrededor de 0,65,,han endurecido las condiciones,,suerte canariona,,,
PARA RUL:
Hola a todos. Entraré en multidivisas un día de estos que me arme de valentía. Rul :de lo que comentabas ahí arriba ,esto es bueno para el que va entrar ahora o hay que entrar antes de que la fed baje los tipos ? o que el dolar se devalúe ? ya es que me pierdo…Gracias!
PARA TODOS LOS QUE FIRMARON EN EL ULTIMO MES:
Podeis decirnos a todos si vuestro sistema de amortizacion es el Frances o el Aleman
Si no lo sabeis podeis mirarlo en las minutas que firmasteis
La razon de mi pregunta es que estoy a punto de firmar con BBK y me dijeron que utilizan el frances, cuando todo el tiempo he creido que en las multidivisas se utilizaba el aleman.
Muchas Gracias por anticipado
Y MUCHA ATENCION PARA LOS QUE ESTEIS A PUNTO DE FIRMAR
Para carlos g es el sistema francés no alemán. Por cierto ¿puedes si no te importa decir cual han sido tus condiciones al final con BBK? Si no quieres publicarlas me interesa sobre todo el tema de comisiones de mantenimiento de las cuentas, seguros, etc. Gracias
HOla a todos! y gracias por lo mucho que he aprendido de vosotros, hace meses que leo incluidos casi todos los atrasados.
Hace un mes firme con barclays, las condiciones tipicas, yo tenia una hipo remunerada y un hermoso prestamo personal, unificarlo todo ha sido una vendicion el resultado es que mensualmente pago la mitad de lo que pagaba incluso algo menos, podia pagarlo pero mas forzado, lo que me preocupa es que como ya ha sido un milagro que me concedan la HMD, estar contenta estoy pero claro mientras las negociaciones el yen bajando bajando y justamente me toco firmar el dia que mas alta estubo en octubre no tengo la documentacion todabia pero sera mas o menos a 168. y la hipo de 278000E.
Yo con tener menos interes y amortizar cada mes mas que con la hipo anterior ya me doy por satisfecha, pero claro despues de ver como otros ademas aprovechais para especular con el tema de la divisa, mi gran pregunta, ya que no se hacer yo los calculos, ? habiendo entrado a esos 167-168, y teniendo en cuenta tantisimos gastos que implicaria un cambio de divisa, que valor tendria que tener el yen para poder salirme? pretendiendo tener un margen de ganancia suficiente como para cubrir todos esos gastos y los meses que habria que permanecer en otra moneda menos afortunada en interes, hasta poder entrar nuevamente en el yen ( con otra vez gastos de cambio) y que merezca la pena tanta ida y venida,y por supuesto que queden ganancias … ‘^¿ que ganancias merecen la pena tanto riesgo y gastos? y que coizacion tendria qu alcanzar ( cosa dificil ya que entre en mal momento, pero bueno es teorizar, por si acaso se devaluara)
y sobretodo muchisimas gracias sois estupendos/as, besotes Tago
No sé si saldrá duplicado. Para carlos g. El sistema de amortizacion que utiliza BBK es el frances no aleman. Por otra parte ¿te importaria publicar cuales son las condiciones que te ha ofrecido BBK? O al menos cuales son las comisiones que te cobran por mantenimiento, seguros etc, etc. Gracias
Para carlos: el sistema que he firmado con barclays es el frances.
Y otra preguntita, como hay que hacer para comprar divisas, en este caso el yen y asi poder tenerlas en mi cuenta y ahorrar las comisiones del banco, aunque supongo que al igual que cuando se compran acciones , al comprar divisas tambien hay algunos gastos, pero supongo que menos, alguno me puede informar?
muchas gracias, tago.
PARA ROBERTOLS
Tienes informacion de que bancos hacen la multidivisa con el sistema aleman?
Alguna persona que sepa algo a este respecto tambien es bienvenida
PARA PAOLA
Que banco es el tuyo que te ofrece la HMD en el sitema aleman?
Opino que esta diferencia es muy importante a la hora de elegir
Saludos
Hola a tod@s.
Estoy disfrutando y enriquecidome muchisimo con todos vosotros, dentro de poco fimare una HMD, y me han servido para empezar a entender los conceptos basicos y como no ecuentro respuesta a mi anterior post , vuelvo con las mismas dudas :
Tengo un diferencial con el Euribor de 0,4 , y ahora estamos preparando una oferta vinculante para subrogar.
-¿ se puede subrogar con un diferncial mayor ? (en este caso libor 0,60)
-¿ Es cierto que se tiene que mejorar el diferncial ?
-Si la en oferta vinculante , se hace constar que la quota sera menor, aunque el diferencial sea superior. ¿ No seria mejorar las condiciones de la anterior Hipoteca ?
Llevaremos la oferta vinculante y a ver que pasa , si van a aceptar la mejora de quota como motibo para aceptar una subrogacion .
Si alguien puede decirme si me estoy en lo cierto , os lo agradeceria.
un saludo.
Para #317, samuel
Samuel, la verdad es que es complicado. Si la FED recorta los tipos, lo que debería pasar es que el dolar se devalúe aún más. Eso es “bueno” a priori si decides entrar en Yen pues el cambio EUR/YEN = EUR/USD * USD/JPY.
El problema está en lo que pase con el crice USD/JPY que desde que el dolar revasó la cota del 1,45 el USDJPY no para de apreciarse (y esto es malo…).
Cómo dijo Agustí, esto es para mirarlo a largo plazo y por favor NO ESPECULAR más de cuenta. Lógicamente entrar en HMD es especular, pero hay que mirar esto a largo plazo.
La gente que quisó entrar el año pasado por estas fechas en HMD entró a unops 150-152 Y ERA LO MÁS ALTO DE LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS!!!!, como para entrar… hoy en día todos los que queréis entrar, rezais por entrar en 150 para estar “medianamente tranquilos”…
Lo dicho, lo importante es ver la situación lo más lejos posible, y tener un mapa de situación.
Un dato bueno, por ejemplo, sería que Japón no tuviera inflación, eso querría decir que no se activa el consumo y por tanto la economía siguiría parada, con lo que los tipos no podrían subir. El último dato de inflación en Japón ha sido positivo (por primera vez en 10 meses) y ha sido debido al elevado precio del barril de petróleo, así que tiene pinta de que no es una inflación real… A mi me da que por eso se está revalorizando el Yen respecto del dolar, para poder comprar crudo sin que se vea afectada su economía…
(esta es mi opinión…).
Para tod@s…
Leed #313, Agustí…. Hace unos cuantos días que no leía el foro, pero os recomiendo a todos que os planteis la hipoteca MD como se la plantea Agustí… Yo así lo estoy haciendo, y la verdad es que estoy más tranquilo…..(pero no dejo de estar informado semanalmente).
Agustí, sería bueno (no se si está en la herramientas) que pusieras en el foro aquel e-mail que nos enviaste a mi amigo Javier Gomez (que el me remitió), y luego comentamos hace unos meses… Creo que ayudaría mucho a esa gente que comentas que no están muy enterados…
Saludos a todos
mis condiciones en BBK son
apertura 0.5
libor + 0.7
trimestral
cambio 0.2 minimo 6
cancelacion 0% 1%
vinculaciones cuenta nomina y acciones
fixing 0.5
para roberttools: te dejo mi correo, por supuesto. Así que eres de Barberá..yo estuve como locutor en Radio Barberá hace muuuuuuuchos años…. Grandes amigos tengo allí…
para RUL: Tu hoja de cálculo es mi hoja de ruta para todo este tema de la HMD. Te agradezco el trabajo y la practicidad del funcionamiento.
Abusando de tu amabilidad te voy a a pedir algo, si es que puedes hacerlo: necesitaría que me enviaras por mail – con toda la confidencialidad que consideres conveniente, tapar nombre, etc.. – la documentación que tengas acerca de la contracion de esa linea de seguro de cambio. Yo firmo el lunes con BK. El cambio es el de hoy porque hoy han emitido orden de compra de los yenes, pero quiero tener reservado ese comodín de comprar en tiempo real si es que la divisa se pone a tiro.
Gracias a lot.
mi mail: daranmi ARROBA yahoo.com
Para tagoriana:
En estos momentos el yen está a 162.30 y si entraste a 168 lo más coherente es hacer lo que tu misma dices:
“Yo con tener menos interes y amortizar cada mes mas que con la hipo anterior ya me doy por satisfecha”.
Además de hacer esto mismo lo que se podría hacer tambien es ir amortizando todo lo que puedas para reducir tu principal y por tanto tu cuota.
Y para “redondear” el tema, si pudieras comprar yenes (así marcarías tú el precio de cambio) y tenerlos en una cuenta paralela, pues no estaría nada mal.
Cuando comentas:
“pero claro despues de ver como otros ademas aprovechais para especular”.
En verdad si miras en el foro son muchos los que tienen intención de hacerlo (incluso yo puede que lo haga algún día) pero nadie ha dicho que lo haya hecho.
Porqué?
Pues primero porque el yen y el CHF van “cogiditos de la mano” y se revalorizan y devaluan al mismo tiempo. Y segundo porque los recorridos del yen no han sido espectaculares en los últimos meses y por tanto la posible ganancia (reducción del importe) no es tan grande.
Además piensa que la rapidez en la oscilación de la moneda de un dia para otro es bastante rápida, con lo cual el tema se complica. Y no digamos si haces números y calculas el fixing, las comisiones…
Como ves en teoría parece muy fácil el cambiar de moneda pero en la práctica…No lo es tanto. Hay que ir con con cuidado.
Si yo hubiera entrado a 168 lo que estaría haciendo es amortizar todo lo posible e incluso plantearme el comprar yenes (creo que lo haría en el propio banco porque es más practico y por supuesto sin dejar de negociar las comisiones) con lo cual el precio lo estaría marcando yo y no dependería de los “vaivenes” del mercado.
Finalmente si el yen se fuera a 185 haría números y estudiaría la posibilidad de cambiar de moneda y todo ello sin dejar de valorar “el contexto” del mercado en cuanto a evolución de tipos y de cambios.
Esto es lo que pienso y que ya comenté hace tiempo con richarddj (un abrazo richard) pero no olvides que lo que yo piense no tiene que ser lo que pienses tú y con esto vamos a una premisa en mi opnión fundamental:
Tomara siempre las decisiones por uno mismo y núnca por lo que opinen o digan los demás.
Un abrazo
Agustí
*Me parece que me he pasado ocupando espacio en el foro (pido disculpas). Si te puedo ayudar en algo:
mefagusarrobahotmail.com
Información interesante en Ac-markets:
http://www.ac-markets.es/noticias-forex/alertas-noticias-divisas-2007-12-05.aspx#Alerta%20-%2014:00%20(CET)%20-%20El%20T%C3%ADo%20Sam%20sale%20al%20rescate
Para Agustí #330
Agusti te volveré a enviar el mail puesto que me dices que no has recibido ninguno.
Estoy de acuerdo contigo, pero lo que se llama “especular” es una de las opciones a las que no debemos de reunciar en principio como bien dices. Es más, una de las variables que debe de influir para hacer este tipo de hipotecas es la posibilidad de quitarte un porcentaje sustancial de la hipoteca “de golpe”. Cuando digo ” de golpe” me refiero por ejemplo a un año. Claro, para ello hay que considerar otras cuestiones como el cambio, en mi opinion, sustancial porque marca una linea respecto de la cual va a compararse continuamente la evolución de la operación. Entre estas opciones, si el diferencial no es muy alto, se puede incluso valorar la entrada en HMD en € y cambiar de moneda al yen tras una fuerte revalorización, en tres, cuatro, o cinco años…cuando se dé; entonces , si que la posibilidad de levantarse un 35-40% de la hipoteca podría darse de verdad con nuevas devaluaciones. Hombre, sólo la posibilidad ya es bastante.
Esto es la globalización. Que Coca-cola pueda vender sus productos aqui en España, pero que yo pueda también cambiar de divisa en mi hipoteca. Lo cual no significa tampoco que vaya a acertar, pero bueno, siempre sería mi responsabilidad. No de Coca-Cola.
Otro abrazo para ti Agustí.
Como bien dices, cada uno debe de tomar sus decisiones, pero teniendo en mente una base solida como es tu planteamiento ;-).
Yo de momento, estoy gestionando mi hipoteca, la de mi mujer, la de mi padre, 2 cuñadas, y una amiga de la familia…. Bueno, la de mis cuñadas y amiga de la familia, solo las asesoro si preguntan ;-D.
Por cierto Agustí, ACM Markets parece interesante, pero cuando trabajas con ellos se les ve el plumero. He tenido abierta una cuenta en divisas con ellos para hacer trading y son unos piratas….. Por si alguno le interesa, la plataforma que para mi (e Ivan, os acordais del trader que estuvo por aqui metido….) mas me gusta es la de MB Trading (que tiene spread casi interbancarios) y la de Oanda. La única pega es que en MBTrading aún no admiten cuentas en Euros y tienes 2 variables a la hora de hacer trading y es un rollo….
Daranmi:
Me devuelve tu correo el mail, puedes dejar tu correo aquí de nuevo?.
Sobre especulación:
Con todos mis respetos hacia TODOS vosotros porque además creo que aportáis cosas MUY buenas y hasta os tomo cariño… jajajaja.
Pero no estoy muy de acuerdo con especular, yo creo que debes especular con dinero que no necesites, pero en general, cuando nos hipotecamos es por que no tenemos el dinero suficiente para comprar, y por tanto lo pedimos prestado.
Yo sería más cauto, es decir, pensad en lo que os estáis ahorrando de momento y en lo que uno se puede ahorrar de golpe si todo fuese bien, pero yo me olvidaría de “ahora entro, ahora salgo…” así el único que hace más negocio es tu banco que te cobra un pastón.
Para Juanjo
Sabes qué? Ya sé que le voy a pedir a los Reyes Magos: que el CHF se ponga a 1.75 y el yen 140 en el mismo período y que en un “plis-plas” se vaya a 170 y el CHF a 1.55 y luego a 1.75 y así sucesivamente…
Como muy bien dices sería genial que esto sucediera y te doy toda la razón en que es un posibilidad que no hay que descartar núnca.
Otra cosa es que se cumpla, aunque todos sabemos que los “Reyes Magos” son “mágicos”….
Para Richard
Veo que tienes las “pilas puestas” y no hace falta que te diga la alegría que ma das.
Un fuerte abrazo
Agustí
*En cuanto a Ac-markets yo sólo lo utilizo por la información ya que opino que cuantas más referencias tengamos mejor. Más criterio tendremos, sin por ello olvidar que nadie tiene la verdad absoluta.
Y en este sentido hay que saber diferenciar la buena de la mala información.
Buenas tardes a todos.
Tengo que firmar una HMD el martes de la próxima semana con Barclays y casi me la lían, de primeras no me dieron la oferta vinculante por escrito, con lo cual todos los datos de interés y comisiones fueron de palabra, a la hora de la verdad me querían colocar el libor +0,75€ cuando me ofertaron a 0,65%. Por suerte esto lo he podido solucionar y me respetan el ofertado verbalmente, os lo comento por si alguien esta a punto de firmar y le pasa lo mismo.
Hoy, a tres días hábiles antes de la firma, me manda un Email con la provisión de fondos en una hoja de Excel y me aparece un concepto del que nadie me había hablado “seguro de primas financiado”. ¿Me podéis informar de que va este concepto? Un saludo y gracias de antemano.
Agusti #334,
no hace falta que eches la carta (a los Reyes Magos): se te van a conceder tus deseos. Y los míos.
Para Buser0:
¿seguro de primas financiado o seguro de protección de pagos?
A mi me intentaron poner el segundo que en teoría es si por baja laboral no puedes abonar la cuota. Yo les dije que ninguna entidad lo exige para una hipoteca y segundo que soy funcionario de carrera y que el Estado solo dejará de pagarme cuando me muera y para eso ya te obligan al seguro de vida.
Salud2.
Para RUL
mail mio: daranmi ARROBA yahoo.es
perdon por la errata. X cierto tengo la minuta standard de BK para HMD, la que supuestamente firmaré el lunes 10. Estoy alucinando con las claúsulas a favor de los anaranjados !! Me voy a dormir y mañana, dia de la constitución (de préstamo hipotecario) me lo estudiaré a fondo. Las dudas las pegaré aquí, a ver si me aclaro….
Otra cosa: supuestamente han comprado hoy 5 de diciembre los yenes de mi hipoteca, podeis decirme donde veo la dichosa pagina de “reuters libor01”?? o en su defecto la diferencia de precio comprador/vendedor de hoy ??
Graias muchas.
Mi carta a los Reyes Magos es un Libor Japan sobre el 1% durante muuuuuchos años y un cruce tan lateral como el de las 2 últimas semanas durante esos mismos muuuuuchos años. Ojalá me olvide de pensar en especular.
Bueno, y también pediré a los Reyes que alguien de vez en cuando conteste a mis preguntas como dios manda. A lo mejor es que soy muy pesada y no sé preguntar.
Ciao.
Para NIN 339
En cuanto a la respuesta a las preguntas ya somos dos….creo que no voy a preguntar más (he preguntado lo de la compra de divisas al banco de España tres veces, al menos y nada). El viernes ire y lo preguntaré directamente. Saludos “medios” foro y para el que se vaya de puente pues que lo pasen bien
hola a todos: en referencia a los post 318 y 319 (sistemas francés y alemán) me asalta una duda
Una de las ventajas de las md es que se amortiza más capital por cuota que en una hipo convencional, ¿es así?
La pregunta es, esta posibilidad de amortizar más capital por cuota ¿se da con los dos sistemas, o los que negociamos con el sistema francés perdemos ventajas con respecto al alemán?
Hola Daranmi:
Para ver el cambio (con fixing incluido que te aplicarán ;-P… Entra en la web de BK, te vas a transferencias >> consultar cambios de divisas >> Introduces el día que quieras y sale “clavaito…”.
Para los interesados en
entender la diferencia entre sistemas de amortizacion
http://hipotecasydepositos.com/sistema-de-amortizacion-frances-vs-aleman/
#335
Podrías decir en que oficina y localidad te han ofrecido esas condiciones? Me interesa abiertamente ..
Saludos
#327
Hola,
Podrías dar localidad y oficina ?
A ver si asi podemos ir viendo donde podemos conseguir las mejores ocndiciones … porque hay veces que es imposible saber nada.
Saludos
que pasó, ya nadie escribe o está todo el mundo de vacas?
Hola a todos,
Vengo siguiendo el foro desde hace tiempo y en primer lugar quería agradecer toda la ayuda desinteresada que he encontrado aquí.
Y ahora os cuento mi experiencia con la HMD: después de empezar a mover las cosas en agosto para cambiar mi hipoteca en euros del BBVA al Barclays en yenes, firmé unas condiciones más o menos estandar a primeros de noviembre en Madrid. Pude librarme del seguro de vida presionando un poco, pero a pesar de desde el principio siempre hablamos del 80% de la tasación, al final tuvieron que avalarme mis padres con su nómina porque me lo cambiaron al 70% (Después de pagar la tasación) y no llegaba.
La impresión general que tengo hasta ahora de Barclays no es nada buena, su ignorancia sobre el producto y la improvisación de última hora han hecho que haya ido perdiendo al confianza en ellos y el remate final ha sido el cobro de unas “comisiones” con las que no contaba. Me gustaría que alguien me dijese si ha tenido el mismo problema y si me recomendaís que haga una reclamación.
Además de haber pagado todos los gastos de cancelación y apertura (Unos 8000 euros), al día siguiente de la firma me descontaron de la cuenta 200 euros en concepto de “comisión” que aunque no aparece aclarado en el extracto, según ellos es por la transferencia para cancelar mi anterior hipoteca con el BBVA. Además me cobraron el 0,2% de comisión (casi 400 euros) por el cambio de yenes a euros para cacelar la hipoteca antigua. Según tengo entendido (Por la circular 8/1990 del Banco de España) y cito textual: “La comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo”
¿Alguien puede aclararme este punto?
Muchas gracias de nuevo y saludos a todos.
Pues Pel, me das una alegria de narices, pues yo estoy actualmente peleandomo con barclays, aunque con los que yo trato si saben de lo que hablan, o al menos no me han dicho ninguna tonteria, respecto a las comisiones, pues no te puedo contestar, pero si decirte que todos lo bancon son igualen en ese sentido, cuando firmamos una hipoteca , nunca contamos con ciertos gastos y asi pasa lo que pasa, de todas formas, suerte con esa hmd
Pregunta!!!!!!:
Si para amortizar un credito con sistema aleman tardo 360 meses y con el francaes tambien y con el aleman amortizo mas capital…, en que se diferencian, si al final boy a tardar lo mismo en pagarlo?
Para Koty (#349)
La diferencia es que si en el alemán amortizas más capital, conviene siempre porque, al fin y al cabo lo que debes al banco es el capital no los intereses.
Dos ejemplos:
1.- Te toca la lotería de Navidad y quieres cancelar la hipoteca: con el alemán deberás menos dinero porque has pagado más capital y menos intereses que con el francés y por tanto cancelarla te costará menos.
2.- Tienes problemas económicos en el futuro: una opción puede ser refinanciar la deuda; si por ejemplo contrataste una HMD por 200.000 € a 25 años, hace 5 años, (inventándome las cifras) con el sistema francés deberás 170.000 y con el alemán 150.000; con lo cual tasas tu casa, haces una nueva hipoteca y te vuelven a dar 200.000 €, PERO primero tienes que cancelar la hipoteca anterior, por lo que con el sistema francés sólo te quedarán 30.000 € y en cambio con el alemán 50.000 €.
En resumen si el sistema francés no existiera la refinanciación sería una solución válida TAMBIÉN para hipotecas con menos de 5-10 años de vida.
Por cierto tengo un amigo licenciado en Derecho que me ha comentado varias veces que el Tribunal Supremo declaró nulo el sistema francés en un caso concreto por considerarlo abusivo. No sé que ha pasado con esto…
Un saludo
Para Pel, normal que no te guste que te tomen el pelo y lo digas. Otros hay que así se la claven hasta los higadillos no lo confiesan, quizá por el qué dirán. Allá ellos.
Si te sirve de consuelo a mí BBK me cobró la comisión de apertura (0,2%) que cobró de mi cuenta, más el 0,2% por el cambio de divisa del principal restado el 0,2% ya cobrado de apertura, y aún no sé si es correcto, ya que entiendo que entonces me han prestado menos dinero del que pedí, y el tipo de cambio a yenes es un pelín más alto de lo que pensaba. Tampoco sé si es legal cómo me aplican el sistema francés en base a días naturales transcurridos sobre año comercial de 360 días, porque hacen una interpretación sui generis de lo que pone en la escritura. Tampoco entiendo porqué he pagado a más por el IAJD. Y más cosas, que no voy a poner por no hacer la lista interminable. Los banqueros no informan como debieran, y juegan al despiste.
Para #341, gorgijasp, Tu pregunta creo que es muy difícil de contestar, quizá nadie ha consultado eso. En cambio responder a la mía sobre la responsabilidad hipotecaria y ayudarme no es más que echar un vistazo a su propia escritura, o incluso a la minuta, y escribir unas líneas. Quizá es que hay mucho banquero aquí metido. Salu2.
Para NIN:
Bueno a lo mejor es dificil de contestar pero es que ¿a nadie se le ha ocurrido la posibilidad de comprar divisas al Banco de España para evitarse el fixing?. No me lo creo con el nivel que hay en el foro. Más bien diría que no se puede hacer. Hoy estaba cerrado el Banco de España (delegacion) y no lo he podido preguntar. Oye por cierto ¿te importa dejarme tu email para contrastar opiniones sobre BBK? El mío es jmphernandez arroba terra punto es
Saludos a todos los que participan en este estupendo foro.
El euribor que como sabemos, es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo, tiene una noticia trieste que a continuación os transcribo:
BolsaCinco 07/12/2007
EL EURIBOR VUELVE A DESBOCARSE TRAS LA DECISIÓN DEL BCE
El Euríbor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, subió hoy hasta el 4,769%, frente al 4,718% que marcó ayer, en su primer movimiento tras la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de mantener los tipos de interés en el 4%, con lo que sitúa la media del mes en el 4,73%. Esto pone en jaque los dos descensos consecutivos de meses anteriores, que han dejado la última media mensual de noviembre en 4,61%.
De mantenerse en estas tasas a finales de diciembre, rompería con los dos meses de descensos consecutivos registrados por este indicador, después de acumular dos años de continuas subidas.
En lo que va de mes, el Euríbor ha oscilado entre un máximo del 4,724%, alcanzado el día 4, y un mínimo del 4,711%, que marcó el pasado día 3 de diciembre.
En el caso de que el Euríbor cerrara el mes en el entorno del 4,7%, se situaría 0,093 puntos por encima del dato de noviembre, cuando se colocó en el 4,607%, y la subida se traduciría en un nuevo aumento de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisen anualmente.
En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 150.328 euros en el mes de septiembre, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euríbor, la cuota mensual pasaría a 896,41 euros desde los 828,85 euros que se pagaban en diciembre de 2006, cuando el Euríbor se situó en el 3,921%, lo que supone un incremento mensual de unos 67,56 euros en las cuotas y una subida anual superior a los 810,72 euros.
El Consejo de Gobierno del BCE decidió ayer mantener los tipos de interés en el 4% por sexto mes consecutivo después de haber aplicado el pasado mes de junio una subida de un cuarto de punto que situó el precio del dinero en el nivel más alto desde agosto de 2001. Sin embargo, el presidente del BCE, Jean Claude Trichet, señaló que el Consejo debatió una posible subida del precio del dinero.
La crisis de confianza en los mercados financieros provocada por el desplome del sector “subprime” norteamericano y las dificultades para conseguir liquidez ha hecho que, por el momento, la institución decida mantener el precio del dinero estable en espera de la evolución de los mercados financieros, a pesar del fuerte incremento registrado por la inflación.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Os transcribo el último informe del Departamento de Divisas de Bankinter de fecha 27 de noviembre de 07 y que como casi todo el mundo que conoce la Bolsa sabe, que los informes tanto de fundamentales como de análisis técnico son los mejores (o de los mejores) en los que sitúa claramente el tipo de cambio euro/yen en diciembre 07 a 165,0 y en diciembre 08 a 175,0 (lo demás son elucubraciones con más o menos fundamento).
Revisamos la previsión para diciembre 2008.-
El PIB japonés avanzó un 2,1% en el tercer trimestre, un
buena cifra que queda empañada por el hecho de que la
demanda interna sigue débil y de que dos terceras partes se
deben a la aportación del sector exterior. En esta situación,
la economía japonesa estaría bastante cómoda con una
divisa débil. Además, si tenemos en cuenta que la
evolución de los precios sigue siendo negativa (CPI: -0,2%
a/a; Deflactor PIB: -0,3% a/a) se aleja la posibilidad de
futuras subidas en los tipos de interés de referencia, que
pudieran fortalecer al yen. Aparte de estos fundamentales,
la presión creciente para conseguir la revaluación del yuan
chino (esta semana por parte de la UEM, de visita en
China), que arrastraría al alza al resto de las divisas
asiáticas, y otros aspectos más coyunturales (recorte de
posiciones de carry trade ) apuntarían al movimiento
contrario: a una apreciación del yen. En las últimas
semanas estamos observando correlación negativa entre la
evolución del euroyen y la volatilidad del mercado así como
entre el euroyen y el desempeño de los mercados de
equity . Como los efectos de la crisis de crédito están
perdurando más de lo esperado, la confianza del mercado
sigue sin restablecerse. En este contexto, las posiciones de
carry trade , típicas de situaciones de alta liquidez , baja
volatilidad y por ende, de bolsas alcistas, no serán tan
fuertes como esperábamos, por lo que suavizamos
nuestras expectativas de depreciación del yen para
diciembre de 2008, en 175 vs 180 anterior.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Os transcribo el último informe del Departamento de Divisas de Bankinter de fecha 27 de noviembre de 07 y que como casi todo el mundo que conoce la Bolsa sabe, que los informes tanto de fundamentales como de análisis técnico son los mejores (o de los mejores) en los que sitúa claramente el tipo de cambio euro/yen en diciembre 07 a 165,0 y en diciembre 08 a 175,0 (lo demás son elucubraciones con más o menos fundamento).
Revisamos la previsión para diciembre 2008.-
El PIB japonés avanzó un 2,1% en el tercer trimestre, un
buena cifra que queda empañada por el hecho de que la
demanda interna sigue débil y de que dos terceras partes se
deben a la aportación del sector exterior. En esta situación,
la economía japonesa estaría bastante cómoda con una
divisa débil. Además, si tenemos en cuenta que la
evolución de los precios sigue siendo negativa (CPI: -0,2%
a/a; Deflactor PIB: -0,3% a/a) se aleja la posibilidad de
futuras subidas en los tipos de interés de referencia, que
pudieran fortalecer al yen. Aparte de estos fundamentales,
la presión creciente para conseguir la revaluación del yuan
chino (esta semana por parte de la UEM, de visita en
China), que arrastraría al alza al resto de las divisas
asiáticas, y otros aspectos más coyunturales (recorte de
posiciones de carry trade ) apuntarían al movimiento
contrario: a una apreciación del yen. En las últimas
semanas estamos observando correlación negativa entre la
evolución del euroyen y la volatilidad del mercado así como
entre el euroyen y el desempeño de los mercados de
equity . Como los efectos de la crisis de crédito están
perdurando más de lo esperado, la confianza del mercado
sigue sin restablecerse. En este contexto, las posiciones de
carry trade , típicas de situaciones de alta liquidez , baja
volatilidad y por ende, de bolsas alcistas, no serán tan
fuertes como esperábamos, por lo que suavizamos
nuestras expectativas de depreciación del yen para
diciembre de 2008, en 175 vs 180 anterior.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Hola a todos,
Me gustaría saber de alguien que haya negociado recientemente con el Banco Popular, las condiciones que le han ofrecido. Me interesa saber sobre todo si se puede subrogar y novar de otra hipoteca anterior en euros y con otra entidad a una en HD con ellos(Popular) asi como el porcentaje sobre la tasación que cubriría.
un saludo y gracias. [email protected].
para #356, Aperez272
hay alguien que en tiempos lei que habia conseguido que el banco le hiciera una subrrogacion y luego una novacion dentro de la entidad a hmd.
yo lo llevo peleando un mes y no hay manera, ningun banco accede a ello, aunque tengo entendido que legalmente es viable hacerlo.
sobre condiciones del popular no te puedo hablar, yo visite uno y cuando el ho0mbre empezo a hablar ya me di cuenta de lo que me ofrecia, y aprobeche ese precioso tiempo mientras el hablaba para pensar en mis cosas y hacer memoria de cual es la oficina de otra entidad que venia acontinuacion.
un saludo.
pd. la solucion suele ser cancelar y hacer hipoteca nueva. con sus gastillos y demas.
Hola, la proxima semana firmaré la HMD con BK de Tenerife, Plaza de la Paz. Vuestros comentarios me han valido de mucho, para comparar y saber que lo que me ofrecian era lo que estaba en la calle, incluso pude mejorar algo en la comision de apertura de 0,9 a 0,4%
La condiciones son:
Comision apertura: 0,4%
Comision de cambio 0,2% min (15€)
Valor sobre tasacion 70%
LIBOR 0,65% ( en euros)
LIBOR 0,90% (en yenes)
Comision cancelacion parcial y total 0%
Como habéis comentado abrire una cuenta en yenes con 0 % de apuntes por comisiones, para usarla para amortizacion y marcar yo el cambio, al tiempo que me quito la comision de cambio.
He preguntado por la linea de seguro de cambio y me aseguran que es un producto muy caro y que hace perder los beneficios de la HMD, pero he insistido al menos para el primer año, me la buscaran, ya os comentaré como son las condiciones.
Ciertamente la HMD hay que verla a largo plazo,no dia a dia .
Un saludo
Bueno por fin me he decidido, la próxima semana firmaré la HMD en yenes con BK de Tenerife Plaza de La Paz, vuestros comentarios me han valido de mucho para saber que las condiciones eran +o- lo que se estaba ofreciendo por ahí, incluso pude mejorar la comision de apertura gracias a vuestra info. de 0’90 a 0’4%, he intentado mejorar todo pero no he conseguido más, finalmente mis condiciones son:
Comision de apertura: 0’4%
Comision de cambio 0’2% (min 15€)
LIBOR +0’65% (para euros)
LIBOR +0’90% para yenes)
Comision de cancelacion total o parcial 0%
Revision mensual (lo mismo para salirme llegado el caso)
Principal de 70% sobre la tasacion
Abrire una cuenta en Yenes sin comisiones para marcar yo el cambio y para las amortizaciones de capital al tiempo que me quito la comision de cambio.
He preguntado por el seguro de linea de cambio , pero me aseguran que es un producto que te hace perder los beneficios de la HMD, pero he insistido sobretodo para el primer año, me lo estudiarán y pasaré las condiciones.
Un saludo
Os adjunto noticia económica sobre posible evolución del euribor.
Diario Económico Cinco Días 8 dic 07
TRICHET ADVIERTE DE POSIBLES SUBIDAS DE TIPOS DE INTERES POR LA INFLACIÓN
No hay margen para bajar los tipos de interés en la zona euro. Pese a las nubes que se ciernen sobre el crecimiento, una inflación al 3% llevó ayer al BCE a discutir incluso una subida de tipos, medida que, de momento, queda en la reserva para el caso de que se produzcan efectos inflacionistas de segunda ronda vía salarios.
El Banco Central Europeo sigue preparado para actuar ‘cuando sea necesario para frenar los riesgos al alza para la estabilidad de precios’. El Consejo de Gobierno del BCE celebró ayer su reunión mensual y mantuvo los tipos de interés para la zona euro en el 4%, donde están instalados desde junio. Sin embargo, su presidente, Jean-Claude Trichet, dejó claro que la fuerte subida de la inflación preocupa y mucho en el organismo emisor.
En su comparecencia ante la prensa posterior a la reunión, Trichet sorprendió a mercados y analistas al afirmar que ni siquiera se había valorado la posibilidad de reducir tipos y, en cambio, hubo varias voces que pidieron un encarecimiento inmediato del precio del dinero. Sus palabras tuvieron un efecto inmediato sobre el euro: la moneda de los Trece pasó de cambiarse a 1,455 dólares antes de la reunión a hacerlo a 1,462 tras la rueda de prensa.
La escalada del precio del petróleo, que se ha encarecido más del 50% en lo que va de año, sigue siendo fuente de quebraderos de cabeza en el BCE. Trichet lanzó ayer una clara advertencia: si el repunte de la inflación se traslada a los salarios y genera una espiral por los llamados ‘efectos de segunda ronda’, el organismo emisor volverá a subir los tipos.
Y ello, pese a que Trichet rebajó ayer la previsión de crecimiento para la zona euro en 2008 en tres décimas, hasta el 2%, debido a la crisis crediticia originada en Estados Unidos. De hecho, el director de la política monetaria europea ya no describe como ‘favorable’ el panorama de crecimiento, y considera que existen riesgos a la baja.
Pero, a su juicio, aún más grave sigue siendo la previsión inflacionista: según el BCE, el IPC armonizado crecerá el año que viene un 2,5%, medio punto más que en su anterior previsión. Las circunstancias actuales no invitan al optimismo: con un barril de petróleo a 90 dólares, casi un 50% más caro que hace un año, la inflación de la zona euro se ha disparado hasta el 3%, su máximo en seis años.
El BCE se desmarca así de la tendencia marcada por la Reserva Federal de Estados Unidos, que ha bajado un punto el precio del dinero desde el estallido de la crisis de las hipotecas subprime, en el mes de agosto, o del Banco de Inglaterra, que ayer recortó en un cuarto de punto sus tipos de interés, para dejarlos en el 5,5%.
Se trata del primer recorte en el precio del dinero en el Reino Unido en más de dos años. El organismo emisor de la libra esterlina justificó el recorte por la desaceleración del crecimiento y el deterioro de las condiciones del mercado financiero. El Banco de Canadá ya había sorprendido a los mercados con una rebaja similar el día anterior.
EL EURÍBOR VUELVE A NIVELES DEL INICIO DE LA CRISIS
El anuncio del sesgo alcista de la política monetaria de la zona euro realizado ayer por Trichet no es una buena noticia para la liquidez en el mercado europeo. Además, se une a una tendencia reciente en el mercado bancario que redunda en esta sensación de preocupación: la del euríbor (tipo europeo de oferta interbancaria). El tipo de interés de referencia para la mayoría de las hipotecas ha vuelto en los últimos días a los niveles de agosto, cuando estalló la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. A finales de ese mes, el inicio de la crisis crediticia llevó al euríbor hasta el 4,78%, 24 puntos básicos por encima del valor del mes anterior. Las sucesivas inyecciones extraordinarias de liquidez realizadas por el Banco Central Europeo a finales del verano sirvieron para apaciguar la prima de riesgo, de modo que el euríbor cerró el mes de septiembre en el 4,60%. Sin embargo, los problemas de liquidez no se han resuelto, y el mercado ha retomado la senda de las fuertes primas. Así, noviembre se cerró con el euríbor en el 4,69%, y las subidas continúan.
La crisis de confianza ha limitado el acceso a fuentes de financiación como la emisión de deuda. En su lugar, los bancos acuden al sistema interbancario, en el que la incertidumbre sobre la solvencia del tomador se paga en forma de primas más altas.
Saludos,
La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Os adjunto noticia económica sobre posible evolución de los tipos de interés y por ende del euribor.
Diario económico Cinco Días 7 dic. 07
TRICHET ADVIERTE DE POSIBLES SUBIDAS DE TIPOS POR LA INFLACIÓN
No hay margen para bajar los tipos de interés en la zona euro. Pese a las nubes que se ciernen sobre el crecimiento, una inflación al 3% llevó ayer al BCE a discutir incluso una subida de tipos, medida que, de momento, queda en la reserva para el caso de que se produzcan efectos inflacionistas de segunda ronda vía salarios.
El Banco Central Europeo sigue preparado para actuar ‘cuando sea necesario para frenar los riesgos al alza para la estabilidad de precios’. El Consejo de Gobierno del BCE celebró ayer su reunión mensual y mantuvo los tipos de interés para la zona euro en el 4%, donde están instalados desde junio. Sin embargo, su presidente, Jean-Claude Trichet, dejó claro que la fuerte subida de la inflación preocupa y mucho en el organismo emisor.
En su comparecencia ante la prensa posterior a la reunión, Trichet sorprendió a mercados y analistas al afirmar que ni siquiera se había valorado la posibilidad de reducir tipos y, en cambio, hubo varias voces que pidieron un encarecimiento inmediato del precio del dinero. Sus palabras tuvieron un efecto inmediato sobre el euro: la moneda de los Trece pasó de cambiarse a 1,455 dólares antes de la reunión a hacerlo a 1,462 tras la rueda de prensa.
La escalada del precio del petróleo, que se ha encarecido más del 50% en lo que va de año, sigue siendo fuente de quebraderos de cabeza en el BCE. Trichet lanzó ayer una clara advertencia: si el repunte de la inflación se traslada a los salarios y genera una espiral por los llamados ‘efectos de segunda ronda’, el organismo emisor volverá a subir los tipos.
Y ello, pese a que Trichet rebajó ayer la previsión de crecimiento para la zona euro en 2008 en tres décimas, hasta el 2%, debido a la crisis crediticia originada en Estados Unidos. De hecho, el director de la política monetaria europea ya no describe como ‘favorable’ el panorama de crecimiento, y considera que existen riesgos a la baja.
Pero, a su juicio, aún más grave sigue siendo la previsión inflacionista: según el BCE, el IPC armonizado crecerá el año que viene un 2,5%, medio punto más que en su anterior previsión. Las circunstancias actuales no invitan al optimismo: con un barril de petróleo a 90 dólares, casi un 50% más caro que hace un año, la inflación de la zona euro se ha disparado hasta el 3%, su máximo en seis años.
El BCE se desmarca así de la tendencia marcada por la Reserva Federal de Estados Unidos, que ha bajado un punto el precio del dinero desde el estallido de la crisis de las hipotecas subprime, en el mes de agosto, o del Banco de Inglaterra, que ayer recortó en un cuarto de punto sus tipos de interés, para dejarlos en el 5,5%.
Se trata del primer recorte en el precio del dinero en el Reino Unido en más de dos años. El organismo emisor de la libra esterlina justificó el recorte por la desaceleración del crecimiento y el deterioro de las condiciones del mercado financiero. El Banco de Canadá ya había sorprendido a los mercados con una rebaja similar el día anterior.
EL EURÍBOR VUELVE A NIVELES DEL INICIO DE LA CRISIS
El anuncio del sesgo alcista de la política monetaria de la zona euro realizado ayer por Trichet no es una buena noticia para la liquidez en el mercado europeo. Además, se une a una tendencia reciente en el mercado bancario que redunda en esta sensación de preocupación: la del euríbor (tipo europeo de oferta interbancaria). El tipo de interés de referencia para la mayoría de las hipotecas ha vuelto en los últimos días a los niveles de agosto, cuando estalló la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. A finales de ese mes, el inicio de la crisis crediticia llevó al euríbor hasta el 4,78%, 24 puntos básicos por encima del valor del mes anterior. Las sucesivas inyecciones extraordinarias de liquidez realizadas por el Banco Central Europeo a finales del verano sirvieron para apaciguar la prima de riesgo, de modo que el euríbor cerró el mes de septiembre en el 4,60%. Sin embargo, los problemas de liquidez no se han resuelto, y el mercado ha retomado la senda de las fuertes primas. Así, noviembre se cerró con el euríbor en el 4,69%, y las subidas continúan.
La crisis de confianza ha limitado el acceso a fuentes de financiación como la emisión de deuda. En su lugar, los bancos acuden al sistema interbancario, en el que la incertidumbre sobre la solvencia del tomador se paga en forma de primas más altas.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Para Apérez #272
Yo estoy ahora mismo en negociaciones con el Popular. El porcentaje de tasación es del 80% máximo y no te dejan subrogar la hipoteca (si la haces cone ellos)
Otro aspecto que hay que discutir con ellos es el tema de “hacer un seguro de cambio” porque a mí me lo niegan alegando que “va en contra de la filosofía de este tipo de operaciones” (!qué chorrada!)
Para negociar con ellos tienes una buena opción: la posibilidad de que se hagan con una hipoteca y para ello debes darles las condicones mejores que hayas obtenido en otras entidades, merece la pena moverse, aunque todo ello lleva tiempo claro, un tiempo que está bien empleado porque de ello depende luego tunivel de vida en las próximas décadas.
Por cierto a mí quieres aplicarme un disuc del 0,65% ¿alguien sabe lo que es esto? una especie de comisión de cambio incial ¿o que? llevo en el foro ya varias semanas y nunca había visto la dichosa “palabrita”…¿se están poniendo las pilas ante la demanda de HMD y de ahí el asunto…? si alguiien sabe lo que es esto por favor ¿puede ponerlo a disposición de todos?
He leído en la prensa de hoy lo conocido por todos: el € para arriba. O sea, 70 €urípides más para los hipotecados en €. ..Flipando voy…flipando vengo, por el camino.. del yen me tuerzo…
hola a todos tengo una hmd en la caixa cataluya con revision trimestal y me han concejado abrir una cuenta para conprar la moneda cuando yo quiera,el banco me cobraba un 0,60 por compra de mi cuota trimestal,pero abriendo la cuenta me cobra ,cuando yo conpre la moneda un 0,30 y 15euro semestral de mantanimiento……..lo bueno que conpro la moneda cundo yo quiera y no esperar a la cuota,segundo me ahorro un 0,30 de fixcing , como lo veis esto de abrir la cuenta para conprar divisas espero que me contesteis, de como lo veis esto gracias a todos los freros saludos
Para Paco #363
Paco, está claro, por eso lo haces.
Si la moneda en que tienes la HMD se va devaluando o permanece en valores baratos respecto del cambio de entrada es la opción válida para futuros en que la moneda se va a apreciar. Desde el punto de vista histórico, da lo mismo entrar en yenes o francos suizos, dado que ambos van a tener sucesivas devaluaciones y apreciaciones. Pero si los períodos de apreciación más fuerte los pasas con cuotas pagadas con moneda barata, la HMD te sale redonda.
Así lo veo yo, porque los números son los que cantan ¿o no?
Lo que no dices es si tienes en yenes o francos suizos. Aunque da lo mismo porque la estrategias sería la misma. El problema de esta estrategia es el que todos conocéis: coño, que si tenemos hipoteca es porque no tenemos pasta y claro, comprar divisa y al mismo tiempo pagar la cuota (eso sí más barata…) pues significa que no viviríamos como si tuviéramos que pgar sólo la cuota, pero a la larga es la mejor opción. Por ejemplo con las previsiones actuales para el yen, todo el año siguiente sería un año de compra de yenes si se sitúa en valores de 170-180 por €. Claramente.
Yo entraré en enero (ahora me dice el constructor que con el papeleo y unas cosas u otras quizás para febrero…) así que estoy en período de preparativos.
Bastante disgusto le he dado al dire de mi sucursal con dos noticias: que la hipoteca apalabrada se queda en el camino por una HMD, y que en otra entidad me ofrecen mejores condiciones….y me gustaría no cambiar de banco. El jueves he quedado con él, a ver.
Si al final se me va el tema para marzo ( que no creo, aunque intentaré postergar todo lo posible) y se revaloriza el yen con el cierre del año fiscal en Japón, pues entraría en yenes, pero si se ponen en 175-180..no lo veo tan claro. En fin yo a esperar y tú Paco creo que estás actuando bien, pero es mi opinión,claro.
Por cierto en el polular me hablan de un “disuc” inicial del 0.65%…¿alguien sabe qué es esto?…es la primera vez que oigo la palabrita de marras….si alguien lo sabe por favor, ¿podría informar? gracias
Bueno, después de unos dias de relax después de firmar paso a contaros mi jugada.
Firme el 29 de noviembre con Barclays. Después de mucho evaluarlo, mirar y mirar, lo hice en yenes. Si, es más arriesgado pero es en yenes donde está el verdadero ahorro. Sopesé seriamente entrar en euros y esperar la apreciación del yen. Finalmente me decide por yenes. Por todo lo que he leído es muy difícil que suba por debajo de 150. Sería un desastre para Japón. A la mínima que el yen se aprecia el BoJ interviene para que baje, ya sabeis, Japón vive de exportar y un yen alto no conviene. Entre finalmente a 161,33, hasta 150 sería un 9,2% y aun tendría un ahorro de 225 eur sobre lo que pago ahora (bueno pagaba). Tendría que ponerse sobre 96 (un 40% aprox.) para igualar mi cuota actual y eso creo que es muy, pero que muy improbable. Creo que tengo un margen bastante amplio. Y tengo claro que el Libor yen siempre va ha estar por debajo del Libor euro o del euribor.
Mis condiciones son las que daban en septiembre:
Apertura 0,5
Libor +0,65 (en principio me dieron 0,60 pero como sabes en septiembre las subieron. Ahora dan 0,75, pero me mantuvieron la palabra de septiembre)
Total 1
Parcial 0
Com. Cambio 0.2
Subr 0,45
70 de tasación, aunque yo solo les pedía el 50
Como vinculación solo el seguro de vida, que quería que lo pagara de una vez incluyéndolo en el capital pero al final conseguí para pagarlo mensualmente. También me pedía el seguro de protección de pagos que pude eludir. Claro eso si, la cuenta en euros y la de yenes, la nómina y los recibos, pero vaya eso yo no lo valoro como vinculación puesto que lo hubiera hecho de todas maneras. En cuanto al seguro de vida al final me convencí, ayudado por el foro y otros que lo tenían, que no es mala idea sobre todo, como es mi caso y seguramente el de casi todos, si estas casado y con hijos. Si me pasa algo mis hija no quedará en la calle, ni mi mujer. Y siempre será una gran ayuda no tener la hipoteca para poder cuidar mejor de ellos y de ella misma. Mi mujer dice que le ayudará además a buscar otro… otro hombre, la colega!! Encima tendrá el piso pagado! Fuera broma, creo que es un buen razonamiento. Es como el seguro del hogar solo que en caso de incidente tu ya no estarás (hay que joderse!, ejeje)
Como digo arriba me hicieron un cambio de 161.33, dato que me dieron a las 11:00 h del día 27.
En ese momento el ultimo cambio oficial del BCE era del día anterior, 26/11, en 160,96. O sea que entiendo que me hicieron un fixing del 0,23%, que me parece aceptable. Eso si la comisión de cambio inicial te la cobran, a pesar de que les advertí que no puden hacerlo y les envié la orden de 5 de mayo de 1994 donde se refleja expresamente que debe ir incluida en la comisión de apertura. Les he vuelto a avisar pero no se dejan, así que estoy pensado si reclamarla formalmente. ¿qué me frena? Pues que al final peleas con alguien que sencillamente juega con ventaja, me explico: las cuentas tienen comisiones, por ejemplo, que he pactado que no me las aplicaran pero se lo he pedido por escrito. Un traspaso importante que ya he hecho me lo han hecho por 6 euros cuando cobraban 36. La tarjeta visa, también tengo su palabra de coste cero y la cuenta en divisas… lo he pedido todo por escrito.
Ah! Si tienes que cancelar la hipoteca antigua como es mi caso, pues lo hacen por transferencia mediante el Banco de España, ¿y que pasa? Pues que el Banco de España no trabaja gratis y adivina quién le paga: exactamente, tu. Me han cargado 200 euros por hacerla, tócate los h…! Claro le dije, pero vamos a ver de esto no me dijiste nunca ni una palabra, hombre! Todo y que les dije que yo me encargaba de cancelarla en mi entidad actual y de quitar la nota en el registro, que lo tengo al lado de casa. Así me ahorraba unos 300 eur de gestoria. Pero claro, que no, que eso lo hacian ellos. Total que he negociado que me quitará la mayor parte, unos 160 euros. Lucharé de todas maneras por los 60 que faltan, veremos.
En cualquier caso lo que quiero decir es que claro, cuando le dije lo de pedir formalmente la comisión de cambio inicial me amenaza con dejar el tema de las comisiones. Con lo que al final estoy evaluando que si me dan por escrito el tema comisiones, incluso aunque solo fuera por unos cuatro o cinco años, seguro sale más rentable que pagar ahorra esa comisión que en mi caso es de 194 eur. En fin, ya veré que me dicen finalmente para reclamar o no.
O sea, desgraciadamente al final no hay normas ni leyes que valgan. Se gana más quizás con mano izquierda negociando. Conste que no me gusta nada, por que así en realidad seguimos quedando a su merced. Con lo que si no me convence su oferta final con el tema comisiones, los denunciaré por la comisión inicial. Ya les dije, a estas altura no podeís hacer lo que queráis, las normas son para todos. Les deje claro, que no juegan limpio, que hay unas normas que cumplir y que no pueden saltárselas a la torera sin más.
En fin chicos, esta es mi operación. Como digo firmé el 29 de noviembre, con el libor del 27 en 0,64, me queda la primera revisión en 1,29 ( 3,68% menos de cómo lo estaba pagando en euribor y pagaba por menos capital): un ahorro en el primer recibo de 264,83 respecto a lo que pagaba, en cinco años serían 15.889 eur. Aunque solo fuera un ahorro de p. eje: 180 eur mensuales, serian 2.160 al año y 10.800 en cinco años. Yo creo qué esta muy bien. Y como he dicho no me creo que el yen llegue mucho más allá de 150-140 y los tipos en Japón siempre o por muchos años vana a estar por debajo de Europa.
Y al fin, esta la posibilidad de cambiar al euro al franco o quien sabe si al dólar o a la libra esterlina. Yo hasta ahora las noticias de economía bueno, pues no ponía tanta atención además de entender muy poco como funcionaba el tema a nivel mundial. Pero en estos seis meses creo que he hecho un cursillo acelerado y, lejos de ser ningún experto, creo que he adquirido los conocimientos suficientes para poder afrontar una HMD y saber decidir cuando tengo que cambiar de moneda. Solo hay un riesgo más que es el cambio y después de los cientos de cálculos que he hecho (preguntadle a mi mujer, ejej), estoy en la seguridad que lo he controlado. En yenes dentro de por ejemplo 6 años habré amortizado ya sobre un 20% del capital, unos 20 mil euros. Si por tener que cambiar de moneda pierdo por el cambio uno seis o siete mil, aún creo que es una buena operación.
Para mi la referencia será 161 (160,96 para ser exactos) que era el cambio oficial del BCE del día que me hicieron la compra de moneda. A partir de 150-145 empezaré a pensar cambiarme de moneda según estén las cosas entonces. Si es claramente una tormenta como la de este verano por el tema subprime, creo que puedo estar tranquilo. Por que por mucho que todavía no estén del todo claras las cosas, para mi que los niveles de agosto ya no vuelven. Quien no se ha caído al agua ya, ya no cae. Ahora bien, si el yen se va apreciando y se ve claramente, o todo lo clara que se pueda ver, que es una tendencia a futuro potente que sobrepase esos 150 de manera clara y con vista a seguir lejos pues entonces habrá que ir mirando de manera seria pero serena cómo están la otras monedas y sus tipos para cambiar
Eso si, el mismo día que firmaba, el 29, el libor yen 1 mes subió a 1 desde 0,65! Tócate los gues, en un solo día!. Pero ni por esas, mi cuota aumenta 16 euros, aun me ahorro 248.
El año que viene de vacaciones a Tokio, ejejej
Puf! me salio muuuuy largo esto. Perdón.
Sayonara :-)
Se puede hacer HM en algún banco ASTURIANO, parece q no???
Existe algún banco, q no sea BK, q haga HM en ASTURIAS???
Muy buenas a todos, os escribo por favor para que me comenteis a cerca de que va en concreto, con pelos y señales de lo que va la HMD, pues despues de leer tantos blogs me han salido telarañas de la cabeza, pues me pierdo en comisiones, si comprar a 140 o a 180 y lo principal porque?, cuando se gana mas.
Gracias
Para Paco #363
y para TODOS:
El Popular en su oferta (estoy negociando con ellos hace dos semanas) no PASAPOR EL NOTARIO A LA HORA DE HACER CAMBIO DE DIVISA, BASTA CON EL ATO INICIAL DE FIRMA DE HIPOTECA. lO CUAL PARECE LÓGICO PORQUE yo al hacer mi hipoteca, firmo por el total de la cantidad (215.600€) y no por una parte, y además mi hipoteca es multidivisa es decir, tiene esta modalidad y no EN DIVISA. Por ello es lógico lo que han comentado antes algunos foreros: no tiene sentido pasar por el notario al cambiar de divisa y puesto que esto es así, me parece que algunas entidades lo tienen como un elemento que afecta negativamnente al cliente, no me digáis porqué.
A la hora de negociar con la entidad, este punto debe quedar claro: yo hago mi hipoteca en MULTIDIVISA por la cantidad total y cambiar de divisa no es un acto jurídico nuevo, sino un acto propio de la hipoteca, y dentro del importe considerado. Otra cosa es que yo haga en enero una HMD y dentro de 15 años diga “me paso a una en €” (sería muy raro, ya…) ; entonces, sí que tendría que hacer una novación y pasar por el notario porque hay UN NUEVO TRATO CON EL BANCO.
Al loro.
Negociar esto con el banco.
Para Oscarin #368
Te recomiendo que vayas leyendo los posts de ste foro desde el comienzo (no están en esta página) y te adjunto un link para que leas lo más básico. Ojo, lo más básico. También te sugiero que sigas en el foro pues hay auténticos especialistas en HMD (que ya llevan años con el tema claro, yo NO soy uno de ellos que quede claro). Tomátelo con calma, poco a poco….a medida que vayas aprendiendo sabrás valorar datos y optar por determinadas posiciones, ya lo verás.
Links (en uno tienes una breve explicación de la HMD y en otro también explicaciones y hojas de cálculo):
http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html
http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html
Espero haberte ayudado… a despegar.
¿Alguien sabe lo que es el “disuc” que el Popular me quiere endosar al 0.65% de la operación?
Para JOSE08100 #365
Vaya, vaya con el seguro de vida…habrá qu firmar uno.
Ya ves José. Ellas viven más, es la verdad.¿Larazón? Los maridos que tienen claro ¿qué va a ser?
Para NIN:
No entiendo muy bien tu pregunta y todavía (después de un mes) no tengo las escrituras definitivas ni la liquidación de la provisión de fondos con Barclays, pero si te sirve de ayuda, en el borrador de la escritura pone que la responsabilidad hipotecaria se calcula con el 125% de la cantidad prestada (me imagino que es porque el valor del préstamo es menor que el de la tasación y así lo equiparan un poco al valor real de la vivienda, pero no tengo ni idea) más los intereses pactados de 6 meses (máx. 10%) más los intereses de demora de 2 años (máx. 14%) más reintegros de anticipo varios (máx. 17%) Pero no lo entiendo muy bien y como no tengo la liquidación definitiva, todavía no sé que cantidad han utilizado para calcular los AJD.
Para JOSE08100 #365
Como comenté en #348 también me han cobrado las mismas comisiones (contraviniendo la famosa circular del Banc de España) y cuando llamé a la oficina me dijeron que puede que yo tuviese razón pero que lo habían hecho siempre así en todas las oficinas y que si quería podía hacer una reclamación formal por escrito, cosa que me estoy planteando a pesar de correr el riesgo de cabrearlos. Ya te contaré.
Saludos a todos.
jose08100:—-, tu hipoteca sabes si la has firmado con sistema frances o hamburges(osea aleman)?
Para Jose 08100:
Gracias jose de antemano porque no me acordaba de la famosa circular del banco de españa (vamos es que ni me acordaba). Por cierto lo de la circular se las has comentado antes de firmar o despues?. dadas mis pesimas virtudes negociadoras me gustaria que lo indicaras. Abrazos a todos.
Pel #371,
ciertamente es así. Como dije, yo también veré si les reclamo la comisión en función de lo que decía de las comisiones.
Koty #372
es con el sistema francés. lo supe desde el principio. Es cierto que con el aleman se pagan menos intereses. Pero, como dije hace ya mucho tiempo, qué pasa con el alemán?: si el interes fuera constante vale, porque empiezas pagando la couta más alta y va decreciendo con el tiempo, vale. Pero si revisas la tasa de interes cada més, es como si cada mes empezaras de nuevo la hipoteca por que el cuadro de amortización se recalcula cada mes, o sea que siempre pagas la uota más alta. Así que creo que es mejor el frances si revisas cada mes.
#373, gorgijasp
Lo de la circualr se lo comenté antes de firmar, mucho antes. cunado estaba perfilando la operación y forzandoles a que me confirmaran las comisiones. Se la envié por mail, marcada en fosforito, le llamé y lo comentamos, como dije les indiqué expresamente la normativa. Ya cerca de firmar me decía que no podia hacer nada, el director me dijo lo mismo. Necesitaba firmar, les dije que no tenía más remedio que tragar pero que quedara claro que no estaba conforme y que me reservaba el derecho a reclamar en el futuro. Al final se convierte en una cuestión personal. Como dije les he pedido todo por escrito, les he dejado claro que estan contraviniendo las normas y que me reservo el derecho a reclamar. Ya veremos. Pero fijo que si mer planto antes de firmar me deniegan el préstamo.
Como digo, al final tambien es una cuestión personal. Pedia 100 euros, que con mi sueldo era sobre una 40% de endeudamiento en euros y un 30% en yenes. Los cagaos de inversiones solo me aprobaron 91 mil. Era ridículo y el director de la sucursal estaba de acuerdo.
Me sente con él, que en realidad tambien estaba sorprendido y le hablé claro.
Le hice mis números delante de él, para qué necesitaba cada euro. Cual era mi plan a corto, como le afectaba a él potencialmente (plan pensiones en el futuro (dos, uno para mi y tro para mi mujer), fondo de inversión, plan de ahorro para mi hija… seguí el consejo de alguien del foro, no recuerdo quién: cuando tienes poco, has de ir con todo lo que tienes porque son la únicas armas que tienes para negociar: seguros, recibos, nóminas, pequeñas inversiones, lo que sea, y más cuando como yo pides poco, tan solo 100 mil. Me caso contigo para todo, le decía, te lo traigo todo ¿que más quieres? no tengo más, pero no me sangres, hombre! es inmoral.
Claro que tope creo yo con una buena persona dispuesto a escuchar y a ceder a pesar de todo. Seguro que si me toca uno de esos rancios y cretinos que se creen superiores no me sale igual.
Total que al final le mostré, mira necesito 97.700, son imprescindibles para mi. Al de inversiones de Madrid le da igual si tu ganas un cliente o no, pero a ti no. Lo dejo en tu responsabilidad como director de esta oficina, no soy Rockefeller está claro, pero te traigo todo lo que tengo.
Si no, bueno, tendré que empezar de nuevo, seguro que alguien me los dará, quizás más caro pero seguro me los dará alguien.
Pues el hombre se movió y unos dias despues me llamó diciendo que vale, que habia conseguido 97.700. Así que claro tambíén de alguna manera le tengo que agradecer su esfuerzo. No seamos ingenuos, mi nómina no es de 3000 al mes, mi hipoteca de 100 mil euritos, no llega… no soy un cliente especialmente atractivo. Si no me consigue como cliente, no le pasa absolutamente nada, en absoluto. Podía haber levantado la nariz y pasar olimpicamente de mi.
Y yo seguramente lo hubiera encontrado en algún otro banco, pero seguro más caro. (O no. Ya no estoy tan seguro)
Así me fué. Estoy contento con el resultado y lo que he conseguido, más aún viendo como se estaba poniendo de duro la banca con el tema. De hecho Barclays hace ya tiempo que dice que menos de 200 mil no da.
Otra cosa, oferta vinculante tampoco me la dieron a mi. El asesor me mando una por mail pero con muchos errores y omisiones asi que le pedi que la corrigiera. Luego ya me dijo que no la hacian para HMD. Tambien les indique que estaban obligados, pero al final me llamo el director como que expeditivo diciendo que no la hacian, que vale, que lo dice el banco de España, pero que ellos para HMD no la hacian. (O sea se pasan por el foro al Banco de España) ¿que haces entonces? Le advierto de lo hablado y me dice que no me preocupe que será lo pactado. Afortunadamente fué así. Pero también le dije luego que debió habermela dado, que no es correcto sañtarse las normas uqe igual me reservo el derecho a denunciar… Y ni se ha inmutado. Ok, que estoy en mi derecho, me dijo.
En fin.
374: Ya te comentaré lo que pienso de los bancos…en fin. Cuando uno está que necesita el dinero pues se aprovechan que no veas. De todos modos alto precio es ¿no? seguros, planes de pensiones, etc, etc…¿no habia otra entidad que te diera mejores condiciones?. A mí lo de las comisiones me da mucho coraje (hasta tal punto que veremos a ver si firmo una HMD por esa cuestion o no lo hago). Pero claro todo depende de la situacion economica de cada cual. De todos modos no creo que exista mucha gente con 3000 lereles al mes de sueldo como tu le indicaste al director de la sucursal….Un abrazo y buenas noches.
Muy buena la exposicion que has hecho en el post 365.Creo que para
muchos que aun tengan dudas sobre el yen deberian leerlo y sacar conclusiones.
#375, gorgijasp
creo que no me has entendido bien compañero. De vinculación digamos “extra”, al final conseguí dejarlo solo en el seguro de vida, que como explico en #365 lo asumí como opción mía, y la nómina. Los recibos es opción mia, porque no trabajo con varias entidades para tener que ir haciendo transferencias que te cuestan una pasta.
Nada más. Planes de pensiones, fondos, etc, etc, fueron mis argumentos para negociar. Pero no me lo pidió.
Hace años que deberia haberme hecho un plan de pensiones, y tambien mi mujer. Y algún fondo que tengo por ahí… Como digo no trabajo con varias entidades, con lo que acabaré llevandoseló todo. pero ya sera opción mía.
Como dije en #365, creo que he hecho una buena operación.
Es la que me daba mejores condiciones y me obligaba a menos vinculación.
Si miras la tabla de condiciones que puse en el megaupload de Tama, todas las de Barcelona fueron las que yo conseguí por donde vivo.
Cuano me dijo que solo me daban 91 mil, volvi a moverme pero ya no encontré nada igual, que se habian puesto muy duros.
SAludos
….Para Juanjo
¿podrías decirme en que sucursal del B Popular te dan el 80%?
gracias,y un saludo…[email protected]
Hola,
estoy a punto de firmar una HMD en el Popular. Ya está la operación aceptada y es cuestión de tiempo que me avisen para la firma.
Durante la negociación hemos acordado el fixing en el 0,65 %. El director de la oficina repasó conmigo los datos de la operación aprobada y lo que nosotros conocemos como fixing ellos lo denominan “disuc”. No me quedé con la palabra exacta pero al leerla cuando la ha escrito Juanjo lo he recordado.
Por supuesto que le he insistido en que quiero ver la escritura antes de la firma para confirmar que el disuc-fixing aparece en la misma, porque me parece muy importante tenerlo bien atado.
Contestando a Aperez272 os comento que me aceptan subrogar y novar. Actualmente tengo la hipoteca en euros y vamos a hacer una subrogación al Popular, para, en la misma escritura, realizar la novación a HMD. Lo más curioso del caso, según algunos mensajes que he leido sobre el asunto, es que me insisten en que no tengo que pagar AJD. Lo han consultado en Hacienda y les han dicho que no. Al parecer es porque no incremento el principal del préstamo.
Un saludo.
Para jose8100 y todos
Yo firmé el viernes con Barclays y tengo las mismas condiciones que te han dado a ti salvo el seguro de vida que no me han obligado a contratarlo (trabajo en una correduría de seguros) pero que particularmente pienso como tú, nunca viene mal. También me han colado unas comisiones por transferencia que hoy mismo les he reclamado (ya sé que están en sus tarifas, etc) pero que creo que es inmoral cobrar, en mi caso, 350€ por dos transferencias (tenía dos hipotecas). Además a mi comenzaron prometiendome que no me iban a cobrar la comisión de apertura con lo que todavía me parece mas inmoral que ahora me intenten clavar los 350€.
Bueno no me enrollo mas porque basicamente estoy de acuerdo contigo y que, aun así, me parece que si mes a mes le sacamos partido es lo mas importante.
Ah¡ y que nos vemos en Tokio ;)
Buenas Fernando a cuanto te hicieron el cambio al final.
Para Hoskulto
Buf, eso es otra, me aplicaron el del día 5 (hasta ahí correcto porque dos días habiles antes es ese día y yo me hice un lío por ser fiesta en España el día 6) pero claramente me aplicaron el que les salió de los c… porque me aplicaron 163,05 que fue practicamente el máximo del día. Y a las 12,00 estaba en 162,3 aproximadamente.
Para Nin y Pel
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados se calcula de la siguiente manera (ejemplo para Barclays pero cada banco tiene una responsabilidad hipotecaria distinta):
Sobre el importe en euros (200.000 euros) se suma un 25% por ser multidivisa y el motivo es por la posible fluctuación de la moneda, y a lo que dé se le suma la responsabilidad hipotecaria que tiene Barclays (53%).
Por lo que la cantidad a aplicar el 1% del impuesto de Actos jurídicos Documentados es: 382.500 euros. el 1% de ésto es: 3.825 euros.
Buenas tardes,
¿Alguien sabría explicar por que el libor 1 mes (CHF) ha subido un 0,5% de golpe a finales de noviembre?
GRACIAS
Hoy entra en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria.
El Economista 10 dic. 07
LA NUEVA LEY HIPOTECARIA ENTRA EN VIGOR TRAS SU PUBLICACIÓN EN EL BOE
Madrid, 10 dic (EFECOM).- Los titulares de un préstamo hipotecario que quieran modificar las condiciones del mismo podrán hacerlo con un menor coste a partir de hoy, primer día hábil desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del pasado sábado.
La Ley 41/2007 de 7 de diciembre modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario e introduce como principal novedad la regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia.
En la nueva ley se reducirán sustancialmente los gastos de notaría, registro e impuestos derivados de cambios en las hipotecas, de forma que, por ejemplo, en la modificación de una hipoteca de 120.000 euros estos gastos pasarán de 351 a 67 euros.
Además, las hipotecas que se suscriban a partir de hoy se podrán ampliar sin necesidad de cancelar el préstamo y volver a constituirlo de nuevo.
Otra de las disposiciones de la nueva norma es que solo podrá cobrarse una tasa por cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo fijo cuando suponga una pérdida de capital para la entidad.
En cuanto a las hipotecas inversas, el nuevo texto prevé que las podrán solicitar las personas mayores de 65 años o dependientes y que se podrán suscribir sobre cualquier vivienda, sea o no habitual, aunque sólo tendrán beneficios fiscales las que contraten con la vivienda habitual como garantía.
El importe de este préstamo dependerá del valor de la vivienda y de la edad del particular que lo suscribe, y la entidad financiera que lo conceda no podrá exigir la devolución de la deuda hasta que no fallezca su titular o el último de los beneficiarios.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Se avecinan nubarrones para los hipotecados en euribor. Adjunto noticia económica.
BolsaCinco 10 dic. 07
EL EURIBOR VUELVE DISPARARSE A MÁXIMOS DE SIETE AÑOS AL 4,815
Se avecinan nubarrones para los hipotecados. El Euribor a un año, cuya media mensual es utilizada como principal indicador para calcular las hipotecas, se ha colocado hoy en el 4,815%, su nivel más alto desde finales de 2000. Actualmente, la media de diciembre ha ascendido hasta el 4,74% y con perspectivas de subir más.
La resistencia del Banco Central Europeo (BCE) a bajar los tipos de interés tras la reunión del pasado jueves y la crisis de crédito están impulsando este indicador. El 4,74% que marca actualmente la media de diciembre supondría romper la racha de dos descensos consecutivos de meses anteriores, que llevó el indicador en noviembre al 4,61%.
Además, la media que marca actualmente el Euribor para diciembre supondría borrar de un plumazo el efecto de caída de los meses anteriores, ya que la subida sería superior a las dos caídas anteriores juntas. De hecho, la media mensual del Euribor nunca ha cerrado un mes por encima del 4,72% de septiembre. No obstante, habrá que esperar a que termine el mes para confirmar esta tendencia.
De cerrar diciembre en los niveles actuales, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años pasará a costar unos 900 euros, frente a los 695 euros de hace tres años. Así, cualquier hipoteca se ha disparado un 30% en los últimos tres años.
Lorenzo Bini, miembro del BCE, ha señalado que los tipos de interés actuales son demasiado altos y que los organismos continuarán inyectando liquidez para tratar de calmar a los inversores. “El mercado actualmente cotiza miedos a que haya problemas de liquidez a final de año, pero los temores son injustificados”, señaló hoy. No obstante, otros miembros del BCE, Erkki Liikanen y Juergen Stark, han subrayado hoy su preocupación por la inflación, unas declaraciones que no invitan a pensar en recortes del precio del dinero en el corto plazo.
La reacción más inmediata es también una revalorización del euro así como del rendimiento de los bonos. La moneda única cotiza en 1,4715 dólares, al tiempo que el bono alemán a 10 años está en el 4,22%, frente al 4,06% al que estaba hace una semana.
Saludos,
La HMD es la mejor forma de financiar la compra de una vivienda mediante hipoteca.
Hoy, dia 10 de enero soy un poco japonés. Efectivamente, mi mujer y yo hemos firmado nuestra HMD y hemos dicho “domo arigato josaimás” (leer en voz alta y con reverencia postural).
No os podeis imaginar el lio que había en la notaría con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. El notario ha despotricado con los plazos de “vacatio lex”, algo así como el período de asimilación de la ley. Se publicó en BOE el viernes y hoy entró en vigor. Y claro, el desconcierto: que hay que quitar y que hay que poner para que el registrador acepte la escritura y no ponga veto.
Basicamente nos rebajan algunas comisioncillas y quitan y suavizan claúsulas leoninas que tenían las hipos en general. Más arriba hay un post que explica parte de las novedades. En concreto ha habido una claúsula que ha obligado a reimprimir mi HMD: la cláusula de la comisión de subrogación será del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% el resto. Estos períodos se entienden como máximos o sea que toca negociar.
Nosotros hemos entrado con el yen altito: 165 . Pero estoy contento. El euribor pa’ rriba (lo siento por los euroadictos). Las previsiones de depreciación del yen para el 2008 continuan vigentes. Por lo tanto:
Viva el sushi!!
Konichiguá.
Hola a tod@s otra vez….. despues de haber pasado 36 horas leyendo todos vuestros spots y terminando de convencerme para cambiar a HMD (pues lo tengo mas o menos claro) me podrias indicar si en Alicante conoceis alguna entidad que de buenas condiciones para la HMD, pues yo trabajo con la CAM y la verdad es el banco de l@s abuel@s, pues solo con lo que he aprendido de vosotros se mas que el interventor y directora de esa sucursal (es posible?), pues me comentan que vea las condiciones que me dan por ahi y se las comente (para allanarle el terreno supongo)….¿cual me recomendais?
A la espera permanezco mientras grito profundamente VIVA EL REY (EL JAPO CLARO).
Ohayo gozaimasu (buenos dias)
Post para relajación y distensión del ambiente.
Con cariño ;-)
DICCIONARIO BASICO DE JAPONES
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COMO PRESENTARTE
Hajimemashite. Watashi wa (nombre) desu. Doozo Yoroshiku onegai shimasu (Formal)
Watashi wa (nombre) desu. ¡Yoroshiku! (Informal)
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COMO PREGUNTAR/PEDIR AYUDA
Sumimasen ga… nani ka okomari desu ka? (perdone, ¿puedo ayudarle en algo?)
Michi ni mayoi mashita. Kono chizu de genzachi o oshiete kudasai (me he perdido ¿me puede indicar donde me encuentro en este mapa?)
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PREGUNTAS PLANO PERSONAL
¿O-namae wa nan desuka? (¿Cómo te llamas?)
¿O-shigoto wa nan desuka? (¿De que trabajas?)
¿O-kuni wa dochira desuka? (¿De donde eres?)
Ima, ¿Nan ji desuka? (¿Que hora es?)
¿Anata no denwa bango wa nan desuka? (Me puedes dar tú número de telefono?)
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FPREGUNTAS/FRASES
¿Kore wa ikura desuka? (¿Cuánto cuesta esto?)
Kore o kudasai (Me llevo esto)
Dosilú? (Qué vas a hacer?)
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SI NO ENTIENDES
Wakarimasen (no lo entiendo; no sé)
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LARGUILLOS
dare (quien)
onegai (Por Favor)
daijubu (estoy bien, todo bien, no hay problema)
soo desuka (es verdad)
ara….. (vaya… *SOLO CHICAS*)
omoshiroi (que interesante)
Honto desu ka? (De veras?)
Ii Desu shoo! (¡QUE BIEN!)
Uramayashii (¡QUE ENVIDIA!/¡QUE SUERTE!)
Zannen desu! (¡QUE LASTIMA!)
¡Mukatsuku! (¡QUE RABIA!)
¡Yosh! (¡ESTUPENDO!)
¡Ikuse! (¡EXCELENTE!)
Yamete (para no sigas)
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SALUDOS
hai (sí)
Iie (no)
Maa maa (mas o menos)
DEMO…. (pero)
Arigatoo (gracias)
Doomo arigato gazaimasu (muchisimas gracias)
Ohayo gozaimasu (buenos dias)
Konnichi wa (buenas tardes)
Konbanwa (buenas noches)
Oyasumi nasai (buenas noches *al irte a dormir*)
Ittekimasu (me voy *cuando se va a alguna parte*)
Itterashiai (ve y vuelve *para despedir al que dice Ittekimasu*)
Tadaima (he vuelto)
Okaerinasai (que bien que hayas vuelto *para recibir al que vuelve*)
Itadakimasu (me aprovecho *antes de comer*)
Gochihsou sama deshita (fue un banquete *despues de comer*)
Sayonara (adios)
Chotto mate (espera un poco)
OI (oye)
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RELACIONES/PARENTESCOS
imouto (Hermana menor)
oneesan(Hermana mayor)
oniisan(hermano mayor)
otouto (hermano menor)
obassan(abuela)
okaasan(mamá)
Ootosan(papá)
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ANIMALES
kitsune (zorro)
neko (gato)
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Sitios/cosas
Eki (estacion)
Michi (calle)
Kuruma (coche)
Takushi (taxi)
Hikoki (avión)
Kuuko (aeropuerto)
Tegami (carta)
Chikatetsu (metro)
Densha (tren)
Hoteru (hotel)
Meshi, Gohan (comida)
Bangihan (cena)
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NUMEROS/HORAS
ichi= 1
ni= 2
san=3
yon=4
go=5
roku=6
sichi/nana=7
hachi= 8
kyu= 9
juu= 10
juu ichi= 11
juu ni= 12
juu san= 13
ETC
LAS HORAS VAN CON JI EJEMPLO: YON JI (SON LAS CUATRO)
LOS MINUTOS CON FUN EJEMPLO: YON JI JUU GO FUN (SON LAS CUATRO Y CUARTO)
LAS MEDIAS HORAS CON HAN EJEMPLO: YON JI HAN (SON LAS CUATRO Y MEDIA)
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Comidas/Platillos¡¡¡NUEVA SECCION!!!
konnyaku= pasta gelatinosa hecha de raices de konnyaku (lengua del diablo), es muy rico en vitaminas y fibras, pero de un aspecto asqueroso
pocky= varita hecha de galleta bañada en diversas salsas (la mas comun es el chocolate)
ganmodoki= bolas de tofu frito acompañadas de vegetales cortados
curry= similar a un guiso es el acompañamiento tradicional del arroz blanco
hiyamugi= (fideos frios) fideos finos cocidos, pero que se dejan enfriar antes de servirse
ikayaki= calamar asado usualmente servido en un palito (tradicional en los festivales)
okonomiyaki= (o ‘preparado como le guste’) es un panqueque salado al que se le agregan ingredientes de acuerdo a lo que pida el cliente (por eso su nombre)
kaitenyaki= panqueque chico con forma de moneda relleno con dulce hecho de porotos rojos
takoyaki= bolas de una masa con vegetales que contienen un pedazo de pulpo en el centro
oden= en una olla se hechan empanadas de pescado, huevo, varios vegetales, justamente otros de sus ingredientes son el konnyaku y ganmodoki
lamune= bebida gaseosa de fruta que se vende cerrada con una esfera en el cuello
senbei= galletitas crocantes hechas de arroz
jejejej vaya esto empieza a derivar incluso en cursillos acelerados de Japones!!! jajaja se agradece el post JOSE 08100, siempre sera util cuando tenga que pedir sushi en algun restaurante japones.
Un saludo
PD : Muy bueno ose tu post 365, siempre es bueno ver comentarios que nos mantienen constantes en la ola a los que como tu no llevamos mucho en el mundo nipon.
Tengo tres hipotecas en divisa, y me he ahorrado mucho dinero. Trabajo en una entidad bancaria, y he observado un incremento alarmante en este tipo de hipotecas(basura). Me preocupa la poca cultura financiera del 90% del foro que se está metiendo por necesidad, para que el scoring salga concedido por quota (y a usted quien se lo dijo?). Todos estos señores, lo van a pagar muy caro. Se han dado cuenta que todas las entidas que ofrecen el producto son de segunda fila. Ninguna entidad seria ofrece el producte proactivamente. Por algo será. Si alguien cree que leyendo el foro, ya tiene un master para negociar precio y administrar el riesgo, va bien … equivocado.
Lo dicho, QUIEN AVISA NO ES TRAIDOR
para #391, Francsex
no te entiendo.tienes 3 hmd reconoces haberte ahorrado mucho dinero y las llamas basura.
sigo sin entender “entidades de segunda fila” cual es la tuya de primera fila?
por mucho que leas este foro y veas muchos mensajes la realidad en la calle es que le dices al vecino de arriba: me he hecho una hipoteca en yenes y te contesta en que???
con lo cual no esta creciendo tanto.
no creo que haya que estudiar una carrera de 5 años para pedir una hipoteca en divisas, por que entonces para pedirla en euros que necesitariamos una carrera de 3 segun tu opinion???
quiza el banco de primera fila del que hablas es el tuyo y pretendes que los foreros te pregunten por el tuyo para hacer tu las hipotecas. no entiendo nada
creo que tu exposicion es incoherente por lo tanto ni tan siquiera perdere mas el tiempo en contentarte.
Para Francsex,
Discrepo de tu opinión. En este foro se aprende lo suficiente para empezar, aunque si es verdad que no todo. Pero de lo que mas discrepo y sin trabajar en ninguna entidad bancaria, es de como has descalificado a otras entidades sin saber, que a mi en ninguna de todas ellas me ofrecieron la hipoteca multidivisa, sino que tuve que ir yo pidiendola. Entre ellas hablo de entidades como Bankinter, BBK, Banco Popular, Santander, etc… Si para ti estas entidades son de 2ª fila, dinos donde trabajas para que nosotros podamos opinar de tu entidad.
Un profesor mio del Master un día nos comentó que aún no entendía como la gente no hacia las hipotecas en Multidivisa, y tu mismo afirmas que tienes 3, así es que a quien pretendes engañar o asustar?
Este es un foro constructivo y si no te gusta o interesa lo que ves, no lo visites.
Saludos
#391, Francsex
Yo de este mensaje saco muchas cosas positivas:
1.- Si alguien tiene un fichero de FAQs sobre: ¿que es una HMD? ó ¿qué es el fixing? o ¿cuando es mejor entrar?.. etc. Quizá si se lo envía a TAMA, seguro que lo añada al .RAR y así le sirve a todo el mundo ;-).
2.- Efectivamente: El que postea a estas alturas un mensaje preguntando cuando es mejor entrar si con el YEN a 180 o a 110 o algo parecido demuestra que no se ha leído ni un p*** mensaje. Así que se debe leer más. Aún así es bien recibido aquí
3.- Efectivamente no sé si las entidades son de segunda fila, en mi caso particular (Bankinter) no es que sean de segunda fila, hay oficinas de BK que son de primera fila y otras que no están ni en la fila…. con lo que te doy la razón.
Algunos mitos que han caído y otros que caerán:
– Los pisos nunca bajan (pregúntaselo al millón de españoles que quieren vender el suyo)
– La inversión en tochos es la mas rentable. (quien compró después de 2004, ya pierde dinero)
– El dólar es la moneda mas fuerte (Y esto no le pasará al Euro …)
– Con la cláusula multidivisa estoy cubierto, me escaparé a tiempo (y porqué no vendiste Terra?)
– Mientras no escrituro compro Astroc y con el dinero que gane haré menos hipoteca (asi se hace campeón ….)
– A un amigo de mi cuñado le va de fábula (El sabio no dice lo que sabe, el necio no sabe lo que dice)
– El Yen se ha depreciado los últimos 10 años (y se apreció el doble los 10 años anteriores)
– Asi pago menos cuota … (y resulta que me aplican el sistema alemán)
-La gestoría me gestionará el riesgo y me avisará a tiempo (te ha cobrado 6.000€, y cuando reclames ya no existirá )
– Haré un seguro de cambio para diez años (inocente, no se puede y neutralizas el beneficio)
– Solo pago un 2% (si y después te aplican una cláusula túnel del 4%)
– Hago un hipoteca en yenes y invierto en renta variable china (dile a Gaes.. que te asesore, que a ellos ya les ha pasado)
y definitivamente … con lo que me ahorro, me compro el Cayene
Y yo me pregunto, pero aun hay alguien que hace hipotecas para comprar pisos?
Para Francsex:
Me suena las opniones tuyas del foro burbuja.info (tu sabes burbujistas y demás). Decirte que comparto contigo alguno de tus pensamientos pero no comparto “tus formas”. Es cieerto que hay que analizar mucho sobre la HMD (y quizás, digo quizás) alguien se deje llevar en exceso por que se paga menos cuota que una en euros y todo eso. Hay que simular y, creo que bastante, para ver todos los escenarios posibles. también es cierto que no se puede ver en la HMD la solucion a los posibles aprietos que pueda tener alguien en pagar una hipo normal (no creo que la HMD en este caso sea la mejor solucion).También es cierto que hay que evaluar mucho el entrar en yenes o en otra moneda y ver que ocurre en el futuro con el Yen (yo soy de los que piensan que no es recomendable entrar a 164 como está ahora).-
Pero no estoy contigo en que una HMD sea “mucho mas peligrosa” que una normal. Y si no mira como va el euribor y si esto depende de “nuestro control” por no decir la subidita que va a dar “Trinchi” en enero.
La HMD es un producto más que es necesario evaluar el meterse en ella. Ni más ni menos.
Tu sabrás que el colectivo inicial al que se dirigio este producto fue Sepla ofrecidos por Popular y Barclays (que si mal no entiendo no tienen nada de entidades de segunda fila, fuera aparte de los posible problemas que pueda tener BArclays por ejemplo, pero tambien los tiene UBSl la mayor entidad financiera de Suiza y las que quedan por salir). En fin que no seamos catastrofistas y cuidemos las formas. saludos a todo el foro.
Para 395 Francsex
En que entidad de 1ª fila trabajas? Nos tienes a todos con la incognita.
Respecto a la apreciación del Yen en los 10 años anteriores a los 10 ultimos años, no se de donde has sacado los datos pero son incorrectos. Si miras las herramientas que se comparten en este foro, en un excel puse el historico de cambio de los ultimos 7 años del EUR/Yen, en esos 7 años, paso de 150 a 89 creo recordar y ahora (octavo año) esta por 164. Con todo y eso, en la simulación sale rentable la HMD. Eso si, siempre vigilando los intereses y por supuesto como ya he dicho otras veces, no gastandote si puedes todo lo que te estas ahorrando por si en algún momento a lo largo de la vida (larga) de un prestamo ocurre una apreciación grande del Yen. En mi caso pagaría la misma cuota que en Euros que con mi antigua hipoteca si llegase a 115, y aún así tendría margen de maniobra hasta incluso a llegar a 80 y si encima tengo lo ahorrado, me despreocupo.
Salu2
Siempre he sido un entusiasta de la HMD, pero le estoy cogiendo manias viendo la ligereza con que se trata. Tiene sus virtudes y sus defectos. No he querido faltar el respeto a nadie. Y todas vuestras opiniones merecen mi respeto, y hay muchas de ponderadas. Desde luego no me las he leido todas, sino una lectura transversal. No he participado en ningún otro foro de ‘ingenieria financiera’, que es como yo le llamo a este tipo de hipotecas. Sencillamente, he querido alertar y hacer de abogado de diablo, sobre sus riesgos. Por tanto no voy a alabar sus virdudes, que para eso ya estais el resto.
Por cierto el JPY en el 91 se apreció un 40%. O sea, en una hipoteca de 50M se paso a deber 70M. Tambien estaban de moda las hipotecas en divisa. Yo entré en el 96 con la primera, o sea que algo de experiencia tengo.
Para Francsex 398
Bienvenida sea esa experiencia pues. En este foro estamos para ayudarnos en la medida de lo posible todos. Te vuelvo a repetir que algunos de tus planteamientos no están exentos de razones. saludos
#395, Francsex
si señor, es usted un ejemplo a la berborrea y la demagogia.
los pisos no bajan, se colocan a su precio por que los piratas desaparecen.
la inversion en tochos sigue siendo la mas rentable, pero tendras que esperar a recoger.
igual que cuando yo en tu querido banco de 1ª me hago un plan de jubilacion, y si lo desago antes me penalizas, y todo para ganar tu mas que yo, cuando solo puse el dinero yo.
a un amigo de mi cuañado le va de favula (no he leido algo asi en 2000 post) pero bueno…
el cayene no me lo compro con lahmd, la gente se lo compro cuando le dieron la hipoteca en españa referenciada al euribor y pidieron para el piso el coche los muebles y la boda.
preguntales ahora.
eso es demagogia barata y ademas excesivamente aburrida.
lo cierto es que estoy convencido que te mueve un afan de algo, me falta saber el algo.
nadie se dedica a tirar por suelo un producto si no espera ganar nada, quiza ofreciendo algo supuestamente mejor.
pero de todos modos que mas da….
gracias a dios yo ya tengo coche y lo tengo pagado, pero la revision me toca este mes y mi hipoteca se me va a 1450 euros al mes.
aumentandola en 10000 euros para cancelar la actual y abrir una hmd mi cuota mensual es de 936.
ya puede variar la divisa ya, que hasta que pague lo mismo y amortice lo mismo que con la hipoteca en euros pasara tiempo o quiza nunca pase.
he estado 2 años pagando mas de 1000 euros mensuales y he amortizado exactamente 9000 euros de hipoteca, y el banco ha pillado ya mas de 13000.
el libor nunca ha estado mas alto que el euribor, antes mibor.
la divisa nunca ha caido empicado de un dia para otro.y el dia 19 de octubre del año 2000 ha sido la unica vez que ha estado a 90 y solo ese dia en los ultimos 10 años.
ahun asi pagaria lo mismo que con la hipoteca en yenes amortizando mas capital.
un solo dia en 10 años.
eso es una realidad, lo demas son tonterias.
Para 401 Robertols
Ojo Robertols, que aunque haya hecho demagogia Francsex si que es verdad que no solo te puedes fijar en la cotización EUR/JPY. Si se aprecia el Yen a 120, y en ese momento han ido subiendo los tipos en Japón hasta el 2% o 2.5%, es cuando tendríamos que estar acojo…dos… Aunque también es verdad que eso se ve venir, siempre dices, voy a aguantar un poco mas a ver si cambia la tendencia, y seguro que cambia, pero quizas demasiado tarde… ;-).. Por eso, si te vas a ahorrar casi 500€ mes con el cambio, te recomiendo que guardes al menos 300€ por si lo necesitas a lo largo del prestamo. Eso si, si no lo necesitas, te has hecho un plan de pensiones cojonu…do …
Saludos
De donde ha salido ese muchacho el tal francsex,de un comic.
A que te dedicas a cobrar recibos en ventanilla y a seguir los
pasos cautos de tu padre porque es banquero desde hace 30 años.
Es la unica razon que le doy a tu gran exposicion del hmd.
Bueno imagino que tu banco de primera es Cajamadrid y que tu experiencia en el mismo viene dado por los que en el trabajan.
Hijo en este foro intentamos sortear los problemas economicos que nos da la vida e intentamos restar el beneficio de los bancos para poder disfrutarlo nosotros.
Aqui intentamos aprender todo aquello que los bancos no nos muestran
y que emplean para engañar y sacar la mayor rentabilidad a sus entidades.
Por eso gente como nosotros intentamos cambiar las reglas del juego,
y lo estamos consiguiendo.
hola a todos…..para juanjo
tengo la hmd en chf a 1,68
hoy me a llamado el director del banco para aclararme varias preguntas que le hice ,la 1 era la del seguro de canbio y me dice que la entidas tiene un seguro a coste cero y puedo pedir el dia que yo quiera para fijar la moneda ese mismo dia y se respetaria hasta el dia de la cuota ,2 cuando canbie de divisa no tengo que pasar por le euro sino que me voy directamente a la moneda que yo quiera ,3 lo de la cuenta en divisas esta vinculada con el prestamo y pudo conprar la moneda cuando yo quiera en este caso en (chf) y de hay directamente se cobran la cuota ahorrandome el 0,30 de fixcing que de la otra forma es un 0,60 y no tengo que esperar 3 meses………como lo veis
gracias y saludos a todos
Hola
Pregunta a Paco
En que entidad tienes tu hmd, de que ciudad
Que suerte tener un director tan competente
Saludos
Buenas tardes a todos, termino de firmar mi HMD y me ha tocado la lotería de Navidad, donde Barclays me ponía un 1% de cancelación la nueva Ley regula 0.50% los 5 primeros años y el resto a 0,25%. He preguntado si me aplicaban los cambios de notaría y registro pero no han sabido decírmelo, según la gestoría les ha pillado a todos de punte y ni los notarios se aclaran.
Por lo pronto lo dicho, en la escritura de hipoteca ya se refleja 0,50% de cancelación los 5 primeros años y 0,25% el resto.
En la sucursal del banco me dijeron que al cambiar de divisa tenia que pasar por el euro, pero al leer la escritura de hipoteca he visto que se hace directamente a la moneda elegida avisando con dos días de antelación a la fecha de pago, sin que medie notario, ni gestoría, ni otro tipo de gasto que no sea el 0.20% de comisión de cambio. La divisa la cambio yo cuando quiera, siempre que tenga dinero para pagar la letra, si no te interesa esta opción lo puede hacer el banco mensualmente dos días antes del cobro. Gracias a todos por la información y un saludo
para carlos g
caixa catalunya ,tengo hecha la hmd hace 2 meses y el direc estaba pegado gracias al foro y ami que me lo e leido entero e tenido yo que ir diciendole las cosas y el llamando a madrid e infrmandose yo e sido el primero que la a hecho en esta sucursal en mairena del aljarafe, sevilla…..saludos
para Paco:
¿Puedes poner las condiciones y vinculaciones que te han dado en caixa cataluya? espero que no te importe ya que has firmado la hipo ya. Un saludo
Por cierto: los mercados por lo visto esperaban que “doctor Bernake” bajara aun mas los tipos de interes y de descuento de lo que lo ha realizado. Los bonos a 30 años suben espectacularmente con lo que aumenta el miedo en las bolsas. Efecto: se revalorizan ahora las divisas. Se pone esto interesante. Saludos y paco esperamos esas condiciones.
He visto el espacio perdido en comentar (criticar) a un tal Francsex con lo valioso que son cada uno de los textos de este espacio. Quisiera pedir que nos centremos en las HMD y le sequemos el máximo provecho a nuestros comentarios. Retomando el tema de la nueva ley hipotecaria os quiero preguntar por los gastos de cancelación de mi anterior hipoteca, se que no se aplica el 0,50% de comisión por que tenía estipulado el 1% y la ley no tiene carácter retroactivo, pero ¿ los gastos de notaría y registro están afectados si la firma de esa cancelación, como os he comentado, ha sido hoy?
No se si saldra duplicado, si es así pido perdon.
He visto el espacio perdido en comentar (criticar) a un tal Francsex con lo valioso que son cada uno de los textos de este espacio. Quisiera pedir que nos centremos en las HMD y le sequemos el máximo provecho a nuestros comentarios. Retomando el tema de la nueva ley hipotecaria os quiero preguntar por los gastos de cancelación de mi anterior hipoteca, se que no se aplica el 0,50% de comisión por que tenía estipulado el 1% y la ley no tiene carácter retroactivo, pero ¿ los gastos de notaría y registro están afectados si la firma de esa cancelación, como os he comentado, ha sido hoy?
otra para paco
tengo entendido que no las hacen por debajo de 150.000
sabes algo al respecto?
gracias
Pel y Fernando, gracias por la info. sobre la responsabilidad hipotecaria. En cualquier caso, entiendo que es complejo hacer entender aquí mi pregunta sin el texto delante.
Respecto a Francsex, aunque no me valen algunos de sus “silogismos” o comparaciones un tanto tópicas cuando no absurdas, no entiendo tanto apedreamiento. Apedrear a alguien con experiencia de 11 años con 3 hmd puede dar como resultado que no vuelva a escribir, y eso que perdemos. Ahora bien: la experiencia debe respaldarse con puesta en común del conocimiento. Ojalá lo tomes como reto personal, Francsex. Eso que nos podemos llevar los demás.
Saludos a todos.
Para Tod@s:
Respecto al tema Francsex, me gustaría que sencillamente todos contestáramos afablemente, no de uñas como me ha parecido leer. Respondamos de buen modo, que parece que tenemos los nervios a flor de piel. Como dice Gorgijasp, veamos el lado positivo de todos sus comentarios, y bienvenida sea su experiencia.
Para Francsex:
La información que se ofrece en este foro vale tanto, como las fuentes de donde sale, con esto quiero decir que no vale de nada que yo diga que el EUR/JPY estará a 130 el año que viene porque yo no soy nadie, ahora si el que lo dice es Morgan Stanley o el Presidente del BoJ entonces es distinto. Lo digo porque si te presentas diciéndonos exáctamente lo que haces en el banco, y compartes con nosotros determinada información con buenas formas, te va a creer mucha más gente. Porque esa era tu intención según dices, advertir a todos los incautos que últimamente pasean por el foro. No puedo más que coincidir contigo, he leído últimanente algunos posts que me han puesto los pelos como escarpias. Pero es mejor dirigirles hacia una buena información que asustarles o compadecerles. Para eso estamos aquí, para aprender todos, de todos.
Para buser0:
Tanto para una cosa como para la otra, la Reforma de la Ley del Mercado Hipotecario carece de efecto retroactivo. Sólo se beneficiarán aquellas hipotecas firmadas con posterioridad a su entrada en vigor el pasado 08 de diciembre. Si firmaste tu hipoteca después de esa fecha estás de enhorabuena, si lo que firmaste fue la cancelación….te quedas como estabas.
Aprovecho para notificar que en breve colgaré una actualización del Paquete de Herramientas Multidivisa, en el que incluiré una mejora de un simulador específico BBK (por gentileza de NIN), y el archivo pdf con el texto íntegro de la famosa Ley, que de momento podéis ver y/o descargar de:
http://www.derecho.com/legislacion/boe/592103
Si alguien tiene información para añadir, de condiciones bancarias, documentos, análisis, etc. que desee compartir, ruego me los envíe a alopsor arroba gmail punto com
Gracias.
Buenas otra vez….siento despues de hader LEIDO unos cuantos post que algunos se la han puesto los peloas como escarpias, otros que creen que no leo y para otros que soy un insensato…lo siento de veras, pues mi desconocimiento de estas HDM hasta hace unos dias era total, pero bueno conozco bastante bien totas las operaciones que aqui se realizan (como hipoteca normal) como pueden ser gastos de apertura, tasaciones, IAJD, notaria registros y demas….amen del 0.2% del cambio del total a la divisa correspondiente, como el fixing (que se trata por lo qu entiendo es el cambio de moneda), segureo de cambio (no recomendables) y alguno mas (si se me escapa alguno decirmelo por favor) .. tambien entiendo que un Libor Japo 1% 0.80%=1.80% reslta mas interesante que mi euribor (o mibor) 4.87 0.75=5.62%, por supuesto que por ahi entiendo que ya obtengo un buen beneficio(o ahorro segun se mire) y que debe de servir como colchon para posibles subidas de Libor o de cambio de divisa, hasta aqui todo OK…lo que me queda un poco entre sol y sombra es si pidiendo 300.000 euros y entrando a un cambio alto/bajo cuando realmente puedes hacer caja pasando a otra divisa (euro/dolar/fsiuze) cuando fluctue la maneda hacia abajo entiendo es decir que por 1 euro me den 180yens si yo hubiera entrado a 150 por ejemplo entonces haria caja ¿deberia menos euros? o al cambio al pagar en yenes puedo pagar mas letra (o sea amortizar). Como ves me queda esta gran laguna por resolver…solo pido a los que llevais mas tiempo que y en este tema me dierais algun consejo o explicacion de como funcionan si como hipo en euros o en yenes (en que mooneda pagas?)… de paso no estaria de mas si me pudierias orientar en que bancos mejores condiciones nos dan y menos nos piden (en dinero) pues los pobres cuando vamos vamos con todo lo que tenemos (nominas recibos etc..) sobre todo por la parte de Alicante, como ya os dije en la CAM no saben (o mejor dicho no quieren saber) y de momento no he podido ir a ningun Popular o BBk ni blarclays de todos cual es el que pone menos pegas te ponen.
Gracias x todo
Hola Oscarin,
el Fixing no es la comisión por cambio de moneda, es el % de diferencia del precio al que te compra o vende moneda tu entidad respecto al cierre marcado por el BCE. A esto hay que sumarle la comisión del cambio de moneda. Que no tiene nada que ver con la comisión del cambio de divisa.
Vamos a ver si te aclaras un poquito porque la verdad es que estas muy verde.
Por lo que expones tienes pensado hacer un HMD en yenes, en ese caso lo que deberás no son euros sino yenes.
¿Qué quiere decir esto?. Pues que si pides 300.000 € y te aplican un cambio de 1€=160 yenes, lo que deberás al banco no serán 300.000 € sino 48.000.000 yenes. Dependiendo de la cotización del yen tu deuda en yenes tiene un contravalor o equivalente en euros, por lo que puede ser mayor o menor que esos 300.000 € iniciales.
Supongamos que a los 3 días de hacer la HMD por 1€ te dan 180 yenes.
Tu seguirás debiendo esos 48 millones de yenes y su contravalor en euros sera de 48 Millones/180 = 266.666,67 €, pero ¿qué pasa si por 1€ te dan 150 yenes?, que seguirás debiendo los mismos 48 millones de yenes de antes pero ahora tendrán un contravalor en euros de 48 Millones/150 = 320.000 €.
Es decir, como tu no tienes yenes ya que tu cobras en euros la cantidad de euros que necesitarás para pagar una cuota o cancelar la hipoteca dependerá de a como este cotizando el yen el día que hagas la operación.
Otra cosa que leo que no entiendes es el tópico que con la HMD se amortiza mas que con una referenciada al euribor. Esto no es del todo cierto, ya que no depende del producto financiero sino del tipo de interés que te aplican, cuanto mayor es el tipo de interés menor es la parte de amortización y mayor la de interés.
Veamos un ejemplo en euros de toda la vida.
Supón que hace una hipoteca por 300.000 € al 5% de interés y a 30 años.
Eso hará que la cuota a pagar sea de 1.623,22 €, esta cuota se reparte del siguiente modo para la 1º letra:
intereses 1.267,36 € y amortización 355,86 €. Es decir, el 78,08% de la cuota que pagas son intereses y el 21,92% de lo que pagas es amortización.
Ahora supón que en vez de tener un 5% de interés es un 1,5%.
Esta nueva cuota será de 1.038,36 €, de la cual 380,21 € son intereses y 658,15 € son amortización, es decir, el 36,61% de la cuota son intereses y el 63,39% son amortización.
Sobre entidades en Alicante, ni idea…
Noticia: Al loro a lo que se dice en el párrafo final, glups…
¿Por qué el LIBOR YEN a 1 mes se ha puesto al 1%?… ¿esto no bhay quien lo baje…?.
DIVISAS- Dólar rebota ligeramente tras rebaja de tipos de la Fed
miércoles, 12 de diciembre de 2007, 07:31 GMT
http://www.afxnews.com
MADRID (Thomson Financial) – El dólar ganaba terreno frente al yen y el euro a mediodía en Asia, después de que la Reserva Federal de EEUU anunciara una rebaja de 25 puntos básicos.
A las 13.00 de Hong Kong (07.00), el dólar cotizaba a 110,92 yenes, por encima de los 110,735 de Sydney horas antes y de los 110,62 de última hora de Nueva York. El euro cotizaba a 1,4658 dólares, frente a 1,466 horas antes.
Aunque muchos inversores esperaban que el banco central bajara los tipos en un cuarto de punto, algunos esperaban una rebaja más profunda de medio punto para calmar la crisis de crédito y su impacto en la banca.
“La caída no es lo que esperaban algunos”, dijo Mark Wan, analista jefe de Hang Seng Investment Services Ltd.
“Por eso vemos que algunos fondos volviendo a los bonos de EEUU”.
El mercado espera ahora el dato de ventas de viviendas minoritarias del jueves, para ver si hubiese sido realmente necesario un recorte mayor, de 50 puntos básicos.
Por su parte, el yen podría subir a 109 dólares a finales de año, dice David Mann, estratega de divisas de Standard Chartered Bank.
“El mercado espera más rebajas de la Fed” el próximo año, aunque el Banco de Japón espera elevar sus tipos desde el 0,5%, el más bajo de los países desarrollados, dijo Mann.
El banco central nipón podría subir sus tipos en 75 puntos básicos en los primeros tres trimestres de 2008, añadió Mann.
Para Paco
Por favor puedes poner si no te importa las condiciones que te han dado en Caja Cataluña? Espero que no te importe. saludos. Por cierto creo que se ha dado “mucha caña” a Francsex, cuando creo que su experiencia seria positiva que la comentara en el foro.
¿Un 0.75 en 2008? Sigo pensando que los que entren en Yenes se lo deberían de pensar y no dejarse guiar por lo reducido de la cuota. Pienso yo claro…
Os dejo los datos del interbancario sacados del sabadell este lunes a las 08:54 GMT, para que veáis como ve la banca los tipos en el largo plazo para las principales monedas
Tipos interbancario y Swap (%)
EUR USD GBP CHF JPY
3 meses 4,89 5,14 6,61 2,77 1,03
6 meses 4,84 4,93 6,34 2,80 1,06
12 mese 4,77 4,49 6,03 2,90 1,12
2 años 4,57 4,13 5,45 2,89 1,05
3 años 4,51 4,16 5,34 2,93 1,12
4 años 4,50 4,27 5,30 2,98 1,21
5 años 4,52 4,39 5,27 3,03 1,31
7 años 4,58 4,60 5,22 3,15 1,49
10 años 4,69 4,83 5,16 3,33 1,76
15 años 4,84 5,05 5,06 3,54 2,09
30 años 4,90 5,18 4,84 3,67 2,51
Ostras ¡¡¡¡ que bueno Willy !!!.
Ójala fuera cierto ;-).
Os pego estos extractos de bolsamania:
Los principales cruces del Yen caen a plomo tras las noticias de la puesta en marcha de un plan coordinado entre la FED, el BCE y los bancos de Canadá, Inglaterra y Japón para realizar currency swaps.
Además y tras la bajada de tipos de ayer, hoy la FED ha anunciado una serie de inyecciones de aquí al final del año para hacer frente al drenaje de liquidez en los mercados interbancarios. Por el momento ya ha anunciado una inyección de 20.000 millones de dólares en repos a 8 días y otra de 7.750 millones de dólares en repos a 1 día.
Gracias por preocuparos por mi. No hay problemo, acepto todas las críticas. Ni me imaginaba que mis comentarios podían levantar tantas ampollas. Ostodi, siento decepcionarte pero, no me veras en ventanilla, y mi padre, como seguramente tu, ya está jubilado. Robertols, no veas amenzado tu negocio, no tengo intereses ocultos. No hay nada de eso, tampoco os voy a decir donde trabajo, no quiero mezclar el negocio con el placer. Sencillamente, insistir que aunque las experiencias pasadas hayan podido salir bien, no necesariamente lo van a ser en futuro. La experiencia es la historia de nuestros propios errores, por eso es mejor comprarla de segunda mano. Esa frase va para ti Buser0, eres muy joven y te falta mucha experiencia, aun has de perder mucho dinero, con tu edad, ya había perdido 12.000€ en una inversión en divisas. Realmente eso me curtió un poco. Bueno me voy a trabajar un ratito.
Francsex, trabaja rápido que hoy el FOREX está revuelto.
ya sabes el dicho. A rio revuelto ganancia de pescadores.
;)
Un articulo muy interesante sobre previsión los tipos de interés para el 2008.
http://www.dailyfx.com/story/topheadline/Interest_Rate_Outlook_for_2008_1197468761867.html
Francsex, por mi parte sé bienvenido a este foro. Personalmente te agradeceré las aportaciones que puedas hacer que, con tu larga experiencia en HMD, pueden ser muy valiosas.
Eso si, te pido que secundes tus palabras en la medida que puedas con la fuente o el canal o el analisis que corresponda, si es el tuyo propio, vale, será tu opinión, tan válida como otras opiniones que se han vertido por aquí. Que cada uno haga su valoración.
Para todos,
Yo tampoco entiendo por qué sus palabras han causado tanto malestar. Rápidamente se le ha acusado de faltar a las “formas”. No estoy en absoluto de acuerdo.
Ya pasó con el amigo Gutrix, ¿recordais? Qué la intolerancia no vuelva a planear por este magnifico foro, por favor.
SAludos
Bueno berbis al final no vas ha parecer tan malo como pensaba.
Oscarin te has aprendido muy bien la leccion por lo que veo.
Animo campeon,en mi caso bankinter trabaja muy bien
Direcciones de Bankinter en Alicante:
AVDA. ALFONSO X EL SABIO, 1
AVDA. MAISSONNAVE, 22
si tengo una hipoteca 200000 euros y lo paso a yens cuando se revalorice lo paso a euros y se me pone en 160000 y cuando se vuelva a devaluar lo paso así sucesivamente, se puede hacer de esta manera para conseguir bajar la hipoteca antes saludos
Hola a todos, soy nuevo en este foro, y llevo días intentando leer todas las opiniones que se han escrito, ya me falta poco…jeje!! hasta entonces no quiero importunaros con ninguna pregunta, ya que estoy aprendiendo muchas cosas de los foreros, y así no os hago repetir lo mismo. Bueno, estoy en trámites de constituir una hipoteca normal, ya que me ahorro ciertos gastos que paga la Promotora, al subrogarme yo a su hipoteca (unos 3.000 €), y más adelante traspasarla a otra entidad y hacerme una HMD. Espero que me ayudeis cuando tenga dudas, que seguro que las tendré.
Gracias a todos por hacer este foro, me parece interesantísimo.
Para Jose:
POr supuesto que lo puedes hacer pero ojo,este producto(llamemoslo asi) no es como el que compra valores en bolsa y luego vende recogiendo beneficios.
Para que lo que tu quieres hacer,deberas esperar un margen importante de puntos.
Normalmente suelen tardar meses en arrojar margenes de beneficio o ahorro para que tu jugada sea rentable.
Date cuenta que por cada cambio que realizas le tienes que restar
el margen de compra-venta con lo que hacte una idea que si estas atento del mercado en condiciones normales como mucho realizaras uno o dos cambios al año.
hola a todos….para gorgijasp y para carlosg
condiciones:libor mas 0,75,cuota trimestral
euribor mas 0,60,cancelacion total 1 parcial
0,surrogacion 0,20,comision de divisa 0
seguro de vida mas seguro de incendio
inporte del prestamo 152000 euros
pero me dijo el director que ahora por menos
de 300000 euros ni de coña que os parece
gracias
Gracias Paco. Pues para como está el tema no esta mal. Y ya no la hacen por menos de 300.000 €? Tu director está de “coña” o que por que es que si no no lo entiendo (bueno si lo entiendo con el endurecimiento de condiciones). Por cierto supongo que el 70% de tasación ¿no?. En fin gracias de nuevo. Por cierto al loro con los efectos del acuerdo adoptado por los bancos centrales ¿bajará el Libor? Se depreciarán las divisas de forma “considerable”. En fin cuanta incertidumbre….saludos foro
buenas noches!! soy de valencia y me llamo javi, Os leo desde hace un par de meses y tengo todos los movimientos de los yenes y francos suizos dieros y veo el franco suizo es mas estable que en yen, pero lo que no tengo claro es en los francos suizos con un prestamo de 170.000 € a 360 meses cuanto pago de capital y cuanto de interes. busco informacion pero no tengo claro. si tuviera el prestamo a fecha de hoy pagaria sobre 753 € al mes, lo que tengo claro es que pagaria mas capital,que en euros. Quien tiene unas tablas o una pagina donde pueda entrar y hacer mis numeritos. si son
500 euros de capital y 253 de interes. muchas gracias.
No sé si a mí se me entendió bien, pero quiero dejar claro que para mí Francsex es más que bienvenido, las aportaciones que pueda hacer pueden ser muy interesantes.
Una porque me da la gana: un amigo me decía hoy, ¿ te imaginas que el anuncio de la coca-cola de navidad no existiera dentro de 10 años? ¿ te imaginas a Telefónica, Santander, Wall Mart,…arruinadas y sin valor en Bolsa dentro de 10 años? Zeltia es el corto plazo, y a especular. Repsol podría caer en 20 años en función de las conquistas de las energías renovables. Pero,…. ¿ el anuncio de la coca cola? No. Eso es eterno. Pues eso, el yen hoy arriba mañana abajo, pero hay que aprender a esperar una hmd rentable a largo plazo.
Salu2.
para #423, Francsex dijo:
“Robertols, no veas amenzado tu negocio, no tengo intereses ocultos.”
espero tengas mas ojo para los yenes y las previsiones que para adivinar mi negocio. juas.
si hubieras leido el foro sabrias que no me dedico a hacer hipotecas.
Gracias francxes por tu consejo, es cierto que se aprende de los errores propios y ajenos, también es cierto que una HMD tiene sus riesgos y se puede perder mucho dinero como se puede ganar. Pero gracias a este foro y lo que aprendes en él, he conseguido quitarme una hipoteca sangrante de condiciones, con una letra mensual de 1.270€ , atada a un Euribor en continua subida. Ahora pagaré 140.000JPY mensuales al cambio +/- 860 € gustosamente y si mi corta edad y experiencia no me dan para saber cuando cambiar de divisa, aquí encontraré buena gente que seguro estará encantada de ayudarme entre los que espero que te encuentres. Un saludo y gracias a todos.
El SNB ( Banco Nacional de Suiza) deja los tipos en stand by al 2,75%
Y hoy a eso de las 10:00 hora Española el BCE Publica su informe mensual.
¿Qué cosas nuevas dirá?.
Siguen existiendo riesgos inflacionistas que……
Las tensiones crediticias ……
creo que más de lo mismo
Llevamos desdde hace tiempo hablando sobre el yen, entre los que yo me encuentro, sin embargo una cosa me lleva llamando la atencion fuertemente desde hace unos dias y es la subidad que esta sufriendo el franco suizo…os habeis dado cuenta de que (segun la pagina de valores de Bankinter) el franco suizo se ha puesto a 1,66???
No se si sera un barbaridad pero me parece una subida muy rapida para un valor que se le tiene como referente de estabilidad.
Simplemente lo comento para ver que os parece, pues es curioso que el Yen esta fluctuando poco y sin embargo el franco no haga mas que subir.
Un saludo
Para ROBERTOLS, ¿por fin conseguiste novar con el BBVA tu hipoteca variable a HMD con pocos gastos?
Es que estoy en la misma situacion y con la misma entidad.
PARA #439, AIL
pues no, estoy mirandomelo ya con barclays y asumiendo la cancelacion en bbva.
Para cachycuela….yo que estoy esperando a que se aprecie el franco para entrar y va de mal en peor. Se deprecia por que segun el banco central suizo no es “necesario subidas de tipos para estabilizar la economia”. De todas formas en forex se esperaba (aunque la noticia era de hace tiempo ya, un mes o así) que el franco para el tercer trimestre del 2008 llegase a 1.69-1.70. Saludos foro
Para todos: Muchas gracias por vuestras valiosísimas opiniones y comentarios, este es un foro alucinante en el que se aprende cantidad. Saludos
hola a tod@s!!! tengo una duda,alguien me puede ayudar?me van a dar la casa en breve y mi intencion era hacer una hmd con b.popular,al no subrogarne al prestamo del promotor tengo q pagar una pasta,he leido ahora se pueden hacer subrogaciones y luego novaciones a hmd,entonces podria yo subrogarme con el prestamp del promotor en cajamar y luego pasarme al B.popular?
jVillanuevo tu lo has hecho no?EN q oficina del popular?
muchas gracias a todo@s
Hola a todos
Como bien dice NIN alguien se imagina una navidad sin el anuncio de la Coca-Cola?
Pues:
Para los que somos multiviseros. Para los que serán y los que no lo serán. Para los tolerantes. Para los que participan en el foro. Para los que no lo hacen y sólo leen. Para los que cada dia aprenden de los demás. Para los humildes. Para los altos. Para los bajos. Para los que vienen y se van. Para los que siempre estarán. Para quienes creen que la multidivisa es una buena opción y para los que creen que no. Para los inquietos. Para quienes creen que amortizar el ahorro del euribor es una buena estrategia. Para quienes tienen una cuenta paralela. Para los que actúan con sentido común. Para los que meten el coche, las vacaciones y los juguetes de los niños en la multidivisa. Para los que cada día siguen los mercados. Para quienes buscan buenas condiciones y ya no lo son tanto. Para los que ven la multidivisa desde una globalidad. Para los que creen que siempre el libor del CHF y del Yen estarán por debajo del euribor y para los que no. Para quienes consideran que no hay duros a cuatro pesetas. Para los que aportan. Para Willy. Para Celia. Para José.
para Ironman. Para los que comparten. Para Robertols. Para gorgijasp.
Para Tama. Para NIN. Para los que esperan que la inyección de liquidez haga bajar el libor. Para Ostodi. Para Rul. Para Francsex. Para aquellos que no se atreven a participar en el foro porque no tienen nivel?. Para busero. Para Carlos.
Para este y el otro y todos los demás…
Feliz Navidad y que sigamos enriqueciéndonos y ayudándonos durante mucho tiempo.
Un Abrazo
Agustí
Para Agustí
Esto es lo bueno de este foro, que se enriquece con cada comentario. Para todos los hipotecados y sobre todo para ti. Feliz Navidad y prósperos años venideros. Un cordial saludo.
Buser0
emi,
me parece que te quieren tomar el pelo.
Si no te interesa lo que te ofrece el banco del promotor, será el promotor el que tendrá que cancelar la hipoteca, no tu.
tu sólo tendrás que pagar los gastos de una nueva, y gracias a la nueva reforma te va a salir más barato que hace unos días.
Incluso seguro, que en la hipo que te quieren endosar las condiciones son peores de las que establece la nueva ley, si te subrogas no tendrás derecho a las nuevas modificaciones, porque tu HEREDAS las condiciones antiguas.
Agustí:
¡¡¡¡¡¡¡¡¡BRUTAL!!!!!!!!!.
El mejor post de todo el foro. MUCHAS GRACIAS.
:-D.
#446 Willi
A que reforma te refieres? Cuando entra en vigor?
Muchas Gracias por todo , Feliz navidad!!!
Alvaro .
alvaroBT,
A la nueva Ley Hipotecaria que ya está en vigor desde el 8 de Diciembre:
http://www.boe.es/boe/dias/2007/12/08/pdfs/A50593-50614.pdf
HOla os dejo a todos el link donde aparece en el boe esta reforma, que entro en vigor el dia 9 de diciembre de 2007.
http://www.boe.es/g/es/bases_datos/doc.php?coleccion=iberlex&id=2007/21086
Alguien sabe cuales son los puntos de mayor interes? Es que es larguiiiiiiisimaa…
Graicas!!!
para Agustí:
Como siempre genial. La verdad es que es un autentico placer tener “amigos virtuales” como tú…un gran abrazo y felices fiestas (aunque en navidad esperemos seguir viendonos). Por cierto (perdón) hago extensible mis felicitaciones a todo el foro por supuesto. Felicidades a todos. saludos foro
Según los últimas informaciones que tengo, Bankinter se ha dado cuenta que con su política restrictiva en cuanto a la multidivisa que estaba aplicando desde hace meses, estaba perdiendo mucha cuota de mercado a favor de Barclays fundamentalmente y se han bajado del burro.
Ahora ya miran al cliente y si éste es bueno no ponen inconveniente en bajar el diferencial del libor a un 0,70% en incluso a menos si el cliente fuera extraordinario, y también son más receptivos en cuanto a la comisión mínima de cambio. E incluso creo que se podría llegar a negociar el fixing del 1%, cosa impensable hasta ahora no sólo en Bankinter sino en todas las entidades.
Yo, en condiciones similares, me quedaría con Bankinter. LLevo trabajando con ellos desde hace muchos años, y son uno de los mejores bancos en España.
Las cancelaciones de hipotecas vía Banco de España ¿tienen una comisión “OMF” por la transferencia?, me han colocado 200€ por este tema y no me lo esperaba, nadie del banco me dijo nada y pienso que este concepto debía estar incluido dentro de la provisión de fondos que hace la gestoría, ¿no es cierto?
Buanas!!
Con respecto a la nueva ley, tengo que decir que hoy he estado en Ibercaja negociando las condiciones que me van a aplicar dentro de un mes para la constitución de una hipoteca normal, y yo les he dicho que la cancelación ya no puede ser el 1%, que ya ha entrado la nueva ley y que eso me lo tienen que modificar al 0.5%, y me ha contestado (EL DIRECTOR) que a ellos todavia no les ha llegado nada por lo que tengan que cambiar nada en las condiciones, y que además “todavía tiene que salir publicado antes en el BOE”……….para echarse a llorar no??
Aparte, os quería hacer una pregunta: mi intención dentro de unos meses es subrogarme a un banco que hagan HMD, pero con la misma hipoteca normal (creo que no se puede subrogar una normal a una HMD no? y después hacer una novación y convertirla en multidivisas; alguien sabe que gastos me pueden ocasionar estos trámites? subrogarme y novar? capital del préstamo 144.000 €.
Gracias de antemano y Feliz Navidad a tod@s!!!
Ironman:
Cómo opiniones hay para todo… yo no estoy de acuerdo con “Bankinter….son uno de los mejores bancos en España.”.
Ojo con BK, buscad oficinas que “sepan” del tema, la rotación de personal en BK en muy alta y la genete no es bien formada, esto hace que en productos más complejos no se disponga de buena formación y por tanto, luego te llevas sorpresas…
(Vamos es sólo un apunte…)
Ironman:
Interesante aportacion la tuya en cuanto a Bankinter…y cuando se supone que se van a bajar del burro?Vamos lo que quiero decir es que si voy a una oficina de bankinter me dan más o menos las condiciones que planteas?. Ya se me está acabando el tiempo que tengo para entrar y debo concretar ya la operacion que sea. Por cierto ¿habeis leido el comentario de esta pagina http://www.eleconomista.es/noticias/noticias/330895/12/07/El-apocalipsis-que-se-avecina-en-los-mercados-las-semejanzas-entre-la-crisis-actual-y-la-de-los-anos-70.html
Como esto sea verdad la que se nos viene encima. Saludos foro
Rul, dime en que entidad todos los empleados de la oficina saben del tema de mutidivisas y te invito a comer. Y voy aun más lejos, en esta semana el director de la oficina del Barclays de Santiago ha dicho literalmete que las hipotecas multidivisa sólo las comercializa Barclays para los pilotos de líneas aéreas. Para mear y no echar gota.
Gorgijasp, lo de las condiciones dependerá de tu potencial como cliente y de lo que se quiera molestar el director. En Bankinter, al contrario que en la mayoría de los bancos, el director tiene potestad para casi todo. Sin embargo, el tema multidivisa estaba centralizado en cuanto a la toma de decisiones, por lo que no tenían poder para bajarte las condiciones estándar.
Y en cuanto a las semejanzas con las crisis de los 70, estoy de acuerdo en que coinciden un montón de cosas, y no sólo el precio del petróleo y del oro, pero creo que ahora hay algo fundamental que antes no había, y es el poder que tienen los bancos centrales en actuar de forma conjunta a nivel mundial, y que ahora EEUU no es el motor casi en exclusiva de la economía mundial. Ahí andan China, Japón, Europa, India, etc.
Ahora bien, si al amigo Busch le da por invadir Irán, creo que el caos se adueñaría de todo el planeta.
Una buena noticia:
Madrid, 14 dic (EFE).- La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha abierto un expediente sancionador a 19 bancos y cajas que han podido vulnerar la libre competencia al condicionar la concesión de préstamos hipotecarios a la contratación de seguros.
Madrid, 14 dic (EFE).- La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha abierto un expediente sancionador a 19 bancos y cajas que han podido vulnerar la libre competencia al condicionar la concesión de préstamos hipotecarios a la contratación de seguros.
El organismo supervisor informó hoy en un comunicado de que con esta medida da cumplimiento a una sentencia de la Audiencia Nacional de 2003, ratificada por el Tribunal Supremo en 2006.
Según un documento de la Dirección de Investigación de la CNC al que ha tenido acceso Efe, entre las entidades sobre las que se ha abierto expediente se encuentran las cinco grandes: Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa y Popular.
El expediente se instruirá durante un plazo máximo de 18 meses, tras los cuales la CNC deberá resolverlo y tomar las medidas oportunas de sanción contra dichas entidades si encuentra que efectivamente han incurrido contra la competencia.
La sentencia con la que cumple el organismo instaba al entonces Tribunal de Defensa de la Competencia a incoar expediente sancionador contra Caja Madrid, por supuestas prácticas prohibidas por el artículo 1 de la Ley de Defensa de la Competencia.
Según explica la CNC, en junio de 2000 la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) denunció a Caja Madrid por supuestas conductas prohibidas por la Ley de Defensa de la Competencia, al subordinar la concesión de préstamos hipotecarios a la suscripción de un seguro de vida o de amortización de crédito con una aseguradora perteneciente a su mismo grupo empresarial.
La denuncia fue archivada por el Servicio de Defensa de la Competencia en diciembre del mismo año, acuerdo que fue recurrido por Ausbanc ante el Tribunal de Defensa de la Competencia y desestimado por éste en noviembre de 2001.
Tras esta decisión, Ausbanc interpuso un recurso, que fue estimado por la Sala Sexta de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en 2003.
La resolución de la Audiencia establecía que los hechos denunciados “podrían incidir en sectores relevantes como el de créditos hipotecarios o el de seguros de vida, lo que hacía conveniente incoar un expediente sancionador que, sin prejuzgar la resolución de fondo que pudiera dictarse, permitiría profundizar sobre las circunstancias concurrentes”.
Caja Madrid recurrió dicha sentencia ante el Tribunal Supremo, que desestimó el recurso en junio de 2006.
A la vista de la sentencia de la Audiencia Nacional, el Servicio de Defensa de la Competencia inició ya en mayo de 2006 unas diligencias previas solicitando información reservada a la denunciada (Caja Madrid) y a una muestra representativa de 20 entidades del sector.
Las diligencias recabaron información acerca de los préstamos concedidos durante el primer cuatrimestre de 2006 en relación con su supuesta vinculación a seguros de vida o de amortización de crédito.
Entre las entidades se encuentran, además de las cinco grandes -Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa y Popular-, Bancaja, Banco Sabadell, Caixa Catalunya, CAM, Bankinter, Caixa Galicia, Ibercaja, BBK, Caja España, Caixanova, Caja Duero, Kutxa, Deutsche Bank y Banco Pastor.
Ironman estoy contigo en que el entorno economico-financiero es distinto…pero ¿ha servido de algo el que se hayan puesto de acuerdo los 5 grandes bancos centrales?. Aparentemente lo que ha dado ha sido aún más desconfianza a los mercados. No sé creo que se puede poner peor aún la cosa. Además está los retardos en los efectos de la crisis sobre la economía real (se verán en el segundo trimestre del 2008). Y como en Europa sigamos con los problemas de inflación “Trinchi” sube tipos con lo que afectará aun más al crecimiento, etc,etc. Muy enrarericido está el tema, muy enrarecido.
Por cierto en cuanto a la politica de las sucursales no todas tienen idea ciertamente. Hace mes y medio pregunté condiciones a una oficina de Barclays y me dijo que “tenian un circular interna en la que especificaba que solo hacían MD para importes superiores a 400.000 lereles”. Poco menos que le dije al pinta que “mentira cochina”. Desde ese momento casi les he hecho la cruz.Abrazos a todos.
#457, Ironman:
Ok, Ironman te doy la razón ;-). ¿Hasta qué nivel de trabajador debemos tomar como buenos los conocimientos en HMD?. Lógicamente excluimos a la sra. de la limpieza (con todos los respetos)… pero… ¿podemos excluir a los comerciales?.
Ahora te lanzo un reto. Cómo puede ser que muchos de los directores de oficina no conozcan este producto ni sus derivados, léase fixing, seguros de cambio, etc… Yo de 4 oficinas de BK que he estado, sólo en 1 me han sabido tramitar el seguro de cambio.
Te invito a una cena si me convences. (antes me has convencido ;-)).
Hola a todos
Me parece interesante este comentario de hoy en Ac- Markets:
Alerta – 13:30 (CET) – La inflación “infla” al dólar
¿Recesión en Estados Unidos? Para el siempre polémico Alan Greenspan esta es una posibilidad cada vez más cercana. Según el ex presidente de la Reserva Federal, si bien es muy pronto para hacer una afirmación de estas características, “las probabilidades están claramente en aumento”.
“Estamos acercándonos a un estancamiento del ritmo y estamos más vulnerables a niveles donde el crecimiento es, por lo demás, muy lento,” dijo quien fuera el presidente de la FED durante casi dos décadas en entrevista a la National Public Radio.
Pero las últimas cifras publicadas desde la economía más grande del mundo no parecen confirmar dichos pronósticos. Ayer, las ventas minoristas en Estados Unidos, uno de los pilares de la economía norteamericana, duplicaron las expectativas y con las fiestas cercas, se cree que seguirán subiendo. Obviamente, el dólar se nutre de los buenos datos, y vemos como sigue en el camino de la recuperación, y se fortalece en estos momentos considerablemente frente a sus principales cruces.
Además, en la jornada de ayer fuimos también testigos del notorio aumento en el índice de precios a la producción, que hacen suponer que el dato inflacionario de hoy puede seguir la misma línea. Así, vemos como la FED se encuentra atada de pies y manos por la inflación, lo que explica el recorte de tan sólo 25 puntos básicos, y la puesta en marcha de medidas más creativas para paliar la crisis crediticia.
Estas “medidas creativas” son el plan, ya mencionado en nuestros alertas, de inyectar 64.000 millones de dólares en el sector financiero. Para medir realmente la efectividad de dicho plan, la semana que viene será vital, ya que el lunes y el jueves serán las primeras subastas. En Forex, la efectividad se reflejará en los pares de carry trade, que seguramente se muevan con fuerza hacia arriba o hacia abajo.
Para hoy la atención se la roba el índice de precios al consumo en Estados Unidos (ver agenda en nuestra web), que se espera que se duplique con respecto al mes anterior. De ser así, el dólar se vería más fortalecido aún, ya que se bajarían las expectativas de un nuevo recorte de tipos por parte de la FED. Hoy, los futuros de los tipos de interés dan un 46% de probabilidades de un corte, contra el 57% del miércoles. Al tiempo que escribimos este Alerta, vemos como el Mercado se anticipa al dato y el dólar registra un sorprendente movimiento alcista. Se viene fortaleciendo, en cuestión de minutos, más de 130 pips frente a sus principales rivales.
A tener en cuenta
Como ya sabemos, las expectativas sobre las decisiones de tipos de interés son una de las principales variables que definen los rumbos en los cruces del Forex. Para medirlas, una forma efectiva es observar el diferencial entre las tasas LIBOR (London InterBank Offered Rate) a un año y a tres meses.
¿Qué son las tasas LIBOR? Son los tipos de interés de los préstamos interbancarios de Londres, utilizados como referencia en el mercado bancario internacional. Esta tasa mundial varía constantemente en función de la demanda del crédito y de la oferta monetaria y se utiliza como parámetro de las demás tasas mundiales.
Así, si vemos que el diferencial entre las LIBOR a un año y a tres meses es bajo en una moneda, las probabilidades que se bajen los tipos de interés son altas. Por ejemplo, observando el diferencial en el dólar o en la libra, es de esperar que los tipos bajen, ya que se encuentran en -0.58 y -0.59 respectivamente. Por otro lado, en Europa, su diferencial es mucho menor (-0.09), lo que indica que el BCE se encuentra bastante escéptico a reducirlos. En tanto, se espera que las autoridades monetarias de Australia (+ 0.35), Nueva Zelanda (+ 0.15), Suiza (+0.13) y Japón (+0.09) incrementen el valor del dinero en 2008
A su vez, cuando la LIBOR de alguna moneda se encuentra muy alta, sobretodo a corto plazo, los bancos centrales se ven presionados a no elevar los tipos, ya que de esta forma el acceso a los créditos se vería muy restringido por sus elevados costes.
Ayer vimos como el LIBOR del euro llegaba su máximo en siete años, siendo una de las principales razones que provocaron la toma de ganancia en el EUR/USD, empujándolo, al nivel de 1.4550 y hoy a quebrar el soporte psicológico de 1.4500. ”
Un saludo
Agustí
Buenas a todo el mundo…hoy he estado en una oficina del Bankinter y por escrito me han dado las siguientes condiciones:
– apertura 0,75%
-cancelacion 1%
– comision cambio divisa 0,2% minimo de 15euros
– Diferencial de cambio Libor+1%
– 70% tasacion
-Plazo max 25 años
– Pago mensual.
– Minimo 100.000
-De momento sin vinculacion, aunque como decis vosotros, los pobres vamos con todo.
La unica pega que me ha puesto es que se trata de una HMD exclusiva para compra de primera vivienda, y que no sive para lo que yo quiero que es liquidar la antigua hipoeuro y el resto realizarlo como inversion energetica (de momento pega para no dartela)…¿puede ser cierto esto?.
Por las condiciones yo veo que son buenas, ¿que os parece?
Saludos pa tos
Para Charly #454
No he entendido lo que propones / preguntas. A ver si te entiendo:
1.- Tienes una hipoteca normal (basada en euribor).
2.- Quieres subrogarte / novar a una HMD?
Para todos… si he entendido bien se puede hacer una HMD en Euros. Siendo así, y teniendo en cuenta que el Libor+Diferencial es siempre(?) menor que el Euribor+Diferencial… no es mejor abrir una HMD (aunque luego no juegues con las divisas?
Gracias
CHucky
Para Charly #454
No he entendido lo que propones / preguntas. A ver si te entiendo:
1.- Tienes una hipoteca normal (basada en euribor).
2.- Quieres subrogarte / novar a una HMD?
Para todos… si he entendido bien se puede hacer una HMD en Euros. Siendo así, y teniendo en cuenta que el Libor+Diferencial es siempre(?) menor que el Euribor+Diferencial… no es mejor abrir una HMD (aunque luego no juegues con las divisas?
Gracias
CHucky / Perdón; me temo que esto va a salir 2 veces :-(
Para #463 Anónimo
No es que no me entiendas, es que yo no me he explicado bien (o por lo menos del todo).
La cuestión es que si me acojo a la hipoteca que ya tiene hecha mi Promotora con Ibercaja, me ahorro ciertos gastos que de la otra manera tendría que pagar si la constituyo de nueva, como son IAJD de la hipo, notario, registro, gestoría y tasación (3.300€) ya que lo paga la Promotora, y lo único que pago son los gastos de compra-venta y el 0.25 de subrogación (unos 3.000€).
Lo que tú propones entraba dentro de mis opciones, ya que no tengo obligación de subrogarme a la hipoteca de la Promotora y no me supone ningún gasto, pero he hecho cuentas y abriendo una HMD directamente me sale por 7.000€ aprox., si no es más, así que ahora entenderás por qué quiero subrogarme a otro banco y luego novar con ellos (aprovechándome que los costes son menores con la nueva Ley ¿? si es que a las entidades les parece bien aplicarlo….)
Un saludo!
Hola a todos.
No hace mucho leí en este foro que alguién había firmado con Deutsche Bank un HMD en alguna oficina del sur de Madrid. ¿no sería por casualidad una novación dentro de la misma entidad de euros a MD?….necesitaría que alguién me confirmara si pudo hacerlo y donde, necesito demostrar que es posible hacer la novación….ellos se niegan…la única posibilidad es cancelar y constituir otra nueva, siempre según ellos…..
Para Aperez272
Creo que te refieres a mi caso, las condiciones no eran las más ventajosas, pero si me ofrecieron una novación de mi hipo normal a la HMD, al final firme con Barclays con mejores condiciones.
libor +0,85
0,20 cambio
4 cambios maximo anuales (libor a 3 meses)
La sucursal esta en Leganés (madrid). Un saludo
Buser0
Para Buser0
En Leganés hay 5 oficinas de Deutsche Bank,podrías concretarme cual fue?….estoy deseando sorprender a mi oficina de Raimundo Fdez. Villaverde
Gracias.
Para #468, Aperez 272
La sucursal de Deutsche-Bank esta en la Avda. de Fuenlabrada 73, pero ya te digo que no me ofrecían las condiciones más ventajosas, los gastos de novación superaban los 6000€, el interés Libor+0,85%, comisión de cambio 0.20% y solo podía cambiar de divisa 4 veces al año. Por otro lado, en Barclays he conseguido Libor+0,65% a un mes, y puedo cambiar de divisa avisando dos días antes del pago de cada cuota, solo con estos dos conceptos ya merecía la pena pagar algo más de 8000€ que me costó el cambio, que es lo que ahorro con el 0.20% de diferencia del libor en los 27 años de hipoteca. Mira bien si te merece la pena hacerlo con ellos.
Para #469 buser0:
Dices que los gastos de novación te salían por más de 6000€…. podrías decirme que % de comisión de novación y que otros gastos te aplicaban? Vaya burrada de dinero para un cambio de hipoteca en un mismo banco. Lo que no entiendo como pueden abusar de esa manera a costa de perder un cliente…
Por cierto, cuando dices “que es lo que ahorro con el 0.20% de diferencia del libor en los 27 años de hipoteca”, también se puede ver de otra manera, ya que esos 2000€ que suelta de tacada al principio, metidos en un depósito de interés pongamos del 4% durante 27 años, sin reinvertir los intereses te habrían dado otros 2160 euros, aunque claro, el tener la opción de cambiar de divisa cada mes también es un riesgo menos a tener en cuenta…(con esto no te quiero decir nada, solo es un punto de vista diferente, una opinión más)
Un saludo!!
HOla a todos. Mi intencion es pedir una MD con otros fines distintos a la adquisición de vivienda. Tengo mi vivienda ya pagada con un valor de unos 240.000 euros y pretendo unos 70.000 euros a 15 años, con el fin de utilizarlos para inversiones variadas. En simuladores con mi sueldo y por estas cantidad, y bastante superiores, en una hipoteca comun variable, no tendría problemas de concesión, pero mi duda es si la conceden para fines distintos a la adquisición de primera vivienda, segunda o reformas, y si es asi, si suelen aplicar las mismas condiciones. Gracias de antemano.
El Euribor se encuentra cada vez más cerca de su valor máximo desde que se creara, el 5,341%, alcanzado en agosto de 2002.
Os adjunto noticia económica:
ABC 13 diciembre 2007
LOS HIPOTECADOS ESPAÑOLES, VÍCTIMAS DE UN EURIBOR QUE YA ROZA EL 5%
MADRID. Los españoles que pagan hipotecas vuelven a temblar ante el temor de que el Euribor, el indicador que sirve de referencia para fijar el tipo de interés al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, se dispare de nuevo. El Euribor roza ya el 4,9% y se encuentra cada vez más cerca de su valor máximo desde que se creara, el 5,341%, alcanzado en agosto de 2002. La razón de este nuevo repunte es porque se está recrudeciendo la falta de liquidez en los mercados. Es decir, los bancos no se prestan dinero entre sí para poder afrontar nuevos créditos, porque no se fían entre ellos de que puedan estar afectados por las hipotecas de alto riesgo («subprime») de EE.UU. Esta desconfianza se ha agudizado ahora que se acerca el final del ejercicio y que todas las cuentas tienen que ser auditadas. Así, ha habido varios bancos que en los últimos días han adelantado que están contaminados por las «subprime», como UBS, Société Générale, Lloyds, entre otros.
El Euribor es la media de los tipos de interés a los que se prestan dinero entre sí los 64 principales bancos europeos. Las entidades emplean diferentes tipos según el plazo al que se prestan dinero, una semana, un mes o un año. Éste último es el que se emplea normalmente como referencia para las hipotecas. De ahí, que al haber escasas ofertas de dinero para prestar en el mercado, el Euribor siga subiendo. Además, esa falta de liquidez está provocando que los bancos seleccionen más a sus clientes y endurezcan las condiciones de los créditos. De hecho, algunas entidades ya empiezan a cobrar el Euribor más un punto, e incluso algo más, en la concesión de muchas hipotecas.
Como resultado de esto, el volumen de concesión de créditos en España por los bancos se ha desacelerado, al crecer hasta septiembre un 16,67%, en lugar del 26,01% al que crecían un año antes. Los préstamos dados por las cajas de ahorros crecieron al 21,89%, mientras que doce meses antes lo hacían al 27,86%, informa Ep.
Precisamente las Cajas son las más pesimistas en sus previsiones de cómo va a evolucionar la crisis en 2008. Por eso, el pasado martes comunicaban a través de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) que van a recortar sus beneficios para hacer dotaciones y estar prevenidos por lo que pueda pasar. Pronóstico que chocaba frontalmente con la tesis de la patronal de los bancos, la Asociación Española de Banca (AEB), que prevé una caída del Euribor en los primeros meses de 2008, una vez que los bancos presenten sus cuentas auditadas y tengan claro a qué entidades y en qué medida se puede prestar dinero.
REVISIÓN MENSUAL
Sin embargo, algunos como el Banco Popular en Portugal, para curarse en salud por lo que pueda ocurrir, quiere revisar mensualmente los tipos hipotecarios contratados en el país, lo que supone que las cuotas varíen todos los meses.
Saludos,
Hola a tod@s.
Me gustaría preguntar si alguien ha realizado una hipoteca multidivisas con el BBVA en Madrid.
Yo he preguntado en mi oficina, y “cómo no”, el director ya me dijo que eso era muy arriesgado, sin justificar ninguna razón al respecto.
En Madrid, ¿en qué entidad habéis obtenido las mejores condiciones?
Y una última pregunta: En cuanto a la revisión mensual o trimestral, ¿qué es lo que recomendáis?
Muchas gracias por vuestros comentarios.
SALUDOS
Para #470, Charly
No te puedo especificar el importe exacto de la novación, el cálculo lo realizó la gestoría a petición de la sucursal, estando yo presente y fue mediante llamada telefónica. Posteriormente me he puesto en contacto con ellos para comentarles lo mismo que tu dices, que es una burrada pagar este dinero por una novación, pero solo conseguí que me ratificaran la cantidad.
Sobre lo que me comentas de meter en un depósito los 2.000€ que me ahorraría sería una opción a valorar, pero esa cantidad no es tal ahorro, En si la operación es:
-Gastos de novación en Deutsche Bank ………………..6.000€
-Gastos de cancelación y apertura en Barclays……… 8.000€
-Diferencia del interés entre las dos entidades, 0,20% a favor de Barclays…. 3.532 JPY al cambio (160) 22€ mes, por toda la vida del préstamo (324 meses)…………………………. 7.152€
Como ves, la operación con Barclays me supone más de 5.000€ de ahorro.
Hola a todos
Hoy primera “inyección de liquidez” y en estos momentos:
Cambios:
EUR/USD 1.4435
EUR/JPY 163.18
EUR/CHF 1.6638
Tipos yen:
14/12/2007
Libor 1 Mes 1,00000
Libor 3 Meses 1,03375
Libor 6 Meses 1,06875
Libor 12 Meses 1,12500
Tipos CHF:
14/12/2007
Libor 1 Mes 2,74333
Libor 3 Meses 2,78833
Libor 6 Meses 2,86500
Libor 12 Meses 2,96833
Me parece interesante ir comprobando los posibles efectos de la “inyección de liquidez”.
Un saludo
Agustí
Para Agustí
Ciertamente seguiremos esa evolución. Ayer vi los tipos Libor/franco suizo y libor/yen y practicamente estaban parejos (por las tensiones en los mercados). El problema es más de confianza que de liquidez, no obstante, ya que los bancos no se quieren prestar dinero entre sí. Se oyen rumores de que tambien entidades como Lloyds y Credit Agricole están salpicadas por las subprimes (o también llamadas “hipotecas ninja”, no es coña ¿eh?). De todas formas hay que esperar a principios de enero cuando se empiecen a publicar los balances ya auditados de los bancos a ver cuantos “esqueletos” más salen. saludos foro.
Para Buser 0
Acabo de hablar con la directora de mi oficina del Deutsche Bank en Raimundo Fdez. Villaverde, me dice que ha hablado con la Directora de la Oficina 334, Avda Fuenlabrada 73 en Leganés, y dice que alli no te han ofrecido una novación de Euros a MD que lo que te ofrecieron fue cancelar y aperturar una nueva en MD ,que por otra parte justificaría los 6.000 euros que te pidieron de gastos…
Un saludo
Para #477, Aperez
Cuando en la sucursal 334 pedí información de si trabajaban con HMD, me dijo la directora que trabajaban con multidivisas pero que tenía sus riesgos, sacó un documento con las condiciones que te he comentado e intentó desviar el tema centrándose en abaratar los seguros de la hipo que tenía en euros. Al decirles que en Barclays me ofertaban mejores condiciones que las suyas, se centro en los costes de la operación si cancelaba y fue cuando me dijo “si, pero con nosotros te sale más barato por que se hace una novación y no tienes que cancelar”. ¿Me engaño?, se engaño ella solita, yo estoy muy contento con la operación hecha y ella perdió un buen cliente.
Hola a todos. Mi intencion es pedir una MD con otros fines distintos a la adquisición de vivienda. Tengo mi vivienda ya pagada con un valor de unos 240.000 euros y pretendo unos 70.000 euros a 15 años, con el fin de utilizarlos para inversiones variadas. En simuladores con mi sueldo y por estas cantidad, y bastante superiores, en una hipoteca comun variable, no tendría problemas de concesión, pero mi duda es si la conceden para fines distintos a la adquisición de primera vivienda, segunda o reformas, y si es asi, si suelen aplicar las mismas condiciones. Gracias de antemano. Saludos
Hola divisianos…, alguien sabe si su hmd la amortiza en sistema aleman?, el barclays ni de coña, a ver si alguno por ahi lo sabe ciencia cierta….
Por cierto, solo un comentario, el colectivo profesional al que pertenezco, esta padeciendo una seria fiebre pro divisas y lo peor de todo es que tienen menos idea que yo, que almenos tengo este pozo infinito de sabiduria.Se dedican a firmar hmd sin tener ni idea de lo que son y cuando les pregunto… sabes lo que es el fixing?, jajaja se te trabo la lengua?, me dicen, no se nose, pero como en el futuro la economia de un vuelco…., buf no quiero ni pensarlo.
Para Eladio #479:
Por conceder han concedido hipotecas para pagar los muebles, el coche y hasta el viaje de bodas al Caribe; pero no les gusta mucho a los bancos hacerlo.
A mi me ha ofrecido una entidad utilizar la HMD para financiar la compra de mi nueva vivienda y refinanciar mi hipoteca actual y los 4000 y pico € que me quedan de coche. Una locura pagar un coche en 35 años y todo para superar los análisis de riesgo del 33%.
Por cierto una pregunta:
Con el bajón que han dado los costes de subrogación y viendo que las HMD suelen trabajar un un diferencial en euros más alto que lo habitual, ¿habrá algún problema para subrogarla a otra hipoteca “normal” en euros, cuando la tomenta haya pasado y nuestras deudas con el paso del tiempo no sean tan grandes?.
Lo digo porque entiendo que sí, pero no me ha quedado del todo claro.
Un saludo
Os adjunto noticia económica sobre posible subida tipos de interés en la zona euro.
Libertad Digital 13 diciembre 07
EL BCE DICE ESTAR PREPARADO PARA VOLVER A SUBIR LOS TIPOS DE INTERÉS
El BCE advierte a los consumidores de una nueva subida en el precio de los alimentos
El Banco Central Europeo (BCE) advirtió este jueves a los consumidores de la zona del euro de que van a subir más a corto plazo los precios de los alimentos, como por ejemplo el de la carne. Según dice, el incremento de los costes de producción se va a trasladar al precio de venta, como sugieren los datos disponibles del mes de noviembre. Además, dijo que estar preparado para subir los tipos de interés. La cotización diaria del Euríbor a tres meses superó el miércoles el 4,95 por ciento, su cota más alta de los últimos ocho años.
El banco europeo prevé un posible importante aumento del precio de la carne, debido “al reciente fuerte incremento de los precios de producción de los piensos”. El BCE consideró que las perspectivas para los precios de los alimentos dentro de la zona del euro, y en el resto del mundo, es “muy incierta”.
La evolución de los precios de los alimentos depende de un gran número de factores que son difíciles de predecir, como los avances tecnológicos y posibles cambios en la política energética. De cualquier manera, el BCE aseguró que existen riesgos al alza sobre los precios de los alimentos a medio plazo. La tasa de inflación de la zona euro subió en noviembre hasta el 3 por ciento, cuatro décimas más que en octubre.
El BCE, cuyo principal mandato es garantizar la estabilidad de precios de los países que comparten el euro, prevé que la inflación superará ampliamente el 2 por ciento en los próximos meses y que “se moderará gradualmente a lo largo de 2008”.
El banco europeo define la estabilidad de precios como una tasa de inflación cercana pero siempre por debajo del 2 por ciento.
POSIBLE ALZA DE LOS TIPOS DE INTERÉS
La entidad monetaria observó en el informe de diciembre que existen “presiones al alza a corto plazo sobre la inflación muy fuertes”, con el Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) en el 3 por ciento en noviembre. Pese a la existencia de presiones inflacionistas, el banco europeo dejó inalterado la semana pasada el precio del dinero en el área euro en el 4 por ciento, debido a la incertidumbre actual en la economía por el impacto que puede tener la crisis financiera.
Otras bancos centrales como la Reserva Federal estadounidense (Fed), el Banco de Inglaterra y el Banco de Canadá han recortado las tasas para mitigar los efectos negativos de la crisis crediticia sobre la economía.
En el boletín de diciembre, el BCE hizo hincapié en que “el consejo de gobierno prestará gran atención las próximas semanas a los acontecimientos en los mercados financieros”.
En la primera acción concertada desde los atentados terroristas en EEUU del 11 de septiembre de 2001, el BCE y la Fed ofrecerán este año liquidez adicional en dólares a los bancos comerciales de la zona del euro para contribuir a la estabilidad del sistema financiero a finales de año, periodo en que los tipos interbancarios son más volátiles.
En el mercado de dinero del euro, el Euribor a tres meses, el tipo de interés al que se prestan los bancos comerciales el dinero a este plazo, subió ayer hasta el 4,95 por ciento.
Saludos,
Saludos a todos y felices fiestas.
Finalmente firmo mañana. Simplemente os soy las condiciones por si le interesa a alguien.
Entidad: BBK
Libor + 0,6 Euribor + 0,5
Apertura 0,2%
Parcial exenta hasta el 30% del capital pendiente, luego 0,5%
Compra y cambio de divisa 0,2%. Mínimo 6 euros.
Cuota trimestral.
Fixing actual ~0,5%
Compra inicial divisa a coste cero (comprobado)
Vinculaciones: nómina y algún recibo.
Creo que no están mal para haberlas negociado en noviembre. Por cierto yo pedía alrededor de un 60-65%. Sí he de decir que el director tuvo que pelear por mis condiciones y que posteriormente las endurecieron, pero no hay un diferencial conocido del que no se bajen. Suelen empezar ofreciendo el 0,7. Para que nadie se lleve a engaño ingreso dos nóminas de funcionario. En la sucursal están abiertos a negociar pero las condiciones ecónómicas del cliente deben ser buenas. Teniendo en cuenta que en Barclays no me daban menos del 0,7 (en ambos Libor y Euribor) con muchas vinculaciones, y en Bankinter 0,9 (también ambos L y E) con todas las vinculaciones…lo dicho, que por ese lado he tenido suerte aunque por otro compré justo en el repunte de la divisa.
Gracias de nuevo públicamente a NIN por el cable que me ha echado con la lectura de la minuta.
Si alguien cree tener buenos fundamentales económicos y le interesa la sucursal, que me lo pida vía alopsor arroba gmail punto com. Por deseo expreso del director no publico directamente su oficina en el blog.
De nuevo saludos y felices fiestas.
Para Miguel:
Gracias por tu aclaración
Para todos:
Conoceis alguna entidad por la zona de barcelona con buenas condiciones para MD?
Gracias y saludos
Para todos
Nunca está de más conocer opiniones respecto a la actual situación de desconfianza de los mercados:
http://www.labolsa.com/cbrokers/1911/
————————————————————————————–
Hace tiempo comentaba en el foro mi preocupación por aquellos que están contratando las MD sin tener conocimiento de esta hipoteca y que esto sin duda no es nada aconsejable. Tambien se ha comentado en el foro que lo difícil no es ya conseguir una MD y además unas buenas condiciones sino que cada vez tomaba más relevancia la importancia de encontrar un profesional que domine el tema.
Pues el panorama ciertamente no es nada “esperanzador”. Sólo hay que leer un poco:
Koty :
“Por cierto, solo un comentario, el colectivo profesional al que pertenezco, esta padeciendo una seria fiebre pro divisas y lo peor de todo es que tienen menos idea que yo, que almenos tengo este pozo infinito de sabiduria.Se dedican a firmar hmd sin tener ni idea de lo que son y cuando les pregunto… sabes lo que es el fixing?, jajaja se te trabo la lengua?, me dicen, no se nose, pero como en el futuro la economia de un vuelco…., buf no quiero ni pensarlo.”
Miguel:
“Por conceder han concedido hipotecas para pagar los muebles, el coche y hasta el viaje de bodas al Caribe; pero no les gusta mucho a los bancos hacerlo.
A mi me ha ofrecido una entidad utilizar la HMD para financiar la compra de mi nueva vivienda y refinanciar mi hipoteca actual y los 4000 y pico € que me quedan de coche. Una locura pagar un coche en 35 años y todo para superar los análisis de riesgo del 33%.”
Y netcaesar:
“Yo he preguntado en mi oficina, y “cómo no”, el director ya me dijo que eso era muy arriesgado, sin justificar ninguna razón al respecto.”
Y Charly:
“Buanas!!
Con respecto a la nueva ley, tengo que decir que hoy he estado en Ibercaja negociando las condiciones que me van a aplicar dentro de un mes para la constitución de una hipoteca normal, y yo les he dicho que la cancelación ya no puede ser el 1%, que ya ha entrado la nueva ley y que eso me lo tienen que modificar al 0.5%, y me ha contestado (EL DIRECTOR) que a ellos todavia no les ha llegado nada por lo que tengan que cambiar nada en las condiciones, y que además “todavía tiene que salir publicado antes en el BOE”……….para echarse a llorar no??”
Y…
Que cada uno tome sus propias conclusiones.
Un abrazo
Agustí
*Para Eladio: las condiciones dependen de la situación personal de cada uno como bien explica TAMA en su post.
No obstante yo sé de algunos foristas que las han hecho en la zona de Barcelona.
Mi mail: mefagusarrobahotmail.com
Felices fiestas, Agustí, richardj, TAMA, gorgijasp,Ironman, y para todos los demás aunque os “conozca” menos…
Sólo comentar repecto a lo dicho por Ironman sobre Bankinter que yo a igualdad de condiciones hubiese firmado con ellos, pero es que en Mayo no bajaban de L+0,90, 15 euros por cambio, etc. Finalmente como TAMA, con BBK, que a igualdad de condiciones con Barclays me parecieron más serios y atentos.
Pero si Bankinter se baja del burro pueden no ser ninguna mala idea, a mí en la sucursal de General Perón de Madrid me causaron muy buena impresión. La comercial tenía hmd, sabía de qué hablaba, sin desinformar.
Para Charly #470
Hola a todos y enhorabuena por el foro. Fascinante.
No sé nada.
Bueno, ahora tras leeros, algo más.
He comprado un piso y la promotora ha negociado con la bbk una hipoteca. Los que hemos comprado sobre plano, hemos pagado o firmado dos “créditos-puente” durante la construcción de las viviendas. Dentro de dos meses me entregarán la casa y tendré que firmar la hipoteca. Con esos dos créditos puente puedo cancelarlos y firmar una HMD en otra entidad o bien, no cancelarlos (me cuesta 500€ el hacerlo, en caso de no firmar con ellos) y firmar una HMD con la propia entidad…¿qué me sale más rentable? (si las condiciones de la bbk u otras entidades no fueran muy diferentes, si fueran similares)…
Te he leído que “sale mejor subrogar con otro banco y luego novar con ellos”. Todo eso…¿no traería un montón de impuestos? (aquí cada vez que te descuidas…bueno, ya sabéis…)
Yo lo que sé, es que si firmo con bbk, o sea, si me acojo a la subrogación del promotor, me ahorro el IAJD, y la tasación, o sea unos 3000€ del ala…¿no saldría más cara tu operación? no entiendo muy bien lo que planteas. Si me lo pudieras explicar te lo agradecería y además es probable que haya más gente en mi situación. Gracias de antemano y enhorabuena otra vez por el foro.
HOLA TARA, podrias explicar eso de compra inicial de divisa a coste cero? Actualmente estoy negociando mi HMD con el popular y no hemos hablado de ese punto. Salu2 y gracias a todos por la ayuda.
post 488
Según normativa del banco de España, la primera compra de divisa está incluida en la comisión de apertura. De hecho yo firmaré dos MD en Enero con BBK y fuí yo quien les informé de esta normativa, porque el departamente de internacional no lo sabía o no lo quería saber. Posteriormente lo revisó y me dió la razón.
Lo que pasa es que yo entro en Euros y me han comentado que el primer cambio es gratuito solo si lo haces en la firma de la hipoteca. ¿Alguien tiene alguna experiencia al respecto?
Por cierto condiciones de BBK calle oca madrid:
Libor+0,7
Euribor +0,5
35 años
Cambio moneda 0,2 cuota trimestral, mínimo 6 euros
Cambio de divisa 0,2
Apertura 0,2
SEGURO DE CAMBIO GRATUITO, sin fixing, te dan el mejor cambio que exista en el momento de hacerlo y desde ese momento tu deuda pasa a la nueva divisa.(me querían que pagase un 0,1 % por el seguro de cambio mas el 0,2 de cambio de divisa).
Yo les he pedido que me den las condiciones por escrito, pero me han dicho que el seguro de cambio no aparece en la minuta ni en la escritura hipotecaria, no sé como asegurar por escrito este seguro.
Para Buser 0
Sobre lo que nos ocupa ,mi impresión personal es que en DB, ni saben,ni informan,ni quieren saber….desconocimiento supino,en una palabra, lo que te dijeron a tí no tiene ni pies ni cabeza…¿una novación 6.000 euros?…ni sabían de lo que te hablaban….lo que se ha comentado muchas veces en este foro…los que estamos aqui sabemos bastante más que ellos y como a “ellos” el tema no les interesa porque estan “pillando” pero bién….asi nos va…y encima nosotros, los hipotecados ….haciendoles ricos a ellos…bancos,hacienda,registradores,notarios,gestores….esto es una vergüenza…..un saludo y gracias por tu interés.
#489, daviz
Hola, puedes explicar mejor eso de “Según normativa del banco de España, la primera compra de divisa está incluida en la comisión de apertura…” ¿Sabes dónde está exactamente esa normativa?.
Gracias.
Mensaje para Tama:
Hola Tama , soy Daviz, llevo un tiempo leyendo el foro, y yo también voy a firmar con BBK. Bien peleado ese libor+0,6, yo no lo conseguí.
¿Qué tal fue la firma con BBK? ¿Te dieron las condiciones por escrito antes de firmar?
¿Has preguntado por el seguro de cambio? Yo lo peleé y lo conseguí gratis, como explico en el post 489.
Un saludo y suerte
Yo al igual que NIN en igualdad de condiciones hubiera firmado con Bankinter, pero terminé firmando con la bbk porque las diferencias eran insalvables.
TAMA, igual tienes más suerte que yo. Yo mendiante casos concretos comprobamos que la bbk venía a cargar un 0,15-0,20 de fixing en el momento del cambio inicial de divisa, pero en mi caso me cargaron un 0,29%. He reclamado hasta la saciedad pero no hay manera de que lo reconozcan. Al final, asumir y digerir, porque tampoco voy a hacer una montaña de un grano de arena. Por lo demás todo correcto excepto el libor que aplicaron, que no era conforme, y así lo reconocieron después. En resumen que hay que estar con 100 ojos y como en el supermercado, comprobar los precios, porque a menudo hay errores, y siempre son a su favor.
Os dejo el último informe del Deutsche Bank sobre su previsión de tipos de cambio. Siguen en sus trece con la devaluación del euro, y para 12 meses prevén 135 el EUR/JPY y 1,56 el EUR/CHF
http://www.deutsche-bank.es/db24/noticias/empresas/divisas.PDF
Hola Rul:
La normativa sobre la comisión del primer cambio en divisa está en
http://www.bde.es/normativa/circu/c199008.pdf
Capítulo 1, norma tercera , 1bis, apartado b)
Es muy sencillo, según esta normativa si tu firmas una MD por ejemplo por 200.000 pavos en francos, no te pueden cobrar es primer 0,2 de cambio de divisa ni el fixing, ni el too morring que tienen todos los bancos.
NO NOS DEJEMOS ENGAÑAR. En la MD te las meten dobladas porque es un producto poco conocido y sin ninguna estandarización, siempre se justifican con lo del “El departamento internacional me ha dicho…” VENGA YA no me cuentes cuentos chinos, o me das lo que te pido o me voy ahí en frente que me lo dan, yo creo que es la única manera de negociar. Ya me ha pasado en tres sucursales de Banco de Valencia, Barclays y BBK, lo que hoy es imposible mañan no hay ningún problema. En la banca hay demasiado sirling, o sea que te sirlo como te descuides como si fueran mangutas del tres al cuatro.
Y luego lloran porque han dejado de ganar tropecientos billones y solo han ganado dospudriendo de millones, que penita me dan.
NO OS DEJEIS ROBAR.
Un saludo:
Daviz
#494, daviz
Sólo una pregunta más:
Entonces el día que te compran la divisa te tienen que aplicar el cambio de cierre de ese día, por ejemplo si compraste francos el dia X y el cierre ese día es a 1,599, te deberían aplicar ese cambio y no el de venta de ese día?. Y claro está ni fixing ni leches.
MUCHAS GRACIAS DE NUEVO.
Para El Virginiano #487
Has comentado lo siguiente:
“si me acojo a la subrogación del promotor, me ahorro el IAJD, y la tasación, o sea unos 3000€ del ala…¿no saldría más cara tu operación?”
No es así como dices.Te lo explico con mis palabras.
Cuando compras una vivienda tienes que hacer dos escrituras, una de compraventa y otra de constitución de hipoteca (salvo que no pidas hipoteca).
Pero resulta que el promotor para financiar el proyecto ha pedido una hipoteca al banco y ha pagado los gastos de la misma. Cuando te entrega tu vivienda, puedes optar a subrogarte a esta hipoteca con lo cual te ahorras esos gastos que él ya ha pagado.
Con el abaratamiento de las subrogaciones y viendo que la mayoría de las hipotecas que ofrecen las promotoras tienen condiciones pésimas, creo que puede ser una muy buena opción, subrogarte a la hipoteca del promotor y seguidamente pedir una subrogación a otra entidad. Con lo cual te ahorras 3000 o más al principio y luego pagas una nueva tasación y los gastos de subrogación, que según deduzco, van a suponer menos de 1000 €, con lo cual te puedes ahorrar unos 2000 €.
El primer problema es que luego el banco quiera coger tu subrogación y hacer una novación a multidivisas.
El segundo problema es que el banco de la hipoteca promotor, iguale la oferta de la nueva entidad y no puedas cambiar la hipoteca de banco sin cancelarla previamente.
Un saludo.
Aqui podeis leer como empezo el problema de las subprimes americanas y por que hoy afecta al mundo entero.
Articulo de El economista
http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/332716/12/07/El-origen-de-la-catastrofe-como-el-grupo-de-los-5-gesto-el-mercado-de-derivados-subprime.html
#494, daviz
Perdona me voy a explicar mejor:
Cierre del BCE el 15/11/2006: 1,5990 EUR/CHF
Precio venta Bankinter 15/11/2006: 1,615798 EUR/CHF
¿Qué cambio me debían aplicar?, el de cierre del BCE?, el de venta de BK (que ya incluye fixing)? o el de venta del BCE, que si exoste no lo encuentro…?.
Muchas gracias.
Para los que estais en negociacion con BBK. Tened atado todo ya que en mi caso “no han tenido mucha seriedad”. A muchos a lo mejor les ha ido bien. En mi caso así no ha sido.Saludos y felices fiestas “multidiviseras” a todos.
Para El Virginiano #487
Lee el comentario de #496 Miguel, porque está muy bien explicado.
En mi caso, la entidad que tiene mi promotora es Ibercaja, y aquí está la diferencia con la tuya, ya que en Ibercaja no hacen hipotecas multidivisas. Mi planteamiento era subrogarme a la hipoteca (normal) de mi promotora, y posteriormente subrogarme a otro banco con esa misma hipoteca (normal) y hacer una novación para pasarla a multidivisas (aprovechando que los costes son menores con la nueva Ley, se supone). Como bien dice Miguel y después de lo que he leído en este y otros foros, no creo que nos acepten la subrogación para luego novarla a MD, así que la jugada no sale rentable, porque habría que cancelar la hipoteca normal y abrir una nueva HMD en otro banco, doble de gastos…
Ahora mismo solamente tengo dos opciones: la primera subrogarme a la hipoteca de mi promotora, con lo cual me ahorro los gastos de constitución de hipoteca y olvidarme de las HMD; y la segunda sería descartar la hipoteca de mi promotora (que en mi caso no tengo que pagar nada por no acogerme a ella) y abrir una HMD con otra entidad, lo que me origina más gastos (unos 3000 ó 4000 € más que la otra) pero con las ventajas y riesgos de la HMD que todos conocemos.
Seguramente que quede con la hipo de mi promotora, para subrogarme al mes siguiente a ING, ya que en este caso si que me ahorro dinero de hacerlo así a abrirla directamente con ING.
Espero haberme explicado y que este comentario sirva de ayuda a alguien que esté en una situación parecida….y si alguien se entera de alguna entidad que acepte una subrogación para luego novar a multidivisas, que nos informe. Un saludo!!
para gorgijasp
podrias indicar en que puntos debes estar especialmente atento
y segun lo ves tu a toro pasao, que debemos hacer y que no al tratar con el BBK
me interesa mucho tu experiencia ya que estoy en ello con el BBK
saludos
post 498 Rul
Hola Rul:
Pues lo que me explicaron en el BBK es que:
– para operaciones superiores a 30 mil euros, no hay fixing, utitilizan un sistema de broker para comprar en el momento el mejor tipo de cambio de mercado, lo que pasa es que yo me centre´en preguntar sobre el seguro de cambio, que es lo que me interesaba porque voy a entrar enEuros.
En el momento de la firma de la hipoteca, no lo sé. Me imagino que podrás preguntar por este tipo de cambio para operaciones de mas de 30 mil euros. Acuerdate que no te pueden cobrar el 0,2 de cambio de divisa inicial, por lo que intentarán clavarte el máximo fixing con que opoeran ( creo que +- 0,5 cambio comprador-vendedor)
No te puedo decir mas porque no lo sé seguro, lo que si es seguro es lo del tipo de cambio para operaciones de mas de 30 mil euros (sin fixing). Te dejo mi correo por si tenemos mas noticias específicas del BBK, seguro que también me /nos podrás dar pistas sobre el BBK. Yo firmo en unos 15 días
[email protected]
Un saludo:
David
Oye Rul
por cierto, en una simulación el BBK me ddaba mejor precio que el BCE ( insisto en una operación de mas de 30 mil euros)
Daviz
hola a to@s
os sigo desde hace meses aunque no participo. Así que lo primero agradezco mucho las aportaciones de los más entendidos y las preguntas de los menos puestos, que son las de los que somos más cortados.
No aporto mucho pero lo mínimo es compartir las condiciones que voy a firmar. glups. en Yenes….
Bankinter. importe 432.000€ a 30 a
libor 1 mes + 0.9 (innegociable)
euribor + 0.45
c. apert 400 €
c.parcial y total 0
subrogacion 0.5
comision de cambio 1 por mil minimo 6.01€
Condicionado a seguro de vida (por al menos el 70% del importe solicitado) y seguro de hogar.
Ya me habían dicho que con los bancos (como las operadoras de telefóncias, eléctricas, etc…) no negocias. Sencillamente te adhieres a sus condiciones. Y así me he sentido.
A destacar lo de la movilidad de la gente de BK, que alguien ya comentó. empecé con la directora. Por baja médica, me pasan a una gestora, que por irse a otra sucursal, me pasan con…..’hola, que me llamo ‘tutifruti’ y que ahora llevo yo tu expediente…’
ahhhhh….pues hola.
Y entre que yo no estoy muy puesta y la actitud prepotente de los bancos (‘¿qué es lo que quieres por escrito?’) pues no he conseguido resolver algunas dudas. Una de ellas es lo del seguro de cambio. me cuesta esto.
la gestora 1 me habló de un ‘precio cierto’ pero entre mis notas tengo que NO era para cambio de divisa, y sin embargo, al preguntar a la gestora 2….me dice que sí que es para cambiar de divisa y es gratuito una vez al año. ¿me podéis ayudar?
Por otro lado, estoy para firmar ya. ¿Hay alguna ventaja clara entre firmar ahora o a primeros de años?
Pues lo dicho. que muchas gracias a todos y suerte!
#504, daviz
Pues que suerte con lo del cambio :-). De momento le he mandado el problema al director de mi oficina a ver que me dice…
#505, pat
Varias cosas:
1.- Pregunta sobre el tipo de cambio que te van a aplicar la primera vez, como dice daviz, a ver si te clavan el fixing o no… coméntales lo de la ley.
2.- Seguro de cambio: Existe. LO JURO, juas juas. Ahora bien si no saben ofrecértelo es otra cosa… Insiste en que pregunten en “negocio internacional” para ver de que manera se puede cambiar de divisa el día que tu quieras y recuédales que si no es así, ¿qué control tienes sobre tu hipoteca?.
3.- Pues yo creo que no habrá grandes diferencias, aunque si entras en Yen, alguien comnetó en el foro que hacia marzo o así se aprecia ligeramente y por tanto quizá interesase entrar en esas fechas.
Para Jvillanuevao
Mi caso es parecido al tuyo, estoy en negociaciones con el BP pretendiendo quitarle la hipoteca a Cajamadrid para darsela al Popular por el metodo subrogación en euros y novación en MD, de momento la respuesta es :- no se puede hacer- y yo facilitando oficinas del BP “que es que si”….como es tu caso, o sea esperaré a que tu cierres tu operación y que seas tan amable de darnos detalles para seguir presionando, por cierto me interesaría saber que porcentaje te dan y sobre todo cuanto te suponen los gastos, más que nada para compararlos con el metodo cancelación -nueva apertura que pretenden colocarnos en todas las entidades.
un saludo.
Para Carlos g: si me permites (aunque no voy, obviamente, a cerrar la operación con BBK) pero hasta que no cierre mi operación no puedo decir nada digamos “mal sonante” (estoy segurisísimo que los “bancarios” husmean por este foro). Sólo decirte que andes con ojo y ates todo por escrito. A mí me la han intentado jugar (suerte que no he abandonado negociaciones con otras entidades). Puede que me salga bien o mal…pero bueno. ¿De qué ciudad eres?. Que conste que no estoy diciendo que te vaya mal con ellos (a algunos foreros les ha ido bien,al parecer). A mí me la han intentado colar. Me sorprende por que no siendo un cliente “excepcional” no soy de los malos (aunque ya no sé que pensar). Lo que si te digo es que no abandones otras negociaciones abiertas por lo que pueda pasar. Abrazos foro y suerte Carlos g
para gorgijasp
soy de Sevilla
mi email carloga25 arroba orange.es
para poder hablar mas tranquilos
hola a tod@s!!!!
muchas gracias jvillanuevao,hoy precisamente he hablado con el de mi oficina y me ha dicho q no sabe nada,me imagino q la respuesta sera NOOO,pero diciendome tu esto ya le puedo decir yo SIIIII,en cuanto puedas si me digeras los gastos aprox de la operacion te lo agradeceria xq mi idea es entrar en euros y esperar al cierre del año nipon q segun los graficos siempre se aprecia.x cierto a ti te han dado una copia de las escrituras?llevo detras de ellos 1mes y nada no hay manera,sabes q fixing o discu(b popu creo q lo llaman asi)te han aplicado y si te lo han hecho en el primer cambio? yo estoy con la oficina de paracuellos dl jarama y aunque saben bastante de estas hipotecas se les escapan bastantes cosas q por cierto yo he aprendido en este espectacular foro.
muchas gracias a tod@as y feliiiz naaavidaD!!!!!!!!!!!!!
Para Charly #500
Charly, muchas gracias por tu mail, de verdad.
Pero parece que tenemos decisiones bien diferentes acerca de lo que hacer. Es decir, tú de alguna manera, has tomado la decisión de no firmar una HMD y entonces te acoges a la hipoteca de la promotra, te subrogas y luego cambias a ING pero en €, y en una hipoteca convencional.
Mi caso es diferente: yo tengo claro que voy a entrar en HMD.Aunque por lo que tú me dices, lo único que puedo hacer es no coger la hipoteca de la promotora (no subrogarme) e irme a otra entidad para firmar una HMD y cargar con los gastos de constitución de la hipoteca: IAJD, notario, tasación… ¿4000€ más?
Ya desde la entidad en la que en teoría llevaría la hipoteca (Popular) me han avisado de que “si firmas un préstamo hipotecario “normal”, éste no sería subrogable a una hipoteca multidivisa, como tampoco lo es a la inversa. no tienen nada que ver lo uno con lo otro”
Por otra parte, ya has visto que en el foro hay gente que VA A PODER SUBROGAR LA HIPOTECA A OTRA ENTIDAD (!El Popular!) PARA HACER UNA NOVACIÓN EN HMD. Entonces ¿dónde comienza y termina la ley y dónde las decisiones de los bancos?
Al final, a ver si me aclaro. RESUMIENDO:
1º.- tengo claro que voy a hacer HMD, partamos de ahí.
2º.- debo tratar de subrogarme a la del promotor (bbk) y desde ahí tratar de subrogarme a otra entidad (popular) y luego novar a HMD para ahorrar costes (también en el popular), pero
3º.- si no pudiera, debería renunciar a la hipoteca del promotor, no subrogarme a ella y abrir la hipoteca HMD en otra entidad (popular) o en la misma (bbk) si me ofreciera las mismas condiciones que la competidora.
4º.- ¿He pillado algo, no he pillado nada o me he liado más?
5º.- Y ya para rematar. Coño, si tengo comisión de cancelación del 0% (ejemplo) ¿por qué no abrirla con la del promotor, – me ahorro IAJD, tasación…estar unas semanas, cancelarla y abrir una HMD en otra entidad aprovechando que ahora los gastos son menores? ¿no me ahorraría algo?
Ya. ¿Me he liado, no Charly?
Para Jvillanuevao
¿podrías colgar tu mail para contactar contigo? estoy en tu misma situación y negociando con el popular.
Gracias.
Buenas foro.
Ya soy uno más. Firmé.
Para #488, luis75
Significa que si te dicen el día de la compra de la divisa que la estás comprando a 100 yenes por euro (por poner un ejemplo sencillo), y tú pedías 100.000 euros, te van a dar (y te vas a hipotecar por) 10.000.000 de yenes, ni uno más, ni uno menos. Además pagarás una comisión de apertura, pero ninguna otra comisión por compra de la divisa del tipo 0,2% ni fixing. Si ves que te hipotecas por una cantidad mayor de la que tú le pides al banco, es que te están metiendo comisiones en la compra inicial (o te meten seguros de vida u otra serie de barbaridades que te obligan a financiar para increntar tu principal)
Para #492, daviz
Llevo tiempo preguntando por el tema del seguro, claramente hay una referencia en la minuta de las escrituras (aunque no lo llaman seguro)pero en mi sucursal todavía no me lo han sabido explicar, yo tenía mucha prisa por firmar (he firmado en 25 días desde que les di el GO y eso estando en estas fechas y con una semana de vacaciones del director de la sucursal por en medio). Dame por favor un punto de contacto en tu sucursal vía email a: alopsor arroba gmail punto com para que se lo cuenten al director de mi sucursal. El borrador de las escrituras del crédito se lo puedes pedir (yo diría debes) en tu sucursal en cuanto lo tengan. Te lo empollas bien, preguntas aquí y allí, comparas con el de NIN o el mío (si NIN tiene a bien enviártelo, aunque son muy parecidos, por mi parte sin problema)
Si no tienes prisa, simplemente pide que te den una oferta vinculante en cuanto puedan, después de estudiar tu riesgo te la dan, y te quedas tranquilo de que no te van a cambiar las condiciones.
Para #493, Ironman
¿Cómo te diste cuenta de que se confundieron? Lo digo porque tanto el Libor como el tipo de cambio es el que sacan ellos de su ordenador. Quiero decir que el que sale de su pantalla no es el mismo que el oficial (creo que en particular al Libor le suman la comisión de broker, de un 0,025-0.03) Me gustaría hablar contigo si puedes enviarme tu teléfono a mi email alopsor arroba gmail punto com. Respecto al fixing de la compra inicial, hay que tener en cuenta la hora exacta, al segundo, en que fue contratada la divisa en el mercado Forex; yo creo que no aplican fixing, sino que estamos buscando el cambio a una hora imprecisa, y como sabéis los cambios cotizan y cambian en tiempo real, y por tanto están en constante movimiento, aunque es solo una teoría. Gracias.
Aaaadios a tod@s
A ver (pido sobretodo excusas). No quiero que se alarme la gente con BBK. Lo vuelvo a repetir: el que a mi me haya ido mal con ellos no quiere decir que a todos le vaya igual ¿vale?. Lo único que digo (pero no solo para BBK sino para todas las entidades) es que pidais las condiciones por escrito cuando tengais perfilada la posible operación. El problema que he tenido con ellos si os digo casi no lo entiendo ni yo.Por favor nada más lejos de mi intención que sentar alarmismo (yo sé eso y casi me callo…..). venga saludos a todos y buenas noches.-
Muchas gracias TAMA, ha quedado claro. Cuando firme con el Popular la HMD ya os contaré si al final sale. Salu2 a todos.
Muy fácil TAMA, durante todo el día el cambio EUR/CHF osciló entre 1,6298 y 1,6369, cerrando a 1,6352. A mi me aplicaron 1,6400
Les he dado documentación del tema y pasan olímpicamente.
Con respecto al libor, si que han reconocido su error. Fue que cogieron el libor TAE en vez del libor nominal.
Ahota te envío un email
Buenas noticias de ACM respecto al CHF para los que tengamos la hipoteca en esta divisa:
Cruce EUR/CHF (euro frente al franco suizo)
Se encuentra en una situación ideal para tomar posición, ya que el precio actual se encuentra a menos de 140 pips del soporte de la Media Móvil Exponencial de 200 días (gráficos por día) y a una distancia mucho menor del mismo indicador en los gráficos por hora, cotizando en estos momentos a 1.6589 francos suizos por euro.
A muy corto plazo, la tendencia es considerada alcista ya que la MME de 50 días se encuentra por encima de la MME de 200 días. Para confirmar dicho rumbo, esperaremos a que la MME de 50 días también se coloque por encima de la MME de 200 días. A mediano plazo, en los gráficos diarios, la tendencia es totalmente alcista. Por lo tanto con justas stop losses miraremos al norte.
Los objetivos se ubican en 1.6658 (máximo de ayer), 1.6701 (máximo del 14 de diciembre) y 1.6809 (máximo del 29 de octubre). Mientras las stop loss están en 1.6532 (mínimo del 17 de diciembre), 1.6564 (mínimo del 5 de diciembre) y 1.6299 (mínimo del 23 de noviembre).
Tanto el MACD por día como por hora, mantienen su señal para posicionarse largo (compra) en el par. Finalmente el RSI de 60 minutos se ubica en 53 puntos, en rumbo a su nivel de sobrecompra
Japón revisa a la baja su previsión económica y castiga al Nikkei
Tokio, 19 dic (EFECOM).- El Gobierno nipón pronosticó que el PIB del país crecerá apenas un 1,3%, una revisión a la baja desde el 2,1% pronosticado inicialmente. Esta noticia hizo que el Nikkei 225 retrocediera más del 1%, hasta los 15.030 puntos.
Asimismo, aseguró que la economía de Japón crecerá un 2% en el año fiscal 2008, que concluye en marzo de 2009, gracias al repunte de la inversión en capital y el aumento de la demanda interna.
Según informó hoy la agencia local Kyodo, el Ejecutivo japonés cree que en el próximo ejercicio fiscal el Producto Interior Bruto (PIB) del país “crecerá gracias a la demanda privada y estabilidad de precios, mientras el sector empresarial seguirá siendo sólido y los hogares mejorarán de forma moderada”.
El Ejecutivo prevé un crecimiento económico en términos nominales del 2,1%, por delante del crecimiento real del 2%, una muestra de que Japón puede haber dejado atrás las presiones deflacionistas, de acuerdo con Kyodo.
En cuanto al ejercicio fiscal actual, 2007, el Ejecutivo estima que el PIB crecerá apenas un 1,3%, una revisión a la baja desde el 2,1% pronosticado inicialmente. El primer ministro nipón, Yasuo Fukuda, lamentó en la reunión de Gobierno que este resultado no haya sido “previsto”.
En el año fiscal 2008, el Ejecutivo nipón auguró que el consumo privado crecerá un 1,3%, la inversión de capital lo haga en un 3,3% y la producción industrial aumente un 2,2%.
Las autoridades japonesas esperan además que las exportaciones crezcan un 6,4% y las importaciones aumenten un 5,9%, frente al 8,9% y el 7,8%, respectivamente, registrados en el actual ejercicio fiscal.
Buenas tardes a todos y gracias por vuestras aportaciones. Me gustaría que alquien me explicase como funciona bien todo esto, no termino de entenderlo.
Si yo por ejemplo firmo hoy una hmd de 178000 € a 163 tendré una deuda de 29014000 de yenes, y si baja a 150 mi deuda aumentará. ok eso lo entiendo.
mi problema es que no entiendo por un lado lo del tipo de interés, ¿se aplica todos los meses? ¿cómo afecta la variación de éste a la mensualidad? y por otro si siempre tendré una cuota fija en yenes a la cual se le aplique el tipo de interés y el cambio?
Quizás os parezca unas dudas que a estas alturas del foro de debería hacerlas, pero en serio, no he encontrado la respuesta. si fueseis tan amables de ponerme un ejemplito, me facilitaría mucho las cosas.
Mil gracias, y Feliz Navidad.
Buenas Carmen,
a ver si te puedo ayudar un poquito. Vamos por partes:
El tipo de interes. Este depende de como tengas tu la revision puede ser mensual,trimestral,semestral o anual, pero va independiente de la cuota la cual puede ser mensual o trimestral normalmente.
Esto que quiere decir que si tu tienes una cuota mensual con la revision de interes mensual, cada mes esa cuota sera mayor o menor en funcion del cambio y del libor, es decir dependes de esos dos factores para pagar tu cuota.
En cuanto a la cuota, cuando tu haces la hipoteca se te queda una cuota fija en la moneda que haces la hipoteca, es decir si haces una hipoteca en yenes por 200.000 euros se te queda una deuda en yenes de 32.600.000 millones de yenes y una cuota fija al mes de 100.000 por ejemplo.
Espero haberte servido de ayuda. Saludos
Para Carmen
Si te contara las dudas que tenía yo cuando empecé te aseguro que estaría escribiendo durante un tiempo considerable, con lo cual no te preocupes que aqui estamos para ayudarnos en todo lo que podamos.
Si tú tienes 178.000 euros x 163: 29.014.000 millones de yenes.
Si el yen baja a 150: 29.014.000/150: 193.426 euros.
Si sube a 168: 172.702 euros
Ahora vamos con el tipo de interés.
En la hipoteca en euribor lo normal es tener el eribor anual y por tanto la revisión es cada año.
En la MD tienes que la revisión puede ser mensual (Bankinter, Barclays…). Trimestral (Las cajas, Deustche Bank, Banco de Valencia…) o anual (Popular).
Por tanto dependiendo de la entidad tendrás la revisión cada mes, cada trimestre o cada año y evidentemente la cuota en yenes variará a partir de aplicarsele el tipo de interés más el diferencial que del banco, como tambien la cuota en euros será menor o mayor dependiendo del valor del tipo de cambio.
Imagina que tienes un libor anual y tu cuota en yenes es 120.000 (para todo el año porque la revisión es anual) y que el cambio este mes está a 162: 120.000/162: 740 euros
Ahora resulta que el mes que viene el cambio está a 158: 120.00/158: 759 euros.
Y al otro mes a 165: 120.000/165: 727 euros
Para hacer los cálculos en mensual y trimestral lo que haríamos es coger el principal que nos queda después de haber amortizdo ese mes o trimestre, aplicaríamos el tiempo restante y tendríamos la nueva cuota en yenes y por último se le aplicaría el cambio para saber el equivalente en euros.
Lo ves ahora?
Cualquier cosa en que pueda ayudarte no tienes más que decírmelo:
mefagusarrobahotmail.com
Un saludo y FELIZ NAVIDAD!!!
Agustí
Para Carmen
Como ves en aqui siempre hay personas dispuestas a ayudar.
Para Hoskulto
Por lo que veo hemos respondido los dos a la vez, aólo que tú primero yo no veia tu post en pantalla. Aunque lo importante es que entre los dos hayamos podido ayudar a Carmen.
Un abrazo
Agustí
Despues de todo lo que he aprendido en este foro que menos que ayudar yo tambien.
Un saludo y felices fiestas.
Hola a todos!!!
Por fin he estado hoy con alguien que “sabe” sobre MD en mi actual banco el BSCH. Creo que hablabamos de lo mismo no obstante. Pués bien si hacen MD pero solo en casos contadísimos. Después de hablar casi de lo divino y de lo humano pues ha quedado en enviarme condiciones. Como véis no cierro negociaciones con nadie hasta que todo lo tenga atado y bien atado. En fin que espero (y casi suplico) que me den buenas condiciones. Por cierto que veo una desventaja y es que el director de mi oficina no tiene ni idea (creo que ha alucinado hoy un poco al vernos hablar y ya cuando comentamos sobre la fiscalidad del producto…vamos que los ojos se le hacian “chirivitas”). Pero, dentro del personal de la banca, es de los mejores directores que he encotrado. Por cierto no me deja subrogar y novar (me dicen que por ellos “no hay problema” que el problema lo pone el notario). Si alguien sabe algo sobre este respecto que lo diga y si no lo preguntaré al notario directamente y santas pascuas (nunca mejor dicho). Para Tama (tu sabes). Espero que me cuentes algun dia tu experiencia (ya por curiosidad).
¿Que os ha parecido la inyección al sistema de Trinchi? 350.000 del ala y las bolsas ni pun….en fin. saludos
¿Conoceis a alguien, que firmando con Barclays, no le cobraran la comisión de cambio 0.20% en el desembolso inicial del préstamo?, creo que voy a mandarles un burofax reclamándoles el cobro de comisiones indebidas, me han soplado 440€ a parte de la comisión de apertura, han hecho caso omiso a la circular 8/1990 del Banco de España.
Para #511, El virginiano.
Buenas!! Pienso que te has aclarado bastante, pero lo que pones al final no creo que te salga muy rentable:
—-“Coño, si tengo comisión de cancelación del 0% (ejemplo) ¿por qué no abrirla con la del promotor, – me ahorro IAJD, tasación…estar unas semanas, cancelarla y abrir una HMD en otra entidad aprovechando que ahora los gastos son menores? ¿no me ahorraría algo?” —- Vamos a ver, aunque cancelarla no te cueste nada, para que vas a abrirla dos veces?? en la primera apertura, es cierto que te ahorras esos gastos con la promotora, pero si la cancelas ( aunque no te cueste nada), cuando abras la HMD con otra entidad, te van a cobrar otra vez los gastos de IAJD, notaría, registro…de la escritura de compra-venta, más los gastos de IAJD, notario, etc…que te has ahorrado de constitución de hipoteca.
Desde mi punto de vista, como mejor te saldría sería:
1º-En el caso que se pueda hacer una novación en el BBK (en el popular lo descarto por lo que te han dicho), lo mejor sería subrogarte a la hipo de la promotora, y novar las condiciones para pasarla a MD…(siempre que no te digan que la novación te cuesta 6000€ como le decían a buser0 #469 en el Deutsche-Bank).
2º-Si no puedes hacer lo primero, tendrás que comparar los gastos y las condiciones de las diferentes entidades (incluido el bbk) y decidirte por la que mejor te salga, pero olvidándote de la hipoteca de tu promotora.
Suerte con la operación!
Hola;
después de dar con este foro hace un mes aprox. y leermelo casi de cabo a rabo, tengo alguna dudilla al respecto que no se si habeis
contestado o no, pero me interesaría que alguna alma caritativa me
lo pudiera aclarar:
-tengo hipoteca con Barclays de 112.00€ y estoy pensando seriamente
en MD en Yenes o Francos, ya veremos. Mi duda es que me han comentado desde BK que debo cancelar la hipoteca con mi actual
entidad y abrir una nueva en MD, con los gastos que esto conlleva.
Hay alguna manera de ahorrar gastos de cancelación y de apertura??
Da gusto leer en este foro, se aprende más que en los libros sobre
economía. Gracias a todos en serio.
Feliz Navidad.
Siguen los nubarrones sobre los tipos de interés en la zona euro (y lo que te rondaré). Adjunto noticia econòmica.
El País 19 dic. 07
TRICHET HA DESCARTADO QUE LOS TIPOS DE INTERÉS VAYAN A BAJAR A CORTO PLAZO, Y HA REMARCADO QUE SE MANTENDRÁN ALTOS DURANTE MÁS TIEMPO DEL PREVISTO.
El Presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, ha vuelto a jactarse hoy de su gestión ante la crisis financiera, aunque ha reconocido que ésta todavía se encuentra en una “fase de incertidumbre”. Trichet ha descartado que los tipos de interés vayan a bajar a corto plazo y ha remarcado que se mantendrán altos durante más tiempo del previsto. En ese contexto, el Presidente ha pedido a las entidades que faciliten “más información” sobre sus operaciones y a las agencias de calificación de riesgos, que revisen sus métodos de trabajo. Entre las medidas adoptadas hoy por la institución ha destacado la absorción de 133.610 millones de euros del mercado para reducir liquidez.
La inflación sólo se moderará, gradualmente, durante 2008. Es la conclusión a la que ha llegado esta mañana Trichet después de aseverar que en una economía de mercado, “siempre hay riesgos”, y que la solución pasa por identificarlos y evitar que se materialicen.
Los precios pasarán de situarse en una horquilla de entre un 2% y un 2,2% en 2007 a una entre un 2% y un 3%, para bajar a un intervalo entre un 1,2% y un 2,4% en 2009, según las estimaciones de la entidad. El encarecimiento del petróleo y de los alimentos son los responsables del repunte. El BCE intentará ahora evitar efectos “de segunda ronda” en otros precios y salarios.
El presidente del organismo ha augurado que, si persisten las subidas de los alimentos y contagian a otros precios y a los salarios, el repunte de la inflación se hará permanente. Ante esa situación hipotética, desde el BCE, “no dudaremos en hacer todo lo necesario para evitar esos efectos ‘de segunda ronda”, ha sentenciado.
Absorbe 133.610 millones de euros del mercado
Una de las medidas que el BCE ha estimado necesarias es una absorción de dinero para reducir liquidez en el mercado. La entidad ha retirado hoy 133.610 millones de euros, según ha informado hoy la institución en un comunicado.
Es una más de las medidas, aunque es la primera que sucede a la mayor inyección de liquidez en la historia del BCE. El banco adjudicó ayer 348.607,3 millones de euros a un tipo marginal del 4,21% en la subasta principal de refinanciación como las que lleva a cabo cada semana, aunque con un vencimiento excepcional a 16 días.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar una compra de vivienda mediante hipoteca.
Para Ironman: Lo de mi fixing de entrada que yo me prometía que fue 0, dándole vueltas va a ser que no…hay una jugada, pero un poco larga. Si quieres envíame un correo ( dirección a pie de post) y te lo cuento por si coincide. Lo que comentas de que se equivocaron con TAE/nominal del Libor…¿ no será lo mismo que me pudieron hacer a mí, que me incrementaron en la revisión un 0,025% al Libor diario publicado por BBA? Algo me dijiste de que ese 0,025% es la comisión de broker, pero…¿realmente es así?
La verdad es que ( en bbk) van cambiando cosas, te vas llevando sorpresas, y eso no debería ser: antes un 0,15% de fixing, luego un 0,5%, y ahora habláis que hacen un más/menos 0,5% ( ya no es exacto, y ya será más que menos), luego ese 0,025% añadido al Libor, el cálculo de la cuota también un poco más alto que el cálculo normal 365/360 al hacerlo trimestralmente, puf…¿ cuál será la próxima?
Para davitz: no tengo inconveniente en pasarte el fichero que dice TAMA con la minuta…cuando lo encuentre. Lo archivé en un CD y no lo encuentro, buscaré en la oficina a ver…lo que desde luego no voy a pasar es una fotocopia de la escritura original, je. Si quieres por si lo encuentro envíame un correo a zenhormor1 arroba orange punto es
Feliz navidad a tod@s.
He leido en anteriores post. que en el popular no hacian novacion de hipo en euros a HMD .
No es cierto yo tengo presentada una oferta vinculante del popular en euribor y tambien en libor. A mi tambien me dijeron en mi poblacion que no se podia hacer , pero a 100 km ( Esplugues de Llobregat ) si .
Aunque tenga que ir a firmar a 100 km de casa me puedo ahorar una pasta ,
Os dejo mi correo por si os puedo ayudar jordiiester arroba hotamail . com
P.D. Hay oficinas que aunque les lleves las leyes , les expliques que en tal o cual oficina se hace para comprobarlo, no sive de nada y lo unico que haces es perder el tiempo.
No os creais todo lo que os digan en vuestra oficina, comprobarlo en otras.
hola a todos .
mi banco me ha mandado esto y no se si es correcto y si la diferencia que me aplican si compro ” cambio comprador ” o si amortizo ” cambio vendedor ” es el fixing o aun se le tiene que aplicar , esque no me alaro.
os agradeceria un poco de ayuda .
1.- Importe.- BANCO ……………………….., SOCIEDAD ANONIMA, en lo sucesivo “el Banco”, representado por D. …………………………. y D. …………………………….. conviene con D. ……………………….. y D. ………………………… la entrega a éstos en calidad de préstamo multidivisa, de la suma de ……………………… divisa contratada por su contravalor en euros. Dicho contravalor se establecerá en base al cambio “comprador” de la divisa elegida, respecto del Euro, que el Banco publique en la fecha que se formalice el presente contrato, salvo que las partes acuerden la aplicación de un cambio distinto.
Los pagos se realizarán en la Sucursal del Banco ………………………… de ………………… cuenta corriente nº …….. A estos efectos, cuando así fuere necesario, la prestataria autoriza al Banco de manera expresa e irrevocable a que lleve a cabo el cambio del importe de la cuota de amortización a la divisa de la cuenta de cargo. De este modo, el Banco aplicará al importe en divisa de la cuota el cambio vendedor que éste publique dos días hábiles anteriores a la fecha en que se haga efectivo el cargo de la cuota
hola a todos .
mi banco me ha mandado estas condiciones y no se si la diferencia entre cambio comprador que me aplican al comprar o el cambio vendedor al amortizar es correcto .
O es eto el fixing . Si alguien puede ayudarme a entender un poco , antes de firmar me hariais un gran fabor.
GRACIAS.
Importe.- BANCO ……………………….., SOCIEDAD ANONIMA, en lo sucesivo “el Banco”, representado por D. …………………………. y D. …………………………….. conviene con D. ……………………….. y D. ………………………… la entrega a éstos en calidad de préstamo multidivisa, de la suma de ……………………… divisa contratada por su contravalor en euros. Dicho contravalor se establecerá en base al cambio “comprador” de la divisa elegida, respecto del Euro, que el Banco publique en la fecha que se formalice el presente contrato, salvo que las partes acuerden la aplicación de un cambio distinto.
Los pagos se realizarán en la Sucursal del Banco ………………………… de ………………… cuenta corriente nº …….. A estos efectos, cuando así fuere necesario, la prestataria autoriza al Banco de manera expresa e irrevocable a que lleve a cabo el cambio del importe de la cuota de amortización a la divisa de la cuenta de cargo. De este modo, el Banco aplicará al importe en divisa de la cuota el cambio vendedor que éste publique dos días hábiles anteriores a la fecha en que se haga efectivo el cargo de la cuota
Pregunta al foro en general
Sobre el tema de subrogaciones,novaciones y demás….observo que hay entidades con las que es posible y otras que no,también leo que depende del notario….pero,vamos a ver ¿quien decide esto?….compañeros estamos hablando de 10.000 euros de gastos por una cancelación+apertura en una hipoteca de 200.000 euros ¿cuanto vale una novación?….¿tengo que buscarme yo un notario que haga la novación?…¿es comodidad del notario no querer hacer la novación para sacar más tajada para todos(hacienda,banco,gestor,registrador)?….creo que es un tema lo suficientemente serio para “exigir” a las entidades que si una puede(BP) las demás también tienen que poder….no se puede admitir que una entidad te diga :-no, nosotros no lo hacemos…..¡ pues buscame un notario que lo haga jo….! que son 10.000 euros del ala…¿o es que nos sobra la pasta para regalarsela a esta gente?
Feliz Navidad para todos
Hola a ver si se publica
Hace un mes pensé que lo de cambiar mí hipoteca de ING a Euribor + 0,35% a MD en yenes había que dejarlo para tiempos mejores debido a dos razones:
1) La clavada que me metían el Barclays entre impuestos y seguros
2) La previsible subida del Yen en 2008
El foro y a la inflación en la zona euro me han devuelto la esperanza.
1) Existe la posibilidad de hacer novación con el BP
2) Si Trinchi no baja tipos (post #527) hasta que la economía real este realmente tocada y la inflacción baje en 2009 (y a lo mejor hasta sube otros 0,25% en 2008) y los Japos al final no suben (post #517) es posible que el Yen/€ se quede en +/- 160 € durante gran parte del 2008. Es decir ni los 175 de Barclays ni los 140 de Bankinter.
Que pensáis???
Feliz Navidad para todos y próspero año 2008 md¡¡¡
Hola a todos primero agradeceros a todos los conocimientos que compartis, estoy intentado convencer a mi pareja para hacer un HMD pero no se fia mucho la verdas. Estamos ahora mismo que no sabemos que hacer si una subrrogacion a ibanesto con euribor 0.35 y ellos corren con todos los gastos o una HMD. Y mi última idea es pasar a ibanesto como no tiene coste ninguno esperar una apreciación del yen y entrar, bueno si he entendido como funciona la HMD. También me gustaria si alguien me pudiera decir en que pg. soleis mirar valores e historicos . Y si he entendido bien en el sentido, que interesa entrar cuando el yen no este tan depreciado para tener mas margen tanto de subida como de bajada.
Ah, tambien decir que soy de Córdoba y que por aqui no tienen ni idea de la HMD y el barclays que es el que me ofrece mejores condiciones me dice que la hipoteca tiene que ser superior a 200.000€ sino nada. Eso es asi en vuestras provincias?
Gracias a todos.
Buenos dias,
después de aprender de todos vosotros desde Mayo por fin me he decidido a poner la máquina en marcha y me ha pasado algo curioso, tuve la suerte de que un compañero lleva muchos años metido en esto y me recomendó una sucursal del BanKinter, y la verdad que muy bien sabian de que hablaban a la perfección y la condiciones bastante buenas, pero resulta que la chica que me atendía se ha marchado al Deustche Bank y muy amablemente me ha mandado esto:
Libor 0,75
Euribor 0,75
Comisión de apertura: 360
Comisión de cancelación parcial: 0
Comisión de cancelación total: 1% (si tuvieses que cancelarla totalmente,
podrias dejar un 1€ para que se te cobrara 0 de comisión parcial y luego
cancelarla)
Comisión de cambio: 0,1 %
Comisión de compra de divisa: 0,2 % mín 12,02 €
además me contestó asi a algunas de mis preguntas……
1- Se puede subrogar en el db: Se puede subrogar, pero como subrogariamos
una hipoteca en euros habria que novarla a divisa, con lo cual no te
ahorrarias nada en el tema de impuestos. Por este motivo, es mejor cancelar
tu hipoteca actual y constituir una nueva en multidivisas, ya que así nos
ahorrariamos el tener que enviar la oferta vinculante a tu banco actual, ya
que con la nueva ley hipotecaria, las ofertas vinculantes han de ir
intervenidas por Notario, con su correspondiente coste.
2- Se puede novar en el db: Si subrogamos la hipoteca se puede novar el
importe (hasta el 70% del importe de la tasación) y el plazo (hasta 30
años).
3- si no se puede subrogar cuales son los gastos totales para una hipoteca
de 208.000€ a 29 años que es mi situación actual con mi banco.(tasación,
escrituración, etc que seguramente tendré que solicitar además gran parte):
Si constituimos una hipoteca nueva por 208.000 € los gastos serian
aproximadamente los siguientes:
– Impuestos: 5.200 €
– Notaria: 750 €
– Registro: 375 €
– Gestoría: 232 €
– Tasación:250 €
4- si existe la cláusula si supera la deuda del 10% del valor hipotecado:
No existe.
5- si hay algún seguro de vida y si me obliga a hacer el seguro de la
vivienda con alguna compañía en concreto no valiendo el existente: Es
necesario contratar con nosotros un seguro de vida asociado al préstamo y
el seguro de Hogar con Zurich.
6- si puedo cambiar de divisa en cualquier momento o sólo dos días antes
del pago y si hay limitación para cambiar al año: Para cambiar de divisa,
nos tienes que avisar al menos con 15 días de antelación al inicio de un
nuevo periodo de intereses.
Estan permitidos hasta un máximo de 4 cambios de divisa por año.
7- si existe algún tipo de seguro de línea de cambio (poder cambiar cuando
quieras de divisa en el caso no poder nada más que dos días antes): No
8- si tengo que ingresar recibos y nómina: Es necesario domiciliar la
nómina.
9- Si por ejemplo quiero pasar del CHF al Yen hay que pasar por el €:
Siempre es necesario ya que el euro es la moneda de referencia.
10- Si me voy al € puedo volver a otra moneda sin problemas: No hay ningún
problema, en el euro puedes entrar y salir como a cualquier otra moneda.
11- cual es el Fixing sobre la compra/venta de monedas: 0,90%
me parecen una burrada los puntos 6 y 9.
qué os parece a vosotros…
muchas gracias.
Para Esperanza # 535
para cotizaciones on line con gráfico diario
http://www.finanzas.com/id.435/cotizacion/default.htm
para históricos de tipos y cambios
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
Respecto a lo de hacer la subrogación en ibanesto si realmente te cuesta 0 (mira bien seguros etc) yo la haría ya y seguiría buscando buenas condiciones para HMD que lleva su tiempo y además en Cordoba supongo que será más difícil.
Lo del principal mínimo para HMD cada banco y cada sucursal dicen una cosa, yo creo que si les interesas como cliente no es uno de los puntos más difíciles de desbloquear.
Para #535, esperanza
Si te basas solo en la cotización del EUR/JPY para entrar en una HMD,, no lo hagas. Lo mas importante para mi, es el bajísimo interes que tienen en Japón, mientras siga así, una HMD es muy rentable en Yenes. El cambio no hay que perderlo de vista, pero respecto a la cuota mensual o trimestral , la apreciación del Yen o depreciación de éste apenas son unos eurillos. Mientras que lo que te ahorras por los intereses en mi caso en un año van a ser unos miles de euros…
Imagina que esperas a que el EUR/JPY esté a 120… puede ser un muy buen momento para entrar, pero si el intereses en esa época está al 3 o 4 %, ya no es tan interesante.
Como siempre dice Agustí, este es mi punto de vista.
Saludos
Hola a tod@s. Felices Fiestas y Próspero Año (HMD) 2008.
Para Aperez272.
Sobre tu comentario de que quien no permite novar es el notario, te diré que tengo un familiar notario aquí en Córdoba al que le pregunté en el mes de Junio sobre el tema. Me contestó que él no había hecho ninguna y que legalmente se pueden hacer.
En el primer hilo de este foro, alguien comentó que en el Popular se podían hacer novaciones, que delante de él habían llamado a la gestoría que llevaba el tema diciéndole que si, pero que podía haber problemas con el registrador.
Yo creo que todo el problema es de los bancos, no de los notarios (y no los defiendo por tener un familiar), pues en Barclays, Bankinter, Ibercaja con los que hablé este verano no se bajan del burro y hay que cancelar la hipoteca en euros y constituir la nueva HMD.
Aquí el tema es presionar al banco. Decirle en tal oficina hacen esto y yo quiero lo mismo.
Saludos a tod@s.
para #535 richardj
Entiendo tu posición pero Esperanza tiene razón con su cautela.
Sino intenta contestar tú a tu pregunta …
Que harás con la HMD si el EUR/JPY se pone a 120 con tipo al 4%?
La respuesta seguro que es ya me habría salido antes … pero cuando y a que precio…
Estoy deacuerdo en que la HMD es un gran producto y es el futuro de las hipotecas pero hay que tener mucho cuídado y no entrar sólo pensando en el tipo de la moneda en cuestión.
Admitamos que se puede hacer una novación …
De que sirve si de todas maneras hay que pagar IAJD?
A ser posible, agradecería si puede contestar alguien que haya pasado por este trance…
Gracias a todos, la idea de esperarar a que el yen se deprecie es porque pienso que si entras muy alto y se deprecia imagina a 90 podria responder a esa cuota aunque el tipo siguiera bajo?.
Se que es una hipoteca para mirar a largo pero me gustaria asegurarme el poderme mantener .
Y como encima tengo que convencer a mi pareja lo tengo dificil, aunque con las ultimas noticial del euribor quizas lo convenza pero para entrar en Francos suizos, aunque el ahorro con respecto a la subrogacion con ibanesto es muy poco unos 100€ pero al dia de hoy si sube euribor quizas seria buena idea el franco. Ademas he leido que esta en buen momento .
Alguien negocia en Córdoba con algun banco?
Para #540, david
Ese es precisamente el riesgo a vigilar, si el EUR/JPY va cuesta abajo, y los tipos cuesta arriba se ve venir. De todos modos, en mi caso y según me estoy planteando la hipoteca, tendría dinero para seguir pagando la cuota ya que me estoy guardando los miles de euros que me estoy ahorrando ;-).
Para #542, ESPERANZA
Si el Yen se deprecia hasta 90 (no lo hace de un día para otro), pero en caso de que llegase a esos niveles, con los tipos de interes actuales, en mi caso estaría pagando unos 30-50€ mas al mes que con mi antigua hipoteca en Euros, así es que como tengo mi fondito ahorrado, no me importaría mucho. Por eso siempre digo, que las HMD hay que plantearselas como decía Agustí, guardando lo que te ahorras, y si a lo largo de la vida del prestamo no lo necesitas, te has hecho un plan de pensiones cojo…do..
Para que te hagas una idea Esperanza, yo tenía hace 1 año mi hipoteca en Euros con Euribor + 0,75, cuando me renovaron tras 3 años seguidos al 2,75% fijo, el interés se me quedó en 4,87%, letra mensual 1186€ (solo pagué una, luego me cambié a la HMD). En un año me he ahorrado casi 3000€ que tengo en una cuenta OPEN PLUS al 3,50%. Ahora en un par de meses me tocaria de nuevo la revisión del Euribor, por lo que se me pondría en un interés facil del 5,5%, es decir mas de 1200€, así que la previsión para el 2008 es que me ahorre otros 3000 y pico euros, y como antes los podía pagar, ahora los ahorro por si viene mal dadas.
Saludos
Hola a todos,
Os dejo una noticia que he encontrado en http://www.infobolsa.es a ver que os parece y a los que entendeis algo mas que la mayoría que la traduzacais un poquito.
BANCO DE JAPÓN REBAJA VALORACIÓN DE LA ECONOMÍA EN INFORME DE DICIEMBRE
TOKIO 20 diciembre (Thomson Financial) – El Banco de Japón ha decidido rebajar la valoración de la economía nacional en su informe de diciembre, afirmado que el ritmo de crecimiento está ralentizándose debido al descenso en la construcción de vivienda nueva. La economía se está expandiendo con una tendencia moderada, aunque el ritmo parece estar ralentizándose debido sobre todo al descenso en la inversión en vivienda, dijo el Banco de Japón.
Esta visión contrasta con la del mes pasado, cuando se afirmó que la economía está expandiéndose moderadamente, los mismos términos usados entre julio de 2006 y noviembre de 2007.
El banco también advirtió sobre la tendencia de la economía a corto plazo, afirmando que espera que el crecimiento moderado continúe aunque es probable que se mantenga la ralentización. Hoy el Banco de Japón anunció su decisión de dejar los tipos de interés sin cambios en el 0,50%, nivel al que se encuentra el precio del dinero desde febrero, tal como se esperaba por las incertidumbres sobre la crisis crediticia y las economías de EEUU y Japón. La próxima reunión del banco central para decidir tipos de interés será el 21 y 22 de enero.
Y pregunto:
¿En que punto afecta a la apreciación / depreciación del yen?
¿En que afecta al tipo de interés?
Gracias a todos y que tengais suerte en la lotería de navidad.
Feliz Navidad y próspero año 2008.
#544, Alex
Alex, en general si el interés sube => la moneda se debería apreciar.
Con lo que si Japón no sube los tipos es que no le interesa que su moneda se aprecie más… al menos una de las razones… Así que de momento “bien” hasta Enero…
Buenas!!
Hoy he estado en tres entidades preguntando para hacer una HMD.
En el Banco Popular me han dicho que solo las hacen para el colectivo del SEPLA e Ingenieros de no sé qué…le he dicho que hace ya mucho tiempo que se hacen a clientes sin ser de ninguno de esos colectivos, y me ha contestado que hace poco ( menos de un mes) les llegó un comunicado que solamente se las podían ofrecer a ellos…pues vale!
En el Barclays, me ha preguntado primero que dónde había oído hablar de HMD y por qué quería hacerla en multidivisas, y le he contestado que llevo ya mucho tiempo informándome sobre el tema y q dos compañeros míos de trabajo la tienen así, y que me interesaba hacerla porque es una opción más a considerar; a continuación me ha preguntado dónde trabajo y parece que ha puesto mejor cara, ya que soy funcionario del Estado, me ha cogido el nombre y el teléfono y me ha dicho que me llamará para decirme las condiciones porque las tenía que cosultar…ya veremos a ver si es verdad!
Finalmente he estado en BBK y me ha dado las condiciones por encima, pero advirtiéndome del riesgo que conlleva etc. etc… a destacar que aquí puedes pedir hasta el 80% de tasación y SÍ que se puede novar de una hipoteca normal a multidivisas (eso dice él).
Las entidades que comento están en Zaragoza, pero como todos sabemos aquí te dicen una cosa y allí otra, lo digo sobre todo por el Popular, que me ha dejado de piedra; sólo por curiosidad iré a preguntar en otras entidades de Zaragoza a ver qué me dicen.
Hola a todos. Os agradeceria que me dijerais oficinas por la zona de barcelona, que ofrezcan buenas condiciones para contratar una MD. Veo que la mayoria sois de la zona centro y me sería de gran ayuda. Saludos, gracias de antemano y Felices fiestas!
Hola a todos,
¿podría alguien decirme en que punto de la circular 8/1990 del Banco de España se indica que el banco no puede cobrar comisión de cambio inicial de divisa (en mi caso 0.2% con Barclays) si se paga comisión de apertura (en mi caso 0,5%).
Lo he estado leyendo pero no doy con ello.
Un saludo y Feliz Navidad
Buenas tardes a todos,
Aperez272 #507
En cuanto salga del notario os comunicaré cómo ha ido todo. De momento sigo sin noticias; supongo que será para después de Navidad. No sé porqué se retrasa tanto. Me preguntas por el porcentaje que me dan: el 80%, pero me han dicho que es algo excepcional porque solamente dan el 70%. ¿Por qué ha sido excepcional? Porque me han tasado mi casa muy bajo. La casa tiene 11 meses y la tasación inicial que me hicieron fué un 27,5 % inferior al precio que pagué por ella; un precio fijado en julio de 2004. Reclamamos, y la subieron un poco; justo para llegar al 80%. En ese punto en el banco me dijeron que o bien seguíamos discutiendo con la tasadora, o bien intentaba conseguir que para mi operación me aceptaran el 80%. Y así ha sido. Lo de los gastos, si me lo permites, te lo diré cuando firme. Porque está la incertidumbre sobre lo que me va a cobrar el notario (me han dicho 1.400 €, pero creo que con la nueva ley no deberían ser más de 350), si al final se puede hacer la subrogación-novación (no pagaría AJD -según el banco y su consulta con hacienda)…
Repasando la nueva ley hay un aspecto que me parece muy interesante y que pongo en común para ver qué os parece. Se publicó en el BOE nº 294 de 8 de diciembre/07; y en su artículo 13 modifica la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
En concreto modifica el artículo 4, que en su punto 2, dice que las escrituras públicas de modificación de préstamos (entiendo que es la novación) podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: … iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
Mi pregunta ahora es: ¿la divisa en que esté denominada la hipoteca se considera una condición financiera del préstamo? Para contestarme he buscado en la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras en los préstamos hipotecarios. En el anexo II, de título “Cláusulas financieras de los contratos de préstamo hipotecario sujetos a la presente orden”, la 1ª cláusula es el capital del préstamo, que expresará:
a) el importe dle préstamo. Si se tratara de un préstamo en divisa, se especificará ésta, definiéndose adecuadamente….
Por lo tanto, yo entiendo que si la divisa del préstamo es una cláusula financiera y la nueva ley amplía los casos de novación modificativa de la hipoteca a cualquier cláusula financiera, entonces he llegado a la conclusión de que hay cobertura legal para hacer una novación de una hipoteca denominada en euros a otra denominada el cualquier otra divisa.
Quizás se basen en eso los del Banco Popular que me van a hacer la subrogación de mi hipoteca a su entidad, y después la novación para cambiar al yen (posiblemente).
Cuando consulté el caso, antes de que entrara en vigor esta nueva ley, en el banco me dijeron que el problema de la novación a multidivisa lo planteaban los notarios y sobre todo el registro de la propiedad. Me dijo que el principal problema era el registro porque es único (Guadalajara en mi caso), porque si el notario no lo aceptaba siempre se podía buscar uno que sí.
Dejo mi email para el Virginiano y cualquiera que me quiera comentar algo: jvillanuevao arroba gmail punto com.
Un saludo,
Hola a todos,
Necesito saber en que punto exacto de los 58 folios de la circular 8/1990 del Banco de España especifica que no se pueden cobrar comisiones de cambio inicial de divisa cuando se ha pagado una comisión por apertura.
Proximamente voy a firmar con Barclays y me cobrarán 0.5% comisión de apertura y 0.2% de cambio inicial de divisa.
Si alquien lo sabe se lo agradeceré mucho.
Un saludo
Para FRANK#550
Coño, hay que echarte una mano, lo tienes ya. Te reproduzco el mail de Daviz:
La normativa sobre la comisión del primer cambio en divisa está en
http://www.bde.es/normativa/circu/c199008.pdf
Capítulo 1, norma tercera , 1bis, apartado b)
Es muy sencillo, según esta normativa si tu firmas una MD por ejemplo por 200.000 pavos en francos, no te pueden cobrar es primer 0,2 de cambio de divisa ni el fixing, ni el too morring que tienen todos los bancos.
NO NOS DEJEMOS ENGAÑAR. En la MD te las meten dobladas porque es un producto poco conocido y sin ninguna estandarización, siempre se justifican con lo del “El departamento internacional me ha dicho…” VENGA YA no me cuentes cuentos chinos, o me das lo que te pido o me voy ahí en frente que me lo dan, yo creo que es la única manera de negociar. Ya me ha pasado en tres sucursales de Banco de Valencia, Barclays y BBK, lo que hoy es imposible mañan no hay ningún problema. En la banca hay demasiado sirling, o sea que te sirlo como te descuides como si fueran mangutas del tres al cuatro.
Y luego lloran porque han dejado de ganar tropecientos billones y solo han ganado dospudriendo de millones, que penita me dan.
NO OS DEJEIS ROBAR.
Un saludo:
Daviz
Para los que van a entrar en CHF (yo dudo)
1-está en valores medios (históricamente hablando)
2-supongamos que entramos en CHF
3-si se devalúa, pues chachi, que siga
4-si se aprecia…..pues bueno PAGAMOS ALGO MÁS DE CUOTA PERO, nos estamos acercando al momento oportuno para cambiar de divisa ¿a cual? claro, al !YEN! (y en valores altos)
Todo ello, controlando la variable “tipos de interés” que supongo de la siguiente manera siempre o históricamente:
YEN
#545, Rul
Si estoy de acuerdo contigo, pero yo hace poco que entré, el 5 de diciembre y el libor yen trimestral estaba a 1,01 más o menos y un cambio de 161,– + el fixing famoso total 163,47. Hoy por lo que he visto en la página fxstreet el libor a 3 meses estaba aproximadamente a 0,70 y el yen lo que esta haciendo estos días es apreciarse en vez de depreciarse.
¿Si el interés baja el yen tendría que estar más depreciado no?
¿Hay algún otro aspecto que intervenga en el cambio de moneda?
Para #547, Eladio
Hola yo te puedo decir la que conozco que es Caixa Catalunya, la verdad es que seguro que hay muchas más. Está en la C/.Provença 192 (cerca del Hospital clínico).
Quizás no sea la mejor en condiciones pero es la que conozco, lamento no poder ayudarte más.
Gracias
Alex
Hola a todos
Firme la Md este verano, con subrogación y novación en el misma escritura, he de deciros que el Notario no puso ningún problema (ellos hacen lo que le pidan los bancos y su asesoria juridica), en Hacienda se liquido como novación perooo……….. cuando llego al Registrador (para mi desgracia) nos exigio liquidar en hacienda(1% s/la responsabilidad hipotecaria) como nuevo prestamo para registrar la escritura (estoy convencida que muchos registradores la habrian registrado sin mas), aún asi es mas rentable que cancelar y constituir.
1.- te ahorras la escritura de cancelación(notario, registro)
2.- te ahorras gastos de constitución, apertura, etc.
3.- te ahorras la comisión de cancelacion del prestamo anterior(normalmente 1%), aunque pagas un 0,50% de subrogación según ley.
4.- si teneis tasacion antes de 6 meses tambien os vale.
5.- te ahorras la gestoria de la escritura de cancelacion.
No perdais el tiempo si una oficina os dice que no, a otra, la mayoria de empleados y directores no tienen ni idea del tema, prefieren decir NO a indagar y quedar de profanos en la materia ante superiores. INSISTO se puede hacer subrogacion y novacion de un prestamo “normal” en Euros a MD.
Yo estoy contenta con el producto.
Todo esto os lo comento desde mi experiencia personal. si necesitas ayuda dentro de mi humilde conocimiento me pongo a vuestra disposicion.
un saludo foreros
Feliz navidad a todos.
Gracias Yolanda!
Para los que estamos interesados en ese tema se nos abren las puertas, porque si a ti te lo han hecho, es que se puede hacer, aunque algunas entidades digan que no. Sólo te falta decir dónde te lo han hecho, para poder ir con más argumentos…
Y por cierto, qué gastos totales tuviste al hacerlo, aparte de estos?
-0.5 subrogación según Ley, de la entidad que te vas.
-la tasación sólo si tiene más de 6 meses y si te la aceptan.
-1% por responsabilidad hipotecaria.
-por la novación ( ? )
-otros gastos ( ? )….
Un saludo!!
Buenos dias,
Good Morning, Vietnam.
Un placer leeros. Hace meses que lo hago.
Soy de Euribor, por asuntos personales no puedo hacer un HMD.
Escribo en el foro de al lado, que se algunos visitais de vez en cuando (Hasta algunos nos habeis dado el salto je,je,je).
Veo que estais muy al dia respecto a economía mundial, ya que os afecta a nivel de divisas constantemente.
Quizás ya sabeis lo que os diga, pero algunos por comentarios veo que no.
Os dejo un enlace que a algunos os puede interesar, sobre economía de EE.UU, está muy bien explicado y a los profanos les puede ayudar mucho tener estos conocimientos.
Hasta luego
Buenos dias,
Good Morning, Vietnam.
Un placer leeros. Hace meses que lo hago.
Soy de Euribor, por asuntos personales no puedo hacer un HMD.
Escribo en el foro de al lado, que se algunos visitais de vez en cuando (Hasta algunos nos habeis dado el salto je,je,je).
Veo que estais muy al dia respecto a economía mundial, ya que os afecta a nivel de divisas constantemente.
Quizás ya sabeis lo que os diga, pero algunos por comentarios veo que no.
Os dejo un enlace que a algunos os puede interesar, sobre economía de EE.UU, está muy bien explicado y a los profanos les puede ayudar mucho tener estos conocimientos.
http://www.geocities.com/mc_gregor25/macro.htm
Hasta luego
Disculpas si sale repetido
gracias Yolanda por q yo estoy en esas, en subrogarme al prestamo del promotor con el consiguiente ahorro y luego subrogarme al b.popular en euros y novar en md,mi pregunta es q si deberia pagar otra vez el impuesto de ajd?y si te lo han hecho sobre el 125% de la resposabilidad hipotecaria, es ando un poco liada con esto y el banco se hace el sueco
un saludo!!!
Buenos días,
ayer se me olvidó responder a emi #510.
El fixing que me ofrecen es el 0,65 %.
La copia de las escrituras no las tengo todavía, aunque sí que me han dicho que me pasarán lo que envíen al notario para que lo compruebe.
No he hablado nada sobre si cobrarán la comisión de cambio en la apertura, y también el fixing. Ya veremos lo que pasa.
Un saludo a todos.
Bueno, forofos o foristas o como se diga ;-).
¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ FELIZ NAVIDAD !!!!!!!!!!.
Buenos días,
Igual que otros, llevo ya 10 días leyendo vuestro blog (he llegado al 3º entero y la mitad del primero) en silencio para aprender antes de hablar. Pues bien, la verdad que se me acaba el plazo para decidirme por qué tipo de hipoteca contrato y tengo una duda que aún no he visto planteada en ningún comentario:
1- Entiendo las diferencias de tipos, apreciaciones y depreciaciones, etc. Tb que si la moneda se aprecia (el yen parece actualmente altito) me puede seguir interesando por el yen bajo. Sin embargo entiendo que eso aplica principalmente a aquellas hipotecas a pagar en 30 años (las de la casa pa toda tu vida). En mi caso… me compro una casa que me imagino que deberé vender en 7-8 años (tema niños, etc.); si en ese momento el yen está sólamente un poquito más apreciado que ahora (pongamos 145-150)… me puedo hacer mucha pupa, no?? Aunque me hubiera beneficiado esos 7 años de los tipos bajos… no lo seguiría haciendo.
La cuestión es: 200.000€ actuales = 32.724.000 yenes (aprox)
Con un libor yen de 1% en 7 años me quedarían unos 26.000.000 yenes (con alguna amortización de por medio; son números redondos, he hecho ya tantas simulaciones!!!!). Pues bien, si en ese momento (y es imposible predecir que ocurrirá en 7 años) el cambio es en torno a 150… serían 175.000 € pendientes (vamos, algo más que con el euro). Ya se que estos números no son precisos pero a grandes rasgos es algo así. ¿Creeis que esta hipoteca es ventajosa justo pa los casos en que va a haber que cancelarla antes? La ventaja del tipo bajo sería menor, y ya no hablaríamos de esa frontera de 110 en la que el yen es interesante (y me temo q ese momento no irá marcado por Trichet sino por la cigüeña, el reloj biológico y esas cosas).
2- Con todo y con ello, la verdad que me parecen interesantes pq me deprimo pensando en la ctdad que amortizo cada mes en una hipo “normal”, pero no se si aun manejo lo sufctemente bien todos los mecanismos de la HMD (aunque ahora ya se lo que es el fixing, seguro cambio, francés-alemán… muchisimo gracias a vosotros!) y soy algo cagadete como pa entrar al yen bajito cuando unos bancos dicen que bajará más y otros que subirá. La cuestión es…. ¿sería razonable abrir una HMD en euros? Asi cnd el yen estuviera fuerte de verdad, podría pasarme a yenes (dentro de 2-3-4? años) sin tener que cancelar y tal. El euribor convencional que me dan es 0,35, y con las HMD me dan 0,5 (no hay mucha diferencia, no?) Y siempre tengo la opción de pasarme al yen en un momento dado.
Agradecería la respuesta de todos los entendidos del foro pues… tengo que decidirme en una semana si quiero llegar a time de escriturar!!!
Gracias!!!!! Y Feliz navidad!!!!!
Para Yolanda: ¿en qué entidad la hicistes?.
Ummm noticias interesantes de forex que os reproduzco: Mis conclusiones
1º¿Estará abierto el BoJ a bajada de tipos vistos los datos macroeconomicos de su economía?. El problema para esto es la inflacion.-
2º Me preocupa: el banco central suizo parece que está abierto a subir un cuartillo su tipo de interés. Parece que esto es anticiparse a una futura subida del Euribor. Si suben tipos el franco suizo se aprecia y ya es cuando no tengo idea en que moneda entrar. Os dejo el enlace:
http://www.ac-markets.es/noticias-forex/alertas-noticias-divisas-2007-12-20.aspx
Bueno foro supongo que nos seguiremos viendo por aqui pero por si acaso ¡FELICES FIESTAS A TODOS! Je y si nos toca la loteria mañana? Se acabó HMD? je je.
Ah para kokito si he leido algunos comentarios tuyos en euribor…¿tu eras el que recomendaba un libro sobre funcionamiento de mercados?
Gracias Virginiano,
Comentaré al director del banco donde voy a firmar mi HMD lo de la normativa que indica que no se debe de cobrar comisión de cambio inicial de divisa ni fixing para la primera compra de moneda, y a ver con que me sale.
Pedi condiciones en Julio 07 (0,45% de diferencial y 0,25% de comisión de apertura) y a fecha 17/Dic/07 han sido revisadas
y endurecidas hasta el 0,75% de diferencial y 0,50% de comisión de apertura.
Como comprendereis estoy bastante cabreado y no quiero que me cuelen mas goles.
Saludos a todos
HOLA hoy estoy un poco torpe he escrito el mensaje 2 veces y se me olvida lo del robot y se borra…..en fin
charly. los gastos son notaria, registro y hacienda.(1%) tasacion y gestoria.nada mas que recuerde.
emi. solo pagarias el 1% s/resp.hip al novar el cambio de divisa.
gorgijasp.lo hice en el popular
un saludo
pa Mar
Si bien es cierto que es mas interesante para tenerla muchos años,pero?
Si tienes algun golpe de suerte con la divisa en esos siete años,te quitas un buen pellizco y cambias a euros.
Lo que esta claro es que en cualquier banco,con hipo normal,
tu amortizaras una ridiculez de capital y al cancelar para vender tendras que pagar una pasta porque les has pagado gran cantidad
de intereses
Ej.100000pavos a 20 años, en siete años amortizarias ponle que 20000pavos
Ej.100000pavos a 20 años, en yenes en siete años amortizarias 45000 pavos
Normalmente,siempre se pagan mas intereses que capital,con lo que
a corto plazo tu ganas mas en divisas que en euros.
Lo unico es saber un año antes de que vayas a realizar la operacion,que divisa escoger para que llegado el dia canceles sin sorpresas.
Los datos de arriba son hipoteticos,pero aproximados.
Te ponen un 0.5 y telo piensas,yo que tu no.
Si quieres ser cauta entra en euros y cuando veas oportunidad
te lanzas pero firma hmd,saldras ganando.
Bueno foreros feliz año
Para Mar
que conste que donde estás tú, andamos todos…
De entrada una HMD te permite optar por diversas opciones, la normal, no.
En tus cálculos no incluyes el interés. Me explico. si tú firmas una hipotecade 200.000 €, lo que pagas al final no son 200.000€, sino 400.000€.
Entrar en € tiene unos “peros”:
-perder dinero si las divisas están devaluadas, si siguen por donde andan ahora, tanto yen como franco suizo
-perder dinero si los costes del dinero son más baratos en otras divisas que en €; son más baratos tanto en Suiza como en Japón
-amortizar menos, casi nada
Tiene una ventaja:
-es la moneda “de referencia” o sea, que vas a tener buena referencia para “saltar” a otras divisas pero para ello tiene que darse dos condicones: que la divisa esté apreciada (no como ahora) y que su precio del dinero seamenor que en Europa. Esto puede suceder en un año, dos….o siete. Lo que es seguro es que sucederá. Pero pueden pasar 8 años, y para entonces igual has tenido que vender el piso. Pero si entras en estas condicones últimas, entonces si que la jugada puede ser “maestra” porque podría suponer muchísimo dinero de ahorro.
Resumiendo: nadie tiene la bolita de cristal y una cosa es conocer los datos e la HMD y otra diferente torear con las ansiedades personales. La HMD tambien permite cierta “ilusión” y esperar a pagar menos deloq eue n principio pagaríamos.
La decisión depende de otras variables: por ejemplo si dispones de capacidad de ahorro entrando en yenes.
HMD, sí (para mí). La divisa? ahi le duele…en tu caso, la variable tiempo es negativa porque si te ha pillado una revalorización de la divisa y tienes que vender, el cambio a € puede hacer que lo comido por lo servido…imaginate que entras a
163yen/€
y tienes que vender cuando el cambio está a
140yen/€
el cálculo de lo que te queda de hipoteca te lo van a hacer con este último cambio, no con el anterior CON EL QUE TÚ HAS ENTRADO y por tanto necesitarás más € para pagar la misma deuda. ¿Ves por dónde voy? Lo interesante de la HMD es que si se pillan devaluaciones puedas entonces cambiar de divisa (a €) y automaticamente liquidar parte de la deuda, pero esto es más fácil cogerlo a largo plazo, que a siete años, en los que te puede tocar una revalorización más o menos constante…
Todo ello suponiendo siempre un interés menor en estos países que en Europa como suele ser.
Es decir todo dependería del GRADO DE APRECIACIÓN/DEVALUACION DE LA MONEDA Y LA CANTIDAD DE CAPITAL AMORTIZADO para lo cual tienes que hacer simulaciones con diferentes escenarios de futuro.
Sólo asi puedes tomar una decisión que, quieras o no, está sometida a la incertidumbre del que pasará
Es lo que hay.
Aún así HMD, porque si entras en €, y por ejemplo en dos o tres años las divisas se han apreciado y entonces cambias de divisa, también puede ser una buena jugada si luego pillas devaluación tres o 4 años, pero para poder hacer esto, tienes que tener una HMD. O cancelar y abrir una nueva.
Todo sacrifio (afectivo en este caso) tiene recompensa, pero calma a la hora de tomar las decisiones.
FELIZ NAVIDAD a todos, chicos.
Hola a tod@os y felices fiestas.
Para #560, mar
Es sólo una opinión y no soy ningún experto, pero yo en tu caso no me la jugaba. Si te sale mal y estás obligada a vender para cambiar de casa, podrías perder bastante dinero (endeudarte más que al principio) Ahora, si no vas a estar obligada a vender, y el cambio de casa del que hablas es por gusto entre comillas, tú decides si quieres correr el riesgo de TENER que quedarte con esa casa porque no puedas salir de la HMD para vender.
Resumiendo OBLIGADA A VENDER EN POCOS AÑOS….hipo normal.
NO OBLIGADA Y DISPUESTA A ASUMIR EL RIESGO…..HMD.
Felices Fiestas.
Para #560, mar
Simplemente añadir a lo que ya han dicho otros foreros o blogeros, que si entras a 161, y en 7 años está a 145, no pierdes toda esa diferencia de Yenes, sino que como has ido amortizando mucho mas capital, sería equivalente por ejemplo a como si hubieras entrado a 155, ya que Yenes, debes bastantes menos.
No queda muy clara la explicación, pero haz simulaciones con las herramientas, y lo verás mas claro.
Saludos y FELICES FIESTAS a TOD@S
Para Mar
Como ves la gente de este foro es genial y todos dispuestos a “echar un cable”.
Quién tiene más razón?. Pues bajo mi punto de vista en principio deberían ser los números…
Yo lo que haría sería plantear escenarios (Euribor, libor euro, yen y CHF) como dice Richard.
Posiblemente lo más coherente sería contratar la MD a largo plazo 15 – 20 años pero si queremos salir en 7, puede darse que la moneda se haya revalorizado y salgamos perdiendo, pero tambien puede ser que hayamos amortizado mucho y nos salga algo más rentable, y por qué no puede ser que se haya devaluado y salgamos ganando…
Lo malo es que todo es pura “teoría” y nada es cierto.
Difícil decisión Mar, y que en mi opinión, sólo puedes tomar tú.
Un saludo
Agustí
FELIZ NAVIDAD A TODOS!!!
PAQUETE HMD1.3
Ya tenemos una nueva versión de nuestras herramientas multidivisa favoritas.
Lista de cambios:
1.- Corregidos simuladores de RUL y NIN. Vítores para ellos.
2.- Añadido el texto de la Reforma de la Ley del Mercado Hipotecario.
3.- Anadido este tercer hilo del foro a fecha de hoy.
4.- Añadidos varios documentos de tipos y cambio.
5.- Reestructuración de carpetas.
http://www.megaupload.com/?d=5RN5LCZR
Que lo distrutéis estas Fiestas.
Seguro que sale repetido pero por si acaso……….
PAQUETE HMD1.3
Ya tenemos una nueva versión de nuestras herramientas multidivisa favoritas.
Lista de cambios:
1.- Corregidos simuladores de RUL y NIN. Vítores para ellos.
2.- Añadido el texto de la Reforma de la Ley del Mercado Hipotecario.
3.- Anadido este tercer hilo del foro a fecha de hoy.
4.- Añadidos varios documentos de tipos y cambio.
5.- Reestructuración de carpetas.
http://www.megaupload.com/?d=5RN5LCZR
Que lo distrutéis estas Fiestas.
Hola a todos. Os quería comentar la propuesta que me ha hecho banco valencia en barcelona y si veis factible la idea que he tenido. El capital que pido son 70000 euros para reformar mi piso,el cual será mi aval (esta pagado),la mitad y el resto para invertir.
De apertura 0,5 (negociable)
libor trimestral + 0,85(negociable)
Comision cambio mensual 0,2 (fixing no lo sé de momento)
Cada trimestre tienes la opcion de cambiar de moneda sin comision, solo fixing.
Si decides cambiar cuando quieras se aplica el 0,2+ fixing
cancelacion parcial 0%
Si asocio nomina, seguro del hogar y cuenta en divisas mejoran las condiciones.
Mi pregunta ,aparte de que os parecen las condiciones, es si aprovecho el primer cambio a yenes(sin comision) y abro una cuenta de divisas y de esos 70.000 ingreso unos 8000 euros convertidos ya en yenes sin la comision, por ejemplo, ahora que la moneda está bastante devaluada, pienso que podrian cobrarme la letra de ahí y no me afectaria la posible apreciacion de la moneda durante un tiempo a la vez que me ahorraria tanto la comision como el fixing no cobrado al proceder estos yenes del primer cambio. No se si es factible que pensais?
Por otro lado que tipo de cuenta de divisas es mas conveniente? Lo digo para sacarle el maximo rendimiento a esos yenes. Saludos , muchas gracias por vuestras molestias y sabiduria, y Feliz navidad a todos!
Hola, nuevo en este mundillo y hecho un verdadero lio me atrevo a entrar despues de superar la prueba de acceso, y pedir a alguien que lleve algun tiempo en HMD, nos testimonie su caso, cómo le va realmente y si no es mucho pedir nos dejara un pequeño resumen de su hoja de amortizacion para ver realmente como evolucionan las mensualidades. Mi intencion es hipotecarme para poder coprar mi casa y evitarme la burrada de mensualidad a la que me obligaría el Euribor Diferencial. Mi nomina aunque buena, no me da para muchas operaciones, por lo que intencion solo seria permanecer en una divisa mientras pueda soportarla,claro siempre atento al euribor y al euro y por ello que tanto he leido del altisimo riesgo de este producto que no se si sería bueno al enfocarlo como una hipoteca convencioal. Resido en Murcia y aquí esto es totalmente desconocido y a todos los bancos que he ido le tiene pánico, me miran raro, no lo tienen y al final lo que sucede es que no la conocen. Perdón por la extensión pero como es la primera vez ya se sabe….. Un saludo y feliz Navidad.
Feliz Navidad a todos, y gracias por vuestra generosidad
Os adjunto noticia económica por si todavía alguien tiene dudas sobre las ventajas de la HMD especialmente en yenes.
Terra Actualidad – EFE 19 diciembre 07
EL BANCO DE JAPÓN MANTIENE LOS TIPOS DE INTERÉS EN EL 0,50 POR CIENTO
El Banco de Japón (BOJ) decidió hoy mantener los tipos de interés en el 0,50 por ciento, como esperaban los analistas, al término de una reunión de dos días celebrada en Tokio.
Según informó la agencia local Kyodo, el órgano decisorio del BOJ optó por mantener los intereses que cobra la entidad emisora en sus préstamos a los bancos en una decisión unánime de sus nueve miembros.
En una declaración, los nueve miembros del comité monetario del banco señalaron que la institución monetaria ‘apoyará que el tipo de interés permanezca en el 0,50 por ciento’.
Hasta julio del 2006 y durante seis años, el BOJ mantuvo los tipos en cero a causa de una larga crisis económica de la que Japón comenzó a recuperarse hace unos meses.
El BOJ aumentó los tipos al 0,25 por ciento en julio del 2006 y los incrementó en otro cuarto de punto el 21 de febrero pasado, pero desde entonces no ha aprobado ninguna modificación en el tipo interbancario.
Los tipos de interés se encuentran en Japón en un nivel muy inferior al de las otras grandes zonas económicas como Estados Unidos (4,25 por ciento) y la Unión Europea (4 por ciento), lo que hasta ahora ha impulsado las exportaciones de las empresas niponas.
Saludos,
La HMD es la mejor forma de financiar la adquisición de una vivienda mediante hipoteca.
En realidad el anterior post. número 574 es mio, pero por error ha salido el nombre de Agusti.
Saludos,
Julianapostata
Gracias Tama por tu genarosidad.
Para Magm,en murcia(CAPITAL) un banco q sabe de hmd es el popular de la calle traperia pregunta por maria q es la q lo lleva,tmb el señor q esta sentado a su lado te puede ayudar,eso si lee todo lo q puedas del foro, toma nota y ten las nociones muy claras xq sinceramente no pienses q ellos saben mucho mas q tu,mucha suerte
yolanda en q oficina del popular lo hiciste por favor?
un saludo a tod@s
hola emi
lo hice en el popular de albacete, si necesitas el telefono y el contacto mandame tu email y te lo facilito. las condiciones que me dieron son de un colectivo, pero como ya os comente la forma de hacerlo no tiene nada que ver con las ventajas de pertenecer al colectivo. un saludo. [email protected]
Hola a todos, en unos dias firmo con Bankinter y me gustaria saber donde puedo mirar en Internet el libor que me aplicaran ellos, que segun pone en la escritura de la hipoteca:
”
El tipo de referencia será el tipo de interés en el Mercado Interbancario de Londres LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters “LIBOR01” a las once de la mañana, dos días hábiles antes de la fecha en la que se deba iniciarse un nuevo periodo de interés, para depósitos en la divisa convertible en que se haya hecho la solicitud de disposición, y con un período equivalente al plazo pactado para las cuotas de amortización.
”
Alguien sabe donde puedo mirarlo?
Graica por todo y feliz año 2008!!!
Hola a tod@s,dentro de unso dias firmo con bankinter, y he estado buscando por internet y no encuentro ninguna pagina donde pongan el libor diariamente con el cual me van a calcular la hipoteca.
En la escritura de la hipoteca pone :
”
El tipo de referencia será el tipo de interés en el Mercado Interbancario de Londres LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters “LIBOR01” a las once de la mañana, dos días hábiles antes de la fecha en la que se deba iniciarse un nuevo periodo de interés, para depósitos en la divisa convertible en que se haya hecho la solicitud de disposición, y con un período equivalente al plazo pactado para las cuotas de amortización.
”
Alguien sabe donde puedo mirar esta cotizacion diaria? En la pagian de reuters.com no la encuentro.
Muchas gracias a tod@s y FELIZ AÑO 2008!
Hola AlvaroBT, en la pagina de Bankinter te metes en trasferencias y a mano izquierda consultar cambio de divisas. Mira el dia que quieras y segun el cierre del BCE de ese dia te calculas el fixing q aplican.
Saludos.
Espero que tras una feliz noche de villancicos y turrones, amenizada con la fresca música del tío de la gaita y disfrutando de los regalos del gordito de rojo; recibamos todos los asiduos a este blog un próximo año rebosante de prosperidad, bienestar y felicidad. ¡FELIZ 2008!
Hola maria, no me refiero a el cambio de divisa si no al LIBOR que aplican.
Muchas gracias de todas formas.
Perdona AlvaroBT me he liado…..
La pagina q yo utilizo para mirar el libor diario es
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es
Espero q lo q pidas sea esto.
Saludos.
Para Alvaro,
puedes mirarlo en la página de la que se supone que sacan ellos la informacion . Digo se supone porque a mí nunca me coincde ni este valor ni el que publica Barclays en su web
te metes en http://www.bba.org.uk/public/libor miras el histórico y te sale un excel con los valores. Suele ir un poco atrasado en días de actualización pero se supone que es el oficial.
Un saludo y próspero año nueo a todos los foreros o foristas.
Para AlvaroBT,
puedes mirarlo en la página de la que se supone que sacan ellos la informacion . Digo se supone porque a mí nunca me coincde ni este valor ni el que publica Barclays en su web
te metes en http://www.bba.org.uk/public/libor miras el histórico y te sale un excel con los valores. Suele ir un poco atrasado en días de actualización pero se supone que es el oficial.
Un saludo y próspero año nueVo a todos los foreros o foristas.
SIENTO SI SALE REPETIDO PERO ME DA ERROR
Hola a todos! Cómo estan yendo estas Fiestas Navideñas? Deseo que de lo mejor.
Para “emi” #576, muchas gracias por la información, aunque me pilla un poco distante, en mi primer post solo dije que era de Murcia pero no queria decir de la capital, realmente resido en San Pedro del Pinatar, zona playas. Aun así me desplazaré e intentaré informarme aprovechando estos días. Como puedes suponer sigo leyendo todo lo que puedo. Un saludo.
Para todos, si alguien por la zona que me pueda y quiera servir de referencia, este es mi correo “”manumig arroba msn punto com”.Gracias, realmente cuando voy a bancos salgo con la seguridad de que por aquí sé más que ellos y toda mi información la he encontrado aquí. Cuento con vosotros!!!!!!
Hola a tods, actualmente me encuentro negociando con el popular y bankinter una HMD, os queria hacer una pregunta… ante igualdad de condiciones en ambos bancos, salvo Libor mensual en Bankinter y anual en el popular ¿con cual os quedariais? Gracias y enhorabuena por el foro. Salu2. Os enviare mis condiciones y oficinas cuando firme.
Hola a todos
“Lo primero”:
Que estas “primeras fiestas” os hayan sido geniales.
“Lo segundo”:
Seguir informado. Y en este sentido me parece interesante el comentario de Ac-markets “Sin vacaciones”.
http://www.ac-markets.es/
“Lo tercero”:
Agradecer a todos los participantes en el foro la información que se está ofreciendo. Que es, sin duda, una gran ayuda especialmente para aquellos que están en “vias” de entrar en la MD, ya que en muchas oficinas no conocen demasiado el producto y de esta manera se evitan posteriores “sorpresas”.
“Lo cuarto” (para Luis75):
Antes de decidir entre un libor mensual o anual yo empezaría comprobando la diferencia entre el interés :
SESION 24/12/2007
Libor 1 Mes 0,87000
Libor 3 Meses 0,96563
Libor 6 Meses 1,02750
Libor 12 Meses 1,08500
Haría números para ver amortización y cuota. Pensaría si el mensual en el contexto actual se “comerá” el anual. Miraría el fixing de una y otra entidad. Compararía los importes de comisiones, seguros…
Y entonces decidiría por mi mismo.
“Lo quinto”:
Daros ánimos para llegar al 31 de diciembre con el “buen rollo” que impera en este foro.
Un abrazo
Agustí
Interesante noticia de la BBC: http://news.bbc.co.uk/hi/spanish/business/newsid_7159000/7159923.stm
o sea que cuando el yen se deprecia sube la bolsa de Japón y entiendo que a la inversa. Al contrario que en Europa y America, que cuando la bolsa baja, baja el euro y el dolar, no?
Claro que una economia que tiene los tipos en 0.5 no puede funcionar igual que la que los tiene al 4% o por encima. Espero vuestros comentarios.
Alvaro BT, donde lo encuentras a diario un rato despues de las dos de la tarde es en el financial Times: http://markets.ft.com/ft/markets/researchArchive.asp?report=MNY&cat=BR
Abajo en Choose a category eliges Bonds & Rates y en Choose a Report eliges Money Rates. Te sale el calendario con los dias en los que hay datos disponibles, el de hoy p. eje es de 0,87 para el yen y 2,745 para el CHF. Historicos donde dice Arantxa y tambien aquí: http://www.economagic.com/libor.htm , con unos días de retraso y desde 1989
Felices fiestas a todos y lo mejor para el año nuevo.
Para Jose8100 eso del Yen pasa porque es una moneda tipica de carry trade y el dolar y euro no lo son. Por eso cuando las bolsas bajan es que aumenta la aversion al riesgo y se aprecia el yen (y otras monedas, pero que a nosotros nos interese el Yen). Un saludo y felices fiestas (de nuevo).
Muchas gracias Agustí por la ayuda, creo que me quedare con el anual y el popular. Pendiente de informaros cuando escriture. Saludos.
Hola a todos,
Al hilo de la noticia que pone JOSE08100 y comentado por gorgijasp sobre el Nikkei, el yen, el resto de bolsas especialmente los índices dow jones y s&p500, lo interesante que es el carry trade VS aversión al riesgo habiendo economías con intereses del 7-8% y siendo la tasa japonesa del 0,5%, el crecimiento económico de Japón gracias a las exportaciones, la escasa demanda interna, etc. decir que todo ello fue lo que me animó HACE 6 MESES a entrar en yenes a…165. Justo EL NIVEL ACTUAL.
Con lo que ha llovido. Con la tan temida crisis de hipotecas subprime, con la pérdida de confianza inter-bancos, y crisis de liquidez revoloteando en el ambiente.
Si no llega a ser por todo eso, el EUR/YEN probablemente hubiese llegado a fin de año en 175 ( ó Ó). Pero llega sobre los 165, que no está nada mal con todo lo que ha llovido. No me gusta hablar de estas cosas para que no se gafen, pero aún recuerdo al forero algo impertinente que trabaja en los RRHH de una multinacional nipona augurando un yen a 130 a finales de este año. Pues va a ser que no. Y mejor que sea así, especialmente para su Empresa: Si hubiese sido como él decía, probablemente su empresa entraría en crisis.
Japón es una gran economía, merecen todo nuestro respeto. Pero es bueno para ellos un yen débil: sus empresas exportan más, y ayudan a su lenta recuperación económica. Lenta, pero segura. Exportar más por exportar barato les ayuda a mejorar su producción, aumentar desarrollo I+D, mejorar competitividad ( competencia que cada día es mayor, y no precisamente o al menos sólamente americana o europea).
En cualquier caso, el yen a 165 a finales de diciembre. Se cumplió la previsión de Bankinter. Otra cosa es lo que nos depare 2008. Yo de momento no hice caso a Willy: lo de salir del yen en diciembre a 165 con intención de volver a entrar en marzo. Muchas comisiones, fixing, pago trimestral de un 33% más amortizando un 25% menos, etc. y a rezar por una apreciación de como mínimo un 3-4% del yen para rentabilizar algo el trasvase. Como idea era estupenda, pero no sé. Me dió miedo. ¿ Y si Japón se las ve a peor y recorta un cuartillo sus tipos en alguno de los 3 próximos meses? Imposible ya volver en Marzo al yen. Y a saber cuándo. Bueno, como dije semanas atrás, me conformo con el movimiento lateral de las últimas semanas. Sobre todo si la tendencia de fondo es alcista para el EUR.
Un movimiento de mucho riesgo pero interesantísimo para los que vayan a hipotecarse ahora sería entrar en Libras. Pagando más que una cuota en euros, pero es que los tipos británicos se tienen que recortar sí o sí en los 2-3 próximos meses. Sería ideal: entras en 0,72 y cuando llega a 0,80 sales pitando a una divisa del carry trade, con la hipoteca encogida, y con un poco de suerte pillas el cierre de año fiscal japonés con el yen apreciadito. Pero ojo: el riesgo es MUY ALTO. Yo creo que no lo haría.
Muchas gracias a todos por vuestros comentarios, saludos.
Nin , acabo de leer y me parece una apreciacion muy interesante, asi como una opinion que compartimos otros tantos foreros, asi mismo agradecerte ese pequeño resumen del año fiscal nipon y de como parece ser que en esta ocasion Bankinter ha acertado con sus espectativas respecto al YEn, esperemos que la tonica siga igual y que se pongan en 180-…aunque esto ultimo me parece relativamente lejos
Con todo ello soy de la opinion (no siendo ni mucho menos una persona docta en la materia) que el yen de momento favorece su permanencia y a fecha de hoy, creo que entrar en yenes tampoco es una locura (a mi no me quedo otra que entrar con desgraciadamente 168) con todo veo como el capital que amortizo no es ni de lejos comparable al que tenia con el EUR y como mi letra, aun siendo algo superior a lo que se espera cotizando sobre 168, sigue siendo para mi desde luego muy beneficiosa.
Un saludo y os deseo FELICES FIESTAS de uno de tantos foreros que aunque no opinemos tanto como otros si que nos metemos ansiosos de conocer nuevas novedades en torno a este mundo de la HMD
Gracias a tod@s, en especial a JOSE08100 y Arantxa, ese era en indice que buscaba.
Muchas gracias a tod@s por las aportaciones al foro, son muy interesantes y os deseo un FELIZ AÑO 2008.
Saludos!!
Hola a todos
Para Cachycuela:
En mi opnión lo importante es colaborar sin “hacer cuentas” de la “cantidad” ya que lo importante es el resultado final: ayudarnos unos a otros.
Para Luís 75:
Lo primero que yo aprendí cuando entré en la MD es que las decisiones era mejor tomarlas por mi mismo. Cómo llegué a esta conclusión? Gracias a la poca información y dominio de la MD que tenía el director de la oficina.
Si finalmente contratas la MD al menos tú tendrás las “cosas claras” ya que este foro es un buen recurso (ya me hubiera gustado a mi haberlo encontrado hace cuatro años) y siempre tendrás la ayuda de todos los foreros.
Mi mail:
mefagusarrobahotmail.com (el burro delante para que no se espante).
Para todos:
Al hilo de los comentarios de NIN (que me parecen de una total coherencia) :
————————————————————————————-
“Con lo que ha llovido. Con la tan temida crisis de hipotecas subprime, con la pérdida de confianza inter-bancos, y crisis de liquidez revoloteando en el ambiente.”
“Si no llega a ser por todo eso, el EUR/YEN probablemente hubiese llegado a fin de año en 175 . Pero llega sobre los 165, que no está nada mal con todo lo que ha llovido.”
————————————————————————————–
Pues ahora no estaría mal ver la evolución de los tipos y de los cambios y pensar si realmente las palabras de NIN posiblemente reflejan una cierta “estabilidad global” o algo así como decir que los mercados siempre mantendrán unas diferencias de tipo de interés constantes y equivalentes en unos rangos asumibles. (me parece que en estos momentos tengo una iluminación “divina” o una paranoia para poder decir cosas com estas).
Mirar estos datos:
Euribor cierre Enero de 2006: 2,833
Euribor cierre Enero de 2007 : 4,064
Euribor cierre Noviembre 2007: 4,607
Libor yen mensual:
Enero 2006: 0,05188
Enero 2007: 0,41875
A dia de hoy: 0.87
Libor CHF mensual:
Enero 2006: 0.89
Enero 2007: 2.08083
A dia de hoy: 2.7450
Eur/Dólar 31 Enero 2006: 1.2118
Eur/Dólar 31 Enero 2007: 1.2954
En estos momentos: 1.4499
Eur/Yen 31 Enero 2006 : 142.17
Eur/Yen 31 Enero 2007 : 157.27
En estos momentos: 165.58
Eur/CHF 31 Enero 2006: 1.5547
Eur/CHF 31 Enero 2007: 1.6214
En estos momentos: 1.6673
Como vemos los tipos han ido subiendo en todos las monedas como tambien se han ido devaluando el Dólar, el Yen y el CHF.
Ahora lo que se puede hacer “para pasar el rato” es ver cómo ha ido evolucionando la diferencia entre los tipos. Ejemplo:
Euribor 2006 – libor yen 2006:
*Lo siento pero mi calculadora SOLAR se ha quedado sin PILAS.
Si alguien ha hecho los números y quiere seguir “pasando el rato”
Preguntas:
1. La diferencia entre libor mensual yen y euribor ha aumentado? Ha disminuido? Es estable?
2. Idem con el CHF:
3. Consideras que la evolución del tipo de cambio en Yen / CHF ha sido: Alta. Media. Baja.
Perdón por el rollo pero es que esto de estar de vacaciones te da “pa mucho pensar”.
Un abrazo
Agustí
cachy a mi tambien me ocurrio como tu,pase de francos a yenes en el peor momento,entorno a los 170.Fue en junio y aplicado en julio,y un mes despues ostion.En fin,mi banco me recomendo en abril hacer el cambio y quise ser cauto,gracias a este foro,pero sin embargo no me ayudo en nada.No obstante tengo que agradecer todos los consejos
que aportais aqui.No me arrepiento de haberos hecho caso.
Si cabe deciros que aun asi,yo pagaba 585 euros en junio,y que he
ido bajando la cuota a dia de hoy a 512 euros.Imagino que en francos
con la subida del libor pagaria ya los 605.
Sin embargo el capital amortizado registro un retroceso de 3500 euros
los cuales ya han sido corregidos al volver a devaluarse el yen.
Deciros que estoy satisfecho y contento puesto que mi letra sigue registrando ligeras bajadas y un ahorro con respecto al franco de cerca de los 100 euros.
Gracias a todos y feliz año nuevo
Para Todos: pues si ya se lo dije a algun forero en particular la posibilidad de entrar en libras (su banco central a lo largo del 2008 espera bajar, al menos, 50 puntillos….pero es arriesgado). Añadir a lo dicho por NIN que la economía japonesa juega mucho más con su moneda (tipos de cambio) que con sus tipos de interés. Su economia se ralentiza (la demanda interna y todo eso) y por una parte no sería descabellado que bajara tipos pero está el problema de la inflación y sobre todo del petroleo. Si Japón ve que sus exportaciones caen pues devaluación al canto. En fin distintos puntos de vista: aquí el amigo Trinchi piensa primero en la inflacion y despues en el crecimiento (lo cual es bueno para la estabiiidad economica a largo plazo). En EEUU parece que helicoptero Bernake está más por el crecimiento interno que por los precios (aunque ya no sé que pensar en caso de los americanos…). Saludos foooro.
Malas noticias, el año 2008 comienza con una subida de las hipotecas en euribor del 9%, y la confirmación del Euribor como el enemigo público Nº 1.
BolsaCinco 27 dic. 07
MALAS NOTICIAS: 2008 COMIENZA CON UNA SUBIDA DE LAS HIPOTECAS EN EURIBOR DEL 9%
El año 2007 pasará a la historia de los bolsillos de los españoles como la confirmación del Euribor como el enemigo público Nº1. El indicador más popular para el cálculo de las hipotecas cerrará diciembre alrededor del 4,80%, frente al 3,92% del pasado ejercicio. Lejos queda ya la Nochevieja de 2004, cuando estaba en el 2,30%. Cualquier hipoteca cuesta hoy un 30% más que entonces.
No es la serie Cuéntame como pasó, pero lo cierto es que los pagos hipotecas de hace tres años no tienen nada que ver a las de ahora. Por aquel entonces, el importe medio de las hipotecas abiertas era de 110.000 euros y ahora es ya de 150.000 euros, un 36% más alto debido al incremento del precio de la vivienda. Si nos vamos a diciembre de 1997, hace 10 años, la hipoteca media abierta era simplemente de 51.000 euros.
Además de este aumento de la hipoteca media en tres años, también ha cambiado de manera destacada el tipo de interés que se paga por cada euro que presta el banco. Así, este año, el Euribor acabará muy cerca del 4,80%, frente al 2,30% de finales de 2004. La tensión en los mercados crediticios se ha trasladado al bolsillo de los hipotecados mediante la subida del Euribor.
Así, aunque la cuota de cualquier hipoteca ha crecido un 30%, lo llamativo es que el importe de la hipoteca media de 2004 a 2007 ha dado un salto del 77% debido a la nefasta combinación de subida del precio de la vivienda y de los tipos. Así, la cuota de la hipoteca media de 2004 (110.000 euros) era de apenas 510 euros, frente a los 903 euros que pagaría actualmente una persona que abriera un préstamo medio, que ya alcanza los 150.00 euros.
Además, la subida de diciembre se produce tras dos descensos consecutivos y hará que todos los que revisen su hipoteca este mes, ya sea de forma trimestral, semestral o anual, tengan que pagar más por su préstamo en 2008. Los que más lo notarán serán los que revisen sus pagos de forma anual, que pagarán un 9% más que durante el último año. Los que lo hagan de forma semestral pagarán un 3% más.
Los analistas fallaron de nuevo
Si echamos la vista atrás y buscamos que esperaban los expertos que hiciera el Euribor en 2007 encontramos apuestas muy homogéneas. La mayoría estimaba que los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE) cerraran el año en el 4%, como cotizaba por entonces el Euribor a 12 meses y como además finalmente ha sido. Por ello, la amplia mayoría preveía que el indicador de las hipotecas se relajaría o se mantendría en 2007.
Sin embargo, finalmente el Euribor ha dado un salto hasta el 4,80% y es que nadie adelantó ni vaticinó la tensión de liquidez por la crisis subprime que han vivido desde el verano los mercados de capitales. Ese ha sido el punto de inflexión entre la realidad y las previsiones y lo que ha provocado que el indicador de los tipos de interés se haya disparado pese a los constantes esfuerzos del BCE por enfriar los tipos de interés interbancarios, que no los oficiales, que siguen en el 4% desde hace meses.
Para el año 2008, los grandes sondeos publicados por Bloomberg estiman que el Euribor se relajará de forma destacada en 2008. Así, los economistas consultados prevén que acabe el año alrededor del 4,20%, con cálculos que van de un mínimo del 3,65% a un máximo del 4,60%. Todo dependerá de lo que haga el BCE y de cómo se vayan asimilando la crisis de liquidez, la subida de la inflación y la previsible ralentización económica.
De momento, se han estancado las previsiones de los expertos, que en su mayoría estiman que no habrá cambios en el precio del dinero oficial en todo el próximo año y sólo se cotiza una leve probabilidad para el último trimestre. No obstante, no hay unanimidad, ya que algunos, como IXIS, Lehman Brothers, RBS o UBS esperan que 2008 acabe con un tipo de interés del 3,5% y otros, como Bayerische LB, del 4,5%. Dentro de 12 meses, veremos quién acierta.
Saludos,
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la adquisición de una vivienda mediante préstamo hipotecario.-
Se refiere NIN nuevamente en su post #592 a la famosa crisis de Japón. Muy interesante tu post NIN.
Pero yo aludo a mis post #8, #9, #10 (de Willy) y #12 , de mediados de noviembre sobre ese tema. Repito lo que dije entonces, en el #9 decía:
#9, JOSE08100
16 de Noviembre de 2007, a las 12:43.
¿Realmente Japón esta en crisis?
Alguien tiene datos de tasa de paro, renta per cápita, poder adquisitivo, etc, etc.
Digo lo mismo que otras veces, a lo mejor suena ingenuo, pero a bote pronto, para mi la gente tiene un nivel de vida mejor en general, es un pueblo más rico que nosotros, en fin, eso es lo que sabemos todos, no?
¿Que son unos rácanos que no consumen y viven de la exportación?, vale y qué? pero exportan por un tubo y por eso les interesa un yen débil…. ah! pero están en crisis!
Por favor, que alguien que sepa más explique.
Y en el #12, despues de la respuesta de Willy:
#12, JOSE08100
16 de Noviembre de 2007, a las 15:36.
Bueno,
una tasa de paro del 4% es en realidad muy buena. En España estamos cerca del 8% y dicen que esta muy bien. De hecho, se dice que un paro por debajo del 5% se considera pleno empleo. Ese resto sería lo que llaman paro técnico: los que cambian de trabajo, los que sencillamente no trabajan (uno de la pareja) y se encarga de la casa, los despedidos mientras encuentran otro, los que llegan a la edad de trabajar, etc.
Con lo cual un 4% está más que bien (el único que no trabaja es Chin Chan, ejejej)
Lo del la inversión inmobiliria no lo entiendo muy bien. Bueno, si no se construye tanto, será que no hay mucha demanda y el mercado inmobiliario esta digamos “completo” por el momento, ¿puede ser? Por que no será por el tipo de interés para comprar casas ni para construir.
No se Willy, de nuevo a riesgo de parecer ingenuo (o ignorante) digo que a simple vista Japón y la sociedad Japonesa no se muestra como una sociedad en crisis. En crisis estuve Argentina hace unos años con el tema corralito, que la gente verdaderamente no tenía o perdió un montón…
¿A que se llama crisis? ¿a que la banca y la empresa no ganen esas barbaridades que cada año dicen que ganan?
Una sociedad que casi no tiene paro, que tiene un estado de bienestar probablemente invidiable, desarrollada, con vivienda y trabajo digno, etc, etc… pues seré ingenuo o ignorante, pero a mi no me parece que sea una sociedad en crisis, no se que opinais vosotros.
Digo lo mismo ¿realmente Japón está en crisis? No se. ¿Tan malos gestores son que despues de mas de diez años no sacan cabeza?
¿no resulta un poco increible, en el primer sentido de la palabra?
No se chicos, de verdad me gustaria oir vuestros comentarios.
Buenas noches a todos, leyendo otros foros para informarme sobre multidivisas he leido que se puede hacer una hipoteca en otra moneda sin posibilidad de cambiarse a otras monedas, es decir, NO MULTIDIVISA sino HIPOTECA EN YENES,por ejemplo.
Qué opinais al respecto? no creeis que es más seguro que la multidivisas sabiendo que sólo te tienes que preocupar de los tipos de interés y no del cambio de divisas??
Siento mi ignorancia sobre el tema pero preguntando se aprende.
Gracias.
Víctor
wenas Victor, hombre yo desde mi desconocimiento y teniendo una hipoteca MD y a la vista del grado de fluctuosidad que tiene el YEn, no veria la mejor opcion la de hipotecarse unicamente en una moneda, y creo que sobre todo no lo haria en YENES en el caso de que tuviera que decidirme por ser la moneda por la que se regiria mi letra del piso.
Una de las cosas que creo que tuvimos todos claro al entran en este tipo de hipoteca es no solamente el poder rebajar unos euritos nuestra letra (jejejeje) sino tambien el riesgo que conlleva.
Asi pues, el caso que propones yo lo veria demasiado arriesgado pues la economia nipona no es precisamente un ejemplo de economia “estable” y por tanto una de las grandes ventajas que ofrece esta hipoteca nuestra es la posibilidad de poder cambiarnos cuando nos plazca, o las condiciones sean las mas idoneas a otra divisa.
De todas las maneras esta es una opinion personal que quizas no sea compartida por otros foreros, quizas aquellos mas “puestos” en este tema (nin, jose08100…etc,) puedan arrojar algo mas de luz sobre esa posibilidad
PD: Yo de momento continuo asi, ejejeje
FELICES FIESTAS FOROOOOOOOO!!!
Para #600, Victor
No tiene mucho sentido lo que comentas, a no ser que te paguen la nómina en Yenes :-D y vivas en Japón. ¿¨Para que hacer una hipoteca en una solo divisa extranjera pudiendo la hacer en múltiples divisas?. Es decir, el que sea multidivisa, no significa que tengas la hipoteca en varias divisas a la vez, sino la opción de poder cambiar de divisa si en la que estás no te interesa. Si te haces una HMD en Yenes, es lo mismo que hacer una hipoteca unidivisa? en Yenes, pero con la opción de cambiar.
Te recomiendo Victor, que leas un poco mas el foro y te bajes las herramientas para entender el concepto.
Saludos y felices fiestas y año nuevo a todooooosss ;-)
Hola a todos
En teoria el yen se revaloriza durante los meses de febrero – marzo debido al cierre fiscal en Japón.
Creo que puede ser interesante seguir la evolución:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
En estos momentos está a 166.12
Un saludo y feliz año nuevo!!!
Agustí
Bueno no nos ha tocado la loteria pero sin embargo los que estamos en yenes podemos repirar tranquilos y con cierta euforia.
Los tipos volvieron a su estado normal(0.70 a un mes)y la moneda
va registrando avances con respecto a su devaulacion.
Ayer registro los 166,32 y hoy despues de una noche de ligeros cambios
esta ya entorno a los 166,24(10:50AM).
Aun recuerdo cuando entre en francos en noviembre del 2005 ,el libor estaba en 0,77 y hoy esta ya en 2,70.Evidentemente nada que ver con los 2,8 del euribor que ha pasado a los 4,77.
En fin el que ahorremos,o mejor dicho no le regalemos parte de nuestros ingresos a ciertos bancos,es un regalo por nuestra parte
que merece nuestra admiracion.
Bueno el balance para todo multivisero ha sido positivo y hay que celebrarlo.desde aqui un brindis por todo y por todos.
Feliz año
Hola Victor: post 600
Pues lo que yo opino es que una hipoteca solo en yenes es un suicidio, directamente un suicidio. Te en cuenta que te hipotecas por lo menos para 20 años, imaginate la de vueltas que da la vida, y tu cobras en Euros. De manera que si te quieres salir la única manera es vender el bien hipotecado,… si puedes…:
`
Pongamos un ejemplo solo explicativo:
1º -Te hipotecas 200.000 euros con el yen a 200 yenes el €, por lo que debes en ese momento 40.000.000 de yenes, y a los mejor tu letra sería de 800 euros.
– El yen se pone a 100 yenes el euros, ya no debes 200 mil sino 400 mil euros, tu letra se pone a 1.500 euros.
– Sube el libor…
¿Que haces? Nada suicidarte, poruqe aunque lo veas venir… solo puedes vender, si con el precio de venta te diera para pagar lo que debieras en ese momento.
2 º Compras el yen a 100yen por euros, se pone a200 yenes por euro, y te interesa cambiarte a euro, poruqe amostizarías un pastón tremendo… no puedes.
En resumen, tendrías solo lo malo: el cambio y el tipo (PORQUE EL CAMBIO TE AFECTA ,MIENTRAS NO COBRES EN YENES),y casi nada de lo bueno de la MD.
No comprendo que entidad puede hacer hipotecas solo en yenes, pero me parece muy irresponsable.
Un saludo:
David
Hola a todos,
JOSE08100, comprendo lo que dices, incluso lo comparto en parte. Creo que en buena medida depende de lo exigente que sea una sociedad y un gobierno con su propio país.
Un adolescente suspende 4 y sus padres le consuelan y le regalan unos buenos Reyes. Otro trae un suspenso en matemáticas, su primer suspenso, y sus padres le castigan y se queda sin regalos. Perdonadme la comparación, pero no es del todo mala ( además, se puede ver bidireccional: sociedad-gobernantes y a la inversa).
Japón se exige mucho a sí mismo económicamente hablando, forma parte de su forma de ver la vida. Creo que ya Willy te lo dijo, la cultura oriental y en especial la japonesa poco tienen que ver con cómo vemos nosotros las cosas.
Felices fiestas a tod@s!!!
Me gustarías saber cuál es la diferencia en el % de amortización por cuota en un préstamo a 25 años en € y otro similar en yenes.
¿Cómo puede calcularse ese dato?
Muchas gracias.
Hola foro!
Si para marzo que es el cierre del año en Japón el Yen se va a revalorizar, pienso que sería una buena idea para el que entró con una moneda más fuerte de lo que está ahora (166) cambiarse a otra y volver a entrar en marzo (supongamos que se pone a 150-155). Creo haber leído anteriormente este planteamiento en algun comentario del foro, pero mi duda es si saldría rentable.
Mi opinión es favorable siempre que en marzo se apreciase por lo menos hasta 155, creo que los gastos de los dos cambios de moneda los volveriamos a recuperar en cuanto se devaluase de nuevo al precio actual…¿qué opináis?…¿alguien está pensando en hacerlo o ya lo ha hecho?
Un saludo!!
NIN lo siento chica, pero no logro enlazar tu analisis con mi cuestión de si Japón esta en crisis o no.
Es completamente cierto lo de la distinta filosofia vital de los orientales. Sencillamente es así, somos diferentes. Pero tampoco contesta a mi duda.
Puede que Japón o los japoneses (que es lo mismo) se exigan mucho, pero eso no los hace estar en crisis. Que tengas mucho y quieras más no te convierte en pobre. Es como los bancos que dicen han perdido tanto por que han ganado tanto menos que el año anterior. No has perdido, has ganado menos o dejado de ganar, que no es lo mismo.
Japón produce, sus empresas ganan, el paro esta bajisimo, etc. solo hay que mirar los datos. Que lo venden todo fuera porque son unos racanos y no consumen, bueno y que?
Quizás esa misma filosofia les hace no derrochar como a nosotros los occidentales y por eso consumen menos. O quizás producen mucho más de lo que pueden consumir, no lo se. El caso es que producen y venden (fuera), y por eso les va bien un yen débil para que su economia funcione ¿como en los últimos diez años con los tipos al casi 0%? Pues a ver si va a ser que si, que es como funciona Japón.
Si a eso se le llama crisis, yo estaría encantado con vivir en una España con la misma crisis, encantado. Bueno en realidad desde este mes que llevo con la HMD, estoy encantado que Japón siga inmerso en esa enoooorme crisis de más de diez años, eso si con un nivel de vida mucho mejor que el mio en general y con un pais mucho más avanzado que el mio. Que siga así, por el bien de los japos y del mio.
Yo firmaría un crisis así, ya ves.
El pasado dia 17 se iniciaron “las inyecciones de liquidez”. Hoy el BCE tambien lo ha hecho.
Estos son los datos del 17:
EUR/USD 1.4435 EUR/JPY 163.18 EUR/CHF 1.6638
14/12/2007 Tipos:
Yen
Libor 1 Mes 1,00000
Libor 3 Meses 1,03375
Libor 6 Meses 1,06875
Libor 12 Meses 1,12500
Tipos CHF:
Libor 1 Mes 2,74333
Libor 3 Meses 2,78833
Libor 6 Meses 2,86500
Libor 12 Meses 2,96833
Hoy dia 28/12/2007:
Cambios:
EUR/USD 1.4715 EUR/JPY 165.70 EUR/CHF 1.6588
Tipos yen:
Libor 1 Mes 0,70875
Libor 3 Meses 0,89775
Libor 6 Meses 0,98075
Libor 12 Meses 1,05750
Tipos CHF:
Libor 1 Mes 2,45333
Libor 3 Meses 2,76000
Libor 6 Meses 2,87167
Libor 12 Meses 2,97833
Un saludo
Agustí
Hola foreros :-D.
Bueno, que es que acabo de ser papi again ;-) y no tengo tiempo pa na… pero leyendo “ráspidamente” he enciontrado esto:
http://spanish.fxstreet.com/noticias/noticias-forex/articulo.aspx?StoryId=f01328e7-b0ff-4a52-babb-83ca66fa50ba
TOKIO (Thomson Financial) – El Índice de Precios al Consumo (IPC) creció en Japón un 0,4% en noviembre con respecto a un año atrás, lo que le convierte en la economía asiática que mejor aguanta la inflación, según datos oficiales publicados el viernes.
Sin embargo, noviembre fue el segundo mes consecutivo en el que la inflación creció, sin duda por el aumento de los precios del petróleo, informó el ministerio de Relaciones Interiores.
Esta subida es una décima mayor que la tasa prevista por los economistas.
Si no se tienen en cuenta los productos perecederos ni la energía, el IPC retrocedió un 0,1%.
Para el área de Tokio, el IPC subió un 0,4% en diciembre, tercera subida mensual consecutiva tras aumentar un 0,3% en noviembre.
El IPC de Tokio es un indicador adelantado de la tendencia nacional de los precios y se publica un mes antes del IPC nacional.
[email protected]
afp/rmr
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Vamos, que si no es por el precio del petróleo, los japos siguen sin levantar cabeza… ( o eso parece). ¿Qué opináis…?.
Ale FELIZ AÑO :-D.
Enhorabuena Rul. Ale otro más pa jugar, ejej.
Sobre que los japos siguen sin levantar cabeza, ejej. Bueno, para los HMD casi que mejor.
Si es que de verdad estan con la cabeza baja, como me refiero en los post anteriores. En fin.
saludos y feliz año
JOSE, si estamos de acuerdo, creo ya dije en el otro post, “comprendo lo que dices incluso lo comparto en parte”. Lo que para ellos es una crisis, para nosotros no lo sería tanto, es lo que pretendía decir. Pero, ¿ quién está equivocado, los occidentales o ellos? Por tanto, el quid de la cuestión en mi humilde opinión está en la escala de valores, la cultura socioeconómica.
Todas las empresas japonesas tienen como parte fundamental de su Visión Empresarial “ser los ganadores del siglo XXI”. Su punto de vista suele ser a largo plazo. En Europa eso es más palabrería que se usa para salir guapos en la foto, aquí todo es se mira más a medio ( incluso corto) plazo. También hay que tener en cuenta el envejecimiento de su población, ellos son conscientes de que incrementar el consumo en Japón es cada vez más difícil, pero volver a la deflación está desgraciadamente a tiro de piedra para ellos.
Para Charly #608, descárgate las herramientas, busca el último mensaje de TAMA al respecto, con el link de megaupload con las herramientas. En cualquier excel de cálculo de cuotas, en cuanto metas los tipos de interés p.ej. 1,50% y 5% para el mismo plazo verás la diferencia en amortización e intereses que se pagan. Te recomiendo no te dejes deslumbrar sólo por eso, mejor que leas los 3 hilos del foro, hagas tus cálculos, distintos escenarios, investigues, veas históricos de divisas y tipos de interés, etc. etc. Paciencia.
NIN, en mi planteamiento no me refiero al tipo de interés, sino a cambiar de moneda ahora que está a 166 y volver al yen en marzo, suponiendo que se aprecie a 155 más o menos.
Por poner un ejemplo: una persona que hiciese la HMD en septiembre y entró a 160, si saliese ahora que está a 166 (pongamos al franco suizo) su deuda habría disminuido en 7500€ aprox., y lo que yo digo sería volver al yen en marzo con la supuesta apreciación de la moneda por el cierre fiscal en Japón (supongamos que se aprecia hasta 155 yenes el euro). Entonces lo que ganaríamos sería que nuestra deuda habría bajado 7500€, y además nuestra nueva referencia con el yen sería a lo que habríamos entrado, es decir a 155 (menor que los 160 de septiembre). Claro que a esto habría que descontarle los gastos de cambio de divisa del YEN al ?franco o a la divisa que sea, y el posterior cambio en marzo de nuevo al Yen, que poniendo que sea el 0.2% por cada cambio sobre el total del préstamo, sale aproximadamente unos 800€, bastante menos que lo que nos habriamos quitado de deuda….(TODO ESTO SUPONIENDO LO QUE HE COMENTADO, DE SALIR AHORA A 166 Y ENTRAR A 155).
No sé si voy muy desencaminado con este planteamiento o realmente me he perdido con tanto número, pero creo que tiene algo de sentido.
Creo que es una opción a tener en cuenta y algo personal, pero todo va en función del valor del yen al que entró cada uno en su momento, a unos les saldría bien y a otros no tanto…
Un saludo y gracias por contestarme.
hola, buen fin y comienzo de año para todos.
Firmo en 10 días, cuota trimestral, y con la idea de entrar en yenes, a valores presumiblemente de 162 aproximadamente…pero, estoy pensando lo siguiente:
Jugando con la hipotética apreciación del yen en marzo, por lo que comentan del cierre de su año fiscal? estoy pensando en entrar en francos, para que, cuando llegue el mes de marzo, cambiarme a yenes y de esa manera reducir el monto global de mi préstamo.
Por ejemplo, si hoy entro en yenes a 162, tendría una deuda de 23.166.000 yenes, si el yen se apreciara en marzo y cambiara a 155 mi deuda en yenes sería exactamente 1 millón menos.
Es muy posible que esté olvidándome de detalles importantes que hagan que esta operación no sea tan fácil y maravillosa como yo la imagino, y ahí es donde necesito que alguien me habra los ojos por si estoy metiendo la pata en algo. No me creo que yo solito pueda darme cuenta de estas cosas.
Sé que no queda bonito hacer cuentas con números que todavía no sabemos cómo van a ser (sé que el valor del cambio de moneda es imprevisible) pero lo que me importa saber es si la mecánica de la operación puede ser favorable.
Eternamente agradecido por todo lo que nos han ayudado hasta el día de hoy.
Felicidades
héctor
Para Hector:
Tienes que tener en cuenta que si, has entrado en francos , tu entidad pasa antes por euro como moneda de referncia o no lo hace. Esto es si entras en francos: de francos a euros (1 cambio) y de euro a yenes (2º cambio) con lo que el 0.2 te lo cobran dos veces (amen de fixings y eso). Por cierto ¿te importa poner condiciones y sucursal ya que lo tienes “atado” (supongo)?. Abrazoos (ya le queda poco al 2007). Por cierto ojo a lo de Pakistán otro motivo más de incertidumbre para la economia.
Hola a todos,
Please Help!!
Necesito un consejillo por vuestra parte chicos/as.
Estoy de acuerdo con vosotros que ahora es buen momento para cambiar a otra moneda y entrar de nuevo en marzo con el yen apreciado.
¿Pero me surge una duda?
Yo tengo las cuotas trimestrales y hasta marzo no me puedo cambiar de moneda. En marzo podría hacer el cambio pero hasta junio no me podría volver a cambiar.
¿Que me aconsejais?
Quizás aguantar la apreciación durante tres meses o ordenar al banco que prepare el cambio para marzo y volver a entrar en junio???
Y…. una pregunta más… ¿Hasta que niveles se puede llegar a apreciar el yen en marzo? Más que nada por que si ahora se sigue debilitando quizás la apreciación que tenga llega a niveles de hace un mes mas o menos?
Espero haberme explicado más o menos bien y que hayais pasado buenas fiestas todos.
Feliz año a todos!!
eh, pues sí…disculpa Charly (#614), mi contestación en #613 realmente era para el post de César (#607), justo encima del tuyo (#608). Lo siento, equivoqué vuestros nombres…
Respecto a lo que dices yo también creo que es así: debes tener en cuenta el 0,2% en ambos casos, el fixing en ambos casos, lo que pagas de más en euros en 2-3-x meses, y esperar que se cumpla lo que dices, es decir una apreciación importante para Marzo. Ya se ha hablado de ello anteriormente, es una jugada interesante, pero una vez más entraña sus “riesgos”…imagina que por lo que sea el yen en marzo sigue en 165…o se ha ido a 169…
Hola a todos
Antes que nada mi felicitación Rul por tu nueva paternidad ojalá que se cumpla aquello de que “un nuevo hijo siempre viene con un pan debajo del brazo…” que bien podría ser el equivalente a “estabilidad en los cambios y en los tipos de interés…”
Siguiendo el tema que plantean Charly y Héctor sobre la estrategia de cambiar de moneda y tomando el referente de Charly del mes de Septiembre entrando en yenes y que posteriormente entra en CHF en Diciembre y cambiar nuevamente en Marzo lo que podemos es mirar las gráfica desde por ejemplo Septiembre del 2005 y hacer hipotéticos números.
En principio tomamos los cierres del BCE
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-chf.en.html
Si miramos la gráfica vemos que el nivel más bajo del yen en Septiembre de 2005 fue de 134.89 y el más alto en Diciembre de 143.47 entrando entonces en CHF con un precio de 1.5398 y “soltarlo” en Marzo en 1.5804 y a su vez coger el yen en Marzo en 138.73.
Si suponemos 200.000 euros x 136.32 (134.89 + 1% fixing): 27.264.000.
Si restamos unos 200.000 yenes de amortización desde septiembre a diciembre: 27.064.000.
27.064.000/142.0353 (143.47 – 1% fixing): 190.544 euros
190.544 x 0.2% comisión de cambio: 381 euros
Ahora esos 190.544 x 1.555198(1.5398 + 1% fixing): 296.336 CHF
Si suponemos una amortización hasta Marzo de 3000 CHF:
296.336 – 3000: 293.336 CHF.
Ahora pasamos a euros 296.336/1.564596 (1.5804 – 1% fixing): 189.400 euros.
189.400 x 0.2% comisión de cambio: 378.8 euros.
Finalmente entramos en Marzo en yenes 140.10 (138.73 1% fixing): 189.400 x 140.10: 26.535.562 yenes
Si inicialmente entramos en yenes y el principal era de 27.264.000 – 26.535.562: 728.437 yenes menos.
Si ahora contamos que de septiembre a marzo huieramos amortizado unos 100.000 yenes mensuales x 6 meses: 600.000 yenes teniendo una diferencia de 128.437 yenes pero nos queda sumar el coste del cambio de divisa:
381 + 378: 759 euros.
Ahora vamos a Septiembre del 2006 y vemos que el nivel más bajo del
yen fue de 147.83.
200.000 x 149.30 (147.83 + 1% fixing): 29.860.000 yenes
Suponemos una amortización de 200.000 yenes: 29.660.000 yenes.
Ahora miramos el precio más alto de diciembre: 156.93.
29.660.000 yenes /155.36 (156.93 – 1% fixing): 190.011 euros
190.911 x 0.2% comisión cambio: 381.82 euros.
Ahora miramos el mejor precio del CHF de diciembre 1.5826 + 1% fixing: 1.598426 x 190.911: 305.157 CHF.
Suponemos una amortización hasta marzo de 3000 CHF: 302.157 CHF.
Ahora en marzo (2007)pasamos a yenes otra vez y cogemos el mejor precio de este mes: 1.5763 – 1% fixing: 1.560537.
305.157/1.560537: 195.546 euros
195.546 x 0.2% comisión de cambio: 391 euros
Finalmente buscamos el mejor precio de yen en marzo 150.93 + 1% fixing: 152.43 x 195.546: 29.808.095
29.860.000 – 29.808.095: 51.905 yenes pero ahora falta contabilizar los gastos por cambio de divisa: 381 + 391: 772 euros
Es obvio que aqui hay que contar que no siempre podemos hacer al cambio el dia que nosotros desearímos, que nos podríamos quedar en euros y no pasar a CHF, etc… pero más o menos los números van por ahi (espero no haberme equivocado)
Ahora cabe seguir los mercados y esperar hasta a Marzo para ver la evolución de los cambios (y tambien de los tipos claro) y entonces podemos volver a hacer números a ver que tal nos salen.
Un saludo
Agustí
Muchas gracias por tu post, Agustí. Creo que es muy educativo.
Desde luego especular en el corto plazo con la hmd no es nada fácil…
Mi enhorabuena a RUL por la nueva paternidad esperando que sea todo lo agradable y esperado que supone una boca mas que alimentar…ahora si que el forero RUL se tendra que convertir en un mago como muchos de nosotros para llegar a fin de mes (aliviados en parte gracias a la HMD)
Lo dicho felicidades RUL y que sepais que muchos seguimos leyendo sea el dia que sea
Un saludo
Hola a todos
Como bien dice NIN “especular” en el corto plazo no es nada fácil.
Para Alex
Bajo mi humilde opinión el problema de la MD es que no podemos afirmar los niveles en el futuro. Creo que no podemos afirmar que “ahora es un buen momento para cambiar de divisa” porque no sabemos los niveles que nos encontraremos ni en Marzo ni en Junio.
Otra cuestión que pone “sobre la mesa” la dificultad del cambio de moneda es la propia entidad. Y en este sentido yo recordaría las palabras de nuestro amigo Willy (por cierto un fuerte abrazo Willy y mis mejores deseos para el próximo año, en el que espero que nos sigas ayudando tan genialmente como hasta ahora) en las que hacía referencia a lo importante que puede llegar a ser el hecho de poder cambiar de moneda cuando nosotros queramos.
En caso contrario siempre estamos a la espera de “tener la suerte” de que coincida nuestro vencimiento con los niveles que nosotros deseamos.
Alex imagina que el yen en Marzo está en 165 y en Junio en 164. Te saldría a cuenta?
Realmente yo no soy nadie para darte consejos, pero lo que si puedo hacer es que veas lo que puedes encontrarte para que formes tu propio criterio y tomes tu propia decisión.
Siempre he pensado que las decisiones hemos de tomarlas por nosotros mismos.
Un abrazo
Agustí
Parece que se ha hecho bueno sólo a medias aquello del rally de fin de año, quizá provocado por la situación de Pakistán y el encarecimiento del petróleo.
En estos momentos: EURJPY –> 164,86 EURCHF –> 1,657
Quería desearos a todos una FELIZ DESPEDIDA de año, y lo que es más importante, MUCHA SALUD, TRABAJO, Y AMOR PARA EL NUEVO 2008.
¡ Hasta pronto!
Hola a todos (de nuevo) – realmente estar de vacaciones es una “caña”.
Hoy es el último dia del año y me parece interesante ver como estaban los mercados a 2 de Enero del 2007.
Euro Yen CHF
Libor mensual 3.62800 0.47375 2.05167
Trimestral 3.72500 0.56688 2.1183
Anual 4.02813 0.75625 2.40667
CIerre YEN: 157.76 Cierre CHF: 1.6104
A dia de hoy:
Euro Yen CHF
Libor mensual 4.29438 0.70875 2.45333
Trimestral 4.68875 0.89775 2.7600
Anual 4.75375 1.05750 2.97833
En estos momentos los cambios:
YEN: 164.81 CHF: 1.6568
Como vemos ha habido variaciones han subido los tipos, se han devaluado yen y CHF…
Ahora cada uno puede hacer su propio análisis y valorar si estos cambios son significativos especialmente si consideramos que este año ha sido “movidito” (crisis subprime y demás).
El tema está en que iniciamos un nuevo año y “volver a empezar”.
Qué pasará? Subirán los tipos? Bajarán? Se revalorizará el Yen? Y el CHF? Se devaluarán?
Quien lo sepa que levante la mano.
Lo único que tenemos claro es que en la medida en que podamos y que nuestro tiempo nos lo permita, estaremos aqui en este foro compartiendo puntos de vista, comentando los mercados, y ayudándonos en lo que podamos entre los que ya estamos en MD y por supuesto que haciendo lo propio con aquellos que vengan. (Y yo el primero “El burro delante para que no se espante”mefagusarrobahotmail.com).
Siempre estaré agradecido a aquel forista que en su dia tuvo una enorme paciencia conmigo y me ayudó a entender esta hipoteca si bien lo primero que aprendí es que:
las decisiones siempre debe tomarlas uno mismo.
Un abrazo a todos y mis mejores deseos para el próximo año 2008.
Agustí
Siento que se hayan “desmontado” las tablas y que haya quedado un poco “churro” si bien lo importante es tener los datos.
Agustí
#622, Agustí
Gracias Agustí.
Tienes toda la razon del mundo en decir que las decisiones las tiene que tomar cada uno.
Esperaremos los 2 primeros meses del nuevo año a ver que pasa y luego ya decidiremos.
Muchas gracias por tu aportación y desearte una despedida y entrada de año muy feliz tanto para ti como para todos los foreros que ayudan y participan en el foro.
Hasta el año que viene.
Alex
明けましておめでとうございます
o
akemashite omedetou gozaimasu!
FELIZ AÑO NUEVO!!
GRACIAS A TODOS :-D.
¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ FELIZ AÑO !!!!!!!!!!!!!!!!!.
( Y felices devaluaciones ;-))
Joer jose si que te ha dado fuerte lo de los “japos”…para Rul mi más sincera enhorabuena por lo del nene (ya verás, ya…je,je). Para todos los foreros pues que tengais un feliz año 2008. A ver que nos depara el nuevo año (con que no tenga muchos sobresaltos pues ya nos valdría…). Salud a todos (he dicho bien, “salud”).
para gorgijsp
¡claro que puedo darte las condiciones!
libor trimestral
yenes
diferencial: + 0.70
diferencial euribor: igual
apertura: 0.20
amortización parcial: exento si no supero el 20 %
cancelación anticipada: 0.5 (era 1 % pero me beneficio de la nueva ley)
6 euros por recibo trimestral por comision de cambio de moneda.
Vinculaciones a considerar: pondremos las 2 nóminas y seguro de hogar que no viene en escrituras, lo aguantaremos solo el primer año, o seguiremos con él si es conveniente. Nada mas por ahora.
Pido 143.000 euros a 25 años.
Segun los números me baja la cuota unos 140 euros y me quito 2 años de encima.
La oficina es bbk de fuenlabrada, de acuerdo a las ofertas que caen al foro, la verdad que no encuentro mucha diferencia, tal vez pueda perder en algo pero valoro mucho la atención que estoy teniendo, la buena predisposición y que están muy pendiente de mis lagunas para solventarlas. Venden un producto y hasta hoy lo hacen de buena manera.
De todas maneras ya pedí las un borrador de escrituras, así que si alguien necesita mas presiciones sobre lo bueno y lo malo me pueden adjuntar correo para que les comente.
Buenos brindis, mucha felicidad a todos, se la han ganado con el trabajo que hicieron en el foro. Saludos
Héctor
si k es buen momento para cambiar siempre y cuando en marzo el yen no este a 175 ( todo es posible ) y despues habra que quedarse con un interes de 4,8 + 0,…. hagan apuestas
Gracias hector pero ya se como funcionan los de bbk (a mi no me ha ido bien con ellos…lo cual no implica que contigo no lo sea). Evidentemente están subiendo las condiciones. Pelea si te vas a vincular con el seguro y las nominas el diferencial (creo que lo puedes sacar más bajo). Yo regatee la comision de apertura (antes de romper con ellos) que me daban el 0.5 (por lo demas la tuya esta bien). Ojo con comisiones de mantenimiento y de tarjetas y que el fixing de cambio inicial no te la cuelen ( a mi me la querian colar). Por lo demas suerte con ellos. Un abrazo
Brindo por vosotros, brindo por la amistad, brindo pod los nuevo multidiviseros, bdindo poo todios, bindo po binda, grindo borque dengamos essito. Y….. ¿quien sois?, ¿po que mestais embodachando?.¿FELIZ Y PROSPERO AÑO NUEVO!
buenas noches!!
solo queria saber si es buena la idea de hacer en estos momentos una hipoteca multidivisa en yenes de 180.000 € a 30 años. ya que parece que el euribor no deja de subir. o me espero hasta que baje si baja a 155 yen. aguanto un par de meses o entro en un par de semanas al euro. Muchas gracias y feliz año nuevo!!! Que lo mejor del 2.007 sea lo peor para este año nuevo 2.008.
Hola a todos
Primer dia del año y más de uno (yo el primero) recuperándonos de la despedida del año y de algunos “excesos” (verdad buserO?).
Bromas a parte, javivi plantea si ahora es buen momento para entrar en MD. Pues yo no me atrevo a decir si lo es o no, lo único que sé por propia experiencia es que en en junio del 2004 cuando yo contraté la mia, nadie podía decir que fuera el mejor momento (entré en CHF a 1.5363).
Y quien se atreve a decir que lo será dentro de una año?
Con lo cual estamos siempre con “lo mismo”: nunca sabemos si es buen momento.
Javivi, tambien planteas que el euribor no para de subir, pero yo me cuestiono si lo seguirá haciendo. Creo que las subidas que ha habido en los útimos meses han tenido fuertes repercusiones en “los bolsillos” y en mi humilde opinión creo que adicionales subidas podrían hacer “mucho daño” y no sé yo si serían asumibles.
En cuanto a esperar a que el yen bajé a 155 es tan posible que llegue como que no lo haga y ello sin contar que si llega el dia 22 a lo mejor nosotros ese dia no podemos “cogerlo” y el 24 ya está a 159 y todo ello sin contar el fixing.
Sobre el nivel de entrada yo hace tiempo que tengo asumido que el ideal es entrar lo más revalorizado posible, pero que en la mayoría de los casos no va ser el que nosotros desearíamos.
Por otro lado no sé si alguien se acuerda, yo si, de un forista que comentaba que entró en euro y que veia cómo pasaba el tiempo y nunca veia el momento de entrar en CHF que era la moneda que le interesaba.
Yo creo que lo mejor para decidirse entrar en MD es contemplar diferentes escenarios, hacer números y marcarnos una estrategia, y siempre bajo la premisa de que debe ser uno mismo quien tome las decisiones.
Creo que está claro que no hace falta ir muy lejos para darse cuenta de que entrar en MD no es nada fácil.
A veces pienso cómo me atreví a contratarla…
Un saludo y lo mejor para todos en este nuevo año
Agustí
Muchas gracias agustí!!
Creo que lo tengo un poco mas claro. Lo mas seguro es que entre en yenes mensual y si veo que la cosa no es del agrado de mi economica me cambio rapido a los francos suizos.
Aguantaremos un poco para entrar.
Un saludo y feliz año nuevo a todo los foreros.
Para #636 Javivi
COmo añadido a lo que comenta Agustí, te diré que mi padre en Julio del 2006 se hizo una HMD. Yo quería que la hiciera en Yenes, aunque por aquel entonces solo entendia un poco el funcionamiento de estas hipotecas, pero no estaba muy al tanto. Todo el mundo empezó a decirme que era muy arriesgado en Yenes, que estaba muy alto (creo recordar que estaba marcando máximos en 145), que lo hicera en CHF, que era mas estable, etc.. A mi padre también le decian lo mismo compañeros suyos del trabajo (que ninguno tenia un HMD), así es que como al fin y al cabo era decisión de mi padre, el apostó por el CHF (entró a 1,57 creo recordar). No le fué mal, en un año estuvo depreciandose respecto al EUR, pero en Agosto cuando se apreció tanto el Yen, le dije a mi padre que ese era el momento, y si no hubiera sido por los ineptos de la sucursal de Bankinter, habría podido entrar a 151 mas o menos, pero al final conseguimos que entrara a 157, que tampoco ha salido mal después de todo.
Como ves, mejor toma tu las decisiones y no dejes que otra gente (sobre todo sin conocimientos del producto, y no solo me refiero a amigos, etc.. sino a la propia gente de muchas sucursales) influya en tu decisión.
Saludos y Feliz año nuevo a todos.
P.D: Enhorabuena RUL por tu reciente paternidad, pero como te decian, ya verás….Yo siempre digo que ser padre no es tan dificil como parece, sino CANSADÍSIMO…. De hecho yo voy a repetir para Julio, y ya me estoy agobiando solo pensar en atender a 2….(me ha engañado la parienta…yo solo quería 1);-)
Hola a todos.. he leido todos vuestros comentarios y me gustaria vuestra ayuda.
Estoy pensando firmar una HMD y tengo una duda respecto de la comision de cambio de moneda.
Bankinter me asegura que solo me cobran seis euros por cada cambio, pero no consigo saber que tipo utilizan… Barclays me cobra el 0.2% por cada cambio de moneda.
me gustaria saber si hay forma de saber el coste real en Bankinter del cambio de moneda (no se que fixing tienen), y podeis aconsejarme cual es la mejor forma si hay de reducir ese 0.2%.
Gracias anticipadas
Hola a todos
Al paso que vamos este foro va a darle tanta importancia a los cambios y a los tipos de interés como a los precios… de los pañales.
Enhorabuena Richardj por tu futura paternidad y ya te digo que tenemos cosas en común a parte de la MD y es que yo era de aquellos que sólo quería uno, y alguien me “engañó” para que fueran dos. La verdad es que el resultado del “engaño” fue genial y no cambiaría a mi hijo por nada del mundo.
En otro orden de temas, perdón por la vena paternal que me ha salido, comentar que a nivel práctico me acabo de abrir una nueva hoja donde cada dia voy apuntando el cierre de cambio del BCE, el de mi entidad (sabadellatlántico), el fixing ,y el libor mensual, trimestral y anual del CHF (mi MD es en CHF).
Y al lado voy apuntando tambien el cierre del libor mensual, trimestral y anual del yen.
Esto me sirve para tener “frescos” los niveles que se van produciendo dia a dia, que para mi es importante.
A parte cada dia intento leer notícias sobre divisas y por supuesto que intento estar al dia en este foro, al que estoy enormemente agradecido puesto que cada día aprendo algo más.
Cuando contraté mi MD pensé que sería importante hacer un “esfuerzo ” por seguir los mercados y la verdad es que así lo he hecho hasta la fecha.
La idea es que cuanta más información y datos tengamos, más capaces seremos de ser objetivos en nuestro criterio y por tanto en la capacidad de tomar decisiones.
Yo soy de aquellos que piensan que “todo esfuerzo al final tiene su recompensa”.
Un saludo
Agustí
Bueno que ya han pasado un poco los excesos pues otra vez al lio…en cuanto al cambio de divisa pues estoy con Agustí, Richardj ojalá cogieramos los que pensamos entrar en breve los cambios a 150 o a 1.57 del franco (para los que están seria una p… ya lo sé…). Hay que hacer numeros y sobretodo tener muy claro cual es la forma de operar de los bancos (si hay que pasar previamente por el euro o no, etc). Para India no creo que se pueda variar lo del 0.2 (en todo caso lo que si puedes negociar es que te cobren un fijo siempre y no el 0.2) esto es por ejemplo que siempre te cobren 6 en cada amortizacion (no sé si es a esto lo que te refieres). De todas formas creo que es dificil. A mí se me acaba el tiempo que tengo para negociar y ya me tendré que decantar por algunas de las ofertas que tengo. De todas formas y si no te importa India decir las condiciones que te han dado en Bankinter. Si tienes reparo mi correo es jmphernandez arroba terra punto es. Un saludo a todos
feliz año a tod@s!!!!!!
Yolanda mi e-mail es [email protected] muchas gracias por la ayuda estoy hecha un lio por si subrogar con la del promotor y luego subrogarme al b.popular y novar en multidivisa o directamente cancelar la hipoteca y abrirla en miltidivisa, no se si alguien del foro lo ha hecho ,q sale mas rentable? gracias por la ayuda.
Hola a tod@s y feliz año nuevo 2008. Yo formalicé mi HMD por el Barclays en Mayo de 2007 y como todo el mundo decía que el yen ya no se depreciaba porque estaba próximo a 165, decidí entrar en francos. A la semana, me dí cuenta que había sido un error y entoces en la siguiente revisión me pasé al yen.
Simplemente decir que estoy muy contento de la evolución del yen, a pesar del susto de Agosto, pero que por una hipoteca de 198.000 euros que antes pagaba 1.005 euros mensuales, ahora estoy pagando una media de 726 euros porque aprovecho cuando el yen está barato y compro para varios meses. Así, si fluctua el valor y se aprecia, a mi me sigue dando lo mismo.
Estoy viendo los comentarios del foro y creo que no voy a cambiar a francos. Yo entré en yenes a 168 y pasarme ahora a francos sería perder dinero y, además, tengo provisionados yenes hasta abril de este año. Espero que se cumplan las predicciones que dicen que el yen se pondrá a finales de este año en 178 y no creo, al menos de momento, que el Boj tenga ahora márgen para subir el tipo de interés, así que espero que a lolargo de estos meses el libor yen continúe bajando.
Las condiciones que me dieron en la HMD son:
libor a un mes +0,60
comisión de cambio 0,2% con un mínimo de 9 euros
cambio de divisa 0,2%
cancelación parcial 0% para cantidades inferiores al 20% de la HMD.
cancelación total 1%.
Me cobraron una comisión de 0,40% de apertura.
Estoy recomnedando la HMD a unos amigos y las condiciones del banco han variado, subiendo a libor+0,75 mensual.
Finalmente comentar que la HMD la tengo en Las Palmas de G.C., en la oficina de La Minilla, en Barclays.
Saludos a todos!
#641, emi
Para Emi, si puedes no hagas tantos pasos intermedios que al final te salen más caros, y si te es posible cancela directamente la del promotor.
Saludos
Hola a todos; os adjunto el último informe de Bankinter de enero de 2008 (que como todo el mundo sabe es uno de los más fiables que existen) sobre los tipos de cambio euro/yen en el que se considera poco probable que el Banco de Japón (BOJ) suba los tipos de interés (que actualmente y en el que por unanimidad de todos sus miembros sin ninguna excepción decidieron mantenerlo en el 0,5%).
INFORME DE BANKINTER ENERO 2008 SOBRE
TIPOS DE CAMBIO EURO/YEN
Mantenemos nuestra estimación de 175 para diciembre
2008, salvo que se deshagan posiciones de carry-trade .-
La economía japonesa crece menos y tiene ya algo de
inflación. Sin embargo, las subidas de precios no darán lugar a
subidas de tipos que puedan fortalecer el JPY debido a 2
razones: (i) Aún son testimoniales, poco consistentes; (ii)
Aunque lo fueran, los repuntes de precios responden a un
shock externo y no a una revigorización de la demanda
interna, es decir, al encarecimiento del petróleo y las materias
primas, también los alimentos. En este contexto subir tipos
no serviría para contener la inflación. En estas circunstancias
seguimos creyendo que el JPY seguirá siendo una divisa
estructuralmente débil… y además el BoJ se ocupará de ello,
vendiendo JPY y comprando USD o euros para evitar que su
sector exterior, absolutamente clave para la economía
japonesa, no pierda competitividad. Continuamos
convencidos de que el JPY es una divisa semi-intervenida. El
único riesgo apreciatorio que identificamos es un hipotético
movimiento de retirada de posiciones de carry-trade
(inversiones apalancadas en JPY en cualquier lugar del
mundo), algo que podría suceder, aunque no sea la alternativa
más probable, si las bolsas se debilitan en 2008 y sus
perspectivas se deterioran. Esto no es descartable si EE.UU.
entrase en recesión, pero no es este nuestro escenario central
estimado. Por tanto, aunque ha aumentado el riesgo de que se
produzca una retirada de posiciones de carry-trade con
respecto a 2007, no es este nuestro escenario central y, por
tanto, estimamos 175 contra el euro para Dic.2008.
Saludos,
Feliz Año Nuevo
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la adquisición de un inmueble.
Hola a todos; siguen los nubarrones en torno a los tipos de interés en la zona euro, y así la prestigiosa firma de analistas Fortis indica que el BCE podría subir los tipos de interés medio punto al 4,5% en este primer semestre que viene, y ello para controlar la inflación. (adjunto noticia):
Finanzas.com 2 enero de 2008
BCE PODRÍA SUBIR TIPOS DE INTERES MEDIO PUNTO A 4,5% EN EL PRIMER SEMESTRE, SEGÚN FORTIS
El Banco Central Europeo (BCE) podría subir los tipos de interés hasta el 4,50 por ciento en el primer semestre del 2008, frente al 4 por ciento actual, según un informe de los analistas del banco belga-holandés Fortis hecho público hoy.
Los tipos de interés a corto plazo del BCE han aumentado desde el 2 por ciento al final del 2005 al 4 por ciento actual, fruto del endurecimiento de la política monetaria de la institución para, entre otras cosas, controlar la inflación.
En el estudio, sobre el sector inmobiliario europeo, los expertos de Fortis señalan que la caída en bolsa de las inmobiliarios es ‘saludable’, dado que los inversores han llegado a pagar primas superiores al 30 por ciento de los valores reales de las empresas.
Añade que el descenso de los precios de las acciones de esas compañías transmite un mensaje inequívoco: que los inversores consideran sólo cuestión de tiempo que los precios inmobiliarios dejen de subir y empiecen a bajar.
El informe pone como ejemplo la caída libre en bolsa de las acciones de la inmobiliaria valenciana Astroc, cuyas acciones han perdido más del 90 por ciento de su valor desde su máximo histórico de 72,60 euros de febrero del 2007 a los 5,30 euros actuales.
Saludos,
Feliz Año Nuevo
P.D. La HMD es la mejor forma de financiar la adquisición de un inmueble.
richardj,
MUCHAS GRACIAS :-D. Ahora, tú si que eres valiente ;-). Suerte, que a mi la segunda no me está cansando tanto ;-)…. Claro que no viene de golpe…
Oye lo que le pasó a tu padre me pasó a mi exactamente en Agosto con los mismos de Bankinter :-P.
En fin, que paciencia…
Para Chin Lu de Las Palmas
Estoy a punto de firmar en Las palmas con BBVA.¿Podrías decirme con quien trataste en el Barclays de la Minilla? Gracias
buenas noches!! solo queria dar las gracias ha agustí y richardj porque en breve voy a dar un paso importante en mi vida y no se a lo que me enfrento realmente.
Una penúltima duda a ver quien me puede ayudar:
Tengo la posibilidad de subrogarme en el prestamo que la promotora tiene con bancaja, pero yo quiero hacer el prestamo con BBVA. En el mismo dia puedo hacer la escritura de compra con subrogacion y acto seguido hacer una escritura de subrogacion de acreedor? Ya se que tengo que pagar por la cancelación total, un 0,50% según la nueva Ley, pero me ahorraría el impuesto del préstamo con BBVA.
Muchas gracias, chicos y feliz año nuevo 2008.
Hola a todos, leyendo los últimos comentarios de richardj y Rul ( por cierto, enhorabuena de la buena!) respecto a las dificultades el pasado Agosto para hacer un cambio de la divisa de la hipoteca de la MD, quería decir que creo es algo que debemos hablar con nuestras sucursales bancarias, y dejar muy claro que caso de llegar e momento elegido para el cambio, deben ser ágiles y poder preparar el tema en, a ser posible, minutos.
Si os fijáis por ejemplo en lo sucedido con el yen entre la mañana de la Nochebuena y el día de hoy: Arranca por debajo de 164, y en pocas horas se pone por encima de 166,50. Aguanta un sólo día por encima de 166, en la madrugada del 28 cae en picado por debajo de 165, pero se recupera según avanza el día, nuevamente hasta los 166,50. Llega el último día del año y se despeña hasta los 163, en la primera sesión del año comienza recuperando hasta 164 para luego desplomarse en 6 horas hasta los 161…
En un rango de 161-166,5, es decir un rango de casi un 3,5%, esto es, bastante dinero en juego para alguien que va entrar, pero también para alguien que quiere cambiar de divisa, bien sea del CHF al JPY, o del JPY al CHF ó al euro… El día de firma no sabes cómo se comportará el asunto, ni tú ni el Banco ( yo por ejemplo ahí tuve suerte, pero también podía haber sido al contrario, pero eso nadie lo sabe). En cambio, cuando te decides a hacer un cambio total de la divisa de la md, o a contratar un seguro de cambio…tiene que ser inmediato!! si no, pierde todo el interés y salirte un churro…
Por tanto creo que es algo que debemos dejar claro al Banco o Caja: Cuando llegue el momento y yo lo decida, esto debe ser inmediato. Debéis tener todo preparado. Ojo, que yo hasta para comprar divisa la primera vez tuve problemas, ya que me daban el tipo de cambio de BILLETES, y yo tuve que insistir en que ese cambio era totalmente imposible ( ni un fixing del 7%, vaya) y que lo mirasen bien… Al final, tras 20 minutos toqueteando en “la aplicación” y 3 llamadas consiguieron darme el precio correcto para comprar divisas y pude comprarlas…¿ qué puede pasar el día de contratar un seguro de cambio????? Miedo me da…
Hola Chinlu, precisamente he comprado un piso en la Minilla, una pregunta… ¿te obligaron a hacer seguro de vida? Si fue asi ¿cual fue el importe del mismo?¿Te lo pusieron por escrito?. ¿Que tal funciona esa oficina con la HMD? Aun no he firmado pero estoy entre Popular (Pza S. Gregorio (Telde)), Bankinter (Triana) y Barclays (Triana/Minilla). Gracias, no conocía a mucha gente de la isla con HMD, exceptuando pilotos, claro. Salu2 y gracias por tu ayuda.
Hola a todos
Despues de leer cientos de post en este y en otros foros me decidí a firmar una HMD con el Barclays de los Barrios en Cadiz por un principal de 355000 en las siguietes condiciones:
Libor a un mes 0,65
comision cancelacion parcial 0%
comison cancelacion total 0,5%
comision apertura 0,5%
comision de cambio 0,2%
La firme en yenes a un cambio de 163,22, no muy bueno pero como he leido varias veces aqui, eso solo el tiempo lo sabe.
Me gustaria daros las gracias a todos los que aqui posteais y aportais una imformacion muy valiosas para todos aquellos que nos iniciamos en este tipo de producto. Desde hoy espero estar en cierto modo a la altura y poder tambien ayudar.
Una duda con respecto a la compra de divisas, si las compras a traves del banco ellos evidentemente te ponen un precio de compra que no es el oficial de cambio. ¿hay alguien que compre la divisa directemante en el Forex y lo transfiera a su cuenta en yenes o en la divisa que sea?
Me descarge el programa FXCM trader station y he abierto una cuenta de demostracion en principio parece bastante intuitivo, pero no me atrevo a lanzarme sin asesorarme antes. El caso es que a traves de él ahorras un monton de pasta, tanto en tipo de cambio como en las famosas comisiones por cambio.
Para mena
Hola. Traté la HMD con la Directora de la sucursal. Está en C/. Concejal García Feo, 14 (creo que este es el número).
A mi las condiciones del BBVA no me gustaron. Suerte!
Para luis75
No me obligaron a hacer seguro de vida porque ya lo tenía por la hipoteca en euros. El caso fue que yo me pasé de hipoteca en euros a HMD dentro del mismo Banco.
Respecto al grado de conocimiento que tiene esta sucursal de la HMD, te diré que están bastante puestos aunque, naturalmente, es el solicitante de la HMD el que tiene que jugársela diariamente con los riesgos que conlleva contratarla!
Suerte!
Para #649, NIN y el resto
A la hora de hipotecarte si que tienes la oportunidad de fijar el cambio, de hecho mi cuñada está apunto de entrar y le acabo de llamar para que se haga un seguro de cambio al precio de hoy, que ahora mismo está a 159,77. Con eso fijas tu deuda para el día de la firma.
Eso si, si cuando vas a firmar está a 155, ajo y agua, pero si está a 163, pues todo eso que te has ahorrado.
NIN, yo en la BBK no tengo problemas en comprar divisas, ya sabes, en las sucursales todo depende del espabilado que te atienda. De hecho el día 28 o 29 de Diciembre me pasé por la sucursal y ya de paso le dije que me comprase Yenes, y con fixing incluido he comprado la siguiente letra mañana día 4 a 163,81, que visto lo visto estos días, me ha salido bien, pero de momento yo me planteo que siempre que compre moneda por encima del valor al que entré, es buena compra ;-).
Para #651, meblik
Si la demo que te has instalado es para el mercado de divisas, decirte que en este mercado tu no compras divisa, lo que haces es apostar tu dinero. Es decir, que si piensas que va a subir el EUR respecto al Yen, lo que haces es una operación de compra (pero no compras divisa en sí, sino que se llama así). Y si piensas que va a depreciarse el EUR respecto al Yen, lo que haces es una operación de venta (apuestas a que va a caer).
Te recomiendo que busques por internet un tutorial del mercado forex (trading) o que juegues con la demo que te has bajado. Aqui no tengo un link, a ver si cuando llegue a casa posteo un link con un curso para principiantes que a mi me gustó mucho.
Saludos
Para chinlu o quien sepa responder (por propia experiencia):
Por favor, ¿puedes comentar con más detalle como funciona en Barclays lo de hacer acopio de divisas compradas a buen precio para luego pagar con ellas?. Me interesa saber:
– ¿Cuantas veces te aplican el fixing?.
– ¿Como le das orden al banco de que ese mes se lo cobren de tu cuenta de divisas?.
– ¿Las comisiones totales que te cobran?.
He entrado en Barclays hace 2 meses (crédito de casi 200.000eur) y tube que explicarles como funcionaba esto a la oficina que me lo hizo, así que no me fio mucho de lo que me puedan contar al respecto sobre este tema. La idéa es comprar 4 ó 5 meses de golpe para así asegurarte que el cambio es el que tú quieres y además ahorrarte tener que regalarle al banco los 9eur del mínimo de la cuota de cambio todos los meses. De esta forma entiendo que solo te cobran dicha cuota cuando haces tu compra de divisas.
———————–
Otra cuestión:
Un hermano mio tiene una hipoteca en Euros en el Barclays, pero visto los resultados que yo estoy teniendo está muy interesado en cambiarla a HMD. Chinlu, ¿puedes explicarme los trámites que has tenido que realizar en tu caso y los gastos que puede suponer?. La hipoteca de mi hermano es de unos 130.000eur.
Mi correo:
puchi_aso”arroba”hotmail.com
Gracias por la ayuda y ya que estamos… FELIZ AÑO A TODOS.
Por cierto, el Libor se va relajando a 0.68
Aunque parezca una tontería lo que comenté en #268 cuando pegó el subidón de repente de 0.65 a 1.00, el tiempo me va dando la razón. Ahora va a ser que para convertirte en un gurú de la economía solo hay que tener un poco de sentido común.
¡¡Que geta tienen los bancos!!
Hola chicos:
En primer lugar feliz año nuevo a todos, ya veo que seguis en plena forma (falta nos hace). Hay gente nueva en el foro y eso me alegra, significa que estamos vivitos y coleando.
He estado de vacaciones, ahora que puedo (je,je) porque todavía no he firmado.
Parece que el tema se me va a alargar hasta marzo, cosa que hubiera pdido a los reyes magos en diciembre y parece que eso me lo van a conceder. Ya sabeis que n marzo se cierra el año fiscal en Japón.
Estoy con dos entidades: bbk y popular, aunque como os digo desde hace semanas he estado “out”.
Hoy he hablado con la bbk, ojo al dato en las condicones que me dan (sobre todo para los que estéis en negociaciones con ellos), no me convencen nada de nada :
(Antes de leerlas, deciros que el director se ha tenido que empapar el tema porque no tenía ni idea)
Libor + 0.70
Plazo máximo: 30 años.
Cuota: puede ser trimestral, semestral o anual. Es decir no se paga cuota mensual, sino como mínimo cada tres meses.
Revisión tipo Libor: según se haya escogido la cuota. Es decir, si por ejemplo escojo pagar la cuota cada tres meses, pues me revisan el Libor cada tres meses. Si escojo pagar cada 6 meses pues en ese momento, o sea dos veces al año, me revisan el Libor y si pago una cuota al año pues me revisan el Libor una vez al año, en el momento de pagar la cuota.
c. apertura: 0,20 %
c.amortización parcial: está exento el 20% del capital principal una vez al año, pero si quiero amortizar más entonces se me penaliza. Si pido 215.600 €, como mucho puedo amortizar al año sin penalizar 42.000€ aprox.
fixing: 2 por mil
comisión por cambio e moneda : 2 por mil
seguro de cambio: si
cuenta paralela en divisa: si
comisión por cuenta paralela en divisas: no
amortizaciones. Sólo en la fecha de la revisión ( o sea de la cuota que escoja cada tres meses, cada 6 oal año) no se pueden hacer en otro momento.
cambio de divisa durante la vida de la HMD: sólo en el momento de la cuota. y comisión del 2 por 1000.
diferencial para el €: el mismo Euribor + 0.70
c. subrogación: me dice que ahora se llama “desestimiento” y es de 0.50 los 6 primeros años, luego, el 0.25
Analicemos las condiciones:
falta el tema de los seguros (de vida, etc) no me han dicho nada.
el diferencial me parece algo alto, sé que muchos lo tenéis así pero me parece algo alto.
El tema que me da que pensar es el de las cuotas cada 3, 6 o 12 meses que conlleva revisión del Libor y la posibilidad del cambio de moneda. Es decir, si yo escojo libor a un año, significa que si firmo por ejemplo el 10 de marzo de 2008, sólo puedo cambiar de moneda el 10 de marzo de 2009 y esa misma fecha me revisan el libor y pago mi cuota de los 12 meses al la vez. Pero si tomo pago trimestral, entonces si firmo el 10 de marzo de 2008, en junio hago el pago pero también me revisan el libor. ¿Véis la jugada? Eso si , podría cambiar de moneda pero cada tres meses.
Yo prefiero tomar el libor a un año porque me da cierta estabilidad, que bastante tenemos ya con los cambios en las divisas y sus paridaddes, pero, si firmo este crédito, me quedo en esta divisa durante un año a la fuerza y eso no me gusta nada de nada.
¿A alquien le han puesto condiciones parecidas? Decirme por favor que os parecen estas condicones.
Otro asunto: la comisión de subrogación (ahora llamada de desestimiento, que quizás está más claro)… me dice que es de 0.50 los 5 primeros años y a partir del 6º año del o.25 ¿esto es asi o este no se entera? ¿o no me entero yo? ¿no había cambiado esto con la nueva ley hipotecaria?
¿Que opinaís de este asunto? Comentar por favor, mañana me voy al popular.
Para puchi1278
Hola. Supongo que cuando contrataste tu HMD, abriste una cuenta en la divisa con la que normalmente operas. Bueno, pues en vez de provisionar el coste de la hipoteca mensual, haces una única compra en euros referenciada a la moneda en la que trabajas para varias cuotas cuando veas que el precio te favorezca y luego el banco irá cobrando de esa cuenta, mes a mes, el importe de la hipoteca. Como es una única operación, el importe será el 0,20% o el mínimo que te haya impuesto el banco (La cantidad que llegue primero). De esta manera evitamos el cobro de comisiones de compra de divisa mensuales y nos olvidamos de las fluctuaciones de la moneda por un período razonable de tiempo; eso sí, tendremos que estar pendientes de que todos los meses haya saldo suficiente, ya que la cuota variará en función del tipo de interés. Respecto al valor de compra de la moneda, eso lo tienes que afinar bastante, ya que hay bancos no te dicen el valor de compra de ese día. Yo, en concreto, lo estimo por las noticias diarias de las páginas de cotización del FOREX y hasta ahora me ha ido bastante bien.
Respecto a los gastos de constituir una HMD, pues básicamente los mismos que los de una hipoteca en euros; lo que pasa es que si vienes de una hipoteca en euros, tendrás que afrontar la cancelación de dicha hipoteca y los gastos de apertura de la siguiente. Eso lo tienes que negociar con tu banco, suponiendo que puedas contratar con ellos una HMD…
Saludos.
Para #657, Juanjo
Buenas tardes Juanjo. Revisemos tu correo que hay cosas que no tengo claras.
Te ofrecen un Libor anual, semestral o trimestral sin modificarte el diferencial?. Pues como dices, cojo… tendrás mas estabilidad si es lo que deseas. Yo tengo un Libor 3 meses +0,6. ¿Por cierto supongo que con el Libor anual, pagas la cuota mes a mes, o una vez al año? y con el Libor semestral?. Con el trimestral, yo pago cada 3 meses.
Respecto al solo poderte cambiar de moneda en los momentos de pago, no es así, yo tengo también la HMD con la BBK, y puedo cambiar de divisa mediante un seguro de cambio en cualquier momento, eso si, se hace efectivo en el momento del pago, pero si entre medias de los 3 meses que yo tengo, veo un cambio muy muy favorable (ejemplo EUR/JPY a 180), pago un 1 por 1000 del seguro de cambio, y en la siguiente cuota me toman este valor para hacer el contravalor a Euros y ya tendría mi hipoteca en EUROS o en la moneda que hubiera elegido.
Por otro lado, el fixing un 2 por 1000, no lo entiendo, te refieres supongo que a un 0,2% no? si es así, será solo el cambio inicial, luego es un 0,5% como viene publicado en su Web. A mi en la bbk me aplican un 0,5%, es decir, CotizacióndelYen multiplicado por 1,005.
Saludos
para javivi
quien te ha comentado esa lo de ese tipo de subrogacion?no debes de tener antes las escrituras para poder subrogarte con otro banco?es q yo estoy en la misma situacion q tu y no me lo aconsejan me dicen q cancele la del promotor y me haga una nueva hipoteca con el consiguiente gasto de ajd,por favor te agradecerias q me digas como lo vas a hacer
un saludo12
Para #657, Juanjo
Buenas tardes Juanjo. Revisemos tu correo que hay cosas que no tengo claras.
Te ofrecen un Libor anual, semestral o trimestral sin modificarte el diferencial?. Pues como dices, cojo… tendrás mas estabilidad si es lo que deseas. Yo tengo un Libor 3 meses +0,6. ¿Por cierto supongo que con el Libor anual, pagas la cuota mes a mes, o una vez al año? y con el Libor semestral?. Con el trimestral, yo pago cada 3 meses.
Respecto al solo poderte cambiar de moneda en los momentos de pago, no es así, yo tengo también la HMD con la BBK, y puedo cambiar de divisa mediante un seguro de cambio en cualquier momento, eso si, se hace efectivo en el momento del pago, pero si entre medias de los 3 meses que yo tengo, veo un cambio muy muy favorable (ejemplo EUR/JPY a 180), pago un 1 por 1000 del seguro de cambio, y en la siguiente cuota me toman este valor para hacer el contravalor a Euros y ya tendría mi hipoteca en EUROS o en la moneda que hubiera elegido.
Por otro lado, el fixing un 2 por 1000, no lo entiendo, te refieres supongo que a un 0,2% no? si es así, será solo el cambio inicial, luego es un 0,5% como viene publicado en su Web. A mi en la bbk me aplican un 0,5%, es decir, CotizacióndelYen multiplicado por 1,005.
Saludos
¿Sabe alguien de alguna sucursal (banco) en cualquier parte de la provincia de Lérida donde se hayan hecho una HMD en condiciones más o menos favorables? Llevo tiempo mirándolo, y cuando entro en un banco, o no tienen ni idea de lo que es (CAM), o te meten miedo (Banco Popular, BSCH, Caixa Penedes.”muy arriesgado” dicen), o en algún caso, las condiciones que ofrecen son pésimas (Caixa Cataluña). Gracias.
Para Rul (o para quien pueda aclarar este asunto):
Rul contestas a Celia esto (comparando la contratación de un seguro de cambio con la idea de comprar divisa a buen precio y en una cuenta paralela):
“Si, pero la diferencia, es que con la línea de seguro de cambio, se lo puedes aplicar a todo tu principal y no sólo a la letra.
Es decir, cambio de divisa TODA la hipoteca al cambio que yo decida.
Con lo que tú explicas (esta muy bien) pero sólo te sirve para las letras… a no ser que tengas en divisa todo el principal… en cuyo caso no se para que tener hipoteca ;-)… Pero vamos esta es la idea :-D.”
No estoy seguro de haberte entendido.S yo entro en yenes en marzo, supongamos que está a un cambio de 155 Y/€ (es una fantasia,que no cunda el pánico…) . Entonces según lo que tú dices si yo contrato un seguro de cambio en ese momento ¿se me va a aplicar este cambio durante toda la vida del préstamo?…si dentro de 10 años el cambio está a 135 Y/€ pongamos por caso ¿qué pasaría? ¿Que no se me va a aplicar este cambio? ¿Cómo que no, si yo tengo mi nómina en € y hay que hacer el cambio mensual…? ¿O te refieres a que el seguro pagaría la diferencia del cambio en la letra? No entiendo ¿me lo podrías explicar por favor? seguro que hay más gente como yo.
Y ya que estamos. Supogamos que entro en marzo a 155 Y/€ y al cabo de 7 años el cambio pasa a 135 Y/€, ¿podría hacerme un seguro en ese momento? ¿qué supondría?…
La verdad es que no entiendo bien el asunto del seguro. Por favor si hay alguien que lo tenga contratado y lleva tiempo con ello, ¿nos lo podría aclarar? Gracias de antemano a todos. Se ve que el turrón os sienta bien.
Lo prometo. Ya no pongo nada más hasta mañana.
#663, Juanjo
Juanjo, el seguro de cambio al menos en la BBK funciona de la siguiente manera:
– Imaginemos que en mi caso, me toca pagar la siguiente letra en Abril, y a finales de Enero, el EUR/JPY está a 170. Pues en ese momento yo me hago un seguro de cambio hasta mi siguiente letra y no mas allá. ¿Porqué?, porque el banco ni nadie te va a asegurar mucho mas tiempo, ya que de hecho el hacerte el seguro de cambio a 170, significa que el cambio real que te aplican en Abril es una formula que tienen y de los 170yenes el cambio efectivo se quedaría quizas en 169,8. Este valor va variando según el tiempo que quieres asegurar y supongo que con un limite de tiempo.
– Nota importante, el hacer un seguro de cambio mientras en el transcurso de un periodo entre letra y letra, significa que en el momento que te toque pagar, pagarás la letra al valor asegurado y se te pasará a la moneda que hayas dicho. Es decir, seguro de cambio = a cambio de divisa de la hipoteca, al menos eso es así en la BBK.
– Creo que hay algunas entidades como bankinter, que tienen un seguro para HMD, no se exactamente de que se trata porque no indage ya que me dijeron que el hacerlo era al final pagar lo mismo que en Euribor por el coste asociado.
Espero haberte aclarado algo…
Saludos
Para #662, carmen
CAM creo que es Caja de Ahorros del Mediterraneo
Hola
Llevo varios meses leyendo éste foro y sus predecesores para intentar aprender algo del mundo de las multidivisas. Ante todo muchas gracias a los participantes por vuestras aportaciones, que han sido sin duda mi salvación para poder ‘enfrertarme’ a los directores de las sucursales.
Creo (uff) que ya conozco el funcionamiento de la H-MD. Lo que no sé es cuando podré hablar al mismo nivel que vosotros respecto al mercado de divisas y su conocida inestabilidad y el riesgo que se asume.
Aún así, he decidido formalizar la hipoteca durante este mes, ya que no se trata de la hipoteca de mi vivienda habitual y no supero el 50% del valor de la casa.
Actualmente estoy discutiendo las condiciones con el BBK y el Popular en Madrid.
las diferencias ‘visibles’ están en el Libor a trimestre + 0,7 y el Libor anual+0,9 (popular) y en la comisión de apertura 0,2% y 0,5% respectivamente.
Con estos datos me inclinaría por el BBK sin dudas. Pero la verdad es que el director no ha sabido valorarme conceptos como el Fixing. Y sobre todo las condiciones de cambio de divisa total (de euros a yenes, viceversa, etc…).
Mis preguntas son:
– es posible conseguir que me anulen las comisiones de cambio de divisa?
– que es el seguro de cambio del BBK?
– compensa este tipo de hipoteca con unas comisiones del 0.2% de cambio de divisa total (ademas del 0.2% de cambio de moneda mensual)
(las condiciones de Barclays tambien me gustaron, pero no conseguí que NO me cobraran el cambio de moneda en la primera vez…y sabiendo que es ilegal …ufff)
Muchas gracias por vuestra ayuda
Hola de nuevo
veo que entre richardj y Juanjo me queda algo mas claro el tema del “seguro de cambio”. La conclusión es que no tiene nada que ver con el tema de cambio de divisa total (cambiar de CHF a yenes por ejemplo).
Si alguien puede orientarme un poco con este punto de cambio de divisa se lo agradecería.
Creo que éstas hipotecas están pensadas para ‘jugar’ con las divisas y que nos cobren un 0.2% de comisión en cada cambio me parece abusivo.
Alguien ha conseguido cambios de divisa sin comisiones? Es posible?
Saludos y gracias de nuevo
Para #664 richardj
gracias richardj no sólo me has explicado el tema sino que además lo has hecho casi seguido al momento en que he planteado mi duda.
Y siguiendo con este tema.
Para #667 mjo… y todos claro:
Parece que otra cosa está clara: tampoco podemos decir que el seguro de cambio vaya a ser lo mismo según las entidades y me parece que somos nosotros , en las entidades, con nuestras peticiones, los que vamos creando ciertos productos, porque sino no me lo explico. Vamos a ver:
¿seguro para fijar un cambio en la próxima letra?
no tiene sentido si puedo comprar divisa cuando quiera y meterlo en una cuenta palarela. Lo hago. No tiene comisión y cuando me tengan que pasar la letra que me la pasen por esta cuenta. Punto.
¿ Seguro para poder cambiar de divisa cuando se quiera (por ejemplo del CHF a Yenes? No lo veo tampoco porque si el banco te permite cambiarte de divisa cuando quieras… ya te van a cobrar una comisión (0.2 % en general por lo que sabemos ¿no?)
Otra cosa es que la entidad te diga: no puedes cambiarte de divisa cuando quieras sino sólo cuando vayas a pagar la cuota: cada 3, 6 o 12 meses por ejemplo. Entones si lo veo, y en este caso, el seguro no es más que el pago por un servicio que en ciertas entidades te hacen gratis (Popular por ejemplo).
O sea, que si la bbk (ej) me dice que sólo puedo cambiar mi moneda (CHF-> YEN) cada 3, 6 ó 12 meses, entonces contrato el seguro de cambio y pago dos cosas:
-el seguro de cambio (para poder hacerlo cuando yo quiera) y
-la comisión del 0.12% en el cambio de la divisa.
Vaya, vaya….
A lo largo del foro se ha hablado del seguro de cambio. Pero “seguro de cambio” puede querer decir cosas diferentes según los foreros.
mjo:
el cobro de una “comisión” por cambio inicial de divisa es ilegal si te cobran una comisión de apertura, no te la pueden cobrar. Pero he visto una cosita en el foro: que unos bancos tienen una comisión de apertura de 0.25 ¿vale? y otros de 0.50 ¿Por qué?….¿serán los bancos que aplican la comisión de 0.25 los que también aplican la comisión por cambio inicial…? ¿Serán los bancos que cobran una comisión inicial de 0.50 (0.25 x 2) los que YA NO “COBRAN” ESTA COMISIÓN POR CAMBIO INICIAL…?
CONCLUSIÓN:PRIMERO PIDE CONDICIONES POR ESCRITO, y luego ya hablaremos.
Y otra: ¿será el momento de comunicarnos sólo por mail “interno”?
Jo. Había dicho que hasta mañana no ponía más.
Las vacaciones. He venido dicharachero. Es que de esto mi mujer como que no habla y con mis hijos de 6 y 4…pues como que no.
Me alegro de veros.
Hola a todos
Realmente el año nuevo nos ha traido “mucho ambiente” al foro y la verdad es que me parece genial.
Para mjo
Creo que aqui o hay nadie con más nivel simplemente con más experiencia, lo que resulta lógico después de tener la MD desde hace un tiempo, con lo cual creo que todos podemos aprender de todos y por ello siempre se han de valorar todas las aportaciones.
Como vemos, en la MD podemos optar por diferentes estrategias: amortizar anticipadamente, mantener una cuenta paralela en divisas, contratar seguros de cambio, cambiar de moneda…y en este caso las comisiones del 0.2 creo que algún forista ha consegudio que no se la cobrasen pero realmente es dificil.
No obstante si lo puedes conseguir mejor que mejor aunque si te miras un poco los post del dia 30 de diciembre verás que el cambio de moneda no es tan fácil y hay que ir con mucho cuidado.
Es una opción más pero , en mi humilde opinión, no es la única finalidad que podemos tener en la MD. Yo en particular no me obsesiono con este tema (aunque lo tengo siempre presente por si se presenta la oportunidad) y de momento doy más prioridad a la amortización que estoy teniendo que es mucho mayor que en euribor todo y que yo la tengo en CHF.
Para Carmen
Realmente en este foro se ha comentado en varias ocasiones la falta de “información” de muchas oficinas y de hecho cada una es un mundo y cuando entras no sabes lo que te vas a encontrar. Creo que has de tener paciencia y seguir preguntando.
Lamentablemente no puedo ayudarte ya que no conozco ninguna oficina de Lleida (soy de Barcelona). Aunque quizás algún otro forista podría echarte un cable.
Un saludo
Agustí
Buenas!
Ya que esto cada vez es mas lio y como ya ha comentado más de algun usuario, he creado un foro especificio para el tema. He trasladado todos los posts para no perderlos.
Creo que es lo mejor, echarle un vistazo a ver que os parece:
http://www.forohipoteca.es/foro/hipotecas-multidivisa-f3/hilo-hmd-1-t2.html
Un saludo
buenas tardes!!
Para Emi:
Lo de la Compra con subrogacion y la posterior subrogacion de acreedor lo se por el Registro de la Propiedad y por Bancaja. (entre apoderados),el único inconveniente es que tienes que pagar una comisión que con la nueva ley de diciembre 07 es como máximo del 0,50%, ya que el mínimo que es de 0,25% se aplica cuando la subrogacion de acreedor se realiza transcurridos 5 años desde la fecha de firma del Prestamo. Tienes que valorar si realmente te interesa pagar 0,50% de Comisión o el AJD. Lo que tienes que hacer es apretar a un banco y a otro ( Negociar), para que te mejoren las condiciones, ya que no les conviene perder clientes.
un salu2.
feliz año nuevo 2008!!
Para richarj #659
Hola. He visto tu post. Veo que estás en bbk.
Si, es tal como dices. No me varían el diferencial (me dicen Libor + 0.70) pero me revisan cada 3, 6 o 12 meses el Libor claro. El diferencial permanece invariable y tengo el mismo para el €. Aún no he firmado.
Ahora entiendo lo del seguro de cambio: como en la bbk no te permiten hacer un cambio de divisa en cualquier momento (sólo en el momento del pago de la cuota que es cada 3, 6 ó 12 meses) entonces TE TIENES QUE HACER EL SEGURO PARA PODER CAMBIAR DE DIVISA (pongamos CHF->YEN) en cualquier momeno del año, coincida o no con el momento del pago de la cuota…
Si claro, el 2 x 1000, entiendo que es el 0.2 %. Es lo mismo, pero a mi lo que me han dicho es que es siempre la misma comisión, también en el cambio de moneda, y en el paso de € a la cuota de que se trate. Lo he hablado por tléfono con él y eso es lo que me ha dicho.
Veo que estamos en la misma entidad , pero claramente en distintas oficinas. Mi director de la bbk se ha tenido que empollar este tema porque lo de mi HMD le ha cogido por sorpresa, eso fijo.
Ahora me está mirando los costes de acogerme a la hipoteca del promotor y novar luego a HMD.
Pero no tengo claro firmar con ellos. Hay que hablar con el popular y como el tema se me va para marzo, pues lo mismo toco Barklais u otra. Ya tengo los números que me salen por las orejas, pero esperemos que este sacrificio tenga su recompensa.
Te pondré en el blog todo lo que me vaya aconteciendo, pero lo que he colgado es lo que me han dicho.
Hola a todos,
Fime mi HMD el dia 27 con Bankinter, entrando en yenes a 164, ya tengo mas deuda. Glups,….
La verdad es que mi mujer y yo estamos bastante contentos, aunque un poco acoj…. pero imagino que al principio es normal.
Hace varias semanas que os leo aunque es la primera vez que posteo, y he visto que hay verdaderos especialistas en la MD.
He leido que era ilegal que te cobraran una comision de cambio inicial si te han cobrado una comisión de apertura??? Por que a mi me lo han cobrado,…..
Si es así, alguien me podria decir donde está regulado esto, para reclamar, claro!!!
Gracias a todos, la verdad que el hecho de poder leer de vuestra experiencia en estos posts, me da bastante tranquilidad y aprendo aunque despacio, porque aparecen muchos conceptos de los que nunca habia oido hablar.
Gracias de antemano, y feliz 2008 a todos
Hoy he madrugado. Son las 7 o clock (estoy de vacaciones).
Para Rafa#73
Rafa está unos posts más arriba, si no lo encuentras me pegas un toque . Es una “circular del Banco de España” a la que se refieren varios posts.
AHORA PARA TODOS:
Nada más despertarme me he acordado del DICHOSO SEGURO DE CAMBIO.
Para todos los que lo tienen y para los que están pensando en hacérselo:
A ver si lo he entendido porque si es como digo HAY QUE HACERLO A LA FUERZA.
Veamos.
Supongamos que firmo con bbk y firmo cuota anual. Esto significa que si firmo en marzo de 2008, el primer pago de la cuota lo haría en marzo del 2009.
En este mes pagaría el equivalente a 12 cuotas “mensuales”
Si me hago un seguro de cambio en marzo de 2008, es decir al firmar mi HMD, entonces….¿tendría un año para elegir el momento de compra de la divisa y éste sería el valor que se me aplicaría en marzo del 2009, no?
Con números:
Imaginemos que en el momento de la firma la paridad está en
1€= 155 YENES (ya me gustaría, ya…)
durante el 2008 la paridad fluctúa pero en el mes de noviembre de 2008 está a
1€=175 YENES.(ya me gustaría, ya…)
SI YO EN ESE MOMENTO LE DIGO AL BANCO QUE QUIERO QUE ME HAGAN EL CAMBIO CON ESE VALOR entonces en marzo del 2009 me cobran la cuota anual (que correspondería a 12 meses) pero con esta paridad. Es lo que he entendido.
Pero entonces….¿no sería mejor la cuota anual para tener más tiempo en el que valorar el comportamiento de la divisa en que tengamos la HMD?
Claro, también pued suceder que metamos la pata. O sea que yo contrate para la letra de marzo de 2009 el valor de 1€=175 yenes y en febrero del 2009 la paridad esté a 1€=178 yenes, pero en ese caso ¿no podría contratar este valor precisamente para la letra de marzo del 2010? en este caso no tendría mucho sentido la cuenta paralela en divisas …
Me surge otra duda.
Si la cuota la pago en marzo de 2009 (habiendo abierto mi HMD en marzo 2008) porque tengo cuota anual, pero tengo también la revisión del Libor para el mismo día ¿la revisión se refiere al próximo período de pago no, es decir, a los 12 meses por venir y no al pago de la cuota del año que ha pasado claro…
Si esto es como digo ES OBLIGADO EL SEGURO DE CAMBIO, ES MÁS QUIZÁS SEA LA VARIABLE FUNDAMENTAL PARA PODER CONTROLAR (si es que se puede controlar en algo) la HMD. Y veo que la cuota anual es la mejor EN LAS CIRCUNSTANCIAS ACTUALES.
Por favor si alquien ha operado con este seguro ¿podría comentarnos cómo ve mis apreciaciones?
Repito que he madrugado estando de vacaciones , no sé si ya ando tarumba….
O esto ¿es así?…
buenos dias,
dejadme decirlo en voz alta. Para confirmar que no me he equivocado, que es una inversión a futuro y que tengo controlado el riesgo.
Ya hice el primer pago de mi nueva y flamante HMD en yenes: 389,21 eur, al 1.29% y con un cambio de 161,74 (entre con 161,33)
Antes pagaba 650, así que me ahorro 261 eur. Esta vez, claro. Todo dependerá en el futuro del tipo de cambio y del tipo de interés. Pero aunque solo me ahorrara 100 eur, ya valdría la pena, no creeis?
Y como ya dije más arriba, creo que el Libor siempre o por mucho tiempo estará por debajo de euribor. Si la cosa cambia pues para eso eta la posibilidad de cambiar de moneda.
Pero la reducción del pendiente hasta que eso pase es muy importante de manera que luego el cambio, si además te acompañe el tipode cambio, puede ser muy ventajoso.
Y lo de crisis en Japón cada vez más tiendo a pensar que no me lo creo. Que es sencillamente su modo de economia, tipos bajos y yen bajo. Producen y venden, mucha parte en el exterior porque seguramente producen mucho más de lo que ellos mismos pueden consumir, aparte de que sean unos rácanos y consuman poco.
Pero estoy seguro que en ninguna casa falta un microondas, que todo el mundo tiene movil, la nevera llena, y nadie anda desnudo por la calle, no creeis? Como ya dije ya me gustaria a mi que España estuviera en una crisis similar.
Claro que aqui ahora mismo se dice que estamos en crisis por que la previsión de crecimiento a bajado del 4% al 3,8%, uy uy, qué crisis, qué crisis!! Dios mio!!
Otra cosa es que la riqueza esté mal repartida. Hablo claro del ridículo nivel de los salarios comparado con nuestros vecinos europeos, precios en general y vivienda en particular, etc, etc. Pero crisis? donde?
saludos
Para #674, Juanjo
Creo que el seguro de cambio no lo tienes aún claro por tus comentarios. Veamos, si firmas en Marzo de 2008, en ese momento con la BBK te dicen el interes que vas a pagar y el importe de la siguiente cuota, en tu caso sería el importe de la cuota de Marzo de 2009. Hasta ahí bien, es decir, te contesto a una de tus preguntas, la revisión que te hacen en Marzo de 2009 del Libor, es para el pago de Marzo del 2010.
Respecto al seguro de cambio, pues si en Noviembre de 2008 está a 175, quizas te hagan un seguro de cambio hasta Marzo de 2009, pero es mucho tiempo, mas de 4 meses y o no te hacen el seguro, o bien, el cambio efectivo que te aplican por la formula que utilizan, hace que verdaderamente hayas fijado el precio a 172, o menos (no conozco la formula, pero se que existe porque me lo contó la persona que me antendió en mi oficina).
De todos modos, como bien has dicho, a lo largo de un año, si firmaste a 155,00, puedes ir comprando moneda si esta por encima de este valor, y guardarlo en la cuenta en Yenes que tiene coste de mantenimiento CERO. Asi, en 1 año el interes no te varia por el libor anual, y la fluctuación del PAR la puedes ir minimizando. Yo que tengo a 3 meses, a finales de año compré Yenes para la letra de hoy, y lo hice a 163,81 descontado fixing, y me ha salido bien no esperar a 3 días antes, que hubiera tenido un cambio peor.Pero aún así, mientras compre por encima de los 157 que entré, lo veo positivo.
Saludos
Lo de la fórmula del seguro de cambio es simplemente tener en cuenta los tipos de interés de cada moneda. Por lo tanto si es un seguro de cambio para comprar yenes con euros, habrá casi un 4% de diferencial anualizado de interés por lo que ese 4% lo divides entre 365 y lo multiplicas por los días del seguro, y el resultado es el porcentaje que hay que restar al cambio de mercado.
Si fueran francos en vez de yenes, el diferencial sería aproximadamente el 2% anual.
Ejemplo: Hago hoy un seguro para dentro de 3 meses para comprar yenes con euros. Suponiendo un diferencial de tipos del 4%, y que el par EUR/JPY esté en 160, el cambio real que me van a aplicar dentro de 3 meses es de 160 – 160 x (90/360 x 4%) = 160 – 1,6 = 158,40
Luego habrá que ver la comisión que cada uno tenga negociada, pero no suele ser gran cosa.
hola
Vale, era una prueba el anterior.
Soy de Malaga y llevo casi 2 meses intentando contratar una HMD, la ultima es k contratarla es como entrar en bolsa con tu casa, un riesgo extremo.
Estoy casi desfondado xk casi nadie sabe nada de esto , les suena a chino, y tardan mucho tiempo en contestarte, si es k lo hacen.
Llevo mas de 1 mes con Banco Valencia y aun no me han hecho oferta.
Pido ayuda en Malaga, a ver si alguien se anima.
S2.
Gracias chicos
Para #677 Iroman y #676 richardj ( y para toos los que estén con el segurito de marras):
a ver si al final lo he entendido (LO DEL SEGURO DE CAMBIO) ES QUE ES UN “seguro” ¿no? Veámos:
1- el seguro me lo van a hacer co o mucho a 3 meses, o a 6 (Ya ¿pero no tienes ellos previsiones en las paridades a 1 , 2 años?…)
2- siguiendo con el ejemplo de ironman:
si me hago ese seguro, a día de hoy (ejemplo) y tengo que pagar la cuota dentro de tres meses:
cambio 160 Y/ 1 € (hoy)
…
para dentro de tres meses, con los cálculos hechos por ti me da el seguro para un valor de 158, 40 Y/ €.
¿No? Entonces yo haría ese seguro porque sospecho que a tres meses el yen puede apreciarse y, llegado el momento (dentro de 3 meses y una vez contratado el seguro) podría hacer tres cosas:
a) o bien el yen está en 160Y/€ o en valores más devaluados( 160, 5 Y/€…161Y/€ etc) y por lo tanto HE HECHO EL CANELO PAGANDO UN SEGURO QUE NO ME VALE PARA NADA PORQUE LA MONEDA ESTÁ BARATA “EN EL MERCADO” y la adquiero en el sin más…o
b) el yen se ha apreciado a valores de entre 158,40- 159.99/€ y entonces compro la moneda en ese momento ECHANDO MANO DEL SEGURO QUE ME PERMITE COMPRAR LA MONEDA a 160Y/€ (el valor del día que contrato el seguro)…o
c) el yen se ha apreciado por encima de los 158,40 Y/€ (158,10…158,00…157,90…) y entonces hecho mano del seguro y puedo comprar la cuota trimestral a un cambio de 158,40Y/€ que entiendo que ESO SÍ SERÍA CUBRIR EN PARTE UN RIESGO Y ENTONCES EL SEGURO SI HABRÍA SERVIDO PARA ALGO…
Es que he venido de vacaciones un poco obtuso.
¿He entendido algo o la he terminado de liar ya del todo?
Y la última y ya para rematar: ¿cuánto vale un seguro? (para cuando lo entienda y por si me interesa, pero no puedo tardr mucho…)
Hola a todo el mundo, es mi primera intervención en este foro y me atrevo a intervenir (cómo no) para pedir vuestra ayuda.
En la actualidad tengo una hipoteca con Caixanova al EURIBOR + 0,70 y me está ahogando, cada vez que sube el maldito EURIBOR me ahogo todavía un poco más. En la actualidad tengo una cuota de 980 € mes y la próxima subida me mandaría directamente al cuerno.
Hace ya bastante tiempo que oí hablar por primera vez de las HMD y no tengo duda alguna respecto a la necesidad de liquidar mi vieja hipoteca. El problema surge cuando en la zona de Vigo he ido a varias oficinas y nadie ha sabido decirme nada (en Caixanova de El Castañal casi se ríen de mi). En Ourense me llegaron a preguntar si lo que yo quería era comprar deuda de otros países… es decir, catastrófico.
La duda que quiero plantearos es: ¿en qué entidad y oficina de Vigo, Pontevedra o Ourense tienen idea de estos temas? ¿Alguien ha firmado algo con algún banco o caja de la zona? ¿A quién me dirijo?
Muchísimas gracias por vuestra amable y desinteresada ayuda.
Juanjo,
Perdón por el retraso, yo creo que ya han explicado bien lo del seguro de cambio. El problema sólo te surge si estás en Bankinter, que sólo te dan la posibilidad de que cambies de divisa el día que vence tu letra, con lo que estás “vendido” a la suerte que te toque.
Si contratas una línea de seguro de cambio (y lo consigues… que no es nada fácil…) entonces podrás cambiar el día que quieras con ese cambio que eliges pero en tú próxima letra cambiarías de divisa también a la que eliges.
Otra cosa: Desde la crisis hipotecaria de USA, el USDJPY va de mal en peor (cosa que no nos viene bien) de 123 ha pasado a 109. La cosa nos salva por el par USDEUR que además pinta a que el dolar se va a estrellar en breve si realmente bajan los tipos 50 puntos bñasicos tal y como se rumorea en las webs de divisas :-P.
El mínimo del USDJPY es 103 en los últimos 5 años… así que estamos cerca. A mi me da en la nariz, que la culpa no la tiene la crisis hipotecaria y si el precio del barril de crudo, que tal como está, si el Yen siguiera su descenso respecto al dolar, la inflación de Japón se iría por las nubes y no por culpa del consumo si no por culpa del petróleo… Con esto quiero decir (como comenta un compi arriba) que me da que Japón de momento le gusta tener su moneda devaluada (al menos con Europa) por que si no algo malito le puede pasar (creo, y sólo creo)…
A ver que pasa próximamente… Ahora bien, o el Yen empieza a depreciarse o los americanos van a empezar a notar en sus cuentas el hecho de comprarles a los Japos y yo creo que esto no les va a gustar (a estos últimos).
Hola, gracias richardj, Ironman, Juanjo, por los comentarios sobre el seguro de cambio, parece que ahora lo entiendo mejor.
Una pregunta final para Ironman, a ver si lo he entendido bien: Supongamos que el día X el EURJPY se pone a un nivel interesante para hacer caja y pasar mi hmd al euro.P.ej. ese día X el cambio se pone a 199,55, y como entré a 165, digo voy a hacer un seguro de cambio a ese valor. Voy a mi oficina de bbk, les digo que lo hagan en el precio actual, confirman en tiempo real y resulta que está en ese momento a 200,00 ( pongo ese número para hacer los cálculos más fáciles).
Entonces si en ese momento debo 40 millones de yenes, quedan 50 días para el siguiente vencimiento, y la diferencia entre Libor JPY y Euribor trimestrales es del 4%. Aplicarían entonces la fórmula así:
200-(200 x (50/360)*4%)=200-1,111=198,889. Y así, me estoy asegurando 2 cosas:
1- Pagar la siguiente cuota ( cuyo vencimiento es dentro de 50 días) a ese contravalor
2 – Cambiar la divisa de la md volviendo al euro “haciendo caja” a ese contravalor, con lo que los 40 millones de yens se convierten en 201.117,21 euros ( 40.000.000/198,889), cuando al día de la firma eran parte de una “condena” mayor ( 40.000.000/165,00=242.424,24 euros), con lo que me quito 242.424,24-201.117,21=41.307,03 euros de un plumazo. Eso sí, a partir del siguiente trimestre a pagar con un tipo de interés un 4% mayor.
¿ Está bien esta interpretación?
P.D.: Disculpas por los números tan tan OPTIMISTAS, pero tal y como ha empezado el año y las malas previsiones económicas, un poco de autocomplacencia tampoco viene mal…
De acuerdo con el comentario de Rul, 2 más arriba de éste.
El precio del petróleo es el MAYOR DETERMINANTE. Aquí hay un poco de todo, a parte de los problemas en determinadas zonas del planteta, y los de producción, abastecimiento, etc., también hay una especulación, y la depreciación del dólar también contribuye a la subida del petróleo ( con un euro fuerte nos ven venir, “estos pueden pagar más”), que a su vez genera especulación en otros mercados, como puedan ser Bolsas, materias primas, y cerrando el círculo, Divisas.
Os dejo un link, podéis comparar la gráfica del Nikkei con la gráfica semanal del USDJPY, a ver qué os sugiere: http://www.bolsamania.com/analisis/analisis.php?origen=bolsamania_com.Analisis&id=20080104124544&isin=&tipo=analisisDivisas
Pues NIN, efectivamente parece ser que este escenario “no mola” al Nikkei… Total, que si hay un mercado epseculativo es la bolsa ¿no?. Así que, a ver si cambian las cosas ;-)…
Hola,
primero de todo felicidades por el foro! es genial!
La verdad la primera vez que oí algo referente al tema de la HMD, me sonó a chino, una amiga me lo comentó, que se había hecho una hipoteca de 180.000e con una cuota de unos 700e al cambio, y lo había hecho en yenes, esos si, contratando un broker que se encarga de “vigilar” cual es la moneda en la que interesa tener la hipoteca, y con un coste de 400e por cada cambio de divisa!
Teniendo en cuenta que soy una de las muchas personas que viven de alquiler porque con los precios actuales de la vivienda es como una odisea poder comprarse un piso…pues al final uno empieza a navegar y a buscar “soluciones” para tener techo.
Ahora mismo dispongo de algunos ahorrillos (unos 70.000 euros),de los cuales 54.000 los tengo en una cuenta de deuda subordinada en Caixa Catalunya, y me dan 159.04e mensuales de reditos.
Pero con el sueldo de 1000 eurista y al precio al que están los pisos en barcelona y lo que llaman las coronas (areas circundantes), creo que con lo que tengo y mi sueldo me llega para comprarme la taza del wc y el bidé.
El piso en el que vivo tiene 105 metros (4h., 2bños, 2 terrazas, plaza de parking) = 677e al mes. El contrató me cumple en Julio de 2008, así que me toca empezar a buscar piso. Tengo 30 años, este años cumpliré 31, así que lo de los 200e. de ayuda para como que me paso de edad (mi pareja tiene 35, así que na de na!!)
Pero bueno, me han ofrecido el piso por si lo quiero comprar,ya que el edificio entero ha cambiado de propietarios (antes era de BSC, luego pasó a renta corporación y ahora….ya me he pedido del nombre de los siguientes que han comprado el edificio). El caso es que las 12 viviendas (6 pisos 2 por rellano), están a la venta por 68 millones de las antiguas pessetas!!!!
Con lo cual , va a ser que no.
Pero bueno, por lo menos resulta agradable encontrar un foro en el que poder aclarar dudas (fixin??) y con gente tna maja!!
Saludos!
Para NIN y yo te pregunto una cosa NIN ¿por que en vez de hacer “cash” con el euro no lo haces con el franco?. Así el interés no es tan elevado y el franco es más estable . Saludooos
Hola a todos, poco a poco va volviendo la actividad al foro y se leen noticias nuevas.Esto está muy bien. Como dije anteriormente, seguiría mirando condiciones por esta zona del Mar Menor donde la HMD es una absoluta desconocida. Estube en la CAM y lo primero que me ha dicho el director “uy! el Ayuntamiento de Cartagena se arruinó precisamente por un préstamo en divisas…, Te lo podemos mirar si quieres pero…..”
Después he visitado una bbk nueva en esta zona, al menos es la primera que he visto. Me han tratado muy bien y por lo menos saben de qué va el tema y efectivamente te dicen que Sí tienen el producto y que sin ningun problema, otra cosa son las condiciones. Lo que sé hasta el momento: LIBOR TRIMESTRAL 0,75
igual para EURIBOR.(Quiero decir, si te cambias al €.)
PAGO DE CUOTAS: Plazo minimo TRIMESTRAL, nada de MENSUAL.
Tengo que abrir obligatoriamente una cuenta VISTA COMPENSADORA en la misma moneda del prestamo(esto pienso que será lo que he leido aquí de la cuenta divisa, creo)
CAMBIO DE DIVISA del prestamo solo se puede hacer en las fechas que corresponda al pago de la cuota, para la cual me aplicarían:
0.2% minimo 6€.
Hablamos de algunas cosas más como comision de apertura, seguro de cambio y como no, las vinculaciones con la entidad( a decir verdad no me parecieron excesivas…) pero no las aclaramos en profundidad pues era demasiado para la 1ª toma de contacto.
Lo que llamó mi atencion fue lo del pago de las cuotas, que a la fuerza tengan que ser como minimo, TRIMESTRALES, sin posibilidad a ser mensuales y aqui va mi pregunta: ¿Cómo funciona esto del pago trimestral? La revision del interes sería cada 3 meses, esto lo tengo claro pero y el cambio, ¿se calcularía la cuota al valor único del tercer mes, quiero decir, habría entonces un periodo de 3 meses durante el cual los tipos de cambio de los mismos no contarían para nada? se sumarian las cuotas en Yenes(ejemplo) de tres meses, y esta cantidad se convertiría a € con el valor del Yen en el tercer mes…? y así sucesivamente, realmente no se si este metodo es beneficioso o al contrario, perjudicial al bolsillo. Alguien tiene este tipo de cuota, sería tan amable de exponerlo, me gustaría aclararlo para la proxima visita a la bbk.
Nuevamente invito a alguien de esta zona que esté en HMD o tenga intenciones de formalizar una se ponga en contacto conmigo, mi correo:
manumig_arroba_msn_punto_com para poder intercambiar informacion de entidades, experiencia y condiciones. Gracias anticipadas. Un saludo a todos.Magm.
Hola chicos.
Para NIN #683 y a todos los qu ocupe el tma del seguro de cambio
Parece que lo del seguro de cambio lo has pillado antes que yo.
Es decir que el seguro de cambio cubre un valor para el pago de la letra siguiente y un valor de cambio de divisa (en tu caso al €) ¿Se puede usar el seguro de cambio para una de estas dos cosas? Porque en el foro parace que ha habido seguros para:
-cambiar de moneda,
-pagar la próxima letra a un valor asegurado QUE SE PUEDA DAR EN EL PRÍODO QUE CUBRE EL SEGURO. O sea, que si entro a 155 (yenes) y en el transcurso de esos tres meses se pone a 159 y yo lo considero un valor suficientemente atractivo, contrato un seguro por ese valor y esto me da dos opciones:
a) que la próxima letra trimestral me la pasen a ese contravalor y
b) que si yo quiero volverme al € el cambio de divisa se hará con esa paridad con lo que amortizo capital, claro.
Entiendo que esto lo tiene que hacer quien no tiene efectivo para hacer compra de divisa cuando quiera porque se puede comprar los yenes para la letra trimesral cuando estén a 159 (en mi ejemplo). Aunque lo que digo igual es una tontería claro porque i nos estamos aqui rebanando los sesos es porque no hay “cash” no te digo.
Para finalizar con el seguro:
entonces ¿cuándo lo contrato? ¿en el momento en que se dé el valor atractivo de 159 (en mi ejemplo)?
¿Al inicio de la hipoteca para toda la hipoteca? ¿cada tres meses?
y ¿cuánto suele ser el coste?
¿puedo usar el seguro de cambio para el pago de lera y no también para el cambio de divisa…?
Par NIN:
yo haría el cambio al Franco suizo, no al € (como andamos ahora …) creo que de esa manera harías más caja aún y el interés que tendrías que pagar sería menor. Ello por la peridad YEN/FCH contra YEN/€.
Para Magm #688
Hola magm. Yo estoy con la bbk en negociaciones. No he firmado nada y hay la opción de una hipoteca por valor de 215.600€, que hombre, no es gran cosa pero tampoco una migajilla, asi que tengo claro dos cosas:
1ª.- ya sé que no dependen de mí para mantener la bbk,
2ª.- yo tampoco de ellos.
He pateado másbancos y hasta marzo lo voy a seguir haciendo. Sólo tienes dos opciones:
1ª.- o haces unas vinculaciones tales que te bajan el diferencial o mejoran las coniciones,
2ª.- o te vas a otra entidad
bueno, o firmas con ellos si no encuentras algo mejor, pero merece la pena intentarlo.
Te aseguro que a ningún banco le gusta que se le vaya una hipoteca de valor medio. Es negocio.
A mi me ofrecen un diferencial del Libor 0,70 ( lo mismo para el €) con letras (y revisiones Libor) trimestrales, semestrales o anuales.
El seguo de la vivienda (o seguro-hogar) es obligatorio por ley. Te lo tendrás que hacer.
Las vinculaciones serán:
-nominas
-recibos
-valores, acciones
-fondos de inversión
-planes de pensiones
todo ello que puedas tener… o que puedas hacer.
Pero si las haces que te varíen algunas condiciones, por ejemplo, se ha visto bastante diferencial del 0,60 ¿por qué no?
Yo, si no me cambian las condicones me voy a ir a otra entidad.
Y sobre todo, vete a otros bancos (Popular, Bankinter, Barclays, …) y mira otras ofertas , en alguna de ellas seguro que tienes mejores opciones y entonces se las comunicas a tu banco para que te respondan. Si las condiciones te las ponen invariables…pues que te lo digan.
Y otra cosa es importante que las cosas se te dén por escrito, nada de palabra que hay muchos datos y luego las cosas no “eran lo que eran” ..
suerte. Ya t comentaré cómo voy con ellos pero va a haber intercambio (de palabras, je, je) y si no hay acuerdo me voy. Y eso que me sale irme 4000€ más caro, pero me largo. Hay quien me lo pone mejor.
Y otra cosa. Algunas veces los bancos te dan unas condiciones, llegas a un cuerdo con ellos y en el momento de la fima o el día anterior te sorpranden con “pequeñas variaciones de dígitos” que digo yo. Cuidadín, cuidadín, si se pactan unas condicones no se pueden MODIFICAR….
Seguiremos por aqui, os necesito…
Para Lilu #686
Hola Lilu.
Tienes toda la razón del mundo, y te entiendo perfectamente. De hecho yo mismo he tenido que hacer malabarismos para poder tener mi propia vivienda.
Está claro que a uno se le baja la moral a los pies cuando ve que trabaja, se esfuerza y no hay manera de tener una vivienda que es algo mínimo y a lo que todos podríamos acceder.
Pero por ejemplo aqui tendríamos algo que decir a todos los políticos europeos que se inventan cosas como el IVA, subastan el suelo edificable a las constructoras con el fin de que el precio del suelo se ponga por las nubes y hagan caja…. en otras palabras esto es un tinglao montado y TODOS estamos en él. Yo no me creo nada de nadie (bueno de la misionera que “lo deja todo” y se va a cuidar negritos a Africa igual me creo algo….y poco)
Tú, yo, todos estamos en este sistema que es el mejor que hemos podido darnos.
La compra de la vivienda hay que planteársela como una especie de hucha. Es decir: va a ser una manera de ahorrar el dinero, de meterlo en algún lado, de invertir…y durante muchos años e mi vida. es la compra más importante de cualquier persona durante su vida.
Pero los precios no van bajar.
Los arquitectos no van a cobrar menos, los notarios, tampoco, los Ayuntamientos no van a dejar de subastar el suelo, los obreros cobrarán más dentro de 5 años que ahora, los materiales se encarecerán, los aparejadores seguirán subiendo sus honorarios….a no ser que en España de repente haya un cambio de mentalidad “a la americana”. Es decir: se liberaliza todo el suelo, salvo arques nacionales y todo eso , la costa etc….y al aumentar a lo bestia la superficie para construir eso tenga un efecto en el precio final de la vivienda.
Pero eso no va a pasar. Estamos in Europe, y además In Spain…
Eso sí. Tu vivienda será una inversión segura en estas condiciones.
La gente opta por salirse de las ciudadades a zonas periféricas o pueblos (si hay buenas comunicaciones)
El alquiler es una opción, pero entiendo perfectamente que cada uno quiera tener sus propiedades que para eso trabaja.
En fin el tema es tela. Paciencia, pero todos los que dicen que la vivienda va a bajar….no me creo nada de nada.
Te pongo un ejemplo. Voy a adquirir un dúplex de 120 mts por 215600 € en la costa cantábrica, un pueblo costero de Cantabria.
Si algún día lo tengo que vender, ¿crees que lo voy a hacer por menos de ese valor, cuando aún con HMD me va a costar bastante más de esos 215.600€? Ni de coña
Hay gente que dice por ahi que en España la vivienda es más cara que en Europa y que esto sólo pasa aqui. Te digo que esa gente no ha viajado por Europa, y no han salido de sus pueblos.
Vete sólo hasta el “Departement del Pyrenées atlantiques” aqui al lado pegadito en Francia y verán lo que es bueno… ya no te hablo de Italia, Suiza, Aemania, Austria, Dinamarca, Holanda o Inglaterra claro.
Ahora bien, el tema hay que cogerlo con paciencia. Veámos:
-entre dos
– por pagar en bastantes años
-con HMD
-pensando que es mi/nuestra hucha…
-que es una inversión
igual es un poco más llevadero.
Buscar ayudas, ofertas, ya sabes.
Todo cosas que ya han pasado muchas veces por vuestra cabeza. Y por la de todos.
Feliz año 2008 y Bienvenida al foro.
SEGURO DE CAMBIO:
Es cierto que el tema no está claro, yo estoy a punto de firmar con el BBK y me ofrecen además de lo habitual:
– apertura 0,2
Libor 0,7
– Cambio de divisa 0,2
– Cuota trimestral
Les he pedido y me ofrecen el seguro de cambio gratuito, en el día. O sea que el día que me interese voy a la oficina y buscan el mejor cambio que halla en el momento y desde ese momento mi deuda cambia a la moneda nueva. El BBK tiene esa operativa del mejor cambio que se encuentre en el momento para operaciones de mas de 30 mil euros, si lo solicita el cliente. Eso sí al cambiar de divisa me cobran el 0,2. A mí me parece muy interesante porque voy a entrar en Euros con la esperanza de pillar un yen algo por debajo de 160 en el cierre de año Japonés, y entonces hacer el seguro .
En otros bancos como el de Valencia también me ofrecen seguro de cambio, pero me ofrecen un valor sobre la moneda(que no será el mejor cambio que halla) que me conservarán el tiempo que quiera:al vencimiento mensual, trimestral ect. Cuanto más tiempo quiera conservar el valor pero será la oferta de cambio que te hagan (también dependera de las previsiones que tengan respecto a las fluctuaciones).Lo que si que me he enterado es que el seguro de cambio, al menos en el BBK no tiene porque estar obligatoriamente ligado al vencimiento de la letra.
Un saludo:
David
Para Juanjo #690
Siguiendo un poco con tu análisis del mercado, tengo que decirte que con algunas cosas que has dicho no puedo estar de acuerdo y de otras directamente me parece que estas bastante desinformado.
No me voy a extender porque este blog/foro es de HMD, pero te puedo decir:
– ¿Por qué no puede bajar el precio de la vivienda?: ya pasó en la crisis del periodo 91-93 en España, las viviendas bajaron y en algunos casos mucho. Conozco quien compró a un precio un 30% más barato.
– ¿Por qué no pueden bajar los precios de los materiales de construcción, de la mano de obra o del suelo?: estos precios, como todos, dependen de la demanda y no son como la leche o la carne, que cuesten lo que cuesten van a venderse. Los precios de materiales están inflados porque las fábricas no pueden suministrar todo el género que le piden, si ya no venden, por qué no van a bajar los precios; y mano de obra exactamente igual, un buen oficial de primera cobra muchísimo dinero e incluso ha sucedido que se han “birlado” cuadrillas de una obra a otra pagándoles más cantidad. Cuando terminen las obras que están en marcha y tenga problemas para encontrar trabajo, qué crees que hará, ¿quedarse en el paro o trabajar por menos?. Creo que no estás bien informado de cómo funciona el mercado de la construcción.
– Sobre la liberalización del suelo, ya se produjo una muy importante en el año 1996, con un gobierno nuevo y ya ves cuáles han sido las consecuencias.
– Sobre los precios de la vivienda en otros países, te sorprendería saber los que valen las vivendas en, por ejemplo, Alemania y lo que han bajado de precio en los últimos años y si los comparas con los sueldos que se ganan llí y aquí…
No quiero entrar en ninguna polémica, aquí estamos para conocer y compartir la opinión de todos, pero creo que cuando se dice algo se debe estar mínimamente documentado o al menos conocer los antecedentes y no es que yo sea un experto, pero tengo familiares que llevan mucho tiempo dedicándose a esto y yo mismo conzco muchos casos de lo que te he comentado más arriba.
Un saludo y que los Reyes Magos sean generosos con todos vosotros.
Para davidz #691
Como no…SEGURO DE CAMBIO:
Lo que yo digo.
NO PUEDE SER QUE HABLEMOS CADA UNO DE COSAS DIFERENTES Y ESTEMOS TODOS EQUIVOCADOS O NO HAYAMOS ENTENDIDO NADA DE NADA.
ES QUE HABLAMOS DE COSAS DISTINTAS , DE PRODUCTOS DIFERENTES.
O sea, estamos creando nuevos productos bancarios con nuestro perfil de clientes. LOS BANCOS SE PONEN LAS PILAS. ALCALINAS. Como nosotros…
El seguro de cambio es por lo tanto UN TEMA POR DETERMINAR CON CADA ENTIDAD ANTES/DURANTE LA CONSTITUCIÓN DE LA HMD. Lo que para una entidad es un “seguro de cambio”, tiene otro significado para otra entidad.
Lo que nos interesa por lo tanto es (a la hora de negociar la HMD):
1- preguntar en la entidad correspondiente si hacen seguroS de cambio (y digo seguroS….con S final)
2-si la respuesta es afirmativa, preguntar en qué consisteN. Y QUE LO EXPLIQUEN CLARAMENTE (para lo cual tienen que entenderlo ellos primero)
3-si no lo hacen, solicitar un seguro de cambio en la modalidad que más nos interese, que yo entiendo que sería un producto que cubriera:
-el cambio de divisa en cualquier momento de la hipoteca
-el mejor cambio /paridad posible para las cuotas
-u otras (ya puestos…)
Para davidz #691
tu seguro (el de la bbk) es simplemente un seguro para poder cambiar la divisa en que esté hecha tu HMD en cualquier momento.
y te cobran el 0.2%.
pero este seguro (que ellos te dicen que es gratuito) lo hay en otras entidades de esta forma: al firmar tu HMD queda claro que puedes cambiar la divisa cuando tú quieras siempre que pases por caja o sea pagues el 0.2%. Y claro, no tiene porque hacerse ese cambio en el momento de pago de la letra, sea esta trimestral, semestral o anual.
PERO NO OLVIDEMOS QUE ESTAMOS CONTRATANDO UNA HMD =MULTIDIVISA, O SEA, QUE YO PUEDO VARIAR LA DIVISA EN QUE TENGA LA HMD.
En la bbk lo llaman “seguro de cambio”, vale; y dicen que es gratuito, vale; pero en el Popular lo puedes hacer sin más, y el seguro de cambio tiene otro significado, el de fijar un valor de cambio para la siguiente cuota o letra.
Lo que no sé si te han dicho en la bbk, es que si la letra es trimestral, la revisión del libor también es trimestral….ojo.
Me explico. Si entro en €, pero pienso que Libor € se va a abaratar, entonces si que me interesa. Pero si entro en yenes y me interesa el Libor yen (por ejemplo si está a 0.55…) entonces no me interesa la letra trimestral, sino anual. En este caso pondría la letra anual (o cuota anual) y haría el seguro de cambio que ellos dicen porque con el seguro puedo cambiar la divisa durante cualquier época del año…
Ten en cuenta que la cuota trimestral también da opción al banco para revisarte el interés. Si el Libor € sube, pongamos al 4.85, entonces la próxima revisión te van a calcular la cuota así:
cuota = Libor € (4.85) + diferencial (0.70)
La cuota trimestral la veo bien si las previsiones son a que el Libor baje. En bbk hacerse el seguro (lo que ellos entienden por seguro) es obligado. En otras entidades no es necesario porque el cliente lo tiene como derecho en las condiciones de la HMD.
Y SIN EMBARGO SI QUE ENCUENTRO MUY INTERESANTE LO DEL SEGURO DE CAMBIO EN EL BANCO DE VALENCIA, mira por donde.
¿Por qué?
Porque quizás no me importa acceder a un cambio no tan bueno, a cambio de la seguridad en una paridad (cambio concreto) y para un período de tiempo largo.
Por eso decía yo más arriba lo de que ellos también tienen sus previsiones.
Me explico. El yen a día de hoy está a 160.09.
Firmo mi HMD y “entro” con ese valor. Firmo un seguro de cambio en el que se da un valor para la divisa que puede ser menor (o sea, pienso que se va a apreciar de aqui a julio) y PONGO UN VALOR DE POR EJEMPLO 155.75. En el seguro.
Imaginemos que tengo la letra dentro de 6 meses. El 10 de julio.
Si durante estos 6 meses el yen está con un cambio de 160.09 o más devaluado aún…, compraré la divisa en esos valores en el mercado, ya que son valores “atractivos”.
Pero si a lo largo de esos 6 meses, el yen se aprecia tal y como sospeché por encima de 155.75, (155,5….155,25….155,00…)entonces el banco debería de darme la opción de pagar mi cuota en julio con ese valor contratado en el seguro (155.75) ya que no “voy a ir” a comprar los yenes en el mercado de divisas, porque están más caros claro.
El seguro me lo va a hacer el banco…pero ¿y los valores que se puedan poner en el seguro? el banco se va a fijar en sus predicciones…
¿Va por ahí el asunto del BANCO DE VALENCIA? PORQUE ESTO SI QUE ES INTERESANTE. Y a esto, si se le puede llamar un “seguro” como cuando se me rompe la luna del coche y el seguro me lo abona.
La del millón: ¿cuánto costaría?
¿Podrías indicarnos en qué sucursal del Banco Valencia te han informado de este tipo de seguro? Porque esto es lo que yo (ojo que yo me equivoco y muchas veces) entendí que era el seguro de cambio.
Otro forero no recuerdo quien, aconsejó a un familiar firmar un seguro de cambio (en un momento en que el cambio era 155Y/€) antes de hacer la HMD para en el momento de hacerla, que fuera con el valor del seguro, que era de 155 yenes/€. Lo tenemos más arriba no recuerdo el post.
Hola de nuevo
He leido que era ilegal que te cobraran una comision de cambio inicial si te han cobrado una comisión de apertura, y en mi caso lo han hecho.
Sabe alguien donde puedo encontrar la ley en dode se especifica esto, para reclamar la devolucion
Hola, feliz año nuevo a tod@s. Queria plantear una cuestion a ver si alguien me puede informar. Tengo una hipoteca multidivisa con Bankinter desde Marzo de 2007, sobre mi vivienda habitual. En el proximo verano esta prevista la entrega de una segunda vivienda en la zona de Castellon en la cual me he metido, la cual vendra con su hipoteca a subrogar con alguna entidad bancaria. Mis cuestiones serian las siguientes:
Me gustaria hacer la nueva hipoteca tambien en multidivisa, para lo cual he pensado que podria unificar las dos hipotecas en una, en la actual que tengo con Bankinter, de tal forma que tendria una sola hipoteca avalada por las dos viviendas.
Aqui empieza el dilema, partiendo de la base que hay suficiente capacidad de maniobra en cuanto a que no seria necesario que me prestaran el 100% de la valoracion de las viviendas, sino bastante menos (alrededor de un 70% o menos), me gustaria saber si es factible hacer una novacion de mi hipoteca en multidivisas actual con Bankinter, de tal forma que como comento, con una sola hipoteca tuviera cubierto las dos viviendas. No se si me explico?.
En principio creo que no tendria que haber problema, pues cuando se ampliara la hipoteca con el valor de lo que resta en la nueva vivienda, se fijaria un cambio en por ejemplo yenes, que es lo que estoy pagando ahora, y el valor resultante se sumaria a los yenes que debo actualmente.
Estoy en lo correcto?. Agradeceria que si alguien ha realizado una operacion similar me lo comentase, para lo cual os dejo mi correo electronico: [email protected].
Espero vuestra ayuda, gracias. Un saludo.
#686, Lilu
Lilu, ¡¡¡¡ Bienvenido !!!!, un día nos cuentas como eres capaz de tener unos “ahorrillos” de 70.000€ siendo mil eurista ;-). Esto me interesa mucho ;-) :-D. (es broma) Bienvenido igualmente.
#687, gorgijasp
Le dices a NIN que haga caja con el CHF… Yo no lo veo así… yo creo que hay que hacer caja con el €, aunque pringues más pasta, pero de esta manera te aseguras que no pringarás pasta por tipo de cambio, ten en cuanta que si miras paralelamente el histórico de tipo de cambio de CHF y JPY, van de la mano… así que pringarás pasta casi seguro, puesto que te volverás porque piensas que va a ir a peor.
Ahora bien, si que es verdad que son dos estrategias distintas.
Hola a todos
Aqui estoy pasando unos nervios “del 24” por culpa de los “Reyes Magos” y esperando una hora razonable para dar “diana” o mejor el aviso de que ya han llegado.
Y ya de paso os explico un una parte de mi carta a sus majestades:
“…como os iba diciendo queridísimos Reyes Magos para este año os pido alguna cosa más:
Que por fin Juanjo (un abrazo), yo, y muchos más, entendamos el seguro de cambio. Que Lilu nos explique el gran secreto del ahorro. Que los pañales bajen de precio para que Rul y Richardj puedan ahorrarse unos dinerillos. Que JOSE08100 siga por “los tiempos de los tiempos” tan contento con su hipoteca en yenes. Que Caissa, FernandoR y muchos más, al menos puedan encontrar oficinas donde sepan qué es un MD. Que haya un curso de “reciclaje” para que en todas las oficinas de todas las entidades conozcan las MD y que así tengamos buenos profesionales. Que las condiciones que ofrezcan sean razonables. Que la gente “no se tire a la piscina” y antes de contratarla se informe y al menos sepa de qué va. Que vuelvan Willy, Celia y tantos otros… que los encuentro a faltar. Que haya transparencia en todo el proceso de contratación de la MD. Que no nos “pilllemos los dedos” si alguna vez cambiamos de divisa.
Que los tipos y los cambios se nos queden en estos niveles durante “mucho tiempo”…
Y que podamos seguir manteniendo el “buen rollo” de este foro, donde hay gente genial.”
Aprovechar para pedir lo que querais que ya sabeis que sus majestades son mágicos…
Un abrazo
Agustí
Para Miguel:
Parece que te he chafado el plan. Debes estar esperando que la vivienda baje mucho para adquirir una.
¿Me podrías decir en qué sitios de Alemania la vivienda está más barata que en España? (que no sean chozas, casucas en un monte perdido, casitas prefabricadas de madera…etc, etc..)
Te lo comento porque he estado viviendo allí tres años de alquiler y los precios de la vivienda son mucho más caros que en España, te hablo de cualquier ciudad alemana media. Ya no hablemos de zonas como Baviera o ciudades como Munich…Cuando un alemán viene a trabajar a España a una empresa alemana, tiene aparte del sueldo un plus para vivienda…¿sabes cuánto es ese plus? (un plus calculado con niveles alemanes) Un auténtico pastón. Nada que ver con, por ejemplo, un alquiler medio para un español
Siguiendo con tu idea de la vivienda barata en Alemania:
¿O me hablas de antiguos pisos casi ya por demoler , sin ningún tipo de infraestructuras de la antigua RDA…? porque no sé…
He vivido en Francia, en la costa atlántica. Ya hace años que allí los apartamentos valían lo que valen ahora en España, y ojo que te hablo de la zona atlántica, no te cuento nada del Mediterráneo, o de París u otras ciudades medias importantes.
Mi tío J. que trabajó allí (en “La belle France”) de “sanitaire” (el que pone los radiadiores e instalaciones de la calefacción) trabajó en Francia hasta su jubilación, momento en que ha vuelto a España. Compró un chalet adosado en Biarritz y un apartamento en la misma localidad. Antes de volver a España los vendió ¿sabes cuanto fué la diferencia entre el precio de compra y el de venta…? Pues le dió para comprar en España, también en la zona cantábrica:
-un piso en una buena zona cerca del paseo marítimo de la población.
-otro piso para la hija
-un local.
-un garaje cerrado para su coche…
y lo que ya no te puedo contar es si le sobró pasta y la tenía en el banco.
Y todo eso trabajando en la construcción, durante 30 años. Parece que el sector funciona… y eso en un país donde la gente alquila mucho más.
Pero si alguien me dice una zona buena en Francia donde la vivienda esté baratilla, pues por favor, le agradecería mucho que me lo dijera. Es más lo consideraría todo un “soplo”. Francia es un pais “trés cher” , “pas bon marché” o sea y en cristiano: caro de coj….
¿Ya hubo bajada del precio de la vivienda en España del 30 %? Por favor dime dónde y en qué sitios, de qué viviendas hablas.. porque mis padres adquirieron una vivienda con un coste de 16.000.000 de pts que actualmente está valorada en más de 50.000.000….
Un local de 200 m2 costó hace 30 años 1.000.000 de pts. Por aquel entonces era una auténtica barbaridad… (¿te suena?)
Hoy en día, ese local (que no tenía nada por encima suyo) ha reportado unos beneficios de más de 100.000.000 de pts en negociaciones con una constructora…estos últimos, deben de ser tontos, ¿unos “lelos”? pues resulta que no, porque han construído y sólo con los garajes han obtenido unas plusvalías enormes. Cada garaje cerrado se ha vendido a 8.000.000 de pts c/u (hablo en pts para que se vean las comparaciones con los precios antiguos…) y además rapidito. ¿Los que han comprado las plazas de garaje son también unos “lelos”? Pues tengo mis dudas porque son garajes cerrados, bien ubicados y la gente cada vez tiene más necesidad de un garaje o trastero para guardar las cosas….
¿De qué habla el constructor?
sencillo. Un ejemplo. Al hacer la obra, encuentra planchas de uralita .Le cuesta como 12.000€ “tirarlas al contenedor” (tienen que venir unas personas con trajes especiales, supervisarlo la Admón, llevarlo a un vertedero especial…etc, etc)
La licencia le cuesta un carajal de millones de pts,
el Ayunto.le presiona para que haga el saneamiento, no de su edificio sino de toda la calle…..y asi todo…
pregunto ¿quién paga todo eso? ¿el constructor?
El del caminón le cobra más porque el gasoil está más caro.
Yo vivo en un adosado que nos costó hace 10 años 16.000.000 de pts. Bien ubicado, está bien, muy bien. En aquel entonces , acojonados. “Una salvajada” (a que vuelve a sonar…) Hoy en día, recibo anuncios en papel dentro de mi buzón “Compro casa por esta zona”. Dos vecinos han vendido su adosado de la propia comunidad, más pequeños que el nuestro (el nuestro hace esquina y tiene más jardín, etc) Los han vendido por más de 30-35 millones de las antiguas pesetas….
Y la última. Hace 8 años miré unos chalets adosados tipo caserío que costaban 18.000.000 de pts cada uno. No lo compré. Y no veas la de veces que me he arrepentido porque ahora mismo los han valorado en más de 45.000.000 de pts.
Una cosa son los deseos y otra las realidades. ¿A alguien más le suena todo esto que digo?
LA VIVIENDA NO ES UN PRODUCTO MÁS. ES UN PRODUCTO MUY ESPECÍFICO.
Bueno Miguel, a ver si tienes suerte. Por ejemplo hoy en día, sí te pueden bajar (ESTAMOS EN PLENA CRISIS HIPOTECARIA, CAE LA CONSTRUCCIÓN, bueno, pues la consecuencia es que en Santander HA SUBIDO LA VIVIENDA NUEVA UN 7% EL AÑO 2007. !joder con la crisis! ESO ES LO QUE TE VA A BAJAR.
Sí, en algún anuncio puedes ver “rebajado 3000 €”, “rabajado 4000€”… ¿Ya pero… qué piso? El 7º sin ascensor y con más de 50 años….que lleva 10 años para venderse…
¿Pero cuanto vale la vivienda de protección oficial que está subvencionada, con suelo gratis etc? pues ya se pone tranquilamente en 25-27 kilos…
De los materiales, bueno ¿qué te voy a decir? pues que aparte de la demanda, se producen nuevos y mejores elementos. También más caros. Por ejemplo, pensar en un único tema: las ventanas. ¿Ha habido cambio en este asunto de unos años para acá? ¿O son las mismas ventanas ahora que hace 20 años? Pues no y el doble acristalamiento (ejemplo) no es lo mismo un sólo cristal, y si es abatible mejor, y etc, etc etc…..
Pero bueno Miguel, tú tienes una idea y yo otra, nada más.
Lo que si me gustaría que los sueldos subieran mucho más…pero ahora que lo pienso ¿no aumentaría entonces la demanda y subiría el precio de la vivienda…?
Nos hemos ido del tema, creo recordar que el foro era de HMD.
He pedido a los Reyes una fuerte apreciación del YEN para marzo, que es la fecha de mi firma. A 150.
Pero para que todos estemos contentos..
He añadido en mi carta que para finales de año se ponga en 180 ¿vale?
Feliz día de Reyes para todos.
Para #689, Juanjo
Buenos días a todos, ¿Que tal se han portado los reyes?. A mi de momento mal…:-(
Juanjo, solo una puntualización a lo que comentas en el 689. El seguro de cambio al menos en la BBK significaria cambio de divisa en la siguiente cuota. EL hacer un seguro de cambio para pagar en la siguiente cuota 50€ menos, es una tonteria, porque el propio seguro es un 1 por 1000 de lo que te coste, en mi caso con 195.000€ hipotecados, serían 195€. Haced cuentas con los simuladores, el cambio del par EUR/JPY o EUR/CHF en la cuota trimestral apenas afecta a unos cuantos euros, otra cosas es el contravalor del total de la hipoteca.
Por otro lado, la única forma de hacer caja es con el Euro ya que es la mnoneda en la que te pagan. Si en el caso que decía nines del EUR/JPY a 200, se cambia al CHF para hacer caja, no haría tal caja, porque seguramente el EUR/CHF también se habría apreciado un montón, y si luego viene un reajuste, vuelves a palmar. El EUR es la moneda para hacer caja, porque cobramos en ella.
Si os fijais en Agosto del 2007, cuando se aprecio el YEN también se apreció el CHF, y cuando se volvio a poner a niveles de Julio, ambas monedas lo hicieron casi a la par.
Saludos
Buenaaaaaas……
El secreto del ahorro….sencillo.
Mi pareja salió de casa a los 31, y yo a los 26, es decir que llevamos 4 años viviendo juntos.
Los dos tenemos coche pagado, y nuestros ingresos en la unidad familiar ascienden a 51.000e al año (ambos tenemos 12 mensualidades y 3 pagas en marzo, junio y diciembre).
Cuando nos independizamos teniamos ahorrado unos 24.000e, y el resto lo hemos ido ahorrando durante los 4 años que llevamos viviendo juntos (bueno la suegra también nos ha regalaso 12.000e para ayudarnos a la independización), para que luego digan de las suegras….
Las cuentas son simples:
677e de alquiler (con parking)
80e de agua
100e de luz (no tenemos gas y todo es eléctrico!)
600e de comida (el pescado y la verdura están por la nuves)
150e de gasolina (trabajamos a 25Km de casa y vamos en un solo coche)
Esto da un total de 1600e al mes. Teniendo en cuenta que nos vamos a 2700e mensuales, pues quedan 1100e todavia pra poder ahorrar!!
Bueno está claro que los 1100e no los guardamos integros, pero 600e si. Esto por 12 meses son 7200e, y si sumamos las pagas, que en total son 6 (3 de cada uno) son 8100e al año en pagas!
Esos 7200e y los 8100e suman 15300e anuales, pero a eso le restamos los seguros del piso, coches y mantenimientos de los pisos….son 2500e menos, así que quedan 12800e al año.
Eso en 4 años son 51200e, menos 12500e que nos acabamos de gastar en cambiar un coche (un ibiza 1400 de 60CV con 10 años y 155.000KM, necesitaba un cambio).
Bueno euro más euro menos, pues son los 54000e en la cuenta subordinada, y los 21000e que tengo en la cuenta donde va la nómina, descuentan el alquiler…etc
Pero claro, ese es mi patrimonio a los 30 años!!
No tengo vivienda de propiedad!
Juanjo, gracias por los animos!, pero discrepo un poco con tu punto de vista. Se hechamos la vista atrás, aquí en Barcelona, allà por el año 91-93, después de la olimpiadas, la cosa se puso muy fea. Se contruyeron mayor número de viviendas de las se vendían, y el precio de estas, era desmesurado para el mercado que había entonces. El resultado fué que muchas de estas viviendas no se vendían, y los contructores e inversores bajaron los precios para no pillarse los dedos. Evidentemente ni que decir tiene que no perdieron dinero, nunca pierden dinero, pero si dejaron de ganar loq ue esperaban con la especulación, que es exactamente lo que ha estado pasando hasta ahora.
¿Porque se han disparado los precios de las viviendas?
¿Porque le interesa a más de uno que esto no explote?
El tema de la contrucción es un motor que alimenta al país, ya que más viviendas es igual a venta de muebles, venta de accesorios para el hogar, venta de materiales para construcción y reforma, venta de electrodomésticos….
Antes a cuantos técnicos en antenas podías llamar si tenías que arreglar la antena del edificio? ahora a tropocientos.
Cuantos decoradores habían?
Cuantas tiendas de muebles?
Y la venta de coches? ahora mucha gente cuando tieen amortizado parte del capital de la hipoteca lo solicita de nuevo para comprarse un coche que hace 10 años atrás ni soñaba en tener algún día!
O gente que compró un piso por 150.000 pessetas y lo vendo por 240.000e!
Está claro que interesa que el tema de la burbuja inmoviliaria no explote, entre otras cosas porque España no podría asumir el indice de paro que esto conllevaría, pero alguien se ha fijado en cuantas inmobiliarias de estas que surgieron como setas hace 5 años siguen abiertas?
Y lo de Llanera?
Creo que el mercado está sufriendo una desaceleración, y la demanda no es tan grande como hace 2 años, esto significa que si antes en 3 meses vendias un piso de 2ª mano, ahora necesitas 9 meses como poco. Y durante esos nueve meses, se pasa de un precio de 240.000e a 210.000e.
Está claro que no es lógico que un piso de 2ª mano cueste lo mismo que uno nuevo no?
Y si va haber crisis, pero no por un tema de desaceleración sólo, si no porque en muchos casos el endeudamiento familiar para el pago de la hipoteca supera el 50% de los ingresos familiares, porque muchas personas cuentan con las horas extras como parte fija de los ingresos mensuales, porque estos que se compran un coche de 30.000e, cuando lo llevan al taller y les vale cada revisión 300e al mes se les caen los pantalones al suelo!
En definitiva hay gente que se ha mirado las cosas con calma, ha optado por hacer una HMD, o una hipoteca convencional dentro de sus posibilidades, pero no todo el mundo ha actuado igual, “han estirado el brazo más que la manga”.
La prueba está en todos los “avisis del banco europeo respecto al tema del endudamiento español, y la negativa en bajar el euribor.
Hay gente que empezó pagando 800e de hipoteca y en un año se ha palntado en 1200e!
En estos casos, y hablo con conocimiento de causa, y casos que he visto, la gente pone el piso en alquiler por 1200e y se va a un piso de alquiler de 800e, así la hipoteca se va pagando sola, y ellos pagan un alquiler que si pueden asumir mensualmente.
Quizá yo sea demasado dramática, o tenga un punto de vista que choque un poco con el resto del mundo, pero prefiero esperar un par de años y ver como evoluciona el mercado, antes de sumergirme en él, pero sin duda una de la opciones que contemplo es el tema de la HMD.
Está claro que hoy por hoy la opción de una HMD me parece una de las decisiones más acertadas, pero la duda la tengo qué modeda es la más adecuada.
Y luego otra cosa, lo de tener que estar pendiente cada mes o cada trimestre de las subidas y bajadas del libor, uf!
El tema de contratar un broker para la custodía de la hipoteca durante los 30 años que tienes para pagar, es una apuesta segura?
Porque claro yo le pago 5000e a un broker (que es lo que le ha costado a una que conozco), los 400e de amarras cada vez que cambio de moneda, pero son 30 años que este señor tiene que velar por mis interese, y si la empresa para la que trabaja este broker quiebra?
Está claro que todo es arriesgado!
Saludos y que vayan bien los reyes (lo mejor es el rosco de reyes!!!)
#700, Lilu
Buena explicación la tuya. Solo que dices que entre los dos haceis 2700 mensuales entiendo que netos.Eso son 1350 cada uno, lo que no es un sueldo mileurista como decías en #686, ejejej.
Para Juanjo #698
Nos van a dar el toque por hablar de lo que no debemos, pero en fin, no quiero extenderme.
La vivienda bajó en España a partir del año 92, la pena es que no pude comprarme nada porque tenía pendiente el servicio militar.
Yo no estoy esperando que baje la vivienda, es lo que preveo. Desde luego no mucho, pero sí algo. Yo entiendo que bajar es que no suba por encima del IPC.
No espero que baje la vivienda porque tengo 37 años y tengo mi casa pagada: 4 dormitorios 2 baños en un barrio medio de Málaga capital. Precio de 1997: 9.888.000 pesetas, más 750.000 pts de aparcamiento y su IVA correspondiente, hipoteca 60.000 a 15 años, con un incremento anual de la cuota del 3% (sobre el capital no de interés). No soy ningún asiduo del foro burbujista.
Ahora me he comprado una segunda vivienda que me cuesta 250.000 € y voy a hacer una hipoteca multidivisas para pagarla.
Te reitero: materiales, suelo y mano de obra dependen de la demanda, si hay poca demanda bajarán.
Te vuelvo a decir: la vivienda en Europa a precio más bajo, sobre todo si lo comparamos con los sueldos. Ahora bien, no metas en este saco a Paris, Londres o la Costa Azul, como tampoco puedes comparar La Castellana o Las Ramblas, con las viviendas medias de España.
Un saludo
Hola, qué tal esos Reyes??? A ver si como dice Agustí, nos traen que siga el buen rollo y un poquito de tranquilidad en los Mercados…
Gracias a los que me comentáis las posibilidades de los cambios a CHF ó Euro, creo que tengo casi claro que como dice Rul son 2 estrategias distintas:
1 – Hacer caja: clarísimamente con el euro. Esto para cuando ha ido muy bien la cosa, y ya no puede ir a mejor. ( P.ej: entras en 165 y después de 3 años está a 180, pero se espera una revalorización inminente). Es con el euro, con el chf pasarías a otra moneda depreciada casi a la par que el yen, con posibilidades de revalorización.
2 – Reducir riesgo sin ir a una cuota excesivamente alta: claramente pasas de yen a chf. ( P.ej.: entras en 165 y a los 7 meses está en 160, y piensas que el yen se puede seguir revalorizarizando y no sabes hasta cuándo-cuánto). Obviamente palmas al pasar a chf porque la deuda es superior a cuando contrataste, pero pasas a pagar aprox. lo que hubieses pagado desde el principio en euros. Te obliga a mantenerte en chf durante mucho tiempo, probablemente hasta que los cruces EUR/CHF y EUR/JPY ( que suelen ir de la mano, como apuntaban algunos colegas arriba) marquen mínimos, para pasar de nuevo al yen.
Esta 2ª posibilidad es la que tengo yo ahora ( y Cachicuela, y algunos más), pero no es una opción muy interesante que digamos. Pero lo cierto es que la renta variable ha empezado el año fatal, y no se sabe lo que puede pasar. Cuando el yen se aprecie más de la cuenta, ¿ lo depreciará el BoJ? ¿ cuánto durará esta crisis? ¿ será un año negro en las Bolsas, sólo en el primer semestre, o se extenderá también a lo largo de 2009?
Para Rul #685, sobre lo del Nikkei, además de lo que apuntas, lo que quería decir es que hay también intereses en caídas controladas en las Bolsas para los inversores expertos, para ellos no es problema que las Bolsas caigan: siguen las crestas, compran abajo y venden arriba. En el trading de divisas es lo mismo, pero esto no tiene que ver con nuestro caso, la caída en Bolsas a medio y largo plazo lo que puede significar es un cambio en la tendencia principal del EUR/JPY.
Para Agustí: yo también echo de menos a Willy.
En la polémica última creo que lleva más razón Miguel. Un dato: En el último semestre de 2007 la vivenda ha bajado: La vivienda subió un 1%, y el IPC pasó del 2,3% al 4,3%.
Mensaje para Rul o cualquiera con HDM en BKT:
Hablando del seguro de cambio, en mi oficina han hablado con los de “área internacional” y dicen que no se hace. Necesito más detalles para conseguir esa maravilla: persona de contacto u oficina, sería un auténtico regalo de Reyes.
Gracias por respuestas
Para Juanjo y Richard SOBRE EL SEGURO DE CAMBIO
Por lo que he podido ver el seguro de cambio no es tan conocido ni tan usado. El BBK en un primer momento me quería cobrar 0,1 % por el seguro, además del 0,2 del cambio de divisa. No todos lo bancos te permiten cambiarte el día que te de la gana. Tampoco conocen bien el producto, por ejemplo en Caixa Catalunya me dijeron que no era posible y que este tipo de hipotecas era de riesgo y que por lo tanto te podías cambiar sólo con el vencimiento de la cuota. Lo mismo pasa con el Barclays, lo que no sabía es lo que comentabais del Popular, me habían hablado tan mal de sus condiciones y de su fixing (para gente que no sea de colectivos determinados)que ni me he acercado a una sucursal.
El Banco de Valencia como decíamos te hace una oferta de cambio a un plazo determinado. También puede ser interesante.
Yo si que creo que es interesante ahora mismo un seguro de cambio, yo firmo en un par de semanas con BBK, y entro en Euros. Y me esperaré a que halla una apreciación del yen para cambiarme. Aguantaré después unos meses y si pillo el yen devaluado me vuelvo al Euro y hago caja. Simplemente con ganarte 5 yenes por euro en una cantidad de 300 mil euros supone cerca de 9 mil euros de beneficio (al que habrá que descontarle el 18 % para hacienda cuando superas creo los 9 mil euros de amortización por año). En la hipoteca que tengo actualmente (cuota creciente)en casi cuatro años apenas he amortizado 9 mil euros.
Por eso me parece interesante el seguro de cambio. Y me he puesto en la hipótesis de sacarle 5 yenes, pero imaginaros si le sacas 10 o más.
También es cierto que si has entrado con un yen fuerte (menos de 160) y te mantienes mientras se devalue puedes amortizar bastante.
En fin que es cuestión de estrategias y teniendo en cuenta la inestabilidad del mercado, que parece que va a continuar todo el año creo que entrar y salir el día que te dé la gana es la mejor opción de todas, porque si hay una apreciación del yen no creo que dure muchos meses, aunque nunca se sabe, puede haber una cambio de tendencia, pero es poco probable que los japos mantengan mucho tiempo un yen fuerte, sólo ocurre cuando hay cierre de año en Japón, y/o se desacen los trady carre. Por lo general la tendencia del yen es mantenerse devaluado,
Un saludo:
Daviz
Para Miguel #702
Vale. Lo que yo decía. Que tenemos visiones diferentes.
Para NIN #703.
Si veo tu análisis acertadísimo. No obstante hay que valorar más cosas. Por ejemplo, el Libor.
Sin duda que pasar a la divisa CHF desde el YEN tiene puntos positivos como la menor cuota (respecto del €)
Pasar al € haces caja, aunque el Libor te va a marcar si prefieres hacer caja o no. Si vienes de un Libor yen de 0.75 y pasas a un Libor € de 5.50….habría que valorar y sopesar la caja que haces pero también la cuota que te queda…
Por otra parte estoy de acuerdo contigo, con el CHF el problema es que básicamente su tendencia respecto del € es como la del YEN y si se aprecia la moneda suiza se va a apreciar el yen. Pero la cuota que te queda es menor.
Si estamos en yenes y los tipos de interés bajan en los dos próximos años… el Libor € se te puede poner en 2.50 por ejemplo, pero el CHF al mismo tiempo estar al 1.10….es difícil tomar decisiones de antemano.
Pero para los que estamos valorando la divisa de entrada en la HMD, hay varias ideas que me rondan la cabeza:
1º.- está claro que no quiero pagar una cuota de 1.000€
2º.- el yen está alto altito
3º.- si entro en CHF, no ahorro como con el YEN , pero bueno, me puedo ahorrar unos 200-270 € cada mes….
4º. si el CHF se devalúa, pues mejor que mejor
5º.- si se aprecia, pagaré más cuota, claro pero…cuanto más se devalúe, más cercano veo el cambio al yen. El cambio me supondría que mi deuda es mayor, pero ahora ya en yenes, o sea, con un interés libor mucho más bajo y desde valores atractivos para el futuro (la HMD sería a 30 años)
Esto es lo que tengo en el coco. Entro en marzo. No sé cómo lo veis los que tenéis la HMD en CHF… yo entiendo que TODOS optaríamos por el YEN si éste estuviera en valores muy bajos, pero no es esto lo que hoy tenemos.
Me gustaría conocer vuestras opiniones acerca de esta estrategia, sobre todo de aquellos que vais a entrar y dudáis de la divisa y de todos aquellos que ya tengaís la HMD en CHF.
Otra opción sería entrar en marzo en yenes si hay una revalorización a niveles de 150-155 puntuales (cierre del año fiscal en Japón) para desde ahí ver lo que pasa.
Pero sobre todo me interesaría vuestras opiniones acerca de la estrategia que ahora mismo tengo en mente.
Me imagino que habrá más foristas como yo claro.
Por cierto y ya para rematar. He visto que a día de hoy hay una moneda muy revalorizada (históricamente): la corona checa. ¿Qué pasa con ella? ¿Están muy altos los tipos en Chequia? Porque me parece que ahora mismo está muy apreciada respecto del €. Alguna razón habrá claro. En el Popular no la tienen incluida en sus HMD.
Bueno, lo dicho, espero que me comentéis como veis la estrategia anterior, nos vendrá bien a varios.
Good night
Reespecto al seguro de cambio de la bbk, hacen referencia a ello en las minutas:
“Al vencimiento de cada período TRIMESTRAL, una vez satisfechos los intereses y la cuota de amortización si correspondiera, la parte prestataria podrá optar por convertir, el importe pendiente de amortizar, en Euros, Libras Esterlinas, Francos Suizos, Dólar U.S.A. o Yenes Japoneses, valorándose a estos efectos las divisas al cambio propio de BBK, correspondiente al segundo día hábil de mercado anterior a la fecha en la que vaya a realizarse la conversión; salvo que con anterioridad ambas partes hayan pactado el precio, mediante el correspondiente contrato de compraventa de divisa a plazo.”
Vulgarmente se le llama seguro de cambio, pero más literalmente es un “contrato de compraventa de divisa a plazo”.
Respecto a la estrategia que comenta daviz de jugar con el seguro de cambio durante este año buscando las crestas o movimientos prolongados hombro-cabeza-hombro del cruce EUR/JPY, pues no parece mala idea, pero siempre y cuando se entre con un yen apreciado. Eso sí, hay que tener en cuenta: los gastos del seguro de cambio de ida y los gastos de seguro de cambio de vuelta, el 0,2% de comisión de cambio de ida y el 0,2% de vuelta, los fixing de ida y de vuelta, lo que dejas de amortizar en yenes al amortizar en euros uno o varios trimestres, el pago mayor de intereses en euros uno o varios trimestres.
A mí ya me pareció interesante cuando firmé la MD, pero aún no he hecho números de cómo hacer el seguro de cambio, ya que entré en Junio en 165 y excepto Julio que se puso a 168, octubre a 167, y finales de diciembre a 166,5, el resto del tiempo siempre ha estado por debajo. Con ese escaso margen desde luego no trae cuenta, lo único que queda es comprar divisa en esos momentos altos, y como dice richardj ahorrar unos eurillos de ná. Y aún así, como tengas los ahorrillos en una cuenta remunerada tipo ING o Open Bank cuando quieras tener disponible el dinero en la cuenta para comprar divisa igual ya pasó el momento…y si tienes depósitos con la Entidad de la MD, estás en lo mismo que ocurre con el vencimiento de la cuota: cuando vencen los depósitos no es cuando está al mejor precio la divisa…en fin, que no es fácil.
Para Juanjo, aunque creo que ya ha quedado explicado, comentar que el seguro de cambio es como dice NIN un contrato de compraventa, y no una opción que puedes aceptar o rechazar. Quizás el error viene por la terminología, porque en realidad lo único que tiene de “seguro” es que te “aseguras” un cambio a un determinado plazo.
El coste viene a ser entre un 0,05% y un 0,20%, aunque como habrás leído hay gente que incluso lo ha negociado al 0%.
Y como te decía Richardj, el seguro de cambio se emplea para cambiar la divisa de referencia, ya que si lo que quieres es asegurarte la cuota, lo más sencillo es comprar la divisa con antelación.
Para NIN, los cálculos son correctos. En el caso de la bbk, como el libor para el cálculo de las cuoras es trimestral, te cojerán el diferencial entre el libor trimestral del euro y el del yen. Por ejemplo a cierre del día 4 el diferencial sería 4,629-0,905=3,724. Y otra cosa, en esos 50 días el tipo de interés que pagas no es el 4,629 + tu diferencial, sino el 0,905 + tu diferencial. Lo que significa que el efecto financiero total es el mismo, hagas la conversión de la divisa en tiempo real (como en el Popular) o la hagas mediante un seguro de cambio, a excepción de la comisión por el seguro, que a mi entender es poco relevante en comparación con la comisión de cambio, el fixing, etc.
Os dejo un comentario sobre divisas:
Según Stephen Jen, el estratega de divisas de Morgan Stanley, en el 2008 habrá dos fases: en la primera dominará el miedo y en la segunda la avaricia. Cree que el sentimiento reinante en el 2008 será la incertidumbre. La evolución del crecimiento económico tendrá forma de U y solo en la segunda mitad del año sabremos la envergadura de la desaceleración. M.S. apuesta por una plena recuperación en la segunda mitad del 2008. El miedo a stagflación será fuerte en la primera mitad, debido al efecto retardado de las políticas monetarias. Jen cree que la inflación es cíclica y que el menor crecimiento económico desacelerará las fuerza inflacionistas. Con respecto al Dólar cree que se comportará como en el 2005. La debilidad estructural del dólar será evidente frente a las divisas de mercados emergentes.
Para los que “echamos de menos a Willy” se que postea en el foro de la pagina principal (los comentarios que pone nuestro gran calopez). De vez en cuando los leo. Cuando tenga un poco de tiempo (ya verás Rul, ya verás) simularé un poco lo del cambio de yen a euro/franco. Aunque pensandolo esta noche pasada despues de que mi nena me dejara un poco creo que NIN tiene razon. Hacer Cash con el euro en vez del franco (tu deuda aumenta pero quiero simular a ver). Veo que el tema estrella ultimamente es el seguro de cambio. POr cierto se “están poniendo las botas los de BBK” no?. No me explico como las demas entidades no se ponen las pilas con el mercado que se les está escapando (estuve en banco sabadell el viernes y parecia de le estaba contando la pelicula del siglo…alucino vaya). Saludooooos. Y los reyes?
Sigo aquí aprendiendo de todos vosotros. Muy útiles todos los comentarios. En Lleida capital (a casi dos horas de aquí), un Barclays nos ha cerrado las puertas totalmente (por tlf)–ya no se hace, por órdenes de “arriba”, y que “con el corazón en la mano no me lo recomienda” (me hizo gracia ese comentario). El otro Barclays en la misma ciudad, en seguida dijo que sí, con líbor + 0.75, apertura 0.50, comisión de cambio 0.2 etc. etc. ¿Pensáis que algún día cerrarán las puertas completamente a este tipo de hipoteca, o no pueden? ¿Me tengo que dar prisa?
Gracias, Carmen
Para #705, buscando a Melchor.
Ale, cuelga un mail aquí tuyo y a ver si te puedo ayudar con lo del seguro de cambio en Bankinter ;-).
Para #713, Rul.
Estoy a punto de hacer la hipoteca con Bankinter. Me puedes ayudar a contratar el seguro de cambio a mi también.
mi_hipotecaARROBAhotmail.com
Gracias y Feliz año a todos.
Para Carmen: Pues claro que van a seguir haciéndolas, ya que para eso se cubren con las famosas claúsulas. Este comentario tuyo me recuerda a cierto pánico que entró a raiz de los atentados de Manhatan, con mucha gente preocupada porque pensaban que los seguros iban a dejar de asegurar determinadas operaciones. Al final, tod siguió igual pero más caro. Aprovecharon para subir primas.
Pues con la HMD pasa lo mismo. Larentabilidad de las HMD es bastante mayor para las entidades financieras que las hipotecxas normales. Si ven que aumenta el riesgo como ha ocurrido hace unos meses por las subprime, pues endurecen condiciones y santas pascuas.
Y es que a nadie le amarga un dulce !
Estoy con vosotros, lo mejor seria seguir el hilo en el foro:
http://www.forohipoteca.es/foro/hipotecas-multidivisa-f3/
# SEGURO DE CAMBIO (uno mas…)
Gracias, Ironman. Gracias, NIN.
Está claro: en la bbk va ligado a una opción de cambio en la divisa del préstamo en el momento del pago de la cuota. Vale.
En cuanto al Popular ya os diré lo que entienden por él, porque de entrada, aqui puedo cambiar la divisa en cualquier momento del año. Y aparte hacen “un seguro de cambio”
# ESTRATEGIAS DE ENTRADA EN HMD:
Vuelvo a mi duda ya planteada con anterioridad.
Cierre de hoy:
1€ = 1.639 CHF
1€ = 160.65 YENES
Supongamos para el mes próximo (28 de frebero) unos valores similares, que no cambien sustancialmente de los expuestos.
Hipoteca: 220.000 € a 30 años.
Dos estrategias posibles:
1ª.- Entrar en YENES, esperar. Si se devalúa a lo largo del año salirse en valores más devaluados o incluso esperar y seguir en esta moneda. La duda, la de siempre se le ve “algo altito” a día de hoy.
2ª.- Entrar en CHF, y permanecer en esta moneda. Si se devalúa, mejor. Y si se aprecia, esperar a valores de 1.48 – 1.50 para en ese momento pasarnos al YEN, moneda con menor Libor tradicionalmente y quedarnos ya en esta divisa el resto de la hipoteca debido a una entrada en valores muy fuertes. Se supone que a valores de CHF mínimos , el YEN va a tener valores también apreciados, ya que van parejos tradicionalmente respecto del €. Es cierto que la deuda habría aumentado pero compensaríamos con el menor Libor (de media 2.0 menos) y las futuras apreciaciones de la moneda japonesa.
¿Alguien tiene en mente esta estrategia?
¿Alguien está en CHF y tiene la misma visión de futuro? Porque entiendo que los que estéis en CHF, no perdéis de vista tampoco el YEN…
Es que no he leído a nadie esta opción, y me parece raro. No me parece descabellada.
Gracias Ironman, siempre me sacas de dudas o al menos me haces ver las cosas más reales y claras…de verdad, si no fuese por tí…por tanto, muchísimas gracias.
Para Juanjo: Es muy complicado tomar decisiones, nunca se sabe qué puede ocurrir, y si vas a acertar o no. Mira Agustí, lleva 3 años o más en CHF, ahorrándose un dinerillo, pero a la vez mirando al yen con el rabillo del ojo. Hubo otro forero cuyo nick no recuerdo que llevaba 3 años en euros esperando el momento de pasar a CHF, y no ve el momento. Mira yo, entré en yenes un mes antes de la explosión subprime. En 20 días desde la firma mi deuda hipotecada era virtualmente 8.000 euros menos. En ese momento jamás hubiese pensado que iba a pasar lo que luego pasó, y 3 días después ya se empezó a hablar de crisis subprime, y sobre el 20 de Agosto estaba cagada con el yen a 150. Ni pensé en “hacer algo de caja” en Julio, ni en comprar divisa, ni en nada de eso. Todo iba viento en popa, así pues…¿ para qué, porqué preocuparme? Pues mira Cachycuela, que entró en 168, supongo que precisamente unos 20 días después de firmar yo.
Quiero decir que a toro pasado es muy fácil decir: “si hubiese hecho esto…”. Pero de antemano es muy difícil. Y cuando se te pone el cambio a tiro, te entran las dudas, y si te lo piensas más de la cuenta, quizá “se pasó el arroz” ( mira la devaluación del yen en Navidad, cuántos días hábiles duró: dime si da mucho tiempo a pensar y tomar decisiones). Y si tomas una decisión rápida, quizá te equivoques o quizás no.
Es como lo de entar ahora en euros. Es una opción conservadora, pero que puede ser muy interesante en este momento. Lo que parece fundamental en este momento para entrar es el seguro de cambio, teniendo en cuenta que la apreciación del yen cara al final del año en Japón no es algo matemático, igual el punto más bajo del euro está el 25 de marzo como el 26 de febrero. Ahora, a pesar de la incertidumbre económica, las cosas parecen estar más claras, pero aún así, SIEMPRE TE PUEDES EQUIVOCAR. Imagina que el 26 de Febrero haces el seguro porque está en 154 y te parece el mejor momento. ¿ Y si a finales de Marzo cuando firmas se pone a 147? O al contrario, a finales de Febrero lo tienes a 154, pensando que aún se apreciará más. Y a finales de Marzo cuando vas a entrar, los japos ya “han hecho caja” y se deprecia el yen hasta 162.
Como decía Agustí, lo importante es que al menos las decisiones las tomes tú. Salu2.
Si Juanjo, esta idea ya está expuesta pero con tantos posts …
Es la estrategia que estoy siguiendo yo.
Es una posición más defensiva que entrar en yenes.
Lo importante es lo que has dicho, que te deja maniobrabilidad, tanto si se deprecia el franco como si se aprecia.
En yenes, si bien es cierto que la recuperación en Japón empieza a parecer una utopía (hoy daban las menores ventas internas de automóviles de los últimos 35 años), te quedarías atrapado en caso de una revalorización.
Si es difícil Nin.
Las previsiones en divisas son una quimera, lo que si está claro que este año va a haber mucha volatilidad y por eso es interesante tener en mente el seguro de cambio.
Mi estrategia completa es la siguiente:
Tengouna hipoteca sobre dos viviendas en Ibercaja pro 293 mil euros. La voy a cancelar y me voy a abrir dos MD en el BBK, empezando en Euros, en un par de semanas.
Cuando tenga un buen cambio en yen ( la deseada y fugaz apreciación del fin de año japonés) entro con una de las hipotecas, y me reservo la otra unos días para ver como evoluciona, quizás con la otra entre si se sigue apreciando o me meta en CHF.
Cuando se devalue hago caja primero con uan de las MD.
Mi idea es jugar con las dos hipotecas para compensar.
En resumen hacer dos MD, con seguro de cambio entrando en euros, arriesgar con una y compensar con otra.
¿Cómo lo veis?
Un saludo:
David
Gracias Rul. De verdad, mil gracias.
joge2007 ARROBA hotmail.com
Para #714 Jordi: También yo estoy a punto de firmar ¿Comparamos condiciones?
Para buscando a Melchor: el jueves tengo cita con sucursal de Bankinter. Sólo una pregunta ¿tienes diferencial distinto al del 0.9 que suelen ofrecer? (al menos a mi en junio me ofrecieron ese diferencial?. Un abrazo a todos
Hola de nuevo, cómo van las cosillas…
Para Juanjo#689: Muchas gracias por tu larga y estupenda contestación y buena aclaración en general de las condiciones que algunas me sonaban como algo comun. No he vuelto por bbk pero lo haré,el trabajo me roba muncho tiempo y con el horario de los bancos ya se sabe, andamos jodid…s.-
Para todos, una vez leí de alguien que decía que no es lo mismo cambio de moneda parala cuota, que cambiar de divisa la totalidad de la hmd. No he vuelto a encontrar este post, me gustaría que me explicaseis si esto es así y como se lleva a cabo pues creía que cuando se hablaba de cambios se referían al total de la deuda. Es así?
Mi intención no es jugar con cambios constantes y andar haciendo caja a la primera de cambio, no porque como dije antes mi trabajo me roba media vida(en cuanto a horas) y luego porque mi nomina no es ningun portento de capital, pero si tengo claro que si puedo ahorrarme unos eurillos de na pues bien venidos sean. Digo esto porque de tanto leeros parece que se me ha metido en la cocota que esto de hmd es para gente con conocimiento y también con poderío €uril para poder llevar a cabo todos esos cambios de divisa, comprarla para varios meses, hacer seguros que dicen ser costosos…etc…. Como digo, mi nomina es normalilla, no es mil€urista perp tampoco se sale de madre y de ahorros estoy listo, lo justito, de ahí que quiera intentar desahogarme un poco con la hmd, pero pienso si lo conseguiría o por el contrario me ahogaria más. A veces me asusto de ver toda esa cantidad de parametros, definiciones, leyes, circulares, vinculaciones y todo eso que ronda por estas paginas, que no por eso dejan de ser maravillosas, pero digo, que parece que da un poco de miedo, o a lo peor es que el miedoso soy yo…
Bueno pos eso, que muchas gracias, seguiré con vosotros ilustrandome y cogiendo ánimos, que los hay muy animados. Saludos……
Para Magm: Yo creo que casi nadie de los que escribimos aquí tiene sueldos fijos por persona del orden de 3.000 euros netos mensuales. No digo que alguno que escribe aquí no gane eso, pero casi nadie. Una vez lo hablé con alguien del foro y llegamos al acuerdo de que un sueldo medio aceptable está entre 30.000 y 50.000 euros brutos anuales por individuo, depende de dónde se viva y lo gastoso que uno sea. Pocos pilotos verás por aquí. Y mi consejo es que no te asustes tanto, nadie nace sabiendo. En cualquier caso, es una decisión personal.
Para Ironman, sobre lo comentado por Morgan Stanley en #710: “Con respecto al Dólar cree que se comportará como en el 2005. La debilidad estructural del dólar será evidente frente a las divisas de mercados emergentes.” He estado mirando la trayectoria del cruce de divisa EUR/JPY en 2005 y fue bastante lateral, precisamente porque cuando el euro casaba alto con el dólar, éste a su vez hacía de tapón con el yen, y a la inversa. Ahora bien, a pesar de la lateralidad la tendencia del EUR/JPY era ligeramente alcista. ¿ no crees que eso es lo que ocurre y ocurrirá este año? Con este movimiento lateral, excepto en el archimencionado cierre de año en Japón, humildemente no creo que sea como dice daviz un año bueno para hacer caja y estar cambiando demasiado de divisa en la md. Me interesa mucho tu opinión. ( y la de Willy, si se dignase, y la de cualquier otro que quiera opinar).
Salu2.
Buena noches, he leido mas arriba que no te pueden cobrar fixing en el primer cambio ya que es ilegal, y que si lo han cobrado se puede reclamar. En mi caso cuando hice la hipoteca el cambio estaba a 164,21 y me lo cobraron a 165’35. Agradeceria que alguien me dijese los psasos que debo de dar para reclamar esta cantidad, que es una pasta.
Muchas gracias
Hola, tras un par de meses empollando todo lo relacionado con la MD, firmé el pasado 20, en yenes, pues bien, mi capital pendiente en euros ha aumentado, pero en cambio el libor ha pasado del 1 al 0.66. Y aunque mis compañeros de trabajo me toman por loca, yo tengo claro que de primeras le he quitado diez años de vida a mi hipoteca, y paso de pagar 1640 euros a 1250 euros aprox. Vale la pena? no lo sé a ciencia cierta, el tiempo dirá, pero por el momento pues va a ser que si. Tengo claro que es una operación a largo plazo.
Ahora mi lucha está en otro sitio. Cuando firmé me cobraron comisión de apertura y comisión de cambio (fixing sobre la totalidad del capital solicitado). He realizado una reclamación via teléfono, tal y como me indicaron. Pues bien, ahora me dicen que me la han denegado. Ya les hablé de la ley del banco de España, pero ni caso. Textualmente “las condiciones aplicadas a este tipo de operaciones son las correctas; las cuales han sido debidamente autorizadas por el Banco de España y se encuentran recogidas en su manual de tarifas. Que contra esta resolución se puede acudir directamente al Comisionado para la Defensa de los Clientes de Servicios Financieros adscrito al Banco de España, o al Defensor Externo del Cliente”. Alguien que haya reclamado la comisión de cambio inicial podría ayudarme?
Tengo intenciones de ir esta semana a hablar con el director a ver que me dice, pero aparte de ir con la ley en la mano, me gustaría poder argumentar algo más.
Muchas gracias a todos, y la verdad es que tanta información como aquí ni en el banco. Más bien ellos tambien os usan como informadores….
mi mail es malva1971arrobahotmailpunto com
Hola Nines,
Pues el tema no está nada claro, de ahí que haya previsiones para Dic-08 para el EUR/JPY desde 130 hasta 180.
Mi opinión ? Pues pienso que todo va a depender de como evolucione la crisis de EEUU. Si entra en recesión (50% de posisbilidades según los expertos) se desharán muchas operaciones de carry trade y veremos una revalorización del yen. Pero si es capaz de superarla, como apuesta M.S. para la segunda mitad del año, el par EUR/JPY subiría.
En cuanto a Japón, no veo fin a su falta de crecimiento, y salvo graves tensiones inflacionistas motivadas por el petroleo y por determinados alimentos básicos, será complicado para el BoJ poder subir los tipos de interés. Y dado que no pueden contar con la demanda interna, su única vía de escape para manetener sus niveles de crecimiento es el sector exterior. De ahí que veo extraño que el BoJ permita (dentro de su capacidad) una fuerte revalorización de su moneda.
En conclusión, dada la incertidumbre que de momento tenemos, yo no me movería mucho. Pero es una opinión personal, ya que yo soy de los que prefiero lamentarme de no haber aprovechado una oportunidad que arrepentirme de haber tomado una decisión errónea.
Hola a todos, soy un asiduo lector del foro aunque no haya colaborado demasiado he aprendido mucho con vosotros.
Pues bien, este viernes firmo con barclays una HMD en yenes. Mañana se hara la compra, dicen que a las 9 de la mañana, no se si sera buena hora para comprar…
El caso es que tengo una duda, acabo de hablar con ellos y me dicen que el libor yen a un mes esta en 0,71 yo veo en todas partes que esta al 0.66, ¿Me quieren timar o el equivocado soy yo? ¿Hay alguna web oficial para ver los tipos a tiempo real? Yo lo suelo ver aqui http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es pero no es oficial que yo sepa.
Se admiten sugerencias de ultima hora, la ruleta ya esta en marcha y no hay vuelta atras.
PD: Mis niveles de cultura economica han subido bastante, la prueba la tengo que he tenido que repetir el post porque en la pregunta para demostrar que no soy un robot tenia que sumar nueve+tres y puse 11. Asi me va… :)
Alguien ha podido subrogar hipoteca en euros a caixa catalunya y posteriormente mediante novación hacerla en la misma entidad en hmd..?
COMISIONES APLICADAS POR BARCLAYS:
Os voy a contar un tema que aún no he leido en este foro sobre como funciona BARCLAYS con respecto a las “comisiones de mantenimiento” que aplica a las cuentas de sus clientes. A mi me ha sorprendido hace unos días, y sinceramente me parece algo abusivo. Os cuento mi experiencia para que se entienda mejor. A ver que opináis.
Cuando firmé la HMD, cree 4 cuentas:
– Una que llamaremos “cuenta común” donde se pasa el pago de las cuotas de la HMD, se domicilian todos los pagos (luz, agua, comunidad, etc.) y donde se cobran todos los seguros a los que nos obligan.
– Otra que utilizo como cuenta corriente en la que tengo domiciliada la nómina y tengo una orden periódica mensual de transferencia de dinero a la “común”.
– Otra con lo mismo que la anterior pero para mi chica (llevamos economías separadas).
– La última una cuenta abierta en yenes para comprar cuando tenga dinero ahorrado que me sobre (pasará algún tiempo) y asegurarme así un cambio mensual controlado por mí.
Pues bien, llevo un mes con mi HMD y pensaba que ya tenía ocntroladas las comisiones de Fixing, cambio, gestoría, etc que me iban a aplicar. Pero la semana pasada revisando mi saldo veo que me han cobrado por concepto de “comisión de mantenimiento” 2,80 en la cuenta donde tengo la nómina, otros 2,80 en la común y a mi chica otros 7,60 en su cuenta. Voy al banco a hablar con el director y amablemente me explica que son comisiones normales de los bancos que aplican a todo el mundo. Me explica el concepto de las comisiones:
– Comisión por apunte: 0,40eur. Es decir, por cada vez que utilices la tarjeta para sacar pasta en un cajero cualquiera, cada vez que hagas una compra con la tarjeta, cada vez que hagas una transferencia por Internet, en resumen cada vez que hagas un movimiento en la cuenta te cobran 0,40eur para pagar los servicios del banquero de turno que tiene que escribir las líneas de dicho movimiento (según explicación del director). ¿Cómo coño lo escriben, con martillo y cincel sobre mármol?. Me dice el director que estas condiciones son negociables si se adquiere mayor grado de compromiso con el banco, a lo que le respondo que si domiciliar dos nóminas, hacer seguro de vida, de hogar, de protección de pagos y domiciliar recibos no es suficiente compromiso… que ya lo único que puedo hacer es pasar por las tardes a limpiar las oficinas. Pero no, lo que quieren también es que me haga un plan de pensiones. Para colmo, me dice que lo que tengo que hacer para que no me cobren varias veces esta comisión es sacar más pasta cuando vaya al cajero en lugar de sacar de 20 en 20eur. Claro, entonces cuando vaya a comprar ropa también me compro todo en la misma tienda para pasar solo una vez la tarjeta, ¿no?.
– Comisión de mantenimiento de cuenta: Ascienden a la friolera de 10eur trimestrales. Las cuentas donde se domicilian las nóminas están exentas de esta cuota, pero las otras 2 parece ser que no (al parecer esto se podría haber negociado antes).
Hay más comisiones, muchas más dependiendo del caso de cada uno. He buscado hasta encontrarlas en Internet (ya que el banco en ningún momento me ha facilitado dicha información) y la he reunido toda en un .zip para que al que le interese le eche un vistazo. Creo que son todas las comisiones posibles del banco entre las que también aparece alguna en concepto de cambio de divisas. Las podéis descargar en:
http://www.megaupload.com/?d=8HWVI2BY
Por mi parte, la acción que he tomado es la de abrir una cuenta asociada en ING donde dicen que no cobran comisiones de ningún tipo y a la que también asociaré otra cuenta que tengo en cajamadrid. Cada mes cuando ingresen la nómina en Barclays la transferiré a ING para que me de rentabilidad y de ahí a cajamadrid al menos una parte para tener disponibilidad de efectivo en cajeros cuando quiera y poder realizar las compras que quiera sin que me cobren esos 0,40eur por “apunte” (apuntalarnos de pies y manos es lo que quieren estos cachondos). Y yo que pensaba que las cajas te robaban por cobrarnos 1eur por mantenimiento de cuenta si el saldo en esta era inferior a 1000eur.
No os dejéis robar más de lo necesario y negociar bien vuestras condiciones antes de firmar. Y si puede ser por escrito, que luego las palabras se las lleva el viento.
Por lo demás, encantado de pagar mucho menos por mi HMD.
Hola a tod@s.
He leido muchos post preguntando por la comisión de apertura y la comisión por cambio, por lo que paso a dar mis impresiones como simple guia informativa.
– Mi HMD la tengo en Barclays. Cuando hicieron la compra de la divisa no aplicaron fixing ni nada, porque la compra de esa divisa no la hice yo sino la hizo el banco.
El día de firma de la hipoteca transfieren a tu cuenta en divisas la moneda que ellos compraron por lo que cobran la comisión de apertura de la hipoteca. En mi caso ese mismo día convirtieron los yenes a euros para hacerle la transferencia al banco en el que yo cancelaba mi hipoteca. Por tanto no cobran fixing porque la divisas las compran ellos y cobran comision por cambio porque la transformación a euros la hacen despues de constituir la hipoteca.
– Por otro lado, tengo un compañero que ha reclamado la comisión por cambio al realizar la hipoteca porque él la tiene con Bankinter y no tiene cuenta en divisas, sino que le ingresaron directamente la cantidad en euros por lo que se puede entender que la constitución y el cambio de francos suizos, en su caso, a euros se hizo en ese mismo momento.
Como veis son dos casos diferentes y lo que tengo claro es que mi comisíón por cambio es correcta ya que si hizo con posterioridad a la formalización de la hipoteca.
Espero que os sea de aprovecho aunque lo haya escrito tan mal.
Salu2.
Para Yon #729
No son compatibles esas dos operaciones en la Caixa de Catalunya.Te explico.
Esta caja trabaja de manera diferente a la mayoría de las demás. Cuando firmas en euros no haces un préstamo hipotecario , sino un CRÉDITO hipotecario. Esto supone que por ejemplo no puedes subrogar la hipoteca a otra entidad por no ser compatibles, salvo que esta segunda también trabaje con créditos y no préstamos.
Sin embargo en HMD sí hacen préstamos hipotecarios, el motivo es un auténtico misterio.
Esta información la sé porque mi hipoteca promotor es con esta Caja y les comenté si había posibilidad de firmar con las condiciones del préstamo promotor para ahorrar gastos iniciales y luego novar a HMD y me contestaron que no era posible por esta circunstancia.
Un saludo
VAYA, VAYA…
Para todos los que estan en negociaciones con el Popular o piensen en ellos como opción:
En sus condiciones ponen que la HMD no es subrogable.
O sea, en la línea de lo que comenta Miguel… Y esa condición la pueden incluir… ¿sólo al cambiar una palabra?
Porque queda claro que por ley las hipotecas se pueden subrogar y si no mirar la nueva ley en la que la penalización por ello es del 0.5% los 5 primeros años y el 0.25% después.
Aqui en que no corre vuela.
O como me dijeron un día: “El más tonto te hace un reloj de madera”
Y yo añadiría “… y funciona” .
En bbk si puedes subrogar y te aplican las condicones legales. Eso me ha dicho el dire de mi sucur.
Para Puchi1278:
!!Qué pasada lo de las comisiones!!! ¿Lo has multiplicado – todo eso – por 30 años (vida de la HMD) ?
Gracias Puchi, claro uno está peleando con los diferenciales y otros asuntos, y olvida estas cositas, que, a la larga son un losita.
Al loro.
Para #729 Yon:
yo puedo contarte mi experiencia con el Popular pero son negociaciones porque aún no he firmado, espero hacerlo en marzo..
Resulta que tengo en bbk la posibilidad de subrogarme a la hipoteca del constructor. Pero las condiciones que me dan en bbk para la HMD, son peores que las del Popular…
El viernes estuve en el Popular y plantée la posibilidad de acogerme a la del constructor en bbk (ahorro IAJD+tasación, claro…) y luego subrogarla al Popular desde la bbk y hacer una novación.
El dire-popular me dijo que en principio no había ningún problema pero al hacer los papeles, veía que
1º.- por el notario quizás no habría problema
2º.- otra cosa podía ser el registrador y el recaudador (de la CCAA) que podían entender que NO ES LA MISMA HIPOTECA NOVADA, SINO QUE ESTA PRETENDIDA NOVACIÓN, PODÍA ENTENDERSE COMO UNA HIPOTECA TOTALMENTE NUEVA, LO CUAL IBA A CONLLEVAR EL PAGO DE TODOS LOS IMPUESTOS AL FINAL
Pero claro, mi caso no es como el tuyo, porque quizás (quizás no, seguro) al director del Popular no le interese que haga mi hipoteca con la bbk, aunque luego hable de pasarla a su banco, por lo que pudiera pasar…..
No obstante ha habido gente a la que le ha pAsado esto, es decir, que lo ha hecho y cuando ha ido a novar, el registrador le ha metido un pastón: el 1%….
Ir al registro de la propiedad y preguntar.
Ir a la oficina de recaudación de la CCAA y preguntar.
No veo otra.
Claro, no te estoy hablando de Caixa Cataluña. Suerte.
Gracias Ironman, parece muy cuerdo lo que dices.
Mi análisis actualmente se basaba en ver el comportamiento del EUR/JPY, USD/JPY, y EUR/USD los últimos 3-4 meses, en líneas generales:
– EUR/USD: entre 1,45 y 1,48
– USD/JPY: entre 108 y 114
– EUR/JPY: entre 160 y 166 ( 1,45×114 vs 1,48×108, con todas las oscilaciones posibles en medio)
Es decir, no puede estar más lateral, entre 160 y 166 desde hace 4 meses, y los traders hacen su agostete, una vez por un lado, luego por la inversa.
Con el cierre japonés de marzo sí se puede ver pronto unos niveles de 1,50 – 103 – 154, pero ¿ Por cuánto tiempo?
Una vez pase el cierre del año fiscal japonés, podría ( y digo podría) ser la tónica durante bastante tiempo volver al movimiento lateral. Europa no puede aguantar un euro a 150 dólares y Japón no puede aguantar a 105 yenes por dólar. Petróleo “más” barato ( de más, nada: ya se encargan de encarecerlo para que no sea ningún chollo), pero exportaciones de culo. Ahora bien, la bajada de tipos de la Fed que queda ( 0,50 se espera) y como tú bien dices, una crisis en USA mayor de lo imaginable pueden dar sl traste con esta teoría expuesta arriba.
Por el contrario, una recuperación temprana, arreglaría muchos bolsillos, porque todo el mundo se agolparía a invertir en una renta variable bastante castigada, y por supuesto al carry trade. Quizá se refieren a eso los de Morgan con lo de la “avaricia” en la 2ª mitad del año.
En fin, que la situación no es de pánico, pero tampoco para dormir muy tranquila. Eso sí, con una fuerte esperanza.
Saludos,
Para Emi!!
Yo he firmado recientemente una hipoteca multidivisa con el Popular de Paracuellos de Jarama. Todo salio genial y te puedo decir que conocen muy pero que muy bien ese tipo de hipotecas. El dia que formalizamos la misma, me acompañó un amigo mio “experto en ellas”, les preguntamos muchas cosas y nos dieron respuestas a todas y con fundamento. Realmente un 10 para esa sucursal!. Ahh, no se permite subrogación a euros y novacion a multidivisa. Puedes hacerlo (si el Banco lo permite) pero en 15 días tendras una Autoliquidación de Hacienda muy simpática (siendo el coste mucho más elevado que si realizaras hipoteca nueva).
Que tengais buena semana!
Agur
En primer lugar, desearos que este año os vaya todo a todos bien, a pesar de ser bisiesto, y luego comentaros que sigo estudiando la posibilidad de MD y hoy he estado en el popular y ofreciendome un diferencial del 1,25 me parece una pasada y el libor a un año me parece demesiado, mi pregunta es que me ha surgido una duda hablando con ellos y si me la pudieseis responder os lo agradeceria. Si yo en un momento dado imaginamos que entro en francos y me quiero volver a euros el tipo que se me aplica en el EURIBOR o el LIBOR euro? quizas os parezca una pregunta tonta . Tambien viendo como esta la neblina economica mundial me estoy planteando el franco suizo como mejor opción en principio, alguien que tenga esta divisa me puede decir como funciona o donde puedo leer algo de su sistema economico y si es buen momento para entrar o como el yen tienen un mes que hacen cierre y suele apreciarse la moneda?
gracias a todos y un saludo espero pronto unirme al club de HMD porque la verdad es que los bancos no ayudan mucho y me esta costando convencer a mi marido.
Hola a tod@s :
Despues de varias semanas , de presetar una oferta vinculante hoy he sabido que me aceptan la subrogación, de hipo en Euros a HMD.
Mi antigua hipoteca estaba en Bankinter y ahora me subrogare al Popular (no han podido o querido igualar la oferta).
Ósea Juanjo que lo que te ha dicho el director del popular de tu oficina pues va a ser que no.
Firmare si todo va bien en unas pocas semanas, i también como la mayoría que estamos a punto de entrar aun no se en que moneda, parece que se están apreciando el yen i el franco.
Os estoy muy agradecido a todos por vuestros comentarios que han hecho que un ignorante de HMD y de los mercados , entienda almenos un poco y sobretodo ya forme parte de este grupo de MULTIDIVISEROS.
Un saludo.
Para Puchi1278
Creo que lo de tu banco es a todas luces excesivo y cae en la usura. Imagino que en las escrituras de tu hipoteca no figura por escrito nada de que tengas que domiciliar las dos nóminas, lo del seguro del hogar, las domiciliaciones de los recibos, el seguro de vida, etc. Por lo tanto, no tienes ninguna obligación de mantenerlo con el banco. Exige (no pidas) al director de tu oficina que o te anula las comisiones de las libretas o no renuevas los seguros hasta donde te sea posible y te llevas las nóminas a otro banco y haces una transferencia mensual para el pago de la hipoteca (como bien dices desde ING no te cobran)
Suerte y no te hagas mala sangre.
Para carmen: yo soy de Lleida y después de patearme todas las oficinas que hacían HMD , lo único que conseguí fueron malas ofertas, o gente poco preparada, que me hizo perder demasiado tiempo .
Espero que tengas mas suerte que yo, pero yo me he visto obligado a irme a una oficina próxima a Barcelona para encontrar las condiciones , y las facilidades que estaba buscando.
Para carmen: yo soy de Lleida y después de patearme todas las oficinas que hacían HMD , lo único que conseguí fueron malas ofertas, y gente poco preparada, que me hizo perder demasiado tiempo .
Espero que tengas mas suerte que yo, pero yo me he visto obligado a irme a una oficina próxima a Barcelona para encontrar las condiciones , y las facilidades que estaba buscando.
Buenas queridos contertulios, para los que ultimamente hayan firmado o esten en tratos de firmar hmd con caixa catalunya o banco popular, podrían postear, o si lo prefieren mi email es [email protected] que condiciones han conseguido o les ofrecen ? gracias x adelantado
Os dejo un interesante artículo de El Economista
Ahora que todo el mundo está convencido de que EEUU va a entrar en recesión y que va a provocar una ralentización económica global -y las bolsas lo descuentan claramente, no hay más que ver el cierre de anoche en Wall Street-, hay un mercado que no descuenta todavía no descuenta ese escenario: el de divisas. Y es curioso, porque es el primero que suele descontar este tipo de escenarios.
Así lo asegura el analista Jim McCormick, de Lehman Brothers. A su juicio, este mercado ha dejado de preocuparse por el famoso ‘carry trade’ -el tema central de 2007- para centrarse en los temas macroeconómicos: los temores a una recesión en EEUU, combinados con la fuerte desaceleración en Japón y los primeros signos de un freno a las exportaciones en Asia, dejan claro que la economía global está girando a la baja, asegura.
Al mismo tiempo, los mercados de renta fija están lanzando el mensaje de que, aunque los bancos centrales han logrado hacerse con el control de la situación en los mercados, es demasiado tarde para evitar una ralentización del crecimiento.
Sin embargo, las divisas no apuntan en la misma dirección. Así, McCormick asegura que la libra es la divisa más correlacionada históricamente con el crecimiento global, por lo que su fortaleza global se contradice con el escenario de ralentización. De ahí que Lehman pronostique una caída de su cotización en 2008. Del mismo modo, el dólar ha sido siempre la divisa más alcista en este tipo de escenarios; y su debilidad actual no lo recoge.
¿Dólar alcista con recesión?
Seguro que a muchos de ustedes les ha chocado esta última afirmación. ¿Un dólar al alza con una recesión en EEUU? Parece cosa de locos. Pero no lo es. La idea es que cuando la ralentización pase de EEUU a otras partes del mundo, serán otras divisas las que se debiliten contra el billete verde.
El mecanismo es más o menos el siguiente. La recesión se inicia en EEUU y el dólar recoge (con caídas) las expectativas de recortes de tipos; es la fase en la que nos encontramos actualmente. Posteriormente, la recesión se exporta al resto del mundo y cambian las expectativas de crecimiento global. Tras un período en que se mantiene la inercia anterior, este cambio de expectativas económicas se traslada a las perspectivas de tipos en el resto del mundo (se esperan bajadas de tipos en Europa y otras zonas). Finalmente, la presión bajista se traslada del dólar a otras divisas con el euro y la libra como candidatos al deterioro.
En conclusión, las divisas no descuentan todavía la extensión de la crisis fuera de EEUU. Cuando lo hagan, no se puede excluir que tengamos una consolidación/corrección alcista del dólar. La cuestión es cuándo ocurrirá
MAS SOBRE LAS COMISIONES DE LOS BANCOS:
Os pongo un link muy interesante sobre este tema donde os viene toda la información interna de todos los bancos al respecto:
http://www.bankofspain.org/noticias/dot/tarbp.htm
Para ver cada índice en detalle, debéis pulsar sobre estos para ir a la información ampliada.
Hay información interesante relativa a los cambios de divisa así como de subrogaciones (que si lo indican será porque se puede hacer) y la comisión aplicada por cada uno de estos conceptos, por ejemplo en este enlace veréis esto mismo para el caso del Banco Popular:
http://www.bankofspain.org/tarifas/0075e55d.pdf
Incluso hay información sobre el famoso “seguro de cambio”, que para el caso del Popular podéis ver aquí:
http://www.bankofspain.org/tarifas/0075e54d.pdf
En fin, mucha información interesante de cada uno de los bancos existentes en España que creo que pueden abrir nuevas vías de investigación. Seguramente la mayoría no las sepan tampoco en muchas sucursales, pero ES SU PROPIA DOCUMENTACIÓN, por lo que supongo que alguno podrá utilizarla para decirle al director de turno… “Como que no lo hacéis, mira, lo pone aquí”.
En fin, espero que os ayude.
Y recordar mirar bien las comisiones por mantenimiento de cuenta que en el Popular también son una pasta. Hay que negociar las cosas cuando se está a tiempo.
Juanjo: Gracias por el cumplido
Arsenio: A diferencia de los bancos, yo soy un hombre de palabra. Además no creo que me interese llevarme mal por las bravas con quien tengo que estar casado por 30años, esto hay que tomarlo como una riña marido-mujer, mucha mano izquierda que luego habrá que pedir favores y no quiero que “el cocinero me escupa en la sopa”. Lo que si he hecho de momento es crear la cuenta de ING.
Sigo siendo feliz con mi HMD
Gracias Puchi, pero no encuentro la BBK en el listado, sabeis si viene con otro nombre?
Hola perdonadme si soy un poco pesadita, pero sois mi unica fuente de información que en este tipo de hipo es fundamental. Si alguien que tenga HMD en francos me puede decir en donde encuentra informacion economica y noticias sobre la politica economica del banco suizo. Estoy esperando la ultima oferta del bbva y espero decidirme ya.
Y donde encuentro valores diarios de libor y cotizacion porque en brokerhipotecario si veo pero no son actuales .
Gracias
Para Esperanza
Yo tengo mi MD en CHF y para obtener información del CHF puedes entrar directamente el SNB:
http://www.snb.ch/
Y para seguir notícias de los mercados:
http://spanish.fxstreet.com/
Y aqui:
http://es.ac-markets.com/
Para ver la evolución del libor diariamente:
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es
Y tambien aqui:
http://markets.ft.com/ft/markets/researchArchive.asp?report=MNY&cat=BR
(Seleccionas la fecha y “clikas” sobre el dia que te interesa).
Para cualquier cosa mi mail:
mefagusarrobahotmail.com
Un saludo
Agustí
Para Puchi:
Puci si lo de “gracias por el cumplido” lo dices por lo del “reloj de madera…” no era por ti era por los banqueros…..
Un abrazo.
Para ESPERANZA:
Aqui puedes ver un historico del LIBOR en la divisa que quieras:
http://www.economagic.com/libor.htm
Aqui la evolución para el tipo de cambio entre divisas actualizado dia a dia:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
Aqui en la pestaña de “Tesoreria” y en “Tipos LIBOR” puedes ver el libor actual de cada divisa.
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es
Una página que yo suelo mirar para enterarme de la evolución de los mercados ya sea el Suizo, Japones ó del reino de Mordor es en esta página, donde personas como Ironman, Agusti o Willy nos postéan de vez en cuando estas y otras noticias. Pero si buscas otro sitio, también suelo mirarlo en:
http://www.bolsamania.com
Para Juanjo: Me refería a tu post #734. Para mí el que me agradezcan las aportaciones al foro es un cumplido.
V’ssssss
para richardj
en el enlace que te da puchi, le das a transferencias, allí buscás cajas y te saldrá el listado. Es la primera.
para puchi
excelente enlace, muchas gracias.
héctor
hola a tod@s!!!
para Andres
gracias por la informacion!!!!una pregunta:¿te cobraron algun tipo de comision en el primer cambio(disuc)?
un saludo13
La subida de los tipos de interés interbancarios tiene el mismo efecto que el incremento por el BCE
Fráncfort (Alemania), 9 ene (EFE).- La subida de los tipos de interés interbancarios, por la escasez de liquidez, tiene el mismo efecto que si el Banco Central Europeo (BCE) subiera su tasa rectora, algo que no va a hacer el jueves.
Fráncfort (Alemania), 9 ene (EFE).- La subida de los tipos de interés interbancarios, por la escasez de liquidez, tiene el mismo efecto que si el Banco Central Europeo (BCE) subiera su tasa rectora, algo que no va a hacer el jueves.
El consejo de gobierno del BCE dejará inalterado el precio del dinero para la zona del euro en el 4 por ciento en su primera reunión de 2008.
La mayoría de los 50 economistas, principalmente de bancos, consultados por la agencia económica Dow Jones coincidieron en señalar que la entidad monetaria europea mantendrá las tasas en los próximos meses en el área euro.
El analista de Commerzbank Christoph Balz dijo a EFE que el banco europeo mantendrá los tipos de interés “porque las actuales turbulencias en los mercados financieros descartan un incremento para combatir la inflación”.
Todavía se desconoce los efectos que estas turbulencias tendrán en el crecimiento económico del área euro.
Además, debido a la escasez de liquidez, la situación en el mercado de dinero no se ha normalizado todavía y los tipos de interés son todavía muy altos, lo que tiene el mismo efecto que una subida por el BCE, según Balz.
Los bancos comerciales toman prestado efectivo del BCE mediante las operaciones ordinarias y extraordinarias de refinanciación que ejecuta la entidad monetaria, pero también se prestan dinero entre ellos en el llamado mercado de dinero.
La tasa rectora del BCE es el tipo mínimo de puja en sus operaciones de refinanciación. Ahora los bancos comerciales pujan por hacerse con el efectivo a partir del 4 por ciento.
En el mercado de dinero del euro los tipos de interés interbancarios a medio y largo plazo han subido con fuerza desde que estalló la crisis financiera a comienzos de agosto, lo que indica que los institutos de crédito temen que surjan problemas de liquidez en los próximos meses.
El impago de las hipotecas de alto riesgo de EEUU (“subprime”) ha devaluado algunos créditos y activos de muchos bancos, pero de momento se desconoce con exactitud en qué medida cada entidad está afectada.
Por ello, los bancos no se prestan dinero entre ellos actualmente, lo que ha disparado los tipos interbancarios, que a mediados de diciembre rozaron el 5 por ciento.
Con varias inyecciones de liquidez adicionales, el BCE ha querido acercar los tipos en el mercado de dinero al 4 por ciento rector.
El euribor a tres meses se situó hoy en el 4,6 por ciento y a doce meses en el 4,65 por ciento.
Commerzbank prevé que el banco europeo mantendrá las tasas en el 4 por ciento hasta diciembre, cuando las bajará en 25 puntos básicos.
Además, Balz pronosticó que el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, “hará hincapié con duras palabras en la existencia de riesgos inflacionistas” para los países que comparten el euro en la rueda de prensa posterior a la reunión del consejo de gobierno.
El BCE intentará hacer frente a la inflación de este modo ya que la crisis financiera le impide restringir su política monetaria.
La inflación anual de los países que comparten el euro fue en diciembre del 3,1 por ciento, como en noviembre, el máximo desde mayo de 2001, según Eurostat.
Trichet advirtió recientemente de la existencia de presiones inflacionistas y subrayó que el consejo de gobierno está dispuesto a actuar para evitar efectos sobre los precios y los salarios, es decir, que puede subir los tipos de interés.
Pero pese a estas advertencias parece poco probable que el BCE vaya a subir el precio del dinero en los próximos meses.
Buenas tardes a todos.
Mi pregunta va para lo que ya han firmado.¿Cuanto tiempo antes de firmar la HMD empezasteis a atear sucursales?.
Yo tendré que firmar a finales de mayo o junio, y me preocupa que si empiezo ahora, las condiciones a la hora de la firma puedan cambiar al faltar casi seis meses.
Muchas gracias y enhorabuena a todos por las aportaciones al foro.
Buenas noches a todos, aún (y ya van unos cuantos meses) sigo con la búsqueda de la multidivisas.Unas veces porque las condiciones no son buenas y otras porque no me llega al 72% que necesito de tasación, hacen que siga con mi hipo en euribor.
Querría saber si alguien que tenga o vaya a hacer una multidivisas en Madrid o cerca conoce alguna oficina que dé buenas condiciones así como si permiten la subrogación + novación.
Mi correo es: [email protected] por si me quereis ayudar diciendome las condiciones que os dan a vosotros los distintos bancos o cajas.
Muchas gracias.
Un saludo fuerte, especialmente para los ases de la multidivisas (que ya saben quienes son).
Víctor
Hola a todos,
Aunque se trata de mi primera participación en este blog, soy un asiduo al mismo desde hace unos meses y por tanto es de recibo agradecer la valiosa información que los contertulios ponen a disposición de los demás.
Puesto que a mi me sirvió de gran ayuda en mis comienzos invito a todos aquellos que se estan iniciando en el mundo de las multidivisas que visiten la web
http://www.multidivisas.info/
En esta web se exponen de forma muy intuitiva y sencilla los conceptos de este tipo de hipoteca y los factores que pueden ponen suponer un riesgo para las multidivisas.
Un Saludo
Hoy no iba a escribir nada, pues me he dedidado a leer aquí, linkar y curiosear el informe de Entidades del Banco de España, y navegar por ahí… os dejo sólo este comentario del día:
http://spanish.fxstreet.com/analisis-tecnico/informes/estrategia-diaria-de-operaciones/2008-01-09.html
Qué curioso, respecto al comportamiento del BoJ cuando llega el dólar a 108 yenes dice lo mismo que dije ayer en mi mensaje…¡ Pero si yo aún no tengo ni pajolera idea de Mercados! jeje, qué bueno…
Para Fer
Bajo mi punto de vista el momento de empezar a mirar diferentes entidades a 6 meses vista depende de cada uno.
En mi caso yo estuve como 4 meses “dando vueltas” porque en realidad todo es excesivamente lento.
Te dicen que en una semana te dirán algo y pasa un mes. “El director de la oficina está de vacaciones y hasta que no venga”… “Estamos a la espera que el departamento de riesgos nos comunique…” y así un no parar.
Personalmente yo creo que lo mejor es empezar cuanto antes porque más vale que te sobre tiempo que no que te falte y en cuanto a las condiciones lo mejor es tenerlo todo por escrito aunque luego pueda ser que no sirva.
Además, cuanto más tiempo myor cantidad de ofertas puedes estudiar.
Así lo veo que no tiene por qué ser lo mismo que veas tú.
Un abrazo
Agustí
Muchas gracias Puchi, por tu información, pues queremos tomar una decisión ya y la verdad es que estoy supernerviosa porque quiero tenerlo todo controlado cosa que es imposible.
Queria comentaros me baje las herramientas y me gustaria saber si hay alguna simulacion que te permita modificar todos los parametros como importe, diferencial,tipos …y además el valor de cambio para ver que pasaria en otras situaciones porque he probado algunas y solo me permite algun que otro pero no todos los que me interesa.
Buenas noches y gracias
Gracias a ti tambien Agusti, es que tu post no me ha salido hasta hoy, para quien este mirando por Andalucia el banco de Andalucia tambien realiza estas hipotecas y creo que ofrecen buenas condiciones ahora llevo la documentación para que me las concreten pero me habla de un diferencial de 0.60 lo unico que no me gusta es que el libor es a un año, y tambien bbva esta abriendose mercado en este tipo de hipotecas y tambien pueden ofrecer buenas condiciones yo estoy tambien esperando contestacion ya os las pondre cuando me contesten.
Gracias a todos de nuevo por este gran foro
BOJ prevé desaceleración a corto plazo pero cree necesario endurecer tipos
TOKYO (Thomson Financial) – Toshiro Muto, vicegobernador del Banco de Japón, dijo el jueves que prevé que la economía japonesa se ralentice, debido al descenso de la inversión en vivienda por la introducción de una legislación más dura para los permisos de construcción.
AFX
10/01/2008 (09:58h.)
No obstante, Muto, que probablemente suceda al actual gobernador Toshihiku Fukui, que dejará su cargo en marzo, reiteró la necesidad de ajustar los tipos de interés gradualmente para evitar riesgos futuros como una asignación inadecuada de recursos y cambios bruscos en el ciclo económico.
Bueno pues parece que Japón podría subir tipos para el segundo trimestre.
Os dejo el link de la noticia
http://www.finanzas.com/id.9215738/noticias/noticia.htm
Saludos.
Para #759, ESPERANZA
En el excel que yo cree, puedes cambiar todas las variables que comentas. Puedes cambiar el diferencial, en el excel hay una compartiva con un hipoteca en Euribor, puedes poner el cambio medio publicado por el bce, y en otra casilla se te calcula el fixing. Lo único que para el fixing hay que cambiar la formula sobre la propia casilla, no lo tengo puesto independiente, etc.. Si no la encuentras, pidemela a ricardo.jimenez.gutierrez arroba gmail.com
Saludos
A quien interese.., sobre el tema de subrogar hipoteca en euros y despues novar a hmd, me confirma el registrador de la propiedad de mi zona, que efectivamente una vez consultada la nueva ley, así como hacienda, por la novación te clavan AJD, en mi comunidad 1%…, o sea que echar cuentas, pero creo que aún así, como ya dijerón en un post anterior, te ahorrarías pasta, comparado con tener que cancelar y constituir una de nueva. Amen..
Gracias richardj, os pongo contestacion de bbva en Cordoba:
comision de apertura 0,75
libor a 30 dias mas 0.80
comision cambio de divisa y cambio moneda 1por 1000
comisión cancelaon 1% y 0 cuando no supere 25% capital pendiente
banco andalucia lo unico que me ha dicho que puede darme un diferencial del 70 y no me ha dado los demas datos ya que no hay manera de cambiar el libor a un mes y me ofrece a un año, asi que me ha comentado que si me interesa que me dira las demas condiciones que podrian ser:
comision de apertura del 0.50 al 0.75
comision de cambio 3 o 6 euros
cancelacion total y parcial 0
y bankinter que me ha dicho que podria llegar a:
comision de apertura 0.35
diferencial podrian llegar al 0.90 libor a 30 dias
comision cambio moneda 0.20 15 euros
cancelacion parcial 0
pido a los expertos ayuda a ver si ellos que estan mas acostumbrados a manejar estos datos me dan su oponion al respecto .
Como siempre muchas gracias a todos
Para #764, Yon
Hola Yon
Me gustaria hacerte esta consulta por si puedes resolverme la duda.
Actualmente estoy barajando la posibilidad de subrogarme al prestamo del promotor para posteriormente novar y pasarme a una HMD.
Teniendo en cuenta lo que comentas del AJD del 1%, crees que es mas rentable hacer esta operacion de subrogacion y posterior novacion a HMD o bien hacer la HMD directamente?
Las cantidades que estoy manejando es una hipoteca por importe de 250.000€
Mañana firmo mi HMD con Barclays
Libor 1 mes Yen +0.65
Comision de apertura 0.50
comision de cambio 0.20
Ya compre los yenes a 161, y mañana escrituro por fin. No me han dejado subrogarme asi que me sale la broma del cambio por casi 7000 euros, espero amortizarlo en un año y medio o asi…
para #765, ESPERANZA
tienes oferta vinculante de las condiciones de bbva?? si es asi te agradeceria que me la pasaras por mail. [email protected]
del mismo modo si alguien tiene una oferta vinculante de bbva le agradecere me la envie, mi oficina sigue empecinada en que no la hacen.o si la hacen es con unas condiciones que rozan la usura.
gracias a todos.
Para Puchi,
Yo también me considero hombre de palabra, pero en el mundo real; el mundo de los bancos y el dinero es uno virtual (supone el poder). A nadie le gusta tener que exigir sus derechos porque la gente legal supone que todo el mundo se los va a respetar; pero no es así y hasta se me dibuja una inocentre sonrisa cuando mencionas que a lo mejor necesitas pedirles un favor (al banco).
Evidentemente cada uno actúa según su parecer y claro está que no pretendo cambiar tu parecer, pero más vale ponerse una vez colorado que cien amarillo.
Un abrazo y suerte.
Para robertols, ahora mismo las condiciones que me han dado son de palabra porque conocemos al director de tener alli cuenta desde que se abrió la sucursal, cuando tenga algo seguro te lo mando porque seguramente lo hagamos con ellos creo que es de las mas ventajosas aunque la comision de apertura es alta. Pero la verdad que aqui en Córdoba los diferenciales que te dan son muy altos comparados con otros de otras ciudades que he visto por los posts.
Para Dori #766, para no enrollarme demasiado, escribeme al email [email protected] y vemos si te puedo aclarar algo.
Para #766, Dori, dame tu correo e intentare aclararte ó liarte mas..
si me pudieras dar el numero de la oficina de cordoba y el nombre del director le llamaria y la tramitaria alli, aunque fuera mandandole los papeles por balija desde aqui. ya que en bbva tengo la hipoteca y me ahorro mucho en gastos haciendola en bbva.
sin embargo la persona que estudia las operaciones en la zona de cataluña parece ser que espera heredar en banco y no ofrece ninguna posibilidad. debe ser uno de esos que cree que el banco es suyo xD
Para Camallol:
Me gustaría saber qué condiciones has obtenido en el Popular ya que estoy en negociaciones con ellos, aunque no está todo terminado.
También te doy mi mail [email protected] y me las puedes enviar.
¿Te han exigido ciertas vinculaciones? ¿Y el coste?
Nos interesa a todos los que estamos en conversaciones con ellos.
Gracias.
Hola puchi1278
yo tengo todo en barclays y nome cobran nada de nada, era una de las condiciones.
Antes yo tenia la hipoteca normal en euros en ING y si me iba a Barclays a JPY era para q no me cobraran nada.
te las pueden quitar las comisiones si quieren. pasa al plan B.
si me obligas a vincularme mas a l banco para quitarme las comisiones… me veré obligado a quitar mi nomina de Barclays (algo a lo q no estoy obligado) Me llevo las 2 nominas a ING, Cuenta gratis tarjeta para 4B/red 6000 indistintamente gratis, transferencias gratis(para pasr la pasta a Barclays), ademas tengo cuenta naranja en lugar del deposito azul de Barclays y como no… ME DEVUELVEN EL 2% de mis recibos.
… JUZGA TU MISMO. vuelve otra vez y si te envida, saca el ordago, ya veras como va de farol.
un saludo que uno q tiene la nomina partida entre Barclays e ING
Para Camallol:
A mí también me interesaría saber que condiciones están dando en el popular, estoy sondeando una oficina de la oca y no lo tiene claro, pero me ofrecen malas condiciones:
Libor anual+ 0,9
apertura 1 %
Gracias:
Daviz
Para isma77 y para Arsenio:
Pues chicos, tenéis razón. Si realmente no he firmado nada donde ponga que estoy obligado a domiciliar nómina tengo que intentar la jugada. Me parece un abuso que cobren comisiones sobre comisiones. Para muestra un boton, resulta que tengo orden de que todos los meses se transfiera una cantidad de dinero de la cuenta donde tengo la nómina a la cuenta común (mi chica lo mismo con su cuenta), pues los cachondos del Barclays me cobran 0,40eur en mi cuenta con la nómian por el apunte de “traspaso” y cuando ese dinero lo meten en la cuenta común me cobran otros 0,40eur por el apunte de “ingreso”. 0,80eur 0,80 a mi chica por lo mismo 1,60eur todos los meses by the face. 9,02 del cambio fixing. No me convence nada y considero que es abusivo.
Además, ellos son los primeros que faltaron en varias ocasiones a su palabra cuando estuvimos negociando las condiciones, ya que en Agosto-Septiembre cuando empecé a mirar condiciones me daban Libor 0,50eur y 80% de tasación y cuando ya les había entregado todo el papeleo y habían peritado el piso me cambiaron las condicones a las de “todo el mundo” (0,65eur y 70%). Anda y que les den pomada.
Arsenio: me ha gustado tu frase final, habrá que ponerse colorao.
Isma77: ¿puedes decirme la sucursal de Barclays en la que has podido negociar que no te cobren comisión alguna?. El director de mi sucursal me dejó bien claro que nadie “ni siquiera él mismo” podía negociar no pagar esas condiciones. (Voy a tener que aprender a jugar al Mus).
Mi correo: puchi1278arrobahotmail.com
Hola de nuevo
Hola EMI si puedes dime algo por favor si sabes algo jvillanuevao y de la operación que tenia que firmar con BP.
Estoy pensando subrogarme en la hipoteca de promotor con BANESTO para ahorrarme unos 6500 € de gastos y en un mes quiero pasarme a un MD con BP, pero necesito saber que gastos me va a ocasionar este cambio. No lo se si me saldra rentable esta operación y sobre todo no lo se si la admite BP, EL NOTARIO Y EL REGISTRADOR.
Si alguien me puede ayudar por favor postear.
Muchas gracias
Hola de nuevo
Hola jvillanuevao que tal te fue con tu MD que tenias pendiente con BP.
por favor dinos algo si al final firmaste y que gastos te ocasiono toda esta operación si vale la pena hacerlo o no.
FELIZ AÑO 2008 PARA TODOS Y MUCHAS GRACIAS A TODOS POR POSTEAR Y AYUDAR A LOS DEMAS.
Si alguien me puede ayudar por favor postear.
Muchas gracias
TomasZ
Para robertols, estoy esperando que el director me vuelva a llamar para
darme la propuesta definitiva, en el momento que lo tenga todo seguro
atado te lo comunicare, aunque te comento es una oficina ya de mucho tiempo yo fui primero a una nueva que creo que hubiese luchado más por las condiciones y la chica que me atendio es un encanto , no lo pude hacer porque al tener cuenta en otra sucursal me dijo que necesitaria un permiso del director de mi sucursal actual y este lo veo ya como que tiene todo ya hecho y le da igual una hipoteca mas o menos. Asi que si quieres dame un correo y te mando el tlfno de esta Sra. y eso al ser oficina nueva lo mismo te dan hasta mejores condiciones.
Me interesaría saber si hay gente de Valladolid que haya hecho HMD en algun banco y qué condiciones le han ofrecido; especialmente en el Banco Popular y sobre el tema subrogacion-novacion a MD han puesto obstaculos?
Estuve en el BBVA y me dijo el director que no las hacian pq no eran buena idea: que había que pagar AJD en cada cambio de divisa, que había que declararlo a hacienda, que el euribor iba a bajar, que tenian muchas comisiones….todas estas fueron las razones que me dio para justificar el que no las hicieran.
Muchas gracias a todos los que nos ayudáis en este foro.
Gracias a todos otra vez. Estoy aprendiendo muchísimo. Un pequeño consejo para aquellos que todavía estéis buscando un banco. Utilizad el tlf. o el e-mail en vez de “patear” todos los bancos. Se pueden descartar muchísimos así. Al principio entre mi marido y yo fuimos de sucursal en sucursal, perdiendo muchísimo tiempo, con directores ausentes o ignorantes, etc. Ahora he llamado en otras ciudades a las entidades que mencionáis en el foro (Barclays, Popular, etc.) preguntando siempre por el director, por supuesto, y estamos en trámites con uno en Lleida capital, dónde hasta ahora hemos podido hacer todo por e-mail (envío de datos, etc) A diferencia de otros, la directora siempre ha respondido de inmediato a nuestras llamadas, etc, y nos ha podido facilitar los datos que hemos pedido.
Otra cuestión. La directora también se refiere a nuestra operación como una subrogación de nuestra anterior hipoteca. ¿Qué es exactamente el riesgo que corro en cuanto a Hacienda, al cual algunos hacéis referencia?
Muchas gracias por todo.
Carmen
Para #782, carmen, con relación a tus negociaciones para hmd,puedes facilitarme telf. , oficina y por quien preguntar, mi email es [email protected], gracias.
Para #767, Gore, puedes informar donde has conseguido esas condiciones?
Para Yon:
Las he conseguido en la oficina de Barclays, en Madrid, C/Mayor, pero me parece que ahora ya estan endureciendo las condiciones y cobran el 0.75 de diferencial. A mi me respetaron el 0.65 porque me habian hecho hace un par de meses el estudio.
Por cierto, vengo del notario de firmar. Me ha llamado la atencion una clausula de las escrituras. Decia algo asi como que oscile lo que oscile el PAR EURO-YEN, nunca le debere al banco mas de un 25% mas de lo que pido.
Buenas tardes a todos
Alguien me puede decir si segun la nueva ley hipotecaria, estare obligado a pagar 0.5 % de gastos de cancelación de la hipoteca actual EN EUROS al traspasarla a otro banco BP EN MULTIDIVISA.
Lo quiero saber porque si en mi hipoteca en euros tendria gasto de cancelación total 0% no lo se si de todas formas la nueva ley me perjudicara y tendre que pagar 0.5% de cancelación.
Espero su respuesta
Muchas gracias
Tomas
Para Yon (783)
Estamos negociando con Barclays en Lleida, oficina 1032. La directora se llama Susana, y el tlf del banco es 973 23 09 90. Carmen.
Hola a todos/as, este es mi primer mensaje en el foro, aunque llevo muchos meses siguiéndolo con atención.
El próximo martes firmo una HMD en Francos Suizos con Barclays, con unas condiciones algo peores con respecto a las de hace unos meses (me dan 65% de tasación y Libor +0,75).
Pero lo que quiero comentar es que he hablado con ellos sobre el cobro del 0,2% por el primer cambio de divisas y, oh sorpresa! AL FINAL NO ME LO COBRAN.
La verdad es que me ahorro un buen dinero, y todo gracias a las aportaciones de este foro tan fantástico, que es todo un ejemplo de como el conocimiento compartido nos beneficia a todos.
Así que animo a todos los que todavía estén a tiempo a que negocien, al menos en el primer cambio, que ya está bién de que los bancos nos la cuelen por todas partes.
Saludos y gracias a todos/as
Para #786, TomasZ
La nueva ley solo afecta a hipotecas que se hayan constituido despues de dicha ley, no tiene efecto retroactivo.
Por otra parte, si en tus escrituras pone el 0%, nada puede afectar eso. Hoy mismo he firmado mi HMD y ya refleja las condiciones de la nueva Ley.
Para Esperanza:
Buenas noches Esperanza. ¿te importaría darme el contacto de Córdoba de BBVA a mí tambien?. Soy de Sevilla y no me importariía montar la operacion desde Cordoba si ofrecen buenas condiciones. tengo hasta febrero para decantarme por alguna oferta. Estuve el jueves en Bankinter: trato lamentable y eso que era oficina de nueva apertura y ofrecían ya sin tapujos (oferta bien visible) las hipotecas multidivisas pero hijo habia quedado con la directora, esta no estaba y me atendió una “tipa” que parecia que el banco era suyo. ¿Por cierto habeis visto los cruces de hoy?. Creo que alguien ha comentado que el hoy gobernador de Japón tiene los dias contados y su “recambio” es más proclive a endurecer los tipos en este pais (25 puntillos parece ser). tener esto en cuenta para posibles entradas en la divisa (subida de tipos moneda apreciada). Abrazos foro
Saludos a todo el mundo al ser también mi primer post. Sigo con lo comentado por #788, Balty; los que ya hayan firmado su HMD, y les hayan cobrado comisiones del primer cambio de divisa, contraviniendo la famosa circular del Banco de España, que no lo dejen pasar, que reclamen; yo asi lo he hecho y a los 20 dias me han devuelto 600 euros (que no está nada mal), correspondientes una parte al XX por mil del cambio de divisa y otra parte al famoso fixing. En mi caso la entidad ha sido Bankinter pero imagino que todas deben de hacer lo mismo. Feliz 2008.
Para BALTY, podrías decirme que argumentaste para que no te cobraran la comisión de cambio inicial. A mi me dijeron que solo estaban exentas aquellas hipotecas por importe inferior a 25 millones de las antiguas pesetas.
Muchas gracias,
mi mail es
malva1971arrobahotmailpuntocom
Para Esperanza: (no se si saldrá repetido). Soy de Sevilla y no me importaría montar la operacion desde Córdoba por lo que si no te importa enviarme los datos de la oficina esta de BBVA de Cordoba. tengo hasta febrero para decantarme por alguna oferta. Estuve el jueves en una oficina nueva de Bankinter con mi ilusión de que ofrecieran buenas condiciones. Nada más lejos de la realidad. había concertado la cita con la directora. Cuando fui la directora no estaba y me atendió una “tipa” que paracía que iba a heredar el banco.Lamentable. Por cierto os pongo comentario en Carpatos. Ojo con el franco (a mí sin embargo me convien de momento). Para Esperanza mi correo es jmphernandez arroba terra punto es. Buenas noches a todos.
“….Cuidado especialmente con el gráfico del euro frente al franco suizo que les adjunto. Las bolsas europeas son muy sensibles al cruce, ya que se considera que si el euro baja frente al franco es porque se saca liquidez del sistema de manera importante al deshacerse operaciones de préstamo, que están invertidas entre otras cosas en bolsa. Es totalmente habitual en banca privada suiza apalancar a los clientes con un préstamo en francos para comprarle otras cosas que pueden rentar más. Si el franco sube demasiado, se rompe el esquema y se venden los activos. No es exactamente así, pero con la idea vale…”
http://www.serenitymarkets.com/seccion_comentarios.asp?sec=5#
Hola a tod@s.
Para Juanjo :
Estas condiciones que me ha ofrecido, ya las puse en un anterior post. pero son peores que las que nos dijiste tu en un anterior post.
segun tus condiciones, (que pusiste en el foro hace tiempo):
Libor a 1 año + 0.39
c.apertura 0.25%
c.cambio de moneda 0.15 (mensual, claro al convertir para el pago)
c.cambio de divisa: 0,15 % del capital pendiente pero puedo cambiar cuando quiera, en cualquier momento…
80% máximo del valor del inmueble
c.cancelación parcial: 0%
c.cancelación total: 0%
c.estudio: 0%
Las condiciones que me han dado y espero que respeten ( al menos tengo una oferta vinculante ), porque me dijeron que actualmente han empeorado:
libor + 0,65
com opoert. seguramente seria 0 no esta por escrito
c. estudio 0
cancelación parcial 0
c.cambio de divisa: 0,15 %
% de valoracion como solo necesito 45 % no me he fijado el maximo.
Vinculaciones :
Nomina
Tarjetas
Seguro de hogar.
Dentro de poco tasaremos y creo que en tres o cuatro semanas podríamos firmar ( espero una buena revaloralizacion , eso si aunque solo sea por ese día ). Como puedes ver las condiciones mías no son tan buenas como las tuyas, pero es lo que he conseguido.
Espero sirva también para daviz y a todos.
Un saludo.
Para andres 737 :
Después de leer tu post, dudo de si hacer servir la opción ya aceptada por mi antiguo banco de subrogar + novar , o en cambio cancelar y constituir una nueva.
¿A que te refieres que en 15 días te hacen una autoliquidación ?
¿ La autoliquidación se refiere a AJD o es otra cosa ?
En el caso que fuera AJD ,yo tenia entendido que si haces una novación de hipoteca sin ampliar capital no pagas ajd. siempre que noves o subrogues pero no aumentes capital ni plazo no pagas ajd.
Te agradecería a ti o a los demás foreros, me pudierais ayudar estoy apunto de firmar y ahora me ha salido este contratiempo.
Gracias.
Perdon por si sale doblada.
Para andres 737 :
Despues de leer tu post, dudo de si hacer servir la opcion ya aceptada de subrogar + novar , o en cambio cancelar y constituir una nueba.
¿A que te refieres que en 15 dias te hacen una autoliquidación ?
¿ La autoliquidación se refiere a AJD o es otra cosa ?
Yo tenia entendido que si haces una novacion de hipoteca sin ampliar capital no pagas ajd. siempre que noves o subrrogues pero no aumentes capital ni plazo no pagas ajd.
Te agradeceria a ti o a quien pueda, me pudierais ayudar estoy apunto de firmar y ahora me ha salido este contratiempo.
Gracias.
PARA BAECULA #791
Hola, he leido tu comentario, yo firme en marzo de 2007 con Bankinter, y me cobraron 400 € de comision de apertura, pero realmente no he comprobado si hubo cobro de alguna comisión inicial por la compra de la divisa (YENES), y ahora quería revisarlo para saber si me lo cobraron y si tengo derecho a reclamarlo. Te agradecería que me indicases como compruebo si se me cobró esa comisión, ¿dónde lo puedo comprobar y cómo? ¿en que documentación figura si me han cobrado esa comisión, en algún extracto del banco?. Espero tu ayuda, gracias anticipadas, y te dejo mi correo por si quieres contestarme también por alli. [email protected]
eo, hola a todos, y Feliz Año !!!
he encontrado un articulillo por ahí…
—> Por cierto, como veis la evolución eur/jpy ????
———————————————————————————
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/12/88_japon_empieza_amanecer_verdad_siempre.html
En Japón empieza a amanecer… ¿De verdad o como siempre?
Japón es como Iván de la Peña: una eterna promesa que nunca termina de convertirse en realidad. Todos los años van a ser el año de Japón, según numerosos expertos, y al final, nada. Por eso, volver a insistir en este mercado en enero chirría a muchos inversores. Sin embargo, esta vez los argumentos positivos son muy distintos a los de ejercicios anteriores, lo cual puede significar esta vez será la buena. Y hasta Merrill Lynch, que considera que EEUU ya está en recesión, considera a Japón su mercado favorito.
En los últimos años, las esperanzas se cifraban en la reactivación de la economía nipona, en que de una vez saliera del estancamiento y de la endémica deflación (caída de los precios) en que se instaló tras el crash bursátil de principios de los 90. Después del esperanzador 2006 en el que el PIB creció el 2,2%, en 2007 han vuelto las decepciones por culpa de la crisis global: se espera que cierre el año en el 1,7%. Y para 2008, las expectativas de Merrill Lynch son aún peores: 1,1%. Respecto al IPC, aunque en diciembre volvió a terreno positivo, en los meses anteriores había caído.
No parece un escenario muy halagüeño para invertir en bolsa, ¿verdad? Pero por eso precisamente esta vez es diferente. Los analistas recomiendan invertir en Japón a pesar de que no confían en que la economía se reactive en 2008. Entonces, ¿cuáles son las razones para hacerlo? Gary Dugan, director de inversiones de Merrill Lynch Banca Privada, asegura que “es un tema de valoración: la bolsa japonesa está muy infravalorada y no está justificado pese al entorno económico”.
Guillermo Moreno, analista de Daiwa en Madrid, señala que el mercado nipón no sólo está barato en términos relativos -siempre se compara con la media histórica, que está inflada por la burbuja de finales de los 80-, sino en términos absolutos. “Ahora mismo, la valoración de Japón está por debajo de la de EEUU”, añade. Además, la rentabilidad por dividendo supera a la de los bonos a 10 años: el 1,6% frente al 1,34%”. Según este analista, esta circunstancia sólo se ha dado en cuatro ocasiones en la historia, y en todas ellas se produjo una fuerte subida de la Bolsa de Tokio.
La infravaloración es especialmente acusada en el sector bancario, según Dugan: “Los bancos japoneses han caído el 30% en 2007 pero no tienen problemas de activos subprime, así que suponen una clara oportunidad de compra”.
Fuerte crecimiento de beneficios
Pero no sólo se trata de que el mercado esté barato: una empresa barata puede llegar a estar mucho más barata antes de subir. Hacen falta detonantes. Según Moreno, éstos llegarán por el lado de las empresas: “Japón es la bolsa en la que las empresas han revisado más al alza sus expectativas de beneficios, hasta una media del 11% para el año fiscal de 2007 (que termina en marzo); y sería del 17% si eliminamos el impacto de un cambio de la normativa contable”.
Daiwa es especialmente optimista con las empresas exportadoras, que mantendrán grandes crecimientos gracias a que la fortaleza del resto de Asia suplirá la debilidad de la economía norteamericana. Además, están mucho más baratas que las empresas ligadas al consumo interno.
La conclusión del estratega de Merrill considera que Japón es la única bolsa en la que se puede invertir en estos momentos, a la espera de que pase la crisis en EEUU y Europa, y ante los grandes riesgos que afrontan los emergentes. Para el resto de la cartera, su consejo es liquidez. Daiwa también recomienda comprar, con una previsión de subida del 15% en 2008.
Hola a todos. Soy nuevo en el foro y estoy estudiando pasar mi hipoteca en euros a MD.
Camallol #795:
La Novación, aunque no amplies capital, es difícilque te la admitan en ningún banco por las complicaciones que plantea. Estos optan por cancelar y constituir (no se complican, como los gastos los pagamos nosotros…)
Respecto a AJD: El cambio de divisa está considerado por Tributos como un cambio en el objeto de la imposición, y por lo tanto sujeto al impuesto. Ahora bien, esto es así siempre que se refleje dicho cambio en escritura pública (registro), como es el caso la escritura inicial del préstamo. Sin embargo, si se acuerda con el banco que los sucesivos cambios de divisa que se realicen se hagan de forma ‘privada’ (sin anotación registral) no tienen que tributar AJD (hacienda no va a tener constancia del mismo)
Otro tema recurrente, que he estado mirando, es el relativo a las implicaciones fiscales de una MD ( las variaciones de capital como consecuencia de los cambios de divisa.). Parece que existe un vacío legal al respecto. Por lo que he podido leer, parece que al tratarse de una disminución de gasto (no un beneficio) podría considerarse exenta. Aunque hacienda está ahí detrás pendiente y tenemos que estar atentos…
Respecto al fixing de cambio de moneda: he leído en algún post que las cajas tienen una comisiones menores. Ayer consulté en una oficina de La Caixa y me dieron:
– Comisión por operación de cambio: 0% (bankinter 0,2%)
– Comisión de cambio (fixing): 1.5% (bankinter pendiente..)
Saludos
Para #786 TomásZ:
Creo recordar que la nueva ley establece que los gastos de cancelación son del 0.5 % durante los 5 primeros años, pasando a 0.25% tras esta fecha.
Es decir, que si firmas en enero de 2008 tu HMD, hasta enero de 2013 te pueden cobrar una comisión en tu entidad por cancelarla del 0.50%.
Pero a partir de esa fecha, sólo del 0.25%.
Lo que me extraña es que en el banco no te hayan dicho “la comisión de cancelación es del 0.50% durante los 5 primeros años…nos obliga la ley”.
Esto al menos, es lo que el director de la bbk con quien estoy negociando, me ha dicho.
Espero heberte ayudado en algo. Saludos, chicos.
hola a tod@as!!!!
para tomasz:
yo he hablado con dos directorse del b.p y al final te sale lo comido x lo servido sino mas.yo he hestado haciendo calculos contando lo q pagaria en euros los meses q tendria q esperar para tener las escrituras (3aprox) mas la comision de apertura del banco promotor mas la de subrogacion ,mas la de apertura del popular mas la novacion a m.d mas el ajd1% total, es lo mismo o mas…,demasiados imterediarios,pero tienes q hacerte tus cuentas y valorar,mi e-mail esta en un post mas arriba si necesitas cualquier cosa preguntame q te ayudare en lo q pueda.
un saludo
Buenas tardes a todos,
Alguien que este negociando con BBK el hacer una multidivisas me podría decir que condiciones estandar le dan, así como si son negociables?
Muchas gracias.
Un saludo al foro.
Víctor
Para #800, Juanjo
Lo que la ley les obliga es a no cobrar mas del 0.5, pero pueden cobrar menos, faltaria mas…
Para Gore #803
Ya. Que no es lo mismo, claro.
Para Victor Leganés #802:
Victor, las condiciones que me han informado en mi sucursal bbk son las siguientes (no he firmado con ellos, y tengo la posibilidad de subrogarme a la hipoteca del promotor que es en € para luego novar con ellos en HMD)
Me tienen que calcular los costes de la novación.
Pero en principio (es probable que no firme con ellos) me han dado las siguientes condiciones:
– Libor + 0.70
– Cuota trimestral, semestral o anual.
(Lo que no me han dicho es que me revisan el Libor cada cuota pero ya lo he preguntado y es así)
– C. apertura: 0.20%
– C. amortización parcial: exenta si se amortiza menos del 20% del capital INICIAL (no del capital pendiente). O sea, mi principal va a se del 220.000 €, luego podría amortizar aprox 44.000 € sin penalización (¿de dónde saco yo 44.000 pavos…?)
– c. de subrogación (o “desestimiento” se llama ahora según la nueva “Lex”) sería del 0.50 durante los primeros 6 años y del 0.25 a partir de entonces (ojo al post de Gore #803…). O sea que si me la llevo a otra entidad, me clavan de aqui al 2.014, 2.200 €….”pa” ir calculando…claro, entiendo que seríano del principal, sino del capital pendiente asi que menos que esos 2.200€
– c. cambio en cada vencimiento: del 2/1000 (o sea, 0.2 %, pero no me han dado el dígito siguiente, me explico, puede ser del 0.20 ó del 0.25, que ya no es lo mismo)
– fixing: 2/1000 ó 0.2%
– seguro de cambio: si se puede hacer (por arriba han indicado las condiciones del mismo)
– cuenta paralela en divisas: si se puede tener, sin comisión alguna.
– las amortizaciones parciales sólo se pueden hacer en los plazos del pago, que son de revisión.
– me dice que para cambiar de divisa sólo puedo hacerlo en los plazos del pago (a 3, 6 ó 12 meses) pero por otr parte me ha dicho que sí al seguro de cambio, así que no lo entiendo muy bien y me lo va a mirar.
– máximo años pago: 30 años
– c. vuelta al €: no, pero el diferencial sería el mismo: Libor+0.70 (ufff!)
– en 2 ó 3 semanas lo tendrían todo preparado.
– vinculaciones: he llevado allí dos planes de pensiones y he sacado una cartilla, ero lo mismo que me lo he llevado, me lo saco..
– me darían el 100%, porque aportaría dos nóminas…
Quiero negociar con ellos el iferencial, el seguro de cambio, la c. del cambio de moneda… y a ver las vinculaciones…
pero estoy negociando con el Popular y esta semana voy a ir al Barclays.
Espero que esto te sirva de referencia porque los de bbk van todas las oficinas “de la manita”.
Me gustarían opiniones acerca de estas condiciones ¿cómo las veís?No son ni muy malas ni muy buenas…pero se pueden negociar varios puntos.
–
Para Camallol #795.
Hola.
Según dices en tu post #795, “si haces una novación de hipoteca SIN AMPLIAR CAPITAL NO PAGAS AJD, siempre que subrogues o noves, PERO NO AMPLIES CAPITAL NI PLAZO no pagas IAJD…”
¿Esto está en la ley? ¿Lo entiende asi el notario, el registrador, hacienda…? Porque si esto es asi, las cosas están claras.
En mi caso (como el de muchos):
tengo posibilidad de subrogarme a la hipoteca del promotor (en €) en la entidad A. Lo hago y me ahorro:
-IAJD
-tasación
por lo menos.
Al mes, subrogo a otra entidad B. La entidad A me va a meter el 0.50% (De 220.000€ -> 1.100€) por comisión de cancelación “o desestimiento”
En la entidad B, subrogo y novo por los mismos años y cantidad.
La nueva entidad B ¿no me va a cobrar comisión de apertura? (0.25% en mi caso) La tasación ya la he pagado, asi como el IAJD…¿esto es así? …. y en la misma línea….:
Camallol #739
Tú que has subrogado desde Bankinter al Popular…
¿Es asi? ¿Has tenido noticias de hacienda o el registrador?
y en la misma línea también …
Yon #764
¿tú también has subrogado +novado y has hecho los cálculos? ¿sale mejor? ¡Y el notario? ¿y el registrador? ¿y hacienda?…
y en la misma línea que los anteriores…..
TomasZ #….
también has hecho lo mismo, o sea, subrogarse al promotor y en un mes piensas pasarte al Popular…pero ¿has calculado todo esto? ¿los gastos?….
No sé, a ver si nos podéis aclarar más las cosas a mi, y a Dori por ejemplo, porque ¿cómo casa todo esto con lo que dice jvl #799…
Para #797, Jose Manuel
Hola, yo comprobé las comisiones de cambio en los movimientos de la cuenta, mira cuando te ingresaron el dinero de la hipoteca que tienes que tener una comisión del uno o del dos por mil del importe del cambio de divisa en esos dias, y lo del fixing pues mirando el cambio oficial de la divisa del dia que firmaste o los dos anteriores y el cambio que te aplicaron a ti (ahora no recuerdo donde mire los cambios de la divisa pero aqui suelen pegar muchos enlaces). Saludos y suerte.
Quizás es muy lejos, pero alguien sabe dónde encontrar un historico de eur con el yen,con el dolar, el franco suizo hasta los años ochenta o los setenta.
Si, ya se que la comparativa quizás pierde valor antes de que el euro saliera a la calle, pero igual me gustaría verla.
Yo antes de 1997 no he encontrado.
Saludos
Hola a todos
Para Jose Manuel
Aqui puedes comprobar los cierres diarios:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
Para Jose08100
Aqui puedes ver las gráficas desde 1984 (“ha llovido un poco” desde entonces):
http://www.dailyfx.com/charts/Chart.html?symbol=EUR/JPY
Para todos
Hace unos días comentamos en el foro sobre la posibilidad de cambiar de moneda en Septiembre, Diciembre y volver a entrar en Marzo cuando se cierra el año fiscal en Japón y el yen, en teoría, se revaloriza.
Si mirais los cierres (http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html)
vereis que el nivel más alto del yen desde octubre ha sido de 166.96 el 11 de Octubre y el más bajo de 160.61 el 9 de Enero.
Y por lo que al CHF se refiere tenemos 1.6792 el 15 de Octubre y 1.6294 el 12 de Enero.
De momento lo que vemos es que “casualmente” los dos pares han tenido sus máximos y mínimos en el mismo mes y casi en los mismos días.
Ahora ha seguir controlando y a ver cómo estamos en Marzo.
Un saludo
Agustí
Para Juanjo #805, en mi caso no tengo que subrogarme a la hipoteca del promotor…, ya dispongo de hipotecas, por tanto en un post anterior ya deje claro mis indagaciones al respecto, es decir, por mucho que hagas subrogación +novación, en la novación hacienda te liquida AJD(1%), al menos en mi comunidad, todo ello corroborado por el registrador de la propiedad de mi zona, ahora bien lo que comenta el compañero “jvl” en su post #799, puede ser.., pero cuando encuentres un banco que acceda a ello pasamelo. Por cierto estoy negociando con Banco popular, en que sucursal te ofrecieron esas condiciones que menciona en el post #794 el compañero Camallol ?.
Referente al tema si es mas “barato” subrogar+novación que cancelar+constitución hmd, lo mejor es acudir al notario, registro y hacienda y así saldremos de dudas, es lo que he hecho y cuando me contesten os cuelgo ipso facto, el resultado. En mi caso estamos hablando de un capital de 260000 eurines de naaa, amen…
Para: #797, Jose Manuel
Aunque ya has tenido apuntes, te digo, te han clavado el fixing casi 100% seguro:
Ahora bien para comprobarlo:
1.- Comprueba con la fecha de compra de tu divisa (1 ó dos días antes de la firma) el cierre del ECB en:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
2.- Entras en la web de bankinter >> Transferencias >> Consultar cambio de divisas >> Introcuces la misma fecha de antes >> Y el resultado del cambio vendedor es el que te han aplicado.
Este cambio es un 1,0101% superior al cambio fijado por el ECB :-P.
Comprueba que coincide el cambio de la web de bankinter con el que te aplicaron a tí.
3.- Reclama… aunque quizá no sirva de nada… a lo mejor en un futuro…
Good luck.
Para camallol #794, tus condiciones son del banco popular ?, si es asi te importa pasarme la sucursal y telefono, mi email [email protected], gracias
Para Juanjo :
Como he dicho en mis anteriores post aun no he firmado, lo único es que me han aceptado la oferta vinculante y ahora puedo subrogar , y novar .
Ahora después del post 737 de Andrés , tengo la duda de si es esta la mejor opción o en cambio será mas económico cancelar y constituir una nueva.
Ahora estoy esperando respuesta del gestor o notario de los costes totales de las dos opciones , para escoger la mas económica.
Espero que te sirva y en cuanto sepa os cuento.
Si alguien ya ha pasado por la misma situación que yo y pudiera explicarla nos podría servir a muchos, gracias.
Buenas noches a todos
Para Juanjo de post 805 y todos que estan interesados en tema subrogacion y novaciñon.
Hable con mi BP de Madrid y me han dicho que a ellos les daigual este tema, pero l cnocen de sobra porque en Madrid solamente el registrador de Las Rozas aceptava tramitar las novaciones sin pago de 1% de AJD y resulta que Comunidad de Madrid ya esta al tanto sobre este tema y en definitiva todos esos casos al fina tenian que pagar a hacienda lo de AJD con correspondientes intereses de demora etc…
Eso me han dicho en mi banco y me han repetido que a ellos les da igual hacerlo si yo lo quiero a si, porque ellos no pierden nada.
Yo todavia no firme mi subrogacion a la hipoteca del promotor y estoy haciendo cuentas.
lo explicare por puntos:
1. subrogación a la hipoteca de promotor
total gastos que me ocasiona subrogacion1664 euros.
2. cancelación estoy intentando que me la dejen en 0%, pero si no lo consigo seria 0,5% de 325.000 euros 1513 euros.
3. gastos de hipoteca MD con BP
Apertura 0,75% de 325000 total 2440 euros
4.tasacion 300
5. escrituras, registro y contando AJD ESTE DATO NO L TENGO MUY CLARO, intentare aclararlo mañana pongamos como valor aproximado 7000 eurs.
si fuese a si la broma me saldria todo pr unos 13000 euros.
segun ese calculo de esta forma pagaria de mas3177 euros, per como entraria de esta forma directamente en yenes en resultado me ahorraria 3323 euros que n pagaria por el cambio de la moneda.
2. quiero abrirla en francos y queria pasarme en marzo a yenes si se aprecia el yen a 150 pr l menos. Ese cambio de moneda me ocasionaria un gasto mas o menos de un 2% de famoso fixing que me supndria otros 6500 euros.No obstante si espero con el cambio a MD hasta marzo no me cobrarian este cambio, porque estaria incluido dentro de la apaertura de HM.
POR ULTIMO NO LO SE SI EL GASTO DE CANCELACION REGISTRAL DE LA PRIMERA HIPOTECA NO ME VA A COSTAR OTROS 1000 EUROS MAS?prque no lo se si esta o no incluido dentro de los 7000 de gastos.
Resumiendo todo eso es un lio y no lo se que hacer, de momento voy mañana a BP encargar la nueva tasacion y a ver que me recomendaran hacerlo.
Por favor aconsejarme y si estoy equivocado corregirme porque por lo que veo en la misma situación hay varias personas.
Muchas gracias a todos.
Un saludo,
TomasZ
Agustí, #808
gracias Agustí. Conocia la pagina pero habia olvidado que lelaba tan lejos. Si realmente ha llovidao mucho desde 1984. Como decía quizás solo desde que apareció el euro es realmente bueno el dato.
Calro que de esa manera, si hacemos el ciclo de los ultimos siete años, ahora debería empezaría el periodo de apreciación, hasta donde? ejeje, esa es la cuestión. Entre 2000 y 2001 estuvo sobre 100 y menos.
Y si miramos el periodo de los ultimos 25 años,debería seguir con la caida, hasta cuento? ejej, otra cuestión. En febrero de 1983 llegó a 223 yen/eur!!!, bueno o su equivalente en pesetas, 1,34 yenes por 1 peseta. ¿Algún brujo adivino?
Lo del cierre del año fiscal en Japón cunado se hace realmente, porque si miramos el histórico, no siempre ocurre en marzo. En 2006 hubo apreciación en enero y marzo. En 2005 fue justo a principios de enero, de hecho empezó ya sobre el 29 de dic 20005… Además es solo unos díasm hay que ser rápido.
Lo podeias ver claramente en el ECB:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
El famoso y todavia nada claro (al menos para mi) seguro de cambio es la herramienta para ese momento.
Borro un comentario aquí…
Alberto #798, reviembenido y gracias por el post y el link…
Para todos: decir que finalmente BBK me ha incrementado el Libor diferencial con gastos de broker un 0,022xxx% en lugar de un 0,025%, bueno, pues algo es algo, ese 0,002xx% de diferencia son algunos yenecillos…
eo, gracias nin !
Qué vaya bien para todos !!!
Wenas foro, me surge una duda a raiz de los continuos comentarios, y agradecidos desde luego, sobre la revalorizacion de Yen en las proximas fechas a raiz del cierre del año fiscal nipon, mi duda es, realmente interesa salirse ahora del Yen, en mi caso y por desgracia firmado muy alto a 167 , aunque eso suponga que mi letra suba y que mi deuda se incremente al pasarme a Francos….y esperar a que mas adelante vuelva por sus fueros normales….o sin embargo vale la pena esperarse durante estos proximos meses, febrero, marzo y quizas abril.
Es decir saldria rentable dicha operacion o es mas aconsejable aguantar el chaparron durante estos meses puesto que la perdida economica de estos proximos meses no sera de tal magnitud como para plantearse una posible salida y cambio a Francos.
Espero la respuestas de los GURUS del foro.
Un saludo!!!
Hola a todos
Con todos los conocimientos adquiridos leyendo vuestros comentarios en este foro, he ido a preguntar al Barclays (oficina en Palma de Mallorca) y tengo un par de dudas a ver si alguién me ayuda.
Les he comentado la O Banco de España sobre la comisión de apertura ( un 0,20%) y que no deben cobrar el fixing (1,1%); y me han que su departamento juridico ya lo debe de tener en cuenta pero que aun asi ellos lo aplican en la 1ª compra.
¿Esto se puede pelear?.
2 Pregunta:
Considerando que aplican una comision por cambio de divisa del (0,12%), al pasar por ejemplo de francos a yenes( sin pasar por el euro) que te cobran?: el 0,20% del principal ó el 0,20% del principal el fixing al vender los francos y comprar yenes.
Espero haberme expresado bien y muchas gracias de antemano
Un saludo
Para Rul,
Llevo meses leyendo y el foro y os agradezco lo q estoy aprendiendo..
Tengo autorizada HMD en Bankinter pero lo del seguro de cambio dicen q no existe.
Rul, me podrías indicar persona de contacto y sucursal para que los de mi oficina se enteren de qué producto es.
Muchas gracias.
farre_dominguezarrobamsn.com
Para TomasZ #813
Estás exactamente en la misma situación que yo (y probablemente que otros foreros).
Te explico.
Tengo dos “crédito-puente” con bbk. Estos “crédito-puente” son dos créditos que pedí para pagar al constructor durante la construcción de la obra. Más o menos, unos 30.000 €.
En uno-dos meses entregan las viviendas.
Tengo la posibilidad de subrogarme a su hipoteca, es decir, a una hipoteca “normal” en €.
Si no lo hago tengo una claúsula de penalización de unos 500€ .
(Bueno, en caso de hacer una HMD en la propia entidad, negociaría el que me la cobraran, claro.)
Se me abren tres posibilidades:
1ª.- subrogarme a la hipoteca del constructor (hipo normal en €) y ahorrarme 500 €. Ni de coña.
2ª.- Firmar una HMD en la propia entidad (Francos o Yenes) haciendo un paso de los crédito-puente a la multidivisa.
3ª.- Cancelar los dos créditos-puente pendientes, pagar los 500€, e irme a otra entidad y abrir nueva hipoteca HMD en CHF o Yenes, yya que me ofrecen mejores condiciones.
En la tercera de las opciones tendría que pgar IAJD, tasación, etc, pero, – Y ESTA ES LA PREGUNTA QUE HAGO AL FORO- ¿al abrir directamente la HMD en Francos o Yenes, me ahorraría los gastos derivados del cambio de la moneda al entrar directamente en esa divisa? LO DIGO PORQUE entonces está la cosa como muy clara ¿no?…¿o no?
O sea: si abro directamente una HMD en una divisa X ¿no me pueden cobrar fixing…? ¿no me pueden cobrar comisión de cambio inicial?…este último se ha aclarado en el foro anteriormente, pero lo del fixing ¿dónde viene eso?
Estoy esperando un mail con el precio de los cambios desde el Popular en cuanto lo tenga lo cuelgo.
Pero ¿nos ahorramos el fixing al hacer directamente la HMD? Entonces el cambio tendría que coincidir con los valores y las paridades “oficiales”, no las de la entidad ¿pero esto es así?
En esta dirección que os pego no recomiendan hacer seguro de cambio y explican las razones.
http://www.multidivisas.info/2008/01/una-hipoteca-multidivisa-con-seguro-de.html
JULIA,
YO LO QUE QUIERO ES PODER CAMBIAR EL DIA QUE QUIERA DE DIVISA SIN TENER QUE ESPERAR AL VENCIMIENTO DE LA CUOTA MENSUAL, TAL Y COMO HACE GRATUITAMENTE BANCO POPULAR.
RUL DIJO QUE EL TIENE EN BANKINTER UNA POLIZA SUSCRITA QUE POR 29 EUROS LO TIENES.
A ESO ME REFIERO…. RUL SI PUEDES ENVIARME INFO SOBRE SUCURSAL Y CONTACTO TE LO AGRADECERIA INFINITAMENTE
MI EMAIL ES farre_dominguezarrobamsn.com
muchas gracias.
Para Nico de Mallorca.
Feliz año a todos.
Nico, yo tambien tengo la HMD en barlays, y estoy en Palma, me gustaria hablaramos del tema de las comisiones. te dejo la direccion.
tagoriana arroba msn.com
buenas noches, he empezado a leer post por el 2006. no habré pasado de 300 y al final saltaba buscando solo a algunos foreros concretos.
tengo preguntas pero antes aclararé todas mis ideas.
mañana empezaré con el tema, hasta entonces buenas noches
Para #817, Cachycuela:
Aunque yo no soy ninguna gurú del Foro ni de ningún sitio, pero ya que estamos en situaciones parecidas ( tú entrasete a 167, yo a 165), y ya que ambos andamos con los mismos quebraderos de cabeza, te voy a decir lo que yo voy a hacer. No quiere decir que esté en lo cierto, ni que lleve razón, ni que no esté corriendo riesgos, y, mucho menos, que tenga que ser lo que hagas tú.
Si en Diciembre mi pago de hipoteca hubiese vencido cuando el yen se puso a 166, quizá me hubiese planteado moverme al franco. Pero venció unos pocos días antes, y la depreciación de fin de año duró muy poco y me pilló a contrapelo, al inicio del siguiente período. Así que, olvidado el “especular” en el corto plazo.
Una vez se ha puesto a 161-160, es que ni me lo planteo. De acuerdo que a finales de Febrero o Marzo podría ponerse por debajo de 155 o menos, pero no voy a contratar un seguro de cambio ahora y pagar todas las comisiones y fixings, con la intención de entrar en euros con el seguro de cambio y con una deuda más alta para encima pagar a más del 5% de interés. Y si voy a francos las comisiones y fixings son las mismas, mi deuda también más alta, y quizá pasaría a pagar lo que hubiese pagado si hubiese hecho una hipoteca normal o algo más. Para colmo, volver al yen desde el franco no es fácil, porque cuando el franco se deprecie el yen también lo hará, y nunca se sabe cuándo es buen momento. Echa cuentas con los excel y simuladores, más o menos es así.
Por tanto he decidido de momento que la mejor opción es mantenerme en yenes. Tú y yo hemos tenido mala suerte de no entrar en buen momento, porque los primeros años es cuando la deuda es más grande y si el par de las divisas se mantiene por debajo de tu punto de entrada casi siempre como está ocurriendo, siempre estás con la preocupación. Pero el tiempo seguirá pasando ( el tiempo juega a nuestro favor), sigo amortizando, pagando menos que con la hipoteca normal, y como dijo richardj y Agustí, conviene ahorrar la diferencia entre pago en yenes y pago en euros, por si se prolongan los malos tiempos. Lo peor que puede ocurrir es que en caso de una revalorización por debajo de 149 al vencimiento de un pago, el Banco me hiciese pagar la cláusula del 10% que no tengo ahorrada. Pero, aunque no pondría la mano en el fuego, no les veo capaces de hacerlo a las primeras de cambio, y ni siquiera sé hasta que punto les interesa excepto si la cosa se pone muy muy fea, ya que a parte de ponerte contra ellos, ganarían a la larga menos por intereses.
Con el Libor actual, para pagar en yenes lo que hubiese pagado en euros el cambio debería estar sobre 110. Evidentemente que el mayor riesgo es que los tipos y el cambio se alíen de forma negativa, pero…¿ realmente interesa eso a Japón en el corto y medio plazo? Yo creo que no. A largo plazo ya han dicho que no les importaría que su moneda se apreciase. Claro, como que significaría que han abandonado la recesión. Pero a largo plazo.
El EURJPY está lateral: el dólar baja, el euro sube, y el yen baila entre ambas, al igual que el franco. el dólar recupera algo, el euro baja, y el yen baila entre ambas, al igual que el franco. De acuerdo, el dólar baja más respecto al yen que el el euro sube respecto al dólar, por lo que la tendencia EURJPY es lateral pero ligeramente bajista. Pero opino que esto es en el corto y medio plazo, ya volverá la fortaleza del dólar y entonces la tendencia será lateral pero ligeramente alcista, y, finalmente, alcista. Lo que desmontaría esta teoría es una bajada de tipos por parte de Trichet. ¿ alguien la ve posible en 2008?
Yo seguiré expectante de los mercados y previsiones, y abierta a cualquier comentario, sugerencia, o consejo que me venga por parte de cualquier gurú de por aquí, o de otro sitio, o del mismo Banco. Pero las decisiones las debe tomar un@ mism@.
Por favor si alguien me quiere dar su visión sobre mi comentario, Cachycuela y yo seguro que se lo agradeceremos ( de todo corasssón)
Salu2, foro!
Respecto al tema de la comisión inicial de cambio cuando iniciamos el penoso deber de pactar la condena con el banco, debo informaros que el BK ha tenido a bien retrocederme la pasta que que de manera irreverente me habia birlado de la cuenta. O sea, que me ha devuelto los 500 eurazos que me soplaron el dia de la firma en concepto de compra de moneda.
Ni que decir tiene que estoy agradecidísimo a este foro donde obtuve la info necesaria y de donde “corté y pegué” en la reclamación pertinente la clausula de la circular del B.de España que avalaba mi queja. Es justo decir que el BK tomó la resolución en menos de 3 días, lo cual le honra.
sigo enganchado a este foro, donde no sólo se aprende si no que además poniendo en práctica algunas cosillas, se obtienen resultados positivos.
Y una última cosilla dirigida a los que tenemos la deuda asiática (léase yenes): no desespereis. El consejo, archirepetido aqui, es ahorrar la diferencia, vigilar movimientos y actuar si está nublado. No os comais la cabeza, que en euribor hay más variables (aunque solo vemos una) y cuando sube duele más.
Adeu.
Buenos días,
Una cosa que no entiendo muy bien, es ¿por qué generalmente se dice que el Franco Suizo es más estable que el Yen (en relación al Euro), y por lo tanto hacer la hipoteca en Yen es más arriesgado? Por lo menos por los gráficos (del link de Agusti en 808) parece que desde el 84 más o menos van a la par.
También ¿por qué algunos hablan de entrar en CHF y luego pasar a Yen? Salvo en momentos muy puntuales, sería difícil salir ganando.
Otra pregunta, ¿libor anual, trimestral, mensual? La diferencia es algo mayor ahora, ¿no?
Si hay algún entendido por ahí que lo pueda explicar … Nosotros todavía no hemos entrado).
Muchas gracias, y un abrazo para todos los que ayudáis desinteresadamente,
Carmen
Para Daranmi.
BK es bankinter?
Si es afirmativo, agradecería, me contactaras conmigo, yo he reclamado la comisión inicial de cambio, y me la han denegado, me gustaría saber como reclamaste, puesto que yo lo tuve que hacer telefónicamente, y no pude enseñar ninguna ley, y tampoco se si lo anotaron cuando se lo comuniqué telefónicamente.
Mi mail es malva1971arrobahotmailpuntocom
Muchísimas gracias, y es que nos la intentan pegar por otro lado.
Otra consulta que supongo estará expuesta anteriormente, exxiste alguna manera de comprar yenes, cobrándote las mínimas comisiones. En mi caso puedo comprar ahora un rinconcito y me interesaría poder sacar el máximo partido a esta operación, sin que te peguen el sablazo por todos lados.
Gracias
Para todos los que esten pendiente de entrar en MD: ¿Dispuestos a entrar en Yenes?. Ha roto el soporte de los 160 (para mi de escandalo). ahora solo me falta el banco que haga mas o menos lo que estoy dispuesto a negociar (ya veo esto mas dificll que la evolucion de la divisa). saludos foroo
Para NIM #825
Hola NIM posiblemente tu estrategía sea la adecuada pero tratandose de tanto dinero creo que deberías hacer simulaciones con distintos escenarios (MAX, MED, MIN YEN a medio plazo) y asignarles probabilidades antes de decidir.
Yo ya he escrito varías veces en el foro dando mi opinión sobre la más que probable subida del Yen a medio plazo.
A medida que pasan los días los datos aumentan cada vez más la probabilidad de una depreciación del € a medio plazo.
La recesión en EEUU se confirma. Hasta ahora una recesión en EEUU (aprox 30% PIB mundial) siempre a originado un parón en la EU. Por tanto es previsible una bajada de tipos en cuanto el parón reduzca la inflacción. Normalmente en S2 2008. Adjunto histórico de PIB y tipos de la última crisis. Si miras la de principios de los 90 el proceso fue más o menos el mismo.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
GDP % United States 3,66 0,75 1,60 2,51 3,64 3,06 2,88
GDP % Japan 2,83 0,16 0,26 1,46 2,72 2,62 3,00
GDP % EU 15 4,06 1,88 1,13 1,09 2,12 1,67 2,67
Libor 1 mth $ 6,70 2,10 1,40 1,10 2,10 4,10 5,30
Libor 1 mth Yen 0,70 0,10 0,10 0,00 0,00 0,00 0,30
Libor 1 mth € 4,80 3,30 3,40 2,10 2,10 2,10 3,60
Te sugiero que como escenario medio de tipos tomes el cuadro adjunto cambiando el 2000 por 2007 y evalues el cambio Yen/€ como 100 + 17*(Libor 1 mth € – Libor 1 mth Y). Ejemplo hoy Yen /€ = 100 + 17 (4,18-0,64) = 160,18. Si mirás los históricos esta formula se cumple a raja tabla desde el 2004. Antes no debido al impacto negativo sobre el € de la incertidumbre de su puesta en circulación. Los datos del libor son de brokerhipotecario.com. Los del PIB del banco mundial. Para mi este escenario MED es el de mayor probabilidad. Los escenarios MAX (la EU no se vea finalmente afectada por la crisis y mantenga tipos) o MIN (crisis en la EU y además Japón sube tipos para “normalizar su situación” ver post vicepresidente BoJ) son más improbables.
En fin esta es mi opinion. En resumen los que hayan entrado con el Yen por encima de 160 hacer la simulación y decidir. Los que hayan entrado con el yen más bajo salir a €. Los que tengan que hacer hipoteca ahora hacer HMD en €. Los que tengan hipoteca como es mi caso y quieran cambiar a HMD en Yenes esperar tiempos mejores. Probablemente en un par de años cdo el tipo del € haya llegado al mínimo otra vez.
Hola a todos
Siguiendo el hilo que plantean cachycuela y NIN, en el post 619 puse unos “numerillos” de cómo podría salir el tema de cambio de moneda.
Si echamos una ojeada veremos que el tema no es tan fácil como parece y hay que ir con cuidado porque podemos “pillarnos los dedos”.
Mi opinión, y nadie dice que tenga razón, es que ante la dificultad práctica de ser “ágiles” en el cambio de moneda, el ideal sería “liquidar” para reducir deuda o lo que es lo mismo, entrar en 155 y salir en 167 para volver a entrar al menos en 158.
Todo ello contando que cuando se dieran estos precios tuvieramos un tiempo de cierta estabilidad que nos permitieran poder hacer los cambios sin “agobios”.
Si cambiamos de moneda por debajo del precio aumentaremos nuestra deuda y además tendremos que asumir costes de comisiones con lo cual lo más razonable podría ser asumir una subida de la cuota pero teniendo claro que nuestra amortización no ha variado.
Para mi el tema de la amortización es fundamental, y le doy mayor importancia que a la variación de la cuota porque de hecho cuando entramos en MD lo primero que hemos de tener claro es que nuestra cuota cada mes será diferente en función del cambio y que nuestro principal objetivo es reducir el principal y para ello habría que “hacer deberes” y amortizar con al menos un aparte de lo que nos estamos ahorrando si estuvieramos en euribor.
No obstante Cachycuela como bien dice NIN (pienso igual que tú )quizás encuentres a algún Gurú que te diga los precios de los próximos meses pero siempre ten en cuenta que las decisiones se deben tomar por uno mismo.
Para Carmen
Yo lo que veo es que la variación del cambio del yen suele ser mayor que la del CHF con lo cual genera mayor inseguridad y la idea de algunos es entrar primero en CHF para no correr tantos riesgos y aprovechar una devaluación del CHF para entrar en yen revalorizdo y así tener menos deuda.
En cuanto al libor mensual, trimestral…bajo mi punto de vista todo depende de como se mire.
Hay quien opina que es mejor el anual porque aunque sea más caro te aseguras la misma cuota durante todo un año (en yenes o en CHF).
Por contra hay quien prefiere pagar menos interés y tener la revisión mensualmente todo y que en algún moemnto pudiera darse el caso de que el libor mensual pudiera superar al anual.
En mi opinión los dos planteamientos son correctos, lo bueno del tema es que cada uno es libre de hacer lo que quiera.
Un saludo
Agustí
Hola compañeros,es la primera vez que entro en este foro y la verdad estoy sorprendido de lo que puedes aprender aquí.Aunque sigo con muchos lios en la cabeza.
Yo estoy moviendolo todo para cambiar la hipoteca a MD,pero estoy super liado …… no se que hacer…
Si alguien me pudiera ayudar( soy un poco novatillo)
Gracias
Para Jesús
Que yo sepa no hay nadie que haya nacido “enseñado”. Todos hemos ido aprendiendo poco a poco y de eso se trata.
En este foro hay gente genal que en lo que pueda te va a intentar ayudar.
Ahora sólo hace falta que comentes lo que quieres saber…
Un saludo
Agustí
Para cualquier cosa te paso mi mail:
mefagusarrobahotmail.com
Hola a todos:
Gracias antes de nada por ser tan geniales, este foro es una fuente de sabiduría en HMD.
Me gustaría por favor, que me aconsejaseis. Ayer escrituré mi HMD en yenes y la verdad que estoy bastante contenta, pero ahora tengo un pequeño problemilla con el banco. Cuando me compraron la divisa, me cobraron 0,20 de cambio y hoy he ido a reclamar ese dinero(ya que gracias a vosotros les he mostrado la legislación), y si no me lo abonaban, no me hacía el seguro de vida que prácticamente es el mismo importe.
Su actitud no ha sido muy correcta que digamos. Al principio me dice “pues bueno, la comisión inicial del 0,70”, y yo le digo que las condiciones eran el 0,50. luego que haga una reclamación y denuncie donde crea conveniente, después que esa comisión no es de comprar los yenes sino de cambio de ésto a euros (ya que ahora me tienen que cambiar los yenes a euros para liguidar mi hipoteca anterior).
Pues bien, mi duda es que si esa comisión me la pueden cobrar por el cambio de euros a yenes. Yo pienso que no porque el la cirular dice
“En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo”. En el desembolso también entra ese cambiode yenes a euro. ¿Qué pensais?
Gracias y un saludo
Hola.
Para todos los que preguntan por el seguro de cambio: He hablado con el dire de mi oficina y no le mola eso de salir en público… así que lo siento… :’-(… Me insiste en que habléis con vuestra oficina y este producto lo lleva negocio internacional.
A mi se me ocurre que si planteáis hacer carry trade con vuestro banco, podéis preguntar si existe este producto, si es así, entonces ¿por que no me lo hacéis para multidivisa?. Aunque la pregunta es fácil ¿de que me sirve esta hipoteca si cuando cambie estoy vendido a la fecha que me vence mi letra…?.
Sobre comisión de cambio inicial: A mi me clavaron 400€ de comisión de apertura y encima me clavaron fixing (1%). Lo he reclamado a mi oficina (que no fue con la que contraté la hipoteca) y me han dicho que ponga una queja a atención al cliente…(aunque según ellos está bien… Así que ayer por la noche la puse… ya os contaré que es lo que pasa.
En fin, lo que demuestra con el seguro de cambio y la comisión de compra de divisa la primera vez que BK hace lo que le sale de los c******. Y cada cliente es distinto…
Siento las malas noticias.
Hola Rul,
Gracias en cualquier caso. A mí finalmente me han dicho en Bankinter que el producto existe (se llama según ellos seguro de cambio), pero que para una hipoteca de 300.000 euros pagaría casi 3000 euros si quisiera cambiar fuera de vencimiento de letra … nada de 30 euros.
En fin, yo estoy ya en conversaciones con el Popular, estoy desistiendo de Bankinter, en cualquier caso probaré en otra sucursal por si suena la flauta…
Saludos.
Lun,
Yo he hecho un único pago de 29€ en concepto de gastos de notaría por una hipoteca de mayor cuantía que la tuya y POR TODA LA VIDA de la hipoteca.
En fin, lo flipo :-P.
Buenas a tod@s, despues de seguir todos vuestros consejos y en especial d jrhuergo que me asesoro a tope, he conseguido que la entidad en la que trabajo me haga caso y poder subrogar la hipo normal en euros pasarla a HMD. Va a ser la primera que firme la entidad aqui en mi tierra y le he dado unas condiciones bastante favorables para mi y parece que van a tragar pues el doctorado de la HMD la estan haciendo conmigo. De esta forma me ahorro 7000 pavos del ala (casi na), tambien os digo que al principio me dijeron que ellos no tocan ese producto, luego que cancele la hipo y abra una nueva en HMD (que os voy a contar que no ya hallais oido)…..pero un dia ciego de ira por la mi..da de capital amortizado y la os.ia de intereses que pagaba, me harme de valor y le dije al director de mi entidad “si o si me voy a cambiar a HMD y dame por escrito porque no puedes hacerlo pues lo voy a llevar al BAnco de España y alli me diran….la cuestion es que al verme con una oferta del BBK, entonces cambio la cosa ya NO PROBLEM.
De todas maneras ya ire informando de los resultados, pues falta que aprueben las condiciones.
Consejo formaros, informaros, preguntar lo que sea en este foro y al ataque que tenemos las de ganar
En cuanto al consejo de NIN estoy totalmente de acuerdo con el, pues el valor principal se encuentra en la mortizacion de capital que haces cada vez que pagas tu letra(mensual, tri,…) mas que en el valor del cambio de la moneda….estrategia clara LO QUE TE AHORRES NO LO GASTES, LO PONES EN ING TODOS LOS MESES AL 4% Y 1 VEZ AL AÑO CON LOS PAVOS AHORRADOS AMORTIZACION O PASARLO A YENES (CUANDO LOS VIENTOS SEAN FAVORABLES), tu decides (eso es lo mejor).
Otro consejo a nivel personal es que la letra sea mensual (pues te da a mi modo de ver mas maniobrabilidad al cambiarte a otra moneda) y a ser posible cuentas en yenes.
Un saludo y muchaaaaaaaaaaaas gracias a todos.
A LO MEJOR SALE DUPLI.
Para Oscarin:¿Y BBK te ha dejado hacer la hipo a 1 mes?
A otra cosa: que tiempos se avecinan. Lo del batacazo de hoy va a ser nada cuando los demas bancos empiecen a sacar resultados (además de City Group).Saludos
Para gorgigasp; en BBK me dijeron letra trimestral pero al decirle las condiciones mias y que venia de otra caja entonces me comento que si pàsabamos alli mi hipoteca con oferta vinculante de subrogacion entonces y solo entonces hablariamos de letra mensual (HACEN LO QUE QUIEREN Y CON QUIEN QUIEREN). Aqui la BBK acaba de aterrizar y con gente joven (enterada de este tema) y se quieren comer el mercado (en mi zona hay unas 15 entidades) y yo creo que accederian por conseguir un cliente nuevo (ya me comento que la vinculacion seria total=no me importa).
La cuestion es que mi entidad si que quiere letra mensual (trimestral, semestral o anual a elegir, es la primera que van a firmar) y cuenta en yenes, con lo cual a elegir que el mercado se mueve. Ten en cuenta que haciendo la novacion a HMD y luego la ampliacion de capital para una inversion me cuesta unos 2000 pavos y de otra forma me costaria unos 8500 +o-.
Hay que negociar y apretarles que aunque seamos un mi..da para ellos muchas mi..das hacen un vertedero.
Saludos
Que os parece la apreciacion que esta teniendo el yen? Ha cerrado hoy a 158,045. Me esta entrando un “canguis” ….
Como el yen siga asi a como va a llegar en marzo?
Para Oscarin: ¿Has firmado? ¿Tienes las condiciones por escrito?. A mí me la jugaron. Claro está que despues me llamaron para disculparse pero….era tarde. Los mandé a freir espárragos (y creo que no me voy a arrepentir, tal como están las divisas). En fin suerte y abrazos.
Estoy muy deprimida. Gracias Agustí, y david, pero no he podido ni leer entero tu post. A ver si mañana me levanto mejor. Hoy lo veo todo negro, y el yen a cagarla. Hasta luego.
Para Nin :
No te deprimas, piensa que tenemos mucho tiempo ( de 20 a 30 años casi todos ), y teniendo en cuenta que la economía es cíclica con sus crisis ,recesiones , y sus crecimientos económicos .
Hay que mirarlo todo, pensando que estamos en un producto a muy largo plazo y no tomar las decisiones de forma precipitada.
Solo hay que mirar que en agosto el yen se puso a menos de 150 y hace poco casi 170 , a toro pasado todos entraríamos en Agosto y saldríamos en diciembre , pero quien sabe cuando es un buen momento o lo que nos espera .
Paciencia y ánimos que tenemos muchos años y si nos lo tomamos a tan corto plazo nos va a dar un patatús.
Para Nin :
No te deprimas, piensa que tenemos mucho tiempo ( de 20 a 30 años casi todos ), y teniendo en cuenta que la economía es cíclica con sus crisis ,recesiones , y sus crecimientos económicos .
Hay que mirarlo todo, pensando que estamos en un producto a muy largo plazo y no tomar las decisiones de forma precipitada.
Solo hay que mirar que en agosto el yen se puso a menos de 150 y hace poco casi 170 , a toro pasado todos entraríamos en Agosto y saldríamos en diciembre , pero quien sabe cuando es un buen momento o lo que nos espera .
Paciencia y ánimos que tenemos muchos años y si nos lo tomamos a tan corto plazo nos va a dar un patatús.
Hola a todos
Para NIN
Levantarse por la mañana y ver que hace unos dias uno entró a 165 y hoy está a 157.40 pues no es como para decir que “maravilla”.
Pero si lo vemos a nivel práctico esto supondría que en una hipoteca de 200.000 euros a 165 al 1.40% y a 30 años una cuota de 112.312 yenes que a un cambio de 164: 112.312/164: 684 euros.
Pero si el yen está a 157: 112.312/157: 715 euros.
684 – 715: 31 euros.
Pero no hemos de olvidar que la amortización es al 1.40.
Siempe he dicho que antes de cntratar la MD tenemos que conocer bien el producto y saber dónde nos metemos y una de las primeras cuestiones que hemos de asumir es que los cambios fluctuan constantemente y por tanto nuestra cuota núnca va a ser la misma.
Yo estoy con Camallol esto es a muy largo plazo y siempre habrá ciclos donde el cambio te sea más favorable que otros.
Yo hace tiempo que aprendí que esto es arriba y abajo y siempre así, pero lo prefiero al Dragon Khan (sólo de pensarlo…)
Un saludo
Agustí
*NIN. Te paso mi mail mefagusarrobahotmail.com
Sigo mi periplo de búsqueda de multidivisa en Málaga y esto cada vez pinta más negro. Cuánto tiempo antes de la firma se puede fijar el cambio? Es decir si ya lo tengo todo hablado y por escrito y hay un buen cambio (para los que entran) en este momento, podría decir 1 mes antes que quiero el cambio de ahora?
Para NIN:
Qué sentido tiene deprimirse? Es decir te estás ahorrando un dineral todos los meses con la HMD… cógelo y amortiza ahora que el cambio es bueno si tienes algún ahorrillo o compra moneda. Si no, en el peor de los casos pagas 30€ más de cuota como bien ha calculado Agusti arriba. Pues ale un día del mes no sales a cenar y ya está. Anímate y sobre todo tómate las cosas con más calma que vas a tener subidones y bajones más pronunciados que en la montaña rusa de Disneyworld, la única diferencia es que aquí hay que aguantar el vómito durante 30 años pero cuando te bajas….
…la sensación de descanso es la misma.
#848, Lynxai
Si el yen esta caro es cuando no interesa amortizar y mucho menos gastarte tus ahorros en euros en comprar yenes apreciados.
Y NIN, a mi tambien me asusta esta tendencia…. Estoy ac*****ado
Lynxai, con kien negocias en Malaga.
Yo estoy con Banco Valencia y Kutxa, pero va muuuuuuuuuuuuy leeeeeeento.
En mi oficina de CajaMadrid me dicen k no la hacen, aunke en otra sucursal si la hacian…. en principio.
Cual es la Caixa de la carretera de Cadiz k comentabas, he preguntado en calle Comp. Lemberg hace un mes y no contestan.
S2.
Gore tienes razón me lié, pero bueno la idea es la misma: guardas lo que te ahorras y amortizas.
Y a vivir que son… 30 años :)
Animo Nin yo todavia no he entrado pero con esta situación me pongo como si estuviera con vosotros porque se que entre cuando entre esto me va a pasar porque es lo que tiene la divisa asi que estoy tratando de imaginarme lo mal que lo estais pasando. Por Andalucia hay un refran que dice mal de muchos consuelo de t….s n, pero quien nos dice a los que estamos negociando que cuando entremos el yen sigue con su caida? a consolarnos todos y a jugarnosla y miralo como que el mal tiempo acabara y saldra el sol y tu mientras con un tipo de interes mas bajo que la mayoria de España. Yo por ejemplo tengo un 5.15 y veras cuando me llegue la revisión que espero haberme cambiado antes. Un saludo a todos y animo.
Para Caissa:
Pues te aviso que me dieron buenas condiciones (para lo que hay en Málaga) pero hace unos 4 meses que fui a preguntar. A mi me dan la casa en julio así que me lo tomo con calma, por eso no te puedo asegurar que ahora mismo sea igual, lo más seguro es que hayan endurecido condiciones.
La oficina que digo (a ver si me aclaro que soy muy malo para las direcciones) está justo enfrente del unicaja que hay en la barriada de la paz en calle beethoven 1, pero enfrente cruzando la carretera de cádiz me refiero, es decir bajando por la avenida de la luz y a la derecha al llegar a carretera de cádiz, mezentiende?
El director parece que sabe bastante de multidivisa y es muy agradable. Lo que no te puedo asegurar es que las condiciones que me dio a mi entonces (libor trimestral + 0,75 – Cancelación 0% y 1% – Sin ningún compromiso…) se mantienen ahora.
En Málaga la cosa está muy malita.
Para #802, Victor leganes
Las condiciones que me estan dando en BBK son las siguientes:
Hasta el 70% de tasacion
0,2% comision apertura
Libor + 0,7
Hasta 30 años
Comision cancelacion total 1%
Comision cancelacion parcial (20% exento) 0,2%
Oficina Pinto (Madrid) o bien la oficina de Rivas (tambien Madrid)
Espero te sirvan de referencia estas condiciones.
Si logras obtener unas mejores en esta entidad comentamelo
Alguien me parecio leer en un post estaba en negociaciones con ibercaja, es que el director con el que he hablado dice que no la hacen pero para mi que me ha parecido leerlo, si alguien me puede ayudar?.
para Esperanza:
no intentes nada con Ibercaja que no hacen HMD, yo tengo mi actual hipo con ellos y soy amigo del director de una sucursal, y me ha intentado varias veces conseguirla y no hay tú tia.
además te aviso que no tienen ni idea del tema internamente.
a los de Madrid centro os aconsejo el Deustche Bank de la calle Ibiza, hay una asesora que se llama Nieves que es una máquina, eso sí las condiciones como todas, pero da gusto hablar con alguien que sabe más que tú. (que esto debería ser fácil, pero es muy difícil)
Hola,
os llevo leyendo mucho tiempo, pero ahora es la primera vez que escribo.
A finales de mes, terminaran la obra de mi casa y estoy, mejor dicho, estamos, o mucho mejor dicho, esta mi pareja, interesado y mucho en hacer la hipoteca mediante multidivisas.
Yo hay dias que digo que si, otros que no… y es que se que hay riesgo y me da un poco de “miedo”.
Pero sinceramente visto lo visto, y lo que tendriamos que pagar de intereses con una media de 5%, pues me planteo la opcion.
En contra esta mi forma de ser, que como empiece a bajar el yen por debajo de como lo firmamos, puedo ser deseperante. Seguro, jeje, y tampoco quiero estar asi.
En fin que os he contado un poco mi “historia” y ya os dire que hacemos al final, o mejor dicho, a ver si nos conceden la multidivisas, porque tenemos condiciones un pelin complicadas.
Y por eso escribia, para ver si alguien me puede decir alguna oficina en la zona norte de madrid (concretamente zona S.S. Reyes, Alcobendas, Tres Cantos, Colmenar Viejo…) o alguien que me pueda ayudar, agente financiero y ver si la podriamos conseguir.
Muchas gracias a todos.
Gracias Dori, aún no he podido ir por la oficina de BBK pero cuando pase por allí ya te informo de las condiciones que me dan.
Un saludo.
Víctor Leganés
Hola otra vez.
Gracia Linxay por contestar.
2 cuestiones, la primera, he pedido provision de gastos al banco, cancelo hipoteca de 220000 leuros al 1% y constituyo una nueva HMD de 250000, alguien sabe cual es porcentaje a pagar de AJD en la constitucion de la nueva?
La segunda, me han tasado la casa 30000 leuros por debajo de lo k necesito, le ha ocurrido a alguno, k forma hay de presionar, si es posible, para incrementar el valor de tasacion. Y…. puedo negarme a pagar esa tasacion, ya k no me sirve de nada??
A ver si alguno me ayuda, prometo continuar aki y hacerlo a mi vez. S2.
para Caissa
En que oficina de Kutxa estas negociando en malaga, o te te refieres a banco bilbao kutxa (BBK)
Saludos
La Kutxa esta frente a eroski en avda la aurora, pero son muy remisos a la HMD. BBK me dijo k solo la hacian a futbolistas, suerte k juego en 1ª regional. En banco valencia la tengo aceptada, pero la tasacion ha sido inferior a lo k necesito, ando negociando. Esta esta en calle Barroso, una perpendicular a Trinidadf Grund. Suerte
Por fin una buena noticia. Ahora, tras conocerse que las reservas de crudo subieron en 4,3 millones de barriles, mucho más de lo previsto, el crudo está cayendo alrededor de 2 dólares.
Los precios del crudo (y del oro) afectan bastante al carry trade y a la percepción de riesgo. Estas bajadillas deberían notarse poco a poco y frenar algo la apreciación del yen. A ver si es verdad.
Para calosg: ¿Tu eras de sevilla o era otro c
Carlos? Que lio tengo ya.
Para NIN: tranquila mujer. Tienes que plantearte la MD con una operacion a muuuuuuuyyyyyy largo plazo sino, no tiene sentido.
Esto se va a poner peor cuando Merry Lynch publique sus resultados creo que el viernes. Pero antetodo calma, mucha calma y no hacer locuras. Yo sigo con mi periplo de sucursales. Saludos a todos
Hola chicos/as;
llevo meses leyendo este foro, y es mejor que la sección de economía de muchos periódicos, al menos, he aprendido más. Sois geniales.
Tengo hipo en € y quiero cambiar a MD, me gusta el riesgo, que le voy a hacer.
He consultado BBK, Deutche y Popular.
La mejor oferta y atención, con diferencia, en este último.
Me atendió el director de la sucursal, que según él, es el que hizo una de las primeras hipos MD en España para un piloto de la Sepla.
Después de estar hablando durante más de 2 horas, me propuso lo siguiente:
Para Euros-> Euribor anual 0,90
Para divisa-> Libor anual 0,65
Cuota mensual
COmisión apertura: 0,90%
Cancelación total o parcial: 0%
Comisión de cambio: 0,20%, mínimo 9 Euros.
Posibilidad de cambio de divisa cuando quiera, no hace falta esperar vencimiento de cuota.
Me obligan a total vinculación al banco (nomina, seguros, fondo de jubilación), tarjetas gratis (visa y debito), cuenta corriente en divisas. Lo chungo es que me cuesta 6 €/mes.
Eso si, tenía en su poder la famosa circular 8/1990 y me comentó que, después de mucho discutir, que si no puede aplicarla, la incluiría en la comisión de apertura, con lo que esta aumentaría. (Vaya tela)
Creo que lo importante aquí es poderse cambiar cuando uno quiera sin estar atado a una fecha determinada, con lo que se puede aprovechar muy bien, si se sigue la moneda, las posibles fluctuaciones a la alza o baja para realizar operaciones acordeón, no os parece??
Me gustaría que me aclararais una duda que tengo, es sobre el tipo de cambio comprador y vendedor. No entiendo bien cuando se aplica uno y otro. ¿Algún entendido me lo puede explicar como si fuera para un niño de 4 años??
Lo del fixing me dijo que era una media entre el cambio comprador y el vendedor, ¿alguién me lo puede asegurar??
Muchas gracias.
para #864, GMiguel
pues quiza ese buen hombre entienda mucho, pero ya empieza mal.
me explico.
una hipoteca multidivisa no puede en realidad tener un diferencial diferente en euros, por que ? sencillo.
si decides elegir como moneda el euro no sera el euro de bce( banco central europeo)
cuando eliges euro como divisa es el euro publicado por “London InterBank Offered Rate.”
con lo cual en realidad no existe un diferencial distinto en yen y en euro, ya que tu firmas una hmd referenciada al libor
es imposible firmar una hmd en divisas al libor y en euros al euribor de bce.
no se si me he explicado…
espero lo hayais entendido.
Hola,
quería que por favor me aconsejárais alguna entidad en Las Palmas de Gran Canaria para buscar asesoramiento y buenas condiciones en la HMD. No conozco mucho al respecto, pero lo poco que sé me parece un producto a considerar. Voy a comprar una casa de segunda mano y pediré unos 180.000, que no representa ell 80%.
Si alguien pudiera decirme qué es lo más importante que tengo que preguntar en el banco respecto a las condiciones se lo agradeceré mucho.
Un salud0
Hola a to2.
Para #804, Juanjo
No están mal esas condiciones, en noviembre a mí me dieron 0,6 en Libor y 0,5 en Euro, aprieta alguna de las dos. Si te interesa la oficina dimelo a alopsor arroba gmail com. También estoy muy poco vinculado, una nómina, tarjeta y tres recibos.
Para #815, NIN
En primer lugar ánimos, relájate una temporada de multidivisa, que a veces lo mejor es desconectar.
En segundo lugar ¿A qué se ha debido el cambio de la comisión de broker? Por si al resto nos fuera también aplicable…Gracias y saludos.
Tama.
Para #826, Daranmi
Podrias enviarme una copia de la reclamación que les enviaste? Fué a BBK o Bankinter?. Mi e-mail ricardo.jimenez.gutierrez arroba gmail.com. Yo creo que voy a reclamar la de mi padre.
Muchas gracias de antemano
Para #826, Daranmi
No se si ha salido ya el mensaje, porque no me refresca bien. Te pedía que si podrías enviarme el escrito que has hecho, para poder reclamar yo con un escrito que ha sentado precedente adaptado a mi caso.
Mi mail es ricardo.jimenez.gutierrez arroba gmail.com.
Muchas gracias de antemano
Para #826, Daranmi
Hola Daranmi, yo firmo en breve una hipoteca con Bankinter y le he comentado al agente que me lleva la HMD que no me tendrian que cobrar el 0,2% del cambio inicial y me ha dicho que eso me lo tienen que cobrar , entonces le he comentado lo de la circular, y me ha dicho: “¿No vas a saber mas tu que el departamento juridico de Bankinter? ” que si ponia una reclamacion formal ….mal estabamos empezando la operacion… Bueno en fin, yo esperare a tener la HMD cerrada y vere si me lo cobran o no. De todas formas si me lo cobran (unos 505€) lo reclamare.
Daranmi puedes ponerte en contacto con migo y decirme que pasos has seguido para la reclamacion en Bankinter? mi mail es [email protected]
Muchas gracias !!!!
Hola a todos:
gracias antes de nada por ser tan geniales, este foro es una gran fuente .
Os llevo leyendo mucho tiempo, pero hoy es la primera vez que escribo. Hace 1 mes que firme mi HMD con Barclays .
Para 826,Daranmi
Podrias enviarme una copia de la reclamacion que les enviaste? yo tambien quiero reclamarles los 800€ que me cobraron por el cambio inicial.
mi mail es : mehive2arrovayahoo.es
muchas gracias a todos y un saludo, que paseis un buen dia
Para #870, alvaroBT
Pues vaya respuesta que te da el broker (“No vas a saber tu mas que yo”), pues claro que eso en concreto tu si lo sabes y el no, pero que se ha creido el tio. Pues vaya prepotencia, anda que si el agente que comentas es un miembro de una sucursal de BK, es facil saber mas que ellos, por lo menos en la oficina de la Calle Orense de Madrid, la que está mas cerca de Nuevos Ministerios….
Saludos y please Daranmi, si ves los mensajes contestanos en cuanto puedas.
Gracias
Hola a todos, solo quería comentaros que ando por Taiwan, por si quereis que visite a los Japos que los tengo cerca para que dejen de apreciar su moneda ;-)……jeje Por cierto, la vida en Taiwan es mucho mas barata, casi todo cuesta la mitad que en España… Desde que entró el Euro nos han….di..do
aviso para navegantes.
repetire lo que he puesto un poco mas arriba por que leo que aun hay gente que dice: “me han ofrecifo libor+060 y euribor mas 0,40”
si os dicen esto salir corriendo de esta oficina y no mireis atras.
¿por que?
cuando firmas una hmd esta referenciada a libor, si eliges como moneda el euro sera al libor del euro, no al euribor.
con lo cual esa bonita oferta de euribor mas 0,40 nunca te la daran, en un futuro si cambias a euros te diran que no es euribor, que es libor del euro ( o sea a +0,60)
la hmd va referenciada a las monedas que cotizan en libor y el euro tambien es una de ellas.
no se puede hacer una hmd referencia libor y euribor.
espero haberme explicado y que lo tengais en cuenta.
si vais a una oficina y te dicen libor+0,75 y euribor +0 no creais que os estan dando unas condiciones especiales. os estan dando libor+0,75 y punto.
un saludo.
Como veo que hay otra “carmen” participando en el foro, me identificaré de otra manera.
Para caissa 859. Hace tres años, cuando compramos esta vivienda, nos pasó lo mismo con la tasación. Lo malo fue que no nos quisieron avisar hasta el momento de la firma ante el notario. Allí mismo dejamos la operación y nos fuimos a otro banco, donde el que nos vendía, ya previamente lo había tasado en más (unos tasaron a 243 mil y el otro a 324 mil). Según nuestro primer banco (con quien ya llevábamos muchos años, y una hipoteca anterior), las tasaciones son objetivas. No nos devolvieron el dinero, y no hubo manera de presionar. Simplemente cambiamos de banco. Ahora nuestro temor es el mismo, y por eso una de nuestras condiciones al negociar la hmd es una financiación alta. De todas formas sí que puedes pedir (o por lo menos a nosotros nos lo han ofrecido) un pre-estudio para la tasación antes de hacer la tasación en sí.
Una pregunta que seguro que en algún momento ya lo habéis dicho: ¿Dónde puedo encontrar un buen simulador de hmd que me permita “subir o bajar” el yen, el libor, y el diferencial? Los que he encontrado sólo me permiten cambiar los años, capital,etc. Gracias
Un saludo a todos
Hola gente!
Hoy me encontre en el foro de Forex un video INTERESANTÍSIMO (permitidme que lo recalque en mayúsculas) pero realmente es muy interesante para todos los que quieren entrar, o simplemente informarse un poco de cómo seguir los recorridos del yen. La verdad me gustó bastante.
El enlace es éste:
http://www.youtube.com/watch?v=P4IXZh_6DDo&eurl=http://www.ien4x.com/ejemplos.php
A ver qué os parece.
Nota: No muy apto para los que ya están en yenes porque es bastante desmoralizante.
Nota2: La verdad es que desconozco la identidad del comentador ni su nivel económico, así que tampoco me tomaría lo que dice al pie de la letra pero al menos el video es curioso.
Nota3: Se refiere a cambio yen dolar
Lynxai
Hola a todos, comentaros que yo estoy viendo como algunos sabeis bancos para ver quien me ofrece las mejores condiciones, pues uno de ellos es bankinter al cual le comente que no podian cobrarme la famosa comision y ellos por supuesto me dijeron que si que eso venia de su departamento de Madrid y me pidieron que de todas maneras le mandara en que me basaba asi que asi lo hize y al dia siguiente me llamaron para decirme que efectivamente llevaba razon y que muchas gracias.
Asi que nada seguir insistiendo y que no os la cobren y a los que ya se la han cobrado a solicitar su devolución.
Un saludo a todos.
Para Robertols.
Hola companero, me gustaria k indicaras donde puedo comprobar k es imposible hacer una HMD con Libor + diferencial X y Euribor + diferencial Y.
Es k a mi me la estan ofreciendo.
No digo k no tengas razon, solo te pido k me digas donde puedo verlo, pues firmare en breve y kiero estar seguro de lo k dices.
Saludos y gracias por tus comentarios.
Hola, Os adjunto el análisis de hoy en Bolsamanía del cruce Euro/Yen
“El Euro/Yen ha tenido unas ligeras ganancias de un +0,03% y se ha movido entre los 157,110 de la apertura y los 157,295 del cierre.
La volatilidad reinante parece restar atractivo al carry trade. Los inversores se lo piensan mucho antes de jugarse su dinero en unos mercados convulsos a los que se debe sumar la volatilidad de la moneda. El cierre de posiciones en carry trade hace que el Yen se revalorice con fuerza. También debemos tener en cuenta que los agentes están apostando claramente por la apreciación del Yen como los recientes datos de las posiciones especuladoras CFTC nos señalan. Las señales que nos da el mercado de futuros es que dentro de un año se espera que este cruce toque los 152.
Según Eisuke Sakakibara, antiguo director jefe de FOREX del Ministerio de Finanzas, el Yen va a continuar en su senda alcista. El argumento del Yen débil se va a debilitar entre el verano y el fin del año dado que estima que la economía americana va a entrar claramente en recesión.
Sakakibara estima que en su cruce frente al Euro el Yen se va a situar en 130 a finales del año. Declaraciones muy relevantes de un gran experto en divisas que manejo durante muchos años el departamento de divisas del Ministerio de Finanzas y que se le apodaba Mister Yen. Actualmente es profesor de la universidad Waseda de Tokio.”
No parecen ser muy buenas noticias ¿verdad?. ¿Qué os parece?
Un saludo
Vaya Fredoneri te me has adelantado…un saludo y bienvenido. Para Robertols pues yo no sé …sobre lo que dices tiene lógica. Al preguntar condiciones en una sucursal me han asegurado que no es libor-euro sino euribor “puro” como le dicen ellos. De todas formas si puedes aclararlo te lo agradecería. Saludos a TAMA que veo que vuelve por le foro. Abrazos a todos.
Buenas tardes a tod@s.
Con referencia al famoso 0,20% de comisión por el cambio de divisa en el desarrollo inicial del préstamo y basándome en la circular del Banco de España 8/1990, solicite al servicio de atención al cliente de Barclays la revisión y en su caso devolución de la citada comisión, a lo que se me ha contestado por escrito:
“He leído atentamente el contenido de su escrito, revisando el contenido de la mencionada normativa y el expediente de la operación y debo indicarle que, en contra de su opinión, la comisión de cambio que nos refiere es correcta, ya que no se corresponde con el desembolso inicial del préstamo.” Y no solo esto, también me dicen que la cantidad solicitada en yenes “es el desembolso inicial del préstamo, sobre el que no se ha cobrado comisión de cambio. Evidentemente, como usted necesita pagar al vendedor de la vivienda en euros, fue necesario vender la divisa para comprar euros, tratándose en este caso de una operación posterior a la formalización del préstamo y, por tanto, sujeta a comisiones de acuerdo con las tarifas estándar de Barclays.”
Claro esta que sobre los yenes que pedí, no me cobran la comisión, faltaría más, pero para cancelar mi anterior hipoteca, transfieren los yenes a mi cuenta en euros para hacer la transferencia vía Banco de España, y es ahí cuando me aplican la comisión de cambio al considerarlo posterior al inicio del préstamo.
Creo que tienen una geta que se la pisan.
Buenas noches a todos……..sigamos con la famosa comisión de cambio de la orden circular del banco de España.
En el bk, te cobran por un lado al realizar la hipoteca una comisión del 0,1 – 0,2 % sobre el total y además el famoso fixing. ¿Al cobrarte la comisión de apertura, no deberían cobrarte ninguna según la orden circular?
Tengamos en cuenta que en un prestamo de 200000 euros
el fixing (que es de 1%) ya te cobran por un lado 2000 euros y ademas el 0.2 % de 200000 es decir 400.
Resumiendo que la broma alcanza unos 2400 euros.
Alguien puede aclararme esto
Gracias
Muchísimas gracias a todos por los ánimos…si es que estoy gili.. También en la Caja me han dicho que tranqui, que ni comprar ni cambiar…
Para Agustí: Gracias también por ponerme tu correo, que ya tengo. Nos “correamos” hace 8 meses.
Para TAMA: En el recibo del último pago me ha venido una comisión de broker ese poquito menos, un 0,002% y pico menos, para el pago de intereses. El pago de capital en cambio es por el cálculo anticipado que te reportan tras el pago trimestral anterior ( 0,025%). No recuerdo exactamente, pero en yenes es una cantidad ínfima.
Besos,
Pues yo voy a hablar de lo de el Yen a 130 a fin de año…
A mi me surge una duda muy grande:
Si USA está en recesión y se pone a bajar tipos a la velocidad que lo está haciendo, entonces, veamos escenarios:
EURUSD EURJPY USDJPY
1,20 130 108,33
1,25 130 104,00
1,30 130 100,00
1,35 130 96,30
1,40 130 92,86
1,45 130 89,66
1,50 130 86,67
1,55 130 83,87
1,60 130 81,25
1,65 130 78,79
1,70 130 76,47
1,75 130 74,29
Ahora mismo nos encontramos en EURUSD a 1,45 aprox, si el hecho de bajar tipos en USA hace que el dolar se devalúe más (así debería ser)… fijaros hasta dónde tiene que llegar a ponerse el USDJPY, niveles de 81,25 ((¿cuándo se ha visto esto?) estando el Dolar a 1,60 ¡¡¡ En un sólo año !!!. Y me pregunto yo ¿Con esos valores a quién venden los japos?, por que son “caros” para los americanos y “caros” para los europeros… Por tanto malo para Japón, que basa su crecimiento actual en la exportación. Ver el USDJPY a niveles de 80 a finald e año sólo se me ocurre pensar que pase por que el BoJ meta mano y ayude a que esto suceda, es decir, aumentando tipos… y por tanto volvemos a las mismas, si hace esto el gobierno, probablemente las empresas Japonesas se deberían quejar (al menos) por que no le van a vender ni a Perry Mason ;-).
Por contra, si a pesar de bajar los tipos en USA, la moneda se aprecia, entonces pasaríamos a situaciones ya vividas en el pasado con USDJPY a 108 y dolar a 1,20, si bien para el Yen podría estar bien, el dolar se apreciaría mucho en poco tiempo… A mi de esta parte, lo que no me cuadra es que si bajan los tipos en USA le de por apreciarse el dolar, puesto que los inversores no meterán su dinero en un sitio que les reporat menos beneficios ¿no?.
(En fin p**** mentales)
(¡¡¡¿¿¿ANDA WILLY POR AHÍ???!!! :-D.).
Hola a todos
Realmente la vida del “multidivisero” no es fácil. Siempre estamos con la incertidumbre de la evolución de los tipos de interés y por supuesto con la de los cambios.
De hecho esa incertidumbre se “acelera” cuando a uno le llegan comentarios como los de Eisuke Sakakibara. Es entonces cuando uno se acuerda de algún post donde se mencionaba que según BK el yen se iría a 175.
Entonces uno va y mira la valoración en estos momentos de otras entidades para poder comparar, comopor ejemplo Sabadell, que a 12 meses vista tiene estas previsones:
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es
Yen: 151.42 CHF: 1.5846 USD: 1.4541
Ahora necesitamos “algo más” y nos vamos a nuestro planteamiento de un yen débil porque a los japoneses les interesa una moneda débil para poder exportar ya que es la base de su economía.
Quien tiene razón? Yo no lo sé.
Lo que si sabemos es que entrar en MD supone partir de un principio: aprovechar tipos de interés más bajos que el euribor.
A partir de aqui mi planteamiento es el de hacer “los deberes” e ir amortizando todo lo que podamos al menos los primeros años y fijaros que si contemplamos la posibilidad de tener una cuenta paralela, seremos nosotros quienes marcaremos el precio de cambio.
Ayer el yen estuvo en zona de 155. En estos momentos está a 156.73 y la semana que viene estará a ….
Pero lo que sí es, es que el libor yen mensual está a 0,65906 . El trimestral a 0,90156 y el anual a 1,02375 .
Por contra el libor euro mensual a 4,19375. El trimestral a 4,43813 y el anual a 4,44625.
Yo creo que “no se puede tener todo en esta vida” y que tenemos que asumir las cosas tal y como son.
Normalmente los estudiantes que “hacen los deberes” acaban aprobando.
Un saludo
Agustí
#878, caissa
en contra de la opinión de Robertols en #874, afirmo que si es posible hacer una HMD con dos indices de referencia, el Libor y el Euribor, y por lo tanto tener dos diferenciales.
Caixa Terrassa donde tenía mi hipoteca en euribor si la hace (o al menos hasta septiembre si la hacía). Puse sus escrituras en el megaupload de Tama. Busca el último enlace que puso y la encontrarás.
Sencillamente, se concreta que cuando se esta en otra divisa que no es el euro el índice de revisión es el Libor un determinado diferencial y cuando se convierte a euros es el Euribor (a 1 año) un determinado diferencial.
A mi me lo ofrecieron así y así lo recoge las escrituras que me pasaron que he mencionado antes.
La razón, muy importante, por la cual no la hice con ellos y me fuí a Barclays es que en esas escrituras se recoge que si un dia cambias a euros será así ya para el resto de la vida del préstamo. Es decir no puedes cambiar nuevamente a yenes o francos o lo que sea.
O sea que es una seudo-HMD. Tened cuidado con este tema.
Saludos
Buenos días a todos, seguramente sea una tontería (vamos, lo es) pero los analistas económicos muchas veces se guían se “dibujos” o “recorridos” más que en números reales para hacer sus análisis. Esto es, según lo que dibuje la gráfica y las resistencias que presente por arriba y por abajo, pueden de alguna forma intuir como se comportará el yen a muy corto plazo.
Por esto me llama la atención como el yen, en intervalos de 5 MESES, cae estrepitosamente para luego recuperarse y presentar resistencia alrededor del 166 para luego volver a caer estrepitosamente:
http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=2y&l=on&z=m&q=l&c=
Fijáos después de la continua subida que llevábamos cómo cae en marzo/07, en agosto/07 y, según mi cutrepestoso análisis, debería alcanzar mínimo en enero o febrero/07 para volver a rebotar. Quizás debido a la alternancia “miedo subprime-inyección de liquidez” – “miedosubprime-inyección de liquidez”… y así.
Alguien listo ya se habría salido y entrado para amortizar al menos un par de veces. Aunque también confundo listo con echarle un par :P
Lynxai
Bueno, tambien Barclays mejoraba las otras condiciones de Caixa Terressa, en realidad. Aparte que se mostraron poco dispuestos y que sabian muy poco de HMD.
Barclays, la oficina de donde vivo, tampoco sabian. De hecho mi asesor (así lo llaman) dice abiertamente que yo le he enseñado lo que sabe de HMD. Me tiro flores, pero en verdad es así.
Me mostraron diponibilidad y voluntad, o sea, encontré feeling con ellos, aparte de ofrecerme mejores condiciones. Todo ese conjunto de circunstancias me llevó a tomar la decision de irme con ellos.
No obstante, no estoy enamorado de ellos, para nada.
La operación HMD me ha hecho madurar en mis relaciones con los bancos y tengo claro que ellos nunca se van a supeditar a ti si no vas con ochocientos millones de millones. Todo lo cantrario, van a empujar siempre, o sea que siempre tienes que estar con la oreja levantada. Es así. De momento bien, en el futuro ya veremos.
Hola a todos, no entiendo mucho sobre el tema por no decir nada actualmente tengo un hipoteca en euros y como me ha subido mucho estaba pensando en cambiar a la multidivisa, por favor si alguien puede ayudarme y asesorarme sobre el tema mi correo es: [email protected]. gracias a todos
Para Ana #889:
Hola, para empezar el planteamiento no es el correcto. Hay muchos multidiviseros que saben más que yo pero creo que la mayoría te dirá que no te metas en una hipoteca multidivisa si no puedes pagar esa misma hipoteca con el euribor. Es un producto con un riesgo adosado y debes poder soportarlo. Aparcado eso, también hay que decir que reporta muchas “ganancias” (entre comillas porque al final es una hipoteca). Sólo te puedo decir que leas los miles (sí, miles ya) de comentarios de este foro y te descargues la herramientas recopiladas por TAMA para ir planteando escenarios.
Para Caissa:
Podrías tenerme al tanto de las ofertas que te hagan en Málaga ya que yo también estoy buscando (y otro malagueño más del foro), muchas gracias.
lynxai arroba gmail punto com
Hola a todos,
sólo una cosa respecto a lo que dice Rul. No es para nada contradictorio que bajando tipos en EEUU , el USD se aprecie. Hay un post de no hace mucho donde lo explica claramente. Si finalmente EEUU entra en recesión (no confirmado de momento) el USD actuará de “refugio”.
Los americanos de hecho ya se están “recogiendo” en sus dólares y abandonando posiciones fuera. De hecho el cruce $/€ se ha ido apreciando y en vez de tirar al 1’50 se ha venido al 1’46 y hay que ir “vigilando”. Y eso, con la que está cayendo… Merry Lynch, Citygroup,…
La economía no son matemáticas aunque hayan mejorado mucho. de hecho se trata de estudiar comportamiento humano, “voluntario”. El miedo y la euforia no entienden de fórmulas, por eso las reacciones en ambos sentidos son “desproporcionadas” siempre.
Si EEUU entra en recesión, puede afectar a Europa (si no lo está haciendo ya) y provocará la apreciación de su divisa y la bajada del euro. O no… ¿Que a los japos no les vendrá bien? Naturalmente, pero hay qué saber lo que puede significar que EEUU empiece a destruir empleo, consuma menos,… ahí no sé si los japos van a poder “elegir” dónde poner su divisa para exportar más barato.
Es aquél dicho de “Si EEUU se resfría… los demás nos cogemos pulmonía”. Ya veremos si las economías emergentes y los asiáticos son capaces de mantener el tipo y la salud de la economía mundial en caso de que EEUU empiece a empujar menos…
La pregunta es: ¿EEUU entrará en recesión? Técnicamente no lo está (según dijo ayer Bernanke), pero anunció medidas junto al gobierno para “evitarla”.
¿Lo mejor? Lo que dice Agustí, hacer los deberes de verdad. Y una cosa básica según mi opinión: No ponerse en contra de tendencia. No hay que ser “adivinos” para ver cuál será el techo o el suelo de una divisa. Eso es peligroso si te pones nervioso.
Sobre la disparidad de análisis… pues hombre, entre el analista de Bankinter y Eisuke Sakakibara, antiguo director jefe de FOREX del Ministerio de Finanzas, pues bueno…. NINGUNO SE JUGARÍA NADA a que aciertan al 100%, pero algo sabrá el asiático para tirar por la revalorización en este mismo año ¿no? (aunque no acierte en el nivel al que lo hará…) de todas formas, el mes que viene los dos pueden volver a hacer un análisis contradictorio.
Un saludo
#888, JOSE08100
precisamente barclays es el que me comento el tema de euribor libor-euro.
se pone euribor como iundice de referencia sustitutorio al libor y solo para la divisa euro.
de igual modo que cuando haces una hipoteca tradicional el notario lee: si no se publicara el euribor se regiria por el indice de referencia mibor, irph o ceca.
eso es lo que en mi oficina barclays de la que si que saben de que va el tema me han informado.
yo lo traslade al foro para que la gente lo tubiera en cuenta. si no es cierto o no nos interesa creerlo pues mejor mas tranquilo se vive, yo en principio tramito una hmd en yenes para quedarme en yenes no tengo mucha intencion de pasarme a auros en un principio, con lo que igual me da. , pero yo ya te digo que lo tendria en cuenta.
un saludo.
informacion de oficina barclays de avenida madrid de barcelona ( creo que la oficina de bcn que mas hmd ha hecho)
Hola a todos.
Me gustaría que algún “experto” me aclarara una duda que tengo, es sobre el tipo de cambio comprador y vendedor. No entiendo bien cuando se aplica uno y otro. ¿Algún entendido me lo puede explicar como si fuera para un niño de 4 años??
Lo del fixing me han dicho que era una media entre el cambio comprador y el vendedor, ¿alguién me lo puede asegurar??
Muchas gracias.
slaudos a todos, escribo por 1ª vez tras conseguir leer todo despues de dos meses mas o menos.(por las noches a ratillos)
necesito un buen samaritano/a que me eche un cable :
¿ALMERIA??????? no tiene ni idea en la mayoria de las oficinas, sabeis alguna para dirijirme???
Tebgo condiciones solo de bankinter, y no estan mal del todo, pero necesito mas del 70% de tasacion, 80% , 85% mas o menos.
si sabe alguien algo , lo agradezco de antemano
slaudos, por favor, ¿¿alguien que sepa de alguna entidad y oficina que de HMD en almeria pues no encuentro nada.
lo tengo visto con bankinter, pero no me llega el 70% de tasacion
#892, robertols
Si, a mi Barclays también me hablaba desde el principio de Libor con otras divisas (+0,60) y Euribor con el euro (0,45). Pero al final fué como les decía solo el Libor. Por que les hice ver que en su propia minuta nunca se referia al euribor como índice de referencia. Como siempre “lo consultaron con la central” y quedó, claro, en el Libor como único índice de referencia. Es lógico, para eso existe también un Libor del euro.
A lo que tu te refieres del euribor como sustituto del Libor en caso de que por cualquier razón el Libor deje de publicarse, me decian que en ese caso seria el IRPH de los bancos. Ese índice siempre esta por encima del Euribor, así que empuje para que fuera el Euribor. Mostrandoles además que en su escritura no se hacía referencia al Euribor. No cedieron y decían que no, que tenía que ser el IRPH bancos. Al final en mi escritura pone lo que les enseñe:
“c) Si durante la vigencia del préstamo no pudiera calcularse el tipo nominal de interés por haber desaparecido o dejado de publicarse el tipo de referencia, ambas partes deberán ponerse de acuerdo para encontrar otro sistema adecuado…”
¿que indica en la tuya?
Estoy de acuerdo contigo, hay que tenerlo en cuenta. También lo dije por aquí hace ya tiempo y puse la escritura de Barclays, como digo.
Lo que pasa es que si el Libor desaparece y tu estas en yenes, no existe ningún índice (que yo sepa) que esté en los valores aprox. de Libor Yen. El euribor es mucho mayor, y el IRPH de cajas, de bancos, el CECA…, también. Además todos esos se refieren al euro. Para el yen, no se, habria que ir a algún indice que publiquen los bancos japoneses, o los suizos en el caso del francos.
Pero tambien es seguro que si el Libor desaparece es por que le sustituye algún otro en la misma línea, esta claro.
O sea, según mi experiencia, si ofrecen por ahí tener dos indices de referencia: el Libor y el Euribor cuando se esta en euros (no como sustituto del Libor). La BBK lo hace constar en su escritura, al menos en la que alguien colgó en el magaupload de TAMA:
“…que será el resultante de incrementar al EURIBOR – si la deuda está cifrada en EUROS – un margen de 0.500 puntos porcentuales de interés o, al LIBOR – si lo está en alguna de las divisas permitidas en la estipulación segunda, un margen de 0,500 puntos porcentuales de interés,…”
en este caso es el mismo diferencial.
Mi oficina es la de Mollet del Valles, 20 Km al norte de BCN
Saludos
#892, robertols
ahi estamos de acuerdo jose. es lo que yo dije en un principio, si eliges euros sera libor del euro con lo cual no puede ser cuando te dicen diferencial libor+0,75; euribor+0,50. correcto?
yo vivo en barbera del valles.
un saludo.
#892, robertols
ahi estamos de acuerdo jose. es lo que yo dije en un principio, si eliges euros sera libor del euro con lo cual no puede ser cuando te dicen diferencial libor+0,75; euribor+0,50. correcto?
mi intencion de avisar era por que se de gente que se veisa atraido por la hmd pensando en el pero de los casos tengo un euribor mejor que el de mi banco actual, y eso no es cierto.
yo vivo en barbera del valles.
un saludo.
#892, robertols
ahi estamos de acuerdo jose. es lo que yo dije en un principio, si eliges euros sera libor del euro con lo cual no puede ser cuando te dicen diferencial libor+0,75; euribor+0,50. correcto?
mi intencion de avisar era por que se de gente que se veisa atraido por la hmd pensando en el pero de los casos tengo un euribor mejor que el de mi banco actual, y eso no es cierto.
yo vivo en barbera del valles.
un saludo.
Hola, estoy totalmente de acuerdo con el comentario #891 de Juanjo76.
Añadir que la volatilidad tan tremenda existente no puede durar eternamente, y las divisas deberán tomar o confirmar una tendencia en las próximas semanas y meses, más allá del desmontaje de las carry trade de esta semana. Y ahí es donde es decisivo el FUNDAMENTAL que comenta Juanjo76. Por tanto, ahora mismo la situación es impredecible.
Tras leer detenidamente el post #830 de david, me parece muy interesante. ¿ Puedes decirme por favor en qué página miras lo que llamas GDP? ¿ GDP es el PIB? ¿En qué página se pueden ver los PIB de los diferentes países por fechas?
¿ Qué se espera de la economía en Japón? Las Bolsas están muy volátiles finalizando con fuertes pérdidas, pero el Nikkei lleva dos días en positivo. Lo digo por lo del MED / MIN Yen. Salu2.
Como ya habéis comentado, Eisuke Sakakibara prevé a finales de año el EUR/JPY a 135. Y el USD/JPY a 95, lo que dejaría el EUR/USD en 1,42. A día de hoy desde luego parece del todo factible que eso vaya a suceder. Y los Libor, qué? qué pasará con los Libor?
Nim,
El GDP es el PIB en inglés (gross domestic product).
Los datos los puedes encontrar en:
http://www.worldbank.org
La bolsa de Japón se espera que no acuse la crisis tanto como las otras por que no está tan sobrevalorada, respecto al PIB de Japón debería bajar tanto o más que en europa y además antes pq su economía depende en mayor medida y más directamente de las exportaciones a EEUU.
#897, robertols
Si pero no Robert. :-) Claro, es eso, el Libor como único índice para el yen, el euro, el franco…
Sin embargo es cierto que ofertan tambien el euribor + diferencial “para cuando estas en euros”, si.
Por ejemplo la BBK lo hace. Mira la ultima parte de mi post #896. Entre comillas he transcrito la minuta de la BBK. Suma un diferencial al Libor cuando estas en otras monedas y otro diferencial al Euribor cuando estas en euros, solo que en el ejemplo el diferencial es el mismo. Pero a mucha gente en el foro le han ofrecido diferenciales diferentes, por ejemplo +0,70 con el Libor y +0,50 con el Euribor.
Pero seguro que lo lógico es que sol osea el Libor de cualquier momeda en la que puedas estar. Es eso estamos de acuerdo.
Pero enfin, no todo es lógico con la banca. De hecho en las hipotecas digamos normales, en euros refernciadas al Euribor ¿porque se coge el euribor anual cuando haces pagos mensuales? Hay una diferencia notable entre uno y otro.
Si la referencia es el Euribor anual deberia haber un solo pago anual pero si hacemos pagos mensuales debria ser el Euribor mensual. Hoy mismo pro ejemplo el mensual es de 4,19 y el anual de 4,42, la diferencia es de 0,23. Casi un cuarto de punto que harían bajar las cuotas un pico (repito que ahora hablo de las hipotecas normales en euros) No es lógico para nada. Pero sin embargo seguro que ningun banco hace una hioteca normal con pagos mensuales referenciadas al Eruibor a 1 mes ¿por qué? Pues no tengo respuesta pero me temo que es nuevamente una mala artimaá de los bancos.
En fin.
HOla, alguien conoce alguna oficina por la zona de barcelona, que ofrezca posibilidad de cambiar de moneda cuando uno quiera, que haga hipotecas a particulares? (En la oficina del popular de castelldefels me dijeron que ya no hacen a particulares). Saludos.
Muchas gracias david!
Para JOSE08100: La minuta que comentas de megaupload no es de BBK, es de la Kutxa de Donostia-Guipuzcoa, que según tengo entendido es muy difícil que haga hmd. La de BBK, que ya sabéis que sí las hace, no es así.
Buenas noches a todos. No soy experto (como Agustí, aunque no le guste que se lo digan..saludos Agustí o Willy el “desaparecido”). Pero que quereis que os diga: ni veo el yen a 180 (como presagiaba bankinter) ni lo veo a 130. En este último caso ya se encargará el BoJ de depreciar la moneda. Sólo encontraría una apreciacion “fuerte” de esta moneda si el BoJ sube tipos. Pero bueno nadie se esperaba estos batacazos que se están dando los bancos por las subprimes. En fin un saludo (por cierto a poco que me mejoren algunas condiciones que quiero creo que para la semana que viene, por fin, tengo Hipo…ufff otro entretenimiento más ademas de la “peque”). Buenas noches a todos
Joér que me ha petado esto..bueno lo pongo otra vez:
A ver no soy ningun experto (como Agustí, aunque mucho no le guste que se lo digamos (saludos Agusti) o Willy el “desaparecido). Pero que quereis que os diga yo no veo el yen ni a 180 como presagiaba bankinter ni a 130 como se dice ultimamente (y que conste que este tal Eisuke Sakakibara es una eminencia por lo visto…). Si esto ocurre ya se encargará el BoJ de intervenir para depreciar la moneda. A no ser claro que suba tipos (que ya han dicho que al menos durante el primer semestre no creen que lo haga). Bueno a poco que me mejoren un poquitin mis condiciones creo que para la semana que viene tengo HIPO (uf otro dolor de cabeza más además de la “peque”). En fin. Buenas noches foro
Hola hipotecados,
Tenia una pregunta muy simple que supongo que la mayoria de vosotros me sabriais contestar y es la siguiente:
-¿Teniendo una hipoteca en € con Caixa Catalaunya es necesario cancelar esta para pasar a HMD siendo la misma caja?
Es que me han comentado que tengo que pagar comision de cancelacion y de apertura y lo encuentro totalmente absurdo ya que sigo estando en la misma caja.
Un saludo
[email protected]
Hola hipotecados,
Tenia una pregunta muy simple que supongo que la mayoria de vosotros me sabriais contestar y es la siguiente:
-¿Teniendo una hipoteca en € con Caixa Catalaunya es necesatia cancelar esta para pasar a HMD siendo la misma caja?
Es que me han comentado que tengo que pagar comision de cancelacion y de apertura y lo encuentro totalmente absurdo ya que sigo estando en la misma caja.
Un saludo
[email protected]
Hola hipotecados,
Tenia una pregunta muy simple que supongo que la mayoria de vosotros me sabriais contestar y es la siguiente:
-¿Teniendo una hipoteca en € con Caixa Catalaunya es necesatia cancelar esta para pasar a HMD siendo la misma caja?
Es que me han comentado que tengo que pagar comision de cancelacion y de apertura y lo encuentro totalmente absurdo ya que sigo estando en la misma caja.
Un saludo
YEN A 130, PROMETO QUE SERA MI ULTIMO MAIL PARA ACONSEJAR QUE OS SALGAIS A € ASAP ¡¡¡¡
#884, Rul
“bajar tipos en USA hace que el dolar se devalúe más (así debería ser)… ”
Hasta ahora no ha sido así y en las crisis mundiales el dollar a actuado como valor refugio como el oro y cuando hay recesion en EEUU -> bajada de tipos -> crisis mundial
#887, Lynxai
Tu analisis de los rebotes que ha habido hasta ahora es bueno sin embargo el rebote a 166 en marzo no se va a producir. La volatilidad es el resultado de la incertidumbre.
Durante el segundo semestre del 2007, tanto los gobiernos, como los brokers, como los bancos han intentado negar que esta se fuera a producir. Cada uno para salvar sus intereses más o menos nobles.
Hoy esta incertidumbre ha desaparecido y todos dan por supuesto que EEUU ha entrado en recesión. Esto implica que los rebotes hacia arriba serán de menor amplitud que los de bajada ya que la tendencia de apreciación del yen es más que evidente.
# para Sakakibara San
Por fin alguien sensato. Yo no se si será en verano 2008 en Diciembre o en Marzo 2009. Pero como dije en el post de contestación a NIN el Yen se va a poner en 130. (yo lo veo más como 1,3 €/$ y 100 $/Yen que son para mi los valores normales de crisis)
# PARA TODOS
LOS QUE TENGAIS QUE ENTRAR NO ENTREIS EN YEN AHORA HACERLO EN EUROS. LOS QUE ESTEIS DENTRO DEJAR DE CONSOLAROS CON LA EXCUSA DE QUE ES UNA OPERACION A LARGO PLAZO Y QUE MIENTRAS GANAIS INTERESES. SI OS SALIS AHORA VAIS A PERDER UNOS MILES DE EUROS DURANTO UN AÑO PERO CUANDO VOLVAIS A ENTRAR CON EL YEN A 130 TENDREIS UNAS DECENAS DE MILES DE EUROS MENOS DE PPAL QUE AMORTIZAR Y LA TRANQUILIDAD PARA TODA LA VIDA DE LA HIPOTECA DE HABER VUELTO A ENTRAR CON UN CAMBIO BARATO.
Lo resumo con dos dichos:
EN BOLSA HAY QUE SABER PERDER 5 PARA GANAR 100¡¡¡
NO HAY MAYOR CIEGO QUE EL QUE NO QUIERE VER¡¡¡
En fin os prometo que nos jorobo más con mis comentarios pero gracias al foro he aprendido mucho sobre las mejores condiciones en HMD y creo que lo mínimo que puedo hacer es intentar alertaros de lo que a mi me parece tan evidente. Además a partir del lunes tendré una nueva responsabilidad y ya no podré leeros tanto como hasta ahora.
SUERTE¡¡¡
Hola, en relación al tema de los diferenciales y tipos de interes, yo firme en marzo con bankinter, y en mi escritura dice CLARAMENTE que el tipo de interés que pagaré será EN DIVISA EL LIBOR +0,90 MENSUAL, EN EUROS EL EURIBOR+0,50 MENSUAL TAMBIEN. ASI QUE LO QUE ESTÁ EN LA ESCRITURA ES LO QUE VALE.
Un saludo a todos.
WILLY: Tengo tu ( ¿antiguo e inútil?) correo, pero no me obligues a usarlo.
Ven aquí y cuéntanos tu opinión, por ejemplo sobre lo que dice david en #912. Si no, pensaré que te has rajao, te has pasao a euribor, y no quieres soltar prenda. Nos has dejado huérfanos, ¿qué te pasa? ¿un mosqueo tonto?¿un ataque de autosuficiencia?¿un “que os den”, y no quieres reconocer que tus planteamientos han cambiado? Si eres hombre, VEN Y CUENTA.
#912, david
Gracias David de nuevo por tu información. Solo te pediría una cosa, que nos dijeras cómo llegas realmente a esa seguridad (yen a 130 esta año o el que viene). Si trabajas en economia, en un banco, analista, etc. etc. Cuales son tus fuentes?
Más que nada para constrastar tus palabras con por ejemplo, las de Bankinter que insiste en el yen a 175 a finales 2008, a pesar de la posible recesión en EEUU:
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker binarios?secc=ASE3&subs=3DIV&nombre=euroyen 31-12-07.pdf
Un saludo, suerte en tu nueva etapa y auanuqe puedas menos, esperamos seguir contando contigo en este foro.
ok pues eso, el dia que le digas al banco que quieres elegir como “divisa” de tu hipoteca multi”divisa” el euro pasas por aqui y nos lo cuentas.
un saludo.
NIN:
Willy postea mucho en http://www.euribor.com.es en la sección de Calopez (las noticias que suele poner dia a dia). No sé que le habrá pasado (si le ha pasado algo) pero tampoco hay que ponerse así.Estoy con Jose8100 en pedir a david que nos muestre sus fuentes sobre lo del 130 (aumque tampoco creo que se ponga a 175) en fin. Buenas noches
#914, NIN
A mi también me gustaría saber que piensa Willy pero me temo que el ya se ha pasado a €. Acuerdaté que te dijo en uno de sus post que estaba esperando a que volviera a rebotar a 168 para salirse. Si ha sido listo y rapido se ha salido en Navidad a 165 como querías hacer tu. En fin a ver si hay suerte y nos lo cuenta.
#915, JOSE08100
Gracias por desearme suerte y tranquilo que seguiré leyendos pq espero cambiarme a MD en breve en cuanto el Yen se ponga a tiro y los bancos relajen un poco las condiciones.
Respecto a mis antecedentes, te cuento. Tengo 34 años. Soy Ingeniero Industrial por la politécnica de Madrid especialidad mecánica e Ingeniero Indusrial por la Ecole Central de Paris especialidad economía. Hasta el lunes era Director Plan Industrial de la división europa de una multinacional de componentes de automovil. Por diversos motivos el proyecto de reestructuración que gestionaba no se ha llevado acabo y me he pasado los tres últimos meses sin mucho que hacer hasta que me han dado la nueva función de director gral de la planta de barcelona a partir del lunes.
Hasta hace tres meses nunca me había preocupado por la macroeconomía. De hecho si os acordáis fue Willy quien me explicó como funcionaba el carry trade. Estos tres meses los he dedicado en gran medida a encontrar a base de graficos, datos, fórmulas y aproximaciones de que depende la cotización Yen/€. La conclusión fundamental que he sacado como le dije a NIN es que desde finales del 2003 cuando se acabo de evaporar la incertidumbre de la entrada real del € el YEN/€ = 100 + 17*(LIBOR € 1 MES -LIBOR YEN 1 MES).
Esta fórmula se sigue cumpliendo hoy en día y da el valor medio apróximado de cotización. Por ejemplo desde finales de diciembre el LIBOR 1 MES del € a bajado casí 0,5 mientras el Yen se ha mantenido. Esta diferencia de 0,5 multiplicada por 17 dan los 8,5 Yenes que ha bajado la cotización. De 165 a 156,5.
Lo que explica la fórmula es que una bajada de tipos € equivale a una subida del yen. Y que una bajada de 1 punto equivale a 17 Yenes de perdida.
Para mi es claro que Trichet tarde o temprano va a bajar los tipos hasta 2 como en la crisis anterior y además aunque tarde dos años en bajarlo el mercado lo descontará mucho antes que para eso está.
Los japoneses no pueden bajar mucho aunque quieran y a lo mejor hasta suben. Estos 2 puntos de bajada implican 34 Yenes/€. Es decir de 165 a 131.
Porqué creo que Trichet va a bajar tipos:
1) Porque con la inflación de 3,1 en la UE no los ha subido y eso le tiene que doler mucho a no ser que este seguro que la crisis y su correspondiente reducción del consumo la van a bajar.
2) Porque todos los expertos sin intereses creados daban ya por sentado una crisis hace tres meses y ahora se les han unido todos incluído el propio Trichet en sus declaraciones de la semana pasada.
3) Porque creo que va a ser una crisis gorda. Sólo tienes que mirar las medidas sin precedentes que los gobiernos están poniendo en marcha bajadas de impuestos en EEUU e inyecciones de liquidez concertadas. Pero sobre todo porque la del 2002 ya hizo bajar los tipos a 2 y fue causada por una burbuja en las empresas de internet mientras que esta vez es mucho más grave porque pega de lleno en dos pilares de la economía las casas y los bancos y lo peor de todo es que lo hace con el petroleo a 100. Es decir con una inflacion que no se daba desde principios de los 90.
No lo puedo asegurar pero este es hoy en día el escenario más probable. Es verdad que existe una remota posibilidad de que al final la crisis no llegue a Europa y no haya que bajar tipos. Pero también existe la posbilidad de que si llegue y además Japon suba tipos hasta 2 con lo cual nos iríamos a 100 Yen/€.
También podría haber un terremoto en Japón e irse a 200.
No podemos saber que va a pasar pero si cual es el escenario más probable y es respecto a este que hay que tomar las decisiones a no ser que queramos correr mayor riesgo con las opciones menos probables. Es como la posición de los electrones en el átomo no podemos saber donde están pero se pueden establecer órbitas de probabilidad.
Respecto al analisis de bankinter no te puedo decir nada porque no lo puedo abrir me dice que no esta disponible. Si me explicas que en que lo fundamenta te puedo dar mi opinión.
Bueno os dejo que convenceros no se si os voy a convencer pero mi mujer seguro que me va a matar.
Hola a todos
Yo soy de aquellos a los que le gusta madrugar porque a primera hora de la mañana todo es más tranquilo y uno se concentra más.
“Lo malo” del tema es que si uno está en el ordenador no puede resistir la tentación de “pasar por el foro” y ver como está el “panorama”.
Y la verdad es que algo de movida se “cuece en el ambiente”.
Lo primero que desearía es agradecer a David sus aportaciones, a sabiendas de que está poniendo en peligro su vida (David estamos de acuerdo: la “vecina” es como es…y ya te digo que mi sentimiento es el mismo que el tuyo).
Bromas a parte, a mi me parece que lo que David comenta sobre el yen a 130 puede ser un escenario factible.
El problema que se nos plantea a los “multidiviseros” es que siempre estamos con la incertidumbre de lo que va a pasar siendo para mi lo “bueno” del tema que escenarios como los que plantea David nos obliga a pensar…
Lo primero que pienso es qué pasaría si el yen se fuera a 130 en un año.
Si hubiera entrado ahora con 200.000 euros a 165 tendría un principal de 33.000.000 de yenes que a 30 años y a un 1.65% de interés sería una cuota de 116.280 yenes que a un cambio de 155.50 supondría un cuota en euros de 747.
Y suponiendo que el interés fuera el mismo de aquí a un año nuestro principal sería de 32.142.675 (+ ó -) .
La cuota en euros sería de 894 (116.280/130).
Ahora imaginamos que estamos en este primer mes y que queremos pasar a euros y nos encontramos que nuestro principal es 32.929.094 yenes y si los pasamos a euros a un precio de 157 tenemos un principal de 216.108 euros que a 29 años y 11 meses y un interés del 5% supone una cuota de 1.161 euros y de aquí a un año nuestro principal sería de 212.902.
Si el yen estuviera a 130 y quisieramos volver a yenes 212.902 x 130: 27.677.260 que a 29 años y al 1.65 seria una cuota en yenes de 100.125 yenes que a un cambio de 130 supondría una cuota de 770 euros.
Ahora lo que se me ocurre es pensar la “velocidad” de este recorrido hacia los 130 y además dos cuestiones más:
1- Cuánto tiempo estará en 130?
2- Volverá a los niveles actuales?.
A parte de los posibles errores que haya podido tener en los cálculos y contando con hipotético escenario en los tipos con el mismo interés (a saber cómo estarán) creo que la idea fundamental es la de aprovechar el planteamiento de escenarios (como el de David) para estudiar una estrategia a seguir en base a nuestra propia realidad.
Desde que soy multidivisero he tenido la gran oportunidad de ir aprendiendo de las aportaciones de muchos foristas y mi idea es seguir así.
Es por ello que agradezco enormemente todas las aportaciones ya que cuantas más opiniones, más se amplía nuestra visión del tema.
Asímismo valoro especialmente el tiempo que dedican aquellos que participan, si bien tengo muy claro que la participación es libre (a mi también me encantaría que Willy comentara su opinión) y aún gracias de contar con esas aportaciones.
Unas aportaciones que me ayudan a crear mi propio criterio y así poder ser yo quien tome mis propias decisiones.
Un saludo
Agustí
por favor, HELP, HELP.
alguein que me eche una mano en almeria, ALMERIA SABEIS ALGUN BANCO AL QUE NO HAYA QUE EXPLICARLE LO QUE ES UNA HMD Y QUE HAYAN HECHO YA ALGUNA?????????
Para robertols, en primer lugar darte las gracias por leer mi comentario. Respecto a lo que dices de que “pasas por aqui y nos lo cuenta”, agradecería me lo explicases mejor, pues insisto, en mis escrituras dice que el indice en € será Euribor mensual + 0,50, y eso está firmado ante un Notario, con lo cual si fuera preciso imagino que si se incumpliera podría poner una reclamación. No obstante agradecería que me dieses tu opinión nuevamente.
Por otro lado, y en relación a lo de la comisión inicial de la divisa, en especial a los que estamos en Bankinter, agradecería igualmente que con los datos que os voy a dar, alguien más puesto en este tema que yo, me dijese si me la cobraron o no, y si tendría derecho a reclamar.
En concreto yo firmé el día 2 de Marzo de 2007, por un importe de 218.000 €. En la propia escritura dice que el cambio a aplicar en la primera disposción de la hipoteca, será del cambio vendedor de Bankinter del mismo día, o hasta dos días antes, en concreto a mi me aplicaron 157,18630 más una comisión de apertura de 400 €. Alguno de los más entendidos en este tema, me podría calcular o decir si efectivamente me aplicaron esa “famosa” comisión o no?, y por otro lado, en caso de que si, podría reclamar aunque el importe sea de 218.000 € (superior al límite que hablaban por ahi, que creo eran 150.000 €?.
Espero vuestra ayuda y opiniones, gracias a todos y un saludo.
Para robertols, en primer lugar agradecerte tu atención y segundo quería preguntarte. Como he comentado, en mis escrituras viene reflejado claramente que el indice a aplicar en caso de pasar a € será el Euribor mensual + 0,50 con lo que entiendo que siendo una escritura pública, firmada ante Notario, si esta se incumpliese podría realizar las pertinentes reclamaciones, primero ante Bankinter, y si estos no me respondieras satisfactoriamente, ante el resto de organos de defensa del consumidor, llegando incluso a los tribunales si fuera preciso. Es así o no?, agradecería tu opinión.
Por otro lado, y en relación al consabido tema de la comisión que cobran los bancos en la primera disposición de la divisa, agradecería que alguno de los que están más puestos en este asunto me ayudara y se tomara unas molestias por mi, ya que no lo acabo de ver claro, para lo que expongo mi caso particular.
En concreto firme con Bankinter el día 2 de Marzo de 2007, por un importe de 218.000 €. En la propia escritura dice que el cambio a aplicar para la primera disposición de divisa será el cambio vendedor de ésta del mismo día de la firma, o hasta dos días antes. Yo no sé que día hicieron la compra, cierto que tampoco lo pregunté, pero si puedo deciros que me aplicaron un cambio de 157,186301 por cada €, más una comisión de apertura de 400 €; con lo que aprovechando vuestros conocimientos y amabilidad rogaría que alguien me dijese si efectivamente me aplicaron el famoso fixing. Si fue asi, que me temo que si, agradecería asimismo que alguien de los que ha reclamado, especialmente a Bankinter, me enviase una copia de la reclamación, eso sí, si puedo hacerla, y me refiero dado el importe de mi hipoteca, ya que según alguno de los comentarios, si superas los 150.000 € no se puede hacer nada.
Espero vuestras opiniones y ayuda. Gracias y un saludo a todos.
Mi correo [email protected]
Buenos días a todos/as,
En realidad yo soy uno de los que en su día entre a 163 y ahora la verdad es que estoy un poco con los webs como corbata. Pero bueno, esto es así y es verdad que tiene su riesgo (cosa que conocía en su día).
Bueno a lo que os quería explicar,
A) Sobre el yen a 130 es una situación que podria darse y estoy totalmente de acuerdo contigo Agustí en las 2 preguntas que te planteas.
Solo me gustaría que hagais un analisis al grafico del yen en los últimos años.
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
Si nos remontamos a los años en que estaba a 130 (en febrero del 99) se puede observar una fuerte apreciación que llegaba a los 89 como máximo. Esa situación duró hasta abril del 2003. (No me quiero imaginar las caras de aquellos multidiviseros de aquella época).
Luego a partir de ese momento, el yen ha tenido sus altibajos (Febrero 2003 hasta junio del 2004).
Por otro lado este año pasado hemos tenido 2 fuertes apreciaciones una en marzo y otra en Agosto. (las 2 han llegado a niveles de 150)
Me gustaría plantearos unas preguntas:
1.- No nos encontraremos dentro del ciclo de la montaña rusa? Despues de la bajada, llegará la subida que será un poco más fuerte.
2.- Realmente veis posible llegar a niveles de hace 2 – 3 años?
Una vez alguien me comentó por aqui y he leido en varias ocasiones que hay que es una operación para mirarla a medio / largo plazo.
Quizas estoy poniendo alguna tonteria pero me gustaria comentarlo con vosotros.
B) Sobre la posibilidad y necesidad de salirse a € discrepo un poquito debido a:
1.- Los niveles de entrada en yenes. Yo por ejemplo como he comentado antes, entre a 163 con una deuda de 325.000 €. Hoy esos 325 se han convertido en casi 340.000.
Lo que si me salgo del yen, me llevo la deuda en € a otra moneda. Si espero a que pase la tormenta esa deuda se acabara absorviendo.
No se cada uno que haga lo que tenga que hacer, si que es verdad que no soy nadie ni entiendo tanto como para dar consejos, solo os dejo mi punto de vista.
Y por último agradecer a todos vuestras aportaciones diarias ya que me ayudan en el día a día.
Un saludo,
Alex
Especialmente para los hipotecados con Bankinter, informaros que tras gestiones realizadas, y gracias a la información inicial que dio aqui Rul, voy a abrir una LINEA DE SEGURO DE CAMBIO, para unos 230.000 € el coste es de unos 20 a 30 € aproximadamente, me dijo el Director de mi sucursal, y esta Línea de Seguro de Cambio, como decía Rul, me garantiza que puedo cambiar mi hipoteca de divisa el día de la cuota, pero con una ventaja, puedo elegir el día que quiero que me aplican el tipo de cotización de la divisa, y no tener que esperar a ver como está el día que cumple la cuota.
Un saludo a todos, por cierto, los dos mensajes anteriores de Anónimo son mios, perdón por la repetición, leeros el segundo que creo está más completo.
Especialmente para los hipotecados con Bankinter, informaros que tras gestiones realizadas, y gracias a la información inicial que dio aqui Rul, voy a abrir una LINEA DE SEGURO DE CAMBIO, para unos 230.000 € el coste es de unos 20 a 30 € aproximadamente, me dijo el Director de mi sucursal, y esta Línea de Seguro de Cambio, como decía Rul, me garantiza que puedo cambiar mi hipoteca de divisa el día de la cuota, pero con una ventaja, puedo elegir el día que quiero que me aplican el tipo de cotización de la divisa, y no tener que esperar a ver como está el día que cumple la cuota.
Un saludo a todos, por cierto, los dos mensajes anteriores de Anónimo son mios, perdón por la repetición, leeros el segundo que creo está más completo.
Agustí, haces un buen planteamiento, pero la verdad es bastante arriesgado el siquiera plantearse hacerlo. Me refiero a salir ahora para alguien que entró en 165 aumentando su capital y con la esperanza de volver a salir cuando el yen volviese a depreciarse a niveles alrededor de 170. Por varias razones:
Según la calculadora de mi macintosh, durante ese año “aguantando” en euros pagarías unos 4000€ de más sólo por el incremento de cuota debido al interés del euribor, asimismo tendríamos que sumar el fixing aplicado por el cambio de moneda a euros que podrían ser unos 2000€ (todo esto sin contar el aumento de capital de unos 13 o 14 mil).
Ahora bien, imaginad que estamos con una deuda 13mil euros mayor y que nos hemos gastado un millon de ptas entre fixing y el aumento de cuota por estar en euros, acabamos de entrar en ese hipotético yen a 130 y pagamos una cuota de 100.125 yenes (770€, más que al principio).
No es una situación agradable pero si resulta que volvermos a una depreciación del yen y conseguimos salirnos con un yen a 165 o 170 desde el 130 que entramos pasando tantas penurias pues nos quitamos de un plumazo unos 40.000€ de hipoteca, que suplen los 13mil, los fixings de entrada y salida y la cuotas en euros…
Ciertamente una operación MUY arriesgada que posiblemente yo no haría.
Pero ahí está.
Para Lynxai
Realmente mi intención es únicamente “hacer pensar” para tener la “mente despierta” y ver qué posibilidades tenemos ante los diferentes escenarios.
Para ello es importante hacer “números” con lo cual podemos ir viendo “cosas” interesantes como bien planteas.
Creo que de esta manera todos vamos aprendiendo, de manera que plantear escenarios me parece un “buen ejercicio” que no una recomendación.
“Dios me libre” de recomendar nada a nadie.
Un abrazo
Agustí
Hola a todos, yo manana he kedado en el banco para abrir cuenta, y decidir por fin, aunke posiblemente espere hasta el miercoles, si entrar en Francos o en Yenes.
Planteamiento…. casi estoy convencido de k el yen se va a apreciar de aki a marzo, por el cierre del ano fiscal japo, se puede ver muy bien en cualkier grafico, casi todos los anos lo ha hecho.
Es decir, entrar ahora en francos y cambiar al yen en marzo, pero antes tengo k ver el fixing, en el banco me dicen k solo me cobran el 0,20 pero no me lo creo.
Lo malo es k tengo k entrar ya, y no puedo esperar un mes, pero ahora mismo, de verdad, no se si entrare en francos o yenes.
Linxay, firmare en Banco Valencia, c/.Barroso.
S2.
para #922, Anónimo
un saludo. no me sirve lo que dices que pone en tu escritura, si acaso me serviria la manera exacta en que esta redactado para intentar encontrar la trampa legal dentro del texto.
en principio repito, firmas una hmd referenciada a libor, con lo cual no se en que momento puedes entrar en euribor.
no se si lo ponen como indice de referencia sustitutorio, no se si quiza el tema hace referencia a una posible novacion de hipoteca a una hipoteca interes variable ( de las tradicionales made in spain).
repito sin saber el redactado exacto al que hace referencia me resulta dificil ayudarte. solo piensa una cosa.
la hmd tiene como indice el libor. cuando haces una hipoteca a interes variable solo tiene el euribor ( y como sustitutorio el mibor,ceca, irph)
como dentro de las mismas condiciones de una misma hipoteca es posible legalmente determinar si tu banco compra el dinero a (London InterBank Offered Rate o a banco dentral euroepo atraves de banco de españa)?
entiendes mi planteamiento?
leete tu escritura como si no estubieras seguro de lo que dices quiza asi por logica encuentres en el redactado un reducto por el cual el banco se escaparia en un futuro cuando pidieras cambiar a divisa euro.
un saludo.
Para quino c:
Dudo que en Almería las hagan (o por lo menos entiendan de lo que va…), es en Sevilla (donde estan las centrales regionales generalmente) y no veas …Puedes hacer varias cosas:
a) Preguntar en las entidades que las ofrecen (Bankinter, Barclays, BBK , Deutsche Bank, CAM y Banco de VAlencia). Procura coger una sucursal recien abierta. Son mucchiiiiiiiiisimo más receptivos a buscarse la vida (lo sé por la Kutxa, no BBK, que el director de una sucursal novisima se lo ha currado pero definitivamente y de momento no la ofrecen).-
b) Si pasan o no hay, puedes montar la operacion desde otra provincia sin problema .Por ejemplo en la sucursal con la que negocio están deseosos de buscar clientes. Así que soluciones tienes.
Saludos foro
Espero que tengas suerte.
Para Jose Manuel 925
Tengo una hipoteca tradicional en Bankinter y quiero pasar a multidivisa, pero me dicen que no existe la tal LINEA DE SEGURO DE CAMBIO para poder cambair de divisa en cualquier dia.
Por tal motivo estoy en conversaciones con el Popular pero me sale francamente mucho más caro.
Podría yo llamar a tu sucursal para que me informen (estoy dispuesto a hacerlo en cualquier sucursal que me admita este producto).
Mi email es [email protected]
Te lo agradecería enormemente. Un saludo.
Hola de nuevo a todos (especialmente a Agustí):
Hay marejada, pero yo intentaré conservar la calma (no me queda otro remedio, entré sobre 166). Me gusta mucho que planteéis tantos escenarios posibles. Estoy de acuerdo en que es un ejercicio muy interesante. Yo, por lo pronto y agradeciendo los consejos de “huída”, voy a seguir observando.
Sobre lo que he leído de si Bankinter ofrece volver a Euribor y reducir el diferencial (en mi caso Líbor +0.90 y Euríbor +0.45) debo comentar que es cierto y que yo también lo tengo.
Saludos.
Sergio Jiménez.
Para Agustí:
Perdona, no quería decir que estuvieras recomendando esta “línea de acción”, al igual que yo tampoco lo he hecho, sólo conjeturamos que por conjeturar…
Para Caissa:
Te importaría pasarme tu correo electrónico y comentarme en privado las condiciones que te han dado y tu contacto (por supuesto cuando ya tengas todo atado y firmado), lo digo para yo también pedir condiciones y comparar con las de caixa catalunya para cuando tenga que firmar dentro de 5 ó 6 meses.
El mío es lynxai arroba gmail punto com
Para Quino C:
No tengas reparos, coge el teléfono y empieza a llamar a oficinas de otras provincias cercanas. Yo también me estoy planteando hacerlo así, ten en cuenta que vas a hacer la compra más importante de tu vida y si por hacer un par de viajes te puedes ahorrar que digo yo, 50€ al mes durante 30 años, pues son 18000€ :)
Lynxai
En línea con lo que dice David, os paso un largo pero interesante articulo de bolsamania:
http://www.bolsamania.com/analisisDivisas/index.php?cat=13
El yen a 130 dice. No se si David saco de aquí la información. Sea como sea es para esta rmuy atentos.
Saludos
para gorjijasp:
GRACIAS por responderme, lo tengo ofertado con bamkinter madrid, pero la pena esque aqui en almeria no sepan de que va la historia porque se podria haber intentado mejorar condiciones.
lo intentare en murcia, que a lo mejor alli si saben de que ve la HMD.
¿¿sabeis aluna entidad que de mas del 70% de tasacion solo con la propiedad a hipotecar??????
gracias de antemano a todos
Buenas noches a todos
Para Cassia, si me pudieras indicar cuando has tardado desde que entregaste la documentacion en tu entidad hasta ahora que vas a firmar, me gustaria tener una idea aproximada. Gracias.
Y para quien me pueda contestar, si en mi escritura no aparece comisión de cancelación, se supone que es 0 o me pueden aplicar la que quieran o se tendrian que regir por la actual ley. Os agradece que me contestaseis pues como tengo que cancelar y no aparece nada en escrituras y ya sabeis como son esta gente que to para su bolsillo y cuanto mas mejor.
Hola a tod@s los multidiviseros:
Post 928
Caisa: Quizás si entras ahora te convenga entra en Euros en alguna entidad que ofrezcan el Euribor +0,5 y libor 0,7 como BBK o Banco de Valencia, y sobre todo seguro de cambio gratuito, para poder pasarte cuando quieras al Yen o Franco. Si observas el Franco suele evolucionar en paralelo al yen ( no siempre) pero lo mas probable es que ambos se aprecien en paralelo, quizás ganes mas esperandote hasta Marzo, cuando será previsible una mayor a preciación del yen.
Respecto al escenario de los 130 yene por €. Pues es probable que se aprecia en picos, como en otros momentos, hay que tener en cuenta que el yen suele funcionar de modo inverso a la bolsa, y con los palos que se ha dado esta semana es lógico que el yen se aprecie. Puesto que la crisis económica es una realidad, la tendencia de apreciación del yen parece inevitable. Lo que no estaría claro sería la duración de la crisis y cuanto tiempo estaría devaluado el yen.
Estos escenarios son los que se entreleen en la prensa económica entre líneas, y las previsione sse suelen hacer teniendo en cuenta el momento actual los posibles escenarios.
En cualquier caso la econmía japonesa seguirá dependiendo de las exportaciones por lo que la tendencia por parte del Boj será a potenciar un yen débil en cuanto vuelva a ver margen.
Yo personalmente estoy a punto de entra en Multidivisa y pienso hacerlo en Euros. Ahora si estuviera ya en MD en yens hecharía cuentas y si tuviera seguro de cambio esperararía algún rebote en poco tiempo del yen que me hiciera perder poco dinero para pasarme a Euros. Aún así como dice Agustí los calculos los hace cada uno teniendo en cuenta los posbles escenarios, para mí el más probable es una fuerte apreciación del yen. Aunque insisto ni los expertos (que yo no lo soy) te pueden garantizar nada y la decisión sobre su dinero es de cada cual.
Un saludo:
David
Hola Multidiviseros:
Para Caissa 928:
Yo creo que el yen y el franco suelen moverse en paralelo por lo que en Marzo puede que también el Franco esté mas apreciado y mantenga un cambio similar con el yen. Yo lo que haría sería entrar en MD en Euros ( de hecho es lo que voy a hacer) con un buen diferencial para el Euribor (se puede conseguir el 0,5) y con seguro de cambio (a ser posible gratuito), y esperar a esa apreciación del final del año japonés , que este año me imagino será fuerte.
Aún así y siguiendo el hilo argumental de Agustí los escenarios mas probables par este año que ha comenzado con crisis, es que ésta se acentúe todavía más, sólo hace falta mirar como evolucionan las bolsas, y las caidas que están teniendo . El sistema económico global es interdependiente y ciertos movimientos arrastran a todo el mundo rápidamente. Pero esta “globalización también permitirá que la recuperación séa mas rápida que en otros momento anteriores. Hay que tener en cuenta que el yen suele compartarse es sentido contrario a la bolsa, eso explica también en parte la fuerte apreciación de la semana pasada cuando las bolsas sufrieron grandes depreciaciones. Si el Boj sube algo los tipos y europa los baja , sumandolo a la crisis ((financiera, bursátil y de confianza) hará que muy probablemente se sigan deshachiendo mas posiciones de carry trade y que el yen siga apreciándose, no sé si hasta 130 ¿quien lo sabe? En cualueir caso la crisis se remontará, se volverá a comprar yenes y éste se volverá a devaluar ¿pero cuándo?
Yo voy a entrar también en MD pero entraré en Euro para tomar posiciones puesto que puede que esa apreciación no dure tanto. Si estuviera en yens esperaría un probable rebote devaluativo para salirme a euros.
Pero no soy ningún experto y creo que ni los expertos pueden apostar con claridad cuanto tiempo durará esta situación y cuales serán claramente los escenarios del yen puesto que hace un par de semans todavía se hablaba del yen a 170 para Dic de 08 ahora se habla de 130.Dentro de unos mesespuede que los probables escenarios hallan vuelto a cambiar.
Un saludo y mucha suerte:
David
en
Buenos días a todos aunque mejor para los que no están dentro aún:
Yen a 154,33 y cayendo http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=1d&l=on&z=m&q=l&c=
Jose Manuel,
De verdad te agradecería datos de la sucursal para poder contactar y conocer este producto, que me dicen en 2 oficinas de Bankinter q no existe…
[email protected]
Gracias de antemano….
Joder… !!!
Qué ostia en una semana…
ya está bien… hombre… !!!
joder, nos movemos por el 154 eur/jpy
Hola de nuevo
La verdad es que ha sido un golpe de mala suerte. Firmo la semana pasada en 161 y ahora mismo esta a 153. Que le vamos a hacer…
Mi situacion es un poco particular ya que mi mujer es japonesa y cobra en yenes, asi que como lo que debo son yenes pues no hago cambios mensuales, si no transferencias periodicas a una cuenta aqui en esa divisa.
Pero vamos, que si me hubiese esperado una semana hubiese entrado con otro panorama… ¿Alguien tiene una bola de cristal para saber como estaran las cosas dentro de 25 o 30 años?
Bueno pues tiene pinta de que vamos a tener que aguantar el chaparrón….
Fuente: Bolsamanía
“Redeker, estratega jefe de divisas de BNP Paribas, cree que el cruce Euro/Dólar se va a ir a 1,30 por la debilidad de la economía europea arrastrada por la americana”.
Hola a todos,
Pues si, tendremos que aguantar el chaparrón, lo malo es que no tenemos paraguas y nos estamos mojando.
Como se suele decir: “Después de la tormenta llega la calma”
Hola a todos
No vamos a negar que hay una cierta “incertidumbre” en los mercados y que nadie sabe en concreto como va a acabar todo esto.
Hoy las bolsas están teniendo un dia especialmente “malo” y más de uno no sabe dónde meterese para no mojarse, pero lo que es peor es no saber cuándo acabará el chaparrón, aunque quizás ya debería haber pensado cuando entró en bolsa que estas cosas suelen pasar y como muy bien dice Alex: después de la tormenta (normalmente) viene la calma.
Nosotros los “multidiviseros” también tenemos algo de “movida” ya que tanto el CHF y yen se están apreciando en los últimos días y es que durante una buena temporada hemos tenido cierta estabilidad en los cambios… y hasta aquí todo bien.
Quizás ahora cuando se están produciendo unos movimientos un tanto más significativos de lo normal es cuando deberíamos pensar si realmente al contratar la MD estábamos preparado para ello, o no…
En estos momentos es cuando deberíamos ver aquellos escenarios que previamente habíamos contemplado, con lo cual no tendría mucho sentido perder los nervios y la objetividad.
Yo soy el primero en no saber qué nos depararán los próximos meses pero también pienso que tengo la posibilidad de ir adaptándome a los nuevos escenarios si es que realmente se producen.
Yo por ejemplo estoy en CHF pero si algún dia veo niveles más “interesantes” en el yen pues es más que posible que me cambie. Si los tipos del CHF suben “más de lo que me interesa”, pues a lo mejor será otra razón para cambiarme.
Si veo que el CHF se deprecia a lo mejor amortizo para rebajar mi principal y evitar que posibles apreciaciones o subidas de tipos me afecten más de la cuenta a mi bolsillo.
En definitiva, que tengo recursos y que los puedo utilizar.
De momento, estoy tranquilo , porque siempre he sido consciente de estos posibles “altibajos” y si lo miro friamente los que se están produciendo, de momento, no me parecen especialmente significativos.
Y todo ello sin olvidarme de que aunque mi cuota sea más alta sigo amortizando mucho más que en euribor.
Tener calma y ser consciente de que habrá épocas de mayor estabilidad que otras a mi me resulta de mucha utilidad, como tampoco se me olvida una cuestión y es que cuando acabe de pagar mi hipoteca haré una media del cambio en la vida de toda de la hipoteca y posiblemente vea que al final no ha sido tan malo.
Sin duda que será interesante ver la gráfica de los movimientos arriba y abajo que se han producido en todos esos años pero si me quedo en el medio pues ya me estará bien.
De momento aqui estoy como todos vosotros “viéndolas venir” y pensando que a lo mejor debería haber estudiado meteorología para poder saber el tiempo que va hacer.
A que sería genial?
Un saludo
Agustí
Una noticia:
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http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/21/8_euribor_relaja_debajo_situa_niveles.html
El euribor vuelve a relajarse: cae por debajo del 4,4% y se sitúa en niveles de mayo de 2007
El euribor, el índice que mide el precio del dinero entre los grandes bancos europeos, continúa relajándose con el paso de los días y comienza a sembrar una tendencia bajista en el inicio de 2008. Hoy, el euribor ha bajado hoy por sexto día consecutivo y ha situado su cotización diaria en el 4,381%, por debajo de la cota del 4,4%.
La última vez que el índice de referencia se situó en su cotización diaria por debajo del 4,4% fue el pasado 17 de mayo, cuando marcó el 4,392%.
Además, el nivel alcanzado hoy coloca la media mensual del euríbor en el 4,593%, 0,2 puntos por debajo del 4,793% de media que registró en diciembre, su nivel más alto desde el mismo mes de 2000.
Los expertos coinciden al señalar que el euribor podría bajar en los próximos meses. De hecho, según el Servicio de Estudios de BBVA, probablemente el euríbor “se irá corrigiendo a lo largo de 2008” hasta situarse en el 3,9% a finales de año.
Por su parte, la Asociación Española de Banca (AEB) considera que en cuanto se aclaren cuáles han sido los efectos de la crisis ‘subprime’ en las entidades financieras, el euribor “volverá a acomodarse” a los indicadores oficiales del BCE y “estará más bajo”
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Otra noticia:
http://spanish.fxstreet.com/noticias/noticias-forex/articulo.aspx?StoryId=75e53ad2-64b0-469f-8557-9e56f320dae6
No la pego, por qué “paqué”, la podéis leer allí ;-).
pego sólo esto: “….El mercado tiene que acostumbrarse a la idea de que el BCE pueda cambiar su retórica endurecedora de tipos hacia una más relajada para finales del segundo trimestre”, dijo Gavin Friend de Commerzbank…”
Ale.
para #912, david
no estoy deacuerdo con tu comentario de que el que entre ahora no lo haga en yens.
si no entras en yens cuando esta fuerte ¿cuando lo vas a hacer?
esta claro que el planteamiento es entrar con yen fuerte y esperar su depreciacion despues.
para mi es una buena noticia estos valores ya que estoy pendiente de firmar y la intencion es aguantar a su maxima apreciacion que se suele producir a primeros de marzo. entrando en ese momneto lo que tienes es un margen mucho mayor.
es mas facil que en el plazo de un tiempo el yen se situe en valores de hace¿ 4 dias o de hace 15 años?
mi opinion es que cuando no era buen momento era en noviembre y diciembre cuando se sabia que la cotizacion se mantenia suspendida por unos hilos esperando ver movimientos y alcanzando minimos hasta entonces nunca alcanzados.
si entras con yen 145 (mi prevision para primeros de marzo despues de analizar graficos y graficos) tienes mucho mas margen, ya que la cotizacion ya ha alcanzado 1e=165y.
y por logica tardara mas o menos pero repetira.
lo que no esta tan claro es que volvamos a valores de hace 15 años. y si asi fuera entrando a 145 mejor que entrando a 160.
como dije un dia: el que esta pendiente de firmar reza para la apreciacion y el que ya firmo para una depreciacion losintereses son diferentes.
¿alguien de los que firmo a 165 no desearia firmar hoy? ¿entonces david, por que no es buen momento para firmar en yen ahora?
un saludo.
Hola gente:
Recapitulamos, yen a 153,40 a las 17:00 y habiendo tocado hace unas horas los 152. A qué se debe?
Para empezar el euro está perdiendo fuelle, las bolsas europeas están acusando más la crisis norteamericana casi más que el mismo dólar y el resultado es que el euro se está “bajando de la nube” en la que estaba con respecto al dólar. Demasiado apreciado estaba (aunque la verdad le estaba sacando partido comprando en ebay, el cambio es bastante favorable si compras con tus euros jeje).
Por otro lado el yen se aprecia con respecto al dólar, y es que recordemos que MAÑANA 22 DE ENERO (día de mi cumpleaños) EL BOJ SE REÚNE PARA SUBIR/BAJAR/DEJAR IGUAL LOS TIPOS DE INTERÉS. Todo apunta a que una subida de tipos haría más cuesta abajo si cabe la apreciación del yen, y al contrario, si el BOJ baja o mantiene los tipos es muy posible que la tendencia del yen sea bajista. De todo esto deduzco que el yen se está apreciando previendo una posible subida de tipos, ya veremos lo que ocurre mañana.
Seguido a esto mañana también da un discurso Fukui, el presidente del BOJ, supongo que para explicar la decisión que tome, sea cual sea.
Viendo esto, es posible una apreciación del yen a 130? Pues depende mucho de lo que ocurra mañana, con esa posible subida de tipos pero lo cierto es que aún manteniéndose en el 0,5% ya vemos lo que está pasando. Para más inri, esta correción que está sufriendo el euro ahora mismo es algo que TIENE que pasarle al yen a la fuerza, un yen a 170 no es algo natural, otra cosa es que esta correción le pase más tarde o más temprano.
Hasta aquí el cutreanálisis. Dónde deja todo esto a los multidiviseros? Pues que queréis que os diga… en el mismo sitio. Agustí lo repite hasta la saciedad y no le falta razón: no precipitarse y aguantar el tipo. Que ahora es dónde se ve si de verdad entraste conociendo el producto, ya que se supone que si lo contratas es porque también puedes pagarla en euros con interés euribor!! Aunque sólo escriba de un tiempo a esta parte leo el foro desde el comentario 1 del primer foro y estoy harto de ver comentarios del tipo “qué feliz estoy de haber entrado en 165, y aún así tendría que ponerse en 110 para pagar lo mismo que en yen así que tengo margen” Ea! pues estás dentro del margen, no? Siento si parece duro pero esto es sólo una llamada de atención y un llamamiento a la calma, que amortizar se sigue amortizando más y la cuota cuánto os ha podido subir… 50€ quizás, y aunque os suba 200€.
Pues eso.
Bueno aquí lo dejo, veremos que ocurre mañana. Un abrazo.
Lynxai
Perdón una cosa más.
Para Robertols:
Estoy de acuerdo con #912 david y su canguelante (sí, me he inventado la palabra) yen a 130. Por supuesto que es más factible que el yen coja valores de hace 4 días que de hace 15 años.
Pero veo un yen a 131 en junio de 2005.
Cuánto hace de eso?
para #951, Lynxai
yo tb puedo estar de acuerdo en su analisis, es por ello, que mejor entrar en yen a 145 .
lo que no entiendo de su p`lanteamiento es que si el yen ahora esta fuerte desaconseje entrar en yen.
si entras en euros ahora, para esperar de 145 a 130 con la comision del cambio de moneda y el fixing no e saldra rentable el cambio de moneda.
es por eso que yo solo digo, ahun estando de acuerdo con david que con yen a 145 se puede entrar perfectamente en yen asumiendo asos 13 yens/euros que subira durante un periodo de tiempo y evitando un cambio de divisa con comisiones por tan solo 15yens/eur.
sigo diciendo que si esperamos entrar en yen cuando sepamos que ha tocado techo nunca entrariamos, bueno si solo los que tengan bola de cristal. y mejor a 145 que a 165.(incluso preveiendo ese 130)
un saludo a todos.
Robertols, tienes razón en que no saldría rentable entrar en euros y esperar a 130 para cambiarse a yenes. Ya hay una aproximación algo más arriba (suponiendo un año en euros de espera): unos 4000€ por el aumento de cuota en euribor de lo que se pagaría en yenes ese año y 2000€ de fixing por el cambio. Ahora imagínate que tienes ese millón para gastarte…
En una supuesta depreciación a 170, el recorrido de 145 a 170 es bueno, pero el de 130 a 170 es bestial. Y te daría para recuperar ese millón y aún así amortizar más aún.
Supongo que es cuestión de tener el dinero y la paciencia. Pero te reconozco que yo firmaría entrar a 145 :)
Un saludo.
Hola otra vez, el viernes firmo al cambio del miercoles, o sea, pasado manana. Espero hacerlo a 150, este es el numerito k tenia en mente hace unos meses, y ahi esta. K despues sube a 130, pos a aguantar se ha dicho, pero personalmente no lo creo, aunke esta la situacion bastante jodida y con muuuuuuucha volatilidad.
Os habeis dado cuenta de lo k han hecho hoy las bolsas….
La fecha clave para k este desaguisado empiece a enderezarse o se vaya al carajo definitivamente no es manana, el BOJ dejara los tipos igual, sino el dia 30, en k los mericanos han de bajar tipos, pero cuanto, yo pienso k con 1 puntito esto repuntaria, pero son capaces de acojonarse y dejarlo en 1/2 o 0,75 de subida.
A proposito, sabe alguien, llegada la hora de pagar la cuota, a k hora pilla el banco el cambio, y si es el del BCE.
S2.
#954, caissa
No conozco tu caso pero me imagino que sera para todo el mundo igual.
A mi me cojen de referencia el valor de 2 días antes a las 11 de la mañana publicado en la pantalla Reuters.
Espero haberte ayudado.
Un saludo,
Alex
Hola, buenos días, por decir algo, porque vaya hostia…..de la bolsa.
Bueno, lo mirare por el lado bueno, tengo comprados dólares, a ver si sigue subiendo frente al € y le saco unos “durillos”.
Para robertols 929:
Vamos a lo que interesa, en relación a lo de las escrituras me te tomado la molestia de transcribirla, para que puedas leer el tema del tipo de interés que me pueden aplicar. A ver que opinión te merece ahora, pero vamos, o yo soy muy torpe o está más claro que el agua, en Euros me aplican el Euribor + 0,50. Aqui te lo dejo, un saludo y gracias.
“CLASULAS FINANCIERAS.
TERCERA-TIPO DE INTERES APLICABLE.
A). EN DIVISAS.
a.1. Devengo, liquidación y pago de intereses.
Sobre el principal pendiente pendiente de reembolso, el préstamo devengará intereses a favor de BANKINTER calculados según los días naturales transcurridos y tomado como base un año de trescientos sesenta días y liquidándose por períodos vencidos, al tipo y por los periodos de interés que se indican a continuación.
La liquidación de intereses así practicada se adeudará, utilizando el cambio vendedor, en la cuenta o cuentas aludidas en la Cláusula Financiera Primera abiertas en BANKINTER S.A., a nombre de la parte prestataria por el contravalor de la moneda de la cuenta elegida.
a.2. Cálculo del Tipo de Interés.
El tipo de interés aplicable a este préstamo se determina mediante la adición de dos sumandos: el tipo de referencia constituido por el LIBOR y el diferencial.
a.2.1. Tipo de referencia LIBOR:
El tipo de referencia será el tipo de interés en el Mercado Interbancario de Londres LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters “LIBOR01” a las once de la mañana, dos día hábiles antes de la fecha en que deba iniciares un nuevo periodo de interés, para depósitos en la divisa convertible en que se haya hecho la solicitud de disposición, y con un periodo equivalente al plazo pactado para las cuotas de amortización. Al tipo de interés resultante de la adición anterior se añadirán, expresados porcentualmente, cuantos gastos, comisiones e impuestos se originen y deban ser pagados por el Banco para la obtención de dichos depósitos.
En cada período de amortización o liquidación de intereses, el tipo de interés variará conforme cambie el tipo de referencia LIBOR.
A dicho tipo de interés se añadirán, cuantos gastos, corretajes, comisiones e impuestos de todo tipo que se originen y deban ser pagados por BANKINTER S.A. , para la obtención dichos recursos.
a.2.2. Diferencial.
Será de 0,90 puntos netos durante el período de vigencia del préstamo, con la única salvedad del diferencial establecido para el sobre giro en la Cláusula Financiera Sexta (esta cláusula no la redacto, pero para tu información en la que se refiere al tipo de interés en caso de impagos y demora, continúo).
El tipo de interés inicial aplicable a este préstamo en YENES, es el que resulta al día del otorgamiento de esta escritura de la suma del tipo de referencia de dicha divisa, al plazo mensual más el diferencial pactado. En consecuencia el tipo nominal inicial es de 1.67 por ciento.
B).-EN EUROS.
b.1. Devengo, liquidación y pago de intereses.
El devengo, liquidación y pago de los intereses en EUROS se realizará según lo establecido en el apartado a.1 para las divisas.
b.2. Cálcula de Tipo de Interés.
El tipo de interés aplicable a este préstamo se determinará mediante la adición de dos sumandos: el tipo de referencia constituido por el EURIBOR y el diferencial.
b.2.1. Tipo de referencia EURIBOR.
Se entiende como tal, el tipo tomado de la pantalla de Reuters EURIBOR=, según lo publicado por la Federación Bancaria Europea dos días antes a la fecha en que deba iniciarse un nuevo período de interés, para depósitos de cuantía y plazo similares y por un período de interés equivalente al plazo pactado para las cuotas de amortización, es decir MENSUALMENTE, o de liquidación de intereses del préstamo.
En cado período de amortización o liquidación de intereses, el tipo de interés variará según cambie el tipo de referencia EURIBOR.
A dicho tipo de interés se añadirán, cuantos gastos, corretajes, comisiones e impuestos de todo tipo que se originen y deban ser pagados por BANKINTER, S.A., para la obtención de dichos recursos.
b.2.2. Diferencial.
Será de 0,50 puntos netos durante el período de vigencia del préstamo, con la única salvedad del diferencial establecido para el sobregiro en la cláusula financiera 6ª.
El tipo de interés inicial aplicable a este préstamo en EUROS es el resultado, en el día de la entrega de esta escritura, de la suma del tipo de referencia de dicha divisa al plazo mensual, más el diferencial pactado. Por lo tanto, el tipo nominal inicial es del 4.28%:
A efectos de lo estipulado en la Cláusula Primera de la Garantía A) Reales de esta escritura, el tipo de referncia a la fecha del presente contrato es de 3.78% anual. (esto tampoco lo voy a redactar, pues vuelva a referirse a casos de impagos y demás, continua la escritura como sigue).
El tipo de referencia variará mensualmente. Transcurrido cada uno de estos periodos la parte prestataria comunicará al Banco la divisa elegida para cada nuevo período, siendo el nuevo tipo de referencia en la divisa elegida el que resulte de aplicar lo dispuesto en los apartados a.2.1 y b.2.1. de la presente Cláusula.
C). TIPO DE INTERÉS SUSTITUTIVO.
c.1. TIPO DE INTERÉS SUSTITUVO EN DIVISAS..
bla, bla, bla, bla…”
lo que viene ya no tiene nada que ver con los que es caso que nos ocupa.
Fuente: Infobolsa
EL DÓLAR SUBE POR RUMORES DE QUE BANCO DE JAPÓN BAJARÁ LOS TIPOS
HONG KONG 22 enero (Thomson Financial) – El dólar EEUU rebotaba frente yen en el mercado asiático por los rumores de que el Banco de Japón bajará los tipos de interés en los próximos meses para evitar que la economía nipona entre en recesión. Los mercados financieros japoneses parecen estar posicionándose para una recesión en Japón , opina Tomoko Fujii, responsable de estrategia económica en Bank of America.
Para este experto la debilidad del yen es una reacción normal a este escenario pesimista.
Hoy el Banco de Japón votó por unanimidad mantener los tipos de interés sin cambios en el 0,5% por decimotercera reunión consecutiva.
En la reunión del mes pasado, el BoJ rebajó su valoración de la economía japonesa, la segunda mundial, por primera vez en cuatro años debido a una ralentización del crecimimiento causada por la caída en la construcción de viviendas. A las 13.00 (05.00 GMT), el dólar se cambiaba por 106,03 yenes, desde 105,73 yenes en Sydney por la mañana.
Frente al euro, el billete verde ampliaba ganancias por el temor a que una recesión en EEUU tenga impacto en el crecimiento económico europeo.
La moneda única se cruzaba en 1,4411 con el dólar, frente a 1,4442 por la mañana.
Por favor comentadla un poquito.
Gracias
Alex
Daviz:
De dónde has sacado la ecuación: “EUR/YEN = 100 + 17*(LIBOR € 1 mes – LIBOR Yen 1 mes)”.
Dé dónde sale el 17?. ES una aprox tuya?. Existe otra para francos?.
Poes eso.
Muchas gracias. Es que más o menos cuadra.
Buenos dias, por decir algo.
Parece k puede haber reunion por sorpresa del BCE, si la hay serapara hacer algo, y si deciden bajar un cuartillo los tipos, cosa k la mayoria de los analistos dicen seria negativo, se nos apreciaria momentaneamente el yen frente al euro, aunke creo k el BJO, los japos, k han mantenido el tipo, tambien podria hacer algo.
Cada vez pienso mas firmemente k los mericanos van a bajar de un 0,75 parriba, asi k ….. vaya momento pa entrar en divisas, esto esta muy incierto.
Ahora el cambio en 154, estando esta manana en 152.
S2
Hola:
No quiero aconsejar a nadie sobre lo que debe hacer o no (y menos regañar, que cada uno ya lo va llevando lo mejor que puede), pero dado que mi posición, a día de hoy, sigue siendo la de mantener el pulso firme y recordar todos esos argumentos (MUY SÓLIDOS) sobre las bondades de la multidivisa y lo rentable que resulta a pesar de estos sustos que nos da el mercado de divisas, lo que quiero es intentar consolar a los que entramos en el entorno de los 166.
Para ello, aquí tenéis el último informe de Bankinter (publicado AYER, está calentito y al corriente de todo lo que está pasando). Resulta razonablemente tranquilizador:
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+asesoramiento?secc=ASE3&subs=3BOL#
Recordemos que Bankinter ya pronosticó el Euro/Yen a 165 para Diciembre ´07 y lo clavó. Ya veremos, pero nunca está de mas tener una opinión fundamentada no tan catastrofista como las que se están leyendo últimamente. Hay que tomarla con precaución pero en consideración.
Saludos.
Sergio.
Pensando en quién no pueda abrir el archivo excel (si es que eso le pasara a alguien) quiero señalar que el susodicho informe estima un tipo de cambio Euro/Yen para Diciembre de 2.008 de 175.
Saludos y feliz crisis.
Sergio.
para #956, José Manuel
tiene que haber una parte anterior en la que pone algo como el tipo de hipoteca referenciado a las divisas en libor.
donde explica las divisas entre las que puedes elegir, que suele poner algo del estilo: se podra elegir cualquiera de las 5 divisas referenciadas al libor. chf,yen. usd etc etc.
ahi es donde suele estar el tema . cuando eliges divisa en la que pagar.
para #953, Lynxai
correcto, ese era mi unoco reproche al post de david, no creo que nadie pueda asegurar el momento en que salir de yen o firmar en euro, ya que cada uno de nosotros tenemos unas condiciones distintas , entramos a un valor distinto etc.
yo me ahorro 500 euros mensuales con la hmd en yen, no me merece la pena esperar 2 meses a alcanzar el 130, ya que la diferencia entre 130 y 145 me supone 70 euros mensuales, esperar dos meses para firmar me supone 1000 euros.
ese era unicamente mi planteamiento.
el resto de la exposicion de david puede ser valida, mi unico reproche de su post era el de poner con mayusculas cosas del estilo de aviso por ultima vez saliros del yen o firmar en euros.
Buenos días a todos:
El BOJ mantiene los tipos al 0,5 por unanimidad pero empiezan a haber rumores de una posible BAJADA de los mismos. Lo cual hace que el dólar suba con respecto al yen pero increiblemente lleva toda la mañana depreciándose con el euro (que de paso es lo que está provocando que del 152 hayamos saltado a un yen a 154).
Yo cada vez entiendo menos esto.
que pasa gente, haber si alguien me puede explicar, una cosita, cada vez que se compra la divisa, se recalcula el total de la hipoteca o solo la letra mensual a pagar. O el total de lo hipotecado solo se vuelve a recalcular, si cambias de divisa o si vuelves a Euros, y se aplica el cambio del momento.
Un saludo.
Buenas, con relación a las modificaciones a ley hipotecaria del pasado 12/07, me surge una duda, como bien dice la misma, no tiene carácter retroactivo, es decir, que todas las operaciones hipotecarias que se hayan formalizado antes de la fecha de la publicación no pueden “beneficiarse” de las mejoras…etc. Pregunto; En mi caso tengo una hipoteca, y si a día de hoy, hago una novación para modificar por ejemplo el diferencial aplicable, luego, a partir de ahí mi operación/hipoteca, puede considerarse como nueva operación, y poder beneficiarme de las modficiaciones de la nueva ley? Gracias, espero haberme explicado
Hola Sergio,
La verdad es que es interesante y tranquilizador, pero no tenemos que bajar la guardia.
Me quedo con el ánalisis técnico y deseando que no se rompa el soporte.
El Euroyen se encuentra en la parte baja de un canal
alcista de muy largo plazo. En la situación actual ha
tocado la línea de tendencia. Si rompiese ese soporte, el
euroyen podría dirigirse a niveles de 142, pero si no se
rebasa esa resistencia, podría volver a buscar niveles en el
entorno de 160.
P.D. Donde hay que ir para aguantar el soporte???
Je je je
Un saludo,
Alex
URGENTE: Wall Street se prepara para su mayor desplome desde el 17-S de 2001 – futuros
http://www.cotizalia.com/
Virgencita virgencita…!!!
hola soy nuevo en el foro soy autonomo y intento pasar un hipoteca normal de 280000€ a hmd, llevo varios dias leyendo el foro y me parace intersante, me he reunido con el director del popular mas cercano a priori me ha ofrecido lo siguiente dejandome claro que con datos economicos mas concretos se puede negociar las condiciones que ha dado , se nota que este no ha echo aun hipotecas de este tipo por que estaba sorprendido , estas son las condiciones que me ofrece:
tasacion hasta el 70%
comision de apertura 0.60% a 1.00% (negociar)
libor + diferencial 0.50 a 0.75% ( negociar)
comision de cambio 0.15% o minimo 6 €
me dice que no hay mas comisiones
nose es la primera vez que me pongo con esto y os agradeceria unos consejos para darle un poco de caña a este director a ver si saco buenas condiciones.
deciros que me parece genial este for y espero ser un forero mas en breve , un saludo.
Para robertols 965.
Hola de nuevo, pues tengo que decirte que no, que no hay ninguna cláusula que diga eso, en mi escritura dice que puedo escoger cualquiera de las divisas que se cotizan en España, ni 5, ni 10, ni 3, TODAS las que se pueda realizar un cambio con el Euro. Es más, esta mañana he hablado con una sucursal del Banco de Valencia, pues estoy mirando otra hipoteca en multidivisas para una segunda vivienda en la costa, que me entregaran este próximo verano, y allí también se referencia al Euribor+ 0,50%; y les he preguntado la cuestión, más que nada por comentartelo a ti, pues yo con mis escrituras, que habrás podido leer lo tengo claro; bueno pues en Banco de Valencia igualmente me han dicho que eso es perfectamente realizable y que por eso ellos lo hacen asi, sólo utilizan el Libor para las divisas, para el Euro, el Euribor, pero insisto hay he dejado transcristas las escrituras de mi préstamo, y no hay más Cláusulas raras por mucho que tu insistas.
Un saludo y gracias por tu atención.
Para Esperanza #936
Cuando el notario leyó mi escritura, no aparecían citadas las comisiones por cancelación parcial o total. El banquero y yo preguntamos al unísono y nos aclaró que si no consta no existen. No te pueden aplicar lo que marca la ley (que solo establece los máximos), para imponerte una comisión tiene que aparecer en tu escritura.
Por fin firmé con B.Popular, tras mucho regateo:
0,60 apertura, libor + 0,70; cancelaciones 0, cambio 0,15 min.6 euros.
No me cobraron comisión de cambio pero me endiñaron el fixing que pienso reclamar (agradezco sugerencias de quien haya hecho reclamación similar).
Un dato interesante que me comentaron en el registro:
En subrogaciones y novaciones los aranceles registrales se deberían cargar al banco (al acreedor, nunca al deudor) pero nunca se hace y como siempre paga el deudor. No se cómo afecta a los notariales, me dijeron que es el mismo caso, pero no lo pregunté en la notaría.
Los que penséis hacer este tipo de operaciones consultad en el registro, por si encontráis la forma de ahorraros algo.
En el Popular hay una pega, no me dejaron entrar en euro, como era mi intención, no me dieron una explicación (queja que añadiré a la reclamación)¿le ha pasado esto a alguien más?
Entré en yen (con fixing=disuc) a 162,61 y no se si será inconsciencia, ignorancia o temple, pero aun conservo la calma. Pienso en lo que me ahorraré en cuotas con respecto a euro y las amortizaciones que me va a permitir y sigo viendo ventaja.
A los preocupados: ¡Animo! esto es una carrera de fondo.
Veremos que pasa cuando abra WS, las noticias andan catastrofistas, aunque hoy llevamos una buena recuperación.
Saludos
Para Esperanza #936
Cuando el notario leyó mi escritura, no aparecían citadas las comisiones por cancelación parcial o total. El banquero y yo preguntamos al unísono y nos aclaró que si no consta no existen. No te pueden aplicar lo que marca la ley (que solo establece los máximos), para imponerte una comisión tiene que aparecer en tu escritura.
Por fin firmé con B.Popular, tras mucho regateo:
0,60 apertura, libor + 0,70; cancelaciones 0, cambio 0,15 min.6 euros.
No me cobraron comisión de cambio pero me endiñaron el fixing que pienso reclamar (agradezco sugerencias de quien haya hecho reclamación similar).
Un dato interesante que me comentaron en el registro:
En subrogaciones y novaciones los aranceles registrales se deberían cargar al banco (al acreedor, nunca al deudor) pero nunca se hace y como siempre paga el deudor. No se cómo afecta a los notariales, me dijeron que es el mismo caso, pero no lo pregunté en la notaría.
Los que penséis hacer este tipo de operaciones consultad en el registro, por si encontráis la forma de ahorraros algo.
En el Popular hay una pega, no me dejaron entrar en euro, como era mi intención, no me dieron una explicación (queja que añadiré a la reclamación)¿le ha pasado esto a alguien más?
Entré en yen (con fixing=disuc) a 162,61 y no se si será inconsciencia, ignorancia o temple, pero aun conservo la calma. Pienso en lo que me ahorraré en cuotas con respecto a euro y las amortizaciones que me va a permitir y sigo viendo ventaja.
A los preocupados: ¡Animo! esto es una carrera de fondo.
Veremos que pasa cuando abra WS, las noticias andan catastrofistas, aunque hoy llevamos una buena recuperación.
Saludos
Perdón si sale repe, a veces esto va raro
[img]http://www.cheesebuerger.de/images/more/bigs/a032.gif[/img]
Para robertols, el Anónimo 969 lo escribi yo, como habrás deducido, se me pasó poner el nombre.
Un saludo a tod@s.
Bueno chicos La FED acaba de bajar 0.75 puntos vamos a ver a como se nos va el yen.
http://www.estrategiasdeinversion.com/view.php?id=22866
Saludos.
#973, Hoskulto
Pues posiblemente se deprecie algo. Es un efecto cadena:
Bajan los tipos 0,75% —> el euro mejora –> dólar se deprecia con respecto a euro –> yen se deprecia.
Si pero no creo que dure mucho, el BCE bajara tipos tambien, como ya lo ha hecho el canadiense en 0.25, a menos que BoJ tambien baje tipos pero esto ya lo veo mas dificil. De todas formas no se como terminara todo el dow jones sigue cayendo un 3.2% aun con la rebaja de tipos y los futuros siguen en negativo.
Espero que no salgamos muy mal parados.
que pasa gente, haber si alguien me puede explicar, una cosita, cada vez que se compra la divisa, se recalcula el total de la hipoteca o solo la letra mensual a pagar. O el total de lo hipotecado solo se vuelve a recalcular, si cambias de divisa o si vuelves a Euros, y se aplica el cambio del momento.
Un saludo.
Gracias, Rosana la verdad que con la preocupacion logica con el yen nadie me iba a contestar, entonces 0 ¡muchisimas gracias¡ dinero que me ahorro.
Para Sergio J.
No entiendo lo que no aconsejan entrar por debajo de 155. al menos despues de un tiempo leyendo el foro pensaba que era todo lo contrario, mientras mas apreciado este mejor. Que alguien me lo explique porfa.
Hoskulto en cuanto a lo que dices sobre que ves difícil que el BOJ baje tipos mira el comentario #957 de Alex.
Esperanza, cuando hablábamos sobre no entrar ahora nos referíamos a la espera de una posible apreciación del yen a 140 (mejor que 155 claro). Es que aquí somos todos muy avariciosos jeje. Pero la verdad es que al final entras cuando te toca entrar y la avaricia rompe el saco o más vale pájaro en mano que ciento volando o no dejes de hacer hoy lo que….
Hola
Tengo tu misma duda, Esperanza.Creí entender que me interesa firmar mi HD en el momento que el yen esté más apreciado(a 130 estaría de maravilla) para que en el momento que vuelva a 175(como pronostica Bankinter para diciembre 08)mi capital de deuda traspasada a euros se haya mermado,permitiéndome hacer aportaciones parciales que disminuirían mucho mi deuda inicial.Creo entenderlo así
He puesto un escenario muy exagerado para verlo clarísimo
¿Alguien nos lo puede aclarar?
Gracias
Para Esperanza,
Te explico sólo mi opinión y mi postura, seguramente equivocada, que quede claro.
El problema es cómo y por qué se ha puesto a estos niveles. ¿Cuál es la tendencia? Se va a ir a 160 o a 140… Puedes pensar, “bueno yo entro a 155 y aunque se aprecie ya se depreciará”. Seguro que sí, antes o después lo hará (en 20 o 30 años claro) pero hay varias cosas a tener en cuenta: La famosa claúsula del 10%, que la recuperación sea muy lenta, que bajen los tipos también en Europa (cosa que descuentan los bancos, y si no mira la evolución en picado del euribor en el último mes) y el € se deprecie. Vamos que la depreciación del yen no sea tanta (a corto plazo) si entras en estos niveles. En Marzo puede que sea más interesante y digo “puede” con el cierre del año de los japos.
En mi opinión hay que vigilar tendencias y no jugar a adivino. ¿155 es buen nivel para entrar? Depende de hacia dónde se dirija la divisa… Hasta hace unos meses se estaba entrando en 160 y más(con proyecciones hasta 180 y 200 claro) pero ahora hay que recuperar la tendencia a esos niveles y con el jaleo que hay, nadie sabe como amanecerá mañana…
Depende del perfil de riesgo de cada uno (se puede tener HMD y ser conservador). ¿Qué te gusta este nivel de cambio €/JPY ? “palante”, Si no te convence la situación, “euros, euros dubidú, si no los quieres allá tú” y a esperar mejor ocasión (1 mes, 1 año, 1 siglo… bueno 1 siglo no).
un saludo
Rogaría que aquell@s que estén negociando con bancos de Madrid y alrededores me dijera condiciones que le están ofreciendo, yo ya tengo hipoteca multidivisas con Bankinter, pero este verano , aproximadamente, me entregan una segunda vivienda en la costa, y en vez de subrogarme al préstamo con el que viene, querría hacerla en multidivisas. Ya estoy en trámites con Bankinter, para ampliar mi hipoteca actual con doble garantía, o incluso si es mejor hacer otra aparte, pero por si acaso la cosa se pone “dura” necesito ir recopilando información donde las hagan, y que las condiciones no sean sangrantes, asi que agradezco vuestra colaboración por adelantado y os dejo mi correo electrónico: [email protected]
Por otro lado, y aunque mi experiencia no es de hace mucho tiempo, si que me he preocupado de informarme, y de permanecer informado respecto a este mundo de la HMD, sobre todo gracias a este foro, así que brindo mi escasa experiencia al que necesite alguna colaboración.
Como he dicho tengo la actual HMD en Bankinter, y si a alguien le pudo servir de ayuda, como he hecho con Lun recientemente en cuanto a la línea de seguro de cambio (antes Rul muy amablemente lo hizo conmigo, y por eso vuelvo a agradecerselo públicamente), pues aquí estoy en lo que humildemente pueda colaborar….asi que lo dicho, un saludo a tod@s y espero vuestra ayuda en cuanto a lo de las condiciones.
Eso si, apretemos a los de los bancos, por eso pido esta colaboración, jajajaj..para poder ir con argumentos y siempre intentar presionarlos a la baja en sus condiciones…No me enrollo mas, saludos.
Hola a todos, lo primero agradeceros vuestras aportaciones porque sin ella no estaria entrando en una HMD (espero no arrepentirme).
El viernes el BBK me aprobo la operacion y creo que son buenas condiciones.
Imagino que firmare en tres semanas y ojala este muy apreciado el yen, porque creo que a medio o largo plazo me conviene, se que tiene sus riesgos, pero en conjunto con la suficiente serenidad es un buen negocio.
Saludos y de nuevo muchas gracias a todos por vuestra ayuda, con lo que me ahorre prometo hacer una barbacoa en la nueva casa.
Hola multidiviseros:
952# Para Robetols
Mi planteamiento, o mas bien mi estrategia se basa en el análisis del comportamiento del yen en otras crisis anteriores, y en la prudencia. Si las bolsas y el mercado está en una situación de crisis e incluso posible recesión podemos encontrarnos con una fuerte apreciación del yen que quizás no dure mucho o quizás si. Reconozco que mi postura es conservadora, partiendo de la posiblidad de un seguro de cambio gratuito y de que me voy a hipotecar por 300.000 euros, simplemente 5 yenes en 300000 euros es mucha plata que ganar o perder, mas teniendo la probabilidad la posibilidad de llegar a niveles inferiores a 140 yenes/euro. Y ese escenario no es descartable:
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+asesoramiento?secc=ASE3&subs=3BOL
Y el problema o la oportunidad es que esa probabilidad sea alta en un momento de convulsión en los mercados que no va a solucionarse en un par de semanas.
Esta es mi estrategia, pero por supuesto puedo estar equivocado y respecto la opinión y estrategia de cualquiera que también se esté jugando el tipo con la MD. Pero no hay que olvidar que la MD tiene oportunidades y riesgos: cuando tu deuda supera el 10 % o el 20 % (depende de que banco) de la deuda inicial el banco puede solicitar el pago de ese porcentaje. En fin que cada quien asuma los riesgos que pueda o quiera.
958# para Rul:
Yo soy daviz, no david que creo es quien ha planteado esa fórmula, la verdad es que no tengo ni idea en que se basa pero parece interesante.
Un saludo:
Daviz
Para RosaNa:
Yo estoy consultando el cambio de hipoteca a HMD con diversas entidades y la pega que estoy viendo es que no me permiten subrogar y novar por más que les insisto que se puede hacer.Al parecer no les conviene, no entiendo porqué.Dicen que tengo que cancelar y abrir nueva hipoteca, pero eso en una cantidad sobre 300.000 euros se pone en unos 10.000 o 12.000 euros.
Si no es indiscrecion me podrias decir por cuánto te han salido los gastos de surogación-novación y cuánto de AJD?
Mi mail es [email protected]
#981, José Manuel
Como he dicho tengo la actual HMD en Bankinter, y si a alguien le pudo servir de ayuda, como he hecho con Lun recientemente en cuanto a la línea de seguro de cambio (antes Rul muy amablemente lo hizo conmigo, y por eso vuelvo a agradecerselo públicamente), pues aquí estoy en lo que humildemente pueda colaborar….
Que hay yo también la tengo en el Bankinter, si me pudieras decir en q consiste la “linea de seguro de cambio” y q condiciones te han dejado, com. de apertura y demás.
Un saludo.
Para Tomy23…¿puedes publicar tu email?. Por otra parte ¿alguien sabe donde consultar los futuros sobre el Dow Jones y el Nikkei?. Aunque hoy presagiaban fuertes caidas en DJ (no se ha producido de momento…) me gustaría consultarlos. Un abrazo a todos.
Para Tomy23 #985
En Bankinter, yo al menos según firmé en mis escrituras, puedes cambiar el capital pendiente de la hipoteca a otra divisa, pero siempre coincidiendo en la fecha del pago de tu cuota mensual, con lo cual quiere decir que si hoy por ejemplo el Yen estuviera a 180 (ojala se de el caso..jejeje) y quieres cambiar para pasar a Euros y quitarte un pico de tu deuda, puedes solicitarlo, pero imagina que tu cuota siguiente no se cobra hasta el día 20 de febrero, ¿qué sucede?, que de aqui al 20 de febrero el Yen puede estar a 150 (por poner un ejemplo), con lo cual ya no te interesa el cambio. Con la línea de seguro de cambio, lo que haces es que tú a día de hoy solicitas el cambio de tu deuda a otra divisa, que efectivamente no se producirá hasta,el día 20 de febrero (según el ejemplo), pero con una ventaja, que estás asegurando el cambio que esté marcando el Yen en el día en que has solicitado que se aplique la Línea de seguro de cambio (no exactamente a esa precio, pues existe una fórmula que utiliza el banco para marcarte el cambio al que realmente se realizará, pero si tú estás de acuerdo, estás asegurando un precio de la divisa que tú ya sabes y estás de acuerdo), con lo cual te quitas la incertidumbre de que puede pasar entre el día que a ti te interesaría realizar el cambio a otra divisa, y el día en que efectivamente se realizará ese cambio (que será coincidiendo con el día del pago de tu cuota, en este ejemplo repito, el día 20 de febrero).
Espero no haberte liado mucho, pero resumiendo, es una cosa que interesa tener, y que su realización supone un coste mínimo. Yo todavía no lo he hecho, pues he quedado con el Director de la sucursal para llevarle la documentación (se firma con Notario) y realizar el tema, pero el ya me ha informado que efectivamente se puede hacer, y es para toda la vida del préstamo.
Espero haberte servido de ayuda. Un saludo.
ECONOMÍA
Fukui reconoce una preocupación creciente por la ralentización de EEUU
Bnaco de Japón, recesión, EEUU, crisis
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/22/91_fukui_reconoce_preocupacion_creciente_ralentizacion.html
EFE – 22/01/2008 10:40h
El gobernador del Banco de Japón (BOJ), Toshihiko Fukui, reconoció hoy que en Japón aumenta la preocupación sobre la ralentización de la economía estadounidense, informó la agencia japonesa Kydo.
Tras una reunión de dos días del comité directivo del BOJ, Fukui diagnosticó una bajada del ritmo en la economía japonesa, provocada por el aumento del precio de los materiales y la incertidumbre de los mercados financieros.
Fukui admitió además que las recientes caídas sufridas en las bolsas más importantes del mundo han perjudicado tanto a las perspectivas de las empresas como a las de los propios consumidores.
La bolsa de Tokio vivió hoy una nueva jornada de pánico, con una caída acumulada en dos días del 9,5 por ciento que ha dejado al Nikkei en su peor registro desde septiembre de 2005.
Las caídas de hoy fueron en línea con lo que sucedía en otros mercados asiáticos y se vieron además propiciadas por el hecho de que Wall Street no abrió ayer lunes, día festivo en Estados Unidos, lo que incrementó el nerviosismo.
El BOJ anunció esta mañana que mantendrá en el 0,5 por ciento su tipo de interés interbancario.
El banco central japonés pidió un escrutinio de los acontecimientos en los mercados financieros internacionales, aunque rechazó la posibilidad de que exista una amenaza inmediata sobre el sistema bancario japonés.
A pesar de la crisis de los mercados financieros, Fukui aseguró la semana pasada que la situación económica nipona está en la senda de una “expansión moderada”.
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/22/91_fukui_reconoce_preocupacion_creciente_ralentizacion.html
Fukui reconoce una preocupación creciente por la ralentización de EEUU
Bnaco de Japón, recesión, EEUU, crisis
EFE – 22/01/2008 10:40h
El gobernador del Banco de Japón (BOJ), Toshihiko Fukui, reconoció hoy que en Japón aumenta la preocupación sobre la ralentización de la economía estadounidense, informó la agencia japonesa Kydo.
Tras una reunión de dos días del comité directivo del BOJ, Fukui diagnosticó una bajada del ritmo en la economía japonesa, provocada por el aumento del precio de los materiales y la incertidumbre de los mercados financieros.
Fukui admitió además que las recientes caídas sufridas en las bolsas más importantes del mundo han perjudicado tanto a las perspectivas de las empresas como a las de los propios consumidores.
La bolsa de Tokio vivió hoy una nueva jornada de pánico, con una caída acumulada en dos días del 9,5 por ciento que ha dejado al Nikkei en su peor registro desde septiembre de 2005.
Las caídas de hoy fueron en línea con lo que sucedía en otros mercados asiáticos y se vieron además propiciadas por el hecho de que Wall Street no abrió ayer lunes, día festivo en Estados Unidos, lo que incrementó el nerviosismo.
El BOJ anunció esta mañana que mantendrá en el 0,5 por ciento su tipo de interés interbancario.
El banco central japonés pidió un escrutinio de los acontecimientos en los mercados financieros internacionales, aunque rechazó la posibilidad de que exista una amenaza inmediata sobre el sistema bancario japonés.
A pesar de la crisis de los mercados financieros, Fukui aseguró la semana pasada que la situación económica nipona está en la senda de una “expansión moderada”.
Hola a todos,
Me gustaría saber si alguien tiene MD en Banco de Valencia, y si es así, si tiene el famoso seguro de cambio, ya que a mi me lo han consultado y me dicen que no disponen de ese tipo de seguro (pero no me fio mucho).
Por otro lado, quiero reflexionar (desde mi ignorancia económica) que debería dar tranquilidad el hecho de que habiendo marejada, y siendo el yen tan volátil, “sólo” haya bajado en torno a 8-10 puntos. (o seguramente sean mis deseos en voz alta).
Gracias
Perdonad el retraso en las contestaciones pero tengo otro frente abierto con los de orange para que me instalen la mega-super-hiper oferta que anuncian y me tengo que conectar desde la oficina ;)
Respecto a lo de la reclamación de la circular del Banco de España: si sois amigos del BK teneis que estar delante de vuestro pc con la web corporativa del BK abierta. Arriba a la derecha vereis un link que dice “Atencion al cliente”. Click. En el desplegable seleccionais “Reclamación económica”. Click. Explicais el tema y cortais y pegais la claúsula de la citada circular del BE, entrecomillandola. Enviar y fin de la comunicación.
En mi caso tardaron 4 días en darme contestación positiva y retroceder el descuento de la viruta que se llevaron.
Espero que os sirva. Ya explicareis.
PD. Sutto mah gande!! alguien puede empujar al yen pa´rriba, please!!
Para Daranmi 991
El caso que explicas se refiere a BANKINTER?, y en segundo lugar, por cuanto importe firmastes tú al cambio en Euros, y que comisiones fue las que te cobraron (fixing, compra divisa)?, y si te refieres a Bankinter, me podrías decir que cambio pone que se te aplica en la primera disposición de la divisa (es decir, cuando abristes la hipoteca), en mi caso por ejemplo en la escritura dice que será el cambio vendedor de la divisa elegida (en este caso Yenes), publicado por Bankinter para el día de la disposición de la divisa o hasta dos días antes. Agradecería mucho tu información para ver si es un caso similar al mio y estudiar la posibilidad de reclamar, mi correo es [email protected]
Vaya parece que hoy los mercados no están por la labor de asimilar la bajada de tipos anunciada por la FED. Esto no hay quien lo entienda, vaya desconfianza más grande se ha generado a nivel mundial…
Para #992, José Manuel
1) Efestivamente, es BanKinter
2) Pedí 300.000 € pero la comision de apertura era de 600 €
3) Independientemente del fixing y del cambio vendedor y todo lo demás…en este tipo de prestamos en divisas el BE dice muy clarito que la comisión de apertura incluirá TODOS los gastos relativos a la compra de la divisa.
Por tanto si pactas una comisión de apertura cerrada (sea un % o una cantidad) no deben cobrarte nada más por comprar moneda al iniciar el préstamo.
4) Referente a las quejas hacia los bancos, es correcta la apreciación de que si empiezas quejandote mucho serás un proscrito. Se recomienda hacerlo cuando el mal se haya producido. Ya sé que es un riesgo, pero si estás negociando condiciones y el feeling no es el adecuado, si encima vas con leyes (justas en cualquier caso) se te puede caer todo el proyecto…
Es una sugerencia, que yo no soy nadie para dar consejos…
Adeu.
Para Daranmi,
¿podrías comentarme cual es esa circular del BE?, yo firmé con Bankinter la hipoteca en junio de 2007, me soplaron 400 euros de compra de divisa….crees que estoy a tiempo o la resolución es posterior?
y cambiando de tema, yo tenía una claúsula en la que decian que si el capital dispuesto supera un 10% del inicial (o algo asi) podrían proceder a la cancelación de la hipoteca, y ahora estoy supercagado, el Franco no hace mas que apreciarse y ahora debo un 4% más…no sé hasta donde podrá llegar esto…
¿tenéis vosotros unos claúsula parecida?….alguien que pueda tranquilizarme?
Para Daranmi
Yo entre hace tres meses en multidivisa con Bankinter, pero en Euros, esperando que se aprecie el yen para entrar en yenes. Lo que comentas “no deben cobrarte nada más por comprar moneda al iniciar el préstamo”, ¿valdría para cuando yo entre la 1ª vez en yenes?
para 987 Jose Manuel,
Me podrias decir en qué oficina tienes la HMD de Bankinter?, yo he preguntado varias veces sobre esta linea de seguro de cambio y en mi oficina de BK me dicen que éste producto no lo tienen ellos. También el dia de la firma, en la central de firmas de Bankinter en barcelona, me dijeron que no conocen este producto, si me dijeras que oficina BK te lo hace me harias un favor puesto que hablaria con mi director y le comentaria que se informara en la oficina nº tal.
Gracias
para 987 jose manuel
por cierto mi mail es [email protected]
gracias
Hola,
Os adjunto información de un analista independiente (José Luis Cárpatos) por si os interesan rumores sobre el mundo del yen y los francos y su relación con los Hedge. Sobre la claúsula del 10 o 20% creo que se pone en todos los contratos de HMD pero desconozco que se la hayan aplicado a nadie… Tener miedo es libre pero te va a ayudar poco, así que para qué.
http://www.serenitymarkets.com/seccion_comentarios.asp?sec=9
Lo pego por si estais vaguetes…
“Les cuento la última que se rumorea por el mundo Hedge Fund.
Según parece hay varios hedges grandes apalancados hasta la coronilla en yenes, donde se han endeudado y con lo que han comprado acciones y otras cosas en euros.
Resulta que se dice que si pierde el cruce la línea azul que les he dibujado, estos hedges van a cancelar el apalancamiento, es decir los préstamos en yenes y por tanto habría otra ronda muy agresiva de acciones que es donde hay buena parte del dinero metido.
Mucho cuidado con este rumor, porque puede ser cierto. Les adjunto gráfico. Lo que se está viendo hoy es muy, tras formar una envolvente alcista enorme, hoy vela negra gigantesca. Eso pasa muy pocas veces, y si se pierde el mínimo de la envolvente puede llover fuego sobre el euro y a favor del yen.
Evidentemente una intervención de Japón sobre el cruce yen dólar, salvaría al euro contra el yen. Hay rumores, esto es una locura.
No menospreciemos la importancia de estos niveles de las divisas de apalancamiento. ¿Recuerdan lo pesado que me puse hace unos días con aquello de que si el euro perdía frente al franco el nivel de soporte de 1,6170, por lo mismo que les acabo de contar del euro.yen. Es decir porque había hedges y grandes inversores con préstamos en francos invertidos en acciones en euros, y se perdía podrían cancelar.
Pues bien, vean el gráfico famoso, y como se perdió el soporte el 16 y la bolsa se desplomó pocos días después”
Para #995, FrancoAcojonado
Efectivamente, yo también tengo una claúsula parecida:
“El Banco se reserva el derecho de exigir garantías adicionales o de proceder a cancelar la parte excedida en caso de que, a su contravalor en EUROS, todas las disposiciones al cambio del día excedan en un 10,00 por ciento del límite actual del préstamo.!
Esperemos que se siga reservando ese derecho pq yo firmé en yenes a 164… lo que supondría hoy un 7,3% más de capital.
Sería UNA GRAN-GRAN PU##DA tener q soltar toda esa pasta de un golpe.
Sobre el tema de la clausula del 10 ó del 20 por ciento.
No soy abogado para nada, pero resulta realmente teórico el tema y no se hasta qué punto es legal o sencillamente un juez lo hecharía para atrás.
Veamos tu dices que si el contravalor en euros (que es completamente teórico) es superior al 10% al capital original me exigirás el pago de esa cantidad. Pero yo no te debo euros, te debo yenes, entonces ¿qué importa que la cantidad teórica sea superior? Por qué solo sería cierto que te debo más si cambio a euros ¿correcto?. Pero si no cambio, te debo los mismos yenes. Con lo cual mi deuda no es superior en absoluto.
Pongamos el caso contrario: si el yen se deprecia un 10%, ¿me abonarás tu esa diferencia?
Esta claro que el banco no te abonará esa diferencia. Por tanto no se hasta que punto puede ser legal esa clausula.
A ver si sabe más. ¿algún abogado por aquí?
en las hipotecas a interes variable siempre ha habido una clausula que dice que el banco podra exigir la totalidad del importe presatado, no se en que supuestos, y nunca la han hecho efectiva. los bancos no quieren el dinero, si no no te lo prestarian, los bancos ganan dinero cobrandote los intereses mensuales del dinero que te prestan.
a mi eso no me preocupa.
Buenas, el debate de la famosa cláusula del 10% ó 20% es recursivo en este foro y sale a relucir de vez en cuando (siempre en época de apreciación) y veo muchísimos comentarios del tipo “nunca he visto o no conozco a nadie al que le hayan resuelto esa cláusula”.
Bien, ahora en el tiempo que lleva este foro abierto el yen nunca se ha llegado a apreciar hasta esos niveles. Lo que implica que difícilmente han podido resolver esa cláusula y/o nadie poder ver que la resuelvan.
Tiene muchísimo sentido también el argumento de que al banco no le interesa hacerlo, ya que “serían muchos trámites con mucha gente”, “al banco le interesa seguir cobrando”, etc. ¿Y no es cierto que en una supuesta apreciación fuerte -debida a una supuesta caída de bolsas europeas como es el caso ahora- al banco le interesaría inyecciones de líquido rápidas que podría conseguir resolviendo cláusulas a diestro y siniestro?
Siento hacer siempre de abogado del diablo pero me gusta que en el foro haya comentarios de varios tipos y si veo que falta alguna opinión para completar, pues la opino yo :P
¿No da escalofríos?
mal vamos si la inyeccion de liquido que necesitara nuestro banco fuera la de 200.000 de uno y otro.
es mucho mas sencillo. si el banco te reclama la clausula sabe que no la va a cobrar, por falta de liquidez o solvencia o las dos cosas de su cliente, con lo cual debe ir directamente a embargar la propiedad, y a los bancos no les interesan los embargos. es mas sencillo que eso, el banco quiere cobrar mes a mes y que gastes en visa hagas trasferencias, cobres y hagas talones etc etc.
yo conozco gente que por circustancias no podian pagar la hipoteca y eso de que a los 3 meses te embargan nada, el banco te llama mil vezes, te refinancia, te hace comodos plazos antes de pasarlo a ejecutivo.
casos de esos creo que los conocereis todos.
un saludo a todos.
No sé si por razonamiento o repetición pero,
me has convencido jaja.
Vaya, hoy me han debido comprar los yenes, habra salido a 164 y pico si lo han hecho sobre las 14.00 h, aunke justo despues ha estado en 163.
Me cago en la leche de la recesion, esto esta todo muy malito y no se como podra afectarnos, de momento el BCE no va a bajar los tipos, cosa k aunke no lo parezca, puede ser positivo para la HMD. O no…
A ver los japos, xk su cruce con el dolar si les esta haciendo sufrir, los mericanos han salido despavoridos del nipon.
Os pongo un informe de Reuters sobre el tema USD/JPY
http://www.fxcm.com/forecast-eur-usd.jsp
Perdón Caissa pero el yen hoy no se ha movido en valores de 164 sino entre 155/153 así que te lo han tenido que comprar por ahí, ¿puedes decirme dónde estás mirando los cambios?
Por otra parte, parece que está disminuyendo la volatilidad tan alta y nos movemos en rangos cada vez más estrechos (bandas de bollinger).
En cuanto al dibujo de la gráfica jpy/eur cada vez estoy más convencido que depende menos del cambio usd/jpy y más del cambio usd/eur (de hecho la gráficas diariamente son casi calcadas).
Por último Caissa podrías darme (si no te importa) tu email para preguntarte por tu oficina de Málaga para mi futura HMD? Me sería de gran ayuda a mí y a otro forero malagueño, gracias.
Lynxai
#1003, Lynxai:
Lo que comentas no puede ser, por varias razones (y te pongo el ejemplo de Bankinter):
El volumen de hipotecas MD en Bankinter hace 1 año era del 2% del total de las hipotecas, con lo que no sé que porcentaje sobre el total del negocio se lleva estas hipotecas en Bakinter, pongamos… el 0,1% (como mucho)… vamos si la solución a la liquidez de un banco es pedir ese 10% a sus hipotecados… mal vamos.
Recuerdo que en Agosto del año pasado pasó de 168,66 el 20 de Julio de 2007 a 152.74 el 17 de Agosto de 2007, vamos que hubo gente que firmó a 170 (con el fixing FIJO) y no se le ha hecho efectiva la claúsula… así que lo del bajón que está pegando… todavía queda un poquitín para igualar este.
Lo que es preocupante es el cruce USDJPY que ya ha tocado el 104 (mínimos de los últimos 5 años) y este si que es mínimo, y esta si que es la razón por la que el EURJPY está dónde está.
Parece ser que el mercado no se cree que Trichet se atreva a mantener los tipos y por eso el dolar sigue apreciándose, ahora si Trichet le hecha un par y los mantiene (y ya no te digo si los sube) a mi me da que el dolar se pira por encima de los 1,50 seguro.
Los Japos, hace un mes decían que subirían los tipos, pero 1 mes después ven que este escenario de apreciación del Yen no les mola nada y ya no descartan una bajada de tipos, ESTO SERÍA ACOJONANTEMENTE bueno (desde mi punto de vista), aunque el Yen se pirase a los 130 o 120, pues nuestros tipos deberían bajar, amortizaríamos más principal y siempre hay que tener en cuenta que la repercusión en tipos (al inicio de hipoteca) es mucho más importante que el tipo de cambio (aunque abrir la web y ver lo que te queda por pagar en euros acojona y desespera…).
Yo, aunque estoy acojonao también (pues ni los brokers deben saber que hacer con la pasta y como asesorar a sus inversores), creo que debería venir algo de calma y entonces deberemos pensar… ahora creo que no estamos para pensar y creo que menos como para pasar de divisa palmando entre un 7% y un 10% de principal… Vamos que esto es la MD, Y ESTO DEBE SER A LARGO PLAZO.
Y hasta aquí otro cutreanálisis macroeconómico ;-P.
#986, gorgijasp
Puedes publicar tu email. [email protected] para lo q queiras.
Un saludo.
#987, José Manuel
Que hay, lo he estado hablando con mi directora, y me ha comentado que si se podría hacer sin ningun problema, pero lo que no me ha convencido es que si por ej. hubiera querido que la clausula se aplicara hoy, viendo como a cerrado el yen a 153.50, me lo dejaba en 157, me parece una pasada, no se ha ti cual es el fixing q te aplicarían o si se llama fixing a este cambio. Y por lo demas me ha comentado que se puede hacer una vez puntual o contratarlo por doce meses, pero no para toda la vida del prestamo como tu comentas.
Un saludo.
Joder, k estoy majareta, llevo toda la manana delante del ordenata y ya estoy ciego.
Claro Lynxai, me referia a 154 y k ha estado en 153, y puse 164 y 163, perdonad el paton.
Mi email es saldiriarroba.msn.com, aunke te envie un mensaje hace unas semanas, ya lo tendras.
Respecto a donde veo los cambios, pues lo miro en la pagina de Reuters, en ingles, en espanol no sale, currencies y despues pones el par k kieras, pero sobre todo lo miro en es.finance.yahoo.com o en finanzas.com/cotizacion. Si no lo encuentras me lo dices y te las pego, es k tengo el ordenata mal y solo puedo abrir una pagina cada vez.
S2.
Ah, en el banco valencia, ademas de no haber fixing, el seguro de cambio me han dicho esta manana k es un ….. 1 por mil.
Ya lo confirmare el viernes o el sabado.
A ver si alguno me puede decir donde esta el dato de cierre k toman las entidades para hacer el cambio y a k hora.
Gracias
#982 Jose Ma nos podrías facilitar las condiciones que te han ofrecido en el BBK?
Yo estuve ayer solicitando información en un pueblo de Valencia y estoy esperando que me indiquen las mismas en las entidades BBK, B Popular y Caixa Cataluña, en cuanto me las comuniquen os las hago saber para si a alguien le interesa
El foro de Davos, por cierto creo k nuestro pais no ha intervenido, me ekivoco….
Este articulo habla de la necesidad de bajada de tipos en zona euro.
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/economia/es/desarrollo/1081507.html
Para Rul:
Pues esa posible bajada de tipos del yen ya está por ahí planeando en el aire según los rumores, lo que luego te descoloca es que se reúnan y los dejen en 0,5 por unanimidad. Por ahí en los ficheros he visto en algún año los tipos al 0,09%, estoy equivocado? Estoy de acuerdo en que sería bueno porque a los que están dentro, lo que les sube la cuota por el cambio le baja por los tipos, y a los que no hemos entrado aún podríamos entrar con muchas garantías.
En cuanto a las cláusulas, no digo que el hacerlas efectivas con ese 0,1% de volumen de negocio les vaya a sacar de un apuro; pero si se pelean por una comisión de cambio de moneda mensual por 2 ó 3 euros por qué no se van a pelear por cobrar unos cuántos miles?
Por cierto, muy buen cutreanálisis xD
Caissa gracias, me apunto tu correo pero te aviso que creo que no me ha llegado ninguno desde tu dirección. Dices que en el Banco Valencia no hay fixing? Perdona pero no me lo creo, lo llamarán de otra forma o te lo esconderán pero todos lo tienen. Pregúntales dónde miran el cambio y compáralo con el cambio oficial a ver si sacamos la trampa.
Lynxai
Hola Yago,
Estas son las que me han dado en Madrid, pero tienen estrategias diferentes en otras provincias:
tasacion hasta el 70%
comision de apertura 0.2%
libor + diferencial 0.60 trimestral
comision de cambio 0.1% , minimo 6 €
La cuenta indexada tiene las condiciones standard referenciadas al saldo.
Saludos
para caissa.
un saludo.como dice Lynxai eso de que no hay fixing no me lo creo. pero primero preguntale a quien te atendio si sabe lo que es el fixing xD.
si no existiera fixing querria decir que compran la moneda y la venden al mismo precio. y eso no lo hace nadie.
posiblemnte sea que no sabe lo que es el fixing, o que como no lo ha oido nunca te ha dicho… a no de eso no tenemos.
un saludo a todos.
Alguien me puede explicar cuales son los horarios de apertura y cierre para el movimiento de las divisas?
Yo la pagina que sigo es: http://www.cortalconsors.es/
Pulso arriba en Cotizaciones y sale a tiempo real como esta. Esta modificando valores hasta las 22:54 pm todos los dias. Japon tiene una diferencia horaria con España de 7 ò 8 horas dependiendo de la epoca del año. No me aclaro muy bien con esto.
Por cierto, hemos tocado los 152 y ahora mismo esta a 156,0950 … que dias de incertidumbre…
Para #987, José Manuel y Rul:
La verdad, no entiendo que es lo que ocurre con Bankinter y la LINEA DE SEGURO DE CAMBIO, he insistido hasta la saciedad de que multidiviseros lo están haciendo en otras oficinas de BK , y el Director al igual que a #997, lea me asegura que ese producto no lo tiene Bankinter.
Podriais dar más detalles sobre las condiciones de cambio y duracion del seguro.
Creo que en los momentos que estamos un seguro de cambio es fundamental por la alta volatilidad.
Me podríais decir en que oficina de BK lo habeis hecho.
Jordiferia arroba. telefonica.net
Gracias
Para Tomy23 #1009
Hola, buenas noches.
Efectivamente existe un a comisión que se lleva el banco, pero se supone que cuando tu llamas para asegurar el cambio, ellos te lo dicen y tú decides si te interesa asegurar el cambio o no. Un ejemplo, imagina que estuviera cotizando a 1€=180 Yenes…tu llamas al banco y te dice que te asegura el cambio a 175 Yenes (por poner un ejemplo)..pues echas tus cuentas y ves si te interesa o no, y lo aseguras o no, eso es decisión de tuya con lo que tú creas que vas a ganar en la operación.
Respecto a que sólo es una vez, o durante un año, te aseguro que según la información que tengo es para toda la vida del préstamo, eso me ha dicho el Director de mi sucursal, y además ahí esta Rul (con su permiso) para verificar lo que te estoy diciendo, eso de un año creo que es una “milonga” que te quiere “colar” la Directora de tu sucursal, no obstante, ya sabes, todo por escrito.
Un saludo.
Sobre la clausula del 10-20% y si sobre es legal o no… yo creo que es totalmente legal, basandome en que no es un prestamo cualquiera, sino un prestamo hipotecario, que no es lo mismo. Los prestamos hipotecarios tienen una serie de requisitos legales, como por ejemplo un seguro de hogar, el cual debe de cubrir un porcentaje minimo del valor de la vivienda….
Lo que veo raro es que sea sobre el capital original y no sobre el capital que falte por amortizar… y sobre todo, habra que ver si al banco les interesa realmente que te lleves la hipoteca a otro sitio… porque muchos tendran que rehipotecar para poder hacer frente al pago, y casi seguro que se cambiarian de banco… en una hipoteca normal, los intereses generados a lo largo del prestamo son muchos… en la HMD en concepto de intereses ganan menos pero ganan mucho mas por otros lados como con el fixing y demas… asi que si ellos ven que tu puedes hacer frente al pago sin problemas… no creo que vayan a “molestar” a sus gallinas de los huevos de oro… otra cosa es que a algunos que no los consideren asi si les ejecutan dicha clausula.
Saludos,
LF
Ahora mismo el Euro/Yen cotizando a 156 a mi me da que estos japos no quieren su divisa tan apreciada…ummm..no sé por qué? pero me da que es así.
Para Robertols (en especial)
Estoy contigo; yo por ejemplo voy a firmar en marzo (no sé que pasa con el constructor pero no me ha llamado todavía para firmar y mientras sigo banco tras banco…)
Evidentemente tenía en mente entrar en CHF o Yenes pero visto o de esta semana !uuufffff! !rezo para que el yen se aprecie y lo haga cuanto más mejor, claro porque cuanto más alto sea su valor (calculo 145-150 marzo) es más factible tomar partido por él.
Una cosa está clara: si bien todos los foreros estamos con la HMD y en esto, “somos todos del gremio”, hay que reconocer que, lo que nos interesa a unos, no interesa a otros.
Por ejemplo, yo deseo que el yen se ponga a 140 en marzo (es un deseo que quede claro…que más quisiera) y muchos otros están deseando lo contrario, que rebote y se vaya a 170 a finales de año.
En todo caso, creo de especial utilidad los posts de Agustí en los que se ve la actitud que hay que mantener en estos días.
La actitud que describe es esencial porque posibilita una toma acertada de decisiones. Las de cada uno, claro.
Una cosa ha quedado clara.
Sobre el futuro, nadie sabe nada.
Salvo una cosa: que la historia se repite. ¿Queréis saber lo que va a pasar en los próximos meses/años?
A mirar los gráficos. Analizar y a hacer cálculos de los posibles escenarios. En ellos, ubicar posibles decisiones. Lo de siempre.
Esto es a laaaaargo plaaaaazo.
Si hay una fuerte apreciación este año, hay que calcular cómo nos queda/va quedando la hipoteca y la cuota pero hay que valorar dos opciones:
1-la permanencia en la divisa y/o
2-el cambio de la misma para volver a entrar en valores más fuertes y esperar devaluaciones futuras que, sin duda, van a producirse.
Por ejemplo,paridad YEN/€… ¿que he entrado en 165 y esto va apreciándose 155….154….153….? valoro la repercusión de estos valores para mi cuota y una posible vuelta al € (ahora con interés algo más bajo) con la pérdida correspondiente……y espero…..¿qué al final de año se va a 138…139? entro en esos valores…. ¿qué pasa si en dos años se pone en 170 ( aunque sólo sean dos, tres días, porque con eso ya me vale…) ? …
No quiero decir que haya que hacer esto, es un ejemplo de los planteamientos que hay que valorar.
Números, chicos, números.
Goodnigth y a descansar, que todos tendremos oportunidades.
Hola a todos
En estos momentos el yen está a 156.40 y el CHF a 1.5977.
El Ibex ha tenido otra importante caida pero Wall Street ha acabado en positivo.
Mañana lo más normal es que el Ibex se vaya para arriba y …
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/economia/es/desarrollo/1081507.html
Creo que la situación que estamos viviendo no es muy normal que digamos, y yo lo que hago es “empaparme” de todo lo que se comenta y por supuesto intentar seguir los cambios y los tipos de interés.
Con ello lo que conseguiré es ir aprendiendo de este complejo mundo que son los mercados, porque como no estudié meteorología nunca sabré el tiempo que va hacer mañana pero es posible que la experiencia me diga si tengo que sacar el paraguas, el chubasquero, o ni el uno ni el otro, porque dejará de llover.
Por lo pronto me parece que mañana volverá a salir el Sol.
Un saludo
Agustí
Para el post#1015, Jose Ma
Disculpa Jose Ma:
¿Me puedes dcir en que suscursal del BBK te dan esas condiciones?
Yo es que llevo tiempo viendo las sucursales de la Oca y Aluche y he ido mejorando condiciones peor no tanto.
Te doy mi e-mail : [email protected]
Un saludo:
Daviz
Hola Yago,
Estas son las que me han dado en Madrid, pero tienen estrategias diferentes en otras provincias:
tasacion hasta el 70%
comision de apertura 0.2%
libor + diferencial 0.60 trimestral
comision de cambio 0.1% , minimo 6 €
La cuenta indexada tiene las condiciones standard referenciadas al saldo.
Saludos
bueno, esperemos que nunca lleguen a ejecutar esa claúsula, o mejor, que nunca puedan ejecutarla.
Alguien de este gremio de hipotecadiviseros ha contratado alguna vez el seguro de cambio de divisa?? podeis comentar de qué va, cómo funciona, precio,…..??
Buenos dias, acabo de ver en la web de brokerhipotecario el libor yen 3 meses a 0,70, es k no me carga donde lo miraba , en bsmarkets, podria alguien decirme donde chekearlo?? Agusti.
Otra cosa, yo tampoco creo k no me cobren fixing pero eso es lo k me dijo el banco, mañana firmo , asi k veremos, de momento he calculado el fixing de ayer y me sale un 2,47%, una barbaridad.
Ah, se me olvidaba, la comision de apertura, hay algun maximo??
para caissa en 1026:
yo lo miro en:
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/forward-libor/
y efectivamente, está a 0,70
Para #1022, Juanjo
Juanjo, si estas tan seguro de entrar en MD y el cambio actual te parece bueno, yo me haría un seguro de cambio hasta el día de la firma. Mi cuñada se lo acaba de hacer y firma el día 29. Se ha asegurado que pase lo que pase, a ella le compran la divisa a 157 (ahora esta mejor a 155, pero cuando ella decidió hacer la hipoteca estaba a 161 y asumia tener ese valor). Ella ha pedido 150.000€ y le ha costado el seguro 157€… No esta mal, porque de 161 a 157 van 4 yenes, por 150.000, son 600.000Yenes menos que se va a hipotecar respecto a lo que tenía pensado, o lo que es lo mismo, 3800€. Claro está que son virtuales y ahora es peor, pero el día 29 de Enero quizas esté en 158 y solo con eso, ya son 1000€ menos al cambio.
Para Gore unos post mas arriba….
El mercado de divisas nunca cierra, es un 7×24, otra cosa es que las entidades bancarias toman un valor de referencia todos los días para las operaciones. En el caso de BBK creo que a las 12:00AM mas o menos actualizan el valor del cambio de la divisa.
Saludos
saludos,alguien puede decirme que bancos o sucursales mejoran estas condiciones :tasacion minima del ochenta por ciento,diferencial de 0,70 comisionde apertura maxima 0,50 cancelaciones parciales 0 ,si es en gran canaria mejor,,,mi email para quien quiera ayudarme es titosanarrobatelefonica.net o por este mismo foro,,,gracias de antemano,
#1014, Lynxai:
Cierto lo de que se pegan por 2 ó 3 €, pero por que eso en un porcentaje alto se lo lleva la oficina. Ya conté (hace tiempo) por qué creo que somos unos clientes con alto poder de negociación en nuestro banco y oficina, cada mes se llevan una pasat en comisiones, no les interesa deshacerse de nosotros.
Ahora bien, si la claúsula está, la pueden hacer efectiva :-P… Pero en mi caso, tendría que pagar una barbaridad de golpe y me afrontaría a una cojoletra, con lo que no sé si podría hacer frente a las dos cosas a la vez… a la cojoletra quizá, pero a lo de pagar el 10%…
Lo del seguro de cambio: Lo ha explicado muy bien JuanMa, siento no poder dar mi oficina, pues no me han dado permiso, pero JuanMa y yo lo tenemos, así que EXISTE. repito INSISTIR: “línea de seguro de cambio”, dpto de negocio extranjero. Y SUERTE.
Yo respeto todas las opiniones, pero lo que planteáis algunos de entrar-salir-entrar etc, según se aprecie o deprecie. Creo que hacer esto es arriesgar MUCHO MUCHÍSIMO (ya de por sí este producto es para locos ;-))… pero vamos, cada uno sabe de sus recursos…
El problema es que cuando se aprecia la moneda uno piensa “¿continuará esta tendencia? y si me espero una semana?. Y al revés igual…
Atencion, urgente, mañana firmo y hoy no me han dicho a k cambio me han comprado los yenazos, dicen k mañana en la notaria.
Yo pensaba k el cambio se tomaba 2 dias antes, pero me dicen ahora k al cambio de mañana. En fin, creo k no tienen ni idea, pero me gustaria saber si hay algun normativa k lo especifike.
Y el liboryen a 3 meses en el 0,70, pues me lo van a tener k hacer a ese tipo, si no la lio.
#1029, FrancoAcojonado
Si, es cierto que en la página que lo miras esta a 0,70.
¿Pero, por que razón en BSMarkets está al 0,88?
No se.. no entiendo!!
#1033 Caissa
A mi me hicieron el cambio la misma mañana que firmé y el libor me lo tomaron del día anterior.
Agustí me pasó este enlace para el libor:
http://markets.ft.com/ft/markets/researchArchive.asp?report=MNY&cat=BR
Ya verás que descanso cuando firmes, luego ya solo te queda ir templando los nervios con el tiovivo del cambio.
Ánimo y tila.
Saludos
Rosa
Para Richard,
En qué banco tiene tu familiar ese seguro¿? Me parece de lo más interesante para los q queremos entrar ahora.
Yo estoy pensando entrar en marzo en Bankinter…
Hola:
Soy nuevo en la MD y estoy aprendiendo un monton,estoy tentado por el BBVA,para novar mi hipoteca(ampliandola)a la MD,mi duda es :
No sera mejor esperar a marzo (que es cuando las empresas japonesas pagan en yenes sus impuesto)y ver que se aprecie el yen con el euro y que me pille el cambio mas favorable??????
ruego ayuda gracias.
Para #1036, Lun
Lo tenemso todos en la BBK, mis cuñadas que van a entrar, mi chica y yo ;-). Yo de Bankinter estoy muy descontento con la MD de mi padre, y no se lo recomiendo a nadie, por los 15€ mensuales de comision de cambio (algunos creo que no la tienen, pero la mayoria si), mas el fixing de 1,01%, etc… Solo con el fixing y los 15€ con una misma hipoteca te ahorras mas de 200€ al año.
Saludos
Para Kriss Kross 1037#
Yo estoy de acuerdo en esperar a marzo )de hecho yo lo voy a hacer) pero el histórico de algunos años no refleja ninguna apreciación del yen en marzo mientras que en otros años sí ocurre. Será una lotería….. a cruzar los dedos…
Para richardj
es una opción, pero espero a febrero-marzo, creo que el yen va a apreciarse en estas fechas.
#1030, richardj
Gracias. No tenia ni idea que el mercado de divisas fuese un seven eleven. :)
En Consors ya te digo que a las 22:54 deja de transmitir datos. Alguna web que siga actualizando durante toda la noche?
Hola a todos
Pues parece ser que efectivamente ha salido el Sol y no va a hacer falta ni paraguas ni chubasquero, aunque yo siempre los tengo a mano porque el tiempo es muy cambiante y nunca sabes con el que te vas a levantar mañana.
Hoy todo es “felicidad” el Ibex sube un 5.3%: El yen está en 156.88. El CHF en 1.60 y el dólar en 1.47…
Lo que yo veo es que siempre nos acordamos de San Pedro cuando llueve y quizás deberiamos ser previsores y así evitar perder enseguida la “fe”.
Yo como multidivisero mi “fe emana” de mis números planteando diferentes escenarios y a partir de aqui actúo en consecuencia. Pero lógicamente cada uno es libre de profesar la “religión” que a él más le convenza.
Cambiando de tema sobre la famosa cláusula del 10% la vedad es que no puedo aportar nada ya que desde el 2004 (cuando yo contraté mi MD) no me he visto en esta situación si bien me da a mi que “entraña cierta dificultad” el que se lleve a cabo puesto que con la volatilidad que hay en los mercados hoy pueden ser unos números y mañana totalmente otros diferentes. Con lo cual el tema no es fácil. Y si esto no es fácil tampoco lo es el saber si es mejor entrar ahora o en Marzo.
Vaya usted a saber….
De paso estoy con Richardj en lo de los 15 euros:
15 x 12: 180 x 30 años: 5.400 euros. No está nada mal…
Para ver el libor:
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/opetesoreria.htm?menuid=34188&language=es
http://markets.ft.com/ft/markets/researchArchive.asp?report=MNY&cat=BR
(marcas la fecha y “clikas” sobre el dia)
http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627
Para ver los mercados de divisas 24 h:
http://es.ac-markets.com/
Un saludo
Agustí
*Por cierto parece ser que el Dow no tiene muy claro para donde ir…
Hola compis,
Os dejo una pagina que he encontrado de ánalisis técnicos. Creo que puede ser interesante para muchos de los que estamos aqui.
Os dejo el link
http://www.mataf.net/es/
Teneis un monton de ánalisis para ver con graficas y esas cosas!!.
Venga un saludo a todos.
Alex
Hola a todos, soy nuevo aqui.
Antes que nada agradecer toda la ayuda que nos prestais a los novatos como yo.
Despues de leer casi todos los mensajes, me decidido por la HMD.
Caixa Catalunya, en Barcelona, aunque somos de Girona.
Lo dificil de encontrar, no es tanto las condiciones, como la persona que tiene que gestionar todo, saber de lo que habla y que te informe correctamente.
Apertura 1 % (Un robo, aunque intentaron con el 2%)
Libor +0,75
Euribor + 0,60 o 0,50, esto aún me falta por cerrar.
Cambio trimestral.
Dicen comision de cambio 0% …
Cancelacion parcial 0% Total 0,50% …
Más, menos asi estamos.
Da mucho respeto, pero la decisión es de mi mujer y mia, nadie más.
Espero poder aprender mucho, estar al dia y poder ayudaros también con todo lo que pueda.
PARA TITOSAN
Hola, yo vivo en Tenerife y llevos 3 meses buscando las mejores condiciones en los bancos del sur, ninguno me ha dado las condiciones que tú has puesto, podrías decirme que banco ha sido y qué sucursal?, muchas gracias, yo estoy mirando en caixa catalunya y deustche bank pero sus condiciones son peores.
CIERRO EL HILO Y CONTINUAMOS EN:
http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa-iv/
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